房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程與影響因素

第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程本章主要內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程一般商品的價(jià)格形成過(guò)程現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)不討論什么是商品，似乎這個(gè)“簡(jiǎn)單概念”不說(shuō)而自明。但事實(shí)上，人類社會(huì)曾經(jīng)在沒(méi)有商品，也不知道商品為何物的蒙昩期行走了幾十萬(wàn)年甚至更長(zhǎng)。不說(shuō)明商品從無(wú)到有的歷史，就不能真正理解商品的本質(zhì)。－－榮兆梓§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程一般商品的價(jià)格形成過(guò)程商品是用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。商品的二因素（一）使用價(jià)值：能滿足人們某種需要的屬性。（二）價(jià)值：凝結(jié)在商品中的一般人類勞動(dòng)?！?.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程一般商品的價(jià)格形成過(guò)程交換價(jià)值：表現(xiàn)為一種使用價(jià)值與另一種使用價(jià)值相交換的量的關(guān)系和比例。一只綿羊

＝兩把斧子？＝§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程不同使用價(jià)值交換中數(shù)量上可比較的同質(zhì)的東西是什么？§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程勞動(dòng)的二重性（一）具體勞動(dòng)（二）抽象勞動(dòng)指在特定的具體形式下進(jìn)行的勞動(dòng)，又稱為有用勞動(dòng)。具體勞動(dòng)創(chuàng)造使用價(jià)值。指抽去了具體形式的勞動(dòng)，是一般人類的體力和腦力耗費(fèi)或支出。抽象勞動(dòng)形成商品的價(jià)值?！?.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程不同使用價(jià)值交換中數(shù)量上可比較的同質(zhì)的東西是什么？?jī)r(jià)值價(jià)值量的多少怎么確定？商品的價(jià)值量§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程商品價(jià)值量由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。

社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是在現(xiàn)有社會(huì)正常生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，制造某種使用價(jià)值所需要的勞動(dòng)時(shí)間。商品的價(jià)值尺度§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程商品品的的價(jià)價(jià)值值尺尺度度§2.1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的形形成成過(guò)過(guò)程程一般般等等價(jià)價(jià)物物商品品的的價(jià)價(jià)值值尺尺度度§2.1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的形形成成過(guò)過(guò)程程貨幣幣以貨貨幣幣為為尺尺度度來(lái)來(lái)衡衡量量和和表表現(xiàn)現(xiàn)其其他他一一切切商商品品的的價(jià)價(jià)值值。。價(jià)格格：商商品品價(jià)價(jià)值值的的貨貨幣幣表表現(xiàn)現(xiàn)。。價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成§2.1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的形形成成過(guò)過(guò)程程商品品的的價(jià)價(jià)值值構(gòu)構(gòu)成成形形式式W=c+v+mW：商商品品的的價(jià)價(jià)值值c：商商品品的的不不變變資資本本v：商商品品的的可可變變資資本本m：剩剩余余價(jià)價(jià)值值商品品的的價(jià)價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成形形式式W=k+mk：商商品品的的成成本本價(jià)價(jià)格格m：利利潤(rùn)潤(rùn)W：商品的的價(jià)格生產(chǎn)成本本+稅金商品的價(jià)價(jià)值尺度度商品的價(jià)價(jià)值尺度度§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：為使貨幣幣更好地地執(zhí)行價(jià)價(jià)值尺度度的職能能所規(guī)定的的貴金屬屬標(biāo)準(zhǔn)數(shù)數(shù)量及其其等分。。價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的發(fā)展展過(guò)程中中，貨幣幣單位的的名稱逐逐漸脫離離重量名名稱，在在各國(guó)不不同的社社會(huì)、文文化、歷歷史環(huán)境境影響下下，形成成當(dāng)今各各國(guó)特有有的貨幣幣單位及及其名稱稱。目前所說(shuō)說(shuō)的貨幣幣，更多多的是指指交易中中使用的的紙幣、、銀行賬賬戶及磁磁卡劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的數(shù)字字。貨幣幣不僅已已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了了作為商商品的貴貴金屬，，也在逐逐漸脫離離代表它它其它物物質(zhì)實(shí)體體——紙張。商品的價(jià)價(jià)值尺度度§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程價(jià)格是商商品價(jià)值值的外在在貨幣表表現(xiàn)。因此，價(jià)價(jià)格有可可能從量量上和質(zhì)質(zhì)上背離離商品的的價(jià)值。。即，較少少的價(jià)值值有可能能表現(xiàn)為為較高的的價(jià)格；；沒(méi)有價(jià)價(jià)值的物物品也可可以表現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)格格。貨幣的價(jià)價(jià)值尺度度職能是是用想像像的貨幣幣來(lái)執(zhí)行行的。這兩方面面在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高高度發(fā)展展條件下下，成為為虛假價(jià)值值產(chǎn)生的條條件，虛虛假價(jià)值值的存在在是泡沫沫經(jīng)濟(jì)形形成和發(fā)發(fā)展的客客觀基礎(chǔ)礎(chǔ)。價(jià)值規(guī)律律§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程內(nèi)容：商商品的價(jià)值量由生產(chǎn)商商品的社會(huì)必要要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)時(shí)間決定定，商品的的交換依依據(jù)商品品的價(jià)值值實(shí)行等價(jià)交換換。表現(xiàn)形式式：商品的價(jià)價(jià)值是通通過(guò)價(jià)格格來(lái)表現(xiàn)現(xiàn)的，價(jià)格圍繞繞價(jià)值上上下波動(dòng)動(dòng)。供求規(guī)律律結(jié)論：市場(chǎng)上上的價(jià)格格是以價(jià)價(jià)值為基基礎(chǔ)，并并根據(jù)供供求狀況況確定的的。價(jià)格影響響因素§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程供求影響響價(jià)格(影響價(jià)格格的間接接因素和和直接因因素)價(jià)值決定定價(jià)格(決定價(jià)格格的根本本因素)間接因素素：氣候、時(shí)時(shí)間、地地域、生生產(chǎn)條件件、政策策、宗教教信仰、習(xí)習(xí)俗等。。直接因素素：供求關(guān)系系。外部因素素內(nèi)部因素素直接因素素§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程商品缺余余供求關(guān)系系購(gòu)買者銷售者俗語(yǔ)價(jià)格漲跌跌市場(chǎng)類型型供不應(yīng)求求供過(guò)于求求商品短缺缺商品過(guò)剩剩爭(zhēng)相購(gòu)買買持幣待購(gòu)購(gòu)趁機(jī)提價(jià)價(jià)競(jìng)相降價(jià)價(jià)物以稀為為貴價(jià)格上漲漲價(jià)格下跌跌貨多不值值錢賣方市場(chǎng)場(chǎng)買方市場(chǎng)場(chǎng)誰(shuí)占主導(dǎo)導(dǎo)賣方買方供＜求供＞求§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程房地產(chǎn)商品與一般商品在形成上的共性形成基礎(chǔ)礎(chǔ)相同滿足商品品價(jià)值理理論和供供求關(guān)系系理論。。構(gòu)成要素素相同成本較一一般商品品復(fù)雜W=k+mk：商品的的成本價(jià)價(jià)格m：利潤(rùn)W：商品的的價(jià)格影響因素素相同競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向需求導(dǎo)向向成本導(dǎo)向向§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程房地產(chǎn)商品價(jià)格形成過(guò)程中的特性價(jià)格構(gòu)成成要素的的復(fù)雜性性W=k+m(1)房地產(chǎn)成成本較一一般商品品復(fù)雜(2)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是一一種雙重重實(shí)體價(jià)價(jià)格建筑物價(jià)價(jià)格與土土地價(jià)格格的統(tǒng)一一體房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)、建建設(shè)所耗耗費(fèi)的社社會(huì)必要要?jiǎng)趧?dòng)所所形成的的價(jià)值與與土地所所有權(quán)價(jià)價(jià)格綜合合的貨幣幣表現(xiàn)。。地段在一一定程度度上決定定價(jià)格。。(3)級(jí)差地租租§2.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的形形成過(guò)程程級(jí)差地租租馬克思:地租是直接生生產(chǎn)者在在生產(chǎn)中中所創(chuàng)造造的剩余余生產(chǎn)物物被土地地所有者者占有的的部分。。地租是是土地所所有權(quán)在在經(jīng)濟(jì)上上實(shí)現(xiàn)的的形式,是社會(huì)生生產(chǎn)關(guān)系系的反映映。經(jīng)營(yíng)優(yōu)、、中等地地的農(nóng)業(yè)業(yè)資本家家的個(gè)別別生產(chǎn)價(jià)價(jià)格低于于社會(huì)生生產(chǎn)價(jià)格格,就能獲得得一定的的超額利利潤(rùn)。土地的社社會(huì)平均均價(jià)格比比個(gè)別價(jià)價(jià)格低等于高于為了滿足足社會(huì)對(duì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品品的需求求,必須以劣等土地條件決定的的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)價(jià)格作為社會(huì)會(huì)生產(chǎn)價(jià)格?！?.1房地產(chǎn)價(jià)格的的形成過(guò)程級(jí)差地租經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地地的農(nóng)業(yè)資本本家所獲得的的、并最終歸歸土地所有者者占有的超額額利潤(rùn),其來(lái)源是產(chǎn)品品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)價(jià)格與社會(huì)生生產(chǎn)價(jià)格的差差額。因?yàn)檫@這種地租與土土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。土地等級(jí)所耗投資(元)平均利潤(rùn)(元)產(chǎn)量(公斤)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租I(元)全部產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

優(yōu)等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

級(jí)差地租Ⅰ土地肥力的差差異形成的級(jí)差地租?！?.1房地產(chǎn)價(jià)格的的形成過(guò)程級(jí)差地租經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地地的農(nóng)業(yè)資本本家所獲得的的、并最終歸歸土地所有者者占有的超額額利潤(rùn),其來(lái)源是產(chǎn)品品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)價(jià)格與社會(huì)生生產(chǎn)價(jià)格的差差額。因?yàn)檫@這種地租與土土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。級(jí)差地租Ⅰ土地位置的差異形成的級(jí)差地租。地塊

距市場(chǎng)里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)

資本總支出(元)

平均利潤(rùn)(按20%計(jì)算)

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

0§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的的形成過(guò)程級(jí)差地租級(jí)差地租Ⅱ由于在同一塊塊土地上實(shí)行行集約化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，由于各個(gè)連續(xù)投資資勞動(dòng)生產(chǎn)率率的差異而產(chǎn)生的超額額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的的地租。土地等級(jí)所耗資本

(元）平均利潤(rùn)(元）

產(chǎn)量(公斤）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

優(yōu)等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

優(yōu)等地上追加投資

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

級(jí)差地租I的產(chǎn)生先于級(jí)級(jí)差地租Ⅱ§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的的形成過(guò)程房地產(chǎn)商品價(jià)格形成過(guò)程中的特性價(jià)格表現(xiàn)形式式的單一性由房地產(chǎn)的差差異性決定，，從而也導(dǎo)致致房地產(chǎn)在價(jià)價(jià)格上的不可可比性。價(jià)格影響因素素的多樣性從內(nèi)部因素和和外部因素兩兩個(gè)方面來(lái)看看。價(jià)格高低差異異的重要性§2.2影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的內(nèi)部因因素土地因素建筑物因素內(nèi)部因素：指來(lái)自于房地地產(chǎn)本身的自自然物理性狀狀而又對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生生影響的因素素，是房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的主要要影響因素。?！?.2影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的內(nèi)部因因素土地因素（一）位置和和面積地理位置的差差異是級(jí)差地地租形成的決決定因素，但但不同用途的的房地產(chǎn)對(duì)位位置優(yōu)劣衡量量的標(biāo)準(zhǔn)不同同。土地面積的大大小，隨其用用途而發(fā)生價(jià)價(jià)格差異。（二）地形地地質(zhì)條件（三）形狀、、用途：規(guī)則則形狀、不規(guī)規(guī)則形狀。地形：同一塊塊土地內(nèi)的地地面起伏狀況況；地勢(shì)：該塊土土地與相鄰?fù)酵降艿母叩完P(guān)關(guān)系。地質(zhì)因素：地地質(zhì)構(gòu)造和土土質(zhì)的建筑力力學(xué)性質(zhì)及物物理化學(xué)性質(zhì)質(zhì)，決定了土土地的承載力力?！?.2影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的內(nèi)部因因素土地因素（四）生熟程程度（五）交通、、環(huán)境（六）政府管管制（七）土地肥肥力未征用補(bǔ)償?shù)牡耐恋亍⒁颜髡饔醚a(bǔ)償?shù)次慈ㄒ黄?、、已?jīng)七通一一平的土地、、現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)內(nèi)待拆遷的土土地、已拆遷遷安置完畢的的城市空地。。土地的容積率率、綠地覆蓋蓋率、公建比比例等指標(biāo)限限制。農(nóng)用土地價(jià)格格的決定因素素?！?.2影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的內(nèi)部因因素建筑物因素（一）用途、、質(zhì)量（二）結(jié)構(gòu)、、裝修（三）樓層朝朝向（四）附屬設(shè)設(shè)備、玩損程程度§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的外部因因素地區(qū)環(huán)境因素素經(jīng)濟(jì)因素人口因素社會(huì)因素政策法規(guī)因素素心理因素國(guó)際因素§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的外部因因素地區(qū)環(huán)境因素素指房地產(chǎn)所在在地區(qū)的自然然條件與社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行行政等因素相相結(jié)合所產(chǎn)生生的地區(qū)特征征。自然環(huán)境房地產(chǎn)所在地地區(qū)的環(huán)境污污染或環(huán)境治治理狀況以及及景觀的優(yōu)美美程度。社會(huì)環(huán)境房地產(chǎn)所在地地區(qū)的的市政政基礎(chǔ)設(shè)施條條件和公共建建筑配套設(shè)施施條件（商業(yè)業(yè)繁華程度、、道路通達(dá)因因素、交通便便捷程度、公公共設(shè)施配套套狀況、居民民職業(yè)、社會(huì)會(huì)地位、文化化素養(yǎng)、社會(huì)會(huì)風(fēng)尚等）§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的外部因因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度度國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度與社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮榮程度。衡量一個(gè)國(guó)家家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的重要要指標(biāo)——GDP市場(chǎng)供求關(guān)系系居民收入與物物價(jià)水平科學(xué)技術(shù)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)邊際消費(fèi)傾向向：收入每增增加一個(gè)單位位所引起的消消費(fèi)變化。完全市場(chǎng)，不不完全市場(chǎng)§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的外部因因素人口因素靜態(tài)人口因素素人口的數(shù)量、、質(zhì)量和分布布結(jié)構(gòu)。動(dòng)態(tài)人口因素素人口的變動(dòng)趨趨勢(shì)、家庭生生命歷程變化化?！?.3影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的外部因因素社會(huì)因素政局的穩(wěn)定狀狀況社會(huì)治安程度度是一種利用房房地產(chǎn)價(jià)格的的漲落變化，，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，，通過(guò)不同時(shí)時(shí)期房地產(chǎn)的的買進(jìn)、買出出，從中獲取取價(jià)差的行為為。房地產(chǎn)投機(jī)政策法規(guī)因素素住房政策、稅稅收政策、金金融政策、房房地產(chǎn)價(jià)格政政策、土地制制度、城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略、城城市規(guī)劃和土土地利用規(guī)劃劃、交通管制制法規(guī)、行政政隸屬變更、、特殊政策等等?！?.3影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的外部因因素心理因素指人們對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格的心心理偏好，心心理承受能力力和對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變化的的心理預(yù)期。。心理偏好：地段、品牌、、數(shù)據(jù)號(hào)碼，，購(gòu)買或出售售的心態(tài)。欣賞趣味：講究風(fēng)水、時(shí)時(shí)尚風(fēng)令、接接近名家等。。國(guó)際因素國(guó)際間的政治治、經(jīng)濟(jì)、軍軍事等環(huán)境變變化的影響。。總結(jié)與討論與一般商品相相比房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格形成的共共性和特性影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的內(nèi)部因因素和外部因因素

邊際消費(fèi)的理解？1.

對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的認(rèn)識(shí)？2.

次貸危機(jī)？3.9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。11:57:0211:57:0211:5712/31/202211:57:02AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2211:57:0211:57Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。11:57:0211:57:0211:57Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:0211:57:02December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月202211:57:02上上午午11:57:0212月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:57上午12月-2211:57December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3111:57:0211:57:0231December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。11:57:02上上午午11:57上上午午11:57:0212月月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。11:57:0211:57:0211:5712/31/202211:57:02AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2211:57:0211:57Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。11:57:0211:57:0211:57Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2211:57:0211:57:02December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月202211:57:02上上午11:57:0212月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/3111:57:0211:57:0231December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。11:57:02上上午11:57上午11:57:0212月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2