上海市辦公樓市場報告

PAGEPAGE70前言上海的辦公樓市場經(jīng)過十年來的發(fā)展，目前，已具備相當?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成板塊區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)層出不窮，目前上海辦公樓發(fā)展具一定特色和規(guī)模的辦公區(qū)，主要分布在八大板塊，即：浦東板塊、人民廣場及外灘板塊、南京西路沿線板塊、淮海路沿線板塊、長寧虹橋地區(qū)板塊、肇嘉浜路沿線板塊、長壽路以及新客站不夜城沿線板塊以及北外灘地區(qū)板塊。本報告將著重圍繞這八大板塊區(qū)域中的約170棟辦公樓，根據(jù)物業(yè)不同的營銷方式，從出售型和出租型兩個不同的緯度，來分析上海目前辦公樓市場現(xiàn)狀。宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟及政策環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟分析國民經(jīng)濟發(fā)展狀況GDP分析上海GDP指數(shù)以一個高速、平穩(wěn)的勢頭逐年遞增，連續(xù)10年保持兩位數(shù)增長。宏觀經(jīng)濟指標中最大的突破是經(jīng)濟總量。上海2003年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值超5000億元，達到5408.76億元，同比上升10.9％。經(jīng)濟總量的攀升促使居民生活水平不斷提高，本市城市居民家庭人均年可支配收入達到13250元，同比增長11.5％。固定資產(chǎn)投資完成2158.41億元，比2002年增長8.2％，增長率為近6年來最高。民間投資日趨活躍，增幅達15.9％；全年社會消費品零售總額2035.21億元，比2002年增長9.3％，汽車、通信、居住類商品以及餐飲業(yè)消費進一步擴大。作為上海國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，全面步入黃金期的房地產(chǎn)業(yè)正不斷“發(fā)力”。2003年，非典并沒有阻止申城房地產(chǎn)投資卻始終保持良好的增長勢頭，從而為今年全年上海經(jīng)濟各項指標再沖高奠定了良好基礎(chǔ)。僅今年上半年，境外房地產(chǎn)投資額與去年相比，增幅已達到37.5％，顯現(xiàn)了境外投資商對上海房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計，今年前11個月，上海完成房地產(chǎn)投資額已經(jīng)超過去年全年，達到835億元，同比增長21.6％，占到全市固定資產(chǎn)投資的37％。財政收入支出2003年上海市地方財政收支表——金額（億元）增幅財政收入2828.8728.5%增值稅170.224.4%營業(yè)稅332.3131.9%個人所得稅71.8133.8%房產(chǎn)稅22.4113.8%財政支出1102.6425.6%基本建設(shè)支出244.7432.9%科教文衛(wèi)事業(yè)196.1114.9%企業(yè)挖潛改造事業(yè)業(yè)156.7729.3%2003年上海市財政收支基本平衡，收入超出支出約3個百分點，收入增勢快速、穩(wěn)定、良好。固定資產(chǎn)投資2003年上海固定資產(chǎn)投資表——金額（億元）增幅基本建設(shè)投資927.2937.8%更新改造投資388.0115.8%房地產(chǎn)開發(fā)投資901.2436.8%第一產(chǎn)業(yè)4.1818.2%第二產(chǎn)業(yè)806.9416.4%第三產(chǎn)業(yè)1640.9910.2%國有經(jīng)濟投資811.859.3%外商及港澳臺投資資468.226.6%民間投資795.0920.1%私營企業(yè)投資362.8417.6%樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進。2003年完成城市基礎(chǔ)建設(shè)投資604.62億元，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為24.7%。市場消費水平2003年上海居民消費水平比上年上升0.1%，商品零售價格水平卻下降了1%，民間資本積聚，居住類商品資本投入高居首位。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況建筑業(yè)建筑企業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向技術(shù)密集、管理密集、資金密集相結(jié)合的方向調(diào)整，市場競爭力不斷增強，經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。2003年本市度完成施工產(chǎn)值1055.88億元，安施工勞動人數(shù)計算，人均產(chǎn)值達到15.39萬元。金融業(yè)金融業(yè)加強服務(wù)創(chuàng)新，市場規(guī)模進一步擴大。全年實現(xiàn)金融業(yè)增加值629.08億元。金融市場對外開放繼續(xù)加快，在滬經(jīng)營的外資金融機構(gòu)89家，銀行及財務(wù)機構(gòu)62家，保險機構(gòu)19家，證券機構(gòu)8家，這些公司資產(chǎn)總計達到274.29億美元，充分保證固定資產(chǎn)投資的信貸能力。商業(yè)隨著商用物業(yè)的不斷興建，上海消費市場的結(jié)構(gòu)和經(jīng)營狀態(tài)不斷得到改善，商業(yè)企業(yè)的集聚、輻射能力不斷增強，2003年國內(nèi)商業(yè)增加值395.5億元，良好的商業(yè)發(fā)展勢頭是商用物業(yè)蓬勃發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)業(yè)2003年，上海市緊緊抓住國家加大對基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施和環(huán)境保護投入的有利時機，不斷加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，相繼完成了一批重點工程項目建設(shè)，使城市基礎(chǔ)設(shè)施的總體水平進一步得到提高。全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值461.88億元，成為解放以來上海房地產(chǎn)發(fā)展速度最快的一年。上海辦公樓市場發(fā)展狀況辦公樓發(fā)展歷史史前期：49年~80年代中期，上海商品辦公樓的概念為零。當時的辦公樓都以國有（亦稱公有）為基礎(chǔ)。其時，一些大公司如需在上海設(shè)辦事機構(gòu)，只能租用高級酒店套房。起步期：80年代末，商品辦公樓開始出現(xiàn)于上海市場。其時中國正經(jīng)歷著改革開放，全國開始施行市場經(jīng)濟以取代計劃經(jīng)濟，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)品進入到商品市場。1988年8月8日，上海通過國際招標出讓了第一塊土地———虹橋26號地塊，標志辦公樓市場開始啟動。由于當時國家經(jīng)濟規(guī)模有限、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也有待重新架構(gòu)，商品辦公樓的市場供應(yīng)極為短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企業(yè)、外商和外國領(lǐng)事館），故未形成一個完整統(tǒng)一的市場。發(fā)展期：90年代初，上海商品辦公樓進入全面發(fā)展階段?？陀^上對辦公樓產(chǎn)生了“量”的需求；而第一波外資潮涌入上海，隨之將甲級辦公樓的概念帶進市場，提升了“質(zhì)”的需求。1990年，上海商城建成并推向市場，顯現(xiàn)出上海辦公樓市場全面發(fā)展的趨勢。上海商品辦公樓市場于1993~1995年達到高峰。1995年以后辦公樓指數(shù)一路下跌。1997~1999年由于亞洲金融危機的影響，辦公樓市場陷入低谷，出現(xiàn)嚴重的空置和低租金狀況。其中，1997年指數(shù)下跌147點，成為1995年中房指數(shù)出臺以來的最低點。1999年底開始，跌勢逐步趨緩，并且在2000年5月辦公樓指數(shù)同4月持平，成為5年來的首次止跌。2000~2001年，上海辦公樓市場處于不跌不漲狀態(tài)。直到2002年1月，上海辦公樓市場才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，中房指數(shù)開始從負數(shù)轉(zhuǎn)向正數(shù)，到5月份價格指數(shù)上揚8點，達到7年來的最高值。淮海路、虹橋開發(fā)區(qū)、陸家嘴等區(qū)域的甲級寫字樓逐漸呈現(xiàn)出擺脫連年低迷的頹勢。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢。2002年，上海市場出現(xiàn)三幢全出售型辦公樓，即黃浦區(qū)的銀晨數(shù)碼大廈、普陀區(qū)綠地科創(chuàng)大廈和浦東陸家嘴京銀大廈，打破了辦公樓市場長期只租不售的局面，初步啟動上海辦公樓的投資市場，也進一步推動了上海辦公樓市場的發(fā)展。2003年，上海經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴大。加上近幾年銀行利率連續(xù)下調(diào)，促使新組建公司和投資客不斷增多。許多客戶為同時滿足投資和自住兩方面的需求，變租賃為購買，或直接投資辦公樓，銷售型辦公樓越來越受投資者力捧。辦公樓租金發(fā)展上海辦公樓租金漲幅已達亞洲第一位、全球第三位。據(jù)我司了解，“世界主要辦公地區(qū)”排名榜中，上海辦公樓租金年增長率已達9.7％，增長勢頭遠勝過亞洲其他主要的城市。排在其前兩位的分別是蒙特雷的10.5％和布魯塞爾的10％。上海已成為亞洲辦公樓市場中最有活力的地區(qū)。去年ＳＡＲＳ之后，亞洲商業(yè)氛圍逐漸好轉(zhuǎn)。另外，在全球經(jīng)濟復(fù)蘇的背景下，去年下半年亞洲的辦公樓租賃需求不斷擴大。因此，目前亞洲辦公樓整體租金水平降幅明顯減緩。中國經(jīng)濟發(fā)展迅速以及進入ＷＴＯ后放寬貿(mào)易限制，吸引了大批大型跨國企業(yè)，上海成為首選之地。目前，雖然上海辦公樓租金的全球排名仍遠在香港之后，但其增速在亞洲排位第一。近兩年來，上海辦公樓供應(yīng)增長迅速，但仍跟不上本地和跨國公司對辦公樓需求的增勢。預(yù)計未來兩年內(nèi)，新的需求仍會超過新的供應(yīng)，因此空置率會降低，租金會上漲。供應(yīng)量發(fā)展趨勢各大城市辦公樓面積對比表城市寫字樓面積總量入住率香港1500萬平方米米90％紐約2500萬平方米米94％東京2900萬平方米米92％上海370萬平方米90％可見，較其他國際化大都市而言，上海辦公樓供應(yīng)量遠沒有達到國際大都市的標準水平線。隨著中國加入ＷＴＯ的行列，跨國公司將在未來幾年迅速涌入上海，上海的辦公樓市場渴望尋求新的擴張。目前上海甲級寫字樓根據(jù)地段和品質(zhì)劃分的平均售價為1800－2600美元／平方米，相比之下，香港同等規(guī)格的寫字樓均價為4000－5000美元／平方米。上海甲級寫字樓的升值余地非常大，海外客戶由此看好其市場發(fā)展前景。以現(xiàn)有的辦公樓市場供應(yīng)量，遠不能滿足經(jīng)濟高速騰飛的上海，預(yù)計3年內(nèi)上海辦公樓市場供應(yīng)量將會達到現(xiàn)在供應(yīng)量的2至3倍。行業(yè)分布狀況從甲級寫字樓的需求客戶來看，盡管全球經(jīng)濟不景氣仍然未見好轉(zhuǎn)，但這并不影響海外公司進入中國的步伐，它們?nèi)匀皇羌准墝懽謽堑闹髁π枨罂蛻?。從需求行業(yè)來看，前兩年對寫字樓市場起著生力軍作用的IT信息業(yè)和中小投資公司，近兩年經(jīng)營滑坡，陸續(xù)撤離了甲級寫字樓，而制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)成為近階段大面積寫字樓空間的主要需求客戶，外企辦事處則青睞小面積優(yōu)質(zhì)辦公空間。政策分析2003年政策回顧2003年新的房地產(chǎn)政策連連出臺，用業(yè)界的話說，2003是“地產(chǎn)新政”年。推出如此多的新政，表明從2003年甚至一直以來，房地產(chǎn)市場存在的問題是嚴重的且普遍存在的。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不平衡，房價明顯高于一般居民收入，存在大量的投機行為。而針對這一系列問題所發(fā)布的中央和地方房地產(chǎn)政策，其目標是高度一致的，即致力于形成一個長期良性發(fā)展的市場。只是處理的手段在經(jīng)過初步的市場試探之后有較大的調(diào)整，目前可以說已經(jīng)形成了一個相對完整的宏觀調(diào)控體系。金融政策加強房貸調(diào)控，降低金融風(fēng)險針對整體房地產(chǎn)市場的問題，2003年6月央行率先推出了它的房貸新政策(121文件)。作為國家核心金融機構(gòu)，央行的動作代表政府對于房地產(chǎn)市場問題的態(tài)度，但基于以前少有類似的經(jīng)驗，發(fā)布了試探性的新政策。新政推出后各界反響強烈。圍繞信貸政策的年議最為激烈。實際上，央行新政的著眼點正是商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。加之今年以來貨幣供應(yīng)量一直增長較快。信貸增長的井噴之勢，使得通貨膨脹的威脅在急劇加大。如果控制住了房地產(chǎn)信貸的增長勢頭，對化解通脹風(fēng)險必然有所幫助。121文件將嚴格控制“以小博大”的開發(fā)資金運作模式。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而很多開發(fā)商沒有形成原始積累，不可能完全使用自有資金，因而大量運用這種模式，期望通過很小的投入及很大的風(fēng)險獲得巨大的回報。121文件為降低金融風(fēng)險，明確規(guī)定了銀行貸款的條件和使用，從開發(fā)的全過程加大了對開發(fā)商自有資金投入比例的要求。這對實力較弱的小地產(chǎn)商，或自有資金不多的開發(fā)項目會有很大的影響。開發(fā)商再也不能指望樓沒封頂就能回籠資金，他們的現(xiàn)金流很可能會斷掉。同時高端住宅市場的投資性購房：將受到很大的約束。文件規(guī)定對借款人申請個人住房貸款購買第二套自住住房的，適當提高首付款比例。購買高檔商品房，別墅，商業(yè)用房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，這條規(guī)定的實質(zhì)是提高了投資的門檻。這樣導(dǎo)致開發(fā)此類住宅的開放商的建設(shè)資金來源受到制約，因而；將在一定時期內(nèi)受到抑制。而央行的期望正是借助對開發(fā)商的自有資金提出更高的要求，來抑制房地產(chǎn)投機行為。央行對于房地產(chǎn)投資信貸實施一刀切的緊縮政策之后，房地產(chǎn)界和商業(yè)銀行對房貸新政的反應(yīng)消極，央行新政推出后實施細則也遲遲不能出臺，央行房貸新政已經(jīng)逐步被意識到有所偏失。7月底溫家寶總理主持召開了國務(wù)院常務(wù)會議，聽取了建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的匯報，對當前的房貸政策做了合理的調(diào)整并進一步強調(diào)了房地產(chǎn)市場整體發(fā)展方向。會議要求重點做好以下工作：一是完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品住房建設(shè)；二是改革住房制度，健全市場體系；三是發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)；四是改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)。五是加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。會議在肯定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位的同時，顯示在房地產(chǎn)市場日益市場化的同時，政府對于貸款等多項調(diào)控的力度空前強大而且目的明確，政府的決策作用依然是決定其發(fā)展甚至存亡的力量。增強對中低收入階層的購房支持“以人為本”作為本屆政府的執(zhí)政思路，在房地產(chǎn)政策上有具體的體現(xiàn)。落實的主要方式是：將大量增加經(jīng)濟適用房的建設(shè)。顯然，這將導(dǎo)致政府批租土地的收入有所減少。不過值得注意的是，目前許多地方財政對土地批租的依賴性相當高，有些甚至達到了60％以上，調(diào)整有相當難度。所以，這一政策的推行可能會有較強的地方性。某些地方(主要是大城市)的經(jīng)濟適用房會建設(shè)的較多，而另外一些地方會比較少。121號文件有明確的表述：重點支持中低收入家庭購買住房的需要，應(yīng)進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的收益群體o121號文和18號文兩份文件同時還提出：增加普通商品房供應(yīng)，提高其在市場供應(yīng)中的比例，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)o18號文更加明確了其概念，同時明確了經(jīng)濟適用房的政策邊界。18號文還明確建立起了一個比較完整的市場化的住房供應(yīng)體系，即滿足10％消費者的高檔房，適合70—80％居民的普通商品房，15-20％的經(jīng)濟適用房，然后是貧困家庭的廉租房。兩份文件均強調(diào)控制高檔房開發(fā)建設(shè)，18號文在操作上更加具體，區(qū)分了市場的責(zé)任和政府的責(zé)任，從有效需求出發(fā)，使消費層次更清晰、科學(xué)。在滿足中低收入住房要求方面，政府承擔了更多責(zé)任，通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房的建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。土地政策溫總理的講話精神顯示，中央對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，已從重點控制貸，轉(zhuǎn)向了重點控制土地供應(yīng)。這個轉(zhuǎn)變顯示了國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段趨向成熟，對于中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將有著深遠的影響。嚴格控制新增土地供應(yīng)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)國務(wù)院日前發(fā)出的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，即45號文件，把嚴格控制土地供應(yīng)總量作為規(guī)范土地市場的基本前提。在此前提下，市場才能充分實現(xiàn)土地的價值，提高土地利用效率。各級政府必須嚴格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。對于土地的利用要集中在存量用地的調(diào)整和改造上來，這樣才能優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。文中還強調(diào)要堅持土地集中管理，確保統(tǒng)一供應(yīng)。各地不能以工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類名目設(shè)立園、區(qū)，經(jīng)批準設(shè)立的市轄區(qū)工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園、區(qū)的土地必須納入所在城市用地統(tǒng)一督理、統(tǒng)一供應(yīng)。同時，試行收購儲備制度以增強政府對土地市場的調(diào)控能力，對此金融機構(gòu)要依法提供信貸支持。稍后國土資源部出臺的關(guān)于土地供應(yīng)管理的通知，就全面貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文件)作出規(guī)定，嚴格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。18號文在支持國務(wù)院控制土地供應(yīng)總量的同時，將焦點集中在高檔商品房特別是目前開發(fā)量比較大的別墅用地上，無疑深化了45號文的內(nèi)容，把總量的控制轉(zhuǎn)為改善供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上。強化招標、拍賣、掛牌的出讓方式，嚴格管理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓45號文強調(diào)土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。土地使用權(quán)交易要在有形土地市場公開進行，并依法辦理土地登記。土地行政主管部門要加強對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發(fā)放土地使用證，未達到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當依法辦理抵押登記。國土資源部日前公布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(第21號令)并于2003年8月1日起施行，該文規(guī)定協(xié)議出讓土地不得低于最低價。根據(jù)21號文，出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。18號文同時也強調(diào)了土地供應(yīng)的集中管理。各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，除按規(guī)定可以劃撥外，一律實行招標拍賣掛牌出讓，并嚴禁下放土地審批權(quán)。中央對房地產(chǎn)政策做出的這翻調(diào)整基于三個原因：一是土地為國有資產(chǎn)，其供應(yīng)相對貸款更易掌控。二是土地是各類房地產(chǎn)開發(fā)的根本，抓住了土地這一環(huán)，可以獲得較高的調(diào)控效率。三是政府可以方便的在批租土地的同時對房產(chǎn)開發(fā)項目有很好的良性導(dǎo)向。例如上海今年出現(xiàn)的經(jīng)濟適用房開發(fā)熱潮，就是土地供應(yīng)政策導(dǎo)向的結(jié)果。政府對于統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌安排的強調(diào)，將會對市場有較強的政策約束，近幾年以“經(jīng)營城市”為名一哄而上搞開發(fā)的情形將大大收斂。商品房交易標準化面積測算規(guī)則修訂4月起，市房地局開始實施修訂后的《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》。新《規(guī)則》提出了“兩個統(tǒng)一，一個增加”，先前各類有關(guān)建筑面積計算的規(guī)定如今歸納為一個文件，統(tǒng)一了共有建筑面積的分攤處理辦法，增加了判別房屋建筑面積計算的基本原則。新《規(guī)則》首先對共有建筑面積和公用建筑面積兩個概念作了區(qū)分，在此基礎(chǔ)上，新《規(guī)則》明確了共用建筑面積分攤的一般規(guī)則及房屋面積的具體計算辦法，著重解決了垂直通道的分攤問題。房地產(chǎn)登記四統(tǒng)一5月1日起，本市實現(xiàn)房地產(chǎn)交易登記模式統(tǒng)一，審核發(fā)證流程統(tǒng)一，操作技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一，人員上崗要求統(tǒng)一，以此適應(yīng)修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》實施。操作技術(shù)規(guī)范的統(tǒng)一，是其他三個統(tǒng)一的基礎(chǔ)。市房地局配合制訂了適用全市各區(qū)縣房地產(chǎn)登記處的登記技術(shù)規(guī)范，該規(guī)范根據(jù)修訂后的登記條例，規(guī)定了統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易登記模式、市民提交材料的目錄及內(nèi)容、審核發(fā)證的操作流程等。新版買賣合同啟用7月，2003版房地產(chǎn)買賣合同示范文本啟用。房地局下發(fā)的《關(guān)于推行上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本(2003)版的通知》明確規(guī)定，二手房買賣當事人可使用2003版文本，也可參照2003版文本自行制定合同。自制合同應(yīng)具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第“條規(guī)定的內(nèi)容，即對房屋情況、付款、交付等問題必須約定清楚。房地產(chǎn)買賣合同凡含有格式條款，應(yīng)當符合《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定，并在合同訂立之前向工商行政管理局備案。物業(yè)與中介管理整頓規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀1月，市房地局發(fā)出《關(guān)于禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)從業(yè)人員利用職業(yè)便利從事房屋轉(zhuǎn)讓活動的通知》，規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)紀活動中不能賺取差價，對違者不準予年檢備案。該通知還明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)及其從業(yè)人員在接受客戶委托購買或出售房屋時，不得有下列三種行為：1．以房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)或者其從業(yè)人員的名義，購買客戶委托交易的房地產(chǎn)；2.利用多份買賣或委托合同”搭橋”的辦法，賺取差價；3．與一方委托人串通，利用承攬經(jīng)紀業(yè)務(wù)的便利，從而損害另一方委托人利益?！段飿I(yè)管理條例》出臺5月28日，國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過了《物業(yè)管理條例》，并于6月8日公布。根據(jù)《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，建設(shè)部制定了《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程指導(dǎo)意見》，并會同或配合有關(guān)部門制定《住房維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理收費管理辦法》，建立健全物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度，制訂《物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》等示范文本。附件：2003年度主要房地產(chǎn)政策回顧《央行通知：要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》《建設(shè)部辦公廳關(guān)于在上海等13個城市試運行城市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)的通知》《建設(shè)部關(guān)于公布2003年度甲級城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)評定結(jié)果的公告》《建設(shè)部關(guān)于加強建筑意外傷害保險工作的指導(dǎo)意見》《國土資源部關(guān)于開展國土資源科學(xué)技術(shù)獎勵的通知》《國土資源部辦公廳關(guān)于進一步治理整頓土地市場秩序情況的通報》《關(guān)于外商投資企業(yè)辦理城市規(guī)劃服務(wù)資格證書有關(guān)事項的通知》《建設(shè)部關(guān)于做好第一批物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)資質(zhì)復(fù)審工作的通知》《建設(shè)部關(guān)于做好建筑空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)預(yù)防非典型肺炎工作的緊急通知》《國家投資土地開發(fā)整理項目實施管理暫行辦法》《建設(shè)部、財政部、中國人民銀行關(guān)于住房公積金管理中心職責(zé)和內(nèi)部授權(quán)管理的指導(dǎo)意見》《建設(shè)部辦公廳關(guān)于立即組織開展建設(shè)系統(tǒng)安全生產(chǎn)大檢查的緊急通知》《建設(shè)部關(guān)于2003年度對城市園林綠化一級企業(yè)進行資質(zhì)年檢的通知》《建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展國家重點風(fēng)景名勝區(qū)綜合整治工作的通知》《建設(shè)部關(guān)于對2003年評定一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加快建立和完善房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的通知》《關(guān)于禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)從業(yè)人員利用職業(yè)便利從事房屋轉(zhuǎn)讓活動的通知》《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知》2004年新政策對辦公樓市場走勢的影響相對于2003年度的一系列宏觀政策，今年上半年出臺的政策更多的是針對不合理現(xiàn)象的具體細則。政策對辦公樓市場的直接間接影響進行利好、利空兩方面分析。利好方面：期房限轉(zhuǎn)限制商品住房期房轉(zhuǎn)讓政策于今年4月26日開始實行，并將在今年5月31日全部完成。應(yīng)該說明的是該條例限制的是未獲得產(chǎn)權(quán)證的商品住房，而非居住商品房如辦公用房、商鋪等不在此列。限制商品住房期房轉(zhuǎn)讓政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的重新整合。首先受益的是二手房市場。但數(shù)據(jù)表明，今年四月份上海市的二手房成交價格漲幅為1.1％，漲幅趨于放緩。原因有兩點：1.市中心二手房品質(zhì)普遍較低，而目前單價已偏高；2.近段時間市中心區(qū)域動遷進度放緩，二手房需求量銳減。二手房及期房都缺乏投資價值，市場流動中的投資資金將另尋出口，非居住類產(chǎn)品如辦公樓、商鋪已成為目前房產(chǎn)市場較佳的投資對象。網(wǎng)上備案商品房預(yù)售和銷售合同網(wǎng)上備案登記制度已于近日開始實施。該政策的發(fā)布，若能切實執(zhí)行，將對上海市房產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生下列積極影響。透明化：樓盤信息向購房者的透明；政務(wù)信息向企業(yè)的透明。電子化：全市信息聯(lián)網(wǎng)，即使公示，無紙化操作。每一套商品房使用五種顏色標明其交易狀況。規(guī)范市場，確立房產(chǎn)交易中心平臺的權(quán)威地位。但目前處于試運行階段的網(wǎng)上備案制度卻存在明顯的漏洞，監(jiān)督機制不嚴密，資料更新速度滯后等，都使該政策未起到預(yù)期的作用。中行方面表示，在房地產(chǎn)貸款方面，將重點支持中等收入以上家庭購買自用住房，適當支持購買高檔住房、經(jīng)濟適用房的客戶和個人商鋪按揭貸款。但是對高檔別墅貸款及投資用住房貸款都將進行嚴控。普通商品房預(yù)售條件放寬到完成25％工程量即可預(yù)售的標準。利空方面：進入2004年以來，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱勢頭，特別是固定資產(chǎn)投資和貨幣信貸增長過快。通貨膨脹加速。政府為實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸，發(fā)布了121號文件和提高銀行儲備金率等銀根緊縮政策。可以預(yù)見，未來在相對較長的一段時間內(nèi)，政府將推出一系列政策以應(yīng)對目前的情況，中國的投資市場也將從波峰慢慢下傾。商鋪及辦公樓禁止非物理形態(tài)分割政策的實行，加大了此類物業(yè)的銷售難度。在營銷者紛紛尋找對策的同時，相應(yīng)的增加了一部分土建成本、繁化了銷售手續(xù)。近日國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）將由目前的20％及以上提高到35％及以上。傳言央行會升息，但周小川在“2004年北京國際金融論壇”否定最近加息的可能。傳言并非空穴來風(fēng)，從去年年底起，央行就一直面臨巨大的加息壓力，但到現(xiàn)在仍堅持著，表明央行并不想為了一個老鼠壞了一鍋湯。為調(diào)控房產(chǎn)市場過熱的勢頭，相關(guān)部門必然還將出臺政策以應(yīng)對瞬息萬變的局面。目前新的租賃稅費政策規(guī)定，租賃稅費從租金總收入的5%提高到了33.5%，包括16%的個人所得稅、12%的房產(chǎn)稅和5.5%的營業(yè)及附加稅，相比住宅租賃稅費(5%)差距明顯，而公司的租賃稅收是17.5%。上海辦公樓市場分析上海出租型辦公樓物業(yè)市場分析區(qū)域分布特征描述目前滬上出租型寫字樓以甲級物業(yè)居多，區(qū)域分布特征明顯。主要集中在傳統(tǒng)意義上的五大辦公板塊，即：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、南京西路、人民廣場外灘、淮海路太平橋以及長寧虹橋板塊。這五大板塊擁有良好的整體規(guī)劃、繁榮的商業(yè)、便捷的交通等等，這些有利因素該區(qū)域辦公樓的飛速發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。另外據(jù)有效跡象表明，隨著滬上辦公樓市場的日益升溫，上述的五大辦公板塊已經(jīng)逐漸趨于飽和狀態(tài)，因此其他新型出租型辦公樓板塊悄然而生。區(qū)域分布已經(jīng)呈現(xiàn)出從中心板塊向四周發(fā)散的的趨勢。傳統(tǒng)五大板塊構(gòu)筑出租型辦公樓新高地陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、南京西路、人民廣場、淮海路太平橋以及長寧虹橋五大板塊，已構(gòu)筑起代表上海出租型寫字樓最高水準的新高地。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隨著浦東的不斷開發(fā)而日見成熟。隨著區(qū)域位置和樓宇品質(zhì)的差異性，又可分為小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、新上海商業(yè)城、九六廣場、竹園商貿(mào)中心四個小板塊。其中小陸家嘴板塊樓宇品質(zhì)最高，出租型辦公樓比例最大。這四個小板塊相輔相成，共同推進整個陸家嘴辦公樓市場的發(fā)展。南京西路寫字樓是全市各商務(wù)區(qū)中行業(yè)集中度最高的寫字樓群，入駐客戶主要以IT行業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主。借IT行業(yè)有巨大的派生需求，專業(yè)服務(wù)業(yè)（會計師、律師、咨詢等行業(yè)）又有廣泛的延展空間，從而又有效保證了靜安南京路商務(wù)寫字樓有高等級、穩(wěn)定的客戶群體。人民廣場地區(qū)自今年起也進入供需排行榜前三名的位置。來福士廣場等甲級出租型辦公樓的面世，為人民廣場地區(qū)近三年來略顯沉寂的寫字樓市場添入動力。今年三季度，全市寫字樓數(shù)筆4000平方米以上的大面積交易都出現(xiàn)在人民廣場地區(qū)。此外，淮海路、太平橋地帶原先就集中了為數(shù)不少的高檔辦公樓，隨著國際企業(yè)家大廈、世紀商貿(mào)廣場等高品質(zhì)出租型寫字樓的落成，使其顯得異常的意氣風(fēng)發(fā)。三大出租型辦公樓新板塊初露端倪上海出租型辦公樓供不應(yīng)求，為一些區(qū)域副中心地段的出租型辦公樓市場發(fā)展帶來了契機。長壽路、北外灘和五角場作為本市西、東、北部三個新板塊，掀起了頭蓋。目前長壽路兩側(cè)的出租型辦公樓多屬中檔，但沿線的舊廠房翻新余地很大，有望帶來出租型辦公樓環(huán)境升級的新一輪契機。在浦江兩岸整體規(guī)劃中，北外灘地區(qū)以國際客運中心為地標的規(guī)劃，將形成物流總部聚集地。北外灘藉此有望成為以物流管理、商賈往來為主題的高級出租型辦公樓區(qū)域。五角場則憑借建設(shè)中的萬達商業(yè)廣場和華聯(lián)又一城這兩座超級商業(yè)航母，成為東北部的商務(wù)重鎮(zhèn)。五角場周邊的出租型辦公樓將成為高科技研發(fā)企業(yè)、都市工業(yè)和海歸派創(chuàng)業(yè)基地的聚集地。目前市場行情闡述需求量、供應(yīng)量、空置率和租金四大指標分析供應(yīng)相對不足去年全市出租型辦辦公樓新增供供應(yīng)量約為31萬平方米，相相對于2002年33.5萬平方米的的供應(yīng)水平，略略有下降。全全年主要有來來福士廣場、震震旦國際大樓樓、徐匯苑大大廈等完工交交付，租賃交交易基本已接接近尾聲。今今年，全市也也只有兩幢甲甲級辦公樓落落成，即世紀紀商貿(mào)廣場和和企業(yè)天地。它它們的交付，將將今年甲級出出租型辦公樓樓新增供應(yīng)量量鎖定在十六六萬平方米左左右。預(yù)計，按按目前租賃態(tài)態(tài)勢估算，這這個供應(yīng)量只只能勉強滿足足今年的需求求量。需求被動放緩數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目目前上海出租租型辦公樓的交易量較之之前兩年有所所降低。去年年上海甲級出出租型辦公樓樓的年度吸納納量為35萬平方米，而而2002年這個量為40萬平方米。造造成甲級出租租型辦公樓交交易量下降的的主要原因，是是新增供應(yīng)量量跟不上需求求增速，從而而造成交易的的被動放緩?？罩美^續(xù)下降由于新需求量高于于新供應(yīng)量，出租型辦公樓市場的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。目前，浦西平均空置率由13.8％下跌至10.8％，浦東空置率由17.0％下跌至16.6％。寫字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。由于現(xiàn)存供應(yīng)量有限，浦東吸納量相對較??；浦西辦公樓持續(xù)被市場吸納，但同時新增供應(yīng)量較小，因此空置率下跌明顯。租金穩(wěn)步上揚2003年起，上上海出租型甲級辦辦公樓的現(xiàn)房房供應(yīng)開始出出現(xiàn)缺口。2004年－2006年的年新供供應(yīng)量更將低低于平均年吸吸納量的40萬平方米，這這導(dǎo)致甲級辦辦公樓出租率率平均高達95％以上，租租金隨之猛漲漲。目前上海海辦公樓的平平均租金在0.56美金/平方米/天。至去年年年底，浦西西平均租金上上漲1.2％，浦東則則上漲了1.8％。半拉子子工程改建而而來的辦公樓樓成為近一年年來市場供應(yīng)應(yīng)大熱品種，彌彌補了甲級辦辦公樓以外的的市場空缺點點，租金水平平同樣呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上揚的局局面。近一年年來上海辦公公樓租金漲潮潮，是自1999年底租金見見底回升，經(jīng)經(jīng)過三年多的的略微調(diào)整后后出現(xiàn)的第二二波增長，預(yù)預(yù)計這一波增增長將穩(wěn)步持持續(xù)至2005年底。目前出租型甲級辦辦公樓期房預(yù)預(yù)租市場分析析甲級辦公樓市場客客戶與日俱增增，而新上市市面積逐年下下降，出租型型辦公樓期房房也炙手可熱熱，租戶的預(yù)預(yù)租行為日趨趨活躍。2000年初完工工的恒隆廣場場，當時的預(yù)預(yù)租率為40％，引起業(yè)業(yè)界注目；三三年后的2003年12月，來福士士廣場50％的預(yù)租率率，使業(yè)界驚驚呼甲級辦公公樓市場全面面復(fù)蘇；今年年初，企業(yè)天天地交付時預(yù)預(yù)租率也已超超過五成；目目前，要到7月才完工的的世紀商貿(mào)廣廣場進一步突突破來福士的的預(yù)租紀錄。上上海辦公樓市市場的預(yù)租行行情不斷被刷刷新。出租型甲級辦公樓樓供不應(yīng)求、租租金高漲，是是造成預(yù)租行行為活躍的兩兩大原因。2003年起，上海海出租型甲級辦辦公樓的現(xiàn)房房供應(yīng)開始出出現(xiàn)缺口。2004年－2006年的年新供供應(yīng)量更將低低于平均年吸吸納量的40萬平方米，這這導(dǎo)致甲級辦辦公樓出租率率平均高達95％以上，租租金隨之猛漲漲。恒隆廣場場租金1.05美元/平方米/天，企業(yè)天天地更高達1.30美元/平方米/天。種種跡跡象表明，上上海的甲級辦公樓租租金正一步步步接近1995年的歷史最最高紀錄2.13美元/平方米/天。租戶選擇范圍有限限，使租戶不不得不將考慮慮將租房范圍圍從現(xiàn)房擴大大到期房。陳陳立民分析，從從以往情形來來看，預(yù)租并并不是辦公樓樓租賃的常見見做法。按慣慣例，辦公樓樓租賃期滿前前3個月，租戶戶必須告知業(yè)業(yè)主去留，以以便業(yè)主安排排后續(xù)租務(wù)。由由于在建辦公公樓常常會因因工程延期而而耽誤交房時時間，若新辦辦公樓不能準準時交付，則則原租戶便陷陷入“前不著村，后后不著店”的尷尬局面面。因此，預(yù)預(yù)租行為對租租戶來說具有有一定風(fēng)險，租租戶多傾向于于選擇現(xiàn)房。目目前，甲級辦辦公樓市場空空置現(xiàn)房選擇擇余地較小，迫迫使租戶進入入預(yù)租市場，預(yù)預(yù)訂辦公樓“期房蛋糕”。市場總結(jié)隨著上海經(jīng)濟的飛飛速發(fā)展，辦辦公樓市場日日見火爆，尤尤其是出租型型辦公樓市場場。目前傳統(tǒng)統(tǒng)五大辦公板板塊已逐漸趨趨于飽和，有有中心城區(qū)向向周邊發(fā)散的的跡象。近兩年，甲級出租租型辦公樓物物業(yè)呈現(xiàn)出供供需兩旺，空空置下降，租租金穩(wěn)步上升升的良好狀態(tài)態(tài)。今年起至2005年，每年的的甲級寫字樓樓供應(yīng)量約為為30萬平方米，而而需求量卻略略超供應(yīng)量，預(yù)預(yù)計在每年35萬平方米左左右。目前全全市辦公樓平平均租金約為為0.56$$/㎡/天。上海銷售型辦公樓樓物業(yè)市場分分析概況歷史狀況長期以來，上海辦辦公樓市場一一直是以租為為主，分析其其原因是因為為前幾年有一一階段滬上辦辦公樓市場供供應(yīng)量過大，整整體租金價格格較低，導(dǎo)致致租戶選擇租租賃以節(jié)約辦辦公成本，另另外大部分開開發(fā)商來自境境外，他們看看好中國上海海的市場發(fā)展展前景，因此此更愿意保留留其優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)，作為長期期置業(yè)投資的的產(chǎn)業(yè)，因此此大部分采取取只租不售的的策略。目前市場狀況而現(xiàn)今市場回升，大大部分甲級辦辦公樓出租率率都達到95%以上，租金金上漲，使得得租金回報率率平均保持在在8~10%左右，高高租金、穩(wěn)定定的投資回報報率使得辦公公樓銷售市場場逐漸轉(zhuǎn)好。從從目前市場來來看，浦西中中心地區(qū)和浦浦東陸家嘴地地區(qū)辦公樓售售價都有逐漸漸上升的趨勢勢。在去年最最后一季度中中，浦西與浦浦東售價分別別上升，浦東東陸家嘴金融融中心和浦西西中心地區(qū)甲甲級辦公樓之之間的差距正正在明顯縮小小，兩個市場場將走向統(tǒng)一一。一般來講，售價在在2000--2500美美元/平方米的甲甲級辦公樓，以以實際租金達達到每天美元元/平方米計算算，租金回報報率將達到88-12%。因因此，在中國國穩(wěn)定快速發(fā)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)環(huán)境下，并在高租金金回報的推動動下，一些企企業(yè)開始考慮慮變租賃為購購買，在滿足足投資和自用用兩方面的需需求下扎根上上海進行中長長期發(fā)展，從從而加大了對對于銷售型高高標準辦公樓樓的需求量。客戶來源這一部分需求量將將主要來自于于：各類大型型金融服務(wù)機機構(gòu)、以及發(fā)發(fā)展十分活躍躍的民營和私私人企業(yè)、還還有就是歸國國的“海龜”人士，這些些人士將會從從投資自用兩兩相宜的角度度考慮，或?qū)⒑Ｍ獾牡臉I(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到上海，或或在上海設(shè)立立分支機構(gòu)，從從事IT、電子、等等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)。他們的目目的是短期內(nèi)內(nèi)既可控制日日常運作成本本，在長期意意義上又可獲獲得可觀的資資產(chǎn)增值回報報。除此之外，由于近近年來股票市市場低迷，而而辦公樓市場場絲毫不用擔擔心未來的出出租問題，致致使一批投資資者轉(zhuǎn)向穩(wěn)定定且有較高回回報率的高標標準辦公樓投投資上來。銷售辦公樓市場類類型分析從目前上海辦公樓樓市場來看，銷銷售型辦公樓樓，從立項上上來看，大致致可細分為以以下二種類型型產(chǎn)品：即：：以商住立項項的商住兩用用樓和商辦性性質(zhì)的純辦公公樓。商住樓樓與純辦公樓樓最大區(qū)別就就在于它可以以商住兩用。但從辦公樓的銷售售形式上來看看，我們又可可以將它分為為：租售并舉舉辦公樓、純純銷售型辦公公樓以及帶租租約拋售的辦辦公樓，以下下，我們將通通過對這些物物業(yè)的特征分分析，讓大家家對上海銷售售型辦公樓市市場有所了解解：第一類商住兩用型型的辦公樓自2000年起，上上海辦公樓市市場開始強勁勁反彈。在這這一大行情中中，辦公樓市市場出現(xiàn)了一一種既非辦公公樓又非公寓寓樓的物業(yè)項項目，以“商務(wù)樓”概念沖擊市市場，其靈活活的“小面積辦公公空間”，以及即可可辦公，又可可居住的概念念，吸引了大大批小型企業(yè)業(yè)公司和個體體投資者。追根溯源：會發(fā)現(xiàn)“商務(wù)樓”情況確實特特殊。它一般般不一定以辦辦公樓立項，“出生證明”有的是住宅；有的下面幾層以辦公樓或商業(yè)物業(yè)立項，上面以公寓立項。由于辦公樓市場趨熱，人們發(fā)現(xiàn)，隨著律師事務(wù)所、IT、醫(yī)療器械、影視、廣告、媒介等新興行業(yè)的興起，大批小公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，需求面積以100—200平方米為主，而這個面積的房型在辦公樓市場上是的一個空缺。于是，商務(wù)樓將原定以居住為主的物業(yè)重新定位、包裝，打造成以小公司為目標客戶的樓盤。物業(yè)特點：商住兩用商務(wù)樓的的最大特點是是，它同時具具有辦公與居居住的功能，每每戶大都擁有有獨立的衛(wèi)生生間、廚房間間。并且配置置了辦公樓所所需的最基本本的硬件配套套及服務(wù)項目目，如樓宇自自控、24小時安保保、通訊設(shè)備備等。但和真真正意義上的的智能型辦公公樓相比物業(yè)業(yè)的品質(zhì)還有有一定的差距距，一般不提提供很先進的的配套及智能能化系統(tǒng)，如如：中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)、中央央集中供冷供供熱的供水系系統(tǒng)等等。但但一般開發(fā)商商都會預(yù)留空空調(diào)的位置，用用戶可自行購購買分體式、或或小型中央空空調(diào)設(shè)備。代表樓宇：位于九江路、浙江江中路的中福福大廈—金銀匯，毗毗鄰中華第一一街，由上海海中福房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)有限公公司全額投資資和經(jīng)營。占占地面積3,670平方米米，總建筑面面積46,000平方米米，標準層面面積為1,468.774平方米，樓宇宇層高26層，當時時的平均售價價約為12,000元/平方米左右右。剛開始的的時候，由于于內(nèi)部單元結(jié)結(jié)構(gòu)劃分以大大面積為主，一一直不為市場場所追捧，而而后他們將原原先的大面積積單元，改成成小面積單元元，并且為住住戶提供酒店店式物業(yè)管理理服務(wù)，受到到市場的青睞睞，唯一缺點點就是單層有有近20多個單元，小小業(yè)主太多，給給大廈管理帶帶來不便。還有位于寧夏路、曹曹楊路的綠地地科創(chuàng)大廈，是是一幢高299層的商住兩兩用樓宇，擁擁有5部高速電梯梯、多功能商商務(wù)會所、地地下停車場，產(chǎn)產(chǎn)品定位非常常明確，是綠綠地集團為中中小型企業(yè)打打造的專業(yè)辦辦公樓，為住住戶提供獨立立中央空調(diào)與與衛(wèi)生設(shè)施，由由于地段略偏偏，當時的平平均單價在66000-77000元/平方米，主主要吸引一些些國內(nèi)的中小小型的貿(mào)易、廣廣告、公司代代表處等公司司?？偨Y(jié)：但目前政府為了規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市市場，已經(jīng)取取消了此種類類型物業(yè)的立立項，這主要要是因為首先先，從使用年年限商來講難難以規(guī)范和統(tǒng)統(tǒng)一（住宅70年，辦公50年），其次次，就是不便便于物業(yè)的統(tǒng)統(tǒng)一管理，居居民與企業(yè)之之間常常會出出現(xiàn)不可避免免的糾紛，關(guān)關(guān)系難以協(xié)調(diào)調(diào)，再次，就就是規(guī)范方面面的，煤氣等等方面設(shè)施收收費標準不能能區(qū)分。商住兩用型物業(yè)雖雖已逐漸成為為上海房地產(chǎn)產(chǎn)的歷史，但但它的存在的的確給當時的的辦公樓銷售售市場注入新新的活力，從從一定程度上上也彌補了市市場上對小面面積辦公單元元的市場需求求。第二類商辦性質(zhì)的的純辦公樓根據(jù)調(diào)查，目前市市場上大致會會有以下三種種類型的銷售售推廣方式，即即：純銷售型、租租售并舉型、開開發(fā)商帶租約約銷售的辦公公樓，接下來來我們將一一一給于特征分分析：純銷售型辦公樓目前，市中心純銷銷售型辦公物物業(yè)并不多見見，但從整體體市場來看，與與前些年相比比供應(yīng)量已有有所加大，但但一般位于市市中心高品質(zhì)質(zhì)的甲級辦公公樓都不會出出售，也不會會采用純銷售售的推廣形式式，大部分出出售的辦公物物業(yè)一般都位位于市中心、CBD中央商務(wù)區(qū)區(qū)的邊緣地帶帶，多以次甲甲級或乙級標標準的辦公樓樓居多，但也也有部分甲級級辦公樓是采采用純銷售的的形式的，如如：海通證券券大廈（原銀銀城數(shù)碼科技技廣場）等。追根溯源：根據(jù)調(diào)查，采取純純銷售的原因因一般有以下下幾點：一是，開發(fā)商希望望提早收回投投資成本，降降低投資風(fēng)險險。二是，在中國穩(wěn)定定經(jīng)濟環(huán)境和和高租金回報報的推動下，一一些企業(yè)開始始考慮變租賃賃為購買，扎扎根上海進行行中長期發(fā)展展，從而加大大了市場的需需求力度。三是，目前銷售市市場回暖，投投資客增多。四是，純銷售物業(yè)業(yè)的地段離市市中心商圈有有一定距離，物物業(yè)升值空間間不大。五是，純銷售物業(yè)業(yè)整體樓宇規(guī)規(guī)劃低于高品品質(zhì)甲級辦公公樓。物業(yè)特點：從市場調(diào)研來看，這這些樓盤在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃都是是比較齊全的的，能為客戶戶提供比較完完善的配套設(shè)設(shè)施、智能化化設(shè)備和物業(yè)業(yè)管理，如：：中央空調(diào)系系統(tǒng)；中央消消防報警系統(tǒng)統(tǒng)；24小時保安安系統(tǒng)；有線線、寬帶、衛(wèi)衛(wèi)星通訊系統(tǒng)統(tǒng)等等。但離離市中心只租租不售的高標標準甲級辦公公樓的標準，還還有一定的距距離。代表樓宇華夏銀行大廈（原原京銀大廈）是是小陸家嘴地地區(qū)為數(shù)不多多的出售型辦辦公樓，當初初它的起賣價價是$1800//平方米，一一經(jīng)推出就受受到了市場的的追捧。其實實，京銀大廈廈是早在20001年年初初的時候就開開盤了，但一一直不為市場場所追捧，是是區(qū)內(nèi)為數(shù)不不多的租賃情情況不佳的辦辦公樓，而當當他改租為賣賣時，卻被客客戶所接受，這這在一定程度度上也說明了了當時市場對對銷售型辦公公樓的需求。因因此，在這里里雖說，它是是先租后售的的辦公樓，但但也列入存銷銷售型辦公樓樓這一類。還有目前正在銷售售的世紀凱廈廈，總體量約約4萬多方，目目前銷售單價價為1.6萬/平方米，是是開盤2004年5月開盤的，目目前已去化速速度為35%。市場反應(yīng)應(yīng)度良好。租售并舉的辦公樓樓第二種類型是，采采用租售并舉舉形式銷售的的辦公樓，目目前有相當一一部分開發(fā)商商在開盤的時時候，采用租租售并舉的營營銷方式，也也就是以租為為主，銷售為為輔的營銷形形式推入市場場，這樣做的的優(yōu)勢在于一一方面開發(fā)商商想保留一部部分或大部分分物業(yè)以等待待今后市場回回暖，樓價上上漲，可以取取得更高的投投資回報，另另一方面，通通過部分單元元出售以及租租金收入，先先回收一定的的成本，降低低其投資風(fēng)險險。從而取得得高回報，低低風(fēng)險的雙重重效應(yīng)。從另一個角度來看看，也表明了了發(fā)展商對于于辦公樓市場場的信心度。此類樓盤的推案方方式，一般從從低區(qū)開始推推售，先將樓樓層不好的，品品質(zhì)略差的出出售，然后保保留一部分或或大部分優(yōu)質(zhì)質(zhì)樓層，以作作出租之用，據(jù)據(jù)我們的了解解，銷售和租租賃的比例一一般為3：7到4：6居多。追根溯源：分析其原因主要有有以下兩點：：一是開發(fā)商考慮到到日后的大廈廈整體管理和和提升整個樓樓盤的品質(zhì)形形象，希望是是半層以上起起售，甚至整整層起售多層層相連，拒絕絕小面積購買買的投資客，而而一些大型公公司進入上海海之后往往會會選擇先租賃賃辦公樓，因因此市場上大大面積投資客客戶不多。二是開發(fā)商與投資資客之間的價價格差異，隨隨著上海國際際化大都市形形象的確立，不不少開發(fā)商對對未來辦公樓樓市場充滿信信心，并不急急于將辦公樓樓出售出去，如如沒有達到理理想的銷售價價格，寧愿不不成交等待價價格攀升。代表樓宇如東海商業(yè)中心二二期在開盤初初期出售30%給小業(yè)主，然然后保留了70%自行租售，由由于單價與同同類地區(qū)相比比較高，因此此半層以上成成交客戶不多多，目前主要要以租賃為主主。開發(fā)商帶租約銷售售的辦公樓第三類是，開發(fā)商商帶租約銷售售的辦公樓，此此類物業(yè)通過過“以租促售”的營銷手段段，即在剛開開盤的時候，以以租賃的形式式推入市場，然然后等大廈出出租率較高時時，也就是市市場成熟、人人氣聚旺時，以以帶租約的形形式銷售物業(yè)業(yè)。代表樓宇位于浦東的勝康斯斯米克大廈，剛剛推出的時候候，以只租不不售的形式進進入市場，等等到市場回暖暖，人氣鼎沸沸的時候，也也就是大樓的的入住率達到到80%左右時時，以$1400/平方米左右右的價格出售售。還有位于虹橋地區(qū)區(qū)的甲級辦公公樓遠東國際際大廈也曾推推出帶租約銷銷售，由于其其整體品質(zhì)較較高，以當初初2700美元/平方米的高高單價，仍然然取得了良好好的銷售業(yè)績績。另外，前段時間推推出的新天國國際，剛開盤盤的時候也是是只租不售的的，但當出租租率達到90%以后，以1.3~11.4的均價出售售，一經(jīng)推出出市場反響良良好，而且70%的客戶是來來自原先的租租客，30%則為投資客客。總結(jié)銷售帶租約的辦公公樓對于投資資客來說是非非常吸引人的的，因此開發(fā)發(fā)商在銷售上上也會嘗試“以租促售”的策略，即即先以出租形形式介入市場場，然后將帶帶租約的單元元售出，但從從目前市場來來看，此種物物業(yè)并不多，但但隨著市場的的發(fā)展，此種種類型的營銷銷形式，將會會被越來越多多的開發(fā)商所所運用。銷售型辦公樓投資資客分析隨著外資的涌入，辦辦公樓投資成成為一種潮流流，根據(jù)目前前市場狀況分分析，投資客客在選擇辦公公樓時的特點點如下：規(guī)劃地段是投資客選擇擇辦公樓時最最重要的因素素之一，目前前上海的浦東東陸家嘴及周周邊地區(qū)、浦浦西的盧灣、靜靜安、黃浦、北北外灘地區(qū)都都是辦公樓投投資的熱點區(qū)區(qū)域。其次樓宇整體規(guī)劃劃、配套設(shè)施施是否完善也也直接影響到到租金高低以以及投資回報報率。另外已入駐企業(yè)的的知名度高低低、入駐率的的高低、所從從事行業(yè)是否否相似，也是是投資客選擇擇辦公樓考慮慮因素。大多數(shù)投資客會選選擇高標準（甲甲級）辦公樓樓作為投資對對象。因為相相同區(qū)域內(nèi)的的甲級、乙級級辦公樓的土土地成本差不不多，只是在在整體規(guī)劃及及產(chǎn)品配套上上的品質(zhì)差異異，因此，在在售價上相差差不會太懸殊殊。而且從目目前租賃市場場上來看，高高標準（甲級級）辦公樓的的出租率往往往要高于乙級級辦公樓，因因此投資高標標準（甲級）辦辦公樓可以較較快收回投資資?，F(xiàn)在小面積SOHHO型辦公樓，出出售的物業(yè)也也成為投資客客鐘情對象，但但在選擇上投投資客會注重重進駐物業(yè)的的公司檔次高高低、流動性性大小以及整整體物業(yè)管理理水平，因為為某些物業(yè)小小業(yè)主太多，會會影響到該物物業(yè)的物業(yè)管管理水平，不不僅如此，當當經(jīng)濟不好的的時候，小業(yè)業(yè)主的競相壓壓價，也會影影響到投資客客今后的收益益，因此只有有綜合品質(zhì)高高，物業(yè)管理理完善的小型型SOHO物業(yè)業(yè)才會受到投投資客親賴。銷售型辦公樓市場場總結(jié)隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展，中中國房地產(chǎn)市市場日趨規(guī)范范化、法治化化，房地產(chǎn)市市場的健康發(fā)發(fā)展也帶動了了辦公樓市場場的升溫。對于辦公樓的開發(fā)發(fā)商來說，就就目前高租金金的市場的推推動下，采取取保留產(chǎn)權(quán)，收收租方式，無無疑是一種不不錯的經(jīng)營方方式，因為高高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)質(zhì)地段的辦公公樓的產(chǎn)權(quán)對對于開發(fā)商來來說是未來增增值的憑證，不不在最佳時刻刻，不會輕易易轉(zhuǎn)讓。但由于土地資源的的希缺性，中中心邊緣地段段的辦公樓盤盤越來越多，以以及在購買力力市場需求的的推動下，經(jīng)經(jīng)后銷售型辦辦公物業(yè)市場場的供應(yīng)將會會逐步放大，然然而現(xiàn)在的自自用和投資客客戶都相比以以前要來的理理性，并不會會對于僅僅為為智能化、生生態(tài)化等宣傳傳廣告而動心心。具有較為為敏銳洞察力力和認知，因因此要想受到到客戶的青睞睞，便利的交交通，完善的的產(chǎn)品規(guī)劃，周周邊配套，以以及開發(fā)商雄雄厚的資金實實力，都是他他們考慮是否否購買的必要要條件。地理位置分布隨著上海經(jīng)濟的騰騰飛，城市的的發(fā)展，辦公公樓市場日見見成熟。根據(jù)據(jù)目前滬上辦辦公樓區(qū)域位位置的差異性性，大致可分分為八大辦公公板塊。即：：浦東陸家嘴嘴板塊、人民民廣場及外灘灘板塊、南京京西路板塊、淮淮海路太平橋橋板塊、長寧寧虹橋板塊、肈肈家浜路沿線線、長壽路以以及新客站不不夜城沿線、北北外灘沿線。其中浦東陸家嘴、人人民廣場及外外灘、南京西西路、淮海路路太平橋、長長寧虹橋五大大板塊的辦公公樓發(fā)展最為為成熟完善。浦東的改革開放帶帶動了浦東經(jīng)經(jīng)濟的飛速發(fā)發(fā)展，同時大大幅度促進了了該地區(qū)辦公公樓的快速、健健康的發(fā)展。目目前浦東板塊塊辦公樓數(shù)量量約占八大板板塊的38％左右，可可以算得上是是八大板塊的的龍頭老大了了。而且，該該區(qū)域內(nèi)的甲甲級辦公樓數(shù)數(shù)量較多，品品質(zhì)較高。其次四大板塊依次次為南京西路路、人民廣場場外灘、長寧寧虹橋板塊、淮淮海路太平橋橋板塊。繁華華的商業(yè)、便便利的交通、龐龐大的人流量量造就了這些些板塊的辦公公市場。隨著辦公樓市場的的逐步復(fù)蘇，傳傳統(tǒng)五大板塊塊的辦公樓市市場日益飽和和。所以目前前全市辦公樓樓的地理分布布逐步從中心心地區(qū)向四周周擴散。長壽壽路沿線、北北外灘沿線、肈肈嘉浜路沿線線以及五角場場地區(qū)幾大新新型辦公板塊塊的市場初露露端倪。上海主要辦公板塊塊分析浦東板塊陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)區(qū)位于上海浦浦東新區(qū)的核核心區(qū)域，與與浦西外灘僅僅一江之隔，為為上海的母親親河——黃浦江和上上海城市內(nèi)環(huán)環(huán)線所環(huán)繞，占占地28萬平方公里里，南浦大橋橋、延安東路路隧道以及八八條輪渡構(gòu)成成了越江交通通的大動脈。隨隨著地鐵2號線和人行行越江隧道的的建成，過江江費的取消、浦浦江兩岸的交交通更為便捷捷。浦東由于近年來高高速增長的經(jīng)經(jīng)濟，眾多的的優(yōu)惠政策，良良好的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，吸引了了眾多的跨國國企業(yè)入住區(qū)區(qū)內(nèi)辦公樓聚聚集地--陸家嘴中中央金融區(qū)。自自從招商大廈廈在浦東成為為第一幢開盤盤的高檔辦公公樓后，浦東東的高檔物業(yè)業(yè)如雨后春筍筍般冒了出來來。隨著浦東辦公樓市市場的飛速發(fā)發(fā)展，陸家嘴嘴金融貿(mào)易區(qū)區(qū)內(nèi)的辦公樓樓也日見成熟熟。根據(jù)這些些樓宇的區(qū)域域位置、大樓樓品質(zhì)等綜合合性因素，大大致可將這些些辦公樓細分分為四大板塊塊。即：小陸陸家嘴金融貿(mào)貿(mào)易板塊、新新上海商業(yè)城城板塊、九六六廣場板塊以以及竹園商貿(mào)貿(mào)中心板塊。據(jù)據(jù)我司最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示，目目前浦東地區(qū)區(qū)四大板塊的的辦公樓供應(yīng)應(yīng)量達到200萬㎡左右，其其中銷售型辦辦公樓供應(yīng)量量約為24萬㎡左右。小陸家嘴金融貿(mào)易易板塊小陸家嘴金融貿(mào)易易區(qū)內(nèi)的辦公公樓一直以高高品質(zhì)的姿態(tài)態(tài)屹立在黃浦浦江畔。該區(qū)區(qū)域內(nèi)的辦公公樓大部分為為5A甲級辦公公樓，目前該該板塊內(nèi)代表表性物業(yè)有匯匯豐銀行大廈廈、中銀大廈廈、金茂大廈廈、招商局大大廈等。主要要租客類型，以以金融貿(mào)易區(qū)區(qū)的服務(wù)定位位，以金融類類企業(yè)如銀行行、證券公司司為主。由于于人民銀行對對金融機構(gòu)的的優(yōu)惠政策，使使得眾多國際際金融機構(gòu)紛紛紛入住該區(qū)區(qū)。1995年，中國國銀行上海分分行率先遷入入陸家嘴，緊緊隨其后的是是上海房地產(chǎn)產(chǎn)管理局于1996年亦遷址到到陸家嘴，在在這之后，有有許多公司以以及政府機構(gòu)構(gòu)遷入此區(qū)域域。1997年有18家國際主要要的金融機構(gòu)構(gòu)以及上海證證券交易所涌涌入該區(qū)域。截截至2000年3月，共有37家世界主要要的金融機構(gòu)構(gòu)遷入小陸家家嘴，其中包包括花旗銀行行、東京三菱菱銀行、渣打打銀行、匯豐豐銀行、東方方匯理以及得得累斯登銀行行，并且有19家機構(gòu)被獲獲準經(jīng)營人民民幣業(yè)務(wù)。除除了銀行，更更有許多律師師行以及保險險業(yè)公司遷入入小陸家嘴。其其他主要跨國國公司入駐陸陸家嘴的包括括西門子、阿阿爾卡特以及及美國通用汽汽車公司。政政府的政策、交交通的日趨便便捷以及許多多的新的辦公公樓可供選擇擇都是吸引他他們?nèi)腭v的因因素。目前該板塊內(nèi)甲級級辦公樓供應(yīng)應(yīng)面積約為95萬㎡，出租租率約在90%左右，已出出租面積約為為85.5萬㎡左右。平平均租金價格格約在$0.8/㎡/天。其中中中銀大廈的最最高租金突破破了$1.7/㎡/天。物業(yè)管管理費從$2.56～4.63/㎡/月不等。由于考慮到長期收收益以及該地地段的不可復(fù)復(fù)制性，所以以該區(qū)域內(nèi)主主要以出租型型辦公樓為主主。新上海商業(yè)城由于該區(qū)域商業(yè)的的日見成熟，從從去年上半年年開始，新上上海商業(yè)城內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)了一些些5A甲級品質(zhì)質(zhì)的銷售型辦辦公樓。這些些辦公樓憑借借著優(yōu)越的地地理位置，售售價一路上漲漲，而且銷售售情勢十分看看好。例如，銀銀峰大廈、上上海國際商城城的銷售率均均在95%以上。與這些高品質(zhì)的出出售型辦公樓樓相比，除了了時代廣場以以外，其余那那些出租型辦辦公樓的檔次次就相差甚遠遠了。例如樂樂凱大廈、勝勝康廖氏大廈廈、斯米克大大廈均為次甲甲級辦公樓。該板塊內(nèi)目前辦公公樓供應(yīng)量約約為45萬㎡左右，其其中出售型辦辦公樓供應(yīng)量量約為9萬㎡，占該該板塊內(nèi)總供供應(yīng)量的20%左右。目前前租售率約為為92%左右，已租租售面積約為為41.6萬㎡。租金金基本上維持持在$0.4～0.6/㎡/天之間。出出售型辦公樓樓售價在1.5萬/㎡左右。九六廣場由于九六廣場辦公公樓建造時間間較長，所以以現(xiàn)在看來無無論從外立面面還是從樓宇宇內(nèi)部硬件條條件來看，都都略顯陳舊。目目前該板塊內(nèi)內(nèi)代表性物業(yè)業(yè)有：湯臣金金融中心、華華都大廈、江江蘇大廈等。但是該區(qū)域以便捷捷的交通為主主要的交通依依托，尤其是是地鐵二號線線東方路站，另另外再加上該該區(qū)域辦公環(huán)環(huán)境已經(jīng)相當當成熟。所以以吸引了不少少企事業(yè)單位位。目前該板塊辦公樓樓供應(yīng)量約在在20萬㎡左右，出出租率約在95%左右，已出出租面積約為為19萬㎡左右。租租金行情基本本控制在$0.422-0.5//㎡/天之間。竹園商貿(mào)中心竹園商貿(mào)中心的辦辦公樓主要集集中在東方路路沿線，大多多數(shù)樓宇品質(zhì)質(zhì)屬于次甲級級。但是由于于超五星酒店店——瑞吉紅塔大大酒店、浦東東假日酒店、中中油日航大酒酒店的支撐，所所以入駐客源源檔次較高，主主要以港臺、日日本、韓國等等東南亞企業(yè)業(yè)客戶為主。去年下半年開始，該該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)了一些出售售型辦公樓。例例如錢江大廈廈、雙鴿大廈廈等甲級辦公公樓，對外報報價集中在1.4-11.6萬/㎡之間。目前該板塊辦公樓樓供應(yīng)量約為為40萬㎡，其中中出售型辦公公樓供應(yīng)量約約為9.06.萬㎡左右，約約占該板塊內(nèi)內(nèi)總供應(yīng)量的的23%。目前租售售率約為90%左右。共計計租售面積約約為36萬㎡左右。人民廣場及外灘板板塊人民廣場——上海海城市的中心心所在。新的的市政府大廈廈、上海大劇院院、東北上海城城市規(guī)劃展示示館等各個代代表性建筑相相映成趣。南京路步行行街、淮海路路商業(yè)街近在在咫尺。成熟熟的規(guī)劃、繁繁華的商業(yè)、龐龐大的人流量量，使得各大大企業(yè)紛紛落落戶與此。目目前落戶于該該區(qū)域的企業(yè)業(yè)數(shù)量繁多，行行業(yè)類型包羅羅萬象。其中中保險類、百百貨零售類行行業(yè)對該區(qū)域域特別的情有有獨鐘。而外外灘區(qū)域是上上海輝煌發(fā)展展的歷史見證證。從舊外灘灘的“十里萬國洋洋行”，至現(xiàn)在發(fā)發(fā)展成為“遠東金融中中心”，是當今世世界各國主要要金融、證券券機構(gòu)等商家家的必爭之地地。該板塊內(nèi)代表性辦辦公樓有，來來福士廣場、海海通證券大廈廈、金光外灘灘中心、港陸陸廣場、港泰泰廣場、永新新廣場、中區(qū)區(qū)廣場、東海海商業(yè)中心、百百騰大廈、海海洋大廈、久久事大廈、聯(lián)聯(lián)誼大廈、光光明大廈、金金融廣場等。主主要租客類型型，以金融、保保險業(yè)、百貨貨零售業(yè)為主主，兼顧以科科技資訊類、信信息服務(wù)類企企業(yè)。1994年，政府府開始有意出出售位于外灘灘上的一些歐歐式，有歷史史的建筑給原原先這些建筑筑的擁有者。其其中我們可見見上海市人民民政府遷出原原先隸屬于香香港匯豐銀行行的大樓，而而讓浦東發(fā)展展銀行遷入。外外灘現(xiàn)在有許許多國內(nèi)的銀銀行，例如浦浦東發(fā)展銀行行、招商銀行行、華夏銀行行以及工商銀銀行等。另外外還有一些境境外的機構(gòu)，包包括友邦集團團、花旗銀行行、荷蘭銀行行以及盤古銀銀行。盤古銀行在外灘占占用了一幢建建筑并把它重重新裝修了一一番再行進入入辦公。其他他類似的由香香港或是內(nèi)資資公司購買的的案例，據(jù)稱稱價格均在每每平方米$4,000左右。至今今為止，僅有有友邦集團購購買了從前在在外灘的舊址址。目前該板塊辦公樓樓量約為80萬㎡左右。其其中出租型辦辦公樓供應(yīng)量量約為70萬㎡，其余10萬㎡為出售售型辦公樓供供應(yīng)量，約占占10%的比例。平平均租金價格格維持在$0.5--0.6/㎡/天之間。南京西路板塊靜安區(qū)是滬上商務(wù)務(wù)樓宇和賓館館集聚地，便便利的交通、成成熟的消費商商圈、高檔次次的市場定位位贏得了眾多多客戶的青睞睞。南京西路路上的上海商商城曾經(jīng)是上上海最為顯赫赫的辦公樓，曾曾以每平方月月租金高達$90而被列為當當時全球最昂昂貴的辦公樓樓之一。現(xiàn)階階段，南京西西路正在進行行整體開發(fā)，靜靜安區(qū)政府把把南京西路定定位成高級商商務(wù)商業(yè)區(qū)，與與南京東路進進行錯位競爭爭。地鐵2號線使得該該區(qū)域交通方方便異常。南京西路代表性的的寫字樓有嘉嘉里中心、中中信泰富、恒恒隆廣場、梅梅龍鎮(zhèn)廣場、上上海商城等。目目前已有施樂樂、達能、EDS、戴爾、百百事、華為等等海內(nèi)外大公公司的進駐主主要以通訊科科技、廣告策策劃、信息咨咨詢、傳媒行行業(yè)等為主。使使這一地段形形成了格調(diào)高高雅、多功能能、現(xiàn)代化國國際性商務(wù)辦辦公中心。目前該地區(qū)辦公樓樓供應(yīng)面積約約76.3萬平方米，出出租率在91%左右，已出出租面積約67.2萬平方米，租租金約$0.611/平方米/天，物業(yè)管管理費在$2.6－3.8/平方米/月之間?；春Ｂ费鼐€板塊作為上海市傳統(tǒng)的的“三街四城”中最具活力力的地區(qū)之一一，淮海中路路聚集了不少少高檔寫字樓樓及商業(yè)零售售，本區(qū)域已已成為上海市市最主要的商商務(wù)區(qū)域之一一。其優(yōu)勢非非常明顯，交交通便利，商商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施施雄厚，商務(wù)務(wù)氛圍濃烈，各各寫字樓內(nèi)的的裙房商業(yè)已已于樓上寫字字樓形成了聯(lián)聯(lián)動效應(yīng)。本區(qū)域內(nèi)目前辦公公樓總供應(yīng)面面積約97萬5千平米左右右。區(qū)域辦公公空置率一直直保持在5%以下的基本本滿租狀態(tài)。平平均租金目前前已達到$0.8/平米/天。物業(yè)管管理費在$3-3..8/平方米/月之間。區(qū)域內(nèi)辦公樓整體體品質(zhì)一流，代代表性的物業(yè)業(yè)均耳熟能詳詳，如中環(huán)廣廣場、香港廣廣場、上海廣廣場、大上海海時代廣場、蘭蘭生大廈、瑞瑞安廣場、力力寶廣場、中中海大廈、金金鐘廣場、永永銀大廈等。主主要租客類型型，以大型外外資公司為主主，涉及通訊訊科技、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、證券、投投資咨詢、房房地產(chǎn)行業(yè)、廣廣告策劃等。淮海路沿線的甲級級寫字樓很大大一部分都屬于港商投投資，譬如中中環(huán)廣場（新新鴻基集團）、力力寶廣場（力力寶集團）、香香港廣場（麗麗興集團）、上上海廣場（東東菱集團）、瑞瑞安廣場（瑞瑞安集團）等等。其中瑞安安廣場是在此此區(qū)域中第一一個完工的優(yōu)優(yōu)質(zhì)項目，竣竣工于1997年該項目一一推出市場便便被迅速吸納納，租戶包括括主要的跨國國公司如：安安達信、杜邦邦、拜耳以及及麥肯錫等。其其租金至今仍仍保持著區(qū)域域內(nèi)甚至全市市范圍內(nèi)的高高水平。該地區(qū)由于土地供供應(yīng)不足、舊舊建筑物保護護等問題，近近三年該區(qū)域域新增辦公樓樓數(shù)量明顯不不足，為緩解解供不應(yīng)求的的局面，目前前規(guī)劃以新天天地西側(cè)的“太平橋地區(qū)區(qū)改造整體規(guī)規(guī)劃”為中心，將將興建14幢高級寫字字樓（CorprrateAAvenuee），其中包包括已于今年年年初落成的的“企業(yè)天地”?？梢灶A(yù)見見，在不久的的將來，該區(qū)區(qū)域的辦公樓樓將從淮海路路走向新天地地。長寧虹橋板塊虹橋技術(shù)開發(fā)區(qū)于于1983年成立，是是由國務(wù)院制制定的中國最最早的經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)之之一。開發(fā)區(qū)區(qū)緊鄰虹橋國國際機場及南南北高架，憑憑借其便利的的交通優(yōu)勢，曾曾一度成為八八十年代末、九九十年代初上上海辦公樓市市場的重心；；作為上海市市最早成立的的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)高檔檔的物業(yè)林立立，國貿(mào)大廈廈曾是無數(shù)外外資機構(gòu)入住住的首選。九九十年代中后后期，隨著浦浦東的進一步步開發(fā)及上海海老城區(qū)的改改造與拓建，主主要辦公樓區(qū)區(qū)域的分布呈呈東遷之勢。本區(qū)域在上世紀八八十年代剛開開發(fā)時，一直直持續(xù)滿室狀狀態(tài)。到了九九十年代中后后期，由于淮淮海路、南京京西路、浦東東陸家嘴等地地相繼竣工了了大量高檔寫寫字樓，此區(qū)區(qū)域內(nèi)的入駐駐率下降到了了60%，租金也跌跌去了2/3。然而其各各種商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的整合合優(yōu)勢依然存存在，近年來來樓面入駐率率又回到了較較高水平。目前本區(qū)域內(nèi)辦公公樓總供應(yīng)面面積約68萬平米左右右。區(qū)域辦公公空置率一直直保持在10%以下的水平平。平均租金金目前已達到到$0.633/平米/天。物業(yè)管管理費在$2.2--4.5/平方米/月之間。區(qū)域內(nèi)擁有大量優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓，安安泰大廈、遠遠東國際廣場場、萬都中心心、仲盛金融融中心、兆豐豐世貿(mào)大廈、上上海國際貿(mào)易易中心等。目目前擁有的客客戶有三菱通通訊、瑞士羅羅氏、美國友友邦保險以及及太平洋安泰泰人壽保險有有限公司等公公司，以進出出口貿(mào)易公司司為主。還有有較突出的，該該區(qū)域內(nèi)集中中了大量日資資公司。徐家匯以及肇嘉浜浜路沿線板塊塊徐家匯是上海人心心目當中的高高尚居住地段段，徐家匯商商圈中匯金、匯匯聯(lián)、港匯、美美羅城、東方方商廈、第六六百貨、太平平洋百貨等構(gòu)構(gòu)成上海最熱熱鬧的新興商商業(yè)網(wǎng)點?？偪偟膩碚f，徐徐家匯寫字樓樓分布比較散散，高檔產(chǎn)品品較少，以美美羅大廈、上上海實業(yè)大廈廈為代表。美美羅大廈檔次次最高，實業(yè)業(yè)大廈以其優(yōu)優(yōu)越的位置、適適中的價格吸吸引了大量客客戶入駐。本區(qū)域內(nèi)辦公樓分分布雖然較為為零散，但總總供應(yīng)面積卻卻達到了約120萬平米左右右。區(qū)域辦公公入駐率保持持在87%的水平。平平均租金目前前已達到$0.499/平米/天。物業(yè)管管理費根據(jù)物物業(yè)品質(zhì)高低低在$1-3..5/平方米/月之間不等等。目前區(qū)內(nèi)共有高檔檔寫字樓共13幢，其中僅僅有“飛洲國際廣廣場”和“永升大廈”經(jīng)營形式為為純銷售，另另有海興廣場場、金玉蘭廣廣場、均瑤國國際廣場、上上海光大會展展中心、上海海實業(yè)大廈為為租售并舉型型辦公樓，其其他皆為出租租型辦公樓。本區(qū)域內(nèi)入駐公司司以國內(nèi)中小小型公司居多多，行業(yè)涵蓋蓋范圍較廣泛泛。僅美羅大大廈較有針對對性的吸引了了大量國際著著名電子軟件件，坤陽國際際商務(wù)廣場以以其較高的品品質(zhì)，其入駐駐公司皆為國國際知名公司司，如美國百百事可樂集團團、DELL電腦、PE公司、日本本大金空調(diào)、JVC等。長壽路以及新客站站不夜城沿線線長壽路及新客站不不夜城沿線是是上海辦公樓樓檔次較低的的區(qū)域之一。該該區(qū)域主要是是以中低檔次次的商辦樓為為主，辦公樓樓建造時間較較早檔次相對對較低，新開開樓盤大多為為爛尾樓改建建。目前該地區(qū)正正在進行新一一輪的商辦環(huán)環(huán)境升級，區(qū)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)眾眾多具有一定定品質(zhì)的純辦辦公樓如海森森國際大廈、聯(lián)聯(lián)通國際大廈廈等等，普陀陀區(qū)的定位明確了了長壽路為商住一條街，在全國范圍圍內(nèi)積極引進進大中型企業(yè)業(yè)、小型企業(yè)的的總部或營銷銷中心等等。規(guī)劃內(nèi)的軌軌道交通M7、R3線和現(xiàn)有的的地鐵1號線、輕軌軌明珠線使得得該地區(qū)交通通更加便利。代表性物業(yè)有智慧慧廣場、麗晶晶亞洲企業(yè)中中心、漢中廣廣場、聯(lián)通國國際大廈、卡卡開大廈等，入駐公司多為一些剛起步的小企業(yè)或辦事處、小型企業(yè)的總部或營銷中心、各省市自治區(qū)的地市縣級駐滬聯(lián)絡(luò)處、工作處、各類社會中介機構(gòu)等等。目前該地區(qū)辦公樓樓供應(yīng)面積約約16.8萬平方米，出出租率在85%左右，已出出租面積約14.3萬平方米，租租金約$0.322/平方米/天，物業(yè)管管理費在$1.8－2.4/平方米/月之間。北外灘沿線（包括括虹口四川路路板塊）北外灘沿線及四川川北路板塊其其區(qū)域內(nèi)辦公公樓建造時間間較早，大樓樓的檔次參差差不齊，整體體辦公環(huán)境并并不成熟。目目前在浦江兩兩岸整體規(guī)劃劃中，北外灘灘地區(qū)以國際際客運中心為為地標的規(guī)劃劃，將形成物物流總部聚集集地。北外灘灘藉此有望成成為以物流管管理、商賈往往來為主題的的高級商辦區(qū)區(qū)域。輕軌明明珠線等軌道道交通使得該該地區(qū)交通得得到了進一步步的改善。代表性物業(yè)有上海海灘國際大廈廈、福德商務(wù)務(wù)中心、晟隆隆大廈、福海海商業(yè)中心、宇宇航大廈等。目目前已有中海海集團、中國國電信、世紀紀聯(lián)華總部等等海內(nèi)外大公公司進駐，以以通訊、百貨貨、貿(mào)易、重重工業(yè)等行業(yè)業(yè)為主。目前該甲級辦公樓樓供應(yīng)面積約約22.6萬平方米，出出租率在90%左右，已出出租面積約20.3萬平方米，租租金約$0.388/平方米/天，物業(yè)管管理費在$2－2.7/平方米/月之間。上海辦公樓市場區(qū)區(qū)域板塊總結(jié)結(jié)分析區(qū)域市場特征分析析區(qū)域區(qū)域范圍代表性樓宇租客類型浦東板塊小陸家嘴區(qū)域、九九六廣場、新新上海商城、竹竹園商貿(mào)區(qū)匯豐銀行大廈、中中銀大廈、金金茂大廈、證證券大廈、船船舶大廈、信信息大廈、浦浦項商務(wù)廣場場等。小陸家嘴區(qū)域主要要以跨國性外外資企業(yè)為主主，其他區(qū)域域以國內(nèi)外大大中企業(yè)為主主。涉及科技技、信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、金融、證證券、貿(mào)易、房房地產(chǎn)、廣告告設(shè)計等行業(yè)業(yè)。長寧虹橋板塊虹橋開發(fā)區(qū)及中山山公園上海城、遠東國際際廣場、萬都都中心、上海海國際貿(mào)易中中心、仲盛金金融中心等。以香港、臺灣公司司居多，多為為進出口貿(mào)易易公司。人民廣場及外灘板板塊東到北外灘，西至至黃陂北路區(qū)區(qū)域港陸廣場、中區(qū)廣廣場、港泰廣廣場、金光外外灘中心、東東海商業(yè)中心心、金融廣場場、聯(lián)誼大廈廈等。以金融、保險、百百貨零售業(yè)為為主，兼顧以以科技咨詢類類、信息服務(wù)務(wù)類企業(yè)為主主。南京西路板塊成都北路－武定路路嘉里中心、恒隆廣廣場、中信泰泰富廣場、梅梅隆鎮(zhèn)廣場、上上海商城、中中欣大廈等。以通訊科技、信息息咨詢、廣告告策劃、航空空服務(wù)、傳媒媒行業(yè)等為主主。淮海路、太平橋板板塊重慶南路－人民路路中環(huán)廣場、香港廣廣場、上海廣廣場、大上海海時代廣場、力力寶廣場、瑞瑞安廣場、蘭蘭生大廈、金金鐘廣場、中中海大廈、柳柳林大廈等。以大型外資公司為為主，涉及科科技通訊、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、證券、投投資咨詢、房房地產(chǎn)、廣告告策劃等行業(yè)業(yè)。肇嘉浜路沿線（包包括徐家匯）徐家匯及肇嘉浜路路沿線上實大廈、美羅大大廈、兆豐環(huán)環(huán)球大廈、坤坤陽國際大廈廈、飛洲國際際等。以國內(nèi)外中小型貿(mào)貿(mào)易公司為主主，涉及電子子軟件、貨運運、信息科技技等行業(yè)。長壽路及新客站不不夜城沿線恒豐路－萬航渡路路聯(lián)通國際大廈、智智慧廣場、麗麗晶亞洲企業(yè)業(yè)中心、漢中中廣場、海森森國際大廈等等。以國內(nèi)中小型及駐駐滬辦事處為為主，涉及百百貨零售業(yè)、重重工業(yè)、制造造業(yè)、機電等等行業(yè)。北外灘板塊（包括括四川路沿線線）四川北路沿線及北北外灘地區(qū)高寶新大廈、上海海灘國際大廈廈、海灣大廈廈等。以中小型合資企業(yè)業(yè)為主，涉及及通訊、貿(mào)易易、百貨零售售業(yè)、物流、金金融證券、銀銀行等行業(yè)。出租型辦公樓與銷銷售型辦公樓樓所占比例根據(jù)我司對上海八八大辦公板塊塊區(qū)域的不完完全統(tǒng)計，得得出以下結(jié)論論：縱觀全上海市辦公公樓市場，現(xiàn)現(xiàn)階段辦公樓樓一般以租賃賃形式為主，而而銷售型辦公公樓較少?，F(xiàn)現(xiàn)階段市場上上銷售型辦公公樓主要集中中在浦東、人人民廣場、靜靜安、徐匯、長長壽路板塊?，F(xiàn)階段辦公樓市場場租售比例嚴嚴重失調(diào)，據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)計計，全市租售售型辦公樓之之比僅為17比3。由于市場場上的較高檔檔次的辦公樓樓一般都建在在為數(shù)不多的的黃金地段，優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地的稀稀缺性，以及及中國入市給給整個辦公樓樓市場帶來的的利好消息等等，導(dǎo)致絕大大部分開發(fā)商商對辦公樓市市場看好，不不舍的割愛，大大多采取只租租不售的形式式。在調(diào)查中我們還發(fā)發(fā)現(xiàn)市場上有有許多開發(fā)商商采用以租為為主、銷售為為輔租售并舉舉的形式，主主要分布在浦浦東、靜安、徐徐匯等區(qū)域。其其中徐匯板塊塊該類辦公樓樓所占比例最最大，占徐匯匯板塊辦公樓樓總數(shù)的54％左右。辦公樓區(qū)域供應(yīng)量量、吸納量比比較目前上海市辦公樓樓主要可以分分為：浦東地地區(qū)、長寧虹虹橋區(qū)域、人人民廣場及外外灘區(qū)域、南南京西路區(qū)域域、淮海路及及太平橋區(qū)域域、肇嘉浜路路地區(qū)、長壽壽路及新客站站不夜城區(qū)域域、北外灘區(qū)區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)現(xiàn)階段上海市市辦公樓總供供應(yīng)量約為682.1萬㎡，總吸吸納量約為588.1萬㎡，平均均租售率約為為90.1％。隨著上海在國際上上的知名度越越來越響，國國外的知名企企業(yè)紛紛進入入上海搶占市市場，這為上上海辦公樓市市場帶來了巨巨大的契機；；近幾年政府府對房地產(chǎn)行行業(yè)的大力扶扶持，對辦公公樓進行投資資的開發(fā)商是是越來越多，開開發(fā)力度也越越來越強，預(yù)預(yù)計辦公樓市市場在2007年將會達到到其的頂峰。辦公樓區(qū)域空置率率比較各區(qū)域辦公樓租售售情況表現(xiàn)各各有不同，具具體情況如下下：浦東地區(qū)辦公樓出出租率以達到到90.5％長寧虹橋區(qū)域出租租率以達到90％人民廣場及外灘區(qū)區(qū)域出租率以以達到92.1％南京西路區(qū)域出租租率以達到91％淮海路及太平橋區(qū)區(qū)域出租率以以達到95％肇嘉浜路地區(qū)出租租率以達到87％長壽路及新客站不不夜城區(qū)域出出租率以達到到85％北外灘區(qū)域出租率率以達到90％隨著中國加入WTTO以以及上海海將承辦2010世博會等利利好消息大大大提到了上海海在國際上的的知名度，國國際知名跨國國性公司企業(yè)業(yè)紛紛入駐上上海搶占市場場，這為上海海辦公樓市場場帶來充足的的客源，現(xiàn)階階段上海市辦辦公樓市場平平均空置率以以降至歷史最最低點僅為10.5％左右，隨隨著上海開發(fā)發(fā)開放力度不不斷加大，辦辦公樓市場空空置率將有望望持續(xù)下降。區(qū)域辦公樓租金比比較各區(qū)域由于所處地地理位置不同同，區(qū)域內(nèi)辦