開發(fā)報建與公關系管理的關鍵要點

綠地集團項目總經(jīng)理集訓營——開發(fā)報建與公共關系管理的關鍵要點一、房地產項目的開發(fā)報建流程1.國內典型企業(yè)對報建工作的理解認知一：很重要，是項目合法性和快速性的保障

（以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主）認知二：一般重要，按照建設程序按部就班展開

（以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主）認知三：不是很重要，先搶跑，再補辦手續(xù)

（個別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2.開發(fā)報建工作在項目全程開發(fā)中的特性1.報建工作貫穿項目開發(fā)的全流程。

（勾地—拿地—設計—施工—銷售—物業(yè)）

2.報建是項目合法建設和運營的保障。

（以取得各項合法權證為標志，如國土證、大小產權證等）

3.報建工作環(huán)環(huán)相扣，與項目建設程序緊密結合。

4.報建工作常受限于地域性和時間性。

（如，審批后的建設方案不是“一勞永逸”的）3.傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析

模式一：“作坊式”報建體系

模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下”

模式三：中央集權式報建體系

模式四：“搖擺型”報建體系

模式五：與建設程序相結合的分階段報建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系某地產公司報建系統(tǒng)發(fā)展部報建組勾地—國土證設計部報建組方案、初設（擴初）工程部報建組施工圖、施工證營銷部報建組銷售證、大小產權證行政報建組資質、工商、備案等二、房地產企業(yè)如何構建

報建流程和體系1.不同地域項目的報建基本框架和流程超連接資料\開發(fā)項目全程報建流程(廣州）.doc超連接資料\規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案—施工圖）報建流程（重慶）.doc2.用地環(huán)節(jié)重點涵蓋范圍：勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、國土證等難點：1、前期手續(xù)的辦理

2.拆遷安置報建及實施

3..前期勾地策略及項目投資模式

案例:前期系列重點手續(xù)辦理分析.doc

拆遷程序.doc

大盤開發(fā)模式案例：..\..\..\6.25\釣魚城土地特點：1.土地規(guī)模大、建設規(guī)模大2.物業(yè)形態(tài)多樣化3.建設運營周期5—8年現(xiàn)金流流模式式案例：：迪亞莊莊園項目.xls迪亞莊莊園（50萬平平米））稀缺資資源模模式特點：：1.對山、、海、、湖、、地熱熱及旅旅游勝勝地資資源的的部分分或全全部占占有（（流轉轉）2.優(yōu)點和和缺點點同樣樣突出出3.項目建建設和和運營營通常常是一一二級級聯(lián)動動。案例：：XXXX開開發(fā)項項目盈盈虧平平衡分分析.ppt勾地技技巧XXXX地塊公公告.docXXXX地產掛掛牌門門檻條條件（（深圳圳）.doc規(guī)劃設設計環(huán)環(huán)節(jié)報報建重重點涵蓋范范圍：：規(guī)劃劃方案案、建建筑方方案審審查、、初步步設計計審查查、施施工圖圖審查查備案案（含含節(jié)能能備案案）等等難點點：如如何掌掌握職職能機機構的的審圖圖重點點審圖重重點解解析：：1.設計流流程審審圖要要點2.規(guī)劃設設計環(huán)環(huán)節(jié)審審查潛潛規(guī)則則分析析.doc工程建建設環(huán)環(huán)節(jié)報報建注注意點點涵蓋范范圍：：招投投標備備案，，質監(jiān)監(jiān)及安安監(jiān)、、資本本金、、施工工證等等。難點：：配套套費的的計算算與繳繳納、、施工工證辦辦理分析：：⑴考慮慮因素素：①施工工現(xiàn)場場是否否已““三通通一平平”，，是否否具備備開工工條件件②安全全維護護設施施是否否已落落實到到位、、施工工設施施、施施工機機械是是否按按照規(guī)規(guī)范進進行布布置③建設設單位位、施施工單單位、、監(jiān)理理單位位、設設計單單位等等有關關人員員是否否到位位⑵注意意事項項：①施工工現(xiàn)場場的安安全措措施方方案應應經(jīng)過過監(jiān)理理單位位審定定蓋章章②施工工現(xiàn)場場的安安全設設施、、有關關安全全管理理制度度要落落實到到位，，施工工用電電要按按照規(guī)規(guī)范進進行敷敷設施工招招投標標和質質監(jiān).doc銷售環(huán)環(huán)節(jié)報報建注注意點點超連接接資料料\銷售環(huán)環(huán)節(jié)報報建注注意要要點.xls超連接接資料料\各地預預售許許可證證形象象進度度差異異比較較.xls竣工驗驗收環(huán)環(huán)節(jié)報報建注注意點點涵蓋范范圍：：規(guī)劃劃驗收收、消消防、、人防防、綠綠化、、防雷雷、竣竣工備備案等等難點點：規(guī)規(guī)劃驗驗收、、消防防驗收收案例例：開發(fā)項項目驗驗收篇篇總結結.doc配套報報建環(huán)環(huán)節(jié)報報建注注意點點涵蓋范范圍：：通水、、通電電、通通路的的報批批；管管線施施工的的報批批和驗驗收；；市政政設施施的遷遷移線線補償償、小小區(qū)命命名和和各棟棟號的的確認認；小小學、、居委委會等等公建建配套套用房房的移移交等等。。分析析：開發(fā)報報建—配套篇篇總結結.doc3.全流程程開發(fā)發(fā)報建建節(jié)點點模板板超連接接資料料\項目全全程開開發(fā)報報建節(jié)節(jié)點模模板.doc4.開發(fā)主主線的的五大大證照照報建建在開展展開發(fā)發(fā)報建建工作作之前前，先先充分分了解解掌握握的內內容如如下：：1、行行政許許可項項目名名稱；；2、受受理單單位及及審批批權限限：受理經(jīng)經(jīng)辦人人員及及聯(lián)系系電話話（辦辦公電電話、、私人人手機機）受理科科長（（處長長）、、局長長及聯(lián)聯(lián)系電電話（（辦公公電話話、私私人手手機））3、行行政審審批前前置條條件：：原件類類和復復印件件類及及其份份數(shù)，，另包包括其其他類類電子子文檔檔；4、需需公司司其他他部門門提供供的資資料及及質量量要求求、提提供資資料的的時間間；5、需需要申申請辦辦理此此項行行政許許可項項目的的費用用：（1））費用用名稱稱（2））計劃劃收費費額（3））收費費文件件或依依據(jù)（4））核算算收費費的經(jīng)經(jīng)辦人人員及及聯(lián)系系方式式（5））填寫寫公司司內部部的《《資金金使用用申請請審批批單》》6、辦辦理領領取的的文件件；7、該該項行行政許許可的的一般般工作作時限限；報報建前前的特特殊要要求。。國土證證報建建常規(guī)程程序及及注意意要點點：開發(fā)報報建設設—國土手手續(xù)篇篇.doc案例：：E:\開發(fā)報報建與與公共共關系系管理理2012\報建課課程講講義（（2012)\超連接接資料料\江岸城城建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證超連接接資料料\開發(fā)報報建—工程規(guī)規(guī)劃許許可證證.doc用地規(guī)規(guī)劃許許可證證報建建流程：：用地規(guī)規(guī)劃許許可證證報建建篇.doc施工許許可證證超連接接資料料\開發(fā)報報建—施工許許可證證.doc施工許許可證證預售許許可證證辦理理超連接接資料料\開發(fā)報報建—預售許許可證證.doc5.技術獨獨立系系統(tǒng)的的報建建——水、電電、氣氣水、電電、氣氣報建建特點點：資源壟壟斷性性，價價格壟壟斷性性，技技術壟壟斷性性基本流流程：：1.臨水及及永久久水（（供水水公司司競爭爭）（1）持申申報材材料向向市自自來水水公司司申請請用水水。（2）取得得自來來水管管線紅紅線圖圖,并報規(guī)規(guī)劃局局審批批。（3）取得得《自來水水工程程規(guī)劃劃許可可證》，并到到市勘勘測院院進行行放樣樣，需需要時時，到到市政政管理理處進進行破破路申申請。。2.臨電及及永久久用電電（前前期捆捆綁協(xié)協(xié)議；；系統(tǒng)統(tǒng)下屬屬企業(yè)業(yè)；特特殊企企業(yè)））（1）持申申報材材料向向供電電局申申請用用電，，取得得用電電批復復。（2）開發(fā)發(fā)拓展展部委委托供供電局局組織織施工工，并并通知知工程程項目目部配配合。。（3）成控控部負負責相相關費費用審審核。。3.永久用用氣辦辦理（（供氣氣公司司競爭爭）（1）持申申報材材料向向市天天然氣氣公司司申請請?zhí)烊蝗粴馐┦┕?。。?）取得得天然然氣施施工許許可證證，并并通知知工程程項目目部協(xié)協(xié)助施施工。水電氣氣報建建關注注點及及處理理策略略.doc技術獨獨立系系統(tǒng)的的報建建——市政道道路特點：：造價價高、、工期期長、、等級級要求求不一一、受受全線線環(huán)境境影響響大報建策策略：：1、向市市區(qū)兩兩級政政府打打報告告（形形象改改善所所迫））2、督促促管委委會或或市政政局實實施3、由開開發(fā)商商搶先先實施施，先先與政政府簽簽訂后后期成成本補補償協(xié)協(xié)議。。4、將地地塊周周邊道道路實實施計計劃納納入取取得土土地的的國土土合同同條款款內，，與土土地款款支付付計劃劃掛鉤鉤。5.在控規(guī)規(guī)修編編階段段，將將對市市政道道路的的技術術參數(shù)數(shù)意圖圖納入入其中中。技術獨立系系統(tǒng)的報建建—通信網(wǎng)絡、、供暖、電電視通訊網(wǎng)絡、、供暖報建建特點：資資源壟斷性性，價格壟壟斷性，技技術壟斷性性流程：1.通訊網(wǎng)絡辦辦理(前期排他服服務協(xié)議））（1）持申報材材料向市電電信局申請請電信業(yè)務務。（2）委托電信信設計和施施工，并通通知工程項項目部協(xié)助助。2.供暖辦理（1）持申報材材料向供暖暖公司申請請電信業(yè)務務。（2）委托供暖暖公司施工工，并通知知工程項目目部協(xié)助3.電視閉路同同上辦理通訊網(wǎng)絡、、閉路和供供暖關注點點.doc某地區(qū)公司報建組織體系前期部或開發(fā)部拿地、項目立項、國土、用地許可證設計部（報建小組）方案審查、初步設計審查、竣工驗收工程部（各項目部報建小組）施工圖審查、施工證、竣工驗收營銷部(銷售支持組）預售許可證、大小產權證行政部工商營業(yè)執(zhí)照、資質證書等6.企業(yè)如何構構建合適的的報建模式式和流程1.按項目開發(fā)發(fā)流程，由由不同部門門分階段報報建模式不同報建工工作界面的的搭接和分分隔超連接資料料\項目竣工驗驗收各部門門配合一覽覽表.xls2.主要由一個個部門對外外報建模式式超連接資料料\建設項目報報建工作界界面文件.xls3.報建團隊和和專業(yè)組相相結合的報報建模式如：開發(fā)部部—配套組（水水電氣等））開發(fā)部—總工室4.聘請獨立外外部報建機機構如：專業(yè)報報建公司三、典型報報建難點及及技術處理理331.項目開開工建設““搶跑”綠地中央廣廣場（15萬萬平米）拓展方向—綠地商業(yè)項目綠地之窗（（10萬平米米）盧浮公館（（16萬平米米）鄭東新苑（（5萬平米））融綠公館（（3萬平米））綠地國際金金融城（5萬平米））代表性項目目—商業(yè)項目目千禧廣場（（20萬平米米）適用范圍：：中小公司司、個別上上市公司等等方式式：1.承諾建設高高標準的公公建設施。。2.承諾企業(yè)入入駐，稅收收落地。3.將解決本地地人口就業(yè)業(yè)與前期土土地獲取掛掛鉤。關于某項目目提前介入入質監(jiān)工作作的請示.doc2.國土用地紅紅線交叉形成原因：：一地兩賣賣解決方式：：1.重新公示，，退還其中中一家土地地款2.居中協(xié)調，，涉及雙方方相互收購購交叉土地地3.協(xié)調好規(guī)劃劃局，交叉叉土地各自自退距，以以綠化覆蓋蓋。容積率率在其它各各自地塊補補足。4.以交叉土地地中心線為為界，確定定權屬。3.竣工驗收超超指標處理方式：：1.補交土土地出讓金金，并進行計算博弈弈。（商業(yè)業(yè)、住宅、、車庫出讓讓金等）E:\開發(fā)發(fā)報建與公公共關系管管理2012\報建建課程講義義（2012)\超超連接資料料\江岸城城\竣工驗驗收超指標標報建工作作匯報.ppt2.采用建建筑設計最最低規(guī)范指指標，規(guī)避避行業(yè)及售售后風險。。如：萬科住住宅層高2.8米。。4.人防面積““縮水”處理方式：：1.人防異地建建設費減免免，用已開開發(fā)物業(yè)的的車庫一定定時限的收收益權置換換。2.前期申請少少建人防面面積，后期期通過整改改，將人防防部分出售售，收益與與人防辦按按約定比例例分配。5.以“適當””理由快速速辦件方式式：如，以以落實招商商引資的名名義快速辦辦件案例分享：：翡翠莊園園項目的報報建（拿地地到開盤5個月）四、開發(fā)企企業(yè)關注的的報建節(jié)點點1.民營企業(yè)關關注的開發(fā)發(fā)報建節(jié)點點取得國土使使用權證交地完成方案設設計完成初步設設計完成施工圖圖設計取得施工許許可證項目開工售樓處、樣板區(qū)開放放取得預售許許可證開盤完成40%的銷售金額額完成70%的銷售金額額完成95％的銷售金金額景觀施工進進場竣工備案交房交房完成率率95％6—10個個月紅色字體為為外部報建建節(jié)點；黑黑色字體為為內部控制制關鍵節(jié)點點。2.國資企業(yè)關關注的開發(fā)發(fā)報建節(jié)點點土地成交確確認書簽訂國土合合同取得國土使使用權證完成方案審審查完成初步設設計審查施工圖備案案取得施工許許可證項目開工取得預售許許可證開盤竣工備案交房8個月—數(shù)數(shù)年3.報建實際工工作中的注注意點剖析析1.對外報告、、請示的合合理撰寫函件2.開發(fā)工作臺臺帳的建立立開發(fā)系統(tǒng)工工作臺賬管管理套表3.特定報建節(jié)節(jié)點的要件件分析預售證辦理理相關表格格4.項目規(guī)費的的統(tǒng)計、繳繳納與延期期規(guī)費統(tǒng)計五、開發(fā)報報建團隊的的建設如何遴選和和培養(yǎng)人員員1.人員需要經(jīng)經(jīng)過多個部部門的培養(yǎng)養(yǎng)和鍛煉或或相當能力力的人才，，才能進入入。2.具備獨立作作戰(zhàn)的能力力和堅忍不不拔的意志志。3.忠誠于公司司或老板。。4.較高的情商商和適度““忽悠”的的能力。5.完備的建筑筑或房地產產開發(fā)專業(yè)業(yè)知識背景景，同時對對相關專業(yè)業(yè)具備較好好的了解。。人員的知識識結構體系系建筑專業(yè)知知識（含工工民建、給給排水、城城市規(guī)劃、、建筑設計計、建筑經(jīng)經(jīng)濟類等））企業(yè)管理知知識人文專業(yè)知知識談判與辯論論基礎知識識禮儀知識公關能力前期部功能能組織與素素質能力超連接資料料\發(fā)展部功能能組織和素素質能力.doc人員的心理理調節(jié)員工常面臨臨的精神或或心里問題題：焦慮、失失眠、急躁躁、糾結調節(jié)方式：：1、與兄弟公公司同行的的交流2、充分利用用年休假放放松身心3、在保密前前提下的傾傾訴4、尋求比自自己更強的的人的幫助助獎罰制度績效考核標標準節(jié)點考核：：2012年1-2月某公司開開發(fā)計劃考考核.xls類型一：按按照報建進進度快慢，，適度給與與獎勵。類型二：根根據(jù)取得各各種報建證證照的難易易程度和重重要性大小小，給與一一定的獎勵勵。開發(fā)年薪體體系制度.doc類型三：報報建是工作作的一部分分，沒有獎獎勵。地產及集團團人員08年全面薪薪酬結構改改進的公告告.doc總結總結.doc房地產企業(yè)業(yè)公共關系系全過程管管理一、開發(fā)報報建涉及的的相關政策策法規(guī)國土類（部部分）中華人民共共和國土地地管理法中華人民共共和國土地地管理法實實施條例中華人民共共和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地使用權出出讓和轉讓讓暫行條例例招標拍賣掛掛牌出讓國國有土地使使用權規(guī)定定外商投資開開發(fā)經(jīng)營成成片土地暫暫行管理辦辦法規(guī)劃及建設設類(部分)中華人民共共和國建筑筑法中華人民共共和國城市市規(guī)劃法中華人民共共和國合同同法住宅建筑規(guī)規(guī)范GB50368—2005全文2011/01/01城市、鎮(zhèn)控控制性詳細細規(guī)劃編制制審批辦法法2004/08/23房屋建筑和和市政基礎礎設施工程程施工圖設設計文件審審查管理辦辦法2004/04/01房屋建筑和和市政基礎礎設施工程程施工分包包管理辦法法2003/05/01工程建設項項目施工招招標投標辦辦法2001/06/01房屋建筑和和市政基礎礎設施工程程施工招標標投標管理理辦法2000/02/17建筑工程施施工圖設計計文件審查查暫行辦法法2004/08/27建筑施工企企業(yè)安全生生產許可證證管理規(guī)定定實施意見見1993/12/01城市住宅小小區(qū)竣工綜綜合驗收管管理辦法物業(yè)權益類類（部分））房地產轉讓讓法律法規(guī)規(guī)及政策房地產租賃賃法律法規(guī)規(guī)及政策房地產抵押押(貸款)法律法規(guī)及及政策物權法住房公積金金法律法規(guī)規(guī)及政策經(jīng)濟適用房房法律法規(guī)規(guī)及政策相關法律制制度超連接資料料\建設部治理理建設系統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)賄賂賂實施方案案.doc部長講話.doc中華人民共共和國合同同法房地產廣告告發(fā)布暫行行規(guī)定國家工商行行政管理總總局建設設部關于進進一步加強強房地產廣廣告管理的的通知政策演變及及地方性法法規(guī)分析超連接資料料\典型法律法法規(guī)的演變變與發(fā)展.xls超連接資料料\報建規(guī)費法法規(guī)依據(jù)匯匯總.rar二、房地產產公共關系系內涵及表表現(xiàn)房地產公共共關系定位：圍繞項目全全程開發(fā)的的角度，處處理全方位位的社會關關系中來尋尋求房地產產企業(yè)及其其產品與目目標消費者者共同利益益點。房地產公共共關系工作作就是發(fā)展展一種企業(yè)業(yè)賴以生存存的良好的的社會關系系網(wǎng)絡的活活動。即，企業(yè)通通過積極的的溝通,處理好公司司與其內部部的全體員員工、外部部的合作伙伙伴、競爭爭者、顧客客、政府部部門、新聞聞界、相關關社會群體體、所在社社區(qū)等之間間的社會關關系,推動特定形形象的樹立立,促進產品的的銷售和企企業(yè)的發(fā)展展。公共關系的的實現(xiàn)公共關系是是通過公關關活動實現(xiàn)現(xiàn)的：案例：房地產企業(yè)業(yè)公關方式式和方法.doc三、公共關關系對房地地產企企業(yè)業(yè)的價值體體現(xiàn)房地產企業(yè)業(yè)樹立并堅堅持的品牌牌形象開發(fā)產品的的綜合品質質和美譽度度行業(yè)內外的的綜合評價價為社會所做做的貢獻（（稅收、就就業(yè)和土地地增值）職能部門的的專業(yè)評價價社會捐助1.各項優(yōu)惠政政策的博取取博弈土地政政策的方式式原則：用一定的代代價獲取最最大的效益益；或用最最少的代價價獲取一定定的效益。。（1）土地價格格博弈（出出讓金+土地整理費費用+稅費）（2）付款進度度博弈（大學城項目目土地出讓讓合同.doc)（3)配套費，盡盡量在土地地協(xié)議階段段采用減、、免、緩的的方式，或或以建設項項目基礎設設施的名義義返還。(4)向市政府爭爭取政策，，土地增值值稅預征率率爭取按原原標準執(zhí)行行。（如：：某市2011年5月1日起，土地地增值稅預預征率，普普通標準住住宅預征率率由1%調整為2%；非普通標標準住宅預預征率由2%調整為3.5%，其中，獨獨棟別墅預預征率為5%；非住宅（（商業(yè)用用房）預征征率確定為為3.5%。）超連接資料料\房地產開開發(fā)企業(yè)運運營全過程程稅費匯總總（某市））.xls2.報建工作的的快速推進進，大大縮縮短要件審審批時限。。3.保障工程建建設的安全全高效進行行，杜絕安安全責任事事故的發(fā)生生。4.是促進產品品快速銷售售的保障手手段之一。。（例子：龍龍湖的產品品銷售）5.企業(yè)維持長長期品牌形形象的有效效途徑。四、如何搭搭建和維護護開發(fā)報報建的的公共關系系1.外部公共關關系平臺搭搭建與維護護開發(fā)報建主主線涉及公共關系單單位名錄:中央政府規(guī)劃局勘測院公安局省市政府建委測繪所水務局區(qū)政府國土局園林局電力局管委會房管局消防燃氣公司

安質監(jiān)站人防辦供暖公司

交易中心氣象局民政局

節(jié)能中心國安局

市政局江河道管理局

環(huán)保局機場管理

交通局港務局

稅務局媒體

教委開發(fā)主線公公共關系平平臺國土、房管局分管領導、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領導、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領導合作銀行規(guī)劃局分管領導、經(jīng)辦部門市政府分管城建領導某項目前期部與主主要職能部部門關系融資公共關關系平臺搭搭建與維護護開發(fā)貸款銀銀行稅務（地稅稅局、國稅稅局）等信托公司（（融資）境內外的基基金公司（（融資）投資銀行（（融資）合作單位公公共關系平平臺建設施工方監(jiān)理方中介公司（（涉及獵頭頭公司、市市調公司、、設計公司司、招投標標公司、報報建公司等等）媒體（電視視臺、報紙紙、電臺、、廣告公司司、網(wǎng)絡等等）新聞系統(tǒng)公公共關系建建設電視臺（MV、企業(yè)宣傳傳片、新盤盤推廣片））報紙（房地地產廣告投投放）電臺廣告公司（（T型牌、VI視覺、銷售售道具、DM單等）網(wǎng)絡2.內部公共關關系平臺搭搭建與維護護如：研發(fā)部部對發(fā)展部部的支持根據(jù)規(guī)劃指指標，確定定地塊適合合的產品形形態(tài)及可能能的產品組組合確定項目預預案設計的的思路推薦合適的的項目預案案設計單位位審核項目預預案設計的的成果向設計單位位反饋預案案設計的調調整意見提出分期建建議營銷部對發(fā)發(fā)展部的支支持根據(jù)市場現(xiàn)現(xiàn)狀及競爭爭情況，明明確目標客客戶，確定定項目的市市場定位，，提出市場場能夠接受受的產品形形態(tài)提出項目獨獨特的營銷銷亮點完成市調分分析報告確定項目分分期原則確定項目切切入點和推推盤進度確定項目銷銷售及價格格策略部門之間報報建工作界界面劃分發(fā)展部與研研發(fā)部工作作界面.xls五、開發(fā)報報建核心公公共關系政府系統(tǒng)關關鍵人脈職務分管工作省(市)委書記

省(市)長

區(qū)委書記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長統(tǒng)籌常務副區(qū)長分管某某領域區(qū)長秘書

副區(qū)長分管城市建設、國土或分管規(guī)劃、市政等副區(qū)長秘書

副區(qū)長分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任

法制辦主任分管拆遷開發(fā)區(qū)或管理委員會或街道辦或步行街辦事處職務分管主

任全面副主任招商副主任建設招商局局長招商市政處長市政配套建設局局長規(guī)劃建設國土局局長國土規(guī)劃局局長規(guī)劃國土系統(tǒng)核核心部門和和關鍵人脈脈部門職能關鍵人土地儲備中心土地儲備、出讓、調控控規(guī)指標主任土地利用處1.負責國有土地使用權劃撥、出讓的組織、審查、確認、報批和出讓合同管理；2.負責土地使用權出讓金、土地收益金的征收工作；3.負責組織編制、修訂、公布全市土地等級和基準地價及土地出讓金標準；4.負責土地儲備與整治的監(jiān)督管理科長、處長、分管局長權籍處1.負責城鎮(zhèn)、農村土地房屋確權、登記、發(fā)證和權籍檔案管理；2.處理房屋土地權屬歷史遺留問題；3.組織開展土地資源利用調查、動態(tài)監(jiān)測及地籍、房籍權屬調查。科長、處長、分管局長規(guī)劃系統(tǒng)核核心部門和和關鍵人脈脈部門職能關鍵人規(guī)劃編制處1.負責組織編制、修訂、評審、審查、報批和呈報全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級以上開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編制；3.參與全市社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和建設計劃、用地計劃的制定等。處長、主任科員用地規(guī)劃管理處1.負責城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的建設項目的選址定點；2.負責審核《建設工程選址意見書》及其附件、附圖；3.參與建設用地計劃和土地劃撥、出讓、轉讓方案的制定處長、主任科員市政規(guī)劃管理處1.負責城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負責建設工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書三證”；3.負責市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負責市政建設項目的規(guī)劃協(xié)調；5.負責受理市政工程報建。參與各類規(guī)劃、建設工程項目的選址、方案審查；5.參與違法建設的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規(guī)劃管理處1.承擔建筑規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設和規(guī)范化管理工作；2.承擔主城區(qū)內建設工程項目規(guī)劃設計方案和建筑工程項目的建設工程規(guī)劃許可證的審查報批工作；3.承擔城市設計有關工作；承擔修建性詳細規(guī)劃、重要建筑外裝飾設計的審查報批工作；4.承擔重大建筑工程項目的方案征集工作。處長、主任科員建委體系核核心部門和和關鍵人脈脈部門職能關鍵人勘察設計處勘察設計處1.管理工程勘察、設計企業(yè)資質和從業(yè)人員資格；2.負責建設工程初步設計管理、施工圖審查備案3.抗震設防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發(fā)展處1.城市建設配套費的征收、使用和管理工作2.城市基礎設施項目的概預算工作同上建筑管理處（建設工程招標投標處）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質量檢測機構、工程造價咨詢單位資質和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設工程施工許可、監(jiān)理、質量、施工安全、保險、擔保、竣工驗收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機械與設備的施工準入4.擬訂建設工程招標政策并監(jiān)督實施；管理建設工程招標代理機構資質；監(jiān)督建設工程合同同上住房建設處1.管理房地產開發(fā)企業(yè)資質、項目轉讓和項目資本金；2.指導全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計劃并監(jiān)督實施。。同上房管局核心心部門和關關鍵人脈部門職能關鍵人拆遷處1.制定拆遷計劃，審查批準拆遷補償安置方案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補償和安置糾紛，按規(guī)定實施強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。3.做好委托拆遷項目的摸底、測算工作。處長、主任科員物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標行為；2.協(xié)調物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負責商品房物業(yè)專項維修資金的歸集、使用審批及管理工作。

處長、主任科員產權交易所1.辦理產權大證2.分割小證所長、經(jīng)辦六、核心人人脈循環(huán)利利用策略1.人脈資源的的調動1.行政官員的的同城升遷遷人脈資源AB角.doc2.行政官員的的異地調動動或援助3.行政官員的的異地交流流（沿?！卣馂膮^(qū)））人脈層次劃劃分及原則則.doc2.人脈資源的的推薦1.跨?。ㄖ陛犦犑校┑耐仆扑]2.同城同級別別官員的推推薦3.行業(yè)老總的的推薦4.口碑傳播1.跨省省（直轄市市）的推薦薦2.同城同同級別官員員的推薦3.行業(yè)老老總的推薦薦4.口碑傳傳播1.2.同城同同級別官員員的推薦3.行業(yè)老老總的推薦薦4.口碑傳傳播3.人脈資源的的適度培養(yǎng)養(yǎng)1.人脈資資源禮節(jié)性性的照顧涉及某項目目各職能部部門人脈表送禮技巧.doc2.培養(yǎng)可可為企業(yè)長長期所用之之人（適用于長長期深耕于于本地的企企業(yè)）3.培養(yǎng)與與自己有裙裙帶關系的的人七、維護良良好公共關關系的秘訣訣企業(yè)人員的的素質1.形象2.氣質3.語言4.著裝“潤滑劑”的使用技巧1.紅包（數(shù)量、、頻次、時機機等）2.飯局（環(huán)境、、檔次、規(guī)格格等）飯局是場實力力的較量.doc3.投其所好的““禮物”4.適度不妥協(xié)（（雙簧技巧））對付怪性格的的技巧.doc企業(yè)人員報建建不應介入的的領域.doc常用報建交際際技巧1.察言觀色2.把辦事程序合合并3.把公共關系發(fā)發(fā)展成為私人人關系4.“聲東擊西”5.信息不對稱的的巧妙利用6.循序漸進與陌陌生人的溝通通與陌生人的溝溝通技巧.doc八、公共關系系與公共危機機公共危機的定定義及表現(xiàn)定義：房地產產公共危機是是指由于內部部或外部高度度不確定的變變化因素,對房地產企業(yè)業(yè)的利益和房房地產項目安安全運營產生生嚴重威脅的的一種危險境境況和緊張狀狀態(tài)。特點：具有不不確定性、突突發(fā)性、威脅脅性大、非程程序化決策性性、危機擴散散信息化、危危機成因復雜雜化和危機制制造組織化類型：農民工工工資問題強強拆賠賠償問題工工程質量問問題環(huán)環(huán)保污染問問題物物業(yè)管理糾紛紛停車車難問題客客戶投訴媒媒體揭短貸貸款受限限、罷工、示示威游行威脅：目前開開發(fā)最大的公公共危機來自自全國性網(wǎng)站站或論壇對企企業(yè)不利的資資訊。良好的公共關關系是化解企企業(yè)公共危機機的有效工具具處理危機的公公關手法遵循循兩個原則：：1.快速反應。當當危機發(fā)生時時，主要是針針對媒體和消消費者，客觀觀公正地表明明態(tài)度，承諾諾盡快解決事事情，可以將將負面效應降降到最低。2.迅速調查。就就是迅速組成成調查專家，，找出問題的的根本所在，，如果確實是是企業(yè)方面出出現(xiàn)了問題，，要盡快想好好處理方法。。超連接資料\成都龍湖危機機管理案例.doc公共危機處理理思路和方式式1.企業(yè)自身從細細節(jié)入手，端端正解決問題題的態(tài)度2.事前對造成的的危機應制定定多套應對措措施3.媒體的監(jiān)控和和“潤滑”4.在可控范圍內內，主動攬責責5.總結經(jīng)驗教訓訓，充分挖掘掘不同階段的的客戶敏感點點客戶敏感點分分析.ppt九、公共關系系與房地產營營銷房地產營銷中中公共關系的的優(yōu)勢1.公共關系是企企業(yè)塑造自身身形象的最佳佳途徑。2.公共關系是實實現(xiàn)房地產銷銷售的可靠保保障。3.公共關系是化化解房地產危危機事件的有有效工具。公共關系對房房地產營銷的的作用1.公共關系對房房地產營銷具具有強烈支撐撐。（1）公共關系能能夠透過公共共活動，營造造出一個公眾眾強烈認同并并偏好的氛圍圍，通過喚起起公眾的心理理共鳴進一步步喚起其強烈烈的活動參與與感，從而達達到“造勢””的目的，形形成有利的營營銷環(huán)境。（2）公共關系能能夠為感性的的營銷推廣提提供令人信服服的事實和依依據(jù)，從而以以理性的公關關活動支持感感性的營銷推推廣。由于房房地產項目的的消費者極其其關注產品的的實際賣點，，因此僅有感感性推廣顯然然是不夠的。。公共關系則則能夠借助新新聞、第三方方證言等形式式來完成，彌彌補感性推廣廣的一些不足足。體驗區(qū)景觀與與營銷.ppt2.公共關系是房房地產營銷過過程中的重要要資源。3.公共關系是房房地產營銷中中重要的社會會實踐。（建立和保持持房地產企業(yè)業(yè)與各類公眾眾的雙向溝通通，向公眾傳傳播組織信息息，爭取理解解和支持，強強化與公眾的的聯(lián)系，塑造造良好企業(yè)形形象，擴大企企業(yè)和品牌認認知度，提高高企業(yè)和品牌牌美譽度和信信譽度）4.公共關系是房房地產企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理的重重要組成部分分。房地產營銷中中公共關系的的價值體現(xiàn)1.品牌公關（公共關系的的品牌推廣價價值，體現(xiàn)在在房地產營銷銷的客戶定位位階段，項目目策劃階段和和項目市場推推廣階段以及及物業(yè)管理階階段）2.銷售公關（如紀念會、、慶祝典禮、、社會贊助等等）3.人脈公關（描述：中小小城市的公共共關系常常體體現(xiàn)為個人與與個人的關系系）外部公共關系系對房地產促促銷的推動團隊認籌及購購買案例：翡翠莊莊園的團購占占總銷售額的的三分之一折扣點的合理理使用案例：紫都城城商鋪和住宅宅購買各種原因的“降價門”策劃案例：2011年上海龍湖、、中海降價門門事件十、公共關系系與項目后評評價案例分享：后評價案例庫庫心如止水，攻攻心為上的策策略（要善于緩解解壓力，轉化化矛盾）寬闊的胸襟實事求是的態(tài)態(tài)度做人的理念謝謝12月-2210:25:5810:2510:2512月-2212月-2210:2510:2510:25:5812月月-2212月月-2210:25:582022/12/3110:25:589、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。10:25:5910:25:5910:2512/31/202210:25:59AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2210:25:5910:25Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。10:25:5910:25:5910:25Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2210:25:5910:25:59December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月202210:25:59上上午午10:25:5912月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2210:25上午12月-2210:25December31,202216、行動出成成果，工作作出財富