中糧成都雙流項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

中糧地產(chǎn)成都·2010年4月成都雙流項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)情況土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)與建議1.1地塊區(qū)位（1）—雙流國際新城項(xiàng)目位于雙流國際新城。雙流新城區(qū)范圍位于雙流東升鎮(zhèn)北部和西部，是雙流縣縣政府所在地。屬于成都市區(qū)第二圈層范圍，是市區(qū)南部發(fā)展的重要片區(qū)。雙流新城區(qū)并不僅僅只是雙流的新區(qū)，它更是因?yàn)榈乩砦恢玫锰飒?dú)厚：位于城南副中心地帶，地處大成都走廊式發(fā)展的主動(dòng)脈上，而成為整個(gè)大成都的南部財(cái)富新城，與華陽東西呼應(yīng)，成為成都市南部副中心的雙子星座。雙流國際新城的定位是：打造以運(yùn)動(dòng)娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、數(shù)字商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財(cái)富聚匯背景，形成“健康、生態(tài)、宜居”的成都南部園林城市。1.1地塊區(qū)位（2）—高品質(zhì)生活住宅區(qū)本案雙流新城城市設(shè)計(jì)以城市組團(tuán)構(gòu)架雙流國際新城城市結(jié)構(gòu)，形成四個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)核心區(qū)。核心區(qū)：即城市中心區(qū)(創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心)。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場(chǎng)，體育中心等。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置有行政辦公大廈(群)、會(huì)議中心、商務(wù)辦公樓(群)、城市地標(biāo)、酒店、大型賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、會(huì)展中心、博物館、音樂廳、影劇院、工人文化宮等。城市組團(tuán)：城市按地域關(guān)系分別定義了四個(gè)城市組團(tuán)，由東至西，由南至北分別命名為A、B、C及D區(qū)，由新區(qū)主、次干道串接各大城市組團(tuán)，以及組團(tuán)以下級(jí)鄰里單元。城市組團(tuán)A：高品質(zhì)生活住宅區(qū)城市組團(tuán)B：健康駐齡生態(tài)區(qū)城市組團(tuán)C：融體育娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑于一體的住宅區(qū)城市組團(tuán)D：近鄰牧馬山旅游新城，是以文化娛樂和數(shù)字動(dòng)漫為主要功能的城市次中心1.1地塊區(qū)位（3）—周邊配套雙流縣新政府遷入附近區(qū)域；亞洲最大、全國一流的國際網(wǎng)球賽事中心及體育主題公園；全國最國際化、最?yuàn)蕵坊闹x菲聯(lián)足球迪斯尼公園；席卷全球時(shí)尚領(lǐng)袖品牌的奧特萊斯是便利生活的完美注解；國家重點(diǎn)中學(xué)雙流中學(xué)、棠湖中學(xué)就在雙流國際新城旁；整個(gè)新區(qū)南接牧馬山國際高爾夫球場(chǎng)；四川大學(xué)、西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院等著名高校形成的“大學(xué)城”環(huán)繞周邊；雙流縣新政府中心公園四川國際網(wǎng)球中心謝菲聯(lián)足球主題公園奧特萊斯本案雙流中學(xué)棠湖中學(xué)牧馬山國際高爾夫球場(chǎng)1.2地塊交通（1）—道路交通快速通道武侯大道（雙楠大道）、老川藏路、大件路軌道交通規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線公交線路368、840、818、836、343區(qū)域距離大約車行時(shí)間成都市中心20公里20分鐘外雙楠7公里8分鐘溫江20公里20分鐘華陽15公里20分鐘牧馬山10公里15分鐘機(jī)場(chǎng)15公里20分鐘雙流老城區(qū)2公里5分鐘本案1.2地塊交通（2）—地鐵3號(hào)線本案3號(hào)線（紅星車站—板橋南站）

3號(hào)線為東北-西南向骨干線，東北起自規(guī)劃紅星車站附近，南止于板橋南站，線路全長(zhǎng)為49.28km，設(shè)車站22座。其中，地下線長(zhǎng)約15.59km，地上線長(zhǎng)約33.69km；高架站11座、地下站11座。成都地鐵三號(hào)線線路(站點(diǎn))：紅星站、新都站、天回鎮(zhèn)站、天回鎮(zhèn)南站、動(dòng)物園站、駟馬橋站、馬鞍北路站、省文聯(lián)站、濱江路站、省體育館站、高新大道站、高升橋站、紅牌樓站、紅牌樓南站、簇橋站、竹子橋站、雙流東站、雙流站、板橋站、板橋南站。建設(shè)時(shí)間：2011年至2015年建設(shè)3號(hào)線一期工程（天回鎮(zhèn)站-紅牌樓站），建設(shè)長(zhǎng)度約19.7公里；2015年至2020年，建設(shè)3號(hào)線北延工程及南延工程，建設(shè)長(zhǎng)度約29公里。

1.2地塊交通（3）—地鐵與區(qū)域價(jià)值提升區(qū)域價(jià)值地鐵交通建設(shè)階段規(guī)劃公示在建建成通車正常運(yùn)營跳躍性增長(zhǎng)提前釋放地鐵對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的時(shí)間序列表1.2地塊交通（4）—交通對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響城市中心區(qū)支持城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中延線中小戶型升溫城市邊緣交通便利居住郊區(qū)化次級(jí)商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升居住環(huán)境改善交通時(shí)間縮短片區(qū)開發(fā)升溫支持交通對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響使用年限1.3地塊基本情況（1）航鷹路中心公園一桿旗街航林路中心公園航都國際酒店本地塊位置雙流縣東升街道一桿旗北段位置規(guī)劃土地用途城鎮(zhèn)住宅用地住宅70年、商業(yè)40年使用年限使用權(quán)面積37125.74平米獲取方式出讓1.3地塊基本情況（2）—商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目情況主要指標(biāo)凈用地面積73畝容積率≥1.5建筑密度≤50%綠地率無要求限高39.5米總建筑面積/㎡126046平米中心公園商業(yè)用地住宅用地1.3地塊基本情況（3）—住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中心公園住宅用地項(xiàng)目情況主要指標(biāo)凈用地面積111畝容積率2.77建筑密度25%綠地率35%限高39.5米總建筑面積/㎡205784.02平米商業(yè)用地1.3地塊基本情況（4）—地塊及周邊現(xiàn)狀四川國際網(wǎng)球中心謝菲聯(lián)足球俱樂部中心公園航都國際酒店地塊內(nèi)部項(xiàng)目周邊綠化帶國奧村地塊已達(dá)到七通一平。項(xiàng)目北側(cè)為正在修建中的東立國際花城項(xiàng)目西側(cè)是規(guī)劃中8500畝的公園，目前中心公園、體育公園、藝術(shù)公園已對(duì)外開放。地塊東側(cè)與正在修建中的國奧村相鄰。地塊南側(cè)為航林路。東立國際花城東立國際花城地塊描述項(xiàng)目土地屬性城市角色土地區(qū)位等級(jí)土地規(guī)模較大、較為方正，無大量拆遷、適合開發(fā)高品質(zhì)住宅市場(chǎng)歷史接受度處于雙流國際新城的高尚住宅區(qū)，是城南的副中心地帶城市發(fā)展趨勢(shì)南部財(cái)富新城，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，未來成都房產(chǎn)第二圈層產(chǎn)業(yè)構(gòu)成打造以運(yùn)動(dòng)娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、數(shù)字商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財(cái)富聚匯背景，形成“健康、生態(tài)、宜居”的成都南部園林城市配套設(shè)施商業(yè)生活配套配套東立國際花城商業(yè)配套、最世界大型購物中心教育配套小紅花幼兒園，棠湖中學(xué)，棠湖小學(xué)，雙流中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，雙流縣小學(xué)，成都電大雙流分校，四川大學(xué)職業(yè)技術(shù)學(xué)校。醫(yī)療配套永康診所，雙流縣殘疾人綜合服務(wù)中心，康馨堂，福到大藥房，同濟(jì)大藥房明德大藥，房雙流長(zhǎng)征綜合醫(yī)院。交通條件道路狀況武侯大道（雙楠大道）、老川藏路、大件路等主干道已通車，周邊道路狀況極佳公共交通目前368、840、818、836、343等公交線路從項(xiàng)目周邊經(jīng)過軌道交通地鐵三號(hào)線交通噪音西面、東面臨主干道受噪音干擾較大，其余兩面為城市次要道路，噪音干擾小環(huán)境景觀條件現(xiàn)有景觀資源國際網(wǎng)球中心配套景觀、謝菲聯(lián)足球主題公園、中心公園、藝術(shù)公園規(guī)劃景觀資源全亞洲最大濕地公園，公園綠化率高，公園以八大主題，九大湖波為內(nèi)容空氣質(zhì)量區(qū)域綠化覆蓋率較高，空氣質(zhì)量很好1.4項(xiàng)目概況總結(jié)項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)情況土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)與建議數(shù)據(jù)來源：成都市房管局2.1宏觀市場(chǎng)情況（1）—近年房地產(chǎn)狀況09年成都樓市回升，供不應(yīng)求，成交量放大，消化庫存，價(jià)格快速上漲

10年政策調(diào)控，樓市開始小幅震蕩。2.1宏觀市場(chǎng)情況（2）—供應(yīng)情況供應(yīng)走勢(shì)：09年市場(chǎng)熱度增加，新增供應(yīng)面積呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入10年，受國家政策調(diào)控，新增面積呈下降趨勢(shì)。2010年3月，成都市整體供應(yīng)量環(huán)比上漲125.53%。隨著前期貨量的去化和市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商們紛紛在本月推出新房源，希望能再創(chuàng)09年三月的“小陽春”局面。2.1宏觀市場(chǎng)情況（3）—成交情況成都市區(qū)成交量在09年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)向好，以及房地產(chǎn)各項(xiàng)政策刺激下，市場(chǎng)處于上升期，銷售量放大，銷售量高于新增供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，不斷消化市場(chǎng)庫存。進(jìn)入一月份后，在宏觀調(diào)控政策的預(yù)期影響下，銷售速度明顯下滑10年受宏觀政策的影響，第一季度成都市商品房成交量相比09年有大幅下滑，2010年3月，成都市商品房市場(chǎng)活躍度有所增加，成交量達(dá)到132.70萬㎡，環(huán)比上漲70.19%。2.1宏觀市場(chǎng)情況（4）—價(jià)格走勢(shì)整體來看成都市商品房市場(chǎng)價(jià)格呈上升趨勢(shì)，到10年第一季度，宏觀調(diào)控的效力加大，價(jià)格上升勢(shì)頭受到抑制3月，成都市本月商品住宅成交價(jià)為5969元/㎡，較上月下降1.62%，降幅98元/㎡2.1宏觀市場(chǎng)情況（5）—市場(chǎng)存量商品住宅存量瘦身：2009年末，成都市存量房體量降至356萬方左右，銳減56%。受近期密集出臺(tái)政策，房?jī)r(jià)居于高位，以及供應(yīng)端有望打開等多重因素的影響，2010年市場(chǎng)的存量消化速度很有可能不如今年，“房荒”出現(xiàn)的可能性不大。數(shù)據(jù)來源：成都市房管局2.1宏觀市場(chǎng)情況（6）—土地市場(chǎng)狀況成都市土地供應(yīng)在09年末達(dá)到高峰，2010年前三月供應(yīng)量呈逐步下降趨勢(shì)。以區(qū)域來看，郊縣地區(qū)和主城區(qū)公告土地面積比為0.954：1，郊縣供應(yīng)土地平均單宗面積明顯大于主城區(qū)地塊。以成交價(jià)格來看，雖然國家加大了對(duì)開發(fā)商拿地的一系列措施，價(jià)格仍然穩(wěn)居高位。2009.12.9個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年2009.12.17開發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%2009.12.23《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》出臺(tái)2009.122010.12010.24.15新政2010.1.10《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)2010.1.12央行宣布上調(diào)存款類存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010.2.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》2010.2.20《個(gè)人貸款管理暫行辦法》出臺(tái)2010.3.8《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺(tái)政策高壓危險(xiǎn)！2.1宏觀市場(chǎng)情況（7）—政策影響2.1成都市房地產(chǎn)總體運(yùn)營狀況總結(jié)09年成都商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。2009年成都市主城區(qū)商品住宅供應(yīng)商品住宅860萬平米，銷售商品住宅1460萬平米，超出08年（年度成交面積600萬㎡）的2倍。從成都范圍來看，城西、81-90平方米的小戶型產(chǎn)品仍是目前購房需求的主力。2009年，主城區(qū)商品住宅的成交均價(jià)6050元/平米，2010年2月的成交價(jià)格達(dá)到7306元/平米，走勢(shì)平穩(wěn)。09年，城西是傳統(tǒng)的西貴區(qū)域，三環(huán)內(nèi)住宅開發(fā)已趨于完畢，目前在售項(xiàng)目主要位于三環(huán)-外環(huán)之間，城西均價(jià)為5841元/平米，拉低了均價(jià)，從而也可以看出西貴城西逐步外擴(kuò)的趨勢(shì)。2009年，土地市場(chǎng)升溫，土地成交量和拿地價(jià)格高企，這部分項(xiàng)目的上市時(shí)間將出現(xiàn)在2010年下半年至2011年年中，因此后市房?jī)r(jià)將因拿地成本高出現(xiàn)平穩(wěn)或上漲預(yù)期。2010年2月，雖然受到春節(jié)的影響，成交量依然反彈至41.3萬平米，環(huán)比上升39%。需求市場(chǎng)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)雖然存在觀望氣氛，但依舊說明需求市場(chǎng)真實(shí)存在。09年成都商品住宅市場(chǎng)供求兩旺，市場(chǎng)容量進(jìn)一步增加，隨著國家一系列宏觀政策的出臺(tái)，投資投機(jī)成為首要調(diào)控對(duì)象，未來成都市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期，價(jià)格波動(dòng)不大。2009年雙流房產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，年底引來供應(yīng)、成交量和價(jià)格高峰，2010年成交略有下降，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。除華陽外，東升板塊成交量最高，較低的價(jià)格使得該區(qū)域有極大的發(fā)展空間。2.2區(qū)域市場(chǎng)情況（1）—雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況本區(qū)域在2009年主要的供應(yīng)和銷售物業(yè)形態(tài)仍然是電梯，這是由于周邊的剛性需求和改善型需求依然占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)從建筑形態(tài)來看，本區(qū)域缺少洋房、多層和別墅的供應(yīng)，低密產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。2.2區(qū)域市場(chǎng)情況（1）—雙流各形態(tài)商品房供需情況2.2區(qū)域市場(chǎng)情況（2）—雙流房地產(chǎn)板塊劃分老城區(qū)板塊老城區(qū)：城市核心，配套齊全，但發(fā)展空間受限牧馬山：傳統(tǒng)近郊別墅區(qū)，依托有利自然條件及配套，在成都別墅市場(chǎng)占主導(dǎo)地位航空港：當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍的區(qū)域之一東升：新的區(qū)政府行政中心，近鄰老城區(qū)，是融體育娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑于一體的住宅區(qū)，是生態(tài)建筑與高尚生活完美結(jié)合的，離大自然最近的活力社區(qū)華陽：當(dāng)前成都最炙手可熱的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，配套齊全，目前房?jī)r(jià)較高構(gòu)成雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)由東升、牧馬山、麓山和航空港構(gòu)成，除老城區(qū)東升外，其他幾個(gè)區(qū)域已成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍區(qū)域。其中麓山、牧馬山片區(qū)成為成都的傳統(tǒng)和新貴別墅區(qū)，航空港也是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍都區(qū)域。而雙流東升新城區(qū)由于政府大力投入，致力于打造以國際、運(yùn)動(dòng)的休閑新城，輔之以雙流政府搬遷的鼎力支持，諸多開發(fā)商更為看好此板塊的發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)?。旱卣鹬白≌瑑r(jià)格上漲較快，受地震和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，雙流房市同樣受挫，但相對(duì)于泡沫更為嚴(yán)重的成都主城區(qū)，雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為穩(wěn)健。這主要得益于剛性需求較大，投資和投機(jī)行為比例相對(duì)不多的原因。雙流房地產(chǎn)在調(diào)整前正處于從多層向電梯公寓的進(jìn)化中，其中也出現(xiàn)了5500元/平米的電梯公寓。但地震之后，人們更青睞于低密度，親地型建筑；地價(jià)的下跌，也促使開發(fā)商更有條件建造市場(chǎng)接受度更高的多層產(chǎn)品。品牌開發(fā)商云集。新城區(qū)憑借其極具吸引力的城市規(guī)劃和定位，吸引了眾多實(shí)力開發(fā)商到此開發(fā)，如九龍倉集團(tuán)、人居置業(yè)、博瑞地產(chǎn)、川投公司等，紛紛在該區(qū)域拿地，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。老城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤仍是樓市供銷的主力。但是老城區(qū)內(nèi)樓盤多以零星地塊開發(fā)為主，單憑樓盤本身難以改變老城區(qū)整體面貌；新城區(qū)則由于政府的著力打造，整個(gè)片區(qū)的起點(diǎn)與配套的高起點(diǎn)是傳統(tǒng)老城區(qū)難以匹敵的，加之地塊供應(yīng)充足，有足夠的連片開發(fā)空間，樓盤品質(zhì)整體也將高出老城區(qū)。,隨著將來雙流縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。區(qū)域價(jià)值有較大的提升空間2.2區(qū)域房地產(chǎn)總體運(yùn)營狀況總結(jié)2.3區(qū)域競(jìng)品分析—競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)大林語城國奧村富豪新岸香楠湖棠湖柏林鎮(zhèn)雙流縣新政府人居都市陽光博瑞最世界東立國際花城本案表示在建在售項(xiàng)目表示近期待建項(xiàng)目川投項(xiàng)目表示在建待售項(xiàng)目2.4區(qū)域在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)占地面積建筑面積建筑風(fēng)格景觀風(fēng)格主力戶型銷售進(jìn)度項(xiàng)目?jī)r(jià)格人居都市陽光一期電梯11-18F二期別墅333畝351486㎡現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代120㎡套三一期余25%均價(jià)3888元/㎡東立國際花城14F電梯241畝80萬現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代80㎡套二一批次房源余10%不到均價(jià)3500元/㎡棠湖·泊林鎮(zhèn)電梯、多層、洋房230畝25萬平德式現(xiàn)代現(xiàn)代15㎡-181㎡二期尾盤三期開售電梯均價(jià)4200元/㎡香楠湖16F電梯、6+1多層、別墅130畝355782㎡現(xiàn)代簡(jiǎn)歐新古典歐式79㎡-90㎡1期售尾盤3600元/㎡最世界城市綜合體

237.73畝一期商業(yè)56989㎡/////項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積物業(yè)形態(tài)開發(fā)進(jìn)程遠(yuǎn)大·林語城336.47約63萬㎡別墅、洋房、電梯已動(dòng)工，正在修建銷售中心川投項(xiàng)目230畝約60萬㎡多層、電梯方案設(shè)計(jì)國奧村301畝約41萬㎡別墅、洋房、電梯報(bào)規(guī)最世界237.37畝商業(yè)綜合體、住宅商業(yè)約5萬㎡已封頂，目前停工。2.5區(qū)域在待建項(xiàng)目情況各競(jìng)品盤面相當(dāng)，大多為200至300畝體量大盤。后期將有巨額放量，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。前期面市項(xiàng)目產(chǎn)品多為小高層電梯，后市即將面市項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)開始呈現(xiàn)向中高端、多樣化產(chǎn)品趨勢(shì)發(fā)展。

戶型主力面積區(qū)間，多層120㎡-150㎡，電梯80㎡-110㎡。多層均價(jià)4700元/㎡左右，電梯3500元/㎡-3888元/㎡之間。目前在售項(xiàng)目的主力客群主要來自雙流、雙楠。2.6區(qū)域樓市競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn):戶型區(qū)間：60-200㎡產(chǎn)品：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，一期11-18層電梯，二期規(guī)劃別墅目前均價(jià)：高層住宅4300元/㎡銷售情況：一期推出2200余套，目前剩余892套，以138㎡左右戶型居多占地面積（畝）333畝容積率3.18總建面（萬平米）一期35物業(yè)形態(tài)高層、小高層客戶本地改善型客戶為主2.3競(jìng)品分析（1）—人居·都市陽光2.3競(jìng)品分析（2）—人居·都市陽光建筑面積：138平米3室2廳2衛(wèi)建筑面積：105平米3室2廳1衛(wèi)戶型配比：該項(xiàng)目在戶型配比上90-150㎡的兩房和三房戶型為主力戶型，占到總比例的75%；在銷售上來說，面積在90-110㎡的經(jīng)濟(jì)型套三和舒適型套二的銷售貢獻(xiàn)率最大。2.3競(jìng)品分析（2）—東立國際花城戶型區(qū)間：50-120㎡產(chǎn)品：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，14層電梯目前均價(jià)：高層住宅4300元/㎡銷售情況：一期推出744套，目前剩余109套，以52㎡小戶型居多占地面積（畝）241畝容積率3.73總建面（萬平米）80物業(yè)形態(tài)高層客戶區(qū)域內(nèi)首置首改客戶為主2.3競(jìng)品分析（2）—東立國際花城戶型配比：該項(xiàng)目在戶型配比上90㎡左右的兩房戶型為主力戶型，配有50㎡投資小戶型。戶型主力面積設(shè)計(jì)合理，但就目前的銷售情況看，小面積投資戶型并不適合本區(qū)域。2.3競(jìng)品分析（3）—富豪·新岸戶型區(qū)間：一期160-250㎡產(chǎn)品：西班牙建筑風(fēng)格，低密洋房住區(qū)目前均價(jià)：高層4500元/㎡、洋房6500元/㎡銷售情況：一期推出150套，目前剩余71套，洋房基本售完，余電梯房源占地面積（畝）110畝容積率1.77總建面（萬平米）17物業(yè)形態(tài)疊拼洋房、花園洋房、小高層電梯客戶市區(qū)及周邊改善型客戶2.3競(jìng)品分析（3）—富豪·新岸洋房以170㎡左右的躍層為主力戶型，面積比60%。電梯面積區(qū)間為82~110㎡，面積比40%左右。產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，客戶以改善性需求客戶為主4月10日開盤，目前洋房類產(chǎn)品基本售罄，余部分電梯2.4客戶定位項(xiàng)目周邊，以蛟龍工業(yè)港私營業(yè)主為主的高收入人群雙流老城區(qū)，以公務(wù)員、私營業(yè)主為主的高收入人群雙楠片區(qū)的高收入人群金花、簇橋片區(qū)，以私營業(yè)主為主的高收入人群區(qū)域來源與比例預(yù)估雙流本地60%成都（雙楠及雙楠沿線)30%省內(nèi)7%省外3%本案洋房客戶階層富裕階段4小康階段3小康階段2溫飽階段1自我實(shí)現(xiàn)（成就/成長(zhǎng)）尊重需要（自尊/地位）社會(huì)需要（愛/友誼/歸屬）安全需要（心理/生理）生理需要（衣食住行）本案高層客戶階層2.4目標(biāo)客戶特征分析來源分類特征購房關(guān)注點(diǎn)與本項(xiàng)目契合度雙流城區(qū)及項(xiàng)目周邊區(qū)域原住民生意為其帶來原始財(cái)富，開有或大或小的企業(yè)，關(guān)心自己享受和子女的前途配套、環(huán)境、品牌、物管90％教師福利好，假期長(zhǎng)，關(guān)心健康環(huán)境、交通、配套50％企業(yè)管理層事業(yè)小有成就，希望機(jī)遇的降臨使自己變成老板交通、環(huán)境、配套升值潛力70％成都市區(qū)及其他成都生意人與雙流有生意往來教育、環(huán)境、交通、升值潛力90％南區(qū)白領(lǐng)為了房、車而奮斗價(jià)格、交通、配套、升值潛力30％二級(jí)城市富裕階層通過機(jī)遇和奮斗獲得財(cái)富，有限度的爭(zhēng)取享受，好面子環(huán)境、交通、升值潛力、配套40％外省客戶深圳、上海、北京占有很大比例，到成都主要是為了度假休閑環(huán)境、配套10%2.4本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)群體需求分析1訪談對(duì)象投資公司股東、廣告公司股東客戶類型老板、新貴，75年出生，三次以上置業(yè)類型置業(yè)原因追求品質(zhì)生活，“找一個(gè)可以安靜思考問題的地方”區(qū)位選擇城南客戶敏感點(diǎn)分析小區(qū)環(huán)境>智能化>教育>戶型>物管>生活配套>價(jià)格產(chǎn)品需求點(diǎn)160以上傾向于環(huán)境好、尺度大的品質(zhì)樓盤景觀好/花園/廚房/承受單價(jià)2萬以內(nèi)智能化小區(qū)公共停車區(qū)2.4本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)群體需求分析2訪談對(duì)象雙流某連鎖餐飲老板客戶類型生意人置業(yè)原因品牌社區(qū)區(qū)位選擇雙流新區(qū)客戶敏感點(diǎn)分析品牌>小區(qū)環(huán)境>外立面>生活配套>戶型>物管>價(jià)格產(chǎn)品需求點(diǎn)小區(qū)環(huán)境好品質(zhì)樓盤，最好是品牌發(fā)展商開發(fā)的，榮耀感；有幾個(gè)死黨，經(jīng)常聚會(huì)，客廳和花園要大；200平米左右；偏好多層底躍或聯(lián)排；排斥獨(dú)棟，不安全物管要好2.4本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)群體需求分析3訪談對(duì)象蛟龍工業(yè)港某公司客戶類型部門經(jīng)理（年薪15萬），二次以上置業(yè)類型（外地有房產(chǎn)）置業(yè)原因現(xiàn)在雙楠租房區(qū)位選擇市中心或城南客戶敏感點(diǎn)分析品牌>小區(qū)環(huán)境>戶型>物管>生活配套>價(jià)格>教育產(chǎn)品需求點(diǎn)120以上三房?jī)A向于環(huán)境好、尺度大的品質(zhì)樓盤景觀好/大陽臺(tái)/入戶花園/承受單價(jià)6000左右品牌大盤傾向于選擇多層2.4本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)群體需求分析4訪談對(duì)象雙流招商局局某科級(jí)干部客戶類型中層公務(wù)員，在雙流老城區(qū)有90平米套二置業(yè)原因一步到位換房改善環(huán)境區(qū)位選擇首選考慮雙流品質(zhì)大盤客戶敏感點(diǎn)分析小區(qū)環(huán)境>品牌>價(jià)格>生活配套>戶型>物管>教育產(chǎn)品需求點(diǎn)小區(qū)環(huán)境好品質(zhì)樓盤，最好是品牌發(fā)展商開發(fā)的，榮耀感；會(huì)考率與老人同??；不喜歡錯(cuò)層，不利于老人與小孩；偏好多層及底層復(fù)式；主臥須>26平米，擁有自家空中花園、入戶花園2.4目標(biāo)客戶置業(yè)敏感點(diǎn)——偏好品牌開發(fā)商的品質(zhì)物業(yè)，舒心；——對(duì)小區(qū)環(huán)境、生活配套、發(fā)展商品牌要求較高；——喜歡雙流新城的規(guī)劃，喜歡公園；——眼見為實(shí)；——部分客戶較喜歡貪小便宜，贈(zèng)送面積對(duì)其打動(dòng)較大；S1.宗地位于雙流重點(diǎn)打造的國際新城。發(fā)展?jié)摿薮蟆?.宗地周邊交通便利，地鐵3號(hào)線、武侯大道、老川藏路、大件路無縫連接城市。3.宗地周邊多為住宅項(xiàng)目，并配有大型商業(yè)配套，屬于宜居居住區(qū)，受購房者關(guān)注度高。4.宗地地形方正、平坦，利于整體規(guī)劃開發(fā)。5.宗地西側(cè)規(guī)劃中占地8500畝的濕地公園，目前已投入使用的公園也有4個(gè)，自然環(huán)境優(yōu)越。6.開發(fā)商的品牌效應(yīng)。1.該區(qū)域?qū)儆谛聟^(qū)，市政配套設(shè)施雖然規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)很高，但是短期內(nèi)難以全部實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目承擔(dān)著區(qū)域開發(fā)帶動(dòng)的使命，必須在小區(qū)配套設(shè)施投入、早期市場(chǎng)引導(dǎo)及推廣方面需要作出更多的努力；WOT1.商業(yè)、教育、市政配套的逐步完善將提升區(qū)域成熟度，支撐項(xiàng)目的價(jià)值。2.雙楠、外雙楠經(jīng)過十年耕耘，已經(jīng)成為成都成熟居住社區(qū)的典范，其區(qū)域影響力巨大。同時(shí)雙楠片區(qū)的住房已經(jīng)呈現(xiàn)老齡化趨勢(shì)，雙楠客戶換房需求逐漸呈現(xiàn)。3.項(xiàng)目距離商貿(mào)工業(yè)園區(qū)較近，有很好的升值前景和持續(xù)增加的市場(chǎng)需求。4.未來眾多品牌開發(fā)商相繼動(dòng)工，推動(dòng)區(qū)域價(jià)值快速提升，支撐片區(qū)價(jià)格平臺(tái)。1.政府最近出臺(tái)的新政，關(guān)于2套房信貸的政策制約市場(chǎng)改善性居住的需求。3.作為地鐵通車的2012年必將是區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，此期間將會(huì)有較大的市場(chǎng)供應(yīng)推出，供應(yīng)端競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。2.5項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)情況土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)與建議3.1產(chǎn)品發(fā)展思路：建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營銷策略進(jìn)行有效的差異化定位產(chǎn)品差異化主力產(chǎn)品面積差異化產(chǎn)品多樣化客戶差異化爭(zhēng)奪對(duì)手客戶擴(kuò)大客戶范圍根據(jù)地塊指標(biāo)，不平衡使用容積率高層電梯現(xiàn)雙流產(chǎn)品，大比例產(chǎn)品，以量取勝花園洋房明星產(chǎn)品，社區(qū)形象的主要支撐來源，目前區(qū)域內(nèi)此類型產(chǎn)品去化速度快3.1產(chǎn)品發(fā)展思路：產(chǎn)品差異化，物業(yè)形態(tài)選擇住宅地塊因外部景觀均衡，故與內(nèi)部可塑性設(shè)為同等權(quán)重質(zhì)，且為價(jià)值最高區(qū)域3.2住宅地塊價(jià)值分析綜合五項(xiàng)指標(biāo)打分，地塊價(jià)值排序?yàn)椋篍>D>B>A>CE航都國際酒店商業(yè)住宅中心公園BDACE價(jià)值分區(qū)原則外部環(huán)境利用內(nèi)部可塑性臨街噪音視野開闊度進(jìn)入性價(jià)值得分價(jià)值排序權(quán)重30%30%20%10%10%A282411710804B282412810823C262210710755D22271799842E223020688613.3商業(yè)地塊價(jià)值分析綜合五項(xiàng)指標(biāo)打分，地塊價(jià)值排序?yàn)椋篏>F>H>J價(jià)值分區(qū)原則外部資源利用車流、人流內(nèi)部可塑性社區(qū)潛力商圈分流影響價(jià)值得分價(jià)值排序權(quán)重30%30%20%10%10%F28281876872G30302058931H262415910843J222020109814E航都國際酒店商業(yè)住宅中心公園FGHJ宗地綜合指標(biāo)用地性質(zhì)占地面積容積率建筑密度綠地率航空限高住宅111.26畝合74186.7㎡≤2.77≤25%≥35%39.5m商業(yè)73.22畝合48806.67㎡≤1.5≤24%無要求39.5m住宅是做電梯還是多層洋房，甚至其它？大體量的商業(yè)又該如何打造和消化？3.4產(chǎn)品發(fā)展方向6＋1情景洋房和11＋1電梯洋房原因有產(chǎn)品差異化新政影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)公園住宅景觀可塑性品牌塑造3.4.1產(chǎn)品發(fā)展方向(住宅）通過對(duì)地塊資源等級(jí)的劃分，在滿足指標(biāo)規(guī)劃條件的前提，我們對(duì)所屬地塊的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行初步的定位：該地塊景觀資源性相對(duì)于E、D地塊較弱，同時(shí)臨路存在噪音和塵埃影響，地塊的私密性、舒適性難以保證。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為：11+1小高層該地塊位于住宅與商業(yè)之間，不受臨街噪音污染，但受商業(yè)影響，既得商業(yè)配套的便利，也存在非純居環(huán)境的影響，但所處項(xiàng)目腹地，可塑性高，居住氛圍較好，可做打造高端類物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為：6+1花園洋房該地塊所處項(xiàng)目腹地，周邊無噪音影響，可塑性高，居住氛圍好。具備高端物業(yè)形態(tài)的打造條件。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為：4+1疊拼別墅。E地塊：一級(jí)地塊D地塊：二級(jí)地塊A/B/C地塊：三級(jí)地塊C/B地塊可按A地塊打造同臨街綠地，按照步行景觀道的方式來打造，設(shè)置跑步道、健身設(shè)施、通往綠地的布道，營造舒適的生活氛圍。E航都國際酒店商業(yè)住宅中心公園BDACE航鷹路一桿旗街航林路3.4.1產(chǎn)品發(fā)展方向(住宅）地塊A/B/C地塊D地塊E地塊物業(yè)類型11+1電梯6+1花園洋房4+1疊拼別墅戶型套二套三套四套三套四

套二套二套二變套三套四套三套三變套四套套三變套四套四套五單套建筑面積658489145105120135160180實(shí)得面積7689105160120135150190220E航都國際酒店商業(yè)住宅中心公園BDACE航鷹路一桿旗街航林路3.4.1產(chǎn)品發(fā)展方向(住宅）3.4.1產(chǎn)品發(fā)展方向(住宅）疊拼、洋房設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)120-140㎡，140-180㎡，三房——五房注重贈(zèng)送，注重附加值的提升保證主要功能區(qū)的景觀面創(chuàng)新要點(diǎn)底層送私家花園、贈(zèng)送地下室，頂樓露臺(tái)贈(zèng)送4~5樓多做退臺(tái)，增加使用面積露臺(tái)、挑空等室內(nèi)空間贈(zèng)送的基本方法電梯洋房設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)分類戶型的設(shè)計(jì)及創(chuàng)新要點(diǎn)——保證贈(zèng)送空間的最大化，最大程度提升附加值及溢價(jià)空間85㎡2房，120㎡的3房，140㎡4房設(shè)計(jì)將規(guī)范的陽臺(tái)面積用盡盡可能做到一梯兩戶，兩梯四戶創(chuàng)新要點(diǎn)115㎡以內(nèi)緊湊型3房設(shè)計(jì)空中花園、觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)，打造電梯洋房頂樓躍層贈(zèng)送大面積空中花園各功能區(qū)尺寸人性化，考慮使用合理性3.4.1疊拼、洋房產(chǎn)品發(fā)展方向雙拼、疊拼入戶體現(xiàn)尊貴感——單元入口增加公共入戶，直接提升產(chǎn)品檔次通過室外走廊入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。豪宅奢華尺度的意象：純粹的主臥區(qū)域概念、雙主臥、超大衛(wèi)生間建立主臥區(qū)域概念完全私密奢華空間超大衛(wèi)生間雙主臥，純粹的主臥區(qū)域3.4.1疊拼、洋房產(chǎn)品發(fā)展方向3.4.1疊拼、洋房產(chǎn)品發(fā)展方向宅獨(dú)享的特有功能空間：景觀內(nèi)庭院、雙廚房中西雙廚房景觀內(nèi)庭院超寬景觀廳3.4.1疊拼、洋房產(chǎn)品發(fā)展方向尊貴身份與氣質(zhì)的表現(xiàn)：入戶挑空大廳、步入式衣帽間入戶大面積挑空大堂顯示華貴與氣質(zhì)主臥設(shè)置步入式衣帽間，體現(xiàn)奢華尺度3.4.1疊拼、洋房產(chǎn)品發(fā)展方向底層私家花園——提升附加值，增加利潤值。私家花園面積不宜設(shè)置過大，以避免影響整體園林景觀效果；保證洋房產(chǎn)品地面停車為的前提下設(shè)置；私家庭院的贈(zèng)送提升居住舒適度，同時(shí)為客戶增加實(shí)惠，提升底層產(chǎn)品的價(jià)值。3.4.1疊拼、洋房產(chǎn)品發(fā)展方向大露臺(tái)頂層露臺(tái)贈(zèng)送——頂樓躍層贈(zèng)送空中花園，提升頂樓產(chǎn)品的溢價(jià)能力4+1產(chǎn)品，頂樓設(shè)計(jì)躍層；躍層產(chǎn)品以5房為主，面積不宜超過180平方米；頂樓設(shè)置主人套房，并贈(zèng)送大面積屋頂花園；躍層下層送露臺(tái)，頂層送空中花園；3.4.1電梯洋房產(chǎn)品發(fā)展方向一梯兩戶、兩梯四戶板式布局，提升電梯洋房的品質(zhì)和溢價(jià)能力3.4.1電梯洋房產(chǎn)品發(fā)展方向空中的前庭后院——電梯洋房產(chǎn)品與連廊結(jié)合，設(shè)置前庭，增加居住過渡空間，滿足雙向景觀享受?？蛷d連接景觀陽臺(tái)，形成前庭后院的“別墅感受”。電梯住宅住宅電梯住宅住宅前庭后院前庭后院的別墅居住感受國際公寓、高層設(shè)計(jì)一梯兩戶，贈(zèng)送空中露臺(tái)，前庭后院保證別墅居住感受。3.4.1電梯洋房產(chǎn)品發(fā)展方向功能分區(qū)明顯，無浪費(fèi)——注重戶型的實(shí)用性自然通風(fēng)、采光好動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)明顯無浪費(fèi)空間；個(gè)功能區(qū)尺寸合理；盡量采用板式結(jié)構(gòu)；合理分布生活陽臺(tái)及觀景陽臺(tái)。3.4.1電梯洋房產(chǎn)品發(fā)展方向輔助功能的完善——衣帽間、儲(chǔ)藏室、玄關(guān)在舒適性套三戶型中采用舒適型套三，可設(shè)置獨(dú)立儲(chǔ)藏室；根據(jù)主臥面積，劃分獨(dú)立的衣帽間；戶型布局條件允許的情況下，盡量滿足玄關(guān)的設(shè)置；完善戶型輔助功能，提升居住舒適度，吸引高端客群；儲(chǔ)藏室衣帽間衣帽間玄關(guān)3.4.1電梯洋房產(chǎn)品發(fā)展方向室外空間體現(xiàn)濱江特色：高層大露臺(tái)和空中花院大露臺(tái)大露臺(tái)大陽臺(tái)空中花院3.4.1電梯洋房產(chǎn)品發(fā)展方向一層架空并設(shè)置底層大堂

兼顧地標(biāo)形象和內(nèi)部舒適度營造，同時(shí)解決防潮問題深圳中海灣畔底層架空架空底層內(nèi)部小品底層架空廣州星河灣底層大堂3.4.2商業(yè)發(fā)展方向新區(qū)不同物業(yè)類型發(fā)展規(guī)律總結(jié)——區(qū)域目前商業(yè)發(fā)展局限較大，具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：驅(qū)動(dòng)因素特殊——區(qū)域剛起步，人口基數(shù)小，主要依托政務(wù)資源與居住價(jià)值，商業(yè)的驅(qū)動(dòng)作用不明顯；居住氛圍較弱——作為起步區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目，較難帶動(dòng)居住氛圍，而新的商業(yè)氛圍的興起又強(qiáng)烈依托于居住氛圍；商業(yè)價(jià)值有限——起單憑一個(gè)項(xiàng)目較難拉動(dòng)商業(yè)價(jià)值，而應(yīng)靠區(qū)域成熟期眾多項(xiàng)目的共同努力才能達(dá)到。區(qū)域處于起步階段，首期不適宜將商業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)，且其價(jià)值實(shí)現(xiàn)有限，過大的投入會(huì)增加項(xiàng)目資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)發(fā)展規(guī)律研判——新區(qū)起步階段不適宜發(fā)展大體量商業(yè)，對(duì)于商業(yè)的投入應(yīng)謹(jǐn)慎適量3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——案例賞析占地面積230000平米總建筑面積300000平米容積率1.30綠化率40%車位1：0.4建筑形式4~5層花園洋房、11~16層小高當(dāng)前均價(jià)洋房：8500元/平米，小高：7500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)地址西青區(qū)新津楊公路外環(huán)線以西1.5公里天津萬科假日風(fēng)景——項(xiàng)目基本情況分期一期二期三期合計(jì)面積10萬㎡14萬㎡6萬㎡30萬㎡戶數(shù)8951100約700約2700入住時(shí)間06年9月08年10月09年8月——天津萬科假日風(fēng)景——萬科最成功的產(chǎn)品系之一，郊區(qū)開發(fā)典型項(xiàng)目3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——案例賞析項(xiàng)目中心主商業(yè)街商業(yè)形式百米風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)規(guī)模約5000平米商業(yè)位置社區(qū)入口中央商業(yè)類型住宅底商戶型區(qū)間50~210平米主推戶型80~90平米總套數(shù)31套產(chǎn)權(quán)年限住宅產(chǎn)權(quán)，非住宅使用銷售時(shí)間07年8月入住時(shí)間現(xiàn)房入住銷售均價(jià)13000元/平物業(yè)費(fèi)3元/平*月消化情況目前僅剩余售樓處部分及一套210平米鋪面天津萬科假日風(fēng)景——商業(yè)基本情況商業(yè)戶型配比50~60平米7套60~70平米4套70~90平米11套90~100平米4套130平米4套210平米1套商業(yè)操作借鑒——商業(yè)街位于社區(qū)中央3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——案例賞析商業(yè)操作模式——住宅入住后再行銷售，采用租售結(jié)合的形式，對(duì)必要的生活配套進(jìn)行招租商業(yè)操作方式——租售結(jié)合，對(duì)于華潤萬家超市及少數(shù)美容美發(fā)、洗衣店等采用定向招商的方式，其余鋪面均對(duì)外出售，其中租賃面積約為600平米。商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、百貨、煙酒服裝、酒吧、餐飲電子、醫(yī)藥、玩具商家明細(xì)：華潤萬家（萬科自行招商，該區(qū)域唯一超市）假日風(fēng)景水站海王星辰藥店Sony旗艦店等

客戶語錄——侯先生，洗衣店老板，商鋪為租賃，月租九千元，60平米左右，“現(xiàn)在生意還可以，剛開業(yè)生意基本維持，相信以后生意應(yīng)該會(huì)慢慢好起來的！”李女士，華潤超市收銀員，商鋪100多平米，“小區(qū)其他便利店超市都還沒開業(yè)，我們的生意挺好，雖然地方不大，還是能滿足小區(qū)居民現(xiàn)在的基本需求?！标惔髬?，小區(qū)業(yè)主，入住3個(gè)月，“社區(qū)商業(yè)還是很必要的，商業(yè)放在社區(qū)中間也沒什么不好，反而很方便?！比f科假日風(fēng)景的商業(yè)部分控制體量，合理布局，租售結(jié)合，是目前市場(chǎng)上較為成功的社區(qū)商業(yè)操作案例3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——案例賞析深圳萬科四季花城——萬科最成功的產(chǎn)品系之一，陌生區(qū)域大盤開發(fā)典型項(xiàng)目占地面積380000平米總建筑面積530000平米容積率1.40綠化率43%建筑形式多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期1999-2004年，分七期開發(fā)物業(yè)地址深圳市龍崗區(qū)梅觀高速與布龍公路交匯處，99年區(qū)域尚未啟動(dòng)，基本配套匱乏深圳萬科四季花城——項(xiàng)目基本情況一期二期三期四期五期六期七期N3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——案例賞析商業(yè)操作借鑒——商業(yè)街位于社區(qū)入口中央，共約1.2萬平米，3%的比例充分滿足社區(qū)配套學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場(chǎng)中央商業(yè)街會(huì)所零星商業(yè)300米社區(qū)中央商業(yè)街——華潤超市、便利店、診所、銀行、書店、面包洗衣店、音景店海爾專賣店、裝飾材料店、布藝店、沖曬鋪、美容美發(fā)、咖啡店及萬店會(huì)精選四季花城成功利用商業(yè)削弱區(qū)域抗性，位于中央的商業(yè)街已被眾多項(xiàng)目所借鑒商業(yè)操作方法——總體量不大，但充分展示使配套感覺很充分；位于社區(qū)中央位置成功提升社區(qū)氛圍與認(rèn)可度。3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——集中商業(yè)+主題式商業(yè)街商業(yè)價(jià)值排序——項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域位于內(nèi)部中心道路兩側(cè)地塊原商業(yè)價(jià)值考量如圖所示：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，沿中心公園及迎春路具有集中商業(yè)的可能；航鷹路地段，可借G地塊商業(yè)發(fā)展延續(xù)，打造臨街底商；H地塊緊鄰航都酒店，可借酒店高檔物業(yè)之勢(shì)，發(fā)展酒店延續(xù)型商業(yè)J地塊隨著住宅區(qū)域交房入住，具備打造集中內(nèi)接，發(fā)展主題式商業(yè)街；地塊商業(yè)價(jià)值排序:G區(qū)>F區(qū)>H區(qū)>J區(qū)發(fā)展小體量公園型集中商業(yè)，避開“最世界”的直接競(jìng)爭(zhēng)F/J/H接酒店高端物業(yè)之勢(shì)，打造主題式商業(yè)內(nèi)街。商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)充分分析競(jìng)品——“最世界”，走差異化路線。商業(yè)開發(fā)放后，期待“最世界”及周邊住宅成熟度。航鷹路E航都國際酒店商業(yè)住宅中心公園FGHJ一桿旗街航林路迎春路成都文化吃喝玩樂尤其在吃本案輻射區(qū)域南門雙流區(qū)域?qū)儆诟蝗藚^(qū)臨近雙流國際機(jī)場(chǎng)是成都的會(huì)客廳交通便捷，成都雙流溫江直通兩五星級(jí)酒店8500畝公園，軟環(huán)境和硬環(huán)境好國際網(wǎng)球賽事俱樂部謝菲聯(lián)足球九龍倉商業(yè)項(xiàng)目高端餐飲娛樂風(fēng)險(xiǎn)小回報(bào)率高打造雙流國際新城“中國廚房”標(biāo)桿示范特區(qū)3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——集中商業(yè)+主題式商業(yè)街——中期區(qū)域氛圍初步形成，商業(yè)價(jià)值逐步顯現(xiàn)，可發(fā)展G地塊集中商業(yè)——初期主要強(qiáng)調(diào)商業(yè)的展示及配套效果，體量不宜過大——后期有區(qū)域人口增加，配套需求開始凸顯，可發(fā)展商業(yè)街初期中期后期初期發(fā)展——F區(qū)，臨街社區(qū)配套商業(yè)中期發(fā)展——G區(qū)，集中式商業(yè)；后期發(fā)展——J/H地塊打造主題式商業(yè)街商業(yè)發(fā)展次序——前期少量投入展示，重點(diǎn)放在后期開發(fā)，主商業(yè)帶位于南北中心線兩側(cè)航鷹路E航都國際酒店商業(yè)住宅中心公園FGHJ一桿旗街航林路迎春路3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——集中商業(yè)+主題式商業(yè)街商業(yè)形式與功能建議——在滿足社區(qū)配套的基礎(chǔ)上體現(xiàn)展示與休閑功能商業(yè)形式——底層商業(yè)街+集中商業(yè)商業(yè)功能——在滿足社區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)休閑作用，保證展示功能最大化；商業(yè)街業(yè)態(tài)定位——小型便利店、服裝店、餐廳、理容院、水果店、干洗店、銀行、汽車展場(chǎng)。集中商業(yè)業(yè)態(tài)定位——大型超市、專業(yè)化市場(chǎng)、百貨商城，高端餐飲娛樂3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——集中商業(yè)+主題式商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)建議——以滿足客戶基本生活配套為主，分為生活、餐飲、休閑、服務(wù)四大類商業(yè)街業(yè)態(tài)選取——以滿足社區(qū)居民度假生活所需的快速消費(fèi)品零售及服務(wù)為主，如幼兒園、小型超市、洗衣店、便利店、藥店、茶坊、特色餐飲、咖啡、可外賣的快餐店、美容理發(fā)店等等。洗衣店藥店便利店茶座酒吧快餐店小型超市發(fā)廊幼兒園3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——集中商業(yè)+主題式商業(yè)街3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——SOHOSOHO產(chǎn)品形式居家公寓酒店式公寓商務(wù)公寓3.4.2商業(yè)發(fā)展方向——SOHO居家公寓特征產(chǎn)品特征面積區(qū)間40—70㎡純小戶型，兩室一廳為主，一室一廳為輔位置選擇無要求配套設(shè)施社區(qū)商業(yè)，滿足基本生活配套經(jīng)營方式純銷售客戶構(gòu)成初次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，普通投資者酒店式公寓特征產(chǎn)品特征面積區(qū)間30—50㎡精裝小戶型，以一室為主，一室一廳為輔位置選擇商業(yè)式商務(wù)發(fā)達(dá)地區(qū)配套設(shè)施2—3星級(jí)酒店的配套設(shè)施經(jīng)營方式租賃為主，銷售為輔，通常做法為帶租約銷售客戶構(gòu)成購買者為酒店管理公司，普通投資者使用者為長(zhǎng)期出差、短期渡假及駐外公司高級(jí)員工管理者為酒店管理公司