南寧XXX臨街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研分析

海吉星臨街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研分析廣西海吉星營(yíng)銷管理部&卓盎廣告策劃2015.08.202分析原理研究商業(yè)綜合體設(shè)立前景的主要考量因素城市經(jīng)濟(jì)水平人口結(jié)構(gòu)和基數(shù)普遍生活習(xí)慣城市規(guī)劃設(shè)置地區(qū)內(nèi)供需和同類競(jìng)爭(zhēng)地段選擇

商業(yè)定位建筑和環(huán)境設(shè)施合理性業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)運(yùn)營(yíng)特色外在（決定性因素）內(nèi)在（自身可操控因素）貫穿內(nèi)外（差異性因素）滿足城市消費(fèi)者的普遍需求與不同生活背景消費(fèi)者之差異化需求兩者的效益權(quán)衡3一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.1.城市經(jīng)濟(jì)背景“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略引爆中國(guó)第4次投資熱潮，南寧作為中國(guó)對(duì)接?xùn)|盟的區(qū)域化國(guó)際性城市，正處于這一概念的熱區(qū)。因此具有國(guó)際經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)交流內(nèi)涵的商業(yè)概念正成為南寧新興商業(yè)綜合體的選擇發(fā)展主題的焦點(diǎn)，能得到較高的消費(fèi)者和投資者關(guān)注，以及政府支持的重視?！耙粠б宦贰必灤﹣啔W非大陸，一頭是活躍的東亞經(jīng)濟(jì)圈，一頭是發(fā)達(dá)的歐洲經(jīng)濟(jì)圈，中間廣大腹地國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)暢通中國(guó)經(jīng)中亞、俄羅斯至歐洲（波羅的海）；中國(guó)經(jīng)中亞、西亞至波斯灣、地中海；中國(guó)至東南亞、南亞、印度洋。21世紀(jì)海上絲綢之路重點(diǎn)方向是從中國(guó)沿海港口過(guò)南海到印度洋，延伸至歐洲；從中國(guó)沿海港口過(guò)南海到南太平洋。強(qiáng)化多邊合作機(jī)制作用，發(fā)揮上海合作組織（SCO）、中國(guó)－東盟“10+1”、亞太經(jīng)合組織（APEC）、亞歐會(huì)議（ASEM）、亞洲合作對(duì)話（ACD）、亞信會(huì)議（CICA）、中阿合作論壇、中國(guó)－海合會(huì)戰(zhàn)略對(duì)話、大湄公河次區(qū)域（GMS）經(jīng)濟(jì)合作、中亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作（CAREC）等現(xiàn)有多邊合作機(jī)制作用，相關(guān)國(guó)家加強(qiáng)溝通，讓更多國(guó)家和地區(qū)參與“一帶一路”建設(shè)。4一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.2.城市人口結(jié)構(gòu)南寧市戶籍總?cè)丝跒?24萬(wàn)，市區(qū)常住人口為279萬(wàn)，占總?cè)丝?8%，2013年戶籍人口及市區(qū)人口增長(zhǎng)分別為1.89%、1.53%，呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。5一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.3.城市人均消費(fèi)水平2014年南寧市人均GDP達(dá)4.43萬(wàn)元，消費(fèi)需求正處于由豐富型向提升型過(guò)渡的發(fā)展階段。對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的提示是：對(duì)購(gòu)物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、服務(wù)水平、品牌引進(jìn)改善和提升，滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求。7000210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市人均GDP與消費(fèi)需求變化（單位：元）第二階段第三階段第四階段第一階段1234第一階段——生活必需型消費(fèi)階段滿足生活基本需要，以吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容1第二階段——豐富型消費(fèi)階段

較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容2第三階段——提升型消費(fèi)階段

體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)3第四階段——享受型消費(fèi)階段

物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，傾向于休閑、享樂(lè)型消費(fèi)46一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.4.城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)一省之經(jīng)濟(jì)文化行政中心，一國(guó)之跨地區(qū)合作中心。在南寧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所必須的要素條件如人口基數(shù)、人口素質(zhì)、人口流動(dòng)性、人文環(huán)境、可支配收入水平，城市商業(yè)組織環(huán)境均是區(qū)域內(nèi)最理想條件。城市名片：全國(guó)文明城市聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)中國(guó)綠城廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市中國(guó)-東盟博覽會(huì)永久舉辦地南寧國(guó)際民歌藝術(shù)節(jié)南寧面向東南亞，背靠大西南，東鄰粵港澳，南臨北部灣，西接中南半島，處于泛北部灣、泛珠三角和大西南3個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。是大西南出海通道的樞紐城市、中國(guó)與東盟合作的前沿城市。南寧會(huì)務(wù)會(huì)展多，文化活動(dòng)多，商務(wù)型消費(fèi)水平較高，生活品質(zhì)型消費(fèi)水平較低，生活必需品和服務(wù)物價(jià)基本平穩(wěn)，服務(wù)型消費(fèi)繁榮程度高于購(gòu)物型消費(fèi)。南寧市行政區(qū)劃圖南寧市與周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系示意圖7一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.5.城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南寧市以第三產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段關(guān)系三大產(chǎn)業(yè)GDP結(jié)構(gòu)（%）時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段一產(chǎn)比重二產(chǎn)比重三產(chǎn)比重大于33.7小于28.6小于37.7工業(yè)化準(zhǔn)備期初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段小于33.7大于28.6大于37.7工業(yè)化初期工業(yè)化階段小于15.1大于39.4大于45.5工業(yè)化中期小于14.0大于50.9大于35.1工業(yè)化成熟期小于14.0小于50.0大于36.0工業(yè)化后期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)階段南寧市2014年第三產(chǎn)業(yè)比重為11.28∶39.75∶48.97，一產(chǎn)比重比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)比重提高0.13個(gè)百分點(diǎn),三產(chǎn)比重提高1.07個(gè)百分點(diǎn)。第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，使南寧非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷提高；這一階段主要大城市優(yōu)先發(fā)展是主要的發(fā)展特征，該階段第三產(chǎn)業(yè)的占比日益提高，城市聚集效應(yīng)呈現(xiàn)，省內(nèi)農(nóng)村、二級(jí)城市向南寧轉(zhuǎn)移。8一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.6.城市經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，居民消費(fèi)水平較高，為城市商貿(mào)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)：南寧市近幾年GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率保持在10%左右。2014年，南寧市地區(qū)生產(chǎn)總值3148.3億元，增長(zhǎng)8.5%，總量列5個(gè)自治區(qū)首府城市的第一位，但同比其他全國(guó)二線省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)水平偏低；城市消費(fèi)力：南寧市人口收入水平同比同類城市為最低，但其社會(huì)消費(fèi)品零售總額不低，說(shuō)明南寧市城市消費(fèi)力不低；時(shí)間類別城市屬性戶籍人口（萬(wàn)人）GDP總值（億元）人均GDP（萬(wàn)元）固定資產(chǎn)投資（億元）全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（萬(wàn)元）2014年南寧二線省會(huì)城市7243148.34.342933.871616.92.70濟(jì)南二線省會(huì)城市613.45770.69.43063.42964.43.87南昌二線省會(huì)城市524.023667.966.993434.251429.612.90長(zhǎng)沙二線省會(huì)城市720.007824.8110.75435.753162.073.68昆明二線省會(huì)城市657.93712.995.643138.171905.893.129一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.7.城市固定資產(chǎn)投資南寧市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，增速高出固定投資13.87%，將迎來(lái)新的機(jī)遇。指數(shù)正常區(qū)間南寧相關(guān)指數(shù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額0.22-0.282014年南寧該指數(shù)為0.18，低于正常區(qū)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP0.1-0.142014年南寧該指數(shù)為0.17，屬于正常區(qū)間房地產(chǎn)投資增速/GDP增速1.50-2.00南寧市2014年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)32.53%，超于正常值2014年全市南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為551.82億元，同比增長(zhǎng)32.53%，比上年同期提高了17.74個(gè)百分點(diǎn)。比固定資產(chǎn)投資的增速高出13.87個(gè)百分點(diǎn)，其占固定資產(chǎn)投資比重也由上年的16.82%提高到2014年的18.81%。10一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.8.城市收入水平14年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為27075元，增長(zhǎng)9.1%，且穩(wěn)步上升為商業(yè)發(fā)展及消費(fèi)增長(zhǎng)提供保障。11一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.9.城市零售市場(chǎng)規(guī)模14年南寧社會(huì)消費(fèi)品總額為1616.9億元，增長(zhǎng)12.10%，呈逐年上升的趨勢(shì)，商業(yè)發(fā)展環(huán)境較好。12一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.10.城市規(guī)劃趨勢(shì)突出“一軸兩帶多中心，整體向東重點(diǎn)向南。作為城市輔助中心片區(qū)，江南區(qū)的經(jīng)濟(jì)職能為城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)，土地供應(yīng)主要趨勢(shì)是首先滿足物流倉(cāng)儲(chǔ)辦公商貿(mào)發(fā)展所需配合招商引資，社區(qū)布局模式是連點(diǎn)造鏈，產(chǎn)業(yè)商貿(mào)和新型制造業(yè)布局模式是集中造片。在此城規(guī)戰(zhàn)略下，江南發(fā)展城市一般消費(fèi)型商業(yè)的空間有限，人口基數(shù)和分布特性均不利支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性也使得該區(qū)域人居條件不會(huì)作為具有高層次消費(fèi)力者的居住首選，因此整體上影響江南的商業(yè)檔次和容量?！耙惠S”：沿江城市發(fā)展軸。“兩帶”：西部北部生態(tài)保護(hù)帶和南部生態(tài)保護(hù)帶。中心城內(nèi)的18條內(nèi)河（邕江一級(jí)支流）形成生態(tài)廊道，溝通“一軸”與“兩帶”之間的聯(lián)系?！岸嘀行摹保阂猿鞘兄行臑闃O核、片區(qū)中心為主體、組團(tuán)中心為骨干、社區(qū)中心為基礎(chǔ)的多層次、網(wǎng)絡(luò)型的城市公共中心體系。城市布局：建設(shè)邕江北岸生態(tài)型城區(qū)發(fā)展帶。同時(shí)將向南建設(shè)邕江南邊發(fā)展帶，實(shí)現(xiàn)江南、江北“比翼齊飛”“并駕齊驅(qū)”。

城市發(fā)展方向：

城市的主導(dǎo)發(fā)展方向：整體向東，重點(diǎn)向南。13一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)1.11.城市交通配套前景南寧規(guī)劃的6條高鐵，目前開(kāi)通三條，可快速連接城市內(nèi)外。未來(lái)云貴桂湘粵五省省會(huì)直連構(gòu)成3.5-4小時(shí)圈，南寧北海桂林柳州直連構(gòu)成1-2.5小時(shí)圈，區(qū)內(nèi)客流進(jìn)一步趨向穩(wěn)定，區(qū)外客流源源不斷，商旅客的循環(huán)輸入將形成城市特色商業(yè)的極大利好，屆時(shí)具有豐富目的地型業(yè)態(tài)、主題特色鮮明、與城市人文經(jīng)濟(jì)背景有高度契合的名片式商業(yè)項(xiàng)目將具有較好的生存力。規(guī)劃范圍：東起湘桂線邕寧站，西至南昆線楊美站，南至南防線吳圩站。樞紐共有車站13個(gè)，其中南寧站、南寧東站、五象站為客運(yùn)站，南寧南站為編組站。鐵路發(fā)展規(guī)劃：完成柳南線（柳州至南寧客運(yùn)專線）、南廣線（南寧至廣州）、云桂線（云南至廣西）、金南線（貴陽(yáng)—金城江—南寧線）、南欽新建雙線（南寧至欽州、北海、防城港），增建南寧至憑祥二線等六條高速鐵路線，引入南寧鐵路樞紐。規(guī)劃至2020年，鐵路營(yíng)運(yùn)里程超過(guò)800公里，形成南寧到周邊省會(huì)城市3小時(shí)左右、到廣西各主要中心城市2小時(shí)左右、到北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)1小時(shí)以內(nèi)的快速城際鐵路網(wǎng)。14一、

城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)南寧軌道交通建設(shè)后期速度會(huì)越來(lái)越快，一號(hào)線近完工，二三號(hào)線同時(shí)施工，四五號(hào)線同時(shí)施工，其中5號(hào)線有望在5年內(nèi)兌現(xiàn)開(kāi)通，壯錦大道、亭洪西路站均可為項(xiàng)目有效集客，需要注意的是，5號(hào)線直接承載的客流主要來(lái)自于老城區(qū)、學(xué)區(qū)、城中村集中片，是典型的城郊對(duì)流線。此外沿途鏈接了多個(gè)客運(yùn)站，擔(dān)當(dāng)一定的商旅客集散的功能。因此沿線的一般休閑購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目不宜過(guò)于期待5號(hào)線的帶客效應(yīng)。但如果是主題很鮮明，體驗(yàn)性很強(qiáng)業(yè)態(tài)極具特色能輻射全城消費(fèi)者及對(duì)商旅客有相當(dāng)吸引力的目的地型業(yè)態(tài)，則5號(hào)線為項(xiàng)目提供了絕佳的通達(dá)利好。城市軌道交通規(guī)劃：2015年加快南寧軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線建設(shè)，爭(zhēng)取16年完工，加快推進(jìn)3號(hào)線、4號(hào)線動(dòng)工。南寧地鐵五號(hào)線南起經(jīng)開(kāi)區(qū)那洪，北至興寧區(qū)三塘，全長(zhǎng)32公里，共設(shè)25座車站，其中6座高架站，19座地下站。建設(shè)內(nèi)容：五號(hào)線為邕江南岸的東西方向的骨干線，有力的支持昆侖大道組團(tuán)的發(fā)展。5號(hào)線站點(diǎn)：那洪-壯錦大道-金凱路-南站大道-亭洪西路-旱塘-新陽(yáng)路-廣西大學(xué)-財(cái)經(jīng)學(xué)院-友愛(ài)-北湖北路-虎邱村-獅山公園-南梧路-邕賓立交南-邕賓立交北-廣西藥用植物園-南寧金橋客運(yùn)站-那合-九曲灣南-九曲灣-嘉和城南-嘉和城-三塘客運(yùn)站-三塘。南寧市軌道交通規(guī)劃線路示意圖15分項(xiàng)總結(jié)>>城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)>>城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動(dòng)線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議16二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況2.1.2014年涉及商業(yè)開(kāi)發(fā)題材的土地供需狀況2014年，南寧市商住辦公用地供應(yīng)403.9萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)19%，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)占比48%，比重上升3個(gè)百分點(diǎn)。2014年南寧市商住用地供應(yīng)338.4萬(wàn)㎡，占商住辦公用地供應(yīng)總量的84%，同比增長(zhǎng)22%。商業(yè)辦公用地供應(yīng)65.5萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)9%。17二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況2014年，從各區(qū)域分布來(lái)看，五象新區(qū)（邕寧區(qū)和良慶區(qū)）仍是南寧市商住辦公用地供應(yīng)的主力區(qū)域，全年供應(yīng)商住辦公用地292.5萬(wàn)㎡，同比增加117萬(wàn)㎡，占到整體供應(yīng)量的73%。興寧區(qū)2014年供應(yīng)商住辦公用地56萬(wàn)㎡，而青秀區(qū)2014年僅供應(yīng)一幅地塊約1.7萬(wàn)㎡，同比下降96%。江南區(qū)同比下降21%。從各區(qū)域商住辦公用地的增速來(lái)看，全年僅良慶和興寧區(qū)供應(yīng)保持增長(zhǎng)，其中良慶區(qū)同比增速達(dá)到143%，興寧區(qū)同比增長(zhǎng)51%。其他四區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降，2012年以來(lái)江南區(qū)一直處于低成交并逐步下降階段。區(qū)域供應(yīng)面積（萬(wàn)/㎡）占比同比增速江南區(qū)32.428%-21%良慶區(qū)217.3554%143%青秀區(qū)1.740%-96%西鄉(xiāng)塘區(qū)21.075%-45%興寧區(qū)56.1314%51%邕寧區(qū)75.1919%-12%合計(jì)403.90100%19%2014年南寧市商住辦公用地供應(yīng)區(qū)域分布18二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況2014年南寧市商住辦公用地成交總面積約338萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)18%；成交金額為164億元，比去年同期減少了近17億元，降幅為9%；成交樓面單價(jià)為1505元/㎡，比2013年同期的1641元/㎡下降了8%。分類別來(lái)看，商住用地量升價(jià)跌、商辦用地量跌價(jià)升。2014年南寧市商住用地成交約282萬(wàn)㎡，同比增24%，總建筑面積約918萬(wàn)㎡，同比增12%；成交金額約142億元，同比微降2%，成交樓面價(jià)1543元/㎡，同比跌13%。商辦用地成交面積、成交建筑面積和成交金額同比去年均下降，成交樓面均價(jià)1305元/㎡，比去年同期增3%，商辦用地成交下降的主要原因是因?yàn)槲逑笮聟^(qū)總部基地內(nèi)商辦地塊出讓從2012-13年的高峰已經(jīng)接近尾聲階段，導(dǎo)致供應(yīng)下降。項(xiàng)目商住用地同比增速商辦用地同比增速合計(jì)同比增速成交面積（萬(wàn)/㎡）28224%56-5%33818%建筑面積（萬(wàn)/㎡）91812%174-39%1092-1%成交金額（億元）141.6-2%22.7-37%164.3-9%樓面單價(jià)（元/㎡）1543-13%13053%1505-8%2014年南寧市商住辦公用地成交分布2.2.2014年商住用地成交量升價(jià)跌，商業(yè)辦公用地量跌價(jià)升19二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況從區(qū)域成交情況來(lái)看，良慶區(qū)、邕寧區(qū)和興寧區(qū)是成交的主力區(qū)域，其中良慶區(qū)成交174.3萬(wàn)㎡，同比增幅達(dá)146%，興寧區(qū)成交56萬(wàn)㎡，同比增幅達(dá)51%。其他區(qū)域成交量均有不程度下降，其中青秀區(qū)成交量降幅達(dá)到95%，西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅達(dá)到55%，江南區(qū)至2012年以來(lái)逐年降幅10%以上。從各區(qū)域經(jīng)營(yíng)性用地的成交樓面價(jià)來(lái)看，青秀區(qū)地價(jià)最高（由于僅有一塊地以4969元/㎡成為南寧年度單價(jià)地王）。綜合來(lái)看，興寧、青秀、良慶和邕寧區(qū)的成交樓面價(jià)同比上升，其中興寧區(qū)本年平均成交樓面價(jià)為1624元/㎡，同比增幅達(dá)到125%，其次是青秀區(qū)，同比增長(zhǎng)74%，良慶區(qū)今年平均樓面價(jià)1373元/㎡，同比增長(zhǎng)31%。西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)平均樓面價(jià)均下降，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅最大，達(dá)到33%，江南區(qū)由去年的2109元/㎡的高位回落至1896元/㎡，降幅為10%。區(qū)域成交面積（萬(wàn)/㎡）同比增幅建筑面積（萬(wàn)/㎡）成交金額（億）樓面單價(jià)(元/㎡)同比增幅江南區(qū)26-16%10219.41896-10%良慶區(qū)174146%59781.9137331%青秀區(qū)2-95%62.8496974%西鄉(xiāng)塘區(qū)17-55%7612.31630-33%興寧區(qū)5651%16927.51624125%邕寧區(qū)63-12%14320.4142813%合計(jì)33818%1092164.31505-8%2014年南寧市商住辦公用地成交區(qū)域分布2.3.良慶區(qū)、興寧區(qū)成交量大漲，江南區(qū)逐年下降20二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況區(qū)域商住用地成交（萬(wàn)/㎡）商辦用地成交（萬(wàn)/㎡）江南區(qū)260良慶區(qū)12449.9青秀區(qū)20西鄉(xiāng)塘區(qū)125.2興寧區(qū)560邕寧區(qū)620.5江南區(qū)：2014年成交全部為商住用地，除青秀區(qū)外，江南區(qū)一直是商住辦公用地成交中樓面單價(jià)較高的區(qū)域之一。最近兩年區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)主要以工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)為主。良慶區(qū)：最近兩年南寧市的主力供應(yīng)與成交區(qū)域，由于是五象新區(qū)總部基地所在地，商業(yè)辦公用地的供應(yīng)與成交占據(jù)了南寧70%以上的比重。未來(lái)一兩年，該區(qū)域的商住用地供應(yīng)仍將處于高位，但增速將放緩，并仍將成為大型外來(lái)房企拿地的主要區(qū)域，而隨著總部基地地塊儲(chǔ)備的減少，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)辦公用地供應(yīng)和成交將會(huì)出現(xiàn)回落。青秀區(qū)：熱門區(qū)域如東盟商務(wù)區(qū)等地段的商住辦公用地儲(chǔ)備較少，地塊樓面單價(jià)高、房企在該區(qū)域拿地?zé)崆檩^高是該區(qū)域的主要特點(diǎn)。未來(lái)兩年估計(jì)青秀區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)仍將維持低位，南寧東站周邊的地塊有望受到房企的關(guān)注。西鄉(xiāng)塘：2014年成交的地塊主要為舊城改造用地，區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)完善的商住辦公用地儲(chǔ)備不多，偏遠(yuǎn)區(qū)域內(nèi)（如金陵）的地塊很難受到房企關(guān)注，預(yù)計(jì)未來(lái)的土地供應(yīng)仍以舊城改造用地為主，安吉-石埠區(qū)域的地塊關(guān)注度或?qū)⑻嵘?。興寧區(qū)：2014年成交的地塊主要為廂竹大道外和昆侖大道周邊地塊，其中中海拿地面積占到了大部分比重。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，該區(qū)域的商住辦公用地供應(yīng)將主要來(lái)自昆侖大道沿線和城區(qū)內(nèi)的舊城改造地塊。邕寧區(qū)：2014年成交面積同比出現(xiàn)下降，但該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地儲(chǔ)備較多，且未來(lái)的潛力較好，目前該區(qū)域已有眾多品牌房企拿地進(jìn)駐，未來(lái)該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地供需走勢(shì)預(yù)計(jì)要根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)才能預(yù)判。2.3.良慶、邕寧潛力巨大，青秀地塊仍將是熱點(diǎn)21分項(xiàng)總結(jié)>>城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)>>城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動(dòng)線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議22三、城市物業(yè)供需情況3.1.住宅供應(yīng)占比超過(guò)七成，商業(yè)和辦公樓供應(yīng)增速均超50%2014年南寧市共供應(yīng)住宅734.8萬(wàn)㎡，同比2013年增長(zhǎng)18%，占到商品房供應(yīng)總面積的76%；其次是商業(yè)物業(yè)，2014年共新增供應(yīng)面積達(dá)80.8萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)51%；2014年南寧市共新增寫字樓供應(yīng)約61萬(wàn)㎡，同比增速達(dá)58%。此外，車庫(kù)、車位供應(yīng)73.8萬(wàn)㎡，也有著44%的高增長(zhǎng)速度。2014年，商業(yè)和寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)速度均超過(guò)50%，處于較高的增長(zhǎng)速度。其中，寫字樓的供應(yīng)增長(zhǎng)主要來(lái)自五象新區(qū)總部基地和青秀東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)幾處大型寫字樓項(xiàng)目（海爾青啤聯(lián)合廣場(chǎng)、綠地中心、萬(wàn)科大廈和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等）供應(yīng)的推動(dòng)；而商業(yè)的提供快速增長(zhǎng)，主要來(lái)自霖峰壹號(hào)、德利AICC等大量綜合體項(xiàng)目入市的推動(dòng)。物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）同比增速住宅734.818%商業(yè)80.851%辦公樓61.058%車庫(kù)、車位73.816%其他11.542%合計(jì)961.922%注：住宅包括了別墅、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和限價(jià)房等23三、城市物業(yè)供需情況3.2.住宅增長(zhǎng)緩慢，辦公樓成交倍增，商業(yè)物業(yè)成交同比下滑從2014年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來(lái)看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增長(zhǎng)3.9%，成交面積603萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)5.2%，商品房住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房3129套22.7萬(wàn)㎡）成交面積占到總量的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房9.2%的增幅4個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓（寫字樓）成交3992套合計(jì)50萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)近145%，是南寧市2014年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項(xiàng)目的集中上市（青秀與安吉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五象新區(qū)總部基地項(xiàng)目）推動(dòng)。2014年商業(yè)用房遇冷，全年共成交25萬(wàn)㎡，相比。2013年下降20.3%。物業(yè)類型成交面積（萬(wàn)㎡）同比增速成交套數(shù)同比增速商品房住宅6035.2%585083.9%商業(yè)用房25-20.3%412039.8%辦公樓50144.8%3992139.5%其他6018.7%1088316.4%合計(jì)7399.2%7750310.3%注：商品房住宅包括經(jīng)濟(jì)適用房，其他物業(yè)主要為車庫(kù)、車位、雜物房、儲(chǔ)物房等。24三、城市物業(yè)供需情況3.3.成交面積創(chuàng)近4年新高，成交價(jià)格卻一再回落，庫(kù)存面積大增2014年南寧市商業(yè)物業(yè)用房（含商鋪及商業(yè)用房）供應(yīng)量為61萬(wàn)㎡，成交24萬(wàn)㎡，同比去年增長(zhǎng)20%；全年成交總金額58.8億元，均價(jià)為24260元/㎡，同比2013年下降近15%。從成交分布來(lái)看，商業(yè)物業(yè)成交主要來(lái)自商鋪，2014年共成交3886套，成交面積約21萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為25001元/㎡。隨著商業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，全市商品房供需將保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，但由于目前庫(kù)存量較大，各個(gè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展的不均衡性，預(yù)計(jì)未來(lái)南寧市各大區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展仍存在較大差距。類別成交面積（萬(wàn)㎡）成交套數(shù)成交金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）商場(chǎng)2161.88910商鋪21388652.325001商業(yè)用房164.736128合計(jì)24.2390858.8242602014年南寧市商業(yè)物業(yè)成交分布25三、城市物業(yè)供需情況3.4.商業(yè)物業(yè)供應(yīng)以西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為主，60㎡以下商鋪戶型為主力產(chǎn)品2014年，南寧市商業(yè)物業(yè)（包括商鋪、商業(yè)及商場(chǎng)）供應(yīng)的主力面積段為60㎡以下戶型，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到4259套，占到全年供應(yīng)總套數(shù)的58%。此外，100-200㎡面積段的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)也占據(jù)相當(dāng)比例，2014年供應(yīng)1151套，500㎡以上戶型供應(yīng)套數(shù)較小。從區(qū)域分布來(lái)看，西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的三大主力城區(qū)，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)供應(yīng)數(shù)量最多合計(jì)達(dá)到2173套約24萬(wàn)㎡，其次是青秀區(qū)，共供應(yīng)1633套約13萬(wàn)㎡，興寧區(qū)1612套合計(jì)約9萬(wàn)㎡。2014年南寧市商業(yè)物業(yè)面積段供應(yīng)分布26三、城市物業(yè)供需情況3.5.全年第四季度成交表現(xiàn)最佳，商鋪成交面積大都集中在60㎡以下從2014年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來(lái)看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增長(zhǎng)3.9%，成交面積603萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)5.2%，商品房住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房3129套22.7萬(wàn)㎡）成交面積占到總量的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房9.2%的增幅4個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓（寫字樓）成交3992套合計(jì)50萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)近145%，是南寧市2014年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項(xiàng)目的集中上市（青秀與安吉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五象新區(qū)總部基地項(xiàng)目）推動(dòng)。2014年商業(yè)用房遇冷，全年共成交25萬(wàn)㎡，相比。2013年下降20.3%。面積段成交套數(shù)占比成交面積（萬(wàn)㎡）成交金額（億元）40㎡以下171444%4.011.740~60㎡101726%5.013.360~80㎡44812%3.07.580~100㎡2827%2.56.5100~200㎡39110%5.011.1200~500㎡271%0.71.5500㎡以上70%0.70.7合計(jì)3886100%20.952.32014年南寧市商鋪成交面積段分布27三、城市物業(yè)供需情況3.6.江南和青秀區(qū)成交套數(shù)最多，興寧和青秀區(qū)成交均價(jià)較高2014年，江南區(qū)成交商鋪套數(shù)最多，青秀區(qū)次之，兩區(qū)成交套數(shù)均超過(guò)1000套；青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)商鋪成交面積最大，均超過(guò)6萬(wàn)㎡；2014年良慶區(qū)和邕寧區(qū)商鋪成交量較少，其主要原因是2014年及2013年該兩個(gè)區(qū)域的商品房供應(yīng)以住宅為主，而商鋪、車位等物業(yè)一般都會(huì)在住宅銷售到一定階段后才開(kāi)始入市，預(yù)計(jì)，2015年這兩個(gè)區(qū)域的商鋪成交將可能上漲，但仍將位于低位。2014年南寧市各城區(qū)商鋪成交均價(jià)差別較大，其中興寧區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到29732元/㎡，青秀區(qū)其次，成交均價(jià)為27880元/㎡；其他四城區(qū)成交均價(jià)均低于23000元/㎡，邕寧區(qū)成交均價(jià)最低，僅19187元/㎡。2014年南寧市商鋪成交區(qū)域分布數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市房管局28分項(xiàng)總結(jié)>>城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)>>城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動(dòng)線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議29四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況4.1.南寧商業(yè)市場(chǎng)格局南寧是一個(gè)商貿(mào)消費(fèi)主導(dǎo)型城市，目前已形成以老城商業(yè)中心為主的多商圈格局，以五象新區(qū)為首的新商業(yè)區(qū)處于快速發(fā)展階段。規(guī)劃目標(biāo)：把南寧打造成為在全區(qū)、西南地區(qū)乃至東盟具有更大影響力的區(qū)域消費(fèi)中心城市。規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)和改造專業(yè)市場(chǎng)、交易中心等平臺(tái)性商貿(mào)服務(wù)設(shè)施；重點(diǎn)提升和發(fā)展朝陽(yáng)商圈、鳳嶺商業(yè)區(qū)、相思湖商業(yè)區(qū)、五象新區(qū)商業(yè)區(qū)、江南五一商圈等商貿(mào)服務(wù)業(yè)集中區(qū)；著力打造邕江沿岸、快速環(huán)道—環(huán)城高速等商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，積極進(jìn)行社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)；提升農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)水平，不斷擴(kuò)大和形成南寧消費(fèi)服務(wù)輻射圈。——《南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》南寧市主要大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃示意圖南寧市主要市場(chǎng)組團(tuán)規(guī)劃示意圖30四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況4.1.南寧各商圈分析朝陽(yáng)商圈——南寧最核心的商業(yè)中心，輻射全區(qū)各市、縣消費(fèi)人群。商業(yè)形態(tài)以百貨為主，檔次迎合普通市民消費(fèi)水平，商業(yè)總體量大。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）悅薈廣場(chǎng)132002購(gòu)物中心中高400-500新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)8.872005百貨中低300西南商都5.62009百貨中低提點(diǎn)20~25南寧百貨0.87（南樓）8（北樓）1956百貨中低提點(diǎn)體量：36.34萬(wàn)㎡（百貨部分）；定位：中檔大眾化；業(yè)態(tài)：IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。ACBIEFGHD悅薈廣場(chǎng)新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)西南商都南寧百貨ACBIEFGHDD31四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況民族廣場(chǎng)商圈——以中高檔百貨為主要業(yè)態(tài)，屬于老城區(qū)的第二大商圈，商圈以夢(mèng)之島和九一天地為中心輻射整個(gè)區(qū)域。夢(mèng)之島古城店夢(mèng)之島七星店九一天地項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*天）夢(mèng)之島七星店3.31995百貨中高扣點(diǎn)：22%九一天地32009百貨中高600夢(mèng)之島百貨（古城路店）5.32008百貨中未知體量：12萬(wàn)㎡（百貨）；定位：中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)；業(yè)態(tài)：鞋帽、服飾、國(guó)際潮流品牌、電子商品、超市、美食、休閑娛樂(lè)。ACBIEFGHDD32四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況金湖廣場(chǎng)商圈——商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)等，主要迎合周邊白領(lǐng)階層、中高端居住人群，定位較高。體量：14萬(wàn)㎡（百貨）；定位：中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)；業(yè)態(tài)：鞋帽、服飾、家居、超市、美食、休閑娛樂(lè)、商務(wù)配套服務(wù)。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）南寧百貨（金湖店）71995地下商場(chǎng)（百貨）中低900夢(mèng)之島水晶城3.32005百貨中高700-900廣州友誼百貨22006百貨中高700-900南寧百貨廣州友誼百貨夢(mèng)之島水晶城ACBIEFGHDD33四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況瑯東瑯西商圈——服務(wù)于以國(guó)際會(huì)展中心為核心的中心商務(wù)區(qū)，消費(fèi)客群高端，但目前處于發(fā)展和培育階段。體量：40萬(wàn)㎡（購(gòu)物中心）；定位：中檔大眾化；業(yè)態(tài)：IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）萬(wàn)象城購(gòu)物中心292012購(gòu)物中心中高檔600-750航洋國(guó)際購(gòu)物中心132006購(gòu)物中心中檔提點(diǎn)華潤(rùn)·萬(wàn)象城航洋國(guó)際MALL34四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況江南淡村商圈——目前以基礎(chǔ)商業(yè)居多，消費(fèi)客群偏中低端。主要分布在星光大道、五一路等主干道上。體量：8萬(wàn)㎡（購(gòu)物中心）；定位：中低檔大眾化；業(yè)態(tài)：IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)形式檔次租金（元/㎡*月）夢(mèng)之島百貨江南店32011購(gòu)物中心中低檔提點(diǎn)南城百貨亭江店52012購(gòu)物中心中低檔提點(diǎn)35四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況4.2.南寧各商圈分析——小結(jié)未來(lái)南寧城市向東進(jìn)南拓，江南區(qū)商圈不在城市發(fā)展的主線上，要靠特色和業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新來(lái)自強(qiáng)。各商圈經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定：以朝陽(yáng)廣場(chǎng)商圈為代表，南寧市各商圈的發(fā)展都有穩(wěn)定的消費(fèi)客群基礎(chǔ)，清晰的業(yè)態(tài)組合方向，經(jīng)營(yíng)效果穩(wěn)定良好，租金水平都保持在600-900元/月/m2的合理水平；東“人氣”西“財(cái)氣”的發(fā)展趨勢(shì)：以民族大道為中軸，南寧市商圈發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的東“人氣”西“財(cái)氣”趨勢(shì)，西面以朝陽(yáng)廣場(chǎng)為代表的人流聚集效果明顯，越往東定位越高端，租金水平也隨之提升；不在城市主發(fā)展軸上，另辟蹊徑更重要：主流購(gòu)物百貨商場(chǎng)不建議考慮，新穎差異化目的地采購(gòu)型市場(chǎng)更符合片區(qū)定位及發(fā)展。36分項(xiàng)總結(jié)>>城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)>>城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動(dòng)線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議37五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況5.1.行業(yè)趨勢(shì)——大百貨賣場(chǎng)做不過(guò)輕百貨概念店基于南寧城市消費(fèi)者普遍的收入水平和消費(fèi)習(xí)慣，服裝、鞋帽、美容化妝、珠寶首飾、家電、IT數(shù)碼、家居用品等依然是百貨類業(yè)態(tài)主要的品種構(gòu)成內(nèi)容。但在電商沖擊，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，城鎮(zhèn)化速度推升的地價(jià)和人力成本逼迫下，百貨業(yè)傳統(tǒng)賣場(chǎng)做法前途黯淡。新出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)面積更小，場(chǎng)景體驗(yàn)感更強(qiáng)，商品搭配組合和展示方式更跨界，售賣的產(chǎn)品更具有特色但價(jià)格檔次齊全，更迎合小眾化細(xì)分市場(chǎng)顧客口味的專題性百貨品牌店讓人眼前一亮，生存前景看好。您認(rèn)為家附近的商場(chǎng)什么樣的變化更令您高興？您最常去商場(chǎng)選購(gòu)哪些商品？38五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況如——傳統(tǒng)的書店變成了推介閱讀生活方式或某些興趣主題的新型百貨店，可以靠主題活動(dòng)旺場(chǎng)整合咖啡、數(shù)碼、飾品、時(shí)裝，護(hù)膚品進(jìn)行場(chǎng)景式售賣，情境化的營(yíng)銷。如全國(guó)連鎖的“方所”、“西西弗書店”“HI百貨”。如——傳統(tǒng)的首飾店賣起款式豐富的晚裝、包包、鞋和各種配飾、護(hù)膚品、化妝品，甚至是手機(jī)，手提電腦，做成專業(yè)的關(guān)于“美姿裝扮”“自信之美”生活方式的專業(yè)百貨店。39五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況5.2.行業(yè)趨勢(shì)——大酒樓做不過(guò)主題小餐吧近年南寧餐飲行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)變化明顯，由規(guī)模大、座次多轉(zhuǎn)變?yōu)椴似犯隆⒎?wù)更周到、主題更有特色的中小型主題餐吧式形式。在街邊小型主題餐廳（如武俠風(fēng)格餐廳風(fēng)波莊、動(dòng)物主題餐廳：M_Club動(dòng)物俱樂(lè)部）與外來(lái)特色菜品餐廳（如蓉李記、菲越新馬泰）。在主題小餐吧餐飲環(huán)境與菜品特色雙注重的情況下，南寧餐飲市場(chǎng)受到?jīng)_擊，傳統(tǒng)的大酒樓不及有特色重休閑，更迎合小眾細(xì)分市場(chǎng)客群的主題小餐吧。以海洋為主題的餐廳足球主題餐廳川菜主題餐廳40五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況5.3.行業(yè)趨勢(shì)——快時(shí)尚品牌敢拿實(shí)體店去拼電商服裝業(yè)在電商沖擊劇烈，傳統(tǒng)服裝零售市場(chǎng)日益蕭條的情況下，商場(chǎng)內(nèi)的HM、ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等快時(shí)尚品牌專柜不減反增，保持著強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭?？鞎r(shí)尚品牌之所以能在愈演愈烈的門店倒閉浪潮中仍然取得不俗成績(jī)，原因是其清晰的定位、始終保持的時(shí)尚設(shè)計(jì)、源源不斷的補(bǔ)貨和場(chǎng)景化陳列方式。如H&M——H&M的線下實(shí)體店在全球保持在10%—15%的增長(zhǎng)速度，而中國(guó)是其增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)。自2007年以來(lái)，H&M在中國(guó)已經(jīng)擁有200余家門店。41五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況如優(yōu)衣庫(kù)——目前優(yōu)衣庫(kù)在中國(guó)的80多個(gè)城市已有374家門店，他們的發(fā)展計(jì)劃是每年再增加80個(gè)門店。優(yōu)衣庫(kù)將實(shí)體門店打造成消費(fèi)者體驗(yàn)服務(wù)及實(shí)現(xiàn)與商家持續(xù)溝通交流的中心，并不斷通過(guò)科技化設(shè)備有效提升門店的科技感、體驗(yàn)感和場(chǎng)景感，拉近與消費(fèi)者的距離。42五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況5.4.南寧各商圈典型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——青秀萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)樓層主題層級(jí)主力板塊布局描述5F休閑娛樂(lè)IMAX影院目標(biāo)客群：年輕一族，追求時(shí)尚這、情侶居多4F休閑娛樂(lè)大歌星諾伯曼運(yùn)動(dòng)會(huì)館萬(wàn)達(dá)百貨目標(biāo)客群：追求時(shí)尚者、辦公室消費(fèi)群體3F餐飲大玩家餐飲萬(wàn)達(dá)百貨目標(biāo)客群：追求時(shí)尚者、中產(chǎn)家庭、辦公室消費(fèi)群體、部分旅游客群2F精品購(gòu)物UNIQLO服裝精品體驗(yàn)萬(wàn)達(dá)百貨目標(biāo)客群：吸引中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)者及年輕客戶群。

店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。主要采取“中間零售店+動(dòng)線端頭休閑餐飲/主力店”的模式來(lái)拉動(dòng)人流量1F精品購(gòu)物大玩家服裝精品萬(wàn)達(dá)百貨B1生活便利華潤(rùn)萬(wàn)家精品店與停車場(chǎng)相連通，人流量大，因此業(yè)態(tài)安排主要考慮滿足生活便利需求1、不同的樓層有不同的對(duì)應(yīng)消費(fèi)群體，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標(biāo)性較強(qiáng)；2、采取“主力店+次主力店+室內(nèi)商業(yè)街+開(kāi)放空間”的業(yè)態(tài)構(gòu)成，以室內(nèi)商業(yè)街為核心，在室內(nèi)商業(yè)街的節(jié)點(diǎn)位置布置主力店或次主力店，帶動(dòng)人氣；其他店鋪則負(fù)責(zé)過(guò)渡和銜接，貢獻(xiàn)租金收益；3、縱向來(lái)看，隨著樓層的升高，業(yè)態(tài)的消費(fèi)目的性越來(lái)越強(qiáng)，很好的引導(dǎo)客流上升，形成人氣互動(dòng)。43五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況各主力分業(yè)態(tài)占比（按面積）44五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況5.4.南寧各商圈典型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——南寧萬(wàn)象城樓層主題層級(jí)主力板塊布局描述6F家居美食及娛樂(lè)沃美影院佰迪樂(lè)家居及影音美食廣場(chǎng)百盛目標(biāo)客群：各年齡段的家庭消費(fèi)群體及朋友聚會(huì)娛樂(lè)需求包括在內(nèi)。利用特色業(yè)態(tài)、目的性消費(fèi)、餐飲娛樂(lè)拉動(dòng)人流到達(dá)高樓層5F兒童休閑沃美影院兒童娛樂(lè)冰紛萬(wàn)象百盛4F潮流休閑品牌四海一家稻香潮流休閑百盛目標(biāo)客群：吸引中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)者及年輕客戶群。

店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。主要采取“中間零售店+動(dòng)線端頭休閑餐飲/美容美發(fā)”的模式來(lái)拉動(dòng)人流量。3F國(guó)內(nèi)一線及國(guó)際快速時(shí)尚品牌休閑時(shí)尚UNIQLOH&M百盛2F國(guó)際二線品牌NOVO國(guó)際精品H&M百盛1F國(guó)際一線品牌國(guó)際奢華百盛目標(biāo)客群：吸引有一定經(jīng)濟(jì)能力的35-45歲的高端消費(fèi)群體。確立了萬(wàn)象城整體定位高度，及區(qū)域內(nèi)商業(yè)標(biāo)桿的領(lǐng)導(dǎo)地位，使南寧萬(wàn)象城的輻射范圍擴(kuò)大到整個(gè)西南地區(qū)B1生活便利Ole家具生活用品蘇寧精品店與停車場(chǎng)、地鐵相連通，人流量大，因此業(yè)態(tài)安排主要考慮滿足生活便利需求1、不同的樓層有不同的對(duì)應(yīng)消費(fèi)群體，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標(biāo)性較強(qiáng)；2、遵循相對(duì)成行成市、互惠共贏的原則，而不是互相干擾、削弱，避免相近店鋪之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)；3、采取“主力店+次主力店+專門店”的業(yè)態(tài)組合方式，主力店負(fù)責(zé)在動(dòng)線端頭拉動(dòng)人流，帶動(dòng)人氣；其他店鋪則負(fù)責(zé)過(guò)渡和銜接，貢獻(xiàn)租金收益，4、縱向來(lái)看，從一樓至六樓，隨著樓層的升高，在確保各樓層主題也從最高端的國(guó)際一線品牌向大眾化品牌逐步過(guò)渡的同時(shí)，也保證了租金收益的最大化。45五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況46五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況消費(fèi)提升服裝零售消費(fèi)提升品牌百貨紐帶與靈魂室內(nèi)步行街個(gè)性打造精品體驗(yàn)生活配套超市聚集人流休閑娛樂(lè)KTV游藝廳運(yùn)動(dòng)會(huì)所人流驅(qū)動(dòng)餐飲多種類多地域新品牌兒童成人寫字樓住宅酒店圍繞室內(nèi)步行街這一紐帶與靈魂，來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。業(yè)態(tài)布局總體上來(lái)講搭配較為簡(jiǎn)單明了：主要由百貨購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲三大業(yè)態(tài)組成，其中百貨購(gòu)物還包含了百貨商場(chǎng)、生活超市、精品店、服裝零售店等；

業(yè)態(tài)的選擇與客群定位緊密貼合，緊緊圍繞年輕時(shí)尚一族、商務(wù)消費(fèi)群體、中產(chǎn)家庭群體來(lái)布局業(yè)態(tài)。5.4.南寧典型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)47五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況根據(jù)對(duì)航洋購(gòu)物廣場(chǎng)、江南夢(mèng)之島、南城百貨江南購(gòu)物廣場(chǎng)、正恒國(guó)際廣場(chǎng)、榮和中央公園的蹲點(diǎn)調(diào)研，通過(guò)跟蹤消費(fèi)者、記錄其購(gòu)物行為、分析其消費(fèi)偏好，得出右圖：

可知消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買行為的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、服裝、娛樂(lè)、超市等低價(jià)消費(fèi)業(yè)態(tài)上。5.4.南寧各商圈典型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——各業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)度48五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況通過(guò)匯總上述情報(bào)進(jìn)行分析總結(jié)，會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)的差異化并不大，重復(fù)度很高，只是靠商場(chǎng)本身的裝修形成一定的購(gòu)物環(huán)境差異，一些商家往往在各個(gè)商圈開(kāi)多家店同時(shí)經(jīng)營(yíng)以最大化搶客的做法很普遍，說(shuō)明這些商場(chǎng)客群都是沒(méi)有太大差異的，也看不出商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方有對(duì)店與店之間的組合搭配，業(yè)態(tài)的分布落位做太精心的設(shè)計(jì)安排，按商家的需要先來(lái)后到地落位，和能招到什么就放進(jìn)什么的情況很普遍。華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)有做業(yè)態(tài)排布規(guī)劃的痕跡，但是其組合方式包括引進(jìn)的品牌檔次，商家的經(jīng)營(yíng)模式，都與南寧消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣有一定差異，導(dǎo)致參觀者多而買單客少。改造后的航洋雖然更緊湊地重新規(guī)劃了場(chǎng)所空間，使得空間局促感增強(qiáng)。但與此同時(shí)增配了更多公共休閑設(shè)施，大手筆美化了商場(chǎng)裝修環(huán)境使之能被年輕人和中年人兼容接受，優(yōu)化了垂直面的人流動(dòng)線，大幅縮短了過(guò)去很長(zhǎng)的直通視距內(nèi)的行走長(zhǎng)度，增加樓層間的折返線路，引入了很多快時(shí)尚品牌和跨界商品主題店，利用較實(shí)惠的折扣商品店和風(fēng)格獨(dú)特的輕餐飲做吸引客群走完商場(chǎng)全動(dòng)線的誘惑等等高水平的規(guī)劃手法，讓人覺(jué)得這里的空間雖然局促但是恰到好處，而不會(huì)有強(qiáng)烈的排斥心理。分析49分項(xiàng)總結(jié)>>城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)>>城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況>>城市商業(yè)物業(yè)供需情況>>城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況>>城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)>>南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研>>A1商業(yè)定位建議>>A1單體動(dòng)線系統(tǒng)規(guī)劃建議海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議50六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研6.1.南寧消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析2、消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)20歲至40歲之間的人群是南寧商場(chǎng)的人群組成主力，占比為74%；1、消費(fèi)者性別比例逛商場(chǎng)的人群中，女性居多，但差距不大；51六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研4、消費(fèi)者伴行情況獨(dú)自逛街的人群占比最高，其次是家庭群體；3、消費(fèi)者職業(yè)分布上班族是各大商場(chǎng)的主力，但也跟地段和商場(chǎng)定位有一定關(guān)系；52六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研6、上午年齡段特征30-39歲的年齡段是上午商場(chǎng)出現(xiàn)的主力，說(shuō)明這些群體比20-29歲的上班族更自由；5、上午群體特征個(gè)人群體是上午最多的群體；相對(duì)來(lái)講，上午的情侶比例較高，而家庭群體主要是超市采購(gòu)；53六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研8、中午年齡段特征中午的主力群體年齡段變成20-29歲，總體上仍然以中青年為主；7、中午群體特征中午進(jìn)商場(chǎng)的主力群體是朋友相約進(jìn)商場(chǎng)，更多的是餐飲消費(fèi)；54六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研10、下午年齡段特征下午的主力群體年齡段又變成30-39歲，而且活動(dòng)更頻繁；9、下午群體特征下午進(jìn)商場(chǎng)的主力群體依然是朋友相約逛商場(chǎng)，更多的商務(wù)約請(qǐng)開(kāi)始出現(xiàn)；55六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研10、下午年齡段特征晚上的主力群體年齡段又變成20-29歲的年輕人；11、晚上群體特征晚上逛商場(chǎng)的群體相對(duì)比較均衡，家庭群體占比最大；56六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研6.2.南寧消費(fèi)者需求分析1、消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)方式商場(chǎng)正門進(jìn)入的人群最多，這也與年輕一族愛(ài)逛商場(chǎng)對(duì)應(yīng)；2、消費(fèi)者行為訴求餐飲需求是消費(fèi)者逛商場(chǎng)的第一大需求，其次是逛店購(gòu)物，接下來(lái)是交際聚會(huì)、休閑娛樂(lè)、閑逛休息等；57六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研4、消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)的業(yè)態(tài)情況餐飲業(yè)態(tài)是消費(fèi)頻次最高的業(yè)態(tài)，其次是超市等提供日用品的業(yè)態(tài)，此類業(yè)態(tài)能提供穩(wěn)定的人流保障；3、消費(fèi)者的消費(fèi)類型體驗(yàn)消費(fèi)成了最大的消費(fèi)板塊，說(shuō)明了現(xiàn)在商場(chǎng)都是以體驗(yàn)消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)人流，合理布局體驗(yàn)消費(fèi)是商場(chǎng)成功的關(guān)鍵；58六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研6.3.項(xiàng)目周邊小區(qū)消費(fèi)者情況問(wèn)卷調(diào)研1、性別結(jié)構(gòu)就問(wèn)卷填寫的比例來(lái)看，女性稍多，約占54%；2、年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)依然是20-40歲之間的人群居多，這與調(diào)研方式有一定關(guān)系，但正好能反映逛商場(chǎng)的情況；59六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研3、職業(yè)分布項(xiàng)目周邊小區(qū)上班族較多，會(huì)造成上班時(shí)間有空閑時(shí)間的人偏少；4、學(xué)歷分布學(xué)歷偏低，一定程度上會(huì)影響消費(fèi)檔次；60六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研5、收入情況收入情況能直接反映周邊人群購(gòu)買力，而周邊人群中，高收入人群偏少；6、家庭組成家庭成員在3-4人的占大多數(shù)，與周邊的剛需住房形成對(duì)應(yīng)，這些家庭可能還在還貸中，同時(shí)還需要供養(yǎng)小孩；61六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研7、住房情況買房的人群約占65%，租房的約占30%；8、購(gòu)房方式已購(gòu)住房的人群中有41%的人還在還貸中；62六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研9、所購(gòu)房子面積情況面積在60-120的剛需房型占多數(shù)；10、逛商場(chǎng)頻率逛商場(chǎng)的頻率偏中高，說(shuō)明周邊人群存在逛商場(chǎng)的習(xí)慣；63六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研11、逛商場(chǎng)的時(shí)間段選擇傍晚至晚上是周邊人群逛商場(chǎng)的高峰時(shí)段；12、商場(chǎng)內(nèi)逗留時(shí)間逗留1-3小時(shí)的人群較多，這種時(shí)間段可以選擇就餐、娛樂(lè)、逛店購(gòu)物等；64六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研13、逛商場(chǎng)的商圈選擇朝陽(yáng)商圈是首選，其次是瑯東商圈，五一路也吸引了一定的人群；民族宮附近的高端商圈較少人逛；14、選擇商場(chǎng)的影響因素逗留1-3小時(shí)的人群較多，這種時(shí)間段可以選擇就餐、娛樂(lè)、逛店購(gòu)物等；65六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研15、交通方式選擇電動(dòng)車交通方式較多，私家車出行的也占到了一定比例；16、逛商場(chǎng)的動(dòng)因?qū)τ诠渖虉?chǎng)大多數(shù)人都有明確的目標(biāo)；66六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研17、一般和誰(shuí)逛？主觀意識(shí)里，超過(guò)半數(shù)的人習(xí)慣和同性朋友一起逛，另外也習(xí)慣和家人戀人等同逛；18、購(gòu)物決策習(xí)慣65%的人購(gòu)物過(guò)程比較慢，喜歡比較，享受選購(gòu)的過(guò)程；67六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研19、最常光顧的業(yè)態(tài)有哪些？服裝鞋帽是最多人光顧的業(yè)態(tài)，但是產(chǎn)生購(gòu)買的概率較低，另外較多會(huì)選擇“大和平”等市場(chǎng)選購(gòu)服裝；約半數(shù)的人最常去商場(chǎng)采購(gòu)日用品；1/3的人習(xí)慣去商場(chǎng)中的餐廳用餐，比較實(shí)在的反映了消費(fèi)者的需求；68六、南寧消費(fèi)