酒店式公寓及寫字樓市場調(diào)查與初步建議

酒店式公寓及寫字樓市場調(diào)查與初步建議執(zhí)行力地產(chǎn)顧問執(zhí)行力——創(chuàng)造品牌價值成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場情況寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)寫字樓整體市場供應(yīng)量現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布未來甲級寫字樓體量與分布優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓體量與分布本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布本項目可類比市場租金與售價水平本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)序號參評項目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓1地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對集中的核心區(qū)域,周邊配套設(shè)施完善坐落于商務(wù)區(qū)相對集中的，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)2公共交通交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),超過5條以上公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利3基本要求土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地4可視性可視性極強(qiáng)可視性強(qiáng)可視性一般5建筑規(guī)模超過50,000米超過20,000平方米超過10,000平方米6建筑設(shè)計國際知名設(shè)計院/國內(nèi)甲級設(shè)計院國際知名設(shè)計院/國內(nèi)甲級設(shè)計院國內(nèi)乙級設(shè)計院7建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積150平方米/停車位，空間少柱大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積小于180平方米/停車位有大堂，按大廈總面積計算停車位服務(wù)面積至少每220-250平方米配置一個停車位8單層面積1,500–2,000平方米不少于1,000平方米不少于800平方米9凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無11電梯電梯按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超過4,000平方米,等候時間不超過30秒，載重1,600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超過5,000平方米，等候時間不超過40秒，載重1,600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超過6,000平方米,載重1,000㎏/部，速度不低于3m/s12貨梯客貨分離,至少2部客貨分離，不少于1部可無客貨分離寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)序號參評項目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓13、電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時能保證正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量，備用電源充足辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運(yùn)作14、弱電完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每12平方米有一根電話線完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每20平方米有一根電話線具備5A系統(tǒng),提供至少三家國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商15承重辦公區(qū)活荷載不小于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載不小于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載

200kg/㎡左右16衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具17業(yè)權(quán)只租不售，單一業(yè)權(quán)開發(fā)商持有不低于一半單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)18物業(yè)管理提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實(shí)用的計算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公管理計算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，24小時保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計算機(jī)物業(yè)管理軟，24小時保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時報案服務(wù)和維修服務(wù)19入住率1至2年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%寫字樓整體市場供應(yīng)量成都辦公樓市場從2000-2009年市場上共有約259.3萬平方米辦公物業(yè)供應(yīng)。而2010年新增供應(yīng)量預(yù)計達(dá)到75.8萬平方米。過量的供應(yīng)導(dǎo)致市場環(huán)境惡化，加上宏觀政策的調(diào)控，2001年市場供應(yīng)急劇下降。部分項目被迫延期，有部分大樓甚至成為爛尾樓。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外資企業(yè)不斷進(jìn)駐成都，寫字樓市場從2003年開始復(fù)蘇，2003年至2009年的總供應(yīng)量超過155萬平方米，這段時間內(nèi)新建寫字樓主要為出租和出售。在這期間大量爛尾樓也復(fù)工或轉(zhuǎn)讓，如：華敏翰尊國際、力寶大廈等?，F(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布

成都現(xiàn)有甲級寫字樓市場，目前存量約456,000㎡，現(xiàn)有甲級寫字樓供應(yīng)區(qū)域較為集中，主要是鹽市口—順城街—天府廣場的傳統(tǒng)CBD區(qū)域和人民南路沿線。人民南路沿線憑借其便捷的交通優(yōu)勢，聚集了多數(shù)的甲級寫字樓。目前人民南路沿線和東大街沿線為成都市寫字樓重要發(fā)展軸，受政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來會有大量的辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展一個重要區(qū)域?，F(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布編號項目名稱供應(yīng)體量（㎡）1冠城廣場836402城市之心520003川信大廈657494匯日央擴(kuò)542685威斯頓聯(lián)邦大廈541916國航世紀(jì)中心1800007時代廣場460008中環(huán)廣場471479香格里拉寫字樓4652610力寶大廈71785目前成都市有用的10棟甲級寫字樓中，有6棟都分布在人民南路沿線。占比60%。未來甲級寫字樓體量與分布

供應(yīng)年份項目名稱開發(fā)商供應(yīng)體量（㎡）2009仁恒廣場新加坡仁恒置地60000錦江國際四川投資集團(tuán)33000花樣年喜年廣場花樣年集團(tuán)800002010航天科技大廈中國航天科技集團(tuán)70000來福士廣場凱德置地78000天府時代廣場九龍倉集團(tuán)82000新希望大廈新希望集團(tuán)54000華宇蓉國府華宇置業(yè)1700002011華人置地辦公樓華人置地80000鐵獅門項目鐵獅門35000可以看出成都市未來甲級寫字樓供應(yīng)主要集中在市區(qū)，東大街和人民南路沿線。均為知名開發(fā)商修建的高檔寫字樓。包括國際一流開發(fā)商新加坡仁恒置地、凱德置地、美國鐵獅門房地產(chǎn)開發(fā)商。國際地產(chǎn)大鱷陸續(xù)搶灘成都寫字樓市場。成都甲級寫字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相對與發(fā)達(dá)的一線城市來將，標(biāo)準(zhǔn)略有偏低，但未來集中的供應(yīng)和未來知名開發(fā)商的進(jìn)駐，將有助于成都甲級寫字樓的整體水平的提升；現(xiàn)有甲級寫字樓分布在主要四個區(qū)域，春熙路鹽市口區(qū)域，人民南路沿線，順城街騾馬市區(qū)域以及東大街沿線，其中，人民南路沿線分布最多，達(dá)到266,300平方米，占總量的58%。在未來三年內(nèi)，成都市主城區(qū)共有甲級寫字樓新增供應(yīng)629,000平方米，主要分布在人民南路沿線和東大街沿線；開發(fā)商均屬國內(nèi)外知名開發(fā)商，集中的供應(yīng)將給市場帶來激烈的競爭。成都甲級寫字樓的租戶行業(yè)主要集中分布在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、科技行業(yè)，以及一部分知名地產(chǎn)企業(yè)。優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓體量及分布

編號項目名稱供應(yīng)體量（㎡）1天府中心40546.042鉑金大廈1000003倍特康派34627.204光大金融中心350745財富中心（上普國際）1831106正熙國際445757華敏翰尊國際800008東方廣場1期778111.73東方廣場2期29718.409豐德國際廣場17860110商鼎國際14322211宏達(dá)國際廣場4572812國嘉.新視界8717713摩根中心12770414豐德國際廣場3期7066915高地中心40000新供應(yīng)成都乙乙級寫寫字樓樓小結(jié)結(jié)因春熙熙路、、人民民南路路沿線線等傳傳統(tǒng)的的商貿(mào)貿(mào)區(qū)域域都處處于錦錦江區(qū)區(qū)和武武侯區(qū)區(qū)內(nèi)，，在乙乙級寫寫字樓樓市場場區(qū)域域分布布的租租金和和售價價水平平來看看，武武侯區(qū)區(qū)，錦錦江區(qū)區(qū)的租租金售售價水水平都都在全全市平平均水水平以以上，，青羊羊區(qū)和和高新新區(qū)稍稍有滯滯后。。高新區(qū)區(qū)因目目前因因新項項目年年份比比較新新，且且擁有有較不不錯的的硬件件設(shè)施施，加加之天天府軟軟件園園，孵孵化園園等園園區(qū)坐坐落高高新南南區(qū)以以及政政府的的對此此區(qū)域域未來來產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)劃，，故此此區(qū)域域的目目前面面世的的高新新國際際廣場場一直直擁有有較高高的滿滿租率率，且且售價價也高高出全全市平平均水水平。。成都市市乙級級寫字字樓乙乙級寫寫字樓樓目前前總體體量達(dá)達(dá)到了了130.7萬萬平米米，供供求趨趨于平平穩(wěn)租金每每月從從30元/㎡/月———60元元/㎡㎡/月月，售售價5,000-7,000元/㎡入入住率率較高高，達(dá)達(dá)到了了90-95%，主主要租租戶為為低辦辦公成成本，，對辦辦公空空間需需求不不大的的中小小企業(yè)業(yè)。目前成成都市市乙級級寫字字樓整整體檔檔次不不高，，缺乏乏專業(yè)業(yè)化、、個性性化的的服務(wù)務(wù)與商商務(wù)配配套。。本項目目可類類比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫寫字樓樓體量量與分分布編號項目名稱供應(yīng)體量（㎡）1豐德國際廣場1786012商鼎國際1432223喜年廣場800004威斯頓聯(lián)邦大廈541915國航世紀(jì)中心180000根據(jù)本本項目目在眉眉山房房地產(chǎn)產(chǎn)的地地標(biāo)地地位，，選取取了5個可可類比比項目目分布布在成成都東東大街街沿線線和人人民南南路沿沿線的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字字樓。。其位位于的的區(qū)域域也為為成都都市寫寫字樓樓市場場主要要發(fā)展展軸，，市場場成熟熟度較較高，，具有有一定定借鑒鑒意義義。其其中甲甲級寫寫字樓樓包括括喜年年廣場場、威威斯頓頓聯(lián)邦邦大廈廈、國國航世世紀(jì)中中心，，乙級級寫字字樓包包括商商鼎國國際、、豐德德國際際廣場場?？深惐缺葍?yōu)質(zhì)質(zhì)寫字字樓市市場租租金與與售價價編號項目名稱平均租金均價1豐德國際廣場85元/㎡.月8300元2商鼎國際100元/㎡.月12500元3花樣年喜年廣場120元/㎡.月17000元4威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元5國航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元從以上上表格格可以以看出出在可可類比比的寫寫字樓樓項目目中租租金均均價區(qū)區(qū)間在在85-120元/㎡.月，，其中中喜年年廣場場的最最高租租金已已經(jīng)達(dá)達(dá)到140元/㎡.月，，除豐豐德國國際廣廣場均均價8300元元，其其余項項目均均價及及二手手售價價均已已過萬萬。本項目目可類類比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫寫字樓樓典型型案例例分析析威斯頓頓聯(lián)邦邦大廈廈項目目簡簡介介開發(fā)商商：四四川怡怡和置置業(yè)有有限公公司地理位位置：：人民民南路路建筑面面積：：54191㎡㎡樓層數(shù)數(shù)：大大廈共共26層，，地面面23層，，地下下3層層停車位位：350個市場指指標(biāo)市場場指指標(biāo)標(biāo)平均租租金：：105元元/㎡㎡.月月售價：：15000元元物管費(fèi)費(fèi)：13.50元/平方方米··月主要要租租戶戶德國領(lǐng)領(lǐng)事館館、巴巴基斯斯坦駐駐成都都總領(lǐng)領(lǐng)事館館、美美國領(lǐng)領(lǐng)事館館農(nóng)業(yè)業(yè)貿(mào)易易處、、法國國安盟盟保險險、戴戴爾電電腦成成都辦辦事處處、英英美煙煙草公公司、、百威威啤酒酒、奧奧林巴巴斯、、新加加坡華華僑銀銀行成成都分分行項目目簡簡評評怡和和置置業(yè)業(yè)由由爛爛尾尾樓樓翻翻新新改改造造重重新新推推入入市市場場，，短短期期內(nèi)內(nèi)租租售售一一空空，，一一度度成成為為成成都都最最好好的的寫寫字字樓樓的的代代名名詞詞。。地處處人人民民南南路路四四段段，，緊緊鄰鄰美美領(lǐng)領(lǐng)館館，，處處于于棕棕北北高高尚尚生生活活圈圈，，商商務(wù)務(wù)精精英英、、海海外外華華僑僑聚聚集集地地，，商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍濃濃厚厚。。地處處人人民民南南路路商商圈圈，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有高高檔檔百百貨貨仁仁和和春春天天、、銀銀杏杏大大酒酒店店、、星星巴巴克克咖咖啡啡，，吸吸引引高高端端商商務(wù)務(wù)人人士士入入駐駐本項項目目可可類類比比優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓典典型型案案例例分分析析花樣樣年年喜喜年年廣廣場場項目目簡簡介介開發(fā)發(fā)商商：：花花樣樣年年集集團(tuán)團(tuán)地理理位位置置：：錦錦江江區(qū)區(qū)東東大大街街古古玩玩城城旁旁建筑筑面面積積：：80000㎡㎡樓層層數(shù)數(shù)：：A座座地地上上49層層，，B座座地地上上32層層，，建建筑筑高高度度達(dá)達(dá)到到190米米停車車位位：：機(jī)機(jī)動動車車位位606個個市場指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：120元/㎡.月月售價：17000元物管費(fèi)：：公寓2.1元元/月/平米，，寫字樓樓16元元/月/平米項目簡簡評評占地9,039平方米米，總建建筑面積積約132,218平平方米，，匯聚了了國際甲甲級寫字字樓、精精裝酒店店式公寓寓、星級級酒店、、商業(yè)中中心四大大物業(yè)形形態(tài)，是是一個多多功能的的城市商商務(wù)復(fù)合合體。項目分為為東西兩兩個塔樓樓，其中中，東塔塔為49層的超超高層寫寫字樓，，建筑高高度約190米米，完工工后將是是成都市市首個超超高層國國際頂級級寫字樓樓。西塔塔為星級級酒店和和精裝公公寓的綜綜合樓，，其中3-14層為星星級酒店店，15-31層為精精裝修公公寓。趣園精品品酒店公公寓作為為城市商商務(wù)復(fù)合合體喜年年廣場中中的一部部分，位位于西塔塔樓15-32層，3-14層為星星級酒店店，酒店店由國際際知名品品牌酒店店管理集集團(tuán)統(tǒng)一一管理。。趣園精精品酒店店公寓的的裝修設(shè)設(shè)計專門門為高端端人士打打造，邀邀請了曾曾設(shè)計過過（半島島酒店嘉嘉麟樓））、（賽賽馬會沙沙田會所所百俊廳廳）等等等精彩作作品的香香港室內(nèi)內(nèi)設(shè)計之之父高文文安先生生量身設(shè)設(shè)計。本項目可可類比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓典型型案例分分析國航世紀(jì)紀(jì)中心項目簡簡介介開發(fā)商：：中國航航空集團(tuán)團(tuán)建設(shè)開開發(fā)有限限公司地理位置置：武侯侯區(qū)人南南立交橋橋人民南南路與航航空路交交匯口建筑面積積：100000平方方米樓層數(shù)：：A、B兩棟24層停車位：：機(jī)動車車位550個市場指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：100元/㎡.月月售價：15000元物管費(fèi)：：18元元/平方方米·月月主要租租戶戶國航西南南分公司司、上海海銀行股股份有限限公司成成都分行行、美國國鉆石商商旅集團(tuán)團(tuán)成都辦辦事處、、中鐵信信托有限限公司、、四川合合力房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司、亨亨特建筑筑產(chǎn)品成成都分公公司、四四川峨眉眉山竹葉葉青茶葉葉有限公公司。項目簡簡評評A、B幢幢底樓聚聚集金融融行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖企業(yè)業(yè)，形成成金融主主題產(chǎn)業(yè)業(yè)群落。。國航世世紀(jì)中心心配合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特質(zhì)質(zhì)，特在在二底樓樓之間設(shè)設(shè)立金融融主題廣廣場———人民南南路現(xiàn)階階段唯一一的圍合合式金融融主題廣廣場。每隔5層層的觀光光空中花花園,以以及項目目外觀的的整體玻玻璃立面面設(shè)計均均在2006年年面世可可堪稱成成都之首首。國航世紀(jì)紀(jì)中心是是以整層層銷售按按產(chǎn)業(yè)主主題進(jìn)行行銷售的的方式（（產(chǎn)業(yè)為為航空、、金融、、基礎(chǔ)能能源三大大主題）），采取取對客戶戶一對一一的服務(wù)務(wù)。本項目可可類比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓典型型案例分分析豐德國際際廣場項目簡簡介介開發(fā)商：：成都萬萬瑞地產(chǎn)產(chǎn)地理位置置：武侯侯區(qū)航空空路建筑面積積：73,000㎡樓層數(shù)：：20層層停車位：：900個市場指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：85元/㎡㎡.月售價：8300元物管費(fèi)：：3元/平方米米·月主要租租戶戶尺度地產(chǎn)產(chǎn)、中國國水電集集團(tuán)圣達(dá)達(dá)水電分分公司、、中冶建建工有限限公司、、思納史史密斯中中國集團(tuán)團(tuán)、成都都中航地地產(chǎn)發(fā)展展有限公公司、青青城山當(dāng)當(dāng)代美術(shù)術(shù)館項目簡簡評評成都豐德德國際廣廣場緣自自國際領(lǐng)領(lǐng)先的人人文商務(wù)務(wù)理念““BUSINESSPARK”，6000平米的的中心綠綠化廣場場，30000平米的的商業(yè)及及商務(wù)公公寓等配配套設(shè)施施，一流流的多功功能國際際會議中中心，集集寫字樓樓、商業(yè)業(yè)、公寓寓、廣場場于一體體。配套套6000平方方米中心心綠化及及玻璃長長廊，配配備屋頂頂花園，，創(chuàng)建景景觀式辦辦公條件件。一個大型型多功能能廳，八八個中小小型會議議室，圖圖書室，，健身中中心，開開放式休休閑區(qū)；；兩座小小戶型商商務(wù)公寓寓，員工工餐廳，，經(jīng)理人人餐廳，，客戶服服務(wù)中心心，物業(yè)業(yè)管理中中心。本項目可可類比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓典型型案例分分析商鼎國際際項目簡簡介介開發(fā)商：：岷江新新希望房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司地理位置置：武侯侯區(qū)人民民南路四四段人南南立交橋橋旁建筑面積積：143222平方方米樓層數(shù)：：1號樓樓26層層，2號號樓28層停車位：：機(jī)動車車位730個（（其中地地下626個、、地面104個個）市場指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：100元/㎡.月月售價：12500元物管費(fèi)：：7.5元/平平方米··月主要租租戶戶國家開發(fā)發(fā)銀行四四川省分分行、貴貴州茅臺臺成都營營銷中心心、尺度度地產(chǎn)顧顧問公司司、深圳圳航空有有限公司司成都分分公司、、四川佳佳德控股股有限公公司、四四川華西西礦業(yè)勘勘察公司司、約克克中國商商貿(mào)公司司項目簡簡評評商鼎國際際”地地處成都都市人民民南路與與二環(huán)路路交匯處處，北鄰鄰二環(huán)路路，西鄰鄰人民南南路正對對“凱賓賓斯基””，東鄰鄰“錦官官新城””，南接接國航新新建辦公公樓，基基地呈規(guī)規(guī)劃的四四邊形，，場地東東西長約約135米，南南北長約約140米，凈凈用地21087.32㎡。。商鼎國際際樓高近近百米，，外立面面挺拔，，中空LOW-E落地地玻璃幕幕墻面達(dá)達(dá)75%，結(jié)構(gòu)構(gòu)與線條條采用鋁鋁板效果果的金屬屬覆碳漆漆,現(xiàn)代代感極強(qiáng)強(qiáng)；同時時聘請知知名樓體體燈光設(shè)設(shè)計公司司，為大大樓特設(shè)設(shè)夜晚燈燈光形象象工程；；而其面面向人民民南路20多米米寬形象象入口本項目可可類比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓小結(jié)結(jié)優(yōu)質(zhì)的寫寫字樓和和優(yōu)越的的商業(yè)環(huán)環(huán)境吸引引了眾多多跨國公公司聚集集于此：：超過120家家世界500強(qiáng)強(qiáng)公司在在成都已已設(shè)立辦辦事處。。城南區(qū)區(qū)域、東東大街區(qū)區(qū)域、高高新區(qū)域域?qū)⒊蔀闉榻窈笾刂匾獙懽肿謽前l(fā)展展區(qū)。未來商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。未來?-3年有10座甲甲級寫字字樓陸續(xù)續(xù)入市。。集寫字樓樓、商業(yè)業(yè)、公寓寓、廣場場于一體體的復(fù)合合式綜合合體不斷斷問世，，滿足多多元化商商務(wù)需求求。成都酒店店式公寓寓市場情情況酒店式公公寓發(fā)展展概況酒店式公公寓優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目體體量與分分布酒店式公公寓市場場租金及及售價本項目可可類比酒酒店式公公寓典型型案例分分析酒店式公公寓帶租租約市場場簡析酒店式公公寓帶租租約銷售售典型案案例分析析酒店式公寓市市場小結(jié)酒店式公寓發(fā)發(fā)展概況第一階段第二階段第三階段此階段沒有真真正意義上的的商務(wù)公寓出出現(xiàn)，商住綜綜合樓為商務(wù)務(wù)公寓的出現(xiàn)現(xiàn)樹立了雛形形。該階段是商務(wù)務(wù)公寓重要發(fā)發(fā)展時期，形形態(tài)和市場觀觀念在這期間間有了重要變變化。以酒店店和辦公形式式出現(xiàn)的商務(wù)務(wù)公寓受到人人們的青睞。。SOHO沸城城、玉沙小花花園、萬達(dá)錦錦華城在該時時間段內(nèi)打開開了居住商務(wù)務(wù)公寓的先河河。08年是商務(wù)務(wù)公寓蓬勃發(fā)發(fā)展的一年。。市中心住宅宅用地日漸稀稀少，使得商商業(yè)用地住宅宅物業(yè)成為滿滿足人們居住住市中心的途途徑之一。龍龍湖三千星座座、萬達(dá)錦華華城、城市理理想等項目的的相繼入市，，讓商務(wù)公寓寓市場日漸繁繁盛。09年成都商商務(wù)公寓發(fā)展展出現(xiàn)了新變變化，以疊翠翠峰為代表的的商務(wù)公寓項項目在服務(wù)、、配套等方面面做出了新的的貢獻(xiàn)。外地地開發(fā)商把沿沿海地區(qū)先進(jìn)進(jìn)的管理和服服務(wù)理念帶入入成都，讓商商務(wù)公寓的發(fā)發(fā)展日漸趨于于高端。隨著市中心用用地的稀缺以以及國際城南南新中心的發(fā)發(fā)展，商務(wù)公公寓的發(fā)展中中心日漸向城城南傾斜。美美年廣場的入入市、譽(yù)峰、、復(fù)地、蘋果果城等項目的的規(guī)劃，使得得城南成為商商務(wù)公寓的發(fā)發(fā)展熱土。2002年以以前2002-2007年2008年2009-2010年本報告酒店式式公寓范圍界界定由于成都市酒酒店式公寓的的發(fā)展過程較較為復(fù)雜，而而且業(yè)內(nèi)對其其沒有明顯的的定義和界定定，此次研究究會選取成都都市比較有代代表性的酒店店式公寓進(jìn)行行研究，以此此來了解成都都市酒店式公公寓的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀以及對未未來發(fā)展的預(yù)預(yù)判。此次選取的項項目包括：城城市理想、壹壹號公館、繽繽舍、疊翠峰峰、九峰國際際、紅城、力力迅領(lǐng)筑、富富力史丹尼國國際公寓、威威斯頓聯(lián)邦公公寓、譽(yù)峰等等10個成都都市酒店式公公寓代表性項項目，涵蓋中中端、高端不不同類型。對對項目有一定定借鑒與類比比作用。典型項目體量量與分布項目名稱面市時間交房時間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）壹號公館2007.022010.05246642514紅城2009.12201231344102856城市理想2008.042010700023000力迅領(lǐng)筑2009.1220104925.8635042.18繽舍2008.082010年底300026000富力史丹尼國際公寓2008.082009.122947266932譽(yù)峰2009.112010186760380000疊翠峰2009.042010.0330009000九峰國際2009.102010.12700062200威斯頓聯(lián)邦公寓2009.062011.0916666726700目前酒店式公公寓主要分布布在天府廣場場區(qū)域、城南南區(qū)域，分別別在2007年-2009年2年之之內(nèi)面市，現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)普遍遍在2010-2011兩年內(nèi)。酒店式公寓市市場租金與售售價項目名稱均價（元/㎡）面積范圍(㎡)租金均價（元/㎡.月）壹號公館1100040-9065紅城700036-4838城市理想2915634-7096力迅領(lǐng)筑125004556繽舍930035-6455富力史丹尼國際公寓1200040-7070譽(yù)峰33000180-360220疊翠峰110004560九峰國際600030-7040威斯頓聯(lián)邦公寓1100050-8055從上表可知，，已售和在售售酒店式公寓寓均價價格區(qū)區(qū)間在6000-33000元的范范圍之間，面面積區(qū)間除頂頂級豪宅譽(yù)峰峰外，均在30-90平平米之間，租租金價格在38-220元之間不等等。以小戶型型、精裝修為為主要賣點(diǎn)，，配以總價低低，區(qū)域商務(wù)務(wù)、娛樂、購購物、交通配配套完善，吸吸引高端投資資客入駐。本項目可類比比酒店式公寓寓典型案例分分析威斯頓聯(lián)邦公公寓項目簡介介戶型面積：50-80㎡㎡平均售價：11000元元/㎡物管費(fèi)：1.9元/㎡/月投資回報率：：7%-8%市場指標(biāo)標(biāo)位置：神仙樹樹大院位于高高新區(qū)紫荊西西路6號占地面積：166667.50㎡建筑面積：26700㎡㎡建筑形態(tài)：17層綠化率：25%容積率：3車位：257個開發(fā)商：成成都怡和天天成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限責(zé)任公司司物業(yè)管理：：威斯頓物物業(yè)管理（（香港）有有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)：：2000元/平方方米項目簡簡評神仙樹大院院5期威斯斯頓聯(lián)邦公公寓與前期期商務(wù)酒店店、品牌旗旗艦店等高高端商務(wù)配配套，共同同構(gòu)成城南南的高端城城市綜合體體。設(shè)計風(fēng)格延延續(xù)西班牙牙后現(xiàn)代主主義和中國國傳統(tǒng)院落落風(fēng)格相結(jié)結(jié)合，新古古典主義立立意的城市市高端公寓寓。該項目自推推出50-79平方方米戶型后后，緩解了了該片區(qū)對對小戶型的的渴求，項項目充滿創(chuàng)創(chuàng)意的小戶戶型設(shè)計給給年輕人帶帶來強(qiáng)烈的的視覺和心心理沖擊。。即將開通的的地鐵一號號線距離項項目僅百米米。目前，，城南片區(qū)區(qū)除威斯頓頓聯(lián)邦公寓寓還有少量量房源外，，已無新房房可售，而而電梯公寓寓二手房的的價格均在在一萬五以以上。裝修修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到到2000元/平方方米，絕對對是城南城城區(qū)屈指可可數(shù)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)投資項目目。本項目可類類比酒店式式公寓典型型案例分析析戶型品品鑒威斯頓聯(lián)邦邦公寓本項目可類類比酒店式式公寓典型型案例分析析力迅領(lǐng)筑項目簡簡介戶型面積：：45㎡平均售價：：12500元/㎡㎡物管費(fèi)：2.8元/㎡/月投資回報率率：5.4%市場指指標(biāo)位置：青羊羊天府廣場場南，人民民公園旁，，陜西街、、文翁路交交匯處占地面積：：4925.86㎡㎡建筑面積：：35042.18㎡建筑形態(tài)：：1-2層層為商業(yè)，，3-6層層為酒店性性質(zhì)住宅，，7-30層為住宅宅綠化率：25.10%容積率：5.3車位：175個開發(fā)商：成成都力迅房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司物業(yè)管理：：廣州嘉邦邦酒店物業(yè)業(yè)公司裝修標(biāo)準(zhǔn)：：2000元-2500元/㎡項目簡簡評投資型地產(chǎn)產(chǎn)酒店式公公寓以其戶戶型較小、、總價相對對合適，精精裝修入住住方便受到到市場的追追捧。該項目地理理稀缺性得得到市場認(rèn)認(rèn)可，具有有無可替代代、不可再再生的地段段價值。力迅領(lǐng)筑在在價格上具具有一定優(yōu)優(yōu)勢，70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)優(yōu)于同類產(chǎn)產(chǎn)品的40年產(chǎn)權(quán)。。本項目可類類比酒店式式公寓典型型案例分析析戶型品品鑒力迅領(lǐng)筑本項目可類類比酒店式式公寓典型型案例分析析紅城項目簡簡介戶型面積：：36-48㎡平均售價：：7000元/㎡物管費(fèi)：1.8元/㎡/月投資回報率率：6%市場指指標(biāo)位置：武侯侯紅牌樓九九興大道占地面積：：31344㎡建筑面積：：102856㎡建筑形態(tài)：：18層綠化率：20%容積率：3.28車位：507個開發(fā)商：成成都武城實(shí)實(shí)業(yè)(集團(tuán)團(tuán))股份有有限公司物業(yè)管理：：第一太平平戴維斯裝修標(biāo)準(zhǔn)：：1300元/㎡天然氣入戶戶，產(chǎn)權(quán)40年項目簡簡評紅城是武城城集團(tuán)繼錦錦繡花園、、碧云天、、融城理想想等之后在在城南的又又一力作。。項目總建建筑面積約約102856平米米，總綠地地面積約3133.42平米米。地處紫紫荊與雙楠楠之間的新新興高尚居居住區(qū)域--麗都生生活版塊。。紅牌樓廣廣場擬將進(jìn)進(jìn)駐家樂福福旗艦店、、萬達(dá)國際際影城等，，一系列商商業(yè)配套較較為完善。。項目物業(yè)已已引進(jìn)第一一太平戴維維斯，攜手手成都鼎瑞瑞物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公司司，以國際際化理念開開創(chuàng)未來派派立體城市市的頂級物物業(yè)服務(wù)水水準(zhǔn)，帶來來高端品質(zhì)質(zhì)服務(wù)?？們r在26-34萬萬的區(qū)間，，兼具投資資、居家、、辦公三種種功能，總總價低，相相對滿足客客戶多元化化需求，40年產(chǎn)權(quán)權(quán)式公寓通通天然氣這這在酒店式式公寓中較較為罕見。。本項目可類類比酒店式式公寓典型型案例分析析戶型品品鑒紅城酒店式公寓寓帶租約銷銷售典型項項目體量分分布項目名稱面市時間交房時間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）熙城國際2007.082009.067533.9264385.30加州壹號2009.122011500012000疊翠峰2009.042010.0330009000目前，成都都酒店式公公寓多采用用40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售模模式，少量量項目采用用與知名酒酒店管理公公司簽約返返租約的操操作模式。。典型優(yōu)質(zhì)項項目分布區(qū)區(qū)域主要在在城西、城城南成熟住住區(qū)，地理理上依托酒酒店資源，，實(shí)現(xiàn)嫁接接經(jīng)營。多多為較小開開發(fā)規(guī)模的的酒店式公公寓，其中中疊翠峰只只有80戶戶為帶租約約銷售的酒酒店式公寓寓。酒店式公寓寓帶租約銷銷售典型案案例分析熙城國際項目簡簡介戶型面積：：30-62㎡平均售價：：8000元/㎡物管費(fèi)：1.5元/㎡/月投資回報率率：5%市場指指標(biāo)位置：金牛牛營門口路路48號占地面積：：7533.92㎡㎡建筑面積：：64385.30㎡建筑形態(tài)：：住宅部份份28F，，商務(wù)公寓寓寫字樓部部份24F，凱賓斯斯基酒店7-15F綠化率：25.10%容積率：5.76車位：330個開發(fā)商：眾眾和祥置業(yè)業(yè)/成運(yùn)置置業(yè)返租約約操作作模式式平均售價：：8000元/㎡租金：寫字字樓40元元/㎡，帶帶租約公寓寓租金回報報34元/㎡租約操作模模式：與凱凱賓斯基酒酒店簽約12年，租租金回報每每月34元元/㎡，每每年租金回回報按2%遞增。必須首付五五成。酒店式公寓寓帶租約銷銷售典型案案例分析戶型品品鑒熙城國際酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷銷售售典典型型案案例例分分析析疊翠翠峰峰項目目簡簡介介戶型型面面積積：：45㎡㎡、、85㎡㎡平均均售售價價：：9300元元/㎡㎡物管管費(fèi)費(fèi)：：3.8元元/㎡㎡/月月投資資回回報報率率：：5%市場場指指標(biāo)標(biāo)位置置：：高高新新區(qū)區(qū)桐桐梓梓林林南南，，站站華華路路北北占地地面面積積：：13866.70㎡㎡建筑筑面面積積：：63000㎡㎡建筑筑形形態(tài)態(tài)：：4棟棟小小高高層層電電梯梯公公寓寓組組成成，，分分別別為為12、、18、、21、、25層層綠化化率率：：25%容積積率率：：2.85車位位：：325個個開發(fā)發(fā)商商：：成成都都市市中中天天盈盈房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司返租租約約操操作作模模式式平均均售售價價：：9300元元/㎡㎡租金金：：帶帶租租約約公公寓寓租租金金回回報報60元元/㎡㎡租約約操操作作模模式式：：與與酒酒店店簽簽約約15年年，，租租金金回回報報每每月月60元元/㎡㎡，，每每年年租租金金回回報報按按1%遞遞增增。。每每月月返返租租金金2700元元，，15年年后后達(dá)達(dá)到到4200元元。。酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷銷售售典典型型案案例例分分析析戶型型品品鑒鑒疊翠翠峰峰酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷銷售售典典型型案案例例分分析析加州州壹壹號號項目目簡簡介介戶型型面面積積：：41-45㎡㎡平均均售售價價：：10000元元/㎡㎡物管管費(fèi)費(fèi)：：1.5元元/㎡㎡/月月投資資回回報報率率：：7%市場場指指標(biāo)標(biāo)位置置：：金金牛牛區(qū)區(qū)金金沙沙路路15號號占地地面面積積：：5000㎡㎡建筑筑面面積積：：12000㎡㎡建筑筑形形態(tài)態(tài)：：1層層商商鋪鋪，，2-3層層寫寫字字間間，，4-7層層酒酒店店式式公公寓寓，，8-14層層7天天連連鎖鎖酒酒店店。。綠化化率率：：20%容積積率率：：6車位位：：200個個開發(fā)發(fā)商商：：壹壹零零房房產(chǎn)產(chǎn)返租租約約操操作作模模式式平均均售售價價：：10000元元/㎡㎡租金金：：帶帶租租約約公公寓寓租租金金回回報報68元元/㎡㎡租約約操操作作模模式式：：與與七七天天連連鎖鎖酒酒店店簽簽約約3年年，，租租金金回回報報每每月月68元元/㎡㎡，，每每月月返返租租金金2930-2960元元酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷銷售售典典型型案案例例分分析析戶型品品鑒鑒加州壹號號酒店式公公寓市場場小結(jié)從2002年開開始，成成都市酒酒店式公公寓開始始進(jìn)入發(fā)發(fā)展期。。物業(yè)形形態(tài)逐漸漸規(guī)范，，市場供供應(yīng)量不不斷攀升升。02-07年期期間供應(yīng)應(yīng)量僅為為3.8萬㎡，，進(jìn)入2008年，迎迎來了商商務(wù)公寓寓發(fā)展的的全盛時時期，市市場供應(yīng)應(yīng)量達(dá)到到11.9萬㎡㎡。由于于該類物物業(yè)一般般出現(xiàn)在在市中心心，土地地供應(yīng)的的減少，，導(dǎo)致供供應(yīng)量會會越來越越少。在供應(yīng)方方位上出出現(xiàn)了由由市中心心向國際際城南區(qū)區(qū)域轉(zhuǎn)移移的情況況。由于于供應(yīng)量量并不多多，所以以該類型型物業(yè)一一旦面市市，就會會受到市市場的追追捧。一一般銷售售周期在在一年以以內(nèi)。面積?。海?0-80㎡㎡為主力力面積，，通常面面積在90㎡以以內(nèi)；總價低：：30-60萬萬元，較較為適合合投資和和小企業(yè)業(yè)自購使使用；空間靈活活性強(qiáng)：：可分拆拆組合，，滿足小小型和中中小型企企業(yè)的需需求；客戶群體體廣泛：：所針對對的客戶戶及小型型企業(yè)類類型豐富富、數(shù)量量較大，，需求量量大；使用成本本低：通通常無中中央空調(diào)調(diào)等高耗耗能的硬硬件配套套，物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用也較較低。投資回報報率測算算與服務(wù)務(wù)建議寫字樓投投資回報報測算酒店式公公寓主要要典型項項目投資資回報測測算帶租約酒酒店式公公寓典型型項目投投資回報報率測算算租售回報報率對比比：以熙熙城國際際帶租約約銷售酒酒店式公公寓套房房98㎡㎡戶型為為例計算算。小結(jié)項目寫字字樓初步步建議項目酒店店式公寓寓初步建建議兩種開發(fā)發(fā)模式組組合及對對比寫字樓投投資回報報測算項目名稱平均租金平均售價投資回報率豐德國際廣場85元/㎡.月8300元12%商鼎國際100元/㎡.月12500元10%花樣年喜年廣場120元/㎡.月17000元9%威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元8%國航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元8%寫字樓投投資回報報測算小小結(jié)根據(jù)所選選取的與與眉山項項目可類類比的寫寫字樓典典型項目目進(jìn)行租租金、售售價投資資回報率率測算，，作為項項目建議議的基礎(chǔ)礎(chǔ)支持。。從以上上圖表表可以以看出出，目目前所所選的的典型型項目目多位位于人人民南南路沿沿線與與東大大街沿沿線，，為寫寫字樓樓重要要發(fā)展展軸線線區(qū)域域，租租金區(qū)區(qū)間在在85-120元/㎡.月之之間，，售價價最高高突破破17000元元/㎡㎡，投投資回回報率率8%-12%之間間。處處于一一個較較高的的投資資回報報基準(zhǔn)準(zhǔn)率水水平。。原因：：一、、商務(wù)務(wù)氛圍圍已經(jīng)經(jīng)形成成，區(qū)區(qū)域多多為辦辦公寫寫字樓樓聚集集地，，高端端租戶戶包括括世界界500強(qiáng)強(qiáng)等大大型企企業(yè)入入駐，，提升升區(qū)域域較高高端商商務(wù)形形象。。二、、投資資客、、租客客供需需平衡衡，2009年年至2010年年房地地產(chǎn)市市場逐逐漸復(fù)復(fù)蘇與與繁盛盛，吸吸引大大批投投資客客進(jìn)入入寫字字樓市市場。。致使租租金不不斷看看漲。。。酒店式式公寓寓主要要典型型項目目投資資回報報測算算項目名稱均價（元/㎡）租金均價（元/㎡.月）投資回報率壹號公館11000657%紅城7000386%城市理想29156964%力迅領(lǐng)筑12500565%繽舍9300557%富力史丹尼國際公寓12000707%譽(yù)峰330002208%疊翠峰11000606.5%九峰國際6000408%威斯頓聯(lián)邦公寓11000556%酒店式式公寓寓主要要典型型項目目投資資回報報小結(jié)結(jié)根據(jù)所所選取取的酒酒店式式公寓寓典型型項目目的租租金均均價、、銷售售均價價，可可測算算出各各個項項目的的投資資回報報率，，從上上表可可以得得到，，成都都在售售與已已售酒酒店式式公寓寓典型型優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目目的租租金區(qū)區(qū)間在在38-220元/㎡.月的的范圍圍之內(nèi)內(nèi)，銷銷售均均價在在6000-33000元/㎡的的區(qū)間間范圍圍，測測算出出投資資回報報率在在4%-8%之之間。。處于于一個個較高高的投投資回回報基基準(zhǔn)率率水平平，甚甚至高高于沿沿海及及發(fā)達(dá)達(dá)城市市同類類物業(yè)業(yè)的投投資回回報率率，說說明目目前酒酒店式式公寓寓投資資回報報率較較高，，且多多采用用直接接銷售售40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店式式公寓寓的營營銷模模式。。酒店式式公寓寓目前前的分分布區(qū)區(qū)位主主要集集中在在市中中心天天府廣廣場輻輻射范范圍內(nèi)內(nèi)、城城南及及城西西成熟熟住區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)位要要求：：一、、商業(yè)業(yè)配套套口岸岸成熟熟，且且要達(dá)達(dá)到一一定的的繁榮榮程度度，交交通、、娛樂樂、購購物一一體。。二、、多位位于市市中心心及高高端成成熟住住區(qū)，，就有有地段段優(yōu)勢勢及升升值潛潛力，，從而而吸引引投資資客實(shí)實(shí)現(xiàn)快快銷。。多數(shù)數(shù)項目目開盤盤即銷銷售過過半。。帶租約約酒店店式公公寓典典型項項目投投資回回報率率測算算項目名稱均價（元/㎡）租金均價（元/㎡.月）投資回報率月返租金額（元）熙城國際8000345%3332加州壹號10000587%2945疊翠峰9300395%2700租售回回報率率對比比以熙城城國際際帶租租約銷銷售酒酒店式式公寓寓套房房98㎡戶戶型為為例計計算。。開發(fā)商商與凱凱賓斯斯基酒酒店簽簽訂12年年租約約，保保證每每月向向業(yè)主主返還還34元/㎡的的租金金。并并按每每年2%的的漲幅幅增加加租金金回報報。每月租租金返返還額額度=34*98=3332元12年年后租租金額額度達(dá)達(dá)到5732元元總房價價8000*98=784000元，，以以首付付5成成，貸貸款10年年，貸貸款39萬萬元計計算，，貸款款月數(shù)數(shù)120個個月，，利率率以最最新折折扣8.5折計計算，，每月月還款款額4167元元。實(shí)際月月供=4167-3332=884元元。對對投資資客戶戶具有有價格格吸引引力。。開發(fā)商商直接接銷售售40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店式式公寓寓本套套毛利利潤：：98*8000=784000元開發(fā)商商返租租約銷銷售本本套毛毛利潤潤：784000-12*3332=744016元帶租約酒酒店式公公寓典型型項目投投資回報報小結(jié)目前市場場只有少少量項目目采用帶帶租約銷銷售模式式，一般般是依托托酒店資資源而修修建出售售。但只只是在前前期推售售階段的的一種營營銷賣點(diǎn)點(diǎn)，真正正操作過過程中變變數(shù)較多多。理想狀態(tài)態(tài)下帶租租約銷售售的確能能實(shí)現(xiàn)多多方共贏贏，開發(fā)發(fā)商快速速回籠資資金，業(yè)業(yè)主買房房后沒有有出租難難、難收收租的后后顧之憂憂，承租租方也可可以以相相對較低低的價格格租房。。但是實(shí)實(shí)際運(yùn)作作過程中中，承租租方一旦旦運(yùn)營不不善，前前期的承承諾就可可能變成成“空頭頭支票””?！皫ё饧s約”之所所以目前前不再那那么吃香香，主要要是合同同上會簽簽定幾年年甚至十十幾年時時間內(nèi)購購房者必必須將房房源出租租給承租租客，相相當(dāng)于鎖鎖定了升升值空間間。而投投資者自自己出租租，可能能會獲得得更豐厚厚的租金金并可以以隨時出出售。項目初步步建議1-4F為裙樓樓，5-10層層寫字間間，10層以上上為酒店店式公寓寓。初步模型型圖僅僅供參考考寫字樓初初步建議議檔次：甲甲級寫字字樓概念：生生態(tài)商務(wù)務(wù)社區(qū)，，SOHO辦公公依據(jù)：生生態(tài)性、、節(jié)能型型寫字樓樓為市場場發(fā)展需需求的趨趨勢。對對性價比比提升有有利。布局建議議：建議議臨主要要干道布布線。依據(jù)：取取得較好好的展示示效果，，保持較較好的辦辦公環(huán)境境，樹立立項目的的品質(zhì)形形象。物業(yè)銷售售建議：：可以考考慮分零零銷售、、整售結(jié)結(jié)合的方方式。利利用主力力客戶和和品牌商商家吸引引中小客客戶和投投資客。。酒店式公公寓初步步建議概念：精精裝修、、酒店公公寓依據(jù)：提提升項目目檔次，，豪華精精裝修提提煉賣點(diǎn)點(diǎn)。區(qū)別別其他項項目所尋尋找的標(biāo)標(biāo)簽。布局建議議：不直直接臨展展示面。。依據(jù):不不對項目目形象產(chǎn)產(chǎn)生影響響。不影影響業(yè)主主的生活活起居。。物業(yè)銷售售建議：：建議直直接銷售售40年年產(chǎn)權(quán)，，若有酒酒店資源源的嫁接接，則一一部分以以返租約約形式銷銷售。兩種開發(fā)發(fā)模式開發(fā)模式式一直直銷40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店式公寓寓+生態(tài)態(tài)商務(wù)寫寫字間+商業(yè)裙裙樓開發(fā)模式式二帶帶租約約酒店式式公寓+SOHO商務(wù)務(wù)寫字間間+商業(yè)業(yè)裙樓優(yōu)勢劣勢模式1能相對快速回收投資開發(fā)周期相對較快商務(wù)公寓有機(jī)會能實(shí)現(xiàn)比寫字樓更快速銷售，但其清水價格還不如住宅，投入裝修同樣會占用資金，與模式2開發(fā)寫字樓的投資相差不大，生態(tài)商務(wù)的概念有一定性價比提升模式2帶租約的稀缺性，對項目整體品質(zhì)和形象有較好提升租約銷售賣點(diǎn)對投資客有一定吸引力寫字樓體量過大，對銷售有一定阻力（可嘗試考慮分期開發(fā)，以應(yīng)對市場變化）對裙樓商業(yè)面積有一定影響，減少面積的同時對規(guī)劃造成了一定難度對地下商業(yè)面積影響較大超高層規(guī)劃避難層將減少銷售面積帶租約銷售操作變數(shù)較大，整體效果較難控制，一旦解約對項目形象影響較大。執(zhí)行力———創(chuàng)造造品牌價價值Thanks神圣的工作作在每個人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。15:4615:4615:46:2515:46:25所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動動力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個機(jī)機(jī)會?；茧y可以試試驗(yàn)一個人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。12月-2212月-2212月-2212月-22惟一持久的競競爭優(yōu)勢，就就是比你的競競爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競爭對對手視為對手手而非敵人，，將會更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動!如果通用公司司不能在某一一個領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會把它在這這個領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個領(lǐng)域域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽聽聞的利潤潤，也不要要在市場不不景氣時，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。31-12月-2215:46:25在艱難時期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機(jī)會，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入用用戶家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結(jié)局來來。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流流程程說說話話，，流流程程是是將將說說轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。12月月-2212月月-2215:46:25在一一個個崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會會獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個月月。。堅持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。12月-2212月-22命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時，會會遭遇到到許多困困難，反反而會使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所所認(rèn)識識到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來來并繼繼續(xù)向向前。。15:46:2515:4612月月-22等待。。我將將要在在這三三塊基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百計請請一個個高招招的專專家醫(yī)醫(yī)生，，還不不如請請一個個隨叫叫隨到到且價價格便便宜的的江湖湖郎中中。是員工工養(yǎng)活活了公公司。。2022/12/3115:46能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是偉偉大的的。不滿足足讓客客戶滿滿意，，要追追求讓讓客戶戶感動動，創(chuàng)創(chuàng)造客客戶終終身價價值。。新經(jīng)濟(jì)濟(jì)時代代，不不是大大魚吃吃小魚魚，而而是快快魚吃吃慢魚魚。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動都都在書寫自自己的歷史史。31十二二月20223:46下下午12月-22差錯發(fā)生在在細(xì)節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。31十十二二月月2022命運(yùn)運(yùn)本本來來就就不不公公平平所所以以我我要要改改變變命命運(yùn)運(yùn)。。投機(jī)機(jī)取取巧巧的的人人。。3:46:25下下午午15:46:25質(zhì)量量是是維維護(hù)護(hù)顧顧客客忠忠誠誠的的最最好好保保證證。。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團(tuán)隊來達(dá)成成夢想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊隊友來一起打打比賽。2022/12/3115:4612月-22在這個世界上上，沒有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的