上海某商業(yè)購物地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

****樂園調(diào)研報(bào)告前言項(xiàng)目立地分析位置與現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊社區(qū)情況SWOT分析項(xiàng)目商業(yè)研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)探索項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析前言本項(xiàng)目是在對項(xiàng)目現(xiàn)場及鄰近周邊商業(yè)實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，對“****樂園”自身的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析，重點(diǎn)研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所在。閔行區(qū)概況閔行是上海市重要對外交通樞紐，上海西南地區(qū)重要的工業(yè)基地、科技創(chuàng)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代居住區(qū)和區(qū)域性商業(yè)、物流中心，是一個(gè)建設(shè)和發(fā)展中的現(xiàn)代化大都市新城。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)情況1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP和人均GDP2004年，閔行區(qū)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了快速健康發(fā)展的良好勢頭，落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策措施初見成效，經(jīng)濟(jì)增長速度與結(jié)構(gòu)、效益相統(tǒng)一，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有了新的提高，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。從閔行區(qū)生產(chǎn)總值的絕對額來看，從1999年的179.10億元到2003年290.36億元用了3年時(shí)間，而從2003年290.36億元到2004年的366.02億元，70多億元的跨越均只用了1年時(shí)間。因此，2005年閔行區(qū)經(jīng)濟(jì)增長都是在一個(gè)相對高位的基數(shù)平臺上實(shí)現(xiàn)的，連續(xù)幾年保持了快速健康發(fā)展。從閔行區(qū)的發(fā)展速度上看，2004年閔行區(qū)占上海GDP的4.91%，閔行區(qū)增加值占上海市的比重逐年增加，反映出閔行區(qū)經(jīng)濟(jì)地位的重要性，綜合實(shí)力逐年上升。人均GDP2000年2001年2002年2003年2004年上海市（元）3454737382406464064646718閔行區(qū)（元）2817330062330373665846567世界發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，一國人均GDP處于3000美元至10000美元之間，正是國民經(jīng)濟(jì)具備了相當(dāng)實(shí)力，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段。隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷發(fā)展，閔行區(qū)人均GDP處在不斷上升的階段，2004閔行區(qū)的人均GDP達(dá)到了46567元，和上海市的平均水平相差不多，表明了閔行區(qū)進(jìn)入了加快發(fā)展的重要階段，相應(yīng)的居民的消費(fèi)水平將會不斷上升。2、財(cái)政收入閔行區(qū)財(cái)政收入穩(wěn)步增長，財(cái)政收入增幅較快，2004年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入117.54億元，2004年比2003年增長41.3%，增幅比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)，這將有利于城市建設(shè)速度的加快，有利于開展各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括道路、隧道等建設(shè)。而這些動(dòng)作的順利進(jìn)行，都將有利于各個(gè)行業(yè)的健康、持續(xù)性發(fā)展。3、人口狀況閔行區(qū)人口總量規(guī)模不斷擴(kuò)大,截止2004年，全區(qū)人口總數(shù)已增長至150萬人左右，戶籍人口78.6萬人，比上年增長4.7％。其中非農(nóng)業(yè)人口63.2萬人，比上年增長8.6％。出生人口0.69萬人，出生率8.8‰，比上年上升3.1個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口0.52萬人，死亡率6.6‰，比上年下降0.5個(gè)千分點(diǎn)。人口自然增長率為2.2‰。戶籍人口計(jì)劃生育率為99.9％。人均期望壽命達(dá)到79.8歲。據(jù)第五次人口普查資料，區(qū)內(nèi)有常住少數(shù)民族人口1.04萬人，其中2811人戶籍在鎮(zhèn)、街道。少數(shù)民族種類有回、苗、朝鮮、土家、蒙古等33個(gè)民族。此外，還有3900名外國人、2360名港澳臺地區(qū)人員居住區(qū)內(nèi)。4、城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄職工工資總額（萬萬元）比去年增長職工平均工資（元元）比去年增長2003年18859435.2%2119810.0%2004年2341310.4%隨著全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。2004年，全區(qū)城鎮(zhèn)職工年均工資23413萬元，增長10.4%。農(nóng)村居民人均純收入9070元，人均可支配收入8359元，分別比上年增長11.0％和12.3％。城鄉(xiāng)居民儲蓄繼續(xù)增加。2004年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額397.46億元，比上年增長23.9%。（二）閔行區(qū)商業(yè)狀況1、消費(fèi)品市場2004年，全區(qū)商業(yè)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營方式，積極招商引資，培育新增長點(diǎn)。2004年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額138.88億元，比上年增長15.3％；社會消費(fèi)品零售額12.99億元，比上年增加17.48億元，增長16.9％。其中，商業(yè)零售額114.04億元，增長16.7％，餐飲業(yè)零售額6.69億元，增長19.3％。個(gè)體、私營商業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先的增長勢頭，全年完成零售額達(dá)52.9億元，比上年增長34.6％。在社會消費(fèi)品零售額中，用的商品占首位，實(shí)現(xiàn)零售額76.4億元，比上年增長15.0％，占63.4％，增加1.0個(gè)百分點(diǎn)；吃的商品26.9億元，增長20.0％，占22.3％；穿的商品8.2億元，增長30.0％，占6.8％；燒的商品9.0億元，增長8.1％，占7.5％。2004年，各類商品銷售總額完成333.3億元，比上年增長28.6％。2、商業(yè)業(yè)態(tài)2004年，大賣場繼續(xù)在區(qū)內(nèi)擴(kuò)張，年內(nèi)式營業(yè)有江川地區(qū)置業(yè)廣場、莘莊地區(qū)山姆士社區(qū)服務(wù)中、梅隴地區(qū)春申購物中心、永樂生活家電漕寶店等。全區(qū)大型購物中、建材專賣店已有14家，各類連鎖超市、便利店共481家門店，比上年增加43家。3、商業(yè)布局閔行區(qū)商業(yè)發(fā)展繼續(xù)圍繞“大市場、大流通、大商業(yè)”的方向，發(fā)展社區(qū)商業(yè)，積極引進(jìn)多種業(yè)態(tài)的大型零售商場，已基本形成規(guī)?；?、特色化。在發(fā)展中，網(wǎng)點(diǎn)合理布局，開辟了吳中路汽配一條街、滬青平公路餐飲一條街等具有現(xiàn)代化的消費(fèi)特色和優(yōu)勢社區(qū)商業(yè)中心。小結(jié):經(jīng)過各方積極努力，閔行商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)呈多樣化發(fā)展，一批集購物、娛樂、休閑于一體的綜合性購物中心應(yīng)運(yùn)而生，中高檔品牌店、專賣店、特色店紛紛進(jìn)駐。全年新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目有老閔行東川路的大型商業(yè)中心置業(yè)廣場、梅隴鎮(zhèn)的天庭大酒店、顓橋好愛廣場的上海太陽島花園浴場、上海春申汽車汽配市場、上海港澳購物中心一期山姆士超市、亞世都大酒店、首塢利亞大酒店、利比富文具禮品有限公司等一系列商業(yè)、休閑、娛樂設(shè)施，為改善閔行地區(qū)的商業(yè)環(huán)境和面貌，提升閔行商業(yè)檔次起到了良好的促進(jìn)作用。全區(qū)現(xiàn)有10家大賣場，比上年增加1家，完成商品銷售總額31.44億元，比上年增長31.8％。全區(qū)各類超市、便利店共481家門店，比上年增加43家。（三）閔行商圈研究：閔行區(qū)的商業(yè)發(fā)展在上海地區(qū)屬于比較晚開始的，閔行區(qū)商業(yè)的真正發(fā)展階段開始于上海軌道交通1號線的建設(shè)，1號線通車帶動(dòng)了大量的商品房的建造，同時(shí)也帶來了大量從市區(qū)遷出的人口。這些人口的流動(dòng)也帶來了商業(yè)的發(fā)展，目前閔行區(qū)的商業(yè)街主要有虹梅路休閑街、吳中路汽配一條街、七寶老街、九星路建材一條街、南方商城商圈。虹梅路休閑街：虹梅路休閑街位于虹梅路虹許路之間，全長近500米，共有33家店鋪組成.其東西兩端分別與虹許路和虹梅路兩條南北向干道相銜接，原址為早已棄置的專線鐵路舊基。

虹梅路休閑街總投資達(dá)2000余萬元，全街可分為中西餐飲、酒吧茶座、美容美發(fā)和健身娛樂共四大功能區(qū)，彌補(bǔ)了目前正不斷崛起和擴(kuò)展的虹橋社區(qū)文化娛樂設(shè)施尚不足的缺陷。

虹梅路休閑街的客戶群體主要來自于虹梅路的別墅群(虹梅別墅、虹橋別墅、虹橋高爾夫別墅等)與虹許路上的中高檔商品房（具有代表性的名都城等），而且其地理位置正好背靠漕河徑開發(fā)區(qū)。所以此地的人群消費(fèi)能力非常強(qiáng)。這一地區(qū)的商鋪非常適合開設(shè)中高檔服務(wù)業(yè)，包括娛樂、餐飲、健身、銀行、證券等在內(nèi)的服務(wù)業(yè)會在當(dāng)?shù)氐玫椒浅４蟮男枨笕巳骸侵新菲湟粭l街：吳中路汽配一條街位于閔行區(qū)北側(cè)，商業(yè)極其繁華。這條路從中山西路一直向西延伸到七莘路，全長約8公里，3年前才正式起步。在過了虹梅路后，賣汽車配件的逐漸多了起來，因此吳中路也被稱為“汽配一條街”。沿著吳中路還有許多的專業(yè)商廈，像易初蓮花吳中店、汽車生活廣場、剪刀石頭布藝裝飾城、好美家，既有貨品齊全的大型超市，也有專業(yè)的建材、裝飾商廈。七寶老街：位于上海閔行區(qū)西南面的七寶老街屬于上海的歷史保護(hù)建筑群，既是商業(yè)中心，又是上海旅游景點(diǎn)。與城隍廟仿若，七寶老街將打造成上海老城廂的概念發(fā)展商業(yè)旅游文化。

現(xiàn)在七寶老街進(jìn)行了修復(fù)工作，一期南大街已形成餐飲小吃一條街，北大街則為鄉(xiāng)俗文化旅游購物一條街，突出了七寶的古文化、老字號、本地特產(chǎn)等，力求招入商品能體現(xiàn)出“古、小、特”特點(diǎn)，很類似于城隍廟和其他一些古鎮(zhèn)的商鋪。二期商鋪東至街心花園、南至富強(qiáng)街、西至浴堂街白浪新村、北至青年路,招商范圍主要是休閑類的茶館、咖吧、酒吧、特色食品專賣、前后店作坊、書畫專賣或書畫工作室、二手文化收藏品及調(diào)劑市場。九星路建材街：于1998年建立的大型綜合性批發(fā)交易市場——上海九星綜合市場位于閔行區(qū)平吉新村附近，周遍人口密集、樓盤眾多，對建材需求巨大。市場總投資2億多元，占地106萬平方米，建筑面積38萬平方米。目前十余條各長1.2公里、全長20余公里的主要商業(yè)街和五金、建材裝潢、膠合板、陶瓷、燈飾、不銹鋼、摩汽配、農(nóng)副產(chǎn)品、南北干貨、茶葉名貴木材、防盜門、油漆、家具、電器等自成區(qū)域的專業(yè)批發(fā)市場及特大型停車場、客運(yùn)站等組成的嶄新批發(fā)城，已成為上海西南地區(qū)最大的綜合性批發(fā)交易市場。南方商城商圈：南方商城商圈位于上海地鐵1號線蓮花路站周邊，屬于閔行的古美地區(qū)。南方商城商圈從以前南方商城一家商場發(fā)展到包括南方商城、大潤發(fā)（在建）以及好又多等三家大賣場及眾多其他商業(yè)業(yè)態(tài)聚集的形式，已經(jīng)形成閔行區(qū)一個(gè)比較大型的獨(dú)立商圈。

南方商城商圈的形成主要依靠古美地區(qū)大量的新增人口，南方商城商圈的優(yōu)勢在于附近較好的社區(qū)品質(zhì)，旺盛的人氣。隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，中環(huán)線和靠近地鐵的便利交通，南方商城商圈的發(fā)展前景進(jìn)一步看好。本項(xiàng)目處于吳中路汽配街商圈，雖然吳中路作為汽配一條街來講，發(fā)展已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模，且在上海有一定的名氣，但是在吳中路上做大型shoppingmall的話，商業(yè)氛圍還不夠濃厚。還需要較長的培育期。（四）商業(yè)規(guī)劃閔行區(qū)的整個(gè)商業(yè)布局規(guī)劃（缺失）虹橋現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)位于規(guī)劃吳中路和老吳中路之間，將發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，基本建立與主城區(qū)功能相適應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)體系，大力發(fā)展服務(wù)辦公性樓宇、商貿(mào)為主的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)主城區(qū)的綜合服務(wù)功能。項(xiàng)目的周邊環(huán)境的分析（一）項(xiàng)目周邊社區(qū)情況購物中心位于金虹橋生活區(qū)內(nèi)，這里的房產(chǎn)開發(fā)以中高檔為主，入住居民以海外回國人士及外企白領(lǐng)為主，還是港澳臺和日本、新加坡與韓國等境外人員的聚居地。虹橋路上的高級別墅是各國使領(lǐng)館人員和跨國公司高層管理人員的聚集區(qū)。所以這一帶一直被譽(yù)為“金虹橋生活區(qū)”，周邊的居民具有非常強(qiáng)的消費(fèi)購買能力。（二）商業(yè)環(huán)境：本項(xiàng)目位于閔行吳中路，屬于虹橋鎮(zhèn)。本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不強(qiáng)，商業(yè)配套設(shè)施很少，虹井路到延安西路高架的沿線多為高檔住宅小區(qū)，商業(yè)設(shè)施主要以臨街商鋪為主，商業(yè)配套很少，極之需要更集中和更高級的消費(fèi)購物場所，吳中路上的只有一個(gè)大型的賣場易初蓮花，配套嚴(yán)重不足，所以說本項(xiàng)目的商業(yè)未來是很廣闊的。另外，虹橋鎮(zhèn)招商辦擬建設(shè)以吳中路“現(xiàn)代消費(fèi)專業(yè)賣場通道”、虹梅路“現(xiàn)代時(shí)尚休閑文化通道”、金匯路“國際品牌服飾城”、“虹橋商貿(mào)城”為中心，以多層次居住區(qū)商業(yè)相配套的現(xiàn)代零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)體系，并相應(yīng)的制定出一些優(yōu)惠措施，由此可見，未來商業(yè)的投資環(huán)境良好。在閔行區(qū)的規(guī)劃中，吳中路將建設(shè)成為以“虹橋商貿(mào)城”為龍頭，銀行證券、餐飲服務(wù)、中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及綜合環(huán)境設(shè)施相配套的上海第一條現(xiàn)代消費(fèi)專業(yè)賣場通道，然而，由于虹橋商貿(mào)城建設(shè)的一再推遲，令當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展速度也大打折扣。1、友誼商城（遵義南路6號）商業(yè)“金三角”的起點(diǎn)源自虹橋友誼商城，另兩角分別為虹橋上海城和萬都廣場。商城總的建筑面積為20000平方米，營業(yè)面積為10000平方米，經(jīng)營范圍為百貨零售（包括電訊器材、音像制品、文娛用品、煙酒、中西成藥、金銀首飾、新舊工藝品）、餐飲。目前經(jīng)營的商品品種達(dá)60000余種，共有4個(gè)商場部、1家高檔酒樓和1條世界風(fēng)味的小食街。樓層業(yè)態(tài)分布1F金銀首飾、世界名名表、化妝品品、禮品、音音像制品、外外文書店、咖咖啡吧、面包包房、食品超超市、中西成成藥、日用百百貨、煙酒、花花鋪2F品牌男裝、西服飾飾品、品牌男男裝、男女皮皮鞋、箱包披披肩、修鞋配配匙3F品牌女裝、中國工工藝品、玻璃璃工房、品牌牌女裝、女士士食品、皮鞋鞋包袋、、服服飾修改、羊羊絨制品4F運(yùn)動(dòng)用品、臥室用用品、通訊器器材、數(shù)碼產(chǎn)產(chǎn)品、小家電電、少兒圖書書、大家電、鐘鐘表眼鏡、童童裝、玩具、辦辦公用品、東東亞洲酒樓分析：1）總投資額為1900萬美元，注冊資金為760萬美元的集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型涉外購物中心，并以“白領(lǐng)商廈”為經(jīng)營定位，形成了自己獨(dú)特的營銷風(fēng)格，吸引了一大批以品牌和格調(diào)為消費(fèi)理念的消費(fèi)人群。商場日均人流量為1萬人左右。2)營業(yè)大廳裝飾明亮豪華，陳設(shè)典雅別致，配備現(xiàn)代化的高科技設(shè)備，其購物環(huán)境、規(guī)模、商品品種規(guī)格、服務(wù)質(zhì)量等各方面達(dá)到國際一流。1997年開業(yè)以來，經(jīng)營業(yè)績逐年上升，并確立了良好的社會公眾形象，在國內(nèi)百貨業(yè)中擁有較高的知名度。3)近年來不斷調(diào)整商品布局，引進(jìn)世界知名品牌入駐，如意大利的Cerruti、Zegna，英國的GIEVES＆HAWKES，德國的LAGER－FELD等，成為了本市綜合性百貨商廈中世界知名品牌占有量最高的一家。4)由于虹橋地區(qū)的虹橋友誼商城具有較強(qiáng)的市場效應(yīng)，而隨著虹橋上海城和萬都廣場的相繼亮相，這一地區(qū)不僅將成為滬上時(shí)尚潮流的源頭，還將成為長寧商業(yè)最具魅力之所在，虹橋地區(qū)也將成為人氣的聚集點(diǎn)。虹橋上海城購物中心（遵義路100號）上海虹橋上海城購物中心開業(yè)于2002年，是由上海華天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，位于上海長寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)核心。

1）虹橋上海城購物中心是西區(qū)第一座集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心，7萬平方米，擁有眾多國內(nèi)外知名品牌，匯萃世界各國風(fēng)情的飲食、服飾、藝術(shù)以及休閑等多元化文化。2）倡導(dǎo)"都會休閑，引領(lǐng)時(shí)尚"之風(fēng)格，為上海民眾、成功人士、外籍人士提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、親切溫馨，滿足豐富生活與品味需求的國際級綜合商業(yè)中心。3）虹橋上海城購物中心容納了眾多國際商界知名品牌，有美國麥當(dāng)勞快餐店，意大利典雅餐廳及咖啡館、全美第一的咖啡店CoffeeBean、日本料理店、臺灣寒舍休閑茶餐廳、紅棉魚翅館、彩蝶軒、新概念川菜館、順風(fēng)大酒店、著名COCA泰式火鍋店、SPA、美容美甲、護(hù)膚健身、城市影城、上海城KTV、男女服飾知名品牌專賣店以及知名家居用品專賣店等。4）該購物中心還引入了在全國擁有最多連鎖店的金獅集團(tuán)百盛百貨虹橋店，上海百盛2號店的匯聚豐盛以新潮時(shí)尚著名，因此更使虹橋上海城購物中心成為上海首屈一指的購物天堂。而此前太平洋百貨也曾計(jì)劃進(jìn)駐該購物中心，但最終百盛勝出。其中：詳細(xì)介紹一下百盛上海城店：地下一層更是深受市民喜愛的大型平價(jià)超市，眾多生活日需品、食品、飲料，在這里一應(yīng)俱全。百盛超市品類繁多，獨(dú)特的進(jìn)口商品更是其與眾不同的亮點(diǎn)，同時(shí)200余種商品天天特價(jià)。百盛一如既往的向大眾提供品質(zhì)優(yōu)良的優(yōu)質(zhì)商品。主要業(yè)態(tài)分布如下：業(yè)態(tài)分布地下1F超市、干洗、彩擴(kuò)擴(kuò)、家用器材材、禮品、PDA、小家電、工工藝品、音像像制品、收集集、禮品1F化妝品、黃金、珠珠寶、女鞋、女女用手袋、禮禮品2F男裝、男基本衣著著、男鞋、男男包、男服飾飾品、鐘表3F女裝、女基本衣裝裝、女服飾品品、仿真首飾飾、婚紗攝影影、美發(fā)美甲甲4F童裝、玩具、中性性休閑、床用用5F運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)用品品、箱包、休休閑手袋、文文具3、百聯(lián)南方購物中心（滬閔路7388號）1）位置優(yōu)越，交通便捷。地鐵蓮花路站的正對面，鄰近外環(huán)線高架立交橋及滬杭高速公路起點(diǎn)，周邊地區(qū)的交通建設(shè)已經(jīng)日趨成熟，地鐵一號線、莘閔輕軌和眾多的公交線路相互交織。商城南臨交通要道滬閔路，以商城為起始站的公交線路有3條，滬閔路上東西向的公交線路有17條，自友誼南方商城開往各居住小區(qū)的小區(qū)免費(fèi)班車不少于10條。2）是滬上首家社區(qū)型購物中心，購物環(huán)境舒適。整個(gè)建筑包括地上五層，地下局部一層，擁有近10萬平方米的建筑空間和6.8萬平方米的營業(yè)面積。該購物中心擁有寬敞的廣場，顧客能在購物的同時(shí)欣賞到美麗的噴泉、雕塑及花草樹木，隨處可見的凳子可供人們在購物時(shí)小憩。3）該商場為大眾場所，中檔價(jià)位。內(nèi)有大型倉儲式超市家樂福、100多家專賣店、中西式快餐和西點(diǎn)、酒樓，另有咖啡廳、茶坊、游戲機(jī)、保齡球館、臺球館、嘉禾影院等休閑娛樂場所。4）友誼南方商城在購物中心的布局上以家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為先導(dǎo)，配以大量的專業(yè)商場、專賣店、餐飲項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目等。各樓層的業(yè)態(tài)分布詳見下表：樓層業(yè)態(tài)分布1F友誼百貨、休閑餐餐廳、美食街街、珠寶名表表、婚紗攝影影、食品、社社區(qū)服務(wù)（銀銀行、郵局、藥藥房、彩擴(kuò)、旅旅行社、花店店、修鞋、洗洗衣房、房產(chǎn)產(chǎn)中介）2F各類品牌專賣（服服飾、皮具、禮禮品、內(nèi)衣、手手袋、畫廊）、美美容美發(fā)、咖咖啡廳、家樂樂福3F品牌專賣（服飾、皮皮具、禮品、眼眼鏡、飾品）、特特色餐廳、家家樂福超市4F家具城、圖書音像像、琴行、兒兒童天地、手手機(jī)城、家居居用品、運(yùn)動(dòng)動(dòng)城、醫(yī)療用用品、辦公通通訊5F永樂家電、酒樓火火鍋、影城、保保齡球、美容容美發(fā)、健身身中心、茶坊坊、網(wǎng)吧、多多利川菜業(yè)態(tài)布局餐飲休閑娛樂主力店煙酒糖茶百貨體育用品社區(qū)服務(wù)家電通訊間態(tài)比例13%6.5%2.9%5.8%58%2.9%8.7%2.2%友誼百貨、家樂福超市、好美家建材超市分別滿足了工薪階層、居民日常消費(fèi)、家庭裝潢的需要，其中百貨所占比例最大。一百二十余家品牌特色專賣店，包括ESPRIT、NAUTICA、金海馬、永樂等知名成熟品牌，涵蓋了服裝、小百貨、通訊器材、家具、體育用品、電腦等多個(gè)方面；中西快餐、酒樓、火鍋城等滿足了人們的餐飲消費(fèi)；電影城、游樂城、健身中心、咖啡廳、茶房等，是人們娛樂休閑的好去處；一系列的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目、藥店、郵局、銀行、旅行社、書城、美容美發(fā)等等，更是為居民的生活帶來了方便。商城擁有可同時(shí)停放300多輛車的停車場，滿足了現(xiàn)代生活的需要。商城開業(yè)五年來以來，堅(jiān)持“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購物、休閑、娛樂為一體”的經(jīng)營定位，憑借明確的目標(biāo)市場、明確的目標(biāo)顧客，對商城進(jìn)行綜合整合，已越來越受到周邊社區(qū)居民的喜愛，已成為上海西南地區(qū)效益最好、人氣最旺的購物中心。4．上海仲盛商業(yè)中心：上海仲盛商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)28萬平方米、投資規(guī)模達(dá)18億元。該商業(yè)中心位于上海閔行的上海莘城11號地塊，與地鐵一號線莘莊站南廣場相鄰。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2005年全部建成，有望成為滬西南地區(qū)商業(yè)標(biāo)志性建筑之一。商場規(guī)劃為地面5層、地下3層。建成后，它不僅能滿足周邊莘莊地區(qū)居民的購物消費(fèi)，并能以豐富的娛樂功能和眾多知名品牌，將服務(wù)半徑擴(kuò)大到上海郊區(qū)奉賢、金山、南匯等地的消費(fèi)者。目前已有多家世界知名百貨、超市企業(yè)表達(dá)進(jìn)駐該中心的合作愿望。三、項(xiàng)目立地分析（一）位置與現(xiàn)狀本案位于閔行區(qū)吳中路1518號，吳中路和虹井路交界處。周邊情況：方向內(nèi)容東居民區(qū)和汽配公司司南中高檔品牌汽車及及相關(guān)商品消消費(fèi)區(qū)西居民區(qū)北龍柏新村居民區(qū)基地現(xiàn)狀：目前基地商業(yè)建筑建至五層左右，目前已經(jīng)停工1年半多。（二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指標(biāo)數(shù)值用地面積（m2）100，708㎡㎡總建筑面積（m22）329，461㎡㎡租賃樓板面積（mm2）171，780㎡㎡公共區(qū)域面積（mm2）157，680㎡㎡樓層地面6層、地下1層停車位1600輛汽車、5000輛摩托車/自行車（三）項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢：項(xiàng)目量體大，屬閔行區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模商業(yè)個(gè)案，有較大的客源吸引力；周邊為居民區(qū)，消費(fèi)潛力巨大；交通便捷，出入方便；（有吳中路、高架延安路和虹橋路三條東西主干道與市中心接通。周邊地區(qū)有連接浦西和浦東的21條公交線，還有“十五”規(guī)劃內(nèi)要開通的軌道交通。）劣勢：周邊車流量大，而有效人流少；區(qū)域內(nèi)生活機(jī)能不太完善，商業(yè)氛圍不濃厚；本項(xiàng)目停建1年半左右，給潛在客戶一定的心理負(fù)面影響，可能會影響未來品牌客戶的入駐，從而影響項(xiàng)目的高檔次的定位。（2002年6月25日動(dòng)工，2003年4月左右停工）機(jī)會：本項(xiàng)目規(guī)模量體大，在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃地位高，一旦建成，將是極受矚目的項(xiàng)目；若定位準(zhǔn)確，對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，有巨大潛力。威脅：附近區(qū)域內(nèi)大賣場如易初蓮花、樂購等較多，競爭較大；區(qū)域內(nèi)購物中心密集，定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；土地問題不能得到解決的話，資金壓力巨大；四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議（一）項(xiàng)目背景介紹****樂園的開發(fā)商****實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司是由**實(shí)業(yè)有限公司和**酒店有限公司**公司于1999年4月16日合資成立的，企業(yè)性質(zhì)為外商投資企業(yè)，注冊資金990萬美元，經(jīng)營范圍包括了房地產(chǎn)開發(fā)、倉儲等。由**實(shí)業(yè)有限公司提供歸其所有的國有土地使用權(quán)，而**公司則出資990萬美元作為合作公司的注冊資本。****樂園是由滬港合作的****實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資建造的全亞洲地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全的購物中心，整體設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了人性化、園林化的理念，在購物環(huán)境、管理水平以及提供的各種服務(wù)等方面以世界一流的購物中心為目標(biāo)。

購物樂園第一期項(xiàng)目占地面積占地面積10萬平方米，有近2000輛車位的停車場，總投資金額預(yù)計(jì)達(dá)15億元人民幣。在購物、餐飲、娛樂、休閑等方面布局上充分體現(xiàn)主題化、規(guī)?；?、專業(yè)化的特色。正在規(guī)劃的第二期工程有高檔次的酒店和商務(wù)公寓，還有與購物中心配套的物流中心和電子商務(wù)網(wǎng)站，把購物中心和網(wǎng)上購物結(jié)合起來，構(gòu)造了****樂園與國際市場相對接的市場平臺。（二）項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn)土地政策風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目用地性質(zhì)為集體土地，其用途為綠化和倉儲用地，必須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)