旅游裝備基地策劃方案

總部基地(ABP)創(chuàng)智天地?國(guó)際旅游裝備產(chǎn)業(yè)創(chuàng)智天地?國(guó)際旅游裝備產(chǎn)業(yè)總部基地國(guó)際港口城市國(guó)際生態(tài)城市國(guó)際航運(yùn)融資中心北方經(jīng)濟(jì)中心北方國(guó)際航運(yùn)中心北方國(guó)際物流中心環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心夏季達(dá)沃斯論壇常駐舉辦城市(世界經(jīng)濟(jì)論壇新領(lǐng)軍者年會(huì))亞太區(qū)域海洋儀器檢測(cè)評(píng)價(jià)中心中國(guó)直轄市中國(guó)國(guó)家中心城市中國(guó)中醫(yī)藥研發(fā)中心一、項(xiàng)目地塊綜合分析（一）項(xiàng)目開發(fā)背景分析宏觀背景天津市下轄的副省級(jí)區(qū)國(guó)家級(jí)新區(qū)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)中國(guó)北方對(duì)外開放的門戶高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心宜居生態(tài)型新城區(qū)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三增長(zhǎng)極”國(guó)家重點(diǎn)支持開發(fā)開放的國(guó)家級(jí)新區(qū)走向世界，職能高端對(duì)接旅游，孵化支撐引領(lǐng)新區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚京津世界城市層面濱海新區(qū)層面濱海旅游區(qū)層面宏觀背景濱海新區(qū)政策國(guó)家政策2009年12月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》中提出培育新的旅游消費(fèi)熱點(diǎn)，把旅游房車、郵輪游艇、景區(qū)索道、游樂設(shè)施和數(shù)字導(dǎo)覽設(shè)施等旅游裝備制造業(yè)納入國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄。天津市政策天津市《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》中指出積極推進(jìn)環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞旅游合作，加強(qiáng)京津冀旅游發(fā)展，發(fā)展大旅游，開拓大市場(chǎng)，形成大產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)新跨越。2011年，《關(guān)于加快濱海新區(qū)金融改革創(chuàng)新的意見》充分發(fā)揮濱海新區(qū)綜合配套改革的引領(lǐng)示范作用，增強(qiáng)服務(wù)輻射功能，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政策解讀中國(guó)國(guó)家旅游局和天津市人民政府共同主辦的國(guó)際性展會(huì)——中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)已連續(xù)舉辦四屆，共吸引了來(lái)自80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)及全國(guó)31個(gè)省區(qū)市的代表團(tuán)參展，參觀者達(dá)到50余萬(wàn)，展會(huì)交易額達(dá)80.5億元，簽約項(xiàng)目達(dá)1000多項(xiàng)，受到旅游業(yè)界的好評(píng)。博覽會(huì)圍繞旅游裝備制造業(yè)創(chuàng)新、提高旅游科技含量等內(nèi)容，為旅游業(yè)環(huán)保生態(tài)、節(jié)能低碳發(fā)展提供智力支撐，打造國(guó)家級(jí)高端旅游產(chǎn)業(yè)集群。建設(shè)契機(jī)中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)節(jié)旅游裝備制造設(shè)施設(shè)備簽約儀式時(shí)間：

2010年10月14日地點(diǎn)：梅江會(huì)展中心出席人員：國(guó)家旅游局黨組副書記、副局長(zhǎng)王志發(fā)，天津市副市長(zhǎng)任學(xué)鋒，國(guó)家旅游局黨組成員、規(guī)劃財(cái)務(wù)司司長(zhǎng)吳文學(xué)內(nèi)容：大型游藝設(shè)施設(shè)備、豪華游艇、釣魚艇、豪華旅游觀光大巴車、旅游建設(shè)成交額度：23.3億元中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)旅游裝備設(shè)施簽約儀式時(shí)間：

2011年9月1日地點(diǎn)：梅江會(huì)展中心出席人員：天津市副市長(zhǎng)任學(xué)鋒，中紀(jì)委駐國(guó)家旅游局紀(jì)檢組長(zhǎng)劉金平，國(guó)家旅游局規(guī)劃財(cái)務(wù)司吳文學(xué)、副司長(zhǎng)胡書仁，天津市政府副秘書長(zhǎng)李培生，天津市旅游局局長(zhǎng)佘清文內(nèi)容：游藝設(shè)施設(shè)備、旅游項(xiàng)目開發(fā)、旅游裝備制造以及項(xiàng)目管理、節(jié)能環(huán)保、地產(chǎn)開發(fā)等成交額度：25.6億元2012中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)開幕式時(shí)間：

2012年9月20日地點(diǎn)：梅江會(huì)展中心出席人員：中共中央政治局委員、天津市委書記張高麗、國(guó)家旅游局局長(zhǎng)邵琪偉、天津市市長(zhǎng)黃興國(guó)、聯(lián)合國(guó)世界旅游組織亞太部主任徐京、國(guó)家旅游局黨組成員、規(guī)劃財(cái)務(wù)司司長(zhǎng)吳文學(xué)、天津市副市長(zhǎng)任學(xué)鋒內(nèi)容：2012中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)的主要配套活動(dòng)有：中國(guó)旅游協(xié)會(huì)旅游商品與裝備分會(huì)成立大會(huì)、全國(guó)智慧旅游工作座談會(huì)、環(huán)渤海16個(gè)港口城市旅游合作會(huì)議中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)國(guó)際旅游裝備產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇時(shí)間：2013年9月5號(hào)主辦方：國(guó)家旅游局、天津市人民政府出席人員：PATA(亞太旅游協(xié)會(huì))副主席斯科特·斯伯努、國(guó)家旅游局副局長(zhǎng)王志發(fā)、天津市副市長(zhǎng)任學(xué)鋒內(nèi)容：此次2013中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽國(guó)際旅游裝備產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇對(duì)目前國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)進(jìn)行了一次全面的分析及梳理，這次論壇不僅是對(duì)旅游裝備制造業(yè)發(fā)展歷程的一次全面回顧，是對(duì)這個(gè)方興未艾的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)未來(lái)走勢(shì)的一次徹底的展望，對(duì)中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)以及天津旅游裝備制造業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展具有著重要的作用和意義。任學(xué)鋒佘清文斯科特-斯伯努《濱海新區(qū)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略》本次研究立足“服務(wù)型、創(chuàng)新型、生態(tài)型、持續(xù)型”的發(fā)展理念，提出“東進(jìn)南移西調(diào)北優(yōu)中提升”的空間結(jié)構(gòu)發(fā)展方向和“一城雙港三片區(qū)”的空間布局。上位規(guī)劃對(duì)接未來(lái)，北部片區(qū)的發(fā)展方向必然是產(chǎn)業(yè)高端及高端產(chǎn)業(yè)集聚的片區(qū)?！短旖?yàn)I海新區(qū)總體規(guī)劃》

(2005-2020)規(guī)劃指出未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局呈現(xiàn)“中服務(wù)、南重化、北旅游、西高新”，以及兩區(qū)七廊”的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)主骨架，打造“一城雙港三片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。北部片區(qū)作為宜居旅游片區(qū)重點(diǎn)打造。《濱海新區(qū)分區(qū)規(guī)劃》

濱海新區(qū)是濱海新區(qū)九大功能區(qū)中唯一以旅游休閑功能為主導(dǎo)的功能區(qū)，規(guī)劃定位為“以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，三二產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性城區(qū)，要努力建設(shè)成為以主題公園、休閑總部、生態(tài)宜居、游艇總會(huì)為核心，京津共享的濱海旅游城?！薄稙I海新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》

濱海新區(qū)對(duì)全域2270km2進(jìn)行了系統(tǒng)的土地控制性詳細(xì)規(guī)劃，控規(guī)落實(shí)了上位規(guī)劃確定的各類市政場(chǎng)站點(diǎn)設(shè)施用地，根據(jù)規(guī)劃，輕軌在2-3年開工，將會(huì)極大地提升區(qū)域一體化，對(duì)于加速承接天津、北京優(yōu)勢(shì)人才、技術(shù)、資金等優(yōu)勢(shì)資源，具有重要意義?！吨袊?guó)旅游產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃》提出“一心四區(qū)”“一心”即城市中心島“四區(qū)”即產(chǎn)業(yè)北區(qū)、產(chǎn)業(yè)南區(qū)、休閑總部區(qū)和主題公園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展。

以國(guó)際旅游裝備制造展示基地、第二啟動(dòng)器、旅游裝備4S店、旅游裝備制造產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代航空旅游總部基地等為中心，集旅游產(chǎn)品加工、制造、集散于一體的旅游裝備制造基地（組裝、展示、銷售）及旅游專業(yè)市場(chǎng)、銷售基地；各類旅游專業(yè)市場(chǎng)的集聚區(qū).開發(fā)企業(yè)訴求本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的主要目的是：政府層面達(dá)到拿地目的；商業(yè)方面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)，持有和銷售型產(chǎn)品快速銷售、資金盡快回籠，近期能實(shí)現(xiàn)盈利；市場(chǎng)方面實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益。目的政府公關(guān)商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)開發(fā)開發(fā)企業(yè)訴求（二）地塊分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目1#、2#、3#地塊在區(qū)域的位置關(guān)系示意旭輝?創(chuàng)智天地現(xiàn)狀分析項(xiàng)目1#、2#、3#地塊用地性質(zhì)分析性質(zhì)分析有高爾夫有科技園有游艇配套基地有航母主題公園有……我們做什么？濱海旅游區(qū)建設(shè)初期重點(diǎn)支撐項(xiàng)目集中在主題公園區(qū)、休閑總部區(qū)，部分在產(chǎn)業(yè)南區(qū)，產(chǎn)業(yè)北區(qū)未設(shè)置重點(diǎn)引擎項(xiàng)目。但是第二期啟動(dòng)器項(xiàng)目及國(guó)際旅游裝備制造展示基地等重點(diǎn)項(xiàng)目均安排在產(chǎn)業(yè)北區(qū)。居住用地居住用地居住用地居住用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地1#地塊2#地塊3#地塊項(xiàng)目1#、2#、3#地塊開發(fā)價(jià)值分析

項(xiàng)目1#地與濱海旅游區(qū)功能的對(duì)接效應(yīng)價(jià)值分析項(xiàng)目1#、2#地整體開發(fā)的價(jià)值項(xiàng)目3#地北部開發(fā)條件局限和相對(duì)孤立的空間功能短板關(guān)于地塊開發(fā)價(jià)值最大化的思考項(xiàng)目1#、2#、3#地塊開發(fā)價(jià)值分析1#地塊2#地塊3#地塊

依據(jù)項(xiàng)目地塊的區(qū)位、交通、周邊環(huán)境、周邊項(xiàng)目業(yè)態(tài)參考和外部大環(huán)境等綜合考慮分析思考。（三）交通區(qū)位分析二、項(xiàng)目開發(fā)困惑與政策結(jié)合、投入產(chǎn)出策略等投資模式、運(yùn)營(yíng)模式等工業(yè)地塊如何與旅游開發(fā)結(jié)合項(xiàng)目如何定位整體與局部的關(guān)系產(chǎn)業(yè)選擇缺路徑缺定位缺支撐缺統(tǒng)合缺模式缺策略另外,周邊旅游吸引物開發(fā)多數(shù)處于立項(xiàng)、建設(shè)初期，尚未形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，發(fā)展環(huán)境上待優(yōu)化;地塊為一類工業(yè)用地，如何最大限度的開發(fā)房地產(chǎn)。世界旅游城市中心巴黎總部倫敦總部悉尼總部曼谷總部紐約總部……頂尖旅游企業(yè)總部頂級(jí)旅行社總部媒體總部………..黑洞帶動(dòng)效應(yīng)項(xiàng)目概況：普洛斯創(chuàng)立于1993年，現(xiàn)已發(fā)展成為世界領(lǐng)先的工業(yè)物流地產(chǎn)投資開發(fā)商，財(cái)富1000強(qiáng)及標(biāo)準(zhǔn)普爾500家指數(shù)公司之一。管理全球20個(gè)國(guó)家，2,600多個(gè)項(xiàng)目，約4,490萬(wàn)平方米，價(jià)值344億美元物流資產(chǎn)，服務(wù)客戶超過(guò)4,700多個(gè)，為眾多世界知名企業(yè)提供物流設(shè)施及工業(yè)廠房租賃服務(wù)。2003年4月進(jìn)入中國(guó)，經(jīng)過(guò)4年發(fā)展，在國(guó)內(nèi)19個(gè)城市投資了近50個(gè)物流園。到目前，公司運(yùn)營(yíng)設(shè)施達(dá)到94.9萬(wàn)平方米，另有53.6萬(wàn)平方米在建項(xiàng)目。業(yè)務(wù)模式：普洛斯集中專注投資物流園，重點(diǎn)發(fā)展3種細(xì)分：海港物流園、臨空物流園及加工基地。一是臨港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港。二是空港物流園：北京首都機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)。三是加工基地：蘇州工業(yè)園、天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。

戰(zhàn)略布局：其布局集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局。一線城市包括：北京、天津、廣州上海等。二、三線城市：青島、大連、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、嘉興、深圳、佛山、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶和沈陽(yáng)。每個(gè)樞紐城市開發(fā)3至4個(gè)物流園區(qū)，形成一個(gè)物流配送網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)特點(diǎn)：物流園主要產(chǎn)品是雙層、單層倉(cāng)庫(kù)、集裝箱堆場(chǎng)及辦公室附屬設(shè)施。除了建設(shè)普通物流園，還建設(shè)保稅物流園，通過(guò)國(guó)家政策扶持，滿足客戶需求，獲得豐厚回報(bào)。物流園一般規(guī)模都不大。在全球開發(fā)的物流園平均面積不到2萬(wàn)平方米。國(guó)內(nèi)小型物流園占地約3-5萬(wàn)平方米，中型物流園在10-20萬(wàn)占地面積，很少有上千畝的物流園。園區(qū)基本采用分期開發(fā)，分期開發(fā)3-5萬(wàn)建筑平方米的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。普洛斯商業(yè)模式客戶定位：客戶分為三大類。一是物流業(yè)：如UPS、DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基。二是制造業(yè)：通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢等。三是零售業(yè)，如沃爾瑪和歐尚等?？鐕?guó)企業(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多項(xiàng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，世界1000強(qiáng)企業(yè)中近半數(shù)是其客戶。開發(fā)模式：開發(fā)選址上重點(diǎn)是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機(jī)場(chǎng)、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心。獲取土地通過(guò)直接投資與間接投資組合方式。直接投資項(xiàng)目占35%。與其他機(jī)構(gòu)合資的占65%。與其它機(jī)構(gòu)合作。如：與中國(guó)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司合作成立合資公司，比例為雙方各占50%，中儲(chǔ)出資以土地使用權(quán)和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施注入，普洛斯以現(xiàn)金注入。合資公司進(jìn)行土地開發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)及綜合設(shè)施方面合作，及新土地資源投資。合資建設(shè)的倉(cāng)儲(chǔ)中心出售給普洛斯旗下的產(chǎn)業(yè)基金，再由中儲(chǔ)向該基金租賃倉(cāng)儲(chǔ)中心，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；或者不出售給基金，而是直接由中儲(chǔ)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，客戶將由普洛斯提供。盈利模式：普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商。盈利收益來(lái)自三大業(yè)務(wù)部門：地產(chǎn)開發(fā)部門，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門和地產(chǎn)基金管理部門。招商推廣：普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)保證項(xiàng)目能以很快的速度找到好客戶，把物業(yè)填滿，以其認(rèn)可的租金租出物業(yè)，并盡可能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的租用。具體項(xiàng)目無(wú)需做太多招商推廣工作。普洛斯商業(yè)模式可借鑒的經(jīng)驗(yàn)：1、業(yè)務(wù)模式單一實(shí)用，成熟，可快速?gòu)?fù)制。只專注發(fā)展物流園。提供標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施，開發(fā)通用型物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。因此，03年進(jìn)入中國(guó)，后擴(kuò)張速度快速。2、選址的針對(duì)性。重點(diǎn)選擇沿海地區(qū)主要城市周邊重點(diǎn)是臨港、臨空而建。國(guó)外項(xiàng)目幾乎都是臨港而建，世界前75大港口中的18個(gè)港口里能找到普洛斯的身影。3、強(qiáng)大的融資能力為全球擴(kuò)張打下良好基礎(chǔ)。依靠三個(gè)資金渠道：一是普洛斯在紐約證券交易所上市，可在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資；二是作為一家房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）來(lái)運(yùn)作（按季度向股東定期分紅），管理著14只地產(chǎn)基金，擁有80億美元的管理基金；三是通過(guò)銀行貸款。4、普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)保證了項(xiàng)目能以很快的速度找到好客戶，把物業(yè)填滿，以其認(rèn)可的租金租出物業(yè)，并盡可能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的租用。5、普洛斯在客戶管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，這一工具系統(tǒng)囊括了對(duì)內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理。該系統(tǒng)從分析客戶的需求和選址入手，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，對(duì)預(yù)算的管理以及施工建造過(guò)程管理都將其用于物流設(shè)施建設(shè)方面的成本降到最低。在物業(yè)交付使用后，系統(tǒng)還將進(jìn)行客戶管理和物業(yè)管理，將每個(gè)客戶簽的租約輸入系統(tǒng)，在評(píng)估收益風(fēng)險(xiǎn)后簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。6、由于普洛斯物流園模式的成功運(yùn)營(yíng)及背后帶來(lái)世界500強(qiáng)的強(qiáng)大吸引力，各地政府非常積極主動(dòng)邀請(qǐng)?jiān)摴具M(jìn)入當(dāng)?shù)赝顿Y