2017年上半年西藏房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價當事人試題

2017年上半年西藏房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價當事人試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是房地產(chǎn)的價值.【2007年考題】A：發(fā)明B：發(fā)現(xiàn)^創(chuàng)造D：隱藏E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、長期趨勢的測定中，通過擴大動態(tài)序列各項指標所屬的時間，從而消除因時距短而使各指標值受偶然性因素影響所引起的波動，以便使經(jīng)修勻過的動態(tài)序列能夠顯著地反映現(xiàn)象發(fā)展變動總趨勢的方法稱為_。A.移動平均法B.擴大時距法C.最小二乘法D.趨勢觀察法3、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是_。A.投資價值B.謹慎價值C.快速變現(xiàn)值D.市場價值4、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應(yīng)當向—提交申請資料。A.人事部B.建設(shè)部C.省級人事行政主管部門D.所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門5、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2,甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（）。1%1.5%2%2.5%6、組織形式為合伙制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的出資額應(yīng)當不少于一萬元。30501001507、不屬于影響消費者購買因素的是。A：經(jīng)濟因素B：社會因素C：個人因素D：理性因素E：借款合同8、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是。A：因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核的估價B：因保險理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D：因房屋征收補償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)是。A：住房公積金管理中心B：住房公積金管理委員會委托的銀行C：各個單位D：全體職工E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3?5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”11、—也就是經(jīng)濟學(xué)上所講的外部性，又稱外部效應(yīng)、外部影響。A.用途多樣性B.相互影響性C.保值增值性D.易受限制性12、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。A.銷售狀況價值論B.市場供求價值論C.生產(chǎn)費用價值論D.經(jīng)濟花費價值論13、在正常情況下，某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的標志是（）。A.不再產(chǎn)生收益B.不再發(fā)生成本C.成本等于收益D.收益超過成本14、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是。（2009年試題）A：匯票B：本票C：支票D：銀行券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)匾徊块T申請設(shè)立登記。A.行政管理部門B.房產(chǎn)管理部門C.工商行政管理部門D.中介管理部門16、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。7.5%8.3%12.5%16.7%17、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2,年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，一直報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為一萬元。4023.044074.104768.505652.0918、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關(guān)于修改（中華人民共和國土地管理法）的決定》，區(qū)分了。A：“國有”和“集體”B：“有償”和“無償”C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D：“征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章19、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是。A：路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C：運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、商品房預(yù)售條件中，按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。A：5%B：10%C：15%D：25%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2,容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2,則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為一萬元。93.75115293.7531522、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2,外墻面積6m2,單元間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為_。33m240m243m2D.47m223、—的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)24、下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險的是。A：政策風(fēng)險B：市場風(fēng)險C：變現(xiàn)風(fēng)險D：財務(wù)風(fēng)險E：借款合同25、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。A：鄉(xiāng)級以上地方人民政府B：鄉(xiāng)級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門C：縣級以上地方人民政府D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、等成本線又稱_,是指在生產(chǎn)要素價格既定的條件下，生產(chǎn)者以一定量的費用支出所能購買到的兩種生產(chǎn)要素所有可能數(shù)量組合的集合。A.企業(yè)預(yù)算線B.家庭預(yù)算線C.單位預(yù)算線D.社會預(yù)算線2、下列關(guān)于增價拍賣的報價方式，表述不正確的是_。A.增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”B.無聲拍賣也被稱為賣方報價拍賣C.增價拍賣是一種價格下行的報價方式D.有聲拍賣也被稱為買方報價拍賣3、物業(yè)管理市場的供需主體是。A：政府職能部門B：物業(yè)服務(wù)企業(yè)C：業(yè)主及使用人D：房地產(chǎn)開發(fā)公司E：業(yè)主公約4、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤=稅后收入-未分配利潤5、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有等多種形式。A：墻承重結(jié)構(gòu)B：剪力墻結(jié)構(gòu)C：框架剪力墻結(jié)構(gòu)D：框架筒體結(jié)構(gòu)E：框架結(jié)構(gòu)6、不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標是_。A.供給指標B.需求指標C.使用指標D.市場交易指標7、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有。A：房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500B：房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項房地產(chǎn)要素C：房產(chǎn)分戶圖表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的細度，比例尺一般為1：100D：房產(chǎn)分戶圖是分丘圖的局部明細圖E：分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料8、構(gòu)成利率最高界限的是_。A.預(yù)期通貨膨脹率B.平均利潤率C.再貼現(xiàn)率D.物價上漲率9、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。A：區(qū)位B：用途C：檔次D：周圍環(huán)境E：建筑規(guī)模10、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有。A：商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B：商業(yè)物業(yè)交易常在機構(gòu)投資者之間進行C：區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D：商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E：商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益11、地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，具體規(guī)定是。A：由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定B：由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決C：國務(wù)院認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，決定在該地方適用部門規(guī)章的規(guī)定D：國務(wù)院認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請最高人民法院裁決E：國務(wù)院認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決12、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由（）決定的。A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性B.房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E.房地產(chǎn)需要估價的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價的情形很少13、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有。A：房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C：房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的14、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率_。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20%D.不滿足目標收益率要求15、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用_。A.房地剩余技術(shù)B.市場剩余技術(shù)C.土地剩余技術(shù)D.建筑物剩余技術(shù)E.自有資金剩余技術(shù)16、某宗土地面積2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2B.建筑物地面、層建筑面積為1400m2,總建筑面積為5000m2C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m217、房屋抵押權(quán)自—之日起生效。A.抵押合同簽訂B.抵押合同生效C.抵押權(quán)登記D.核發(fā)他項權(quán)利證書18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是一萬元。0?5050?7550?100100?15019、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似權(quán)利登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下—幾點。A.房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記B.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利靜態(tài)登記C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記不具有公信力D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行及時登記制度E.頒發(fā)權(quán)利證書20、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。A：長期投資B：短期投資C：風(fēng)險投資D：金融投資E：借款合同21、產(chǎn)權(quán)人將擁有的房地產(chǎn)向保險公司投保時，簽訂保險合同的形式主要有。A：保證書B：投保單C：保險單D：批單E：暫保單22、土地面積的量算可采用等方法。A：坐標解析法B：實地量距法C：幾何解析法D：代數(shù)計算法E：圖解計算法23、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于_。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁