昌吉市舊城改造項(xiàng)目-西街30號(hào)小區(qū)全程營(yíng)銷解決方案

》》市場(chǎng)對(duì)手定位戰(zhàn)術(shù)表現(xiàn)》》》》》》PART1PART2PART3PART4PART5SWOT分析項(xiàng)目定位思考行程分支營(yíng)銷定位宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格策略銷售策略推廣策略階段執(zhí)行綱要視覺(jué)展示VI部分及秀稿目錄索引

CONTENTSPART1市場(chǎng)宏觀背景分析區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀2011年10月，張春賢同志專門(mén)實(shí)地調(diào)研了民族餐飲狀況，在街頭品嘗馕、在民族餐廳感受特色食品，還召開(kāi)專題會(huì)議，研究并提出了把民族文化與旅游、商業(yè)、飲食業(yè)等項(xiàng)目結(jié)合，互相促進(jìn)，達(dá)到最佳效益的政策措施和目標(biāo)。專題研究民族特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這在新疆還是第一次。有自治區(qū)黨委的重視，有一系列優(yōu)惠扶持政策，挖掘、提升、吸納、創(chuàng)新，極大的促進(jìn)新疆民族產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。本項(xiàng)目民族特色商業(yè)在政府大力支持發(fā)展民族產(chǎn)業(yè)的背景下，即符合社會(huì)發(fā)展的需要又滿足區(qū)域功能性所需。自治區(qū)政府大力支持民族產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀背景》》昌吉市作為州府城市，在全疆86個(gè)縣市排名中，一直名列第四五位。近幾年，昌吉市城市建設(shè)快速擴(kuò)張發(fā)展，為今后的高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造了條件。城市建設(shè)堅(jiān)持發(fā)展式的調(diào)控，計(jì)劃未來(lái)要凸顯現(xiàn)代制造加工業(yè)基地、活力創(chuàng)新型城市和生態(tài)田園宜居城市三大功能定位，城市空間布局上堅(jiān)持東優(yōu)、北調(diào)、南擴(kuò)、西進(jìn)戰(zhàn)略，城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局與烏魯木齊市緊密銜接。本項(xiàng)目位于昌吉市西北側(cè)，屬于城市發(fā)展式調(diào)控地區(qū)，同時(shí)又是城市未來(lái)西進(jìn)的重要配套服務(wù)區(qū)世紀(jì)大道濱湖河濱湖河中央公園北外環(huán)路本案2012年昌吉市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目紅旗路北京路宏觀背景》》昌吉市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的空間供新項(xiàng)目發(fā)展昌吉市近5年來(lái)城市居民的生活水平日漸提高，

消費(fèi)力逐日提升；2011年，昌吉市的恩格爾系數(shù)已經(jīng)達(dá)到0.31，

居民生活屬于富裕型，除了具有最基本的溫飽

需求，也產(chǎn)生了對(duì)高層次精神文化消費(fèi)的需要。資料來(lái)源：昌吉市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)資料來(lái)源：昌吉主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告昌吉市有主要商圈3個(gè)，覆蓋近60個(gè)

小區(qū)，昌吉市商業(yè)街多數(shù)為自然形

成，缺乏整體規(guī)劃意識(shí)，對(duì)市場(chǎng)變

化適應(yīng)性差收入項(xiàng)目2011年（元/人）2010年（元/人）±%2011年收入比重(%)家庭總收入18055.5816580.238.9100可支配收入16561.4215045.8510.1-㈠工資性收入11414.0810321.2810.663.2㈡經(jīng)營(yíng)凈收入1562.831360.6514.98.7㈢財(cái)產(chǎn)性收入168.19338.69-50.30.9㈣轉(zhuǎn)移性收入4910.474559.617.727.22011年昌吉市城鎮(zhèn)居民收入情況東方廣場(chǎng)商圈飛馬財(cái)富商圈亞中市場(chǎng)商圈宏觀背景》》央行時(shí)隔27天再度降息同時(shí)要求繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房

央行7月5日晚宣布，自7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行近年來(lái)首次非對(duì)稱降息，存款和貸款的利率不同步下降。分析：銀行降息有利于樓市，“連續(xù)降息，雖直接目的是穩(wěn)增長(zhǎng)，絕非鼓勵(lì)房地產(chǎn)，但是流動(dòng)性寬裕后，官方卻難精準(zhǔn)控制資金流向，在樓市復(fù)蘇的現(xiàn)狀下，必有部分資金或明或喑流入房地產(chǎn)。更關(guān)鍵的是，政策支持的自住性房貸，成本快速下跌，相當(dāng)于央行為自住客降房?jī)r(jià)，自然會(huì)激勵(lì)自住客貸款購(gòu)房。不管如何可以說(shuō)今年連續(xù)的降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好的消息。對(duì)于首套房剛需客戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)好消息。而昌吉市目前的購(gòu)房客戶主要還是以剛需為主，由此可以很好的促進(jìn)昌吉市住宅的購(gòu)買。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很不錯(cuò)的消息。宏觀政策》》州黨委副書(shū)記、州長(zhǎng)馬雄成調(diào)研昌吉市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況時(shí)提出四點(diǎn)要求州黨委副書(shū)記、州長(zhǎng)馬雄成帶領(lǐng)州發(fā)改、經(jīng)信、國(guó)資、財(cái)政、環(huán)保、國(guó)土、林業(yè)等部門(mén)負(fù)責(zé)人調(diào)研昌吉市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作，并提出四點(diǎn)要求：一是加快項(xiàng)目推進(jìn)力度，確保項(xiàng)目早開(kāi)工；二是轉(zhuǎn)變工作思路，為企業(yè)落戶做好服務(wù)；三是大膽創(chuàng)新，探索多元化融資渠道，為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金保障；四是解放思想，做大做強(qiáng)民生產(chǎn)業(yè)。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)要不斷提升層次，扎實(shí)做好西街舊城改造等項(xiàng)目，要注重體現(xiàn)民族特色，真正將該項(xiàng)目建成德政工程和民心工程。分析：在近兩年政策的推動(dòng)下，昌吉回族自治州迅速發(fā)展，有鮮明的地方特色和產(chǎn)業(yè)文化，在昌吉大發(fā)展的契機(jī)下，城市的發(fā)展更注重民族特色的融入，目前昌吉市場(chǎng)城北多屬于舊城改造，舊城有自己特殊的文化和歷史，在改造的過(guò)程中要融入現(xiàn)代風(fēng)格還要保留并提升當(dāng)?shù)氐奈幕e淀，在文化的基礎(chǔ)上更好的發(fā)展現(xiàn)代化，西街舊城改造作為本次調(diào)研的重點(diǎn)，在今年的昌吉發(fā)展中的重要性不言而喻，凸顯文化內(nèi)涵的同時(shí)更多的改善居住環(huán)境是城北項(xiàng)目的要點(diǎn)。對(duì)于本項(xiàng)目的回民特色商業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的開(kāi)發(fā)運(yùn)作時(shí)機(jī)，較為有利。宏觀政策》》住房公積金管理新工作要求

6月8日，昌吉州住房公積金管理委員會(huì)召開(kāi)了自治州2012年度第一次全體會(huì)議，對(duì)昌吉住房公積金管理工作提出具體要求：一，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，銳意進(jìn)取，進(jìn)一步提高住房公積金管理水平；二，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，努力開(kāi)創(chuàng)住房公積金管理工作新局面。分析：公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要住房社會(huì)保障制度，能很好的滿足剛性需求的購(gòu)房者，提供更低的利率，各地的公積金貸款額度也是根據(jù)本地的公積金的綜合情況來(lái)進(jìn)行調(diào)整的，克拉瑪依市的公積金貸款額度在年內(nèi)政策微調(diào)中，上調(diào)至70萬(wàn)，更好的為本地購(gòu)房者提供更多的經(jīng)濟(jì)支持。我市在本次會(huì)議中提出多項(xiàng)工作細(xì)則方面的要求，能夠更好的提升公積金管理的有效性，逐漸讓我市的公積金運(yùn)營(yíng)進(jìn)入一個(gè)良好的軌道，為當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者提供更多實(shí)質(zhì)性的保障。由此本項(xiàng)目在昌吉市的住宅部分可借此來(lái)促進(jìn)銷售。宏觀政策》》新疆北部部分地區(qū)旱情嚴(yán)重農(nóng)作物減產(chǎn)已成定局今年以來(lái)，受氣溫偏高，降水量減少等影響，新疆北部部分地區(qū)旱情嚴(yán)重，小麥、番茄等需水量較大的農(nóng)作物減產(chǎn)已成定局。昌吉回族自治州是新疆糧食與農(nóng)作物主產(chǎn)區(qū)。但據(jù)氣象部門(mén)介紹，今年昌吉州各縣市遭遇到近40年來(lái)最為嚴(yán)重的旱情。該州累計(jì)受旱面積達(dá)132.78萬(wàn)畝，小麥、番茄、玉米等農(nóng)作物受旱嚴(yán)重。中糧屯河自種的6萬(wàn)畝番茄中有近2萬(wàn)畝受災(zāi)，預(yù)計(jì)每畝至少減產(chǎn)1噸。分析：從今年昌吉整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，由于昌吉市的客戶主要是周邊農(nóng)牧民和烏市的人群為主，隨著市場(chǎng)的逐漸回暖，各樓盤(pán)的來(lái)客量和成交量明顯增多，各樓盤(pán)的優(yōu)惠活動(dòng)逐漸取消，整個(gè)上半年，昌吉市場(chǎng)的房?jī)r(jià)相對(duì)較穩(wěn)定，成交量也相對(duì)其它城市較好，但是此次旱情較為嚴(yán)重，將會(huì)較大的影響到昌吉周邊農(nóng)牧民的收入，會(huì)直接導(dǎo)致今年下半年昌吉周邊客戶的成交量，連帶著昌吉市幾年的總成交量將有所下降。對(duì)于本項(xiàng)目而言，今年可把宣傳重點(diǎn)放在烏市和昌吉市上，來(lái)提高銷售率。宏觀咨詢》》從宏觀政策上看，上半年政策主要通過(guò)金融調(diào)控來(lái)進(jìn)行差別化的購(gòu)房調(diào)控，6月份兩次降低貸款利率對(duì)剛性客戶帶來(lái)了極大的沖擊，觀望情緒逐步消退，而存款準(zhǔn)備金利率的下調(diào)又再一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金緊張的局面，以上情況的出現(xiàn)在一定程度上引發(fā)了市場(chǎng)需求的釋放。

但伴隨近期政府一再表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不放松的態(tài)度，在下半年出臺(tái)新調(diào)控手段的可能性也進(jìn)一步增加。從區(qū)域政策上看，昌吉市上半年一直在延續(xù)國(guó)家的各項(xiàng)房產(chǎn)政策，并未出臺(tái)相關(guān)的地方調(diào)控細(xì)則。宏觀政策小結(jié)》》調(diào)控政策在微觀層面略有松動(dòng)但市場(chǎng)情況依舊不容樂(lè)觀2012年1-6月昌吉市固定資產(chǎn)投資總額1-6月，昌吉市固定資產(chǎn)投資完成50.44億元，比上年同期增長(zhǎng)98.3%，漲幅達(dá)到今年最高水準(zhǔn)。1-6月，上報(bào)的228個(gè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目中有56個(gè)億元項(xiàng)目（其中包括20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目）累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資31.4億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資62.3%，對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率為88.16%。預(yù)計(jì)昌吉市下半年固定資產(chǎn)投資將持續(xù)增加。宏觀經(jīng)濟(jì)》》2012年1-6月昌吉市基礎(chǔ)設(shè)施投資1-6月，昌吉市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資11億元，是上年同期的3.63倍。其中：交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)投資3.55億元，比上年同期增長(zhǎng)263%，主要項(xiàng)目是天然氣儲(chǔ)備項(xiàng)目投資完成1.8億元、15條道路完成投資0.52億元，拉動(dòng)了交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政行業(yè)成倍增長(zhǎng)；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資5.11億元，比上年同期增長(zhǎng)272.1%，主要是國(guó)家工業(yè)園區(qū)和國(guó)家農(nóng)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動(dòng)。昌吉市工業(yè)園區(qū)和農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量的常住人口和流動(dòng)人口，必然會(huì)帶動(dòng)其房地產(chǎn)住宅和商業(yè)的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)》》2011年昌吉市房地產(chǎn)投資用途

1-5月，住宅投資4.08億元，比上年同期下降32.5%,比1-4月增速下降68.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)投資78.5%,占比下降13個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資0.32億元,同比增長(zhǎng)1232.6%，占房地產(chǎn)投資6.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資0.41億元，比上年同期增長(zhǎng)25.5%,比1-4月增速下降109.4個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)投資7.9%,占比擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)；其它投資0.38億元，比上年同期增長(zhǎng)80.1%,比1-4月增速下降81.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)投資7.3%,占比擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)。因受2011年等多方面原因的影響，昌吉住宅投資有明顯下降，而商業(yè)投資則出現(xiàn)了小幅的提升。宏觀經(jīng)濟(jì)》》2012年1-6月昌吉市房屋施工面積和待售面積1-5月，昌吉市商品房銷售面積22.13萬(wàn)平方米，比上年同期下降31.4%，增速較上年同期回落144.4個(gè)百分點(diǎn)，較1-4月降幅擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅銷售面積21.57萬(wàn)平方米，比上年同期下降31.7%，增速較上年同期回落151.4個(gè)百分點(diǎn)。比1-4月降幅擴(kuò)大12.2個(gè)百分點(diǎn)。由于竣工面積的增長(zhǎng)，及銷售面積的下滑，1-5月商品房待售面積12.64萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.9%，比1-4月增幅下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看2011年與2012年的施工面積和待售面積都相差不大，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有一個(gè)大幅度的上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)》》?不管從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還是房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)都可以看出，昌吉市這幾年的迅速發(fā)展，2012年房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)可以看出昌吉正在大力開(kāi)發(fā)城市建設(shè)，而因2011年的政策打壓使得部分開(kāi)發(fā)商也參與到了觀望的態(tài)度，而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種復(fù)蘇跡象使得開(kāi)發(fā)量相也逐漸增多，預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)投資總額會(huì)有一個(gè)明顯的提升。?從昌吉的經(jīng)濟(jì)看，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持著穩(wěn)固態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今年昌吉市房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)量和價(jià)格都會(huì)有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)，而銷售情況也會(huì)相比今年上半年更加火熱。?從投資用途看昌吉住宅投資有明顯下降，而商業(yè)投資則出現(xiàn)了小幅的提升。?整體來(lái)看2011年與2012年的施工面積和待售面積都相差不大，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有一個(gè)大幅度的上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)》》從以上幾點(diǎn)可以看出，今年昌吉市房地產(chǎn)投資、施工面積、銷售等都或多或少的受到了2011年房地產(chǎn)政策的影響，但是在年中旬也出現(xiàn)房地產(chǎn)回暖的現(xiàn)象，使得各項(xiàng)數(shù)值指標(biāo)都有所提升。預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)一定程度的漲幅，擺脫上半年的低迷。建議本項(xiàng)目在房地產(chǎn)投資額下降的一個(gè)階段果斷入市，來(lái)將自身利益最大化。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)》》昌吉市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)》》昌吉市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)》》PART2對(duì)手區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)分析昌吉市城南樓盤(pán)匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)類型總建面（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）總銷售率1麗景尚城昌吉市南公園西州公務(wù)員小區(qū)對(duì)面新疆慶源實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司多層、高層4.9萬(wàn)高層400090-140多層100%高層73%2華爾茲音樂(lè)城昌吉市長(zhǎng)寧南路60號(hào)昌吉西隆集團(tuán)高層、多層32萬(wàn)多層4600高層430066-172三期95%四期70%3錦繡江南長(zhǎng)寧南路新疆華洋實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司高層48萬(wàn)小高層4500130-160一期100%二期90%4凱迪名苑昌吉長(zhǎng)寧南路69號(hào)新疆凱迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司多層、高層18.98萬(wàn)多層470085-134一期95%二期70%5森林大第延安南路華中房產(chǎn)多層、高層,7萬(wàn)高層425077-10895%6水木融城昌吉延安南路新疆特變電工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司多層、高層41.8萬(wàn)多層4500高層430074-189多層90%高層88%7公元2099建國(guó)西路新市政府旁佳弘房地產(chǎn)多層、高層一期1.5萬(wàn)多層5000小高層450070-203一期70%8圣水雅閣新城南區(qū)125號(hào)新疆國(guó)大房地產(chǎn)有限公司多層小高層11.15萬(wàn)多層5210小高490097-215二期48%9富友國(guó)際昌吉市長(zhǎng)寧南路新疆東亞房產(chǎn)多層、高層22萬(wàn)多層5800小高層540070-120多層35%高層65%10佳弘·中央公館昌吉市長(zhǎng)寧路新疆佳弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層、小高層12萬(wàn)小高層4650多層500089-122總銷售75%11晶彩城長(zhǎng)寧南路與石河子路交匯處昌吉市誼欣居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層、高層5.89萬(wàn)小高層440090-120總銷售80%區(qū)域在售項(xiàng)目分析》》昌吉市城北樓盤(pán)匯總序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)類型總建面（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）總銷售率1恩源智灣寧邊西路市種子站旁新疆大陸盛房地產(chǎn)多層、高層1.2萬(wàn)小高層408043-130總銷售80%2陽(yáng)光水岸紅旗路與天山路交匯處新疆和諧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層、高層6.5萬(wàn)小高層430080-140三期75%3君悅海棠紅星路與海棠路交匯處新疆締森房地產(chǎn)多層、高層72萬(wàn)毛培5500精裝650086-203總銷售50%4御景·生態(tài)家園寧邊西路115號(hào)新疆名京房地產(chǎn)多層、高層15.3萬(wàn)商業(yè)1.5萬(wàn)96-290總銷售98%5民樂(lè)園紅旗路19號(hào)新疆大灣房產(chǎn)有限公司多層、小高層8.5萬(wàn)多層4100小高380098-180二期50%6濱湖河水景灣昌吉市中山路與健康路交匯處昌吉市宏偉房地產(chǎn)多層、小高層15萬(wàn)小高層4200101-130二期70%7環(huán)宇世紀(jì)城建設(shè)路人民公園東側(cè)新疆東方環(huán)宇投資集團(tuán)多層、小高層35.2萬(wàn)多層4300小高層400070-112二期40%8絲路明珠昌吉市西街本地寺對(duì)面新疆雙翼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層、高層小高層420087-140二期75%區(qū)域在售項(xiàng)目分析》》昌吉目前在售項(xiàng)目主要分布在城南和城北片區(qū)，城北發(fā)展較早，設(shè)施相對(duì)完善，且位于濱湖河沿線，生態(tài)環(huán)境和居住環(huán)境都相對(duì)城南較好，因此價(jià)格相對(duì)較高，但多屬于改造項(xiàng)目，小區(qū)規(guī)模不及城南的項(xiàng)目，但項(xiàng)目自身品質(zhì)較高，主要針對(duì)改善型客戶；

城南的空地較多，項(xiàng)目自身規(guī)模和內(nèi)部配套較好，價(jià)格合適，吸引了不少剛需購(gòu)房者。從上圖可以看出昌吉市的在售項(xiàng)目主要分為南片區(qū)和北片區(qū)，南片區(qū)大部分都屬于昌吉市的開(kāi)發(fā)區(qū)域，而北片區(qū)屬于昌吉市老城區(qū)范圍，相對(duì)來(lái)說(shuō)北片區(qū)的商品房較為好賣；

戶型上南片區(qū)應(yīng)區(qū)域配套較為不成熟使得其戶型以小面積的居多，而北片區(qū)因發(fā)展較為成熟在戶型上面積都偏大；

價(jià)格上因周邊生活條件的影響北片區(qū)的整體均價(jià)也要高于南片區(qū)。區(qū)域分析》》昌吉市城北樓盤(pán)銷售情況項(xiàng)目名稱在售周期銷售率銷售周期面積去化（㎡）恩源智灣總銷售80%12個(gè)月86>98>95>47>128>132陽(yáng)光水岸三期75%10個(gè)月79>95>117君悅海棠總銷售50%14個(gè)月90>86>100>120>110>200御景·生態(tài)家園總銷售98%總周期37個(gè)月100>106>127>134>142>158>172>188>215>255民樂(lè)園二期50%4個(gè)月98>120>110>130>180濱湖河水景灣二期70%7個(gè)月104>101>115>128環(huán)宇世紀(jì)城二期40%6個(gè)月70>78>88>81>95>110絲路明珠二期75%5個(gè)月90>100>87>110>120>140昌吉市場(chǎng)的項(xiàng)目形態(tài)仍以多層為主，各項(xiàng)目的基本情況較為相似，多層基本均占項(xiàng)目整體的50%左右，針對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r看，高層接受度較低，同一小區(qū)的多層去化率也較高；兩室一直是昌吉地區(qū)的熱銷戶型，90-100㎡的兩室更是購(gòu)房者的首選。整個(gè)昌吉市場(chǎng)的購(gòu)房主要是剛需占主導(dǎo)，改善型和投資型住房相對(duì)占比例較小。昌吉市在售項(xiàng)目分析》》昌吉市城北樓盤(pán)總價(jià)情況項(xiàng)目名稱面積（㎡）單價(jià)（元/平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）恩源智灣43-130小高層408017.5—53陽(yáng)光水岸80-140小高層430034.4—60.2君悅海棠86-203毛培5500精裝650051.6—121.8御景·生態(tài)家園96-290多層—民樂(lè)園98-180多層4100小高380038.2—70.2濱湖河水景灣101-130小高層420042.4—54.6環(huán)宇世紀(jì)城70-112多層4300小高層400028.3—47.3絲路明珠87-140小高層420036.5—58.8從昌吉市城北樓盤(pán)銷售價(jià)格上看，昌吉城北的整體價(jià)格相對(duì)城南較高，總價(jià)在20-120萬(wàn)之間，主力價(jià)格在30-55萬(wàn)元之間，在此區(qū)間的商品房銷售最快。昌吉市在售項(xiàng)目分析》》項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商鋪價(jià)格（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）地理位置備注說(shuō)明森林大第沿街商鋪900040-90延安南路鴻都國(guó)際沿街商鋪1680040-105昌吉市建國(guó)西路凱迪名苑三層商業(yè)一層：16000二層：700056-600昌吉長(zhǎng)寧南路三層自用為物業(yè)管理富友國(guó)際兩層商業(yè)一層：15000二層：670075-130昌吉市長(zhǎng)寧南路一層的僅余一間75㎡瑞豪嘉苑兩層商業(yè)14000186-214新疆昌吉建國(guó)西路兩層整體賣特變·水木融城小區(qū)沿街門(mén)面7000-800070-200昌吉市延安南路御景·生態(tài)家園小區(qū)沿街門(mén)面1500060-140昌吉市寧邊西路金城維也納兩層商業(yè)5500-8700兩層：74-150三層：230-280昌吉市建國(guó)西路一層和負(fù)一層兩層整體出售(個(gè)別是含二層整體出售）昌吉地區(qū)在售項(xiàng)目配套商業(yè)情況

目前昌吉在售項(xiàng)目，不少項(xiàng)目含有商業(yè)鋪面，主要有沿街商業(yè)和項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)，全市的商業(yè)均價(jià)為1.1萬(wàn)元，沿街商業(yè)的價(jià)格在1.4萬(wàn)元左右，內(nèi)部商業(yè)價(jià)格偏低8000元左右，店鋪分割基本在90-200㎡，除了凱迪名苑要求一次性付清全款，其它項(xiàng)目均付50%即可，特變的項(xiàng)目在出售商業(yè)時(shí)采取了拍賣二層住宅的方式，置業(yè)者可以拍下二層的住宅，連帶一層的商業(yè)，整體商業(yè)價(jià)格相對(duì)較實(shí)惠，這樣的銷售形式也較新穎。昌吉市在售底商情況昌吉市商業(yè)分析》》路名商鋪平均租金（元/㎡/年）面積區(qū)間（㎡）平均面積（㎡）天山路14910-6035寧邊西路26630-10050解放路26915-7040從路段來(lái)看，項(xiàng)目周邊以天上路和解放路的商鋪?zhàn)饨鹱罡?，商鋪的面積一般都是20-100之間，周邊商鋪的平均面積為35-50㎡，以中小型商鋪門(mén)面房為主。本項(xiàng)目周邊街鋪情況昌吉市商業(yè)分析》》從市場(chǎng)的租賃情況來(lái)看，昌吉市電子通訊的租金是最高的為1321元/㎡/年，服裝、箱包鞋帽、金銀飾品這三種業(yè)態(tài)租金也達(dá)到1000元/㎡/年以上的價(jià)格。這四種業(yè)態(tài)相對(duì)集中于市中心區(qū)域，所以租金價(jià)格較高。中心區(qū)平均商業(yè)租金昌吉市商業(yè)分析》》從各業(yè)態(tài)平均面積來(lái)看，昌吉市目前家具家電的平均面積最大為64㎡，之后是餐飲為52㎡，車行維修和服裝都再45㎡，可以看出昌吉市對(duì)于商鋪面積需求較大的業(yè)態(tài)有家具家電、餐飲、服裝和車行維修。中心區(qū)平均商業(yè)面積昌吉市商業(yè)分析》》30這四個(gè)市場(chǎng)的功能配比中，服飾品、食品休閑、零售雜貨的數(shù)量分別排在了前三位，最低占比在75%以上。特色類商業(yè)數(shù)量很少，特別是具有回族穆斯林特色業(yè)態(tài)數(shù)量，幾乎沒(méi)有?；緹o(wú)法滿足回族穆斯林群眾對(duì)于信仰、日常生活的需要。餐飲、零售占主導(dǎo)，滿足居民日常生活；休閑、文化類商業(yè)缺少市場(chǎng)名稱食品·休閑類零售·雜貨類服裝·飾品類特色商業(yè)類匯嘉超市40%35%20%自行車玩具書(shū)籍5%飛馬地下商業(yè)街2%20%70%電子產(chǎn)品8%亞中商場(chǎng)40%35%15%鋼材10%牛馬市場(chǎng)15%40%20%鋼材25%昌吉市商業(yè)分析》》31中心綜合街副中心綜合街特色商業(yè)街普通商業(yè)特色商業(yè)趨強(qiáng)目前的商業(yè)較多為自然形成，缺少合理規(guī)劃與正確管理，商業(yè)檔次較低目前昌吉商業(yè)以普通商業(yè)模式為主；特色商業(yè)模式，市場(chǎng)空白目前在昌吉多為普通的常規(guī)性商業(yè)，缺乏具有民族特色的集中式的綜合商業(yè)昌吉市商業(yè)分析》》餐飲、休閑、服務(wù)業(yè)為主，滿足居民日常需求，文化內(nèi)涵沒(méi)有得到提升這三個(gè)案例均為項(xiàng)目周邊社區(qū)底樓商業(yè)休閑、餐飲與便利、煙食數(shù)量最多，但規(guī)劃分布較雜，整體檔次不高，文化內(nèi)涵不夠項(xiàng)目周邊大盤(pán)規(guī)劃的商業(yè)以商業(yè)服務(wù)和購(gòu)物為主，較多的為社區(qū)配套，旅游服務(wù)、文化娛樂(lè)略顯不足資料來(lái)源：鑫合盈地產(chǎn)周邊小區(qū)休閑、餐飲便利、煙食美容美發(fā)金融服飾、家居醫(yī)藥空置合計(jì)濱湖河新城1035231327宇豪家園742212422康友小區(qū)32100129合計(jì)2098444958百分比34.4%15.5%13.7%6.8%6.8%6.8%15.5%100%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析昌吉市商業(yè)分析》》昌吉地區(qū)的車位情況：

昌吉的中高檔項(xiàng)目的車位配比大概在1:2，加上地上車位大概可以達(dá)到2:3；車位除了特變項(xiàng)目均不含產(chǎn)權(quán)，車位的價(jià)格在8-10萬(wàn)，車庫(kù)的價(jià)格在15-17萬(wàn)，車位的價(jià)格與房產(chǎn)的價(jià)格一樣，一直處在一個(gè)上漲的趨勢(shì)。車位形態(tài)總價(jià)（元）地上車位只租不賣，具體租金看其地理位置。地下車位目前一般在80000-100000之間車庫(kù)目前一般在150000-170000之間昌吉市車位情況》》項(xiàng)目地址：紅旗路與天山路交匯處開(kāi)發(fā)企業(yè)：新疆和諧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型：多層、小高層占地面積：

55778m2建筑面積：145023m2容積率：2.65銷售率：三期75%戶型區(qū)間：80-140m2銷售均價(jià)：4300元/m2和諧·陽(yáng)光水岸三期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目》》優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目自身配有幼兒園，自身配套較好；2、項(xiàng)目地緊鄰濱湖河和牡丹園，提升項(xiàng)目的自然環(huán)境；3、屬學(xué)區(qū)房，方便有適齡兒童的家庭子女入學(xué)；4、售樓部環(huán)境較好，讓看房者心情舒暢，有看房專車，能夠方便購(gòu)房者看房。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目地目前尚未通車，交通較為不便；2、項(xiàng)目周邊有眾多棚戶改造區(qū)，使得自身居住環(huán)境較差；3、售樓部沒(méi)有宣傳單頁(yè)和戶型圖，為看房者看房時(shí)收集資料造成了不便。項(xiàng)目地址：建設(shè)路人民公園東側(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)：新疆東方環(huán)宇集團(tuán)有限公司物業(yè)類型：小高層占地面積：約250000m2建筑面積：約350000m2容積率：1.37銷售率：二期40%戶型區(qū)間：70-112m2銷售均價(jià)：多層4300元/㎡；小高層3850元/㎡環(huán)宇·世紀(jì)城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目》》優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目自身配套較為齊全，且距離森林公園較近，居住環(huán)境較好；2、項(xiàng)目外立面貼磚，以暖色調(diào)為主，異域風(fēng)格濃重，提高了項(xiàng)目自身品質(zhì)；3、項(xiàng)目自身在昌吉品牌效應(yīng)較高，市民接受度較大；4、項(xiàng)目自身采用地中海式建筑，外觀較有吸引力。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施不齊全；2、目前項(xiàng)目地較為偏遠(yuǎn)，交通較為不便；3、項(xiàng)目主打大面積兩居及小面積三居室，對(duì)喜歡大面積戶型的客戶有一定制約性；4、項(xiàng)目項(xiàng)目周邊配套較為缺乏。項(xiàng)目地址：紅旗路19號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)：新疆大灣房產(chǎn)有限公司物業(yè)類型：多層、小高層占地面積：5.3萬(wàn)m2建筑面積：8.5萬(wàn)m2容積率：2.03銷售率：二期50%戶型區(qū)間：98-180m2銷售均價(jià)：小高層3800元/㎡；多層4100元/㎡明樂(lè)園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目》》優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目地理位置較好；2、項(xiàng)目距離昌吉市人民公園和小吃一條街較近；3、項(xiàng)目距離環(huán)宇世紀(jì)城較近，且價(jià)格較低，接受度相對(duì)較高；劣勢(shì)：1、項(xiàng)目自身基本無(wú)配套，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施也不全面；

2、交通相對(duì)不便利，暫時(shí)無(wú)公交車；項(xiàng)目地址：昌吉市烏伊西路125號(hào)小區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)：新疆佳弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型：多層、小高層占地面積：

75000m2建筑面積：

125000m2容積率：1.68銷售率：一期70%戶型區(qū)間：70-203m2銷售均價(jià)：多層5000元/㎡；小高層4500元/㎡公元2099競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目》》優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目地距離新市政府較近，地理位置較好；2、項(xiàng)目地距離濱湖河較近，生活環(huán)境較好；3、項(xiàng)目規(guī)模大，自身配套設(shè)施齊全；劣勢(shì)：1、項(xiàng)目目前自身周邊配套設(shè)施較差；昌吉的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年逐漸完善，項(xiàng)目規(guī)模，小區(qū)的品質(zhì)，行業(yè)和服務(wù)的正規(guī)化都有了很大的提升。針對(duì)昌吉當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的選擇，購(gòu)房者考慮更多的是小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施。目前在售的項(xiàng)目，銷售較好的小區(qū)也都具備了上述幾個(gè)特點(diǎn)。價(jià)格對(duì)于該區(qū)域的房產(chǎn)銷售的影響反而較小，基于以下幾個(gè)方面，昌吉屬于自治區(qū)首批宜居城市，外地的購(gòu)房者所占比例達(dá)到50%，選擇異地購(gòu)房的消費(fèi)者，對(duì)于價(jià)格的敏感度會(huì)相對(duì)剛需客戶較低，同時(shí)昌吉的房?jī)r(jià)區(qū)間也較小，因此在考量房源時(shí)不會(huì)更多的考慮價(jià)格方面的因素。濱湖河作為昌吉在建規(guī)劃較好的景觀帶也多以大面積戶型為主，城南則多以小面積的剛需面積為主，配合不同的消費(fèi)人群在考慮環(huán)境時(shí)更好的將房源優(yōu)勢(shì)集中。在售項(xiàng)目分析》》

昌吉在售項(xiàng)目目前主要集中在以濱湖河沿線的城北和新開(kāi)發(fā)的寧邊路的城南，城北主要以宜居為主的大面積戶型為主，城南以滿足剛需的小戶型為主。

從昌吉目前在售項(xiàng)目來(lái)看，昌吉市大部分戶型面積都在70-140之間的兩室和三室，主力面積在80-130之間，其市場(chǎng)接受度較高，

90-100㎡的兩室戶型成為暢銷戶型；兩個(gè)區(qū)域針對(duì)不同的客戶群，產(chǎn)品特別和周邊優(yōu)勢(shì)利用較好，銷售情況都不錯(cuò)，在售項(xiàng)目層差也都基本相似，小高層、高層基本都是2-6層漲30元/㎡，6層以上開(kāi)始每層漲50元/㎡。目前昌吉市房屋銷售除去個(gè)別幾個(gè)具有一定特色或者品質(zhì)較高的小區(qū)外，其余的項(xiàng)目銷售情況在今年年初都不理想，三月之后，昌吉市場(chǎng)開(kāi)始全面回暖。近期不少城市推出微調(diào)政策扶植本地房地產(chǎn)，昌吉并未出臺(tái)任何相關(guān)的微調(diào)政策，昌吉當(dāng)?shù)貥潜P(pán)為了保證銷售，紛紛開(kāi)始較大幅度的活動(dòng)，對(duì)6月的去化起到很好的推動(dòng)作用，為上半年的銷售提供了保證。首府和克拉瑪依市作為全疆有微調(diào)政策的城市，對(duì)于昌吉市場(chǎng)的銷售起到較好的作用，烏市在昌的購(gòu)房比例達(dá)到30%，其它周邊城市達(dá)到20%。從整體上看，昌吉各小區(qū)的銷售情況都較年初有所提升，各樓盤(pán)銷售人員對(duì)于市場(chǎng)前景也持樂(lè)觀態(tài)度。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)》》地塊資源條件分析本案大區(qū)位：城市發(fā)展，作為老城區(qū)改造，原有地塊位置較好周邊資源條件：項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施基本完善，住宅小區(qū)較多，距離濱湖河景觀帶較近，居住環(huán)境較好；有利因素：項(xiàng)目自身地塊較為方正，便于規(guī)劃，為政府大力支持改造項(xiàng)目；不利因素：項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)力較大；屬于老民族街區(qū)，拆遷難度較大；地塊綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目地附著物較多，周邊配套較完善，生活環(huán)境一般。地塊資源分析》》北側(cè)西側(cè)東側(cè)項(xiàng)目北側(cè)為紅旗路。項(xiàng)目南側(cè)是寧邊西路。本項(xiàng)目東面是解放路。本項(xiàng)目西側(cè)是天山路。南側(cè)地塊四至地塊資源分析》》分項(xiàng)具體情況公交路線1、2、4、6、40、47專業(yè)市場(chǎng)寧邊路綜合市場(chǎng)、昌吉阿爾曼批發(fā)配送中心學(xué)校昌吉市三小，市一中、昌吉市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，昌吉市二小，石獅回民小學(xué)醫(yī)院昌吉市人民醫(yī)院公園濱湖河景觀帶、人民公園大中型企業(yè)昌吉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資有限責(zé)任公司、天勤勞務(wù)派遣有限公司、澤安礦業(yè)技術(shù)服務(wù)有限公司主要社區(qū)陽(yáng)光水岸、絲路明珠、恩源智灣地塊周邊基礎(chǔ)生活配套情況地塊資源分析》》對(duì)外交通情況分析距寧邊西路：200米距北京路：590米距延安路：960米距世紀(jì)大道：2.2公里距人民公園：1.2公里距昌吉市客運(yùn)站、亞中商場(chǎng)：1.5公里距昌吉市市政府：2.8公里本項(xiàng)目處在城北區(qū)域，距離城市主干道相對(duì)較近；地塊資源分析》》周邊教育資源配套情況昌吉市第一小學(xué)昌吉市第三小學(xué)昌吉市石獅回民小學(xué)昌吉市一中昌吉市二中昌吉州一中分校昌吉市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校由于博樂(lè)市并不大，在本案1公里范圍內(nèi)有7所學(xué)校，教育資源較好；地塊資源分析》》周邊市政醫(yī)療配套情況昌吉市人民醫(yī)院平安醫(yī)院中西醫(yī)門(mén)診昌吉衛(wèi)校附屬醫(yī)院昌吉市濟(jì)仁醫(yī)院昌吉州人民醫(yī)院在1兩公里范圍內(nèi)，有五家醫(yī)院，醫(yī)療條件較好；地塊資源分析》》昌吉市面對(duì)城市化發(fā)展過(guò)程中，

項(xiàng)目面臨的客戶定位問(wèn)題是什么？市場(chǎng)背景房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展階段；城市南向發(fā)展，中心城區(qū)南移；緊鄰核心商圈，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度較高；市場(chǎng)多層產(chǎn)品認(rèn)可度高于高層；市場(chǎng)以剛性需求為主；位于城北西街老城區(qū)；周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施完善；周邊有四處清真寺；項(xiàng)目臨路，出行便利；項(xiàng)目地內(nèi)拆遷成本較高；以自住型客戶為主，投資型客戶為輔，自住型客戶來(lái)源團(tuán)場(chǎng)客戶及烏市和昌吉城區(qū)客戶；客戶定位的核心問(wèn)題核心客戶是誰(shuí)？對(duì)客戶來(lái)源區(qū)域進(jìn)行細(xì)分研究，找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，抓住能實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的客戶?？蛻羧绾窝葑?？隨著城市發(fā)展演變，帶來(lái)項(xiàng)目區(qū)域地位的改變，產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，使客戶發(fā)生何種演變？客戶定位建議》》項(xiàng)目自身情況客戶情況從住宅購(gòu)買人群來(lái)看，目前商品房的主要購(gòu)買者多為烏市首次置業(yè)和投資客戶、周邊農(nóng)牧民及昌吉市的高收入人群（農(nóng)場(chǎng)主、團(tuán)場(chǎng)管理者等），而周邊城市中有條件的機(jī)關(guān)及企業(yè)職工等來(lái)此投資購(gòu)房。昌吉市片區(qū)現(xiàn)有購(gòu)房客群分析客戶定位建議》》主抓客戶構(gòu)成——企事業(yè)單位群體，各團(tuán)場(chǎng)農(nóng)牧家庭，城鎮(zhèn)換房居民與私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位群體城鎮(zhèn)換房居民與私營(yíng)業(yè)主各團(tuán)場(chǎng)農(nóng)牧家庭市場(chǎng)可抓取的客戶客戶定位建議》》城市精英，優(yōu)質(zhì)生活見(jiàn)證者根據(jù)上述分析，我們將本項(xiàng)目客戶群定位于：具有如下共同特征：經(jīng)濟(jì)特征：具備月還款不低于2000元的住房消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿，或者投資理念；購(gòu)房行為：不排斥高層且愿為更好的產(chǎn)品以及未

來(lái)城市規(guī)劃前景承受較高房?jī)r(jià)；生活特征：熟悉西街片區(qū)，區(qū)域眷戀情節(jié)較

濃，更注重生活節(jié)奏及時(shí)效性；價(jià)值挖掘：具有發(fā)展眼光，更關(guān)注區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)的物業(yè)，充分分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在。包括三類客戶：核心客戶重要客戶1重要客戶2企事業(yè)單位群體各農(nóng)牧家庭城鎮(zhèn)換房或一次置業(yè)居民與私營(yíng)業(yè)主從遠(yuǎn)期發(fā)展的角度上看，西街民族特色的商業(yè)和其住宅的發(fā)展會(huì)逐漸帶來(lái)更多的自住和投資客戶來(lái)此投資。且以上客戶多數(shù)見(jiàn)世面較廣對(duì)特色文化產(chǎn)品接受度也較高，本項(xiàng)目后期可針對(duì)以上企業(yè)開(kāi)展宣傳，率先占領(lǐng)客群資源?？蛻舳ㄎ唤ㄗh》》目標(biāo)客戶重要客戶偶得客戶以本地首次置業(yè)客戶為主烏市投資兼自主客戶外地置業(yè)客戶主要是來(lái)自烏市的置業(yè)人群，因?yàn)跏兄脴I(yè)壓力而被擠出烏市的部分人群和前來(lái)投資的客戶1、昌吉市的首次置業(yè)客戶2、昌吉市投資或二次置業(yè)的換房客戶3、昌吉市鄉(xiāng)鎮(zhèn)團(tuán)場(chǎng)的購(gòu)房客戶4、昌吉市工作的企業(yè)、事業(yè)單位的剛需客戶以獨(dú)山子、克拉瑪依及內(nèi)地投資客戶為主50%-60%20%-30%<20%鎖定目標(biāo)客群客戶定位建議》》PART3定位SWOT分析項(xiàng)目定位思考行程分支營(yíng)銷定位通過(guò)了解市場(chǎng)情況以及本案可能面對(duì)的客群我們?cè)搶㈨?xiàng)目打造成什么性格？先了解本案自身優(yōu)勢(shì)——核心優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目是昌吉市政府大力支持的重點(diǎn)項(xiàng)目；獨(dú)家優(yōu)勢(shì)：

本項(xiàng)目地內(nèi)部有四大清真寺容易集聚人氣，同時(shí)項(xiàng)目擁有一個(gè)民族特色的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，在昌吉區(qū)域是唯一的回民特色專業(yè)市場(chǎng)；交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四周環(huán)路，對(duì)于出行較為便利；企業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為國(guó)資委下屬企業(yè)，資金實(shí)力雄厚；配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊配套較為成熟，商業(yè)、醫(yī)療、教育資源豐富；項(xiàng)目SWOT分析》》優(yōu)勢(shì)分析成本劣勢(shì)：本項(xiàng)目位于西街老城區(qū)，有大量的拆遷戶，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和商業(yè)利益有著一定程度的影響；區(qū)域形象劣勢(shì)：

本項(xiàng)目以前是棚戶區(qū)，對(duì)于部分客戶造成心理障礙，區(qū)域形象較低；知名度劣勢(shì)：

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為天寧公司開(kāi)發(fā)，是其第一個(gè)項(xiàng)目，客戶對(duì)其了解有限，區(qū)域知名度較低；干擾性劣勢(shì)：本項(xiàng)目有大量的拆遷補(bǔ)償戶，對(duì)于后期購(gòu)買辦項(xiàng)目的客戶造成一定的抗性；項(xiàng)目SWOT分析》》劣勢(shì)分析

共有機(jī)會(huì)：

由于昌吉市不受限購(gòu)令的影響，以及博樂(lè)市本地市民及周邊團(tuán)場(chǎng)剛性需求較大，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)借助目前依然較好的房市及地理位置，后期升值潛力較大；潛在機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目位于昌吉市城北區(qū)域距離濱湖河較近，周邊景觀較好，可帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣；

通貨膨脹帶來(lái)的機(jī)會(huì)：

隨著昌吉市經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，物價(jià)也在不斷地上漲，投資回報(bào)率相對(duì)較高，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)吸引一部分投資者對(duì)住宅及商業(yè)進(jìn)行投資；項(xiàng)目SWOT分析》》機(jī)會(huì)分析

共有威脅：

房地產(chǎn)是關(guān)系民生的行業(yè)，各級(jí)政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控政策變化莫測(cè)，而在全國(guó)上半年房地產(chǎn)受政策打壓背景下，雖然目前尚未出臺(tái)其他嚴(yán)打政策，但依然存在一定的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

競(jìng)爭(zhēng)性威脅：

本項(xiàng)目周邊存在小高層項(xiàng)目，且體量較大，并且昌吉市部分購(gòu)房客戶已習(xí)慣去關(guān)注品質(zhì)較好的大型小區(qū)，使得本項(xiàng)目小高層住宅的銷售將有一定的難度；

項(xiàng)目SWOT分析》》威脅分析本項(xiàng)目地處昌吉市城北的老城區(qū)，位于具有悠長(zhǎng)歷史的西街地塊，未來(lái)該區(qū)域?qū)⑹遣凶罹咛厣膮^(qū)域。

四面環(huán)路，地塊較為方正，適于打造中檔住宅及商業(yè)項(xiàng)目，昌吉市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況相對(duì)烏市情況較好，昌吉高層項(xiàng)目認(rèn)可度相對(duì)較差。

周邊住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力一般。

周邊住宅小區(qū)均已成熟，居住環(huán)境較好，人流量相對(duì)較大，配套設(shè)施基本完善，將對(duì)本項(xiàng)目前期推廣后期宣傳創(chuàng)造良好的條件。項(xiàng)目SWOT分析》》分析小結(jié)通過(guò)SWOT分析，我們可以從中發(fā)現(xiàn)什么？DISCOVERY》》城市運(yùn)營(yíng)城市研究屬于泛地產(chǎn)視野。地產(chǎn)營(yíng)銷和城市運(yùn)營(yíng)的分別在于，實(shí)用主義與理想主義的不同，物質(zhì)層面與精神價(jià)值的區(qū)別。城市運(yùn)營(yíng)立足于城市高度，與社會(huì)聯(lián)動(dòng)，與媒體嫁接，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益二位一體。本案隸屬于昌吉市舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目。政府對(duì)項(xiàng)目給予了深切期望與大力支持，故此在本案前期精神與形象的塑造上，需要借助政府大勢(shì)給予項(xiàng)目宣傳利好。關(guān)鍵詞：舊城改造營(yíng)銷關(guān)鍵詞梳理》》國(guó)企實(shí)力·天寧品牌本案開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)屬國(guó)資委下屬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。擁有極強(qiáng)的社會(huì)資源及開(kāi)發(fā)實(shí)力。若宣傳得當(dāng)，將對(duì)本案的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)及價(jià)值營(yíng)銷產(chǎn)生無(wú)與倫比的推動(dòng)力。因此，本案營(yíng)銷伊始，對(duì)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)品牌力的傳導(dǎo)至關(guān)重要?！贰?公里生活服務(wù)圈地段地段還是地段。地段是地產(chǎn)項(xiàng)目必須要研究的重要屬性。也是中后期推廣必須要強(qiáng)化的課題。本案自身?yè)碛凶诮倘宋娜?、回民集居區(qū)的屬性，擁有一些諸如回民特色商業(yè)、醫(yī)院、教育等資源。同時(shí)，本案從地圖實(shí)測(cè)，距人民公園的距離僅有900米左右；距老城區(qū)商業(yè)中心區(qū)直線距離1公里，車行時(shí)間10分鐘左右?？梢哉f(shuō)，本案1公里生活服務(wù)圈內(nèi)，生活所需一切機(jī)能配套均能得到滿足。關(guān)鍵詞：人文圈、商業(yè)圈、生態(tài)圈、政務(wù)圈湖濱河景觀區(qū)政務(wù)區(qū)本案臨近湖濱河景觀帶，從區(qū)域景觀資源層面上，對(duì)項(xiàng)目地段價(jià)值加分不少，在后期營(yíng)銷推廣中，湖濱河景觀帶將對(duì)本案【地段】大項(xiàng)賣點(diǎn)的支撐提供重要的力量。同時(shí)，“政務(wù)臨濟(jì)圈”的提出，除了進(jìn)一步強(qiáng)化了本案地段價(jià)值之外，后期營(yíng)銷中還可依托“政務(wù)人文”概念，對(duì)本案目標(biāo)客群的階級(jí)層次進(jìn)行拔高，以期整體提升項(xiàng)目的形象?！贰肺鹘职倌晡拿}沿革西街擁有近200年區(qū)域歷史，是古絲綢之路必經(jīng)之地。曾是昌吉的商貿(mào)流通中心、回商產(chǎn)業(yè)中心、回民集居中心、宗教人文中心，區(qū)域內(nèi)4座百年歷史的清真寺更是代表了伊斯蘭教派在昌吉乃至整個(gè)“大烏昌”地區(qū)的興衰榮辱。西街，對(duì)于昌吉市的歷史文化意義舉足輕重?！贰?2萬(wàn)㎡造城規(guī)模放眼整個(gè)昌吉市房地產(chǎn)市場(chǎng)，22萬(wàn)㎡的建筑規(guī)模已屬大型項(xiàng)目。分為東區(qū)、西區(qū)兩個(gè)大型居住組團(tuán)。東區(qū)主要為拆遷安置區(qū)；西區(qū)用于投入商品房市場(chǎng)。規(guī)模型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擁有更強(qiáng)的實(shí)力感、穩(wěn)固性，更易引發(fā)市場(chǎng)信賴，在營(yíng)銷中，這是必須宣講的價(jià)值屬性?！贰分黝}型商業(yè)集群本案配置有近3萬(wàn)㎡不同形態(tài)（臨街、地上地下）的商業(yè)產(chǎn)品，通過(guò)后期業(yè)態(tài)整合與運(yùn)作，可以完全滿足日常生活所需的采辦。本案東區(qū)因需滿足現(xiàn)有居民的拆遷安置需求，故部分商業(yè)也用做拆遷安置用途；加之本案東區(qū)居民多以回民為主，東區(qū)商業(yè)多以符合民族商業(yè)業(yè)態(tài)的定位進(jìn)行發(fā)展，而本案西區(qū)由于區(qū)域用地相對(duì)獨(dú)立，故建議商業(yè)的發(fā)展定位不必效仿東區(qū)，可采用符合西區(qū)整體居住氛圍的業(yè)態(tài)發(fā)展定位進(jìn)行營(yíng)銷。》》極具特色的建筑風(fēng)格本案建筑形態(tài)采用高層與多層組合排布的形式，建筑天際線高低有致，樓間開(kāi)闊，日照、觀景指數(shù)均好。基本采用板式結(jié)構(gòu)，南北通透，采光通風(fēng)系數(shù)優(yōu)良。建筑外立面采用基底石材、上層涂料的形式，從一定程度上杜絕了建筑老化后的“高空墜物”的情況；外立面整體色調(diào)美觀穩(wěn)重。配色均以暖系色調(diào)為主，給人家的溫暖以及心理歸屬感。建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代歐式風(fēng)格為主調(diào)，局部裝點(diǎn)具備伊斯蘭風(fēng)格的構(gòu)造，即凸顯出了地域風(fēng)格，又與國(guó)際接軌，顯示出了項(xiàng)目傳承文脈、與時(shí)俱進(jìn)的大家氣度?！贰啡膬奢S景觀布局本案三心兩軸的景觀布局，為居民在日常生活閑暇之余賞景、散步、晨練提供了去處。本案景觀系數(shù)：綠化率約30%，樓間距區(qū)間約20-100米，樓間觀景視野基本無(wú)阻隔。主體景觀軸線設(shè)計(jì)合理明晰，具備通過(guò)概念包裝，成為營(yíng)銷層面主要分支賣點(diǎn)的資質(zhì)條件?！贰穮^(qū)內(nèi)配套資源本案在區(qū)內(nèi)配套資源層面表現(xiàn)優(yōu)異。除規(guī)模型商業(yè)配套外，本案擁有一座可容納8個(gè)班，2000㎡的幼兒園。完全可以通過(guò)運(yùn)作，引進(jìn)雙語(yǔ)教育后，作為本案強(qiáng)勢(shì)資源進(jìn)行闡述。近千㎡的社區(qū)服務(wù)中心與文化活動(dòng)中心，為社區(qū)生活保障質(zhì)量的進(jìn)一步提升提供了支撐。關(guān)鍵詞：幼兒教育、社區(qū)文化服務(wù)中心據(jù)此，我們可以模擬搭建一下項(xiàng)目的營(yíng)銷價(jià)值體系——為城市·再造西街舊城改造項(xiàng)目·政府關(guān)注重點(diǎn)為文化·再添光輝22萬(wàn)㎡造城規(guī)模、西街百年沿革、回民文化教科書(shū)為民生·重塑家園人文居住圈、中心商業(yè)圈、綠色生態(tài)圈三位一體主題型商業(yè)集群、三心兩軸景觀布局、幼兒教育、社區(qū)文化服務(wù)中心、……建筑結(jié)構(gòu)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、高端人文生活、…………項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系城市運(yùn)營(yíng)一座與時(shí)俱進(jìn)、接軌現(xiàn)代生活的新城！通過(guò)優(yōu)勢(shì)找問(wèn)題>價(jià)值體系實(shí)施的最核心阻力是什么？問(wèn)題一：「回民文化」對(duì)于本案的意義究竟何在？本案用地“西街”原本即是回民集聚區(qū)，民族氛圍濃厚，加之地塊內(nèi)擁有4座百年歷史的清真寺，但凡“主麻”日，區(qū)內(nèi)信奉伊斯蘭教的回教徒接踵摩肩，給“西街”添上重重的民族宗教色彩。而本案旨在將西街改造成一座與時(shí)俱進(jìn)、接軌現(xiàn)代生活的新城。從客群容納角度上來(lái)說(shuō)，不可能僅容納回民一個(gè)民族；從精神信仰角度上來(lái)說(shuō)，也不可能僅容納一個(gè)信仰；從文化包容性角度來(lái)說(shuō)，本案更不應(yīng)該進(jìn)行“文化排外”。本案對(duì)“回民文化”究竟該如何取舍？文化是人們精神內(nèi)在的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。每一種文化的確立與成長(zhǎng)都經(jīng)過(guò)數(shù)代人的不斷促進(jìn)。我們必須保有對(duì)每一種文化的崇敬，而不是建立一個(gè)由某一種文化占主導(dǎo)地位、其他文化受到精神壓制的生活圈。所以，“回民文化”之于本案，絕對(duì)不能成為首要主題。否則對(duì)本案營(yíng)銷定位、客群規(guī)劃、銷售乃至后期價(jià)值實(shí)現(xiàn)都將產(chǎn)生不利影響。所以，在本案營(yíng)銷推廣中，不僅不能過(guò)于重視、推廣“回民文化”，而且要從營(yíng)銷的各個(gè)角度給予弱化。只有這樣，本案才可能成為多重“文化”意義同存的“文化地產(chǎn)”。通過(guò)優(yōu)勢(shì)找問(wèn)題>價(jià)值體系實(shí)施的最核心阻力是什么？問(wèn)題二：如何看待“舊城改造”的【兩面性】？從城市運(yùn)營(yíng)的角度上來(lái)說(shuō)，舊城改造無(wú)疑是一件利國(guó)利民的大好事。但作為拆遷工作對(duì)象的區(qū)內(nèi)居民，縱然熟知拆遷政策，也未必就能完全服從拆遷安排。所以，舊城改造項(xiàng)目輝煌光環(huán)下，必定會(huì)有來(lái)自拆遷對(duì)象的部分流言非議。所以，對(duì)拆遷工作量較大的項(xiàng)目，【情感訴求】就顯得尤為重要。常規(guī)的營(yíng)銷手段>先告訴客群我是誰(shuí)——再告訴客群我在哪——依次告訴客群我有什么——以此完成項(xiàng)目?jī)r(jià)值的樹(shù)立；情感營(yíng)銷手段的不同點(diǎn)>先告訴客群我為了什么而存在（精神、情感層面的共鳴）>>比如萬(wàn)科的“感謝新疆”、萬(wàn)科蘭喬圣菲的“為將來(lái)，為疆來(lái)”……等等，以能與客群產(chǎn)生情感共鳴的營(yíng)銷主張，柔和的闡述出項(xiàng)目的情感高度，拉近距離后，依次展示項(xiàng)目賣點(diǎn)。并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的價(jià)值宣講。那么——本案該采取何種定位思路，即能融合多重文化，又能完成本案價(jià)值體系的實(shí)施？整體定位關(guān)鍵詞>現(xiàn)代、高端建立西街舊貌換新顏的美好前景價(jià)值陽(yáng)光、幸福健康向上，和諧共生，溫暖和煦的情感營(yíng)銷文化、格調(diào)與現(xiàn)代生活相互融合的文化地產(chǎn)力量、震撼改變城市的力量細(xì)致、藝術(shù)建筑細(xì)節(jié)與生活藝術(shù)的綜合22萬(wàn)㎡·西街再造·國(guó)際化人文新城?規(guī)模價(jià)值闡述?城市立意闡述政府舊城改造闡述?前景價(jià)值闡述產(chǎn)品價(jià)值闡述?功能價(jià)值闡述文化價(jià)值闡述?舊貌換新顏價(jià)值之城22萬(wàn)㎡·西街再造·國(guó)際化人文新城現(xiàn)在，我們需要一個(gè)符合這個(gè)定位的案名主推案名天寧國(guó)際社區(qū)從“情感營(yíng)銷”角度出發(fā)，將政府及天寧房產(chǎn)對(duì)西街的關(guān)懷上升至“城市運(yùn)營(yíng)”高度，從“國(guó)際發(fā)展前景”入手，將天寧公司的品牌力轉(zhuǎn)化為城市、項(xiàng)目的價(jià)值擴(kuò)張力。傳遞出“經(jīng)過(guò)天寧房產(chǎn)精心雕琢”后的西街，必將煥發(fā)出全新的人文能量，成為一座現(xiàn)代化、國(guó)際化的新城。備選案名天寧·西街新城天寧·西街陽(yáng)光公共空間選購(gòu)最優(yōu)質(zhì)建材，精工打造>首層大堂：酒店式入戶精裝大堂電梯：--每棟配置2臺(tái)三菱（或國(guó)際知名品牌）高速電梯--電梯大堂墻面和地面全部采用高檔石材鋪裝--轎廂內(nèi)凈高達(dá)2.8米，開(kāi)門(mén)高度達(dá)到2.4米，開(kāi)門(mén)寬度達(dá)到1米，空間感優(yōu)越--電梯速度達(dá)4米/秒，與高檔寫(xiě)字樓相同能夠支撐、豐富整體定位的產(chǎn)品建議>智能化系統(tǒng)采用領(lǐng)先技術(shù)>1、智能安防系統(tǒng)

2、周界紅外系統(tǒng)

3、停車場(chǎng)遠(yuǎn)程讀卡系統(tǒng)

4、智能化信報(bào)箱地下車庫(kù)大堂地下車庫(kù)大堂電梯間單元入戶大堂單元入戶公共空間汽車大堂+入戶大堂——細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，凸顯時(shí)尚利用盆栽植物綠化社區(qū)，降低綠化成本過(guò)高，同時(shí)利用盆栽造型點(diǎn)綴地中海風(fēng)情元素；利用小推車等工藝品擺設(shè)盆栽花卉，易于管理，降低成本，給小區(qū)帶來(lái)隨意的景色；結(jié)合烏魯木齊種樹(shù)難的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)小規(guī)模特色及趣味型綠化，形成自身特色風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一的小品注重品質(zhì)強(qiáng)調(diào)風(fēng)格統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部景觀小品適度加入小品，在成本有效控制的前提下，融入各類元素符號(hào)，呼應(yīng)主題；統(tǒng)一的豪宅標(biāo)識(shí)，體現(xiàn)豪宅特色，給予業(yè)主專屬感和尊貴感健身功能設(shè)置原則：對(duì)于場(chǎng)地要求的專業(yè)度具有較大的彈性空間；符合業(yè)主的日常使用習(xí)慣；后期維護(hù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與使用頻率具有較高的性價(jià)比。功能及規(guī)模建議：標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)地，約500-600平米；乒乓球室，200平米；健身房，100平米；棋牌室，50平米。健康會(huì)所——倡導(dǎo)健康的生活理念充滿浪漫情調(diào)的露天茶座，格外的松弛與舒適咖啡書(shū)吧，既可以享受書(shū)中的精華，又可獨(dú)享環(huán)境的幽雅和內(nèi)心的寧?kù)o，更是一種流行時(shí)尚。茶室香飄四溢，彌漫整個(gè)空間，品味人生，微笑感悟。健康會(huì)所——引領(lǐng)時(shí)尚品味的生活A(yù)社區(qū)安全性嚴(yán)格業(yè)主卡管理社區(qū)巡邏隊(duì)管理公共管理契約B服務(wù)快速反應(yīng)一鍵式緊急服務(wù)呼叫金牌管家突出社區(qū)安全性社區(qū)的安全性是金牌管家的首要責(zé)任，通過(guò)這些措施增加業(yè)主對(duì)社區(qū)的信任感；組織物業(yè)和業(yè)主互動(dòng)訪問(wèn)月活動(dòng)，形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，共同建立快速反映機(jī)制，增加業(yè)主的參與感和對(duì)溫情社區(qū)的認(rèn)同感；專業(yè)的禮賓形象和禮賓服務(wù)容易在先期被客戶感知、給客戶帶來(lái)尊貴體驗(yàn)?禮賓形象和服務(wù)顯而易見(jiàn)，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)做到位后，專業(yè)的禮賓形象，可以提升項(xiàng)目自身的品質(zhì)感；?周到細(xì)致的人性化禮賓服務(wù)，凸顯了業(yè)主的尊貴身份，容易在先期被感知、給客戶帶來(lái)尊貴體驗(yàn)，可以在項(xiàng)目早期的時(shí)候就向外展示，營(yíng)造項(xiàng)目的亮點(diǎn)；關(guān)于分區(qū)產(chǎn)品的營(yíng)銷思考>?由于東區(qū)屬本案拆遷補(bǔ)償部分，西區(qū)（二期）才是本案真正價(jià)值的體現(xiàn)。那么，本案西區(qū)（二期）必須以高于整體項(xiàng)目的姿態(tài)進(jìn)行獨(dú)立的營(yíng)銷包裝。思考關(guān)鍵詞>屬于整體，高于整體。關(guān)于分區(qū)產(chǎn)品的營(yíng)銷思考>西區(qū)項(xiàng)目以獨(dú)立組團(tuán)名，彰顯“高于整體”的形象與品質(zhì)。主推天寧國(guó)際社區(qū)|二期領(lǐng)峯天寧國(guó)際社區(qū)西區(qū)部分，中高端住宅區(qū)，天寧房產(chǎn)徹底改變西街破舊、落后面貌的鼎力之作。領(lǐng)峯，寓意西區(qū)在整個(gè)項(xiàng)目中的巔峰價(jià)值地位，攜天寧國(guó)際社區(qū)拔地而起，展示西街再造后的大型現(xiàn)代化人文社區(qū)的嶄新面貌。領(lǐng)，引領(lǐng)、統(tǒng)領(lǐng)，寓意項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量都屬昌吉同類產(chǎn)品領(lǐng)袖地位；峯，王者，意指項(xiàng)目為巔峰之作，集產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)于一體，具有難以企及的項(xiàng)目高度。東區(qū)商業(yè)與西區(qū)商業(yè)的不同商業(yè)部分的思考>從本案詳規(guī)平面圖上，我們可以很清晰的看到本案商業(yè)部分的整體布局。并且很容易發(fā)現(xiàn)東西區(qū)商業(yè)布局上的不同點(diǎn)。東區(qū)商業(yè)布局主要以建筑底商為主，成點(diǎn)狀布局，臨街面長(zhǎng)度較短。此種布局并不適合以“商業(yè)街區(qū)”的概念進(jìn)行概括。但卻非常適合主題型市場(chǎng)（商場(chǎng)）及生活服務(wù)性社區(qū)商業(yè)的形成。而本案西區(qū)商業(yè)的布局則形成了集中的、較長(zhǎng)的臨街面，非常適合承接區(qū)域內(nèi)的外來(lái)消費(fèi)力。本案商業(yè)部分的營(yíng)銷主張商業(yè)部分的思考>一個(gè)大膽的想法將東西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行分隔規(guī)劃整體層面統(tǒng)一營(yíng)銷，功能層面獨(dú)立包裝東區(qū)商業(yè)定位>天寧國(guó)際社區(qū)|1期商業(yè)|民俗文化街區(qū)西區(qū)商業(yè)定位>天寧國(guó)際社區(qū)|2期商業(yè)|現(xiàn)代時(shí)尚街區(qū)本案商業(yè)部分的營(yíng)銷主張商業(yè)部分的思考>東區(qū)商業(yè)定位>天寧國(guó)際社區(qū)|1期商業(yè)|民俗文化街區(qū)功能簡(jiǎn)述>①核心功能東區(qū)內(nèi)部日常生活服務(wù)功能②重要功能民俗性商品市場(chǎng)流通功能業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述>社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)。如干洗店、小型商超、美發(fā)店、銀行電信郵電等生活服務(wù)商等。民俗文化型業(yè)態(tài)。清真餐飲食品、清真屠宰、民俗工藝品等。本案商業(yè)部分的營(yíng)銷主張商業(yè)部分的思考>西區(qū)商業(yè)定位>天寧國(guó)際社區(qū)|2期商業(yè)|現(xiàn)代時(shí)尚街區(qū)功能簡(jiǎn)述>①核心功能西區(qū)內(nèi)部日常生活服務(wù)功能②重要功能周邊區(qū)域消費(fèi)服務(wù)型功能業(yè)態(tài)建議>引進(jìn)品牌業(yè)態(tài)，嚴(yán)控低端業(yè)態(tài)拉低項(xiàng)目品質(zhì)與形象業(yè)態(tài)模擬：①品牌服裝、鞋帽，如駱駝、阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、佐丹奴等②金融服務(wù)、通信運(yùn)營(yíng)商，如銀行；證劵公司；電信、移動(dòng)、聯(lián)通等③特色品牌專業(yè)店，如仙蹤林；石頭記；譚木匠、7度銀飾等④特色品牌餐飲，如江南印象、肯德基、百富、必勝客、西餐咖啡廳等⑤中小型品牌連鎖商超，如每日每夜、煙酒專賣店、茶品專營(yíng)等⑥母嬰用品連鎖店、品牌連鎖藥店、品牌連鎖干洗店，如喜洋洋孕嬰用品；新特藥；萬(wàn)盛堂大藥房；瑪麗阿姨干洗等關(guān)于分區(qū)及分支產(chǎn)品的營(yíng)銷思路論述就先到這里但對(duì)以上思路的論證、思考，不會(huì)停止接下來(lái)，我們進(jìn)行對(duì)本案的價(jià)值表現(xiàn)的詳細(xì)論證與測(cè)算PART4戰(zhàn)術(shù)價(jià)格策略銷售策略推廣策略尋找合適并貼合本案實(shí)際情況的策略，將本案的營(yíng)銷定位與主張宣揚(yáng)出去。銷售進(jìn)度項(xiàng)目品牌企業(yè)品牌銷售目標(biāo)品牌目標(biāo)價(jià)格定位目標(biāo)最大利潤(rùn)市場(chǎng)占有額

任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。價(jià)格定位建議>本案住宅可銷售部分定價(jià)策略價(jià)格定位基礎(chǔ)及原則基礎(chǔ)及原則采用市場(chǎng)比較法定價(jià)的基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)。此種定價(jià)法是為爭(zhēng)取市場(chǎng)而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)勢(shì)緊密相連，是最易被市場(chǎng)接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。采取此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。市場(chǎng)比較法，首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值判斷，即選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤(pán)，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。價(jià)格定位建議>影響價(jià)格的因素分析本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤(pán)進(jìn)行比較確定均價(jià)的過(guò)程中，主要考慮了以下因素的影響：片區(qū)因素：位置、交通、環(huán)境、配套綜合因素：景觀、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商品牌、工程進(jìn)度、宣傳包裝。根據(jù)定價(jià)規(guī)律及結(jié)合市場(chǎng)需求（各項(xiàng)因素對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶心理價(jià)位的影響程度大?。┰u(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定本物業(yè)綜合素質(zhì)。價(jià)格定位建議>根據(jù)我們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析，陽(yáng)光水岸、恩源智灣、絲路明珠、環(huán)宇世紀(jì)城這4個(gè)項(xiàng)目未來(lái)將與本案形成競(jìng)爭(zhēng)，本案定價(jià)將參考以上4個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)，根據(jù)本案于各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系我們給予權(quán)重分配：陽(yáng)光水岸體量較大且距離本項(xiàng)目很近，業(yè)態(tài)選擇和檔次也較為相近恩源智灣體量小，小高層住宅樓，距離本項(xiàng)目較近絲路明珠距離本項(xiàng)目最近的混合型社區(qū)環(huán)宇世紀(jì)城檔次較高端，體量較大，但是距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)權(quán)重：35%權(quán)重：30%權(quán)重：20%權(quán)重：15%各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重分析價(jià)格定位建議>本項(xiàng)目住宅樓參考均價(jià)的制定項(xiàng)目名稱本案陽(yáng)光水岸恩源智灣絲路明珠環(huán)宇世紀(jì)城參考權(quán)重

35%30%20%15%均價(jià)（元/㎡）xBCde

4300408042004000地理位邊環(huán)境12910898市政配套10986109建筑風(fēng)格877658戶型設(shè)計(jì)1088768社區(qū)配套1088549物業(yè)管理866546樓盤(pán)現(xiàn)業(yè)品牌655445營(yíng)銷手法877667合計(jì)1007683686984價(jià)格定位建議>均價(jià)的計(jì)算項(xiàng)目名稱本案陽(yáng)光水岸恩源智灣絲路明珠環(huán)宇世紀(jì)城平均分（p）px76pb83pc68pd69pe84均價(jià)(A)（元/㎡）Ax=?Ab4300Ac4080Ad4200Ae4000權(quán)重(C)

35%30%20%15%修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格：修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格Ai’Ai’=(px/pi)×Ax注：Ai為銷售均價(jià)；i為b、c、d、eAb=76/83×3300元/㎡=3937元/㎡Ac=76/68×2800元/㎡=4560元/㎡Ad=76/69×3000元/㎡=4626元/㎡Ae=76/84×3200元/㎡=3619元/㎡本項(xiàng)目均價(jià)Ax=ΣAiCi=3937元/㎡×35%+4560元/㎡×30%+4626元/㎡×20%+3619元/㎡×15%=4214元/㎡價(jià)格定位建議>本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)建議本項(xiàng)目目前銷售均價(jià)為4000-4200元/㎡按照市場(chǎng)比較法及加權(quán)平均計(jì)算，得出本項(xiàng)目入市均價(jià)為預(yù)計(jì)為4000-4200元/㎡。一方面由于本項(xiàng)目相比各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，目前尚不具有現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、尚無(wú)市場(chǎng)認(rèn)知度等條件，價(jià)格尚有一定的提高空間。隨昌吉市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向平穩(wěn)利好方向發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，建議房?jī)r(jià)策略：采取低開(kāi)高走的穩(wěn)妥策略，小幅快漲，隨著銷售進(jìn)展銷售均價(jià)可持續(xù)拉高。價(jià)格定位建議>整盤(pán)營(yíng)銷策略>前期借勢(shì)營(yíng)銷，打造形象高度中期體驗(yàn)營(yíng)銷，樹(shù)立品質(zhì)高度后期圈層傳播，實(shí)現(xiàn)連鎖銷售銷售上分批放量，快速占領(lǐng)市場(chǎng)推廣上多管齊下，打造前景價(jià)值推廣加力主攻銷售2013.1-2013.4推廣保溫銷售持續(xù)2013.4-2013.7形象導(dǎo)入蓄客暗銷2012.11-2013.111月11月17月19月111月1年度營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)總控策略>4月1強(qiáng)勢(shì)推廣旺銷加推2013.7-2013.10推廣：主要圍繞【舊城改造·文化地產(chǎn)】進(jìn)行前期的借勢(shì)炒作。從形象高度上總結(jié)項(xiàng)目背景與未來(lái)價(jià)值。銷售：主要工作為——①前期住宅客戶的積蓄與篩選。②本案第一批次貨量地下商業(yè)的定向蓄客與銷售。③