房地產(chǎn)成本控制管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)

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房地產(chǎn)成本控制管理

一、房地產(chǎn)成本管理的重要性

二、房地產(chǎn)成本管理的特色

三、房地產(chǎn)成本管理要成立的看法

四、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)的成立

五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累

房地產(chǎn)面對(duì)的最大困難是什么？

投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了

利潤(rùn)=收入-成本

結(jié)論：

項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是當(dāng)前面對(duì)的最大困難！

未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的要素，從而低成本的企業(yè)將成為未來(lái)的勝者！

成本管理顯得特別重要！企業(yè)未來(lái)的生命線！

三、做好房地產(chǎn)成本管理要成立的看法

1、全員全程成本控制看法

成本是可控制的。成本控制不行是成本控制部的事，需要全體員工的共同參加，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成優(yōu)異的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。

2、要成立高度重視計(jì)劃管理的看法

企業(yè)計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必定保證。若是計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工開(kāi)支增加，成本違約金不能夠預(yù)計(jì)。

3、要成立房地產(chǎn)企業(yè)要做產(chǎn)品，而不是做作品的看法

要?jiǎng)?chuàng)新，但不能夠夠太超前。只要切合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防范產(chǎn)品創(chuàng)新高出市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要切合項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)情況。

4、賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的看法。

站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。

四、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)的成立

1、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)

成本管理系統(tǒng)，即依照成本管理職能，成立科學(xué)的成本目標(biāo)系統(tǒng)、成本核算系統(tǒng)、成本決策系統(tǒng)、成本控制系統(tǒng)和成本核查系統(tǒng)。推行一致領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，成立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包括三個(gè)層面的內(nèi)容：

成本管理的流程與制度系統(tǒng)。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；

從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

關(guān)于成本管理的流程與制度系統(tǒng)包括：（分別從起初、事中、事后反響，以及責(zé)任與激勵(lì)系統(tǒng)方面管理）優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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目標(biāo)成本管理系統(tǒng)

動(dòng)向成本管理系統(tǒng)

責(zé)任成本管理系統(tǒng)

成本后評(píng)估

關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是成立在必定流程的規(guī)范之上的對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制

的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招招標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的判斷、成本利潤(rùn)的核查等等。

從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則經(jīng)常是陪同著企業(yè)的重要戰(zhàn)略措施，如依照客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、企業(yè)戰(zhàn)略采買(mǎi)等等。

3、如何成立成本管理系統(tǒng)

（1）當(dāng)前企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀：

成本目標(biāo)管理較粗放；

責(zé)任系統(tǒng)不圓滿；

成本績(jī)效核查力度不夠；

動(dòng)向成本監(jiān)控剖析、反響、指導(dǎo)力度不夠。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法：

擬訂目標(biāo)→明確崗位職責(zé)→追蹤履行→業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估

第一步：如何成立目標(biāo)成本系統(tǒng)（擬訂目標(biāo)）

1、目標(biāo)成本的定義

目標(biāo)成本是企業(yè)開(kāi)初確定的，在一準(zhǔn)時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。

3、目標(biāo)成本成立的難點(diǎn)

目標(biāo)成本編嚴(yán)禁怎么辦？

相關(guān)部門(mén)參加了嗎？——全成本！

目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？

各項(xiàng)成本有依照嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、測(cè)算能力

數(shù)據(jù)庫(kù)成立起來(lái)了嗎？

目標(biāo)成本夠深度嗎？

專業(yè)端口成本清單

（政府收費(fèi)/營(yíng)銷開(kāi)支/財(cái)務(wù)開(kāi)支。。。）

建筑成本清單及依照

——合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

——部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/（資料表）

設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書(shū)）

設(shè)計(jì)能做什么？

合同分判的策劃

1、成立責(zé)任系統(tǒng)。（鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書(shū)）

責(zé)任成本系統(tǒng)目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反響，核查討論各職能履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰(shuí)來(lái)做？做什么的問(wèn)題。我們有哪些崗位與成本控制相關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何討論？責(zé)任成本系統(tǒng)包括四大概素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、討論指標(biāo)、討論部門(mén)。完成上述要素的定義，我們便能夠成立起責(zé)任成優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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本系統(tǒng)的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的正確履行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與履行脫鉤的現(xiàn)象，真切做到“權(quán)責(zé)清楚”有據(jù)可依。

各部門(mén)各司其職

1、本部門(mén)開(kāi)支

2、本專業(yè)端口成本

土地成本投資管理中心政府收費(fèi)開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)費(fèi)技術(shù)部營(yíng)銷費(fèi)營(yíng)銷中心財(cái)務(wù)開(kāi)支財(cái)務(wù)部建筑成本技術(shù)部+采買(mǎi)部+工程部成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，要點(diǎn)的是工作質(zhì)量

2、作業(yè)過(guò)程管理——我們需要什么樣的制度流程？

明確了“責(zé)任成本系統(tǒng)”，按部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們便能夠獲取部門(mén)/崗位的成本、

目標(biāo)會(huì)集。但如何保證部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套圓滿的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)必定從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的履行，保證

對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的

經(jīng)濟(jì)技術(shù)討論指標(biāo)，這樣我們便能夠在平常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程控制，真切將成本控制的履行力浸透到基層一線。

保利地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接）

經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟，“目注明確，責(zé)任清楚”此后，我們便進(jìn)入：目標(biāo)成本履行過(guò)程追蹤——?jiǎng)酉虺杀尽?dòng)向成本是項(xiàng)目推行過(guò)程中的預(yù)期成本，經(jīng)過(guò)實(shí)時(shí)反響目標(biāo)成本與動(dòng)向成本的差別，幫助相關(guān)部門(mén)實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。動(dòng)向成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)向指的是在整個(gè)過(guò)程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。

我們重申在項(xiàng)目履行過(guò)程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。若是只幸虧項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才獲取數(shù)據(jù)，實(shí)質(zhì)上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒(méi)有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。

如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)向成本監(jiān)控？

概括為：“一其中心，三條線”。

一其中心——以合同為中心

三條線——?jiǎng)酉虺杀?/p>

實(shí)質(zhì)發(fā)生成本

實(shí)付成本

動(dòng)向成本=合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本

合同性成本是動(dòng)向成本中變動(dòng)性最大的部分。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則簡(jiǎn)單控制。合同不確定性表現(xiàn)為“更正黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必定要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。

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三條線：

“動(dòng)向成本”反響任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已判斷的工

程量與動(dòng)向成本比較，可反響出項(xiàng)目整體進(jìn)度?！皩?shí)付成本”指實(shí)質(zhì)已支付的款項(xiàng)與實(shí)質(zhì)發(fā)生成本比較，反響出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。做到動(dòng)向成本一月一清，設(shè)計(jì)更正、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)向管理的好習(xí)慣。

用工具管人：

成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，經(jīng)過(guò)信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)計(jì)、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)會(huì)集在一起進(jìn)行預(yù)計(jì)控制、全程預(yù)警、匯總剖析。而且經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫(kù)積淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。

成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén)成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的履行積淀。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。

擬訂了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任系統(tǒng)，同時(shí)對(duì)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)質(zhì)的追蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們便能夠依照履行結(jié)果對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估和核查。

項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問(wèn)題：

1、定位是要點(diǎn)。

不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)成立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和剖析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；要點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行正確的檢查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。

2、技術(shù)可行性剖析是前提。

對(duì)產(chǎn)品定位要成立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。

3、土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。

土地價(jià)格無(wú)論以何種方式獲取，均應(yīng)開(kāi)初做到胸有成竹。

（二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制

科學(xué)合理的設(shè)計(jì)能夠降低10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略：

1、推行設(shè)計(jì)方案的招招標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。

2、推行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。

3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。

4、深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。

5、采用合同措施，有效控制造價(jià)。

這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)：

房地產(chǎn)第一是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢(qián)為目的。戰(zhàn)勝重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。

成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。

產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，能夠進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。

在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。

正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì)

所謂限額設(shè)計(jì)，就是依照同意的可行性研究報(bào)告的投資預(yù)計(jì)控制初步設(shè)計(jì)。依照同意的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合

理更正，保證總投資不打破。（國(guó)際廣場(chǎng)案例）

限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)判斷的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，經(jīng)過(guò)層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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算指標(biāo)等各方面的控制。

正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化

傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，其實(shí)不能夠夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊切割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)企業(yè)從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是優(yōu)良的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累

1、合理確定地下室面積比率：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約15萬(wàn)平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積

約2.5萬(wàn)平米，按每平米2500元預(yù)計(jì)，總價(jià)減少約6250萬(wàn)元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)過(guò)抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。

2、方案選擇和優(yōu)化：國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計(jì)方案約1.4萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)

化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同樣樣分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，

經(jīng)過(guò)復(fù)核SOM供應(yīng)的計(jì)算，在國(guó)家規(guī)范同意的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，

按每噸約1萬(wàn)元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬(wàn)元。

3、結(jié)合企業(yè)已有結(jié)算、資料設(shè)備采用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門(mén)窗定位及資料選擇：鋁合金門(mén)窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材表面辦理有陽(yáng)極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料可否加金屬粉等不同樣樣，前三種價(jià)格差別不大，氟碳

噴涂增加約6000元/噸，按門(mén)窗面積每平米6kg計(jì)算，增加造價(jià)約36元/平米。

使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理：比方中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管，圖紙表記為塑鋼圍繞管，經(jīng)認(rèn)識(shí)雙壁漣漪

管和塑鋼圍繞管，價(jià)格相差約4倍，企業(yè)也很少在小區(qū)內(nèi)使用，項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)更正更正為雙壁

漣漪管。

再如干掛石材和濕貼石材的開(kāi)支差別：因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的限制，兩種墻面裝飾方

式存在面材厚度不同樣樣引起造價(jià)不同樣樣以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差別（可達(dá)200-300元/平米）等。

經(jīng)過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)比較進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，經(jīng)過(guò)資料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)行優(yōu)良化設(shè)計(jì)修正和圓盡是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。

人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程開(kāi)支比非人防區(qū)高，在規(guī)范同意的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要認(rèn)真核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門(mén)因需要重新開(kāi)模較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)開(kāi)支高出很多。

（三）工程招標(biāo)階段的成本控制

1、項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道：

經(jīng)過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。

加強(qiáng)合同管理，圓滿合同條款。

對(duì)大宗資料和大型設(shè)備推行單獨(dú)招標(biāo)采買(mǎi)。

嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。

按合同約定實(shí)質(zhì)完成工作量支付工程進(jìn)度款。

加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。

2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià)

①形成有效競(jìng)爭(zhēng)。保利企業(yè)是一塊金字招牌，因優(yōu)異的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。

保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持合適比率。企業(yè)招招標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目招標(biāo)單位最少3家以上。年度標(biāo)因使用方便、工程量增加能夠有效提高效率，降低成本。關(guān)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行

年度招標(biāo)。比方白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降察看、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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于對(duì)外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的資料設(shè)備能夠進(jìn)行年度招標(biāo)，比方防火門(mén)、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等資料，若受市場(chǎng)變化影響較大的資料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場(chǎng)變化。

②管理程序到位選擇有實(shí)力守信譽(yù)的施工或供貨單位。組織對(duì)施工及供貨單位察看，填寫(xiě)合格供方察看表（企業(yè)ISO

文件）。同時(shí)認(rèn)真組織察看評(píng)審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，企業(yè)資質(zhì)為次的察看看法。

③標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的正確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件正確掌握，經(jīng)過(guò)標(biāo)底的編制還可以夠夠提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防范施工單位串標(biāo)。

使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。比方,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約3%，一為

下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。

需要重新編制標(biāo)底的情況。比方，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)比較有較大差別，為澄清事

實(shí)，請(qǐng)專業(yè)企業(yè)做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來(lái)招標(biāo)約2300萬(wàn)減少至1718.5萬(wàn)元簽訂合同，保證了企業(yè)的利益

不受損害。

④依照各種承包方式的優(yōu)弊端和項(xiàng)目的詳盡情況合理選擇承包方式，要點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平

衡。按定額（定標(biāo)最快、不需要圓滿的圖紙、增加工程施工單位易于接受，弊端是實(shí)質(zhì)施工時(shí)需定價(jià)資料很多，結(jié)

算最復(fù)雜，造價(jià)受政府政策文件影響）、總價(jià)包干（定標(biāo)最慢，但造價(jià)明確，施工期長(zhǎng)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工方）、

綜合單價(jià)包干（有施工圖，但工程量無(wú)法正確計(jì)算或更正較大時(shí)可采用，比方涂料、鋁合金門(mén)窗等，或總價(jià)包干的項(xiàng)目采用綜合單價(jià)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)更正時(shí)采用報(bào)價(jià)單價(jià)，此時(shí)需防范不平衡報(bào)價(jià)，損害企業(yè)利益，結(jié)算較簡(jiǎn)單，無(wú)施工圖且清單項(xiàng)目多時(shí)不易評(píng)標(biāo)）

條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。比方保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防范其提出我們不認(rèn)識(shí)的原由在施工過(guò)程中要求增加造價(jià)。

總價(jià)包干但留個(gè)別活口。比方鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌高出10％后，高出（或低于）10％部分由甲方擔(dān)當(dāng)（或

退還甲方）。

按定額報(bào)下浮率。關(guān)于沒(méi)有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，比方按定額，招標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比率。

每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，減少不用要的開(kāi)支發(fā)生，能夠工程使甲乙雙方獲取雙贏。

⑤合同條款：嚴(yán)格、正確、慎重、保護(hù)企業(yè)利益

要求使用企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫(xiě)。

合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防范施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防范因風(fēng)險(xiǎn)考慮過(guò)高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真剖析報(bào)價(jià)，判斷施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。比方基坑支護(hù)及土石方工程合同：

乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周?chē)h(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)所質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)所及周?chē)叵鹿芫W(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)保護(hù)、工期內(nèi)趕工等要素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述開(kāi)支及施工組織中的所有開(kāi)支均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再其他計(jì)取。

關(guān)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特別地質(zhì)條件和公用管線的保護(hù)，反響在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。

付款方式：為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每個(gè)月完成工作量的85%支付。

對(duì)增加零星工程結(jié)算方法的約定，參照行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫(xiě)明，防范施工和結(jié)算時(shí)扯皮。優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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合同在履行過(guò)程中任何不圓滿的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，實(shí)時(shí)迅速更正反響到新的招標(biāo)文件和合同中。

⑥招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和范圍的確定變化無(wú)常，建議認(rèn)真思慮，擬訂利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的擬訂權(quán)，保護(hù)企業(yè)利益。招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程詳盡情況確定：科貿(mào)園總包，因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價(jià)范圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最后合同范圍未包括不銹鋼水箱。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別很多，擬訂中標(biāo)單位該項(xiàng)開(kāi)支較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)重視技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評(píng)定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)重視工程數(shù)量可否合理，資料價(jià)格可否合理等。中標(biāo)通知書(shū)可否必定要發(fā)。向擬訂中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其他招標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同還沒(méi)有簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項(xiàng)目，在簽訂合同時(shí)擬訂中標(biāo)單位經(jīng)常會(huì)提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。

⑦合理低價(jià)中標(biāo)如何履行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可更正圓滿，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。

一般項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格履行。綜合評(píng)分法也出弊端，討論系統(tǒng)的科學(xué)性和合理性無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。

定標(biāo)報(bào)告隱蔽次低價(jià)，但招標(biāo)資料應(yīng)圓滿存放至資料室備查。比方石樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時(shí)，最低價(jià)較次低價(jià)低

約2000萬(wàn)，致使合同簽訂時(shí)遇到較大困難。

關(guān)于擬訂中標(biāo)價(jià)低于或湊近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真剖析招標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量一致的基礎(chǔ)上，剖析其資料、人工

及管理費(fèi)水平。防范報(bào)價(jià)中不合理的地方，比方數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。

剖析項(xiàng)目情況（包括現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）可否有特別性，市場(chǎng)價(jià)格水平可否與經(jīng)驗(yàn)值切合（包

含市場(chǎng)人工、資料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬訂中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。

（四）資料采買(mǎi)成本控制

1、加強(qiáng)處目采買(mǎi)計(jì)劃管理。實(shí)時(shí)填報(bào)《項(xiàng)目資料設(shè)備一覽表》，招標(biāo)前明確采買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)

評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)和行業(yè)特色，做到胸有成竹。

2、供應(yīng)商的選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采買(mǎi)、批量供貨，降低價(jià)格和采買(mǎi)成本。

3、選擇供應(yīng)商的四種方式：

公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采買(mǎi)

有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采買(mǎi)

詢價(jià)采買(mǎi)

直接簽訂合同采買(mǎi)

4、供應(yīng)商的管理

成立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系?！袄婀蚕恚L(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派

對(duì)供應(yīng)商行為進(jìn)行績(jī)效管理。評(píng)級(jí)、成立量化指標(biāo)。（保利地產(chǎn)供方評(píng)估表鏈接）

5、供應(yīng)方式商議

哪些資料乙供？

哪些資料甲限乙供（甲方限價(jià)）？

哪些資料甲定乙供？

哪些資料甲供？?jī)?yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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6、加強(qiáng)采買(mǎi)合同管理

（五）施工階段的成本控制策略

施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已圓滿詳盡化，所以影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能

性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。

加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格資料代用和更正。

可對(duì)管理人員推行獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過(guò)程中，應(yīng)激勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化建議，可成立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。

嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。

合理確定工程更正價(jià)款：更正后要主動(dòng)管理更正價(jià)款。

合理閃避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽準(zhǔn)時(shí)就應(yīng)約定認(rèn)真。在履行中對(duì)合同偏差值要實(shí)時(shí)簽訂補(bǔ)充合同，防范因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。

如何在工程推行階段減少不用要的開(kāi)支，達(dá)到雙贏。

1、簽證中需要注意的地方，嚴(yán)格履行企業(yè)《簽證管理規(guī)定》，考慮可否需要簽，如何簽。

土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議要點(diǎn)核查。

可否需要簽：

責(zé)任界定，可否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。

簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，可否措施費(fèi)、預(yù)計(jì)包干費(fèi)中已含，可否包括在其他合同中，可否重復(fù)簽。

2、細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進(jìn)場(chǎng)配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。

3、簽證和更正的審批和流程

企業(yè)《簽證管理規(guī)定》：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門(mén)簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門(mén)、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商辦理，高出1萬(wàn)元的要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批。各企業(yè)不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)益。

4、結(jié)算階段

任何合同都會(huì)有不圓滿的地方，認(rèn)真研究認(rèn)真剖析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。自然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患便能夠做到胸有成竹。

國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單價(jià)包干，合同履行時(shí)期因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。

（六）關(guān)于營(yíng)銷開(kāi)支的成本控制策略

要點(diǎn)一：合理有效的推行計(jì)劃

營(yíng)銷推行計(jì)劃的擬訂要考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程存在的很多不確定性，防范出現(xiàn)推行已張開(kāi)而開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后奏效卻大打折扣，致使開(kāi)支超支。

營(yíng)銷推行費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲取后，或正式動(dòng)工后），按步驟張開(kāi)廣告攻勢(shì)，必定在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到迅速搶占市場(chǎng)的奏效，切忌耗時(shí)太長(zhǎng)。

要點(diǎn)二：的確可行的銷售通路

后媒體時(shí)代的流傳方式和獲守信息路子的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。同時(shí)也使客戶日益分別，市

場(chǎng)細(xì)分程度更高。確定有效的銷售通路，需要解決好where(客戶在哪)、who(誰(shuí)是客戶)的問(wèn)題。同時(shí)要時(shí)刻優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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反省對(duì)渠道擬訂可否有效，掌握有效的原則，不能夠夠“眉毛胡子一把抓”，致使廣種草收。

要點(diǎn)三：高效的資源整合

房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心在于整合各種資源。1+1＞2的奏效。

要點(diǎn)四：履行過(guò)程的成本控制:按預(yù)計(jì)推進(jìn)工作

按預(yù)計(jì)推進(jìn)工作，做好過(guò)程的成本合同商談及文稿奏效。

要點(diǎn)五：實(shí)時(shí)的奏效評(píng)估

提高操作水平，開(kāi)支買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作供應(yīng)借鑒。

關(guān)于銷售費(fèi)成本控制：

銷售費(fèi)大概占樓盤(pán)銷售額的1%-3%，企業(yè)一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)計(jì)之內(nèi)。

擬訂銷售費(fèi)四種方法：

量力而為法

銷售百分比法：一般在小盤(pán)和整體預(yù)計(jì)使用

競(jìng)爭(zhēng)比較法

目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)第一確定其促銷目標(biāo)，依照所要完成的促銷目標(biāo)決定必定履行的工作任務(wù)，嚴(yán)格履行促銷預(yù)計(jì)。由于針對(duì)性強(qiáng)，解決實(shí)詰責(zé)題強(qiáng)，一般在階段推行時(shí)使用。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。

影響廣告開(kāi)支的四大概素：

競(jìng)爭(zhēng)程度

廣告頻率：外國(guó)研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購(gòu)買(mǎi)周期內(nèi)需接觸3次廣告信