大連甘井子區(qū)項目前期市場服務報告-81PPT

大連華北路地塊項目前期市場服務報告目錄大連房地產市場概況與展望大連未來城市發(fā)展規(guī)劃甘井子區(qū)發(fā)展規(guī)劃項目區(qū)域內市場概況項目定位方向未來產品建議項目研究結論附件:其他相關信息總體市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場大連房地產市場概況房地產投資呈上升態(tài)勢土地供應增加，中低價位住宅項目比重增大政策調控力度較大大連房地產的發(fā)展吸引了諸多海內外地產商及投資基金的關注總體市場大連歷年房地產投資總額走勢2006年大連市房地產開發(fā)完成投資達300億元,同比增長13%左右.2007年一季度全市房地產開發(fā)投資完成28.7億元，增長22.9%.大連歷年房地產施工面積、竣工面積走勢房地產開發(fā)施工面積達2300萬平方米,同比增長49%左右；竣工面積340萬平方米,同比減少12%左右；施工面積的高速增長與2005-2006年大連土地市場的”放量”有關；2007一季度施工面積1057.4萬平方米，增長44.4%；竣工面積36.2萬平方米，增長74.8%．歷年土地供應情況截止到2006年12月份，2006年共成交土地52塊，用地面積363.57萬平方米，預計在未來1-2年內形成新供應建筑面積約600萬平方米。其中住宅項目用地約330萬平方米，規(guī)劃建筑面積530萬平方米。

2006年大連市土地成交情況區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積（萬㎡）形成建筑面積（萬㎡）中山區(qū)1122.9875.81西崗區(qū)734.5543.49沙河口區(qū)1438.87103.2甘井子區(qū)17260.32361.98高新園區(qū)36.8517.13合計52363.57601.62中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開發(fā)土地較多，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導致甘井子區(qū)土地供應量充足，可以預見，未來甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產開發(fā)的熱點。2006年成交土地各區(qū)域比例分布政策調控2006年是房地產市場特別是住宅市場的政策年，面對迅速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在5月中旬國務院“國六條”和中央九部委發(fā)布《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅標準，即：房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、成交價格低于政府公布的普通住房價格標準。從６月１日起，如住房不能同時滿足以上３個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標準為1.5％。

6月16日大連市公布了《關于私人投資、購買商品房戶口遷入暫行辦法》，將市外人員及本市農業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內四區(qū)購房落戶的標準由2003年9月規(guī)定的住宅購房款35萬元以上或公建購房款50萬元以上調整為購買首次出售的單套商品住宅80萬元以上或公建100萬元以上。6月24日還公布了《關于進一步加強房地產市場調控穩(wěn)定住房價格的實施方案》，提出了10項具體調控細則。

上述政策出臺后，市場經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實程度的不斷深入，調控效果正不斷顯現(xiàn)出來，房價漲幅逐漸趨緩。調控主要意圖增加供給、轉變住宅供給結構、抑制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房價的過快增長。房地產新政對普通居民的自主性需求影響相對較小，但對投機性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來人口和本市農業(yè)戶口在主城區(qū)購買商品房遷入戶口的門檻，對控制主城區(qū)房價的上漲起到了較為明顯的效果。06年出臺的這些政策雖然短期內因市場觀望造成了成交量降低，但就長期而言，對保證房地產業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。海內外地產商及投資基金項目增多

一些外埠的大型資本逐步進入大連投資置地：華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購土地和項目；沿海綠色家園集團在星海灣置地開發(fā)；瑞安集團聯(lián)手億達、摩根大通接手希望大廈；新世界集團購買奔德大廈，并更名為新世界大廈；香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂多年后正式開始進入實施階段。具備國際影響力的投資基金也紛紛進入大連市場：2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地產的增資擴股中成為正源地產的第二大股東，其通過直接投資和買入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發(fā)區(qū)中北大廈的開發(fā)權。住宅價格漲幅明顯住宅供給大幅增加成交數(shù)量有所減少二手房市場價漲量縮住宅市場06年住宅市場區(qū)域成交價格走勢30%同比漲幅30.0%30.23%21.71%2006年大連市住宅市場房價整體漲幅大約在20%左右。價格走勢分析2006年上半年，大連房價的增長速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著城市中心區(qū)房價迅速攀升，消費者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍，如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動了周邊區(qū)域的房價水漲船高，又推動了城市中心區(qū)房價和市區(qū)住宅整體均價的提升。自2006年6月以后，受一系列調控政策影響，大連房價漲幅開始趨緩，在全國70個主要城市中漲幅連續(xù)幾個月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價格還出現(xiàn)下降。10月以后，隨著秋季房交會的結束，大連市區(qū)開盤樓盤增多，市場成交有所增加，住宅成交均價又呈現(xiàn)上漲趨勢，2006年第四季度，市內四區(qū)住宅成交均價與2005年底相比上漲約20%。住宅供應

區(qū)域新增供應個數(shù)建筑面積（萬平方米）中山987.68西崗16.0沙河口14144.18甘井子18170.17開發(fā)區(qū)18160.57旅順口10149.21金州962.5合計79780.312006年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開盤商品住宅項目79個，建筑面積合計780萬平方米；其中市內四區(qū)新開盤住宅項目42個，建筑面積合計408萬平方米。就市內四區(qū)而言，新開盤面積比上年增加15%。成交數(shù)量

區(qū)域成交面積（萬㎡）銷售比重（%）同比（%）中山41.117.3-20.1西崗21.39-30.1沙河口54.222.9-54.4甘井子120.550.828.8合計237.1100-19.42006年大連市內四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降，根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較2005年同期下降17％、19％左右。從市內四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較2005年交易件數(shù)和面積呈正增長外，其他如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)均有不同幅度下降。

成交分析住宅市場交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購買愿望受到抑制；其次，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進行調控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對樓市；另外，06年6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上抑制了外地人來連置業(yè)的積極性；06年國內股市牛氣沖天，投資基金賺錢效應明顯，分流了較多的房地產投資、投機資金。二手房市場

二手房市場價漲量縮2006年1-11月，大連市內四區(qū)二手房共交易2.234萬套，同比減少10%左右，成交均價為3759元/㎡，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場受政策影響較大。自今年5月政府出臺一系列政策之后，二手房的成交量和價格都開始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺了“個人購買住房不足2年轉手交易的，全額征收營業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機行為大量退出市場，加上落戶政策的調整、房屋供給的增多，使買方和賣方均對市場持觀望態(tài)度。年中二手房價格曾出現(xiàn)回落，價格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔心國家調控政策會導致房價下跌以及擔心交易稅費進一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價格力求成交的狀況。秋季房展會之后，由于新房價格居高不下，二手房市場重新出現(xiàn)反彈，價格和成交量均重新上揚，隨著房地產市場調控的不斷深入，預計自主性需求將成為支撐二手房市場的主導力量.寫字樓市場甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降，需求比較穩(wěn)定，銷售價格及租金有小幅增長;乙級寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn);星海灣、高新園區(qū)等新的商務區(qū)正在形成.寫字樓市場甲級寫字樓市場06年度大連市甲級寫字樓市場沒有新供應出現(xiàn)，市場主要以消化存量供應為主，空置率持續(xù)下降，從2005年底的26%下降到2006年年末的19%左右。目前大連甲級寫字樓市場平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度增長了約3%，租金成交價與叫價之間的折扣也越來越小。大連市地標性建筑之一的希望大廈重新啟動，年底基本具備進駐條件。該項目設備設施配置標準較高，在一定程度上代表了大連市甲級寫字樓的新形象，也將推動大連市甲級寫字樓整體素質的提高。乙級寫字樓市場06年度乙級寫字樓主要用于消化上一年度的市場供應，如：位于中山廣場的寶嘉大廈、三八廣場的安達商務大廈、西安路的天興國際大廈，新天地廣場和君安國際大廈等。目前乙級寫字樓的市場租金在1.9元/天/平方米，租金表現(xiàn)較為平穩(wěn)。整體而言，目前乙級寫字樓的空置率要高于甲級寫字樓，其銷售價格和租金相對較低。乙級寫字樓市場總體供求關系基本平衡。星海灣、高新園區(qū)等新的商務區(qū)的發(fā)展

06年度星海灣區(qū)域成交了5塊寫字樓用地，規(guī)劃建設石油大廈、保險大廈、證券大廈、信托大廈、金融大廈，加上目前已施工建設的大連國際金融中心（原期貨廣場），總建筑面積約62萬平方米，使大連市寫字樓市場的潛在供應量大幅增加，在提升星海灣區(qū)域商務氛圍的同時，也使該區(qū)域將面臨較激烈的競爭。目前高新園區(qū)累計注冊企業(yè)約1,700家，發(fā)展高新技術企業(yè)400余家。按照大連市“十一五”規(guī)劃，高新園區(qū)將繼續(xù)擴容，從現(xiàn)今的20平方公里拓展至50平方公里，并啟動一條長約40公里的高新技術產業(yè)帶。高新園區(qū)及軟件園區(qū)域已經(jīng)形成的商務氛圍及軟件企業(yè)聚集效應預示著該區(qū)域寫字樓市場也將面臨著較好的發(fā)展機遇。商業(yè)市場2006年，大連商業(yè)市場熱點新聞不斷，眾多商業(yè)項目的“開業(yè)、停業(yè)、撤出、轉讓”

決定了大連整體商業(yè)市場依舊延續(xù)著調整之路。商業(yè)市場部分商業(yè)項目或品牌連鎖店退出大連市場

近幾年大連大型零售商業(yè)項目規(guī)模增長過快，呈現(xiàn)出結構性過剩、地區(qū)分布不合理的局面；經(jīng)營者對大連本地商業(yè)市場的研究不夠深入、透徹，在選址、市場定位及經(jīng)營管理等方面的失誤導致其退出大連商業(yè)市場；一些老牌的商業(yè)企業(yè)沒能根據(jù)本地商業(yè)發(fā)展及時調整經(jīng)營策略，落后于大連整體商業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被淘汰出局。天百大樓停業(yè)、好百年家居、銀泰百貨和銅鑼灣百貨撤出大連市場,表現(xiàn)出商業(yè)競爭的殘酷性，其原因有如下幾方面：國內知名商業(yè)物業(yè)發(fā)展商及經(jīng)營者和國際投資基金進入大連商業(yè)市場華潤集團收購海昌名城，并計劃將其改造成Shopping

Mall和公寓的綜合性項目，這讓陷入困境的天津街有了新的發(fā)展契機。華潤集團計劃斥巨資將其在深圳的成功項目——“萬象城”的商業(yè)模式移植到海昌名城的改造中，使其成為一個集吃、購、玩、住于一體的大型綜合商業(yè)項目。如果該項目獲得成功，將為天津街帶來大量客流，從而帶動其整體商業(yè)發(fā)展，使落魄的天津街商業(yè)獲得復蘇良機。摩根斯坦利已注資幸福家居世界，另有幾家國際性投資基金也頻頻到訪大連，有意收購大連商業(yè)項目，說明大連房地產市場已經(jīng)成為國際投資基金的投資目的地之一。新開業(yè)項目業(yè)態(tài)豐富

今年新開業(yè)商業(yè)項目涉及到多個業(yè)態(tài)，涵蓋了專業(yè)零售店、旅游、餐飲、休閑娛樂等行業(yè)，例如：發(fā)現(xiàn)王國、民勇嘉泰廣場、星海假日酒店、阿鋒香港酒樓、及麥當勞在東北地區(qū)首家“得來速”餐廳等，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展可謂適運而生，大連商業(yè)市場功能日益完善。大連商業(yè)發(fā)展速度較快，市民購物消費有了更多選擇，對購物場所的要求也逐漸提高，一些專業(yè)化、有特色的項目競爭力較強；現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，對各種能提供快捷便利服務的零售、餐飲項目的市場需求量加大；大連的商務經(jīng)濟和旅游業(yè)發(fā)展越來越快，各種適合商務活動的酒店、餐飲、娛樂場所發(fā)展勢頭看好。大連周邊地區(qū)商業(yè)加速發(fā)展

大連新瑪特即將在金州、瓦房店開店，其它一些大型購物中心也有意向旅順、金州、瓦房店等周邊地區(qū)進軍.一方面表明這些地區(qū)居民的消費能力有所提高，商業(yè)設施相對不足；另一方面也表明大連市內大型綜合性零售項目市場趨于飽和。商鋪租售價格持續(xù)平穩(wěn)上漲2006年，大連商業(yè)地產的租售價格總體來看持續(xù)平穩(wěn)上漲，其中租金漲幅較大的是大連最成熟的商業(yè)中心——青泥洼橋地區(qū)。06年度，部分位置優(yōu)越的商鋪售價上漲幅度較大，尤其是一些定位于餐飲項目的商業(yè)地產.一方面基于餐飲業(yè)的快速發(fā)展.另一方面國家對于住宅商品房的宏觀調控也使更多的投資客把眼光投向了此類地產項目。住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場未來市場預測和展望住宅市場07年，大連市內四區(qū)已批項目包括在建及待建項目總建筑面積2055萬平方米.其中在建面積1128.4萬平方米;待建面積926.6萬平方米;在待建面積中，普通商品住宅項目約占60％。而泉水、石門山經(jīng)濟適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價商品房的啟動也表明未來大連的住房供應體系將會日趨完善。6000元/㎡以上的中高檔住宅方面.2006年大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅，銷售量約110萬平方米左右;項目結余（已開盤和做宣傳但未開盤），合計約為220萬平方米。根據(jù)2005-2006年土地出讓狀況，2007年有可能新開盤的單價在6000元/㎡以上的住宅至少25個項目，約215萬平方米左右。兩項合計，2007年，大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅項目現(xiàn)實供應和潛在供應合計為435萬平方米以上，中高檔房屋供給狀況將保持在一個較為充足的狀態(tài)。價格方面，預計相對充足的住宅供給和日漸完善的住房保障體系將使住宅漲幅趨緩，住宅的漲幅將主要體現(xiàn)在項目用地具備稀缺資源特征的項目及城市中心區(qū)以外的絕對價格較低的甘井子、旅順、金州等區(qū)域中。住宅市場寫字樓市場隨著大連市經(jīng)濟的走強，以及政府招商引資力度的加大，會有越來越多的外資企業(yè)進駐大連，推動寫字間需求的增長，對大連市寫字樓市場的發(fā)展形成重要支撐。隨著希望大廈的投入使用，預計2007年大連市甲級寫字樓的平均空置率將小幅上升，平均租金將維持在3.3元/天/平方米左右。星海灣、高新園區(qū)等區(qū)域寫字樓市場的迅速發(fā)展，將使商務區(qū)域由聚集向分散轉變，從而改變各區(qū)域寫字樓市場發(fā)展不均衡的狀況，從而進一步推動寫字樓市場的發(fā)展。2006年10月，國務院已批準在大窯灣建立保稅港區(qū)，大窯灣保稅港區(qū)將涵蓋大連保稅物流園及大窯灣區(qū)域集團所屬的集裝箱、汽車碼頭等多個專業(yè)化碼頭，這一舉措將吸引貿易、物流、汽車等一系列公司進駐大連，進而催生出對大連市寫字樓市場新的需求。預計未來大連市寫字樓整體市場將更為活躍，并保持穩(wěn)健發(fā)展的格局。

寫字樓市場商業(yè)市場2007年大連商業(yè)市場仍將繼續(xù)調整，現(xiàn)有同類型商業(yè)項目將在市場定位上更精確，各商家之間也會根據(jù)各自目標客戶群實行錯位經(jīng)營。宜家家居、迪卡儂體育用品等國際、國內商業(yè)集團紛紛進軍大連，在為大連商業(yè)注入新的活力的同時也加劇了競爭。一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展形勢看好，旅游業(yè)和日益繁多的商務活動將帶動住宿、餐飲、娛樂業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著國家對住宅房地產的宏觀調控及各種商業(yè)項目的良好發(fā)展勢頭，越來越多的投資資金將流向商業(yè)地產，明年的商業(yè)地產租售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上揚。中心城區(qū)建設用地已近飽和，很難滿足大型產業(yè)和重要項目的發(fā)展。同時，中心城區(qū)改造越建越密，交通擁擠，環(huán)境質量下降，改造成本逐年增高。因此，急需疏解中心城區(qū)壓力，按照城鄉(xiāng)一體化的要求，重新規(guī)劃大連未來的發(fā)展藍圖，為經(jīng)濟和社會發(fā)展提供更廣闊的空間。大連城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展方向《大連城市發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，中心城區(qū)的發(fā)展方向為“西拓北進”，西拓至旅順、北進至金州、金港區(qū)，構筑主城區(qū)和新市區(qū)“兩城”的空間格局。交通改善城區(qū)“西拓”

土羊高速公路、快軌線路等重大交通工程的開工建設將使旅順的發(fā)展融入到整個城市中來，這為中心城區(qū)向西拓展提供了重要的基礎條件。通過雙島灣的開發(fā)建設，放開旅順北路，使沿線工業(yè)組團得以發(fā)展，將旅順北路建設成為以石化及其相關產業(yè)鏈為主的經(jīng)濟帶.岸線開發(fā)“北進”大連

沿黃海岸線將開發(fā)區(qū)拓展到得勝、大李家，以此來進一步促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展，同時要加大渤海岸線的開發(fā)力度，包括港口、產業(yè)的發(fā)展，特別是通過長興島臨港產業(yè)基地的建設，輻射和帶動北三市的發(fā)展，改變大連經(jīng)濟發(fā)展長期以來的不平衡局面，促進城鄉(xiāng)一體化進程，并使大連的發(fā)展進一步向腹地靠攏，和遼中南城市群形成都市圈，互補發(fā)展。組團結構拓展城市空間

四個組團的城市形態(tài)結構，強調城市空間的拓展必須按照組團結構模式進行，同時對組團間的綠色隔離帶也進行了嚴格劃分和界定。中心城區(qū)和旅順城區(qū)之間的旅順中路森林公園，規(guī)劃面積大約228平方公里。金州區(qū)和金港區(qū)之間是大黑山森林公園和水源保護地，面積大約300平方公里，規(guī)劃將其作為生態(tài)公園，成為新市區(qū)兩個組團的綠色屏障。4個公共中心4條發(fā)展軸線9大城市組團甘井子區(qū)發(fā)展規(guī)劃城區(qū)總體布局未來5年內，甘井子區(qū)將按照中心帶動、軸線延伸、組團發(fā)展的思路，加快現(xiàn)代化主城區(qū)建設。5年內，該區(qū)城市建成區(qū)面積將擴大到120平方公里，全區(qū)全部納入中心城區(qū)管理，城市化率達到100％。目前，甘井子區(qū)城市建成區(qū)面積已達99.6平方公里。在此基礎上，“十一五規(guī)劃”確定了未來5年該區(qū)城市建設的總體思路：要素集聚、土地集約、區(qū)域協(xié)調，建設4個公共中心、4條發(fā)展軸線、9大城市組團。4個公共中心機場公共中心：定位為城市副中心，區(qū)級文化、行政、商務中心；火車站公共中心：新定位為大連市鐵路、公路交通樞紐，物流和商務中心；中華路公共中心：定位于大連市北部商業(yè)中心、金融中心；凌水公共中心：定位為大連市教育、科技中心。4條發(fā)展軸線大連灣軸線旅順北路軸線旅順中路軸線旅順南路軸線9大城市組團組團規(guī)劃面積(平方公里)規(guī)劃人口重點建設機場新區(qū)46.637萬行政、商務、物流、都市工業(yè)和居住區(qū)泉水分區(qū)31.640萬交通樞紐、商務和居住區(qū)椒金山分區(qū)21.210萬大鋼、大化原廠區(qū)梭魚灣分區(qū)7.612萬金三角商業(yè)區(qū)和居住區(qū)紅旗地區(qū)74.66萬大連西郊森林公園和教育、居住區(qū)；凌水地區(qū)54.115萬旅順南路軟件產業(yè)帶、教育科技城、中心居住區(qū)大連灣分區(qū)69.615萬臨港產業(yè)帶、北海工業(yè)園區(qū)、陸港物流基地、水產品物流區(qū)和中心居住區(qū)營城子分區(qū)64.79萬高新技術園區(qū)營城子分園、旅游度假區(qū)、歷史文化區(qū)、風車城和中心居住區(qū)革鎮(zhèn)堡分區(qū)80.29萬夏家河職業(yè)教育園區(qū)、夏家河旅游區(qū)、革鎮(zhèn)堡生產資料物流園區(qū)、水城和中心居住區(qū)項目區(qū)域內市場概況項目周邊樓盤北府花園4180-6000元/M2華東人家6580元/M2加州洋房6300元/M2動力院景5400-5900元/M2千山星城6500元/M2樓盤占地面積建筑面積總套數(shù)可售套數(shù)加州樣房1680001560001013126動力院景1584002851202340262千山星城2432862836802897少量房源北府花園118000259114222192華東人家63400146865111030A區(qū)B區(qū)C區(qū)北府花園總占地面積:11.8萬M2總建筑面積:30萬M2,分為三個區(qū)域帶A區(qū):占地面積:2.17萬M2產品類型:小高層、高層為主小高層采用外掛式景觀電梯連接A、B兩區(qū)建有占地面積約2萬M2的購物商場B區(qū):占地面積：6.66萬M2產品類型：多層為主800M2幼兒園和3000M2的主題音樂廣場C區(qū)：占地面積：2.97萬M2高級酒店餐飲洗浴、娛樂區(qū)和巨無霸海鮮美食城產品展示中心，其中高21層的塔樓為商務公寓一室一廳一衛(wèi)：62M2兩室一廳一衛(wèi)：76M2兩室兩廳一衛(wèi)：85-100M2三室兩廳一衛(wèi)：95-120M2三室兩廳兩衛(wèi)：125-145M2北府花園主力房型動力院景項目占地：15.8萬M2總建筑面積：28萬M2建筑密度：19％綠化率：40％產品類型：多層、小高層及院景商街共44棟住宅規(guī)劃戶數(shù)：2300余戶分為A、B、C三期推出動力院景將現(xiàn)代建筑與庭院生活結合，提出“社區(qū)庭院、組團庭院、入戶花園”的“三重庭院”理念。動力院景主力房型戶型面積：40-140M2

一房兩廳一衛(wèi)：53-55M2

二房兩廳一衛(wèi)：101-111M2

三房兩廳一衛(wèi)：125-128M2

三房兩廳二衛(wèi)：142-151M2

加州洋房總占地面積：16.79萬M2總建筑面積：17.7萬M2容積率：1.2建筑密度：23%綠化率：42.0產品類型：小高層、多層、聯(lián)排別墅主體為中高檔住宅，還有部分TOWNHOUSE。項目最大的一個特點就是所有的停車場都建在地下，基本上保證了1：1的比例。房型面積二房兩廳一衛(wèi)：86.33-102.56M2二房兩廳一衛(wèi)（躍層）：107-187M2三房兩廳一衛(wèi)：83.36-119.92M2標準層下躍層標準層下躍層三房兩廳一衛(wèi)加州洋房主力房型小結區(qū)域內各案規(guī)劃上執(zhí)行國家70－90政策落實明顯，主力戶型面積均以90平方米以下為主，體現(xiàn)出區(qū)域內產品的最大特色。在銷售上，主力個案售價均有明顯的上漲，且去化速度穩(wěn)定，反映出區(qū)域市場需求的強勁。在產品設計及社區(qū)營造、功能配套方面主力個案各有千秋，值得關注的是加州洋房項目在車位配比上的設置，體現(xiàn)出開發(fā)單位的前瞻眼光。在營銷推廣、樓盤形象包裝等方面，區(qū)域內主力個案表現(xiàn)一般。與專業(yè)化的營銷推廣還有明顯差距。未來產品定位及建議

（僅供討論參考）產品定位方向高視點定位,引領區(qū)域市場健康社區(qū)生態(tài)建筑貼心服務社區(qū)公園社區(qū)產品加強建議產品建議總精神產品建議總原則健康社區(qū)的營造公園式細節(jié)元素服務及輔助系統(tǒng)未來產品建議目的調整產品的契合度貼近客戶的價值觀增強產品的性價比提高客戶的認知度擴大品牌的號召力

建議側重點和方向側重點：營造可塑空間很大、容易出效果，可以提升產品綜合品質的環(huán)境景觀。方向：環(huán)境景觀細節(jié)結合建筑展現(xiàn)小區(qū)環(huán)境的健康性、藝術性和舒適性。一、產品建議總精神公園社區(qū)造就健康生活公園社區(qū)：健康住宅（建筑）健康環(huán)境（社區(qū)）貼心（健康）服務有機建筑健康住宅環(huán)境景觀社區(qū)氛圍智能系統(tǒng)物業(yè)服務健康住宅的標準會引起過敏癥的化學物質濃度很低盡可能不使用易擴散化學物質的膠合板、集體裝修材料等有性能良好的換氣設備，進行定時換氣在廚房灶具或吸煙處要設局部排氣系統(tǒng)室內溫度全年要保持在17—27攝氏度之間室內濕度要全年保持在40%—70%之間二氧化碳濃度要低于0.1%懸浮粉塵濃度要低于0.15克/平方米噪音要小于50分貝具有足夠的抗自然災害能力有足夠亮度的照明設備每天日照確保3小時以上有足夠人均建筑面積，并確保私密性住宅要便于護理老齡者和殘疾人因建材中含有有害揮發(fā)性有機物質，住宅竣工后隔一段時間才能入住，在此期間要進行換氣身體上精神上社會上二、產品建議總原則堅持社會性原則——社區(qū)親和力堅持經(jīng)濟性原則——優(yōu)良性價比堅持生態(tài)性原則——舒適的環(huán)境堅持地域性原則——時代地域性三、健康社區(qū)綜合營造住區(qū)分類景觀空間密度景觀布局地形及豎向處理高層區(qū)高立體景觀和集中景觀布局形式，布局可適當圖案化。多層次的地形塑造來增強綠視率多層區(qū)中相對集中、多層次的景觀布局形式，營造出有自身特色的景觀空間。結合建筑平面空間布局和地形條件低層區(qū)低采用較分散的景觀布局，使景觀環(huán)境盡可能接近每戶居民。景觀塑造以精致為宜光環(huán)境通風環(huán)境聲環(huán)境溫、濕環(huán)境嗅覺環(huán)境視覺環(huán)境人文環(huán)境建筑環(huán)境環(huán)境元素從現(xiàn)階段看，功能型、美觀型的建筑立面是市場主流個性化、藝術化的建筑立面初露端倪綠色、環(huán)保建筑立面是建筑業(yè)發(fā)展的趨勢智能化建筑立面蓄勢待發(fā)，將成為下一代建筑的市場主流新材料、新技術的運用是現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展的方向節(jié)能型建筑立面是現(xiàn)階段建筑也關注的焦點，是下一代建筑的努力方向住宅建筑立面發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢四、“公園式”社區(qū)元素綠化種植景觀道路景觀場所景觀硬質景觀水景景觀庇護性景觀高視點景觀照明景觀總體定位細節(jié)著手綠化種植景觀公共綠地綠籬設置宅旁綠化隔離綠化屋頂綠化停車場綠化道路景觀景觀功能路緣石及邊溝道路車檔、纜柱場所景觀健身運動場所休閑廣場兒童游樂園硬質景觀雕塑小品便民設施信息標志種植容器入口造型水景景觀自然水景庭院水景裝飾水景景觀用水庇護性景觀亭廊棚架膜結構高視點景觀圖案布局色塊對比色調對比疏密對比景觀序列照明景觀車行照明人行照明場地照明裝飾照明安全照明特寫照明五、服務及輔助性系統(tǒng)車道門禁監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)閉路電路監(jiān)視周界報警系統(tǒng)紅外線攝影高科技復合式實木鋼門安全系統(tǒng)智能化系統(tǒng)基礎設施通訊功能住宅智能化科技應用物業(yè)服務建議與知名物業(yè)管理團隊合作，針對本項目未來竣工入住的規(guī)模，整體量身定做一套管理方案，隨著項目分期開發(fā)的進行而分步驟進行管理，管理團隊在前期就要開始介入，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理發(fā)展趨勢和本項目的產品特點以及住戶背景，前期進行調研，及時調整執(zhí)行方案。項目研究結論時處城市未來發(fā)展上升通道，恰逢市政規(guī)劃機遇，項目所屬區(qū)域未來屬于大量人口導入?yún)^(qū)域，規(guī)