區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)應(yīng)案例研究

區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)應(yīng)案例研究根據(jù)顧問(wèn)合同，本報(bào)告共包括四方面內(nèi)容亞龍灣二期項(xiàng)目資源條件解析和屬性分析三亞旅游度假區(qū)開發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分析第三篇第二篇第一篇國(guó)際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展特征及驅(qū)動(dòng)模式第四篇三亞為著名的熱帶濱海旅游城市，得天獨(dú)厚的地理位置和氣候條件使其成為旅游度假勝地三亞位于中國(guó)最南端，北緯18度，全年長(zhǎng)夏無(wú)冬，以熱帶海洋為主題的旅游資源豐富；“中國(guó)只有一個(gè)三亞”，得天獨(dú)厚的地理位置和氣候條件，每年吸引全國(guó)各地乃至世界各地的旅游者；隨著世界小姐選美等活動(dòng)的召開，旅游區(qū)建設(shè)的完善，城市旅游檔次和形象不斷提升；2006年旅游人數(shù)超過(guò)450萬(wàn)人次，三亞已經(jīng)成為著名的旅游度假圣地三亞第三產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，無(wú)污染產(chǎn)業(yè)體系已初步建立，并將繼續(xù)完善三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的33.1：20.3：46.6演變?yōu)?005年的28.4：26.0：45.6。第三產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。三亞“十一五”期間的主要任務(wù)是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建無(wú)污染的以旅游業(yè)為帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)體系無(wú)污染產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文體健康產(chǎn)業(yè)

熱帶高效農(nóng)業(yè)和海洋漁業(yè)旅游業(yè)“十五”期間三亞產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)：效益農(nóng)業(yè)：積極發(fā)展，逐步形成熱帶水果、海洋漁業(yè)等優(yōu)勢(shì)特色。新型工業(yè)：工業(yè)增加值以年均10.2%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)，發(fā)展加快。房地產(chǎn)業(yè)：成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，累計(jì)完成投資48.5億元，是“九五”的11.5倍，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)明顯。文體健康產(chǎn)業(yè)：發(fā)展的基礎(chǔ)和條件基本具備。旅游業(yè)已成為三亞貢獻(xiàn)率最高、拉動(dòng)力最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，是三亞經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)

從2001年起旅游工業(yè)占到地區(qū)生產(chǎn)總值的70%。旅游業(yè)無(wú)疑已經(jīng)成為三亞經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)。以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)10萬(wàn)余人，占全市總就業(yè)人員的42.28％?！笆濉逼陂g，三亞旅游服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了166億元的產(chǎn)值，提供了8億多元的稅收，占地方稅收的63%。市委、市政府把旅游業(yè)作為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)已經(jīng)成為三亞服務(wù)業(yè)的重要組成部分，并逐步成為第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。從地理上看，亞龍灣處于相對(duì)封閉的區(qū)位，已經(jīng)發(fā)展形成了相對(duì)純粹的高檔次旅游度假區(qū)在亞龍灣西南有大型軍事基地，一定程度上阻隔了亞龍灣和其它區(qū)域的聯(lián)系。鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)三亞市區(qū)海棠灣軍事基地坎秧灣和太陽(yáng)灣田獨(dú)鎮(zhèn)東線高速目的地距離鳳凰機(jī)場(chǎng)直線距離40公里海棠灣直線距離14公里坎秧灣和太陽(yáng)灣直線距離5公里內(nèi)田獨(dú)鎮(zhèn)10分鐘車程三亞市區(qū)直線距離12公里亞龍灣和三亞其它重要區(qū)域的距離亞龍灣周邊區(qū)域發(fā)展程度較低，都屬于未發(fā)展/欠發(fā)展區(qū)域亞龍灣與三亞市區(qū)關(guān)聯(lián)較弱，城市氛圍不濃從功能上看，亞龍灣的一期建設(shè)已經(jīng)形成了大量的高端酒店集群類型編號(hào)設(shè)施現(xiàn)狀酒店集群1一線7家（另有兩家在建）已經(jīng)成為亞龍灣的價(jià)值標(biāo)桿2二線6家（不含海底世界）和海的聯(lián)系不強(qiáng)，價(jià)值不如一線高爾夫球場(chǎng)3紅峽谷近年開始盈利4亞龍灣高爾夫球會(huì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目5公主郡價(jià)格超過(guò)三亞灣一線平均水平觀光設(shè)施6中心廣場(chǎng)（貝殼館）對(duì)度假游客的吸引力弱7蝴蝶谷8海底世界商業(yè)9湖濱商業(yè)街在建或者還沒(méi)有形成成熟的商業(yè)氛圍10百花谷亞龍灣一期建設(shè)取得了巨大的成功，作為三亞旅游市場(chǎng)上檔次最高的品牌，得到了國(guó)際范圍內(nèi)的認(rèn)同，是二期開發(fā)價(jià)值上的支撐12345678910從空間布局上看，目前高端酒店占據(jù)了絕大部分的一線海景用地序號(hào)酒店名稱占地面積（畝）1凱萊酒店1502天域酒店162.13假日酒店504喜來(lái)登酒店159.165萬(wàn)豪酒店162.56紅樹林酒店1507希爾頓酒店394.5從城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展上看，三亞灣、大東海已發(fā)展成為度假娛樂(lè)型，而紅塘灣定位于度假居住型，海棠灣規(guī)模較大，規(guī)劃為綜合性的休閑旅游度假新城亞龍灣長(zhǎng)約7.5km大東海長(zhǎng)約2公里三亞灣長(zhǎng)20多里海棠灣長(zhǎng)19公里紅塘灣長(zhǎng)5.5公里陽(yáng)光海岸坎秧灣和太陽(yáng)灣已成型區(qū)域三亞灣現(xiàn)代化濱海新城大東海有城市功能的綜合濱海度假區(qū)亞龍灣國(guó)際一流度假旅游勝地未成型區(qū)域紅塘灣純粹的高尚居住度假區(qū)陽(yáng)光海岸和鳳凰島綜合功能區(qū)和中心基地坎秧灣和太陽(yáng)灣小規(guī)模運(yùn)動(dòng)主題觀光和頂級(jí)酒店海棠灣國(guó)際專業(yè)化休閑旅游度假新城從內(nèi)部資源上看，亞龍灣具有世界級(jí)的熱帶濱海資源，但是目前吸引力比較單一地依賴一線濱海資源對(duì)于度假客來(lái)說(shuō)，沙灘海景是亞龍灣最吸引他們的元素，無(wú)論是一線還是二線的客人的主要活動(dòng)場(chǎng)所包含沙灘，即使是不會(huì)游泳的客戶也一定會(huì)到沙灘上去觀光散客和旅行團(tuán)在亞龍灣的停留時(shí)間短，主要是到沙灘海底世界一年接待人數(shù)達(dá)到150萬(wàn)人次，但是很多人不消費(fèi)，只是去海灘。海底世界的沙灘已經(jīng)被破壞得比較嚴(yán)重。——亞龍灣股份開發(fā)有限公司景點(diǎn)經(jīng)理于冰亞龍灣二期建設(shè)能通過(guò)開發(fā)利用其他資源，形成除沙灘海景之外的吸引點(diǎn)灣內(nèi)目前紅樹林處于保護(hù)狀態(tài)，尚未進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)龍?zhí)逗|(zhì)較差，水位較低，目前還未能充分利用二期還可以對(duì)灣內(nèi)山體等其他資源進(jìn)行利用想爬仙人掌后面的山，但是不知道是否有登山路徑?！扇苏凭频昕腿恕抑苓呉矝](méi)有山路可以爬，只有看一下?！A宇皇冠假日酒店客人老外喜歡紅樹林，生態(tài)很好?！齺喪幸?guī)劃局藍(lán)總規(guī)劃師關(guān)于紅樹林和龍?zhí)逗茸匀毁Y源，要在二期里給出明確的定位，在保護(hù)的前提下適度開發(fā)。如果亞龍灣公司愿意出面組織，把盤山道（或者郊野公園）的建設(shè)組織起來(lái)，天域愿意出資或者參股?！煊蚓频昊艨傁M(fèi)者有需求投資者有動(dòng)力亞龍灣乃至整個(gè)三亞熱帶特色風(fēng)景旅游景點(diǎn)眾多，但人文旅游景點(diǎn)和資源較少，文化吸引力和特色較低名稱特色1崖州古城歷史文化2南山大小洞天奇觀3南山文化旅游4海洋動(dòng)物園熱帶動(dòng)物5天涯海角怪石6東玳瑁洲風(fēng)景7南端點(diǎn)火臺(tái)南端點(diǎn)火臺(tái)8珊瑚礁珊瑚9西玳瑁洲風(fēng)景10鹿回頭傳說(shuō)＋公園11大東海浴場(chǎng)沙灘12落筆洞摩崖石刻13烈士陵園歷史文化14亞龍灣沙灘＼風(fēng)景蝴蝶谷山水景區(qū)貝殼館海洋主題館15千年曙光鳥類自然保護(hù)區(qū)16南田溫泉溫泉17蜈支洲島帶休閑度假島嶼１２３４５1516６14171213７８９1011度假客對(duì)灣內(nèi)景點(diǎn)不感興趣，灣內(nèi)景點(diǎn)難以起到多角度構(gòu)建亞龍灣吸引力的作用灣內(nèi)度假客對(duì)景點(diǎn)不感興趣，一般都不會(huì)去，甚至有客戶不知道有蝴蝶谷、貝殼館等景點(diǎn)旅行團(tuán)被旅行社安排到灣內(nèi)景點(diǎn)，但是對(duì)景點(diǎn)的評(píng)價(jià)都不高目前亞龍灣的3個(gè)主要景點(diǎn)一年接待游客80萬(wàn)人次。但80萬(wàn)人次這個(gè)數(shù)據(jù)并不代表市場(chǎng)的真實(shí)需求，只是因?yàn)槁眯猩绲墓潭ò才哦鴰?lái)的。80萬(wàn)人次其中灣內(nèi)酒店客人很少，主要是旅行觀光團(tuán)。觀光客對(duì)于景點(diǎn)的評(píng)價(jià)也很一般，根本說(shuō)不上好。主要原因是人太多太擠，導(dǎo)游等的態(tài)度也不好。.蝴蝶谷在旺季的上午9-10點(diǎn)同時(shí)有1000人在。——亞龍灣股份開發(fā)有限公司景點(diǎn)經(jīng)理于冰沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)蝴蝶谷——仙人掌酒店客人以前雖然聽(tīng)說(shuō)過(guò)蝴蝶谷，但是朋友說(shuō)沒(méi)有太大的意思，也就不想去了——紅樹林酒店客人二期開發(fā)面臨著安置村民和基本農(nóng)田可能無(wú)法改性的問(wèn)題基本農(nóng)田的問(wèn)題可以利用用地規(guī)劃修編的機(jī)會(huì)進(jìn)行調(diào)整，但是也存在著無(wú)法調(diào)整或無(wú)法完全調(diào)整的可能性。即便基本農(nóng)田無(wú)法調(diào)整，也必須納入到亞龍灣整體規(guī)劃中去，以保證度假區(qū)的整體性。隨著亞龍灣二期開發(fā)的展開，交通設(shè)施與交通組織需要得到進(jìn)一步的改善進(jìn)出亞龍灣的道路較窄，在旺季會(huì)出現(xiàn)堵車的情況灣內(nèi)車流量大，存在安全隱患客戶從酒店到沙灘缺乏安全通道對(duì)現(xiàn)狀最大不滿就是交通問(wèn)題：行人過(guò)馬路不安全，沒(méi)有紅綠燈，機(jī)動(dòng)車太多了——天鴻度假村高總亞龍灣道路較窄，盡管現(xiàn)在進(jìn)出亞龍灣是走單行線，但是旺季還是會(huì)比較擁擠?！骺I(yíng)銷策劃經(jīng)理謝天由于歷史條件所限，酒店的配套重復(fù)建設(shè)，利用率有限，同時(shí)整個(gè)亞龍灣的公共配套缺乏由于發(fā)展階段的原因，酒店間相互協(xié)同較弱，缺乏公共配套各個(gè)酒店不得不自建全面的配套各個(gè)酒店的配套使用率不高亞龍灣各個(gè)酒店里的餐廳等很多配套都是不賺錢的，但是按照國(guó)家的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)必須得做。在新的規(guī)劃中，可以盡量大膽一些，不用過(guò)多考慮星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的約束?！齺喪幸?guī)劃局藍(lán)總規(guī)劃師二線酒店開發(fā)應(yīng)追求特色突出，而不是配套齊全——天鴻度假村高總亞龍灣缺乏醫(yī)療配套，各個(gè)酒店的醫(yī)務(wù)室晚上下班以后就沒(méi)有別的醫(yī)療機(jī)構(gòu)了，以前就曾經(jīng)發(fā)生過(guò)灣內(nèi)酒店客人溺水，急救車從市內(nèi)趕來(lái)，但是由于時(shí)間過(guò)久，耽誤了搶救時(shí)機(jī)，最后造成客人死亡——亞龍灣股份開發(fā)有限公司景點(diǎn)經(jīng)理于冰但是與國(guó)際一流休閑度假區(qū)相比，目前亞龍灣已有的住宅開發(fā)項(xiàng)目密度較高，建筑形態(tài)較復(fù)雜多樣，未來(lái)有社區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)亞龍灣5號(hào)別墅之間密度太高了，不太好?！獊嘄垶?號(hào)胡總（亞龍灣二期）地產(chǎn)開發(fā)如果做私人別墅和頂級(jí)會(huì)所也是可以接受的，但是密度象亞龍灣5號(hào)那么高是不行的。——三亞市旅游局開發(fā)科張科長(zhǎng)認(rèn)為大規(guī)模的開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)使得亞龍灣的檔次降低。失去最有消費(fèi)能力的顧客?！齺喪新糜尉珠_發(fā)科張科長(zhǎng)項(xiàng)目有老年人的活動(dòng)中心，夏令營(yíng)，超市，，書吧，雪茄吧?！骺I(yíng)銷策劃經(jīng)理根據(jù)顧問(wèn)合同，本報(bào)告共包括四方面內(nèi)容亞龍灣二期項(xiàng)目資源條件解析和屬性分析三亞旅游度假區(qū)開發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分析第三篇第二篇第一篇第四篇國(guó)際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展特征及驅(qū)動(dòng)模式從國(guó)際一流旅游度假區(qū)域發(fā)展規(guī)律來(lái)看，三亞正處于向成熟的國(guó)際一流旅游度假區(qū)域的發(fā)展階段一般規(guī)律三亞發(fā)展歷程85年96年03年萌芽階段起步階段發(fā)展階段成熟階段個(gè)別、少數(shù)游客少數(shù)接待設(shè)施無(wú)規(guī)模度假地開發(fā)交通不便地方服務(wù)、管理以農(nóng)業(yè)、漁業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主接待游客總量持續(xù)增長(zhǎng)；中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店在亞龍灣開業(yè)；盤活三亞灣路；政府吸引投資，主導(dǎo)建設(shè)；旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量激增；以國(guó)內(nèi)游客為主開始興建豪華酒店；首先開發(fā)資源最好的度假區(qū)；娛樂(lè)、商業(yè)活動(dòng)初步發(fā)展對(duì)外交通建成，改進(jìn)內(nèi)部交通主導(dǎo)建設(shè)；主動(dòng)吸引游客和投資旅游業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量持續(xù)上升；國(guó)外游客比例大幅度加大開始有國(guó)際知名度；有標(biāo)桿性度假區(qū)；新興度假區(qū)豪華定位，市場(chǎng)份額持續(xù)加大；配套設(shè)施開始完善；高端度假產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)擴(kuò)大交通設(shè)施容量公共設(shè)施的建設(shè)；保護(hù)資源；提升服務(wù)水平旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量穩(wěn)定；國(guó)外游客來(lái)源多樣；花費(fèi)大，停留〉4天獨(dú)特的豪華度假產(chǎn)品和物業(yè)；度假區(qū)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，各區(qū)功能互補(bǔ)，多元化組合具成熟的立體交通體系；完善的水電通信等網(wǎng)絡(luò)全球營(yíng)銷力度；環(huán)境和旅游資源保護(hù)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整旅游業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)；無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)體系國(guó)際游客比例高速提升，但仍小已具有一定的國(guó)際知名度；已形成立體的度假區(qū)體系商業(yè)、娛樂(lè)等配套設(shè)施缺失開辟國(guó)際航線；重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政府強(qiáng)力推進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)的開拓；構(gòu)建無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)體系三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)正式通航；政府以規(guī)劃和對(duì)外交通啟動(dòng)政府官員度假與少數(shù)游客06年旅游業(yè)已成為三亞貢獻(xiàn)率最高、拉動(dòng)力最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，是三亞經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)

從2001年起旅游工業(yè)占到地區(qū)生產(chǎn)總值的70%。旅游業(yè)無(wú)疑已經(jīng)成為三亞經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)。以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)10萬(wàn)余人，占全市總就業(yè)人員的42.28％?！笆濉逼陂g，三亞旅游服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了166億元的產(chǎn)值，提供了8億多元的稅收，占地方稅收的63%。市委、市政府把旅游業(yè)作為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)已經(jīng)成為三亞服務(wù)業(yè)的重要組成部分，并逐步成為第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。三亞的游客數(shù)量持續(xù)高速增長(zhǎng)；05年起，國(guó)際游客增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，三亞已加快向成熟的國(guó)際化度假勝地發(fā)展1995-2006游客總數(shù)量、國(guó)際游客數(shù)量及國(guó)際游客比例2006年各國(guó)游客比例三亞旅游人口數(shù)量高速增加，05年以來(lái)增速穩(wěn)定在11.8%03年受到非典影響，增加的旅游人數(shù)下降，04年開始迅速恢復(fù)增長(zhǎng)速度05年起國(guó)際游客總量增長(zhǎng)迅速，俄羅斯、日韓游客是主要客源占到了1半以上06年其他歐洲國(guó)家游客比例加大與俄羅斯游客都為1.4萬(wàn)人左右旅游人口數(shù)量變化表示三亞已被越來(lái)越多的國(guó)家所認(rèn)可，加快向成熟的國(guó)際化度假勝地發(fā)展國(guó)內(nèi)游客區(qū)域組成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)——盤點(diǎn)三亞市依托于海景資源的旅游休閑度假區(qū)亞龍灣長(zhǎng)約7.5km大東海長(zhǎng)約2公里三亞灣長(zhǎng)20多里海棠灣長(zhǎng)19公里紅塘灣長(zhǎng)5.5公里陽(yáng)光海岸坎秧灣和太陽(yáng)灣已成型區(qū)域三亞灣現(xiàn)代化濱海新城大東海有城市功能的綜合濱海度假區(qū)亞龍灣國(guó)際一流度假旅游勝地未成型區(qū)域紅塘灣純粹的高尚居住度假區(qū)陽(yáng)光海岸和鳳凰島綜合功能區(qū)和中心基地坎秧灣和太陽(yáng)灣小規(guī)模運(yùn)動(dòng)主題觀光和頂級(jí)酒店海棠灣國(guó)際專業(yè)化休閑旅游度假新城大東?！呀?jīng)完全融入了市區(qū)體系，發(fā)展容量有限，檔次很難提升客戶功能接待旅行團(tuán)，運(yùn)動(dòng)觀光項(xiàng)目，家庭度假和長(zhǎng)期居住定位有城市功能的綜合濱海度假區(qū)特征國(guó)內(nèi)家庭度假，觀光客戶和旅行團(tuán)，消費(fèi)能力較差的外國(guó)人發(fā)展因素資源支撐、城市外擴(kuò)酒店以四星級(jí)為主，度假物業(yè)以高層為主，生活配套齊全，旅游觀光設(shè)施發(fā)達(dá)大東海的配套成熟程度在幾大灣區(qū)中處于領(lǐng)先地位，決定了中短期度假的定位中短期度假齊全的生活配套豐富的休閑、娛樂(lè)活動(dòng)成熟的度假公寓體系低價(jià)的酒店群靠近市區(qū)、交通便利豐富的大眾度假產(chǎn)品購(gòu)物三亞最大的購(gòu)物中心：瑞海購(gòu)物公園、夏日百貨，萬(wàn)家樂(lè)商場(chǎng)、超市娛樂(lè)濱海城市夜生活——皇家國(guó)際會(huì)所、酒吧濱海度假旅游設(shè)施海水浴場(chǎng)、大型濱海廣場(chǎng)、旅游潛艇碼頭、潛水和跳水基地度假物業(yè)中高檔次度假酒店群、度假公寓群餐飲海鮮燒烤廣場(chǎng)、大東海明珠海鮮城、星豪海鮮酒樓、東郊椰林海鮮城休閑大東海明珠廣場(chǎng)、熱帶雨林廣場(chǎng)、濱海休閑情侶路、足療休閑城大東海主要旅游配套大東?！频暌运男羌?jí)為主，住宅物業(yè)以高層為主大東海度假物業(yè)公寓、別墅物業(yè)8個(gè)五星級(jí)酒店3家三星級(jí)酒店2家

四星級(jí)酒店9家

大東海酒店整體中端定位，以四星級(jí)為主；海景房?jī)r(jià)約是亞龍灣同檔次酒店的1/2；時(shí)間上，大東海開發(fā)得最早，目前大東海的主要酒店約有一半是2000年之前開業(yè)的，其中早于亞龍灣第一家酒店開業(yè)的有3家。高層公寓是大東海的主要住宅物業(yè)，規(guī)模較小，除自住外還用于度假公寓出租，在春節(jié)期間非常緊俏；大東海自01年起開始樓盤開發(fā)，總規(guī)模約314畝，目前已經(jīng)全部開發(fā)完畢。4房2廳的房子淡季租300元/天，平時(shí)可6000元/4個(gè)月；春節(jié)時(shí)可租2萬(wàn)元/10天，非常緊俏，需提前半年預(yù)定。訪談：瑞海豪庭度假公寓業(yè)主住宅物業(yè)五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店三星級(jí)酒店大東海26.7%18%47%29%三亞灣66.7%24%32%57%亞龍灣6.7%58%21%14%大東海住宅客戶比較多元化，度假和投資都占相當(dāng)比例客戶多為家庭中短期度假。05年起，在此租房度假的外國(guó)游客逐步增加，出現(xiàn)了明顯的外國(guó)度假群體。訪談：瑞海豪庭度假公寓業(yè)主

樓盤推出時(shí)間客戶構(gòu)成三亞印象03年底哈爾濱、上海、江浙客戶為主東海明珠嘉園04年5月東北、上?？蛻艟佣?，珠三角客戶較少金陵海景花園05年初上海、杭州、溫州及東北洽爾濱、北京等地富裕階層，國(guó)外客戶占到10%左右藍(lán)月灣海景酒店公寓05年10月以上海、江浙人為主三亞半島龍灣05年11月北京、成都、國(guó)外客戶山海天06年10月北京、上海、江浙客戶為主大東海的公寓不少用作家庭旅館、度假公寓，發(fā)展勢(shì)頭良好。其客戶以中長(zhǎng)期度假的家庭、朋友群體為主。目前價(jià)格看海公寓（毛壞）6500-12000元/㎡不看海公寓5000-6000元/㎡酒店式公寓7000-10000元/㎡置業(yè)動(dòng)因自?。ǘ燃傩再|(zhì)居住）、投資改造為家庭旅館銷售狀況海景單位銷售相對(duì)較好大東海購(gòu)房客戶目前以國(guó)內(nèi)為主，客戶的構(gòu)成比較多元化，和樓盤本身的推售有關(guān)。大東海受到發(fā)展空間等限制，發(fā)展空間不大，以現(xiàn)狀很難和亞龍灣競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展現(xiàn)狀

發(fā)展限制大東海規(guī)劃定位為以度假為主的風(fēng)景旅游岸線度假功能：將以自由的、中端中短期度假為主，包括家庭度假、朋友群體度假等客戶：以國(guó)內(nèi)外中端度假游客為主度假區(qū)形態(tài)：成熟綜合的城市型濱海度假區(qū)靠近市區(qū)，水質(zhì)、環(huán)境等易受污染用地基本飽和，度假區(qū)基本形成，發(fā)展空間小物業(yè)形態(tài)多樣、分散，管理不易三亞灣——承擔(dān)了一部分城市功能，配套齊全，目前主要消費(fèi)者層次低于亞龍灣客戶功能國(guó)內(nèi)的第二居所、休閑度假、娛樂(lè)等定位度假類：國(guó)內(nèi)較富裕階層、中產(chǎn)階級(jí)特征發(fā)展因素投資驅(qū)動(dòng)、資源驅(qū)動(dòng)現(xiàn)代化濱海新城一線海景高層度假公寓及別墅物業(yè)帶三亞灣一線最大的特征是住宅的比重大，酒店和住宅物業(yè)排布非常密集三亞灣一線海景地集中了三亞各灣區(qū)66.7%的度假公寓、別墅物業(yè)，這是海坡的典型特征。目前一線海景地塊已基本用盡。已基本開發(fā)完畢1265437891012131415111三亞海航度假酒店2帝王花園3金銀島大酒店4銀韻海景酒店5陽(yáng)光海岸6天福源濱海產(chǎn)權(quán)度假酒店7憑海臨風(fēng)8椰風(fēng)海韻9三亞灣假日酒店10椰林灘大酒店11天涯度假村12國(guó)光濱海花園13三亞度假村14金海大酒店15夏日海岸購(gòu)房以國(guó)內(nèi)客戶為主，三亞外的客戶所占份額超過(guò)95%，其中上海地區(qū)的占相當(dāng)比例；住宅產(chǎn)品住宅以獨(dú)立別墅、小高層、多層公寓為主，價(jià)格獨(dú)立別墅15000-25000元/㎡公寓（毛壞）8000-18000元/㎡產(chǎn)權(quán)酒店10000-15000元/㎡客戶國(guó)內(nèi)客戶所占份額超過(guò)95%以度假、投資為主要目的銷售狀況海景單位銷售相對(duì)較好銷售速度30-35套/月酒店物業(yè)住宅物業(yè)住宅物業(yè)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)大東海26.7%18%47%29%三亞灣66.7%24%32%57%亞龍灣6.7%58%21%14%酒店客戶為國(guó)內(nèi)較好旅游觀光團(tuán)隊(duì)、中產(chǎn)階層度假、中級(jí)會(huì)議團(tuán)隊(duì)等；酒店最高限價(jià)比大東海同檔次酒店低200元，遠(yuǎn)低于亞龍灣；三亞灣擁有三亞各灣區(qū)中超過(guò)一半的三星級(jí)酒店；三亞灣未來(lái)將向城市型綜合度假區(qū)發(fā)展《1995～2010三亞市城市總體規(guī)劃》將三亞市定位為國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市，將三亞灣確定為三亞市城市主要發(fā)展方向目前三亞灣可以開發(fā)的僅剩下二線用地。規(guī)劃中的發(fā)展方向建成一個(gè)以?shī)蕵?lè)業(yè)、休閑度假業(yè)、游艇業(yè)、居住等功能為主體；綜合商業(yè)、旅游、貿(mào)易、體育運(yùn)動(dòng)、會(huì)議展覽、康療等功能為輔助；為外來(lái)旅游者與城市居民提供新型旅游娛樂(lè)度假消費(fèi)服務(wù)的；市政配套服務(wù)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化濱海新城?，F(xiàn)實(shí)制約和機(jī)會(huì)環(huán)境污染；一線用地開發(fā)完畢；城市外擴(kuò)到三亞灣邊緣三亞灣向城市型綜合旅游區(qū)發(fā)展資料來(lái)源：三亞市規(guī)劃局陽(yáng)光海岸和鳳凰島——大型綜合功能區(qū)，在會(huì)展和高檔次觀光上具有一定競(jìng)爭(zhēng)力客戶功能會(huì)議展覽、游艇、體育運(yùn)動(dòng)等定位度假類：國(guó)內(nèi)較富裕階層、中產(chǎn)階級(jí)、綜合功能類：三亞所有度假游客特征發(fā)展因素投資驅(qū)動(dòng)綜合功能區(qū)和中心基地頂級(jí)高級(jí)酒店，豪華游輪碼頭，一線海景高層度假公寓鳳凰島和陽(yáng)光海岸未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力集中在高端觀光和度假上，但容量有限七星級(jí)酒店，高端會(huì)議接待中心和高端度假觀光項(xiàng)目和大型旅游配套游艇碼頭游輪碼頭主題公園購(gòu)物娛樂(lè)國(guó)際精品店游樂(lè)中心陽(yáng)光海岸將建成具有國(guó)際影響力的、富有熱帶海濱風(fēng)景旅游特色的綜合功能區(qū)和中心基地，成為三亞的標(biāo)志性形象；為三亞旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)從觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變起到開拓和示范作用——三亞市規(guī)劃局05年8月通過(guò)規(guī)劃資料來(lái)源：世聯(lián)分析海棠灣——濱海新城，是三亞未來(lái)高起點(diǎn)的城市型旅游度假區(qū)客戶物業(yè)類型多樣、高比例配套功能綜合功能：公共旅游觀光、高端濱海旅游度假、會(huì)議商務(wù)定位國(guó)際專業(yè)化休閑旅游度假新城高端度假群體、中端觀光游客特征發(fā)展因素資源驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)資本驅(qū)動(dòng)海棠灣將建多元社區(qū)、生態(tài)公園和綜合旅游度假區(qū)三個(gè)功能區(qū)海棠灣鎮(zhèn)等旅游小城鎮(zhèn)北段——濱海多元社區(qū)新建國(guó)際休閑度假社區(qū)濱海多元社區(qū)中段———生態(tài)保護(hù)區(qū)以保護(hù)環(huán)境為優(yōu)先目標(biāo)綜合考慮旅游開發(fā)需要熱帶地區(qū)的國(guó)家生態(tài)公園南段——綜合旅游度假區(qū)旅游度假中心區(qū)綜合旅游度假區(qū)綜合旅游度假區(qū)資料來(lái)源：三亞市規(guī)劃局海棠灣將具備居住、度假、旅游的綜合功能，并配置完善的商業(yè)、休閑娛樂(lè)設(shè)施紅樹林自然保護(hù)區(qū)國(guó)家生態(tài)公園主題公園環(huán)球影視城高檔游艇社區(qū)生態(tài)居住區(qū)高爾夫社區(qū)回遷城鎮(zhèn)（村民）生態(tài)村鎮(zhèn)生態(tài)型度假別墅居住、度假文化休閑酒店度假溫泉度假村娛樂(lè)休憩商業(yè)購(gòu)物管理培訓(xùn)服務(wù)商業(yè)、娛樂(lè)配套旅游觀光國(guó)際專業(yè)化休閑旅游度假新城資料來(lái)源：三亞市規(guī)劃局海棠灣在新城發(fā)展模式中具有配套齊全程度、規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)1商住混合區(qū)11豪華濱海酒店2游客服務(wù)中心12豪華濱海酒店3游艇社區(qū)13濱海酒店4海景高爾夫社區(qū)14海景高爾夫酒店5海景高爾夫社區(qū)15濱海酒店式公寓6游艇社區(qū)16生態(tài)田園度假區(qū)7海景高爾夫社區(qū)17豪華濱水酒店8高爾夫社區(qū)18海景豪華酒店9鎮(zhèn)商業(yè)行政中心19濱海酒店10濱海度假村18234567910111213141516171819用地分類面積比例商業(yè)2.111.4%酒店2.011.3%旅游5.633.7%高爾夫3.292.2%資料來(lái)源：三亞市規(guī)劃局紅塘灣——以住宅開發(fā)為出發(fā)點(diǎn)，打造高端度假社區(qū)客戶功能度假和居住定位純粹的高尚居住度假區(qū)特征追求私密的頂級(jí)客戶發(fā)展因素產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)一線海景，高端住宅為主紅塘灣選擇差異化發(fā)展，定位上以高尚住宅為主要發(fā)展方向紅塘灣整體定位階段，世聯(lián)通過(guò)研究國(guó)際一流度假區(qū)案例發(fā)現(xiàn)：一流度假目的地功能有機(jī)組合，滿足各類游客的需求。主要功能包括：休閑娛樂(lè)：自然、人文旅游；水上運(yùn)動(dòng)；高爾夫等純粹高尚居?。阂痪€海景、長(zhǎng)時(shí)度假、私人高端別墅酒店集群：短期度假綜合服務(wù)：購(gòu)物、會(huì)議、等純粹高尚居住休閑娛樂(lè)綜合服務(wù)酒店集群世聯(lián)：一流濱海度假目的地功能組合模型大東海亞龍灣海棠灣三亞灣海棠灣亞龍灣缺失機(jī)會(huì)所在資料來(lái)源：世聯(lián)項(xiàng)目沉淀紅塘灣規(guī)劃以住宅開發(fā)為主，目前已經(jīng)進(jìn)入土地出讓環(huán)節(jié)BCDACDFE酒店、商業(yè)等公共空間別墅度假主題坡地度假主題海景主題田園高爾夫主題假日田園貴胄紅塘悠然天地夢(mèng)想天涯概況離市區(qū)25公里以上，占地3870畝，海岸線長(zhǎng)達(dá)5500米特點(diǎn)三亞唯一沒(méi)有被定義的一線海景用地，靠近天涯海角優(yōu)勢(shì)完全一線海景，潛力巨大劣勢(shì)遠(yuǎn)離市區(qū)，知名度不高紅塘灣的定位獲得了三亞市政府和開發(fā)商的高度認(rèn)可，目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了土地出讓環(huán)節(jié)。資料來(lái)源：世聯(lián)項(xiàng)目沉淀坎秧灣和太陽(yáng)灣——距離近，規(guī)模小，主題明確，將成為亞龍灣功能上的補(bǔ)充客戶功能高爾夫?yàn)橹鞯倪\(yùn)動(dòng)主題度假，頂級(jí)酒店定位坎秧灣具有鮮明的運(yùn)動(dòng)主題，規(guī)劃中有三個(gè)球場(chǎng)太陽(yáng)灣定位在頂級(jí)酒店和別墅特征追求私密的頂級(jí)客戶發(fā)展因素產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)規(guī)模不大，主題性強(qiáng)目前坎秧灣和太陽(yáng)灣沒(méi)有進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)狀態(tài)太陽(yáng)灣、坎秧灣分布在亞龍灣西、北5公里范圍以內(nèi)定位高端客戶，可以和亞龍灣互相享受配套太陽(yáng)灣太陽(yáng)灣的半停工項(xiàng)目坎秧灣坎秧灣規(guī)劃中有三個(gè)球場(chǎng)，太陽(yáng)灣（由于以前定位失誤和其它原因）目前處在半停工狀態(tài)，但可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的定位是頂級(jí)酒店和別墅——訪談三亞市規(guī)劃局藍(lán)總規(guī)劃師在三亞酒店和會(huì)議市場(chǎng)，亞龍灣依托于高檔酒店集群在高端市場(chǎng)具有優(yōu)勢(shì)目前三大灣區(qū)度假物業(yè)比例（以樓盤和酒店個(gè)數(shù)為單位）在會(huì)議市場(chǎng)，目前三亞的會(huì)議接待功能基本由酒店承擔(dān)，越是高檔的酒店會(huì)議越多，亞龍灣的會(huì)議占了整個(gè)三亞會(huì)議份額的40%在目前的酒店市場(chǎng)，亞龍灣的酒店房間價(jià)格和入住率也遠(yuǎn)高于另外兩個(gè)灣區(qū)酒店集群帶來(lái)的中國(guó)最高端灣區(qū)形象是二期的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前提，完善配套和繼續(xù)拓展會(huì)議市場(chǎng)是鞏固這個(gè)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)途徑目前三大灣區(qū)酒店價(jià)格和會(huì)議市場(chǎng)份額四月份是傳統(tǒng)的淡季，整個(gè)三亞市只有亞龍灣出現(xiàn)了定不到房的情況，可以說(shuō)亞龍灣已經(jīng)從三亞的（觀光）旅游市場(chǎng)里面脫離出來(lái)了——訪談：海南省旅游總公司三亞分公司閆總資料來(lái)源：世聯(lián)對(duì)三亞會(huì)議市場(chǎng)的調(diào)查未來(lái)三亞高端度假物業(yè)供應(yīng)區(qū)域分布：三亞灣和亞龍灣二線、紅塘灣和海棠灣三亞未來(lái)5年內(nèi)推出的居住型度假物業(yè)（包括住宅、酒店）主要在三亞灣二線、亞龍灣二線；未開發(fā)的紅塘灣和海棠灣；主要的會(huì)議展覽集中在亞龍灣、三亞灣、海棠灣和鳳凰島亞龍灣二線及腹地紅塘灣一線海景地258萬(wàn)方三亞灣二線（250萬(wàn)方）海棠灣一線（1000萬(wàn)方）三亞灣一線海景用地飽和，開始向腹地發(fā)展；海棠灣雖有一線海景地，但海棠灣是大型新城模式，在私密和純粹感方面較弱；陽(yáng)光海岸和鳳凰島片區(qū)有大型酒店和會(huì)展項(xiàng)目，但總規(guī)模不大，入市時(shí)間不明確；紅塘灣的住宅開發(fā)具有一線海景資源的優(yōu)勢(shì)。陽(yáng)光海岸和鳳凰島，大型綜合旅游區(qū)172萬(wàn)方可以預(yù)見(jiàn)亞龍灣二期有來(lái)自以下四個(gè)區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)顧問(wèn)合同，本報(bào)告共包括四方面內(nèi)容亞龍灣二期項(xiàng)目資源條件解析和屬性分析三亞旅游度假區(qū)開發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分析第三篇第二篇第一篇第四篇國(guó)際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展特征及驅(qū)動(dòng)模式從市場(chǎng)需求看，龐大的中國(guó)市場(chǎng)是三亞高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持國(guó)內(nèi)深圳上海珠三角長(zhǎng)三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國(guó)內(nèi)旅游興旺開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購(gòu)買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段世界旅游組織認(rèn)為，當(dāng)人均達(dá)到3000美元以上，人們開始尋求在旅游度假地置業(yè)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)自90年中期開始在濱海度假地置業(yè)，三亞是度假置業(yè)的主要目的地之一。99年開始，北京＋東北及上海＋江浙人士開始在三亞置業(yè)，占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)60%以上份額。2003年始，成都＋重慶等向海南遷移，2005年三亞部分樓盤成都重慶客戶占10%以上。3000US$5000-US$300US$1000US$從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，受環(huán)渤海和長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域度假置業(yè)的影響，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定上升00-06年三亞房?jī)r(jià)走勢(shì)00-06年三亞商品房開發(fā)與銷售統(tǒng)計(jì)06年三亞商品房銷售比例06年三亞購(gòu)房人群來(lái)源結(jié)構(gòu)由于十分優(yōu)越的自然資源和度假市場(chǎng)的相對(duì)成熟，三亞度假置業(yè)客戶主要仍集中于島外客戶，尤其是環(huán)渤海和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，由于氣候環(huán)境的相似性，對(duì)珠三角客戶的吸引力不高。萬(wàn)平米元/平方米在三亞各板塊中，亞龍灣的區(qū)域價(jià)值已經(jīng)突破三亞住宅市場(chǎng)的價(jià)值體系，超越了競(jìng)爭(zhēng)，亞龍灣住宅開發(fā)面臨的是自我超越根據(jù)世聯(lián)對(duì)三亞濱海項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，目前的大多數(shù)消費(fèi)者最重視的是海景資源的優(yōu)劣，其次是區(qū)域考慮，再根據(jù)具體的產(chǎn)品進(jìn)行選擇；而在選擇亞龍灣二線的客戶，更加強(qiáng)調(diào)親海而不是看海，同時(shí)更加注重亞龍灣的區(qū)域價(jià)值從而重新審視對(duì)海景資源的占有；目前亞龍灣公主郡的銷售單價(jià)為別墅25000元/平米左右，公寓帶裝修10000元/平米以上，2個(gè)月左右積累成交客戶172套，接待1115人。單價(jià)已經(jīng)超越了三亞灣一線的整體水平，可以看到客戶對(duì)亞龍灣片區(qū)的接納程度已經(jīng)突破了三亞市場(chǎng)上的普遍價(jià)值體系。從區(qū)域形象、交通、環(huán)境、景觀等調(diào)整心理價(jià)值指標(biāo)從樓盤小區(qū)環(huán)境、房型、設(shè)計(jì)管理等對(duì)價(jià)位作出調(diào)整價(jià)格考慮不同區(qū)域假設(shè)已選定區(qū)域3經(jīng)濟(jì)考慮區(qū)域考慮產(chǎn)品考慮海景考慮根據(jù)距海的遠(yuǎn)近、海景資源的優(yōu)劣及參考性樓盤來(lái)確定心理價(jià)值考慮海景資源一線海景二線海景腹地區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3區(qū)域4考慮具體產(chǎn)品假設(shè)已選定二線海景產(chǎn)品選擇價(jià)格區(qū)間經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們將亞龍灣目前的度假客戶群細(xì)分如下，研究其各自未被滿足的需求，以尋找延長(zhǎng)其停留時(shí)間、增加消費(fèi)的機(jī)會(huì)亞龍灣度假客戶群國(guó)內(nèi)客戶長(zhǎng)假合家歡短假合家歡青年情侶國(guó)外客戶俄羅斯度假客歐美度假客日韓度假客中年夫婦老年夫婦三代同堂新奇體驗(yàn)朋友結(jié)伴公款消費(fèi)除歐美客戶之外，幾乎所有客戶都屬于東北亞市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)亞龍灣國(guó)際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應(yīng)的配套或活動(dòng)延長(zhǎng)其停留時(shí)間，增加其消費(fèi)指標(biāo)項(xiàng)特征停留時(shí)間通常度假時(shí)間在2周人數(shù)規(guī)模通常以家庭為單位出游，多為一到三個(gè)家庭，10人以下，5、6個(gè)人較為常見(jiàn)活動(dòng)場(chǎng)所主要在酒店和沙灘，部分會(huì)去周邊的景點(diǎn)偏好活動(dòng)喜歡曬太陽(yáng)、游泳、、中醫(yī)理療、溫泉魚、到市內(nèi)購(gòu)物（珍珠，茶葉……）、騎自行車偏好酒店一線和二線消費(fèi)特征超前消費(fèi)意識(shí)突出，但由于度假時(shí)間較長(zhǎng)，承受能力有限；對(duì)于地道的中國(guó)食品、酒表示感興趣到達(dá)方式有方便的直航航班，但大多是轉(zhuǎn)機(jī)而來(lái)其他特征對(duì)中國(guó)北方比較熟悉俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶俄羅斯客戶盡管對(duì)海灘的依賴程度較高，但是并不是只選擇一線酒店，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)有限二期酒店項(xiàng)目可以通過(guò)發(fā)展有中國(guó)特色的理療以及以地道的中國(guó)特色餐飲、零售和酒廊來(lái)吸引俄羅斯客戶通過(guò)對(duì)亞龍灣國(guó)際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應(yīng)的配套或活動(dòng)延長(zhǎng)其停留時(shí)間，增加其消費(fèi)指標(biāo)項(xiàng)特征停留時(shí)間通常度假時(shí)間在10天左右人數(shù)規(guī)模通常在5人以下活動(dòng)場(chǎng)所主要在酒店和沙灘，基本不會(huì)去周邊的景點(diǎn)偏好活動(dòng)喜歡曬太陽(yáng)、游泳，很少購(gòu)物偏好酒店一線，選擇二線酒店的歐美客戶較少消費(fèi)特征消費(fèi)能力強(qiáng)到達(dá)方式基本都需要轉(zhuǎn)機(jī)其他特征喜歡休閑的氛圍，對(duì)紅樹林等生態(tài)景觀感興趣俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶歐美客戶對(duì)海灘的依賴程度較高，目前偏向于一線酒店二期開發(fā)應(yīng)繼續(xù)營(yíng)造休閑的氛圍，并通過(guò)對(duì)紅樹林等生態(tài)景觀的保護(hù)性開發(fā)來(lái)增加亞龍灣除沙灘海景之外的對(duì)歐美客戶的吸引力通過(guò)對(duì)亞龍灣國(guó)際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應(yīng)的配套或活動(dòng)延長(zhǎng)其停留時(shí)間，增加其消費(fèi)指標(biāo)項(xiàng)特征停留時(shí)間通常度假時(shí)間在3天人數(shù)規(guī)模通常在10人以上活動(dòng)場(chǎng)所主要在高爾夫球場(chǎng)，如果不打高爾夫會(huì)去周邊的景點(diǎn)，會(huì)到市內(nèi)吃飯和娛樂(lè)偏好活動(dòng)喜歡打高爾夫球，對(duì)沙灘的依賴度參差不齊，很少購(gòu)物偏好酒店一線和二線消費(fèi)特征消費(fèi)能力較強(qiáng)到達(dá)方式有方便的直航航班（尚未開通日本直航航線，日本客戶只能轉(zhuǎn)機(jī)到達(dá)）其他特征對(duì)中國(guó)北方比較熟悉俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶日韓客戶對(duì)海灘的依賴程度參差不齊，對(duì)一二線酒店無(wú)明顯偏好日韓客戶是國(guó)際客戶中的主流，隨著日本直航航線的開通，日本客戶還有大幅增長(zhǎng)的空間，二期開發(fā)可通過(guò)發(fā)展更多的高爾夫配套來(lái)滿足其需求通過(guò)對(duì)亞龍灣國(guó)內(nèi)客戶的訪談分析，國(guó)內(nèi)客戶可分為以下9類，針對(duì)不同類客戶的特征，二期有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)來(lái)延長(zhǎng)其停留時(shí)間，增加其消費(fèi)客戶分類特征與偏好二期開發(fā)的機(jī)會(huì)長(zhǎng)假合家歡特征：視野開闊，知識(shí)淵博，經(jīng)歷豐富，注重家庭和親情，選擇寒暑假的概率更大，看重教育和下一代成長(zhǎng)，小孩具有決策影響權(quán)偏好：優(yōu)雅休閑度假氛圍，親子設(shè)施排斥：低檔的娛樂(lè)商業(yè)等設(shè)施，觀光旅游以教育和親子為主題的設(shè)施將會(huì)受到此類客戶歡迎短假合家歡特征：除停留時(shí)間較短（多為周末）外，與長(zhǎng)假合家歡游客相同偏好：與長(zhǎng)假合家歡游客相同排斥：與長(zhǎng)假合家歡游客相同以教育和親子為主題的設(shè)施將會(huì)受到此類客戶歡迎便捷的接送服務(wù)青年情侶特征：年輕缺乏積累，對(duì)價(jià)格較為敏感，工作繁忙，不能享受單純的靜態(tài)度假，目前灣內(nèi)設(shè)施無(wú)法滿足情侶逗留一周以上。偏好：喜歡更多體驗(yàn)和游玩，綜合性的度假設(shè)施，餐飲，娛樂(lè)和表演等排斥：低檔無(wú)聊的景點(diǎn)相對(duì)于一線較低的價(jià)格和綜合性的度假設(shè)施及活動(dòng)將會(huì)吸引此類客戶以浪漫為特色和宣傳主題的酒店將會(huì)對(duì)此類客戶有較大吸引力中年夫婦特征：除不考慮小孩的因素外，與長(zhǎng)假合家歡游客相同偏好：優(yōu)雅休閑度假氛圍排斥：與長(zhǎng)假合家歡游客相同此類客戶更多將會(huì)選擇一線酒店，二線酒店只能通過(guò)營(yíng)造優(yōu)雅的休閑度假氛圍來(lái)增強(qiáng)對(duì)此類客戶的吸引力老年夫婦特征：不適合過(guò)多的度假設(shè)施?；顒?dòng)半徑明顯縮小。偏好：私密安靜的休閑度假氛圍排斥：低檔的娛樂(lè)商業(yè)等設(shè)施，觀光旅游此類客戶對(duì)海灘和一線酒店的依賴較低，二線酒店可以通過(guò)營(yíng)造清靜的度假環(huán)境來(lái)吸引此類客戶客戶分類特征與偏好二期開發(fā)的機(jī)會(huì)三代同堂特征：度假是盡孝的表現(xiàn)方式。三代人即使同行，但到達(dá)度假區(qū)后也是分別行動(dòng)。老年人會(huì)單獨(dú)活動(dòng)。偏好：老年人和第二代之間價(jià)值觀、財(cái)富水平、關(guān)注點(diǎn)都不同，需要為其進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)，目前亞龍灣缺乏老年人尤其是單身老年人單獨(dú)活動(dòng)的空間對(duì)此類客戶而言，老人不是其關(guān)注的中心，但是如果二期開發(fā)能針對(duì)性地營(yíng)造適合老人活動(dòng)的空間與設(shè)施，也會(huì)延長(zhǎng)此類客戶的度假時(shí)間，增加其消費(fèi)新奇體驗(yàn)特征：2-4人結(jié)伴游玩，超前消費(fèi)，時(shí)尚前衛(wèi)。偏好：體驗(yàn)新奇和異質(zhì)文明排斥：低檔無(wú)聊的景點(diǎn)此類客戶消費(fèi)能力相對(duì)有限，但消費(fèi)意識(shí)前衛(wèi)。需要更多的綜合配套設(shè)施延長(zhǎng)其停留時(shí)間朋友結(jié)伴特征：生意朋友短假出行。3-6人，多次到訪。偏好：高檔度假，但對(duì)綜合性度假設(shè)施有需求。喜歡新奇體驗(yàn)。嘗試換酒店入住，去知名的旅游景點(diǎn)等。亞龍灣的綜合度假設(shè)施是吸引多次前來(lái)的重要原因。排斥：低檔和過(guò)度設(shè)施，三亞的宰客和不安全。綜合的度假配套設(shè)施和各具特色的酒店能增加對(duì)此類客戶的吸引力公款消費(fèi)特征：同事公款出行。5-10人。一般是事業(yè)單位和國(guó)家公務(wù)員的資深員工。公款消費(fèi)決定了中等偏上的支出水平。偏好：喜歡新式的菜系。此類客戶為亞龍灣的名氣而來(lái)，消費(fèi)力強(qiáng)但度假體驗(yàn)?zāi)繕?biāo)并不明確，二期可以通過(guò)發(fā)展有特點(diǎn)的綜合度假配套（如新奇的餐飲）來(lái)增強(qiáng)對(duì)他們的吸引力通過(guò)對(duì)亞龍灣國(guó)內(nèi)客戶的訪談分析，國(guó)內(nèi)客戶可分為以下9類，針對(duì)不同類客戶的特征，二期有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)來(lái)延長(zhǎng)其停留時(shí)間，增加其消費(fèi)亞龍灣存在著淡旺季的差異，目前這種差異正在減小坎昆/夏威夷/馬爾代夫/芭堤雅/巴厘島等國(guó)際著名的度假勝地，氣候變化不明顯，四季都適于度假的地方。因此國(guó)際上一些最為著名的度假勝地基本上都分布在熱帶的海島。從氣候條件上看，三亞和其他的國(guó)際一流度假區(qū)比較類似，但是亞龍灣的旅游淡旺季差異卻相對(duì)更明顯11-3月為商務(wù)客戶為主，7月以后，暑假散客為主，每年4月開始進(jìn)入淡季，但今年4月入住率也很高?！瞾?lái)登酒店4~10月是傳統(tǒng)的淡季，經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定壓力，但現(xiàn)在淡季旺季的區(qū)別沒(méi)有以前那么大了?！t霞谷高爾夫商務(wù)會(huì)議在年底年初是旺季，4-9月是淡季，旅行團(tuán)只有6、9月是淡季。首先是氣候原因，然后7-8月是放假。——海之源旅行社周經(jīng)理目前三亞的淡季主要是6月和9月平時(shí)幾乎每天都有團(tuán)隊(duì)和會(huì)議。——希爾頓從11月到3月都以商務(wù)客戶為主?！瞾?lái)登在旺季會(huì)議能占70%，甚至可能天天有會(huì)議?！f(wàn)豪日益增長(zhǎng)的會(huì)議旅游客戶將成為亞龍灣的重要客戶，平抑亞龍灣淡旺季差異，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)日益增長(zhǎng)的會(huì)議旅游需求，將是亞龍灣酒店項(xiàng)目的重要客源會(huì)議旅游客戶將起到平抑亞龍灣淡旺季差異的作用會(huì)議旅游客戶將能優(yōu)化亞龍灣的客戶結(jié)構(gòu)會(huì)議旅游能夠使合作方或內(nèi)部員工間，以一種“工作＋休閑”的形式共同相處，使合作/工作關(guān)系更融洽。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)議旅游市場(chǎng)在不斷擴(kuò)張。三亞亞龍灣三亞及亞龍灣會(huì)議舉辦數(shù)量目前會(huì)議客戶已經(jīng)在亞龍灣酒店的客戶結(jié)構(gòu)中占有較大比例散客商務(wù)客旅行團(tuán)凱萊客戶結(jié)構(gòu)天鴻客戶結(jié)構(gòu)會(huì)議市場(chǎng)沒(méi)有淡旺季，只有8、9月比較淡?！Ｄ下糜慰偣救齺喎止鹃惪傄话銇?lái)說(shuō)，商務(wù)會(huì)議會(huì)避開旅游旺季黃金周?！獊嘄垶彻揪包c(diǎn)經(jīng)理于冰會(huì)議旅游客戶一般是公司/組織的中高層人員，此類客戶具有以下的特點(diǎn)，將對(duì)優(yōu)化亞龍灣客戶結(jié)構(gòu)起到作用：消費(fèi)力強(qiáng)，停留時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)口碑相傳，有利于高端傳播能為高爾夫帶來(lái)潛在客戶商務(wù)團(tuán)一般是高管和中層，比旅行團(tuán)體逗留時(shí)間更長(zhǎng)。——亞龍灣公司景點(diǎn)經(jīng)理于冰商務(wù)會(huì)議帶來(lái)一部分高爾夫客戶的增長(zhǎng)——紅霞谷高爾夫球場(chǎng)會(huì)議檔次：大公司的較高檔次的會(huì)議目前亞龍灣的會(huì)議主要是北京、上海等地大型公司的較高檔次的中小規(guī)模會(huì)議亞龍灣的客戶比其他地方高端，實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)開會(huì)選擇亞龍灣，這是展示實(shí)力的機(jī)會(huì)?！Ｄ下糜慰偣救齺喎止鹃惪倎?lái)三亞的企業(yè)不選亞龍灣的原因只有價(jià)格?！Ｖ绰眯猩缰芙?jīng)理選擇萬(wàn)豪開會(huì)的基本不會(huì)在意價(jià)格因素，實(shí)際上三亞的價(jià)格比深圳還高。——萬(wàn)豪酒店到亞龍灣的一般是北京上海的企業(yè)，珠三角的較少。——海之源旅行社周經(jīng)理選擇在亞龍灣的是一般是企業(yè)高層或面向客戶的會(huì)議?！Ｖ绰眯猩缰芙?jīng)理在亞龍灣的會(huì)議很多是面向是經(jīng)銷商的會(huì)議?！Ｄ下糜慰偣救齺喎止鹃惪倎嘄垶硶?huì)議市場(chǎng)特征大公司的會(huì)議會(huì)重復(fù)購(gòu)買，比如羅氏就在亞龍灣連續(xù)開了兩年的會(huì)議，還有公司是新開一家酒店住一家酒店，主要是展示實(shí)力?！Ｖ绰眯猩缰芙?jīng)理企業(yè)來(lái)源地：一般是北京上海的企業(yè)，珠三角的較少會(huì)議類型：公司內(nèi)部會(huì)議以及面向經(jīng)銷商的會(huì)議消費(fèi)特征：大企業(yè)會(huì)有重復(fù)購(gòu)買會(huì)議規(guī)模：偏向于中小型，300人以下為主流亞龍灣有機(jī)會(huì)發(fā)展高層次的：會(huì)展/行業(yè)峰會(huì)、內(nèi)部小型封閉決策會(huì)議、內(nèi)部中型度假活動(dòng)、聯(lián)合/雙邊會(huì)議、總裁級(jí)培訓(xùn)班目前聯(lián)合/雙邊會(huì)議是亞龍灣的主流，大規(guī)模的會(huì)展/行業(yè)峰會(huì)由于大型會(huì)展設(shè)施的缺失目前是一個(gè)空白，但同時(shí)也是未來(lái)的一個(gè)重要的機(jī)會(huì)，從案例中可以看到，大規(guī)模的會(huì)展/行業(yè)峰會(huì)對(duì)平抑淡旺季有著突出的作用，并且也能進(jìn)一步增強(qiáng)亞龍灣的知名度特征描述規(guī)模持續(xù)時(shí)間對(duì)酒店要求會(huì)展/行業(yè)峰會(huì)行業(yè)論壇、展會(huì)、賽事視行業(yè)與會(huì)議影響力而定1－2天豪華、頂尖的服務(wù)；完善的綜合配套；便捷的交通；5星級(jí)酒店或者4星級(jí)酒店(因?yàn)橐话氵@個(gè)時(shí)候的酒店都會(huì)非常緊張,五星級(jí)的一般不夠)/距離會(huì)展地點(diǎn)接近內(nèi)部小型封閉決策會(huì)議機(jī)構(gòu)管理層封閉會(huì)議≤50人≤3天高檔次、完善的度假體驗(yàn)；對(duì)距離不敏感；5星級(jí)酒店內(nèi)部中型會(huì)議部門半年/年會(huì)≤3001-3天較近的距離，充足的會(huì)場(chǎng)面積；距離辦公地點(diǎn)近/五星級(jí)酒店內(nèi)部中型度假活動(dòng)部門集體度假旅游≤3003－5天完整的度假體驗(yàn)；多種供給；優(yōu)質(zhì)服務(wù)；高性價(jià)比內(nèi)部大型會(huì)議公司年會(huì)≥3001天近距離，強(qiáng)大的接待能力與充足的會(huì)場(chǎng)面積聯(lián)合/雙邊會(huì)議面向客戶或多方對(duì)等≤3001－2天豪華頂尖的服務(wù)；適度距離拓展和培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)拓展活動(dòng)或培訓(xùn)≤50人2天適宜的場(chǎng)地與拓展活動(dòng)、設(shè)施/寬敞,與大自然接近,交通便利,人口密度相對(duì)較小總裁級(jí)培訓(xùn)班總裁級(jí)培訓(xùn)班外地上課≤50人2天豪華、頂尖的服務(wù)；對(duì)距離不敏感獎(jiǎng)勵(lì)旅游以免費(fèi)旅游的形式作為獎(jiǎng)勵(lì)≤50人3－7天3、4星級(jí)酒店通常對(duì)會(huì)議舉辦地的距離敏感，亞龍灣對(duì)此類會(huì)議而言距離太遠(yuǎn)通常對(duì)會(huì)議舉辦地的距離敏感，亞龍灣對(duì)此類會(huì)議而言距離太遠(yuǎn)通常對(duì)會(huì)議舉辦地的距離敏感，亞龍灣對(duì)此類會(huì)議而言距離太遠(yuǎn)；同時(shí)消費(fèi)力有限，檔次不高通常檔次不高，較少選擇亞龍灣大型的會(huì)議設(shè)施是需要和酒店結(jié)合的，特別是周邊需要有給老板住的高檔酒店?！Ｄ下糜慰偣救齺喎止鹃惪傊袊?guó)唯一的熱帶濱海城市濱海資源條件一流一期開發(fā)形成的知名度選擇亞龍灣主要是因?yàn)槿齺喸跓釒Ф覟I海，亞龍灣在國(guó)內(nèi)的也比較有知名度，對(duì)北方客戶有一定的吸引力，南方人過(guò)來(lái)也不會(huì)覺(jué)得不適應(yīng)，而且亞龍灣的氛圍也比較休閑和高檔，比較適宜會(huì)議檔次。——合作伙伴會(huì)議組織者高檔酒店配套完善擁有機(jī)場(chǎng)，易于到達(dá)博鰲的劣勢(shì)是離機(jī)場(chǎng)太遠(yuǎn)，交通不便；相對(duì)于三亞來(lái)講配套缺乏。博鰲最好的酒店是索菲特，方才只到700元?！Ｄ下糜慰偣救齺喎止鹃惪偢邫n酒店配套完善一期形成的知名度由于區(qū)域知名度高、酒店配套發(fā)達(dá)等原因，亞龍灣具有發(fā)展包括大規(guī)模的會(huì)展/行業(yè)峰會(huì)在內(nèi)的上述5類會(huì)議旅游的優(yōu)勢(shì)亞龍灣相對(duì)于國(guó)外度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)亞龍灣相對(duì)于國(guó)內(nèi)大陸度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)亞龍灣相對(duì)于博鰲的優(yōu)勢(shì)亞龍灣相對(duì)于三亞其他區(qū)域的優(yōu)勢(shì)跟國(guó)外比起來(lái)，亞龍灣的氛圍和設(shè)施要稍差一些，不過(guò)在地域上有優(yōu)勢(shì)，經(jīng)銷商比較方便過(guò)來(lái)?！献骰锇闀?huì)議組織者在資源條件相近的情況下，亞龍灣相對(duì)于國(guó)外度假區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)在于其在中國(guó)境內(nèi)，距離更近，更容易到達(dá)，無(wú)需出入境手續(xù)與國(guó)際一流旅游度假區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)相比，目前亞龍灣的國(guó)際游客比例較低國(guó)內(nèi)游客港澳臺(tái)游客國(guó)外游客三亞市2006年游客構(gòu)成情況三亞市近年國(guó)際游客數(shù)量直到2006年，三亞國(guó)際游客（含港澳臺(tái)游客）所占比例不到9％，亞龍灣此項(xiàng)數(shù)據(jù)雖然較三亞為高，但在三亞打造國(guó)際旅游城市的背景下，隨著亞龍灣二期開發(fā)和區(qū)域價(jià)值提升，亞龍灣國(guó)際游客比例也還有逐漸提升的空間關(guān)于主要的客源市場(chǎng)，國(guó)際案例表明：規(guī)律一：一個(gè)度假區(qū)的客源市場(chǎng)受這個(gè)度假區(qū)所在區(qū)域的客源市場(chǎng)的影響，兩者不會(huì)有太大的偏差未來(lái)亞龍灣的主要客戶還是包括中國(guó)大陸在內(nèi)的東北亞*市場(chǎng)，尤其是國(guó)內(nèi)客戶，但是同時(shí)國(guó)際客戶的比例會(huì)提高中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求巨大：根據(jù)世界旅游及旅行理事會(huì)的研究表明，在個(gè)人旅游度假方面，2017年中國(guó)將成為僅次于美國(guó)的全球第二大消費(fèi)國(guó)，消費(fèi)額將達(dá)到5088億美元；在商務(wù)旅行方面，2017年中國(guó)將同樣僅次于美國(guó)居第二位，消費(fèi)額達(dá)到1762億美元。關(guān)于主要的客源市場(chǎng)，國(guó)際案例表明：規(guī)律二：一個(gè)度假區(qū)的主要客源市場(chǎng)通常是此度假區(qū)周邊的國(guó)家和地區(qū)或者文化上有一定淵源的國(guó)家和地區(qū)（中國(guó)大陸客戶將是亞龍灣最重要的客戶）資料來(lái)源：世界旅游及旅行理事會(huì)*東北亞地區(qū)范圍：朝鮮半島、日本、蒙古，俄羅斯，中國(guó)大陸及香港、臺(tái)灣地區(qū)與國(guó)際一流旅游度假區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)相比，亞龍灣的觀光客過(guò)多，降低了度假區(qū)品質(zhì)，增大了生態(tài)壓力2001年2002年2003年2004年2005年單位：萬(wàn)人亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)接待游客情況亞龍灣接待總?cè)藬?shù)灣內(nèi)酒店接待總?cè)藬?shù)從絕對(duì)量比例上看，01～05年亞龍灣接待的度假游客占游客總量從未超過(guò)40％從增長(zhǎng)量上看，01～05年度假客增長(zhǎng)了51萬(wàn)人，而觀光客增加了60萬(wàn)人，觀光客比度假多增長(zhǎng)了17.6％目前亞龍灣的觀光客絕對(duì)數(shù)量和比例都高于度假客大量的觀光客影響了亞龍灣的品質(zhì)，增大了亞龍灣的生態(tài)壓力目前亞龍灣人流量過(guò)大，假日酒店以前看海最好的酒店，但是由于海底世界太吵，影響到假日的經(jīng)營(yíng)。很多客人都不想住在假日酒店?！Ｄ下糜慰偣救齺喎止鹃惪偞罅康挠^光客使得沙灘資源難以協(xié)調(diào)使用，降低了這一主要資源的利用效率阻止酒店間協(xié)調(diào)利用沙灘的主要障礙是目前亞龍灣度假客與觀光客并存的客戶結(jié)構(gòu)，如果未來(lái)能形成較為單一的度假客客戶結(jié)構(gòu)，沙灘協(xié)調(diào)利用就具備了市場(chǎng)可行性酒店之間缺乏協(xié)調(diào)與合作各酒店沙灘相互獨(dú)立，被人為隔斷由于客源結(jié)構(gòu)不同的原因，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)某些酒店的沙灘上的客戶比較多，而同時(shí)某些酒店沙灘上客戶較少整個(gè)沙灘利用強(qiáng)度不均衡，無(wú)法使其資源利用率最大化酒店對(duì)觀光客涌入自己沙灘的擔(dān)心根據(jù)顧問(wèn)合同，本報(bào)告共包括四方面內(nèi)容亞龍灣二期項(xiàng)目資源條件解析和屬性分析三亞旅游度假區(qū)開發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分析第三篇第二篇第一篇第四篇國(guó)際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展特征及驅(qū)動(dòng)模式一流濱海旅游度假區(qū)基本可分為三種類型：度假娛樂(lè)型、度假居住型和休閑度假型，它們?cè)谟慰徒哟龔?qiáng)度、度假區(qū)功能比例和度假區(qū)內(nèi)酒店財(cái)務(wù)表現(xiàn)上有明顯的差異游客接待強(qiáng)度度假區(qū)功能比例度假區(qū)內(nèi)酒店財(cái)務(wù)表現(xiàn)度假娛樂(lè)型度假居住型

休閑度假型

一流濱海度假區(qū)一流濱海旅游度假區(qū)分類度假區(qū)空間布局世界一流旅游度假區(qū)的案例研究表明：度假娛樂(lè)型度假區(qū)的游客接待強(qiáng)度要遠(yuǎn)大于度假居住型和休閑度假型度假區(qū)，其游客接待強(qiáng)度是其他兩類度假區(qū)的十倍國(guó)際一流度假娛樂(lè)型旅游度假區(qū)如：,每公頃土地每年要接待近10000游客，而一流的度假居住型與休閑度假型旅游度假區(qū)如：,,每公頃土地的年接待人數(shù)大概為1000人左右，大概是度假娛樂(lè)型的十分之一。較大的游客接待強(qiáng)度意味著度假娛樂(lè)型度假區(qū)內(nèi)的環(huán)境壓力要大于其他兩類度假區(qū)，人流量較大，度假區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，這也正是這類度假區(qū)實(shí)際面臨的主要問(wèn)題之一。度假區(qū)類型度假娛樂(lè)型休閑度假型度假居住型度假區(qū)名稱

年接待人數(shù)(萬(wàn)人)12040037.450100度假區(qū)面積(公頃)1504503505001500接待強(qiáng)度(人/公頃)8000888810701000670三類度假區(qū)游客接待強(qiáng)度1500acre350acre450acre150acre500acre1mn1.2mn4mn0.38mn0.5mn資料來(lái)源：世界一流的度假居住型、休閑度假型和度假娛樂(lè)型旅游度假區(qū)在住宅、酒店、商業(yè)、旅游設(shè)施和公共空間上的用地功能比例各不相同，大致比例分別為：35:10:5:30:20，10:35:6:4:45，45:4:6:35:10。住宅用地酒店用地商業(yè)用地旅游設(shè)施公共空間

Kuta世界一流度假區(qū)用地功能比例（%）度假居住型度假娛樂(lè)型4094272032366323資料來(lái)源：世聯(lián)知識(shí)庫(kù)、休閑度假型度假區(qū)的定位不同決定了三類度假區(qū)在空間布局上的差異，國(guó)際一流度假區(qū)中的一線海景都會(huì)留給度假區(qū)中的主流物業(yè)休閑度假型度假居住型度假娛樂(lè)型酒店為主酒店與住宅共有旅游設(shè)施、酒店、住宅綜合布局不同類型的度假區(qū)對(duì)于一線海景的利用重點(diǎn)也各不相同：休閑度假區(qū)一線海景主要供酒店使用，度假居住區(qū)中由酒店和部分地產(chǎn)項(xiàng)目共同使用一線用地，對(duì)于度假娛樂(lè)區(qū)來(lái)說(shuō)，一線用地除地產(chǎn)項(xiàng)目和酒店外還包括一定量的旅游娛樂(lè)設(shè)施。不同度假區(qū)一線酒店布局重點(diǎn)一線用地布局一線用地布局一線用地布局三種度假區(qū)的酒店財(cái)務(wù)表現(xiàn)差異主要體現(xiàn)在房間價(jià)格上，一般來(lái)說(shuō)同檔次的休閑度假區(qū)的房?jī)r(jià)要高于度假居住區(qū)，度假居住區(qū)的房?jī)r(jià)又高于度假娛樂(lè)區(qū)LagunaNusaDuaKapuluaKaanapaliWaikikiKuta$120-$450$100-$300$100-$400$100-$420$60-$250$25-$100休閑度假型度假居住型度假娛樂(lè)型度假區(qū)非旺季普通標(biāo)準(zhǔn)客房房?jī)r(jià)對(duì)比從目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)情景分析，亞龍灣作為一個(gè)整體必然將發(fā)展成為休閑度假型一流濱海旅游度假區(qū)亞龍灣開發(fā)股份有限公司的目標(biāo)本項(xiàng)目所面臨的現(xiàn)實(shí)情景通過(guò)二期開發(fā)鞏固提升亞龍灣的高端定位通過(guò)二期開發(fā)獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，支撐公司發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)一流度假區(qū)的開發(fā)建立公司的品牌發(fā)展現(xiàn)狀：有條件并已初步發(fā)展為休閑度假型功能比例：已有大量的高檔酒店集群核心競(jìng)爭(zhēng)力：高端休閑度假氛圍度假娛樂(lè)型度假居住型休閑度假型區(qū)域互補(bǔ)：已形成錯(cuò)位和互補(bǔ)空間布局：一線濱海用地基本完全分布于酒店通過(guò)對(duì)世界各地15個(gè)旅游度假區(qū)的初步研究，我們最終選取3家世界一流的度假休閑型濱海旅游度假區(qū)作為我們案例的主要參考作為國(guó)內(nèi)最成功的國(guó)家旅游度假區(qū)，亞龍灣的下一步發(fā)展必然要參考國(guó)外一流度假區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式和理念，以建成國(guó)際一流的濱海旅游度假區(qū)。為達(dá)成以上目的，對(duì)世界各地優(yōu)秀濱海旅游度假地進(jìn)行分析是非常必要的。世聯(lián)地產(chǎn)憑借自身的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，利用有效的資料收集渠道，廣泛收集了多個(gè)初步考慮案例，最后結(jié)合本項(xiàng)目特色篩選了3個(gè)具有較強(qiáng)可比性的案例：,,。初步考慮案例,美國(guó)夏威夷,美國(guó)夏威夷,美國(guó)夏威夷,印尼巴厘島,印尼巴厘島,印尼巴厘島,泰國(guó)普吉島,墨西哥,美國(guó)佛州,印尼,美國(guó)佛州，美國(guó)，美國(guó)，埃及，澳大利亞選擇條件世界性的旅游目的地或位于世界性旅游目的地之中臨近重要城市和國(guó)際機(jī)場(chǎng)已發(fā)展成為世界一流的休閑度假型濱海旅游度假區(qū)具有二線腹地和二線物業(yè)開發(fā)在區(qū)域內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)的資源和形象選擇案例,印尼巴厘島,泰國(guó)普吉島,墨西哥金塔納羅奧

:天堂島上的明珠巴厘島位于印度洋赤道南方,爪哇島東部，島西面，澳大利亞西北方向。人口有三百萬(wàn)，95%的居民是巴厘族人，通常是印度教徒。印尼最具盛名的度假勝地，以典型的海濱自然風(fēng)光和獨(dú)特的風(fēng)土人情而聞名。人稱：或是“天堂島”。位于巴厘島東南端，距首府大約30分鐘車程，350公頃土地上座落了10多家高檔酒店形成巴厘島最高級(jí)渡假區(qū)。是南巴厘三個(gè)最重要的旅游度假區(qū)，其他兩個(gè)度假區(qū)與均是著名的度假娛樂(lè)型度假區(qū)，位于附近的還是巴厘島的主要觀光區(qū)KutaSanur印度尼西亞旅游業(yè)的發(fā)展是政府產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)的結(jié)果，受政治、經(jīng)濟(jì)因素制約印度尼西亞位于亞洲東南部，是由由17508個(gè)大小島嶼組成的島國(guó)。陸地面積

1,904,443平方公里，海岸線長(zhǎng)3.5萬(wàn)公里，為世界第4人口大國(guó)。印尼有100多個(gè)民族，各族語(yǔ)言200多種，通用印尼語(yǔ)。87.2％的人口信奉伊斯蘭教，其他宗教還包括基督教新教，天主教，印度教、佛教和原始拜物。巴厘島居民主要信奉印度教。印尼旅游業(yè)起步于20世紀(jì)60年代末70年代初，其發(fā)展歷程可分為三個(gè)階段。1969~1982年起步與穩(wěn)步發(fā)展1983~1996年快速發(fā)展1997年至今曲折發(fā)展1969年國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建成使得巴厘島的可達(dá)性大大提高。1970年印尼政府決定通過(guò)發(fā)展旅游業(yè)來(lái)增加國(guó)家外匯收入、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。巴厘島被定為旅游示范區(qū)。80年代初石油價(jià)格下跌，印尼政府大力發(fā)展旅游業(yè)以減輕對(duì)石油業(yè)的依賴。80年代中期印尼進(jìn)一步開放航權(quán)并開通直通巴厘的國(guó)際航班。1987年印尼政府放松銀行系統(tǒng)外資管制。1991年印尼旅游觀光年1998-99年亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)2001年9-11慘案2002年巴厘島爆炸案。2003年流行2004年禽流感肆虐2005年印尼海嘯1983-96年赴印尼的外國(guó)游客從64.4萬(wàn)人增加到503.4萬(wàn)人，年增53%。1987-88年印尼重大項(xiàng)目投資額由17美元增加到340美元。1969-94年間88%的外資投入通訊與旅游部門。重大事件旅游市場(chǎng)狀況的開發(fā)是國(guó)際組織、政府、國(guó)有企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的結(jié)晶1970年聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署，世界銀行印尼政府三方合作制定巴厘島旅游規(guī)劃。1971年，規(guī)劃最終由法國(guó)咨詢公司完成，規(guī)劃集中建立一個(gè)國(guó)際級(jí)的綜合度假區(qū)。為完成國(guó)際級(jí)度假區(qū)的開發(fā)，巴厘旅游開發(fā)公司()成立，為度假區(qū)做了詳細(xì)規(guī)劃。的開發(fā)始終堅(jiān)持最初的規(guī)劃原則，具體項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況有細(xì)微改動(dòng)。1973年版規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃最初就考慮了臨近的地區(qū)的影響，并將其納入規(guī)劃之中。規(guī)劃保留并重建了臨近的和兩個(gè)村莊為度假區(qū)增談了巴厘傳統(tǒng)文化因素。度假區(qū)與村莊既相對(duì)獨(dú)立又可共享市政配套。規(guī)劃中存在大量空地和保留用地，為今后發(fā)展留有彈性。酒店享有的一線海景，二線用地主要由配套用地、村莊和社區(qū)用地組成，規(guī)劃有：康娛中心、會(huì)議中心、苗圃、交通站點(diǎn)。規(guī)劃中的度假區(qū)具有便捷的內(nèi)外部交通系統(tǒng)，可快捷的去往機(jī)場(chǎng)和其他旅游景點(diǎn)，度假區(qū)內(nèi)還設(shè)有區(qū)內(nèi)的巡回巴士。原有村莊及商業(yè)用地配套設(shè)施用地酒店用地娛樂(lè)、休閑核心用地社區(qū)用地公園用地NusaDua規(guī)劃范圍資料來(lái)源：WorldTourismOrganization的開發(fā)是印尼旅游業(yè)發(fā)展的窗口，同時(shí)受印尼旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r影響初期發(fā)展緩慢，主要是因?yàn)槭艿疆?dāng)時(shí)印尼旅游業(yè)發(fā)展水平和航空政策的限制。的開發(fā)以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人力儲(chǔ)備為起點(diǎn)，通過(guò)酒店啟動(dòng)度假區(qū)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)高端商業(yè)、娛樂(lè)項(xiàng)目，進(jìn)而進(jìn)行適度地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。開發(fā)始終圍繞高端綜合性度假區(qū)的主題，項(xiàng)目全部集中在高檔酒店、度假村及相關(guān)配套的開發(fā)，保障了度假村內(nèi)悠閑、高雅的氛圍。的開發(fā)與印尼旅游業(yè)的發(fā)展密不可分，是印尼旅游業(yè)發(fā)展的縮影。1970's1974建立苗圃，引入水電設(shè)施。1976辦公用地動(dòng)工。1978酒店旅游管理學(xué)校開學(xué)，首期120名學(xué)員。1980's1981成為度假區(qū)第一個(gè)投資者。1981海灘酒店開始動(dòng)工,1983年完工。1983開始動(dòng)工。1987開業(yè).1989其他7項(xiàng)物業(yè)開始動(dòng)工。1990's1991巴厘希爾頓酒店，巴厘高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，度假會(huì)議中心，,和喜來(lái)登湖景酒店建成。1992購(gòu)物中心建成。1996公寓完工。1998酒店完工。2000's2006

20062006高爾夫酒店20062006.1988年修正后的規(guī)劃為描繪出一個(gè)完整的世界級(jí)度假區(qū)藍(lán)圖一線海景，酒店用地1度假區(qū)中心區(qū)，包括會(huì)議中心，商務(wù)公園，商場(chǎng)，商業(yè)小鎮(zhèn)等。211552334678910高爾夫社區(qū)，包括高爾夫和高爾夫物業(yè)：別墅、會(huì)所等3漁業(yè)發(fā)展用地，包括捕魚場(chǎng)和捕蝦場(chǎng)4兩個(gè)村莊改造，以及村遠(yuǎn)期旅宿設(shè)施發(fā)展用地5漁業(yè)加工和海上娛樂(lè)用地6高爾夫湖景別墅和人工湖可能發(fā)展用地7擴(kuò)展用地：發(fā)展低密度旅游住宿產(chǎn)業(yè)8緩沖地帶：發(fā)展私家花園別墅和海上娛樂(lè)業(yè)9碼頭、瀉湖景觀公園8度假區(qū)開發(fā)嚴(yán)格遵守了前兩版的規(guī)劃意見(jiàn)當(dāng)期的用地現(xiàn)狀與規(guī)劃設(shè)想基本一致11234455687一線海景酒店1酒店娛樂(lè)綜合體2海上娛樂(lè)區(qū)3原有村鎮(zhèn)范圍4高爾夫球場(chǎng)及物業(yè)5高爾夫練習(xí)場(chǎng)6景觀公園7餐館聚集地警察局商業(yè)聚集地醫(yī)院劇院寺院巴厘國(guó)際會(huì)議中心度假區(qū)大門核心商業(yè)區(qū)8高爾夫球場(chǎng)是二線用地的重要組成部分擁有18洞高爾夫球場(chǎng)的巴厘高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部是地區(qū)的亮點(diǎn)之一，球場(chǎng)曾被財(cái)富雜志評(píng)為亞洲最好的五塊球場(chǎng)之一。高爾夫球場(chǎng)也是二線用地的重要景觀，是高爾夫別墅價(jià)值的重要載體。高爾夫球運(yùn)動(dòng)是度假區(qū)最受歡迎的陸上運(yùn)動(dòng)，是海灘之外的重要吸引點(diǎn)完善的俱樂(lè)部會(huì)所是高爾夫社區(qū)和整個(gè)度假區(qū)的重要配套。在巴厘，在，別墅不再僅僅是寓所,它是巴厘名產(chǎn)，是富人們的行宮在巴厘，別墅不僅僅是豪華居所，它已經(jīng)成為巴厘的名產(chǎn)之一，是全世界富人們的島上行宮。附近的二線別墅一般具有較為獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)如：半島海上娛樂(lè)區(qū)旁的運(yùn)動(dòng)主題別墅區(qū)：巴厘村，高爾夫景觀別墅：和，擁有山坡海景的。沒(méi)有一線海景的資源，別墅更加依靠的是寧?kù)o、私密的個(gè)人空間，優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境和周到、細(xì)致的管家式服務(wù)。別墅規(guī)模大多控制在3-6棟左右。的別墅大部分為私人所有，交由物業(yè)管理公司打理，也有部分別墅作為高級(jí)賓館使用。2人間3人間4人間$400~800$500~1100$500~1600私人別墅旺季出租價(jià)格二線用地別墅目前售價(jià)已達(dá)每平米7000美元左右商業(yè)、社區(qū)配套是對(duì)一線酒店的完善和補(bǔ)充，也是巴厘文化的載體精品店、免稅商場(chǎng)、高檔餐館完善了的社區(qū)功能，為度假區(qū)增加新亮點(diǎn)。位于商業(yè)中心區(qū)的擁有20多家餐館和100余家特色商店，是巴厘島最大的商業(yè)中心。藝術(shù)市場(chǎng)、露天劇院在是巴厘文化的重要載體，無(wú)論是做工精湛的手工藝品還是神秘的宗教儀式和民族表演都使人們?cè)诙燃俚耐瑫r(shí)能夠親身體驗(yàn)獨(dú)特的巴厘文化。醫(yī)院、超級(jí)市場(chǎng)、警局等社區(qū)配套是度假區(qū)重要的功能補(bǔ)充，使游客既遠(yuǎn)離城市的喧囂又能享受現(xiàn)代生活中的種種便利。今天吸引人們的是其獨(dú)特的巴厘文化，海灘是其中重要元素但遠(yuǎn)不是唯一豐富的歷史和宗教文化是巴厘在海灘之外的最大財(cái)富，傳統(tǒng)的印度教風(fēng)情、神秘的宗教儀式、獨(dú)特的古代建筑讓游客產(chǎn)生時(shí)空交錯(cuò)的幻覺(jué)。豐富的水上娛樂(lè)項(xiàng)目滿足了游客度假之中娛樂(lè)放松的需求。巴厘獨(dú)特的生態(tài)系統(tǒng)和自然景觀都是游客流連忘返之處:熱帶雨林、火山甚至是村莊附近的梯田都是巴厘文化的重要元素。規(guī)劃之初，就注重與其他景點(diǎn)的聯(lián)系。便捷的外部交通使巴厘島的所有景點(diǎn)都成為度假區(qū)的有益補(bǔ)充。今天的巴厘是一個(gè)文化符號(hào)：海灘讓世界知道巴厘，來(lái)到，豐富多彩的巴厘風(fēng)情則讓游客遠(yuǎn)離海灘，流連其中。今天吸引人們的是其獨(dú)特的巴厘文化，海灘是其中重要元素但遠(yuǎn)不是唯一名稱特征地點(diǎn)傳統(tǒng)風(fēng)俗體驗(yàn)巴厘新年，全天無(wú)任何活動(dòng)和娛樂(lè)，全天無(wú)火巴厘全島的前一夜，舉行驅(qū)除怪獸的游行儀式。巴厘全島節(jié)每年9月1日，活動(dòng)包括沙灘足球、藝術(shù)品展覽、手工藝品市場(chǎng)和飲食節(jié)等。主要是為了維護(hù)作為國(guó)際性度假中心的形象和氛圍。

印度教文化印度教文化主要體現(xiàn)在其儀式()、哲學(xué)()和精神修煉()上，在游客可以欣賞、體驗(yàn)到到很多印度教獨(dú)有的宗教儀式。露天劇院村莊旅游體驗(yàn)傳統(tǒng)巴厘文化與習(xí)俗。臨近村落主題活動(dòng)水上娛樂(lè)項(xiàng)目包括潛水、出海、漂流、沖浪、帆船等各種水上運(yùn)動(dòng)。遠(yuǎn)足結(jié)伴騎車體驗(yàn)巴厘島優(yōu)美的自然與田園風(fēng)光。臨近區(qū)域巴厘婚禮國(guó)際婚禮公司可為新婚客人舉辦具有濃郁巴厘特色的婚禮。

高爾夫位于的高爾夫球場(chǎng)是亞洲最好的五個(gè)球場(chǎng)之一。

網(wǎng)球巴厘國(guó)際草地網(wǎng)球俱樂(lè)部

觀光旅游利用周邊地區(qū)現(xiàn)有資源滿足部分游客的觀光需求周邊地區(qū)購(gòu)物高檔免稅商場(chǎng)和風(fēng)格獨(dú)特的藝術(shù)品市場(chǎng)激發(fā)、滿足游客購(gòu)物需求。探險(xiǎn)之旅獨(dú)特的氣候地理?xiàng)l件使巴厘島擁有眾多特有的動(dòng)植物和自然地理風(fēng)光。島上內(nèi)陸海灘之外的部分度假娛樂(lè)項(xiàng)目保持相對(duì)獨(dú)立性打造了高檔、純凈的氛圍，整合周邊資源構(gòu)筑了度假區(qū)的多重吸引力純凈的高檔酒店和別墅布局，顯著的度假區(qū)大門使在心理和地理上獨(dú)立并超越于周邊區(qū)域構(gòu)筑閑雅、舒適的度假氛圍。整合周邊資源，滿足游客多種需求：的水上娛樂(lè)區(qū)使既能保持寧?kù)o高雅的度假氛圍，又能讓旅客度假之外方便體驗(yàn)大海的樂(lè)趣。臨近村落的保留利用增加了的巴厘傳統(tǒng)文化氣息，使游客更為直接的體驗(yàn)巴厘島傳統(tǒng)風(fēng)情和田園風(fēng)光。臨近村落居民還為提供了人力資源、農(nóng)副產(chǎn)品、社區(qū)配套等多方面的支持。的喧鬧，的漁村，的神廟、內(nèi)陸的山村田園氣息為分擔(dān)了大量的觀光人群，也滿足了部分度假區(qū)客人觀光旅游的需要。國(guó)際的巴厘島，世界人的印度尼西亞作為世界級(jí)的旅游度假勝地，超過(guò)53%的國(guó)際旅客為度假而來(lái)。巴厘島上超過(guò)3/4的游客來(lái)自國(guó)外，在這個(gè)數(shù)字超過(guò)82%，造成這一狀況的一個(gè)可能原因是的高昂房?jī)r(jià)。在印尼40-50%的國(guó)際游客會(huì)參觀巴厘島，2004年抵達(dá)印尼的532萬(wàn)國(guó)際旅客中，有28%的目的地為島，其中貢獻(xiàn)了37.4萬(wàn)人。相比印尼與巴厘島上的其他景區(qū)，國(guó)際旅客具有比重大，停留時(shí)間長(zhǎng)，人均消費(fèi)高等特點(diǎn)。印尼巴厘島NusaDua2004年三地游客結(jié)構(gòu)對(duì)比外國(guó)游客本國(guó)游客平均數(shù)亞洲歐洲荷蘭法國(guó)新加坡2004年主要區(qū)域和國(guó)家旅客在印尼停留天數(shù)本國(guó)人印尼巴厘島NusaDua2004年三地游客單個(gè)賓館停留天數(shù)2004年外國(guó)旅客到印尼目的：亞太人民的度假天堂雖然外國(guó)游客占據(jù)絕對(duì)多數(shù)，但巴厘島的游客中仍以周邊亞太地區(qū)的游客為主，其中東南亞占外國(guó)游客總數(shù)近9%，其他亞太國(guó)家則保持在63%以上。雖