重慶名流公館全年營銷執(zhí)行方案

重慶名流公館2012年營銷執(zhí)行方案重慶公司營銷客服部2012年1月2目錄IndexPart1整體營銷總述Part22號樓營銷執(zhí)行工作Part33號樓營銷執(zhí)行工作Part41號樓營銷執(zhí)行工作Part5持續(xù)銷售階段營銷執(zhí)行工作Part6全年營銷費用整理3Part1整體營銷總述-項目價值梳理地段規(guī)模配套江景教育品質(zhì)人文交通通過本項目和競品項目的比較可以看出，我們的主要賣點即核心競爭力為地段、教育和人文45品牌目標(biāo)——實現(xiàn)名流置業(yè)品牌落地和初步美譽度，名流公館項目成為市場明星項目銷售目標(biāo)——全年完成銷售額5.631億元（含東西區(qū)住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫）Part1整體營銷總述-營銷目標(biāo)64號樓4#樓銷售目標(biāo)成交客戶85%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約130套110組367組2444組5號樓5#樓銷售目標(biāo)成交客戶85%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約125套106組354組2361組2號樓2#樓銷售目標(biāo)成交客戶70%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約109套76組253組1688組3號樓3#樓銷售任務(wù)成交客戶70%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約93套65組216組1444組1號樓1#樓銷售任務(wù)成交客戶70%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約109套76組253組1688組寫字樓寫字樓銷售任務(wù)成交客戶70%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約114套80組267組1778組商業(yè)商業(yè)銷售目標(biāo)成交客戶50%VIP客戶（成交率30%）來電來訪量（轉(zhuǎn)化率15%）約48套24組80組534組Part1整體營銷總述-目標(biāo)分解7Part1整體營銷總述-營銷難點82012戰(zhàn)略主張品牌攻堅價值兌現(xiàn)導(dǎo)入品牌整合傳播理念，系統(tǒng)化推廣品牌，實現(xiàn)品牌力量大爆發(fā)。專項費用/專人跟進(jìn)/兩盤整合，打造本土化利于傳播年度品牌傳播綱要。深耕重慶鑄就價值Part1整體營銷總述-營銷思路9Part1整體營銷總述-營銷策略品牌植入多點構(gòu)筑全年營銷動作貫穿品牌推廣主題，形成名流公館/蔡家兩個項目為核心。以品質(zhì)、口碑、服務(wù)等多方面的品牌著力點。價格標(biāo)桿形象轉(zhuǎn)換樹立東區(qū)精裝小區(qū)為全年價格標(biāo)桿，支撐項目檔次。通過商業(yè)和寫字樓的運作打造，形成有效的形象升級轉(zhuǎn)換。渠道掃蕩區(qū)縣巡演深入快速執(zhí)行渠道行銷工作，在極短時間內(nèi)覆蓋渝中區(qū)，形成快速的爆破之勢，短期內(nèi)積累大量客戶。選擇3-4個重點區(qū)縣進(jìn)行深度的區(qū)縣巡演，拓展區(qū)縣客戶。事件炒作活動貫穿深入圍繞全年品牌推廣主題，舉辦相應(yīng)線下活動，使品牌推廣主題和理念傳播落地，同時可形成項目實際營銷節(jié)點，利用活動的強大影響力為項目帶來實際營銷效果?？缃缏?lián)動成就名流學(xué)習(xí)【星河灣】品牌跨界營銷之路，全面嫁接跨界資源。與時尚品牌/名車名表/藝術(shù)機構(gòu)/文化圈層進(jìn)行跨界合作及活動，提升項目調(diào)性檔次，鑄就名流公館高端品牌價值10Part1整體營銷總述-推貨策略整個推貨均是均衡出貨、優(yōu)劣搭配，務(wù)求使每次銷售都能滿足不同的客戶需求，盡可能達(dá)到每次推出，均能達(dá)到熱銷的局面，并根據(jù)每階段的銷售狀況與客戶承受的價格幅度不斷調(diào)升價格。第一階段推貨思路時間：2012年4月（暫定為4月21日）本次作為開盤階段，必須將項目的整體素質(zhì)進(jìn)行全面展現(xiàn)的同時，也需要達(dá)到熱銷的局面打出項目的氣勢，因此推出貨源方面思路為：A.推出2號樓實施本項目的價格均線作為出貨的主要方向B.線下持續(xù)銷售東區(qū)的4、5號樓C.線下推出8號寫字樓第二階段推貨思路時間：2011年6月（暫定為6月28日）推貨考慮：根據(jù)2號樓前面2個月的銷售情況，正常預(yù)計在6月下旬第一次加推，但此次加推也可能考慮到蓄客和市場情況做出調(diào)整，推貨的思路為：A.推出品質(zhì)感略強的3號樓繼續(xù)作為吸引市場，同時價格有一個幅度增加；B.繼續(xù)推出4、5號樓；C.渠道銷售9、10號濱江商業(yè)樓第三階段推貨思路時間：2012年9月（暫定為9月23日）推貨考慮：9月是傳統(tǒng)的金九銀十的銷售旺季，本階段推出整體項目價值標(biāo)桿1號樓，一方面在銷售大部分單位后可以進(jìn)行價格的提升外，整個樓盤的銷售進(jìn)度也有條件將價格進(jìn)行拉升。A.推出最后的價值標(biāo)桿1號樓價格有一個小幅度增加；B.繼續(xù)推出4、5號樓；C.渠道持續(xù)銷售9、10號濱江商業(yè)樓及車庫11期數(shù)時間推出樓棟推出套數(shù)建筑面積第一期2012月4月2號樓10915750第二期2012年6月3號樓9313173第三期2012年9月1號樓10915754總計

31144677Part1整體營營銷總總述-推貨策策略2012年西區(qū)區(qū)推貨貨表12時間營銷節(jié)點營銷階段營銷主題活動營銷1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2號樓開盤加推3號樓加推1號樓樣板房開放春節(jié)首期蓄客、認(rèn)籌加推蓄客、強銷加推蓄客、強銷渠道中山四路，渝中名流生活場示范區(qū)開放盛大開盤直投直郵、專場推薦會、高端消費場所滲透社區(qū)滲透、企事業(yè)陌拜、專業(yè)市場陌拜、寫字樓陌拜、商圈巡展、區(qū)縣巡展短信、小眾渠道推廣傾情加推回歸渝中主流生活價值樓王開盤開盤勁銷謝謝您，渝中名流們產(chǎn)品說明會春季房交會秋季房交會贈送粽子贈送月餅銷售信息銷售信息臻藏渝中最后的名流生活名流之夜主題活動美麗俏佳人女性活動季“小名流夏令營”活動季“名流鄰里節(jié)”活動季渠道銷售持續(xù)銷售4、5號樓，新增8號樓持續(xù)銷售4、5、8號樓，新增9、10號樓持續(xù)銷售已推房源新增車庫Part1整體營營銷總總述-營銷總總控圖圖13Part22號樓營營銷執(zhí)執(zhí)行工工作營銷推推廣時時間：：2月18日—4月21日營銷節(jié)節(jié)點解解讀：：該階段段屬于于本項項目經(jīng)經(jīng)過重重新定定位包包裝后后，首首次面面向市市場的的重要要亮相相階段段，旨旨在重重塑項項目形形象、、擴大大項目目知名名度、、改變變銷售售頹勢勢，在在今年年整個個項目目的營營銷工工作中中起到到了至至關(guān)重重要的的影響響。階段分分解：：按工作作重心心可將將該營營銷階階段分分為三三個不不同的的工作作時期期營銷準(zhǔn)準(zhǔn)備期期—售房部部完成成重新新包裝裝、銷銷售物物料準(zhǔn)準(zhǔn)備完完畢、、辦卡卡方案案確認(rèn)認(rèn)、制制定初初步價價格、、制定定蓄客客政策策。為為后續(xù)續(xù)工作作做好好鋪墊墊強勢蓄蓄客期期—項目形形象出出街，，所有有線上上媒體體開始始集中中轟炸炸；發(fā)發(fā)起事事件營營銷，，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體配合合炒作作，引引發(fā)話話題討討論，，實現(xiàn)現(xiàn)口碑碑傳播播，話話題事事件持持續(xù)炒炒作；；行銷銷渠道道瘋狂狂掃蕩蕩，為為首次次開盤盤及后后期銷銷售積積累客客源開盤準(zhǔn)準(zhǔn)備期期—，確認(rèn)認(rèn)收籌籌方案案、確確認(rèn)按按揭銀銀行、、確認(rèn)認(rèn)開盤盤方案案、確確認(rèn)銷銷售價價格、、準(zhǔn)備備合同同附件件、演演練開開盤流流程。。確保保順利利開盤盤14按照培培訓(xùn)計計劃表表上的的時間間節(jié)點點，對對現(xiàn)有有團(tuán)隊隊進(jìn)行行深度度化系系統(tǒng)性性培訓(xùn)訓(xùn)，將將該團(tuán)團(tuán)隊打打造成成一支支具有有超強強戰(zhàn)斗斗力的的精英英團(tuán)隊隊，為為后期期正式式蓄客客及行行銷工工作做做準(zhǔn)備備。計計劃表表如下下：Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-團(tuán)隊打造名流公館項目組培訓(xùn)計劃表培訓(xùn)大類培訓(xùn)時間培訓(xùn)板塊主要內(nèi)容協(xié)作公司項目基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、銷售技巧等培訓(xùn)2012.1.29開發(fā)企業(yè)簡介企業(yè)背景、歷史、發(fā)展、企業(yè)文化等名流2012.1.29物業(yè)公司簡介物業(yè)公司背景、歷史、發(fā)展、文化等名流2012.1.29項目基本情況項目定位、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品數(shù)據(jù)、核心價值名流2012.1.30銷售流程培訓(xùn)規(guī)范化的工作流程名流2012.1.30簽約流程培訓(xùn)規(guī)范化的工作流程名流2012.1.31房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念名流2012.1.31房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識建筑結(jié)構(gòu)、配置、節(jié)能規(guī)范等名流2012.2.1溝通、談判技巧培訓(xùn)客戶類型及應(yīng)對技巧名流2012.2.1拜訪技巧培訓(xùn)陌生客戶談判技巧名流2012.2.1團(tuán)隊合作狼性團(tuán)隊建設(shè)名流2012.2.2奢侈品培訓(xùn)衣服、化妝品、名車、高爾夫、紅酒、雪茄等名流2012.2.3房地產(chǎn)風(fēng)水培訓(xùn)建筑學(xué)中的風(fēng)水知識名流2012.2.6服務(wù)品質(zhì)培訓(xùn)客戶滿意度的提升與投訴處理名流總結(jié)2012.2.7總結(jié)總結(jié)并考核名流15包裝升級原原則及思路路通過針對項項目各區(qū)域域細(xì)節(jié)改造造升級（圍圍擋、綠植植、功能設(shè)設(shè)施完善等等），導(dǎo)視視系統(tǒng)調(diào)整整，提升項項目檔次，，拔高項目目調(diào)性。通通過導(dǎo)視系系統(tǒng)的調(diào)整整，改善目目前項目昭昭示性差的的問題。通通過改善物物業(yè)服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)提升，，加強項目目感染力，，同時優(yōu)化化接待服務(wù)務(wù)流程，形形成有效的的監(jiān)督管理理制度，保保證服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。通過一系列列針對現(xiàn)有有問題的整整個和細(xì)節(jié)節(jié)升級打造造，為整個個項目營造造一個具有有感染力及及打動力的的銷售氛圍圍，最終促促進(jìn)成交。。Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-現(xiàn)場包裝升升級銷售售中中心心現(xiàn)現(xiàn)場場情情況況16安全崗?fù)ぃ喊踩珝復(fù)ぷ鳛轭I(lǐng)地形象精神面貌的展示物料之一，建議突顯項目氣勢，且色調(diào)、樣式需與項目整體調(diào)性一致。保安的服裝更換更為醒目的形象崗服裝。Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-現(xiàn)場場包包裝裝升升級級停車反光錐：要求實用且品質(zhì)感高，材質(zhì)建議采用不銹鋼拉絲。樓梯裝飾：木質(zhì)樓梯如遇陰雨天氣，較為濕滑。且與目前定位不符，建議鋪設(shè)防滑條和時令鮮花。銷售中心入口外墻：增加項目名稱及裝飾，提升項目品質(zhì)感。17Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-現(xiàn)場場包包裝裝升升級級將燈燈箱箱畫畫面面更更換換為為現(xiàn)現(xiàn)在在的的主主形形象象畫畫面面18取消假石擺設(shè)，增加售樓處雨傘架與擦鞋機。簡單實用，擺放到位，體現(xiàn)項目的溫馨服務(wù)及情感體驗。售樓處地墊設(shè)計樣式及色調(diào)應(yīng)與售樓處風(fēng)格、色調(diào)及項目LOGO色彩搭配協(xié)調(diào)，且需突顯項目品質(zhì)感。

Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-現(xiàn)場場包包裝裝升升級級售房房部部入入口口擺擺設(shè)設(shè)19

增加A位臺設(shè)計，便于銷售人員A位輪轉(zhuǎn)。增加資料展架擺放。資料展架建議且與項目整體調(diào)性一致，并強調(diào)實用性，可高效使用，精巧異形。A位臺臺及資資料料架架Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-現(xiàn)場場包包裝裝升升級級20擺放樣板間水牌，目的是區(qū)分區(qū)域功能，建議與售樓處整體調(diào)性一致。樣板板間間入入口口Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-現(xiàn)場場包包裝裝升升級級在項目臨江相對獨立的板塊，提高項目檔次建議引進(jìn)一個藝術(shù)畫廊展出現(xiàn)代作品，提高售房部檔次同時，帶來一部分藝術(shù)人流21

暫時去掉一套沙發(fā)，做一個3D畫的展示區(qū)域目前其它的售房部沒有，較有特色的展示

Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-現(xiàn)場場包包裝裝升升級級銷售售大大廳廳制制作作3D畫展展示示引進(jìn)進(jìn)畫畫廊廊提提高高項項目目檔檔次次22地毯畫廊3D畫

銷講動線A位臺資料架擦鞋機水牌Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-現(xiàn)場包裝升級級改造后的售房房部內(nèi)部平面面23Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-景觀示范區(qū)包包裝因工程進(jìn)度問問題，部分地地區(qū)展示面恐恐無法配合園園林開放區(qū)節(jié)節(jié)點，為保證證銷售節(jié)點且且保證項目展展示面故做以以下建議：上圖紅線范圍圍內(nèi)為景觀示示范區(qū)開放區(qū)區(qū)域，必須保保證在2012年4月10日示范區(qū)開放前前鋪裝完畢，，外圍做圍擋擋隔斷。24幼兒園：用地進(jìn)行平整整，鋪設(shè)塑膠膠地面，設(shè)立立諸如蹺蹺板板、滑梯之類類情景展示道道具，增強項項目生活場景景感染力，突突出項目教育育配套優(yōu)勢。。圍

擋Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-景觀示范區(qū)包包裝工程用料：清理工程用料料予以集中擺擺放并遮掩，，不出現(xiàn)在客客戶目所能及及的地方。25Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-銷售物料準(zhǔn)備備工作內(nèi)容規(guī)格尺寸材質(zhì)開始時間參考完成時間內(nèi)容要求階段DM單設(shè)計及印刷297mm*420mm銅版紙2.102周（不含春節(jié)假期）a.案名，Logo及宣傳語；b.外立面效果圖；c.項目最大賣點及重點介紹；d.價格（選擇性）；e.主力戶型圖及座標(biāo)；f.小區(qū)規(guī)劃圖及座標(biāo)；g.位置圖及座標(biāo)；戶型單張設(shè)計及印刷180mm*270mm銅版紙+特殊工藝2.103周（不含春節(jié)假期）a.戶型;b.功能區(qū)間；c.贈送面積；d.比例精裝樓書20cm*30cm銅版紙附膠膜，250克紙張2.106周（不含春節(jié)假期）a城市及歷史文化；b區(qū)位；c.交通；d.教育；e.政治經(jīng)濟地位及發(fā)展規(guī)劃；f.小區(qū)規(guī)劃圖及座標(biāo)；g.位置圖及座標(biāo)；h.產(chǎn)品細(xì)述.(園林、產(chǎn)品、物管、戶型）折頁設(shè)計及印刷18cm*27cm特種紙2.153周（不含春節(jié)假期）a.案名，Logo及宣傳語；b.外立面效果圖；c.項目最大賣點及重點介紹；d.價格（選擇性）；e.主力戶型圖及座標(biāo)；f.小區(qū)規(guī)劃圖及座標(biāo)；g.位置圖及座標(biāo)；手提袋設(shè)計及制作30*40*9cm80克無紡布2000個，每個1.5元，80%棉2.152周（不含春節(jié)假期）a.Logo;b.電話；c.賣點；d.電話售樓處紙杯設(shè)計及制作上口7.5cm下口5cm高8.8cm——2.152周（不含春節(jié)假期）a.Logo;b.電話;VIP卡85．5cm*54cm燙金/銀2.152周a.VIP卡使用說明銷售中心雨傘（成交禮品）————2.153周a．項目Logob.銷售電話鼠標(biāo)墊（房交會禮品）320mm*270mm布面+橡膠3.153周a.項目總規(guī)鳥瞰圖.b.項目賣點c.項目Logo.d.銷售熱線2012年全年物料規(guī)規(guī)劃總表26Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-銷售物料準(zhǔn)備備分項建議127Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-銷售物料準(zhǔn)備備分項建議228名稱單價（元）數(shù)量總價（元）階段DM單設(shè)計及印刷0.5200000100000戶型單張設(shè)計及印刷3400012000精裝樓書4040016000折頁設(shè)計及印刷12000020000手提袋設(shè)計及制作10100010000售樓處紙杯設(shè)計及制作0.5200005000VIP卡315004500總計167500匯總表及價格格預(yù)算Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-銷售物料準(zhǔn)備備注：本階段物物料總計預(yù)算算為167500元，如消耗較較快型物料（（DM單及折頁）等等出現(xiàn)短缺的的情況下，仍仍須加印及補補充的，仍須須追加部分物物料費用。29Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-價格策略根據(jù)當(dāng)期重慶市場和區(qū)域整體市場走勢；當(dāng)期入市價格的制定參考周邊同類個案；定價需充分考慮隨江景資源、產(chǎn)品稀缺性等附加值產(chǎn)生的高溢價空間；根據(jù)放卡蓄客數(shù)量，以及對意向客戶的價格試探，確定最終的銷售定價；定價原則與本項目同區(qū)域或濱江物業(yè)與本案產(chǎn)品類同的高端物業(yè)根據(jù)以上原則，我司擬定四個項目作為本案定價的對比項目：龍湖春森彼岸——距離項目近，物業(yè)相似權(quán)重占40%招商江灣城——距離項目較近，權(quán)重占30%協(xié)信公館——距項目較遠(yuǎn)，但物業(yè)品質(zhì)相近20%瑞安新天地——距項目遠(yuǎn)，產(chǎn)品相近權(quán)重占10%競品界定原則30價值要素權(quán)重龍湖春森彼岸招商江灣城協(xié)信公館瑞安新天地打分得分打分得分打分得分打分得分居住區(qū)域10%-0.3-0.03-0.3-0.0300-0.2-0.02品牌/品質(zhì)9%-0.5-0.045-0.3-0.027-0.5-0.045-0.3-0.027片區(qū)形象檔次5%0.20.010.20.01000.40.02景觀價值4%-0.4-0.016-0.2-0.0080.20.008-0.3-0.012周邊生活配套6%00000.20.012-0.8-0.048升值潛力4%-0.6-0.024-0.6-0.024-0.3-0.012-0.5-0.02輕軌4%10.040.30.0120.50.020.90.036公共交通6%00-0.5-0.0300-1-0.06容積率3%0.40.0120.50.0150.50.0150.10.003產(chǎn)品的可變性6%00-0.5-0.03000.10.006層高4%0000-0.2-0.008-0.1-0.004戶型使用率5%-0.4-0.02-0.5-0.025-0.5-0.025-0.2-0.01朝向及采光4%-0.5-0.02-0.5-0.02-0.3-0.012-0.6-0.024產(chǎn)品/面積7%-0.2-0.014-0.5-0.0350.30.021-0.5-0.035大堂面積及高度7%-0.4-0.028-0.2-0.014-0.4-0.028-0.3-0.021公共部分3%-0.4-0.012-0.5-0.015-0.4-0.012-0.5-0.015廣場及附樓2%-0.5-0.01-0.2-0.0040.20.004-1-0.02電梯（品牌及數(shù)量）4%-0.3-0.012-0.1-0.004-0.8-0.032-0.3-0.012物業(yè)管理4%-0.6-0.024-0.4-0.016-0.5-0.02-0.4-0.016車位3%-0.5-0.015-0.5-0.01500-0.8-0.024小計100%-0.208-0.26-0.114-0.303通過本案與與競品的各各項指標(biāo)對對比計算得得分系數(shù)Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-競品評分31項目建面均價修正系數(shù)修正后均價權(quán)重權(quán)重價格備注龍湖春森彼岸96000.7927603.20.43041.28

招商江灣城73000.74540230%1620.6

協(xié)信公館160000.886141760.22835.2不含精裝瑞安新天地76000.6975297.210%529.72不含精裝合計

100%8026.8

通過評分計計算出的系系數(shù)與權(quán)重重占比得出出本案的市市場基價通過市場比比較法與同同類型競品品比較西區(qū)區(qū)目前市場場建面均價價約為———8027元/㎡Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-競品評分32東區(qū)整體均均價：10500元/平米（建面）西區(qū)整體均均價：8500元/平米（建面））集團(tuán)制定定的2012年價格目目標(biāo)：Part22號樓營銷銷執(zhí)行工工作-價格目標(biāo)標(biāo)33Part22號樓營銷銷執(zhí)行工工作-東區(qū)價格格樓棟整體均價剩余可售建筑面積收入（萬元）4號樓105009248.959711.45號樓105009230.959692.59號樓105002029.22130.7總計20509.121534.6按照公司司均價目目標(biāo)價格格10500元/平米計算算東區(qū)剩余余貨值21534.6萬元34建面均價價為：11127.5元/平米目前東區(qū)區(qū)4、5號樓剩余余房源執(zhí)執(zhí)行價格格為：集團(tuán)新價價格目標(biāo)標(biāo)為10500元/平米，相相當(dāng)于在在現(xiàn)有執(zhí)執(zhí)行價格格基礎(chǔ)上上再執(zhí)行行9.5折，11127.5*0.95=10571.1元/平米2012年東區(qū)4、5號樓現(xiàn)有有價格基基礎(chǔ)上執(zhí)執(zhí)行9.5折建面均價價為：10571.1元/平米Part22號樓營銷銷執(zhí)行工工作-東區(qū)價格格35西區(qū)分樓樓棟均價價建議：：Part22號樓營銷銷執(zhí)行工工作-西區(qū)價格格2號樓均價價：7500元/平米（建面））3號樓均價價：8000元/平米（建面））1號樓均價價：8500元/平米（建面））8號樓均價價：10000元/平米（建面））10號樓均價價：8500元/平米（建面））36測算依據(jù)據(jù)分棟價價格；可可達(dá)西區(qū)區(qū)整體均均價8598元/平米（建建面）樓棟整體均價可售建筑面積收入（萬元）2號樓75001575011812.53號樓80001317310538.41號樓85001575413390.98號樓1000019306.719306.710號樓85003622.33079總計85986760658127.558127.5萬/67606平米=8598元/平米（建建面）Part22號樓營銷銷執(zhí)行工工作-西區(qū)價格格37Part22號樓營銷銷執(zhí)行工工作-蓄客策略略以辦理VIP卡的形式開展項目的蓄客工作，在后期的篩客階段不斷甄別高意向客戶：意向客戶征集階段——2月18日開始——憑5萬元資金證明辦理項目VIP卡客戶篩選階段——4月15日——繳納2萬元誠意金，獲得2號樓開盤認(rèn)籌機會蓄客方式本項目實際成交價偏高，不適合走“平價平折”路線。建議采用“高價高折”策略，一方面做高面價，凸顯項目價值；另一方面實行高額折扣吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，制造高性價比，促進(jìn)實際成交。優(yōu)惠策略38辦卡優(yōu)惠惠憑5萬元資金金證明辦辦理VIP卡，可額額外享受受開盤當(dāng)當(dāng)天選房房總房款款減3萬優(yōu)惠；；認(rèn)籌優(yōu)惠惠客戶繳納納2萬元人名名幣進(jìn)行行認(rèn)籌，，獲得開開盤當(dāng)天天選房資資格，并并獲得總總房款減減免4%的認(rèn)籌優(yōu)優(yōu)惠開盤選房房優(yōu)惠凡是開盤盤當(dāng)天成成功簽約約并完成成認(rèn)購程程序的客客戶可獲獲得總房房款減免免1%的選房優(yōu)優(yōu)惠。按揭優(yōu)惠惠凡是選擇擇按揭方方式付款款的客戶戶可享受受總房款款減免1%的優(yōu)惠。。一次性優(yōu)惠凡是選擇一次次性方式付款款的客戶可享享受總房款減減免3%的優(yōu)惠。按時簽約優(yōu)惠惠凡是在規(guī)定時時間內(nèi)完成所所有簽約程序序（包含銀行行簽約）的客客戶可享受總總房款減免1%的優(yōu)惠。例：以一套折前成成交總價為100萬的住宅為例例，所有優(yōu)惠惠計算在內(nèi)所所得結(jié)果為——選擇按揭付款款方式的客戶戶最終優(yōu)惠為為總房款減3萬元*0.93，最終成交總總價為90.21萬選擇一次性付付款方式的客客戶最終優(yōu)惠惠為總房款減減3萬元*0.91，最終成交總總價為88.27萬Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-優(yōu)惠方式39Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-活動策略時間活動主題活動內(nèi)容目的費用2.20-2.29“中山四路小事記”真人秀中山四路小事記真人秀，微博報道通過真人秀引爆話題炒作項目，吸引人群對區(qū)域價值的關(guān)注12.5萬3.1-4.2《曾祖父的遺愿》靜像電影《曾祖父的遺愿》靜像電影年拍攝、發(fā)布短時間內(nèi)引起大量關(guān)注，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議，在靜像電影中植入項目價值與品牌價值，打造項目知名度與美譽度18.3萬2.18-4.15周末系列活動6個活動主題內(nèi)容通過圈層營銷效應(yīng)達(dá)到聚集售房部人氣，營造良好銷售氛圍，促進(jìn)銷售的目的18萬4.2“重慶名流時尚之夜”時尚派對、產(chǎn)品發(fā)布會完成系列活動的最終落地，將整個活動推向高潮20萬4.212號樓開盤活動2號樓開盤選房、現(xiàn)場表演增加現(xiàn)場氛圍，為開盤造勢8萬4月下旬春交會參加重慶2012年重慶春節(jié)房交會對外展示兩個樓盤20萬費用合計96.8萬活動鋪排表表40活動策略：：以中山四四路為引子子，策劃真真人秀、微微電影、名名流時尚之之夜等一系系列活動，，借助網(wǎng)絡(luò)絡(luò)炒作，吸吸引目標(biāo)受受眾，帶出出項目價值值，引爆項項目。網(wǎng)推預(yù)熱炒炒作活動推廣步驟與與配合媒體體宣傳階段一：“中山四路路小事記””真人秀———以真人人講故事，，將中山四四路的前世世今生（以以前的歷史史風(fēng)云和現(xiàn)現(xiàn)在的街道道風(fēng)采）娓娓娓道來，，以主題微微博發(fā)布的的形式提高高人群對項項目所在區(qū)區(qū)域的關(guān)注注度，引出出渝中區(qū)文文化背景，，并配合論論壇炒作，，短時間內(nèi)內(nèi)引發(fā)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)熱議，為為下階段工工作做鋪墊墊節(jié)點時間：：2月20號—2月29號媒體配合：：主題微博發(fā)發(fā)布“中三三四路小事事記”相關(guān)關(guān)帖子；天涯、大渝渝、華龍網(wǎng)網(wǎng)等重慶各各大主流論論壇發(fā)布話話題帖；QQ群轉(zhuǎn)發(fā)微博博、論壇鏈鏈接，發(fā)起起話題討論論；晨報、晚報報、時報等等對事件進(jìn)進(jìn)行報道（（靠活動熱熱度吸引媒媒體方采寫寫）階段二：發(fā)布《曾祖祖父的遺愿愿》靜像電電影，在重重慶各高人人氣論壇進(jìn)進(jìn)行靜像電電影的熱炒炒，短時間間內(nèi)引起大大量關(guān)注，，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)熱議，在在靜像電影影中植入項項目價值與與品牌價值值，打造項項目知名度度與美譽度度，吸引攝攝影愛好者者到中山四四路一探究究竟。節(jié)點時間：：3月1日—4月2日媒體配合：：主題微博發(fā)發(fā)布《曾祖祖父的遺愿愿》相關(guān)帖帖子；天涯、大渝渝、華龍網(wǎng)網(wǎng)等重慶各各大主流論論壇發(fā)布主主題帖；QQ群轉(zhuǎn)發(fā)微博博、論壇鏈鏈接，發(fā)起起話題討論論；晨報、晚報報、時報等等對事件進(jìn)進(jìn)行報道（（靠活動熱熱度吸引媒媒體方采寫寫）Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-活動策略41Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-活動策略周末持續(xù)性性圈層活動動：舉辦周末系系列圈層活活動，通過過圈層客戶戶到現(xiàn)場，，帶動項目目銷售，保保證每場活活動都有相相關(guān)圈層客客群作為補補充參與活活動，的系系列主題有有：1、理財類講講座，邀請請銀行高級級理財師講講課，邀請請銀行VIP客戶和項目目自身客戶戶到現(xiàn)場聽聽課，提供供場地和冷冷餐。2、風(fēng)水類講講座，邀請請本地風(fēng)水水大師講課課，邀請銀銀行VIP客戶和項目目自身客戶戶到現(xiàn)場參參加活動，，提供場地地和冷餐。。3、茶藝表演演及品鑒，，邀請對茶茶藝愛好的的高端消費費人群和項項目自身客客戶到現(xiàn)場場普及茶文文化，學(xué)習(xí)習(xí)泡茶的知知識，提供供場地和冷冷餐。4、親子教育育活動，邀邀請兒童教教育類的資資源到現(xiàn)場場搞活動，，帶來一部部分生源，，與業(yè)主的的小朋友一一起參加活活動，強化化本項目的的教育優(yōu)勢勢，增強業(yè)業(yè)主參與性性，提供場場地與冷餐餐。5、美容養(yǎng)生生類活動，，邀請注重重生活品質(zhì)質(zhì)的高端人人群結(jié)合高高端健康或或養(yǎng)生品牌牌到現(xiàn)場搞搞活動，帶帶來一部分分高端消費費客群，與與業(yè)主一起起參與活動動，提供場場地和冷餐餐.42舉辦“重慶慶名流時尚尚之夜”現(xiàn)現(xiàn)場活動將古董車、、文物與美美女時裝相相結(jié)合，同同時嫁接奢奢侈品品牌牌發(fā)布，紅紅酒、雪茄茄品鑒，樂樂隊現(xiàn)場演演奏，并邀邀請人氣明明星到場加加持，完成成活動的最最終落地，，將整個活活動推向高高潮。節(jié)點點時時間間：：4月2日媒體體配配合合：：主題題微微博博發(fā)發(fā)布布““重重慶慶名名流流時時尚尚之之夜夜””相相關(guān)關(guān)帖帖子子；；天涯、、大渝渝、華華龍網(wǎng)網(wǎng)等重重慶各各大主主流論論壇發(fā)發(fā)布主主題帖帖；QQ群轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)微博博、論論壇鏈鏈接，，發(fā)起起話題題討論論；晨報、、晚報報、時時報等等對事事件進(jìn)進(jìn)行報報道（（靠活活動熱熱度吸吸引媒媒體方方采寫寫）Part22號樓營營銷執(zhí)執(zhí)行工工作-活動策策略432號樓開開盤活活動西區(qū)首首次亮亮相，，做一一個溫溫馨的的現(xiàn)場場開盤盤活動動，重重點是是銷售售現(xiàn)場場包裝裝及提提供人人性化化服務(wù)務(wù)措施施的費費用，，配合合一定定的暖暖場高高雅伴伴奏（（根據(jù)據(jù)當(dāng)時時蓄客客情況況覺得得活動動規(guī)模模）。。時間間：：4月21日費用用：：8萬春季季房房交交會會活活動動在開開售售前前后后。。4月舉舉辦辦重重慶慶市市春春季季房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易會會，，2012年作作為為名名流流置置業(yè)業(yè)活動動名名稱稱:名流流置置業(yè)業(yè)房房交交會會參參展展時間間：：4月下下旬旬（（具具體體時時間間有有待待政政府府公公布布））地點點：：南南坪坪會會展展中中心心費用用：：20萬活動動說說明明：：●通通過過展展場場展展示示企企業(yè)業(yè)品品牌牌和和項項目目；；●樹樹立立本本項項高高端端樓樓盤盤的的地地位位；；●本本次次活活動動務(wù)務(wù)求求將將名名流流公公館館重重新新樹樹立立形形象象Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-活動動策策略略雙線線結(jié)結(jié)合合，，共共同同發(fā)發(fā)力力：線上上以以傳傳統(tǒng)統(tǒng)媒媒體體樹樹立立形形象象；；線線下下以以網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體炒炒作作營營銷銷事事件件，，造造成成項項目目影影響響力力，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值的的快快速速傳傳播。44Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-媒介介策策略略階段段廣廣告告媒媒體體推推廣廣主主題題：：2月20日-2月29日：：中中山山四四路路小小事事記記————通通過過真真人人秀秀活活動動炒炒作作，，吸吸引引客客戶戶對對項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域的的關(guān)關(guān)注注，，帶帶出出項項目目形形象象與與價價值值3月1日-4月2日：中山山四路，，渝中區(qū)區(qū)的名流流生活場場——線線上通過過項目形形象硬廣廣闡述項項目價值值；線下下通過““曾祖父父的遺愿愿”靜態(tài)態(tài)電影推推廣與炒炒作，吸吸引人群群對項目目所在區(qū)區(qū)域的持持續(xù)關(guān)注注4月2-日-4月21日：渝中新主主人，與歷史史名流比肩———結(jié)合項目目價值發(fā)布產(chǎn)產(chǎn)品信息、認(rèn)認(rèn)籌信息和開開盤信息，實實現(xiàn)2號樓的旺銷45Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-媒介投放建議議電臺——因交通頻頻率的目標(biāo)聽聽眾多為有車車一族，因此此建議選擇重重慶交通廣播播頻率(FM95.5)投放建議：因因本項目在2月至開盤期間間需要強勢引引爆，故考慮慮在2月-4月進(jìn)行電臺投投放。重慶交通廣播(費用30萬)2012.2.28-2012.4.2在上下班高峰期半點提醒時段循環(huán)播放項目價值信息及2號樓VIP卡辦理信息每天30次2012.4.2-2012.4.30在上下班高峰期半點提醒時段循環(huán)播放產(chǎn)品信息及2號樓開盤信息每天30次46報媒——項目報版版來電來訪情情況分析，普普遍效果較佳佳的是《重慶慶晨報》與《《重慶商報》》投放建議：項項目亮相期以以形象稿的形形式主打項目目形象與項目目價值，臨近近開盤期間強強打產(chǎn)品信息息、開盤信息息；同時以部部分新聞軟文文進(jìn)行項目價價值細(xì)節(jié)表達(dá)達(dá)。重慶晨報（共9.5版，費用49萬）2012.2.22軟文“中山四路小事記”活動報道2012.3.1軟文“曾祖父的遺愿”靜態(tài)電影報道2012.3.8整版地段優(yōu)勢&VIP卡辦理信息&項目電話2012.3.15整版人文氛圍&VIP卡辦理信息&項目電話2012.3.22整版教育環(huán)境&VIP卡辦理信息&項目電話2012.4.4軟文“名流時尚之夜”活動報道2012.4.10整版超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓認(rèn)籌信息&銷售電話2012.4.17整版超高性價比&2號樓開盤信息&銷售電話2012.4.22軟文開盤熱銷報道重慶商報（共2.5版，費用17萬）2012.4.11整版超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓認(rèn)籌信息&銷售電話2012.4.18整版超高性價比&2號樓開盤信息&銷售電話2012.4.22軟文開盤熱銷報道Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-媒介投放建議議47Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-媒介投放建議議網(wǎng)絡(luò)——搜房網(wǎng)、、大渝網(wǎng)、華華龍網(wǎng)、新浪浪微博、天涯涯論壇、QQ群等投放建議：以以搜房網(wǎng)、大大渝網(wǎng)為主介介紹項目，樹樹形象；借新新浪微博、各各大門戶論壇壇、QQ群等炒作事件件，擴大事件件傳播力，影影響目標(biāo)受眾眾。投放建議議：搜房網(wǎng)、、大渝網(wǎng)首頁頁通欄，公關(guān)關(guān)公司推進(jìn)各各大論壇的主主題帖工作。搜房網(wǎng)2012.2.20-2012.28提交項目信息，制作樓盤網(wǎng)頁2012.2.28-2012.3.30完成建盤，釋放2號樓經(jīng)濟指標(biāo)、戶型資料、項目價值解讀、VIP卡辦理信息及銷售電話2012.3.31更新內(nèi)容，釋放2號樓認(rèn)籌信息2012.4.3-2012.5.1于網(wǎng)站首頁增設(shè)通欄、旗幟，釋放2號樓銷售相關(guān)信息大渝網(wǎng)2012.2.20-2012.28提交項目信息，制作樓盤網(wǎng)頁2012.2.28-2012.3.30完成建盤，釋放2號樓經(jīng)濟指標(biāo)、戶型資料、項目價值解讀、VIP卡辦理信息及銷售電話2012.3.31更新內(nèi)容，釋放2號樓認(rèn)籌信息新浪微博2012.2.15-2012.2.29發(fā)布“中山四路小事記”真人秀活動帖2012.3.1-2012.3.31發(fā)布“曾祖父的遺愿”靜態(tài)電影相關(guān)話題帖2012.4.2直播“名流時尚之夜”活動2012.4.3-2012.5.1對現(xiàn)場營銷活動的報道和項目價值的輸出各大門戶網(wǎng)站論壇2012.2.15-2012.4.2發(fā)布相關(guān)活動主題帖，持續(xù)炒作活動相關(guān)話題，擴大活動影響力，提高項目知名度，樹立項目形象QQ群轉(zhuǎn)發(fā)2012.2.15-2012.5.1在QQ群內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)活動網(wǎng)址，持續(xù)炒作活動相關(guān)話題，擴大活動影響力，提高項目知名度，樹立項目形象48樓梯字——在項目樓樓棟上壁掛項項目樓體字（（包含項目名名稱、銷售電電話與銷售信信息）投放建議：因因為樓梯字對對江對面已開開業(yè)的龍湖新新悅薈商業(yè)街街昭示性很強強，而新悅薈薈的客戶也是是我們的目標(biāo)標(biāo)客群，故建建議制作樓梯梯字投放頻率：因因樓梯字有較較長的制作周周期，而本項項目也將于下下半年完成樓樓棟外立面鋪鋪裝，故建議議只租用9個月。時間定定為2月中旬-11月中旬費用：5萬元Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-媒介投放建議議49Part22號樓營銷執(zhí)行行工作-渠道計劃渠道策略社區(qū)行銷選擇居住時間較長的高檔小區(qū)，客群具有改善居住條件的需求和能力商家聯(lián)動針對高消費客群喜好的場所，擴張知名度重點突擊重點針對區(qū)縣政府和企業(yè)主進(jìn)行客戶渠道開拓全面鋪開主城渠道全面布網(wǎng)，擴大客群基數(shù)50社區(qū)行銷：：選擇居住住時間較長長的高檔小小區(qū)，客群群具有改善善居住條件件的需求和和能力針對項目周周邊的高檔檔社區(qū)進(jìn)行行銷，派派單，直投投等工作，對小區(qū)進(jìn)進(jìn)出的客戶戶或信報箱投放項目目相關(guān)資料料。Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-渠道計劃51商家聯(lián)動：：針對高消消費客群喜喜好的場所所，擴張知知名度在目標(biāo)客群群頻繁出入入的高端消消費場所（（如高端餐餐飲、會所所、五星級級酒店、咖咖啡廳、新新天地商業(yè)業(yè)街等）布布置項目的的宣傳資料料，拓展客客戶群體。。Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-渠道計劃52重點突擊：：重點針對對區(qū)縣政府府和企業(yè)主主進(jìn)行客戶戶渠道開拓拓區(qū)縣地點選選擇：北碚碚區(qū)、長壽壽區(qū)、涪陵陵區(qū)、合川川區(qū)（均為為北線）區(qū)縣物料準(zhǔn)備企事業(yè)單位陌拜廣場及商業(yè)街派單高端社區(qū)直投區(qū)縣短信邀約周末區(qū)縣巡展免費大巴返回區(qū)縣陌生拜拜訪及巡展展流程Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-渠道計劃53主城渠道全全面布網(wǎng)，，擴大客群群基數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)化、系系統(tǒng)性全面面展開渠道道工作，擴擴大客群基基數(shù)，保證證轉(zhuǎn)化率，，從而提高高銷售率渠道工作流流程及方式式：上午高峰期公交車站派單寫字樓或?qū)I(yè)市場陌拜中午商業(yè)街派單停車場插單下午寫字樓或?qū)I(yè)市場陌拜高峰期公交車站派單傍晚餐飲街派單及插車中高檔社區(qū)直投Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-渠道計劃54寫字樓/企業(yè)陌拜2月1-3日4名置業(yè)顧問6000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：150組2月6-9日4名置業(yè)顧問8000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：150組2月13-16日4名置業(yè)顧問5000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：150組2月20-23日4名置業(yè)顧問5000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：150組社區(qū)滲透（3萬元）2月27日-3月1日2名置業(yè)顧問、6名兼職人員20000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：100組3月5-8日2名置業(yè)顧問、6名兼職人員20000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：100組3月12-15日4名置業(yè)顧問、6名兼職人員20000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：100組3月19-22日4名置業(yè)顧問、6名兼職人員20000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：100組專業(yè)市場陌生拜訪2月10-11日2個置業(yè)顧問8000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品蓄客目標(biāo)：100組2月13-16日2個置業(yè)顧問9000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品蓄客目標(biāo)：200組2月20-23日4個置業(yè)顧問9000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：200組2月27日-3月1日4個置業(yè)顧問9000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：200組商圈巡展（6萬）3月2-3日解放碑商圈4名置業(yè)顧問、8名兼職人員1個沙盤、2個展板、10000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、復(fù)印機、來訪登記表。蓄客目標(biāo)：300組Part22號樓營銷執(zhí)執(zhí)行工作-渠道道計計劃劃渠道道鋪鋪排排表表155區(qū)縣巡展（6萬）3月15-19日萬州/涪陵一個巡展點3名置業(yè)顧問、一名策劃人員、活動公司兼職人員若干蓄客目標(biāo)：200組直郵直投（6.6萬）2012.3龍湖數(shù)據(jù)庫精選20000組，DM直郵+SMS短信+電話Call總計60000條

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配合SMS短信全年10輪全覆蓋2012.3協(xié)信數(shù)據(jù)庫精選20000組，DM直郵+SMS短信+電話Call2012.4瑞安數(shù)據(jù)庫精選20000組，DM直郵+SMS短信+電話Call小眾渠道媒介（5萬）3月寫字樓燈箱渝中區(qū)、三北區(qū)重點寫字樓短信（11.7萬）2012.2.15渝中、三北-30萬條醫(yī)生、教師、公務(wù)員、私企老板、企業(yè)高管、會所VIP等地段價值&VIP卡辦理2012.2.16渝中、三北-30萬條地段價值&VIP卡辦理2012.2.23渝中、三北-30萬條人文底蘊&VIP卡辦理2012.3.1渝中、三北-30萬條人文底蘊&VIP卡辦理2012.3.8渝中、三北-30萬條教育配套&VIP卡辦理2012.3.15渝中、三北-30萬條教育配套&VIP卡辦理2012.3.22渝中、三北-30萬條江景資源&VIP卡辦理2012.4.10渝中、三北-30萬條超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓認(rèn)籌信息&銷售電話2012.4.11渝中、三北-30萬條超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓認(rèn)籌信息&銷售電話2012.4.12渝中、三北-30萬條超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓認(rèn)籌信息&銷售電話2012.4.16渝中、三北-30萬條超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓開盤信息&銷售電話2012.4.17渝中、三北-30萬條超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓開盤信息&銷售電話2012.4.18渝中、三北-30萬條超高性價比&示范區(qū)開放&2號樓開盤信息&銷售電話Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-渠道道計計劃劃渠道道鋪鋪排排表表256Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-渠道道計計劃劃直郵郵直直投投采用用對對項項目目周周邊邊及及渝渝中中區(qū)區(qū)高高端端住住宅宅、、寫寫字字樓樓進(jìn)進(jìn)行行直直郵郵直直投投，，吸吸引引二二次次置置業(yè)業(yè)需需要要的的高高端端客客戶戶關(guān)關(guān)注注；；序號項目說明費用12012.3龍湖數(shù)據(jù)庫精選20000組，DM直郵總計60000條配合SMS短信全年10輪全覆蓋22012.3協(xié)信數(shù)據(jù)庫精選20000組，DM直郵32012.4瑞安數(shù)據(jù)庫精選20000組，DM直郵6萬條本地精準(zhǔn)高端客戶數(shù)據(jù)營銷合計投入：6.6萬寫字字樓樓燈燈箱箱（（小小渠渠道道媒媒體體））對渝渝中中區(qū)區(qū)、、三三北北地地區(qū)區(qū)重重點點寫寫字字樓樓燈燈箱箱進(jìn)進(jìn)行行廣廣告告投投放放，，預(yù)預(yù)計計費費用用5萬元元。。57項目2－4月支出比例直郵直投6.62.08%小渠道媒體51.57%巡展123.77%短信11.73.68%兼職人員30.94%公關(guān)活動96.830.45%報紙媒體6620.76%網(wǎng)絡(luò)媒體4514.16%電臺309.44%現(xiàn)場包裝206.29%銷售物料16.85.28%樓梯字51.57%合計317.9100.00%Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-營銷銷費費用用58公示文件公示文件（五證、合同、公攤、風(fēng)險提示）2012.4.3-2012.4.5開盤前所需銷售材料的準(zhǔn)備貸款相關(guān)說明書2012.3.25-2012.3.31收款單據(jù)單據(jù)內(nèi)容提交2012.4.5-2012.4.11單據(jù)確認(rèn)2012.4.12-2012.4.15認(rèn)購書內(nèi)容提交2012.4.5-2012.4.11確認(rèn)2012.4.12-2012.4.15購房合同合同及補充協(xié)議內(nèi)容2012.4.5-2012.4.11內(nèi)容確認(rèn)2012.4.12-2012.4.15示范區(qū)精裝樣板間裝修完畢完成驗收2012.4.5-2012.4.12工程配合交通盒、看房通道包裝完成2012.4.5-2012.4.12園林景觀示范區(qū)完成鋪裝工作，看不到施工跡象2012.4.5-2012.4.122號樓樣板層樓棟外立面完成鋪裝2012.4.5-2012.4.12置業(yè)顧問熟悉樣板房，看房動線，提煉戶型賣點2012.4.7-2012.4.14樣板間保潔人員培訓(xùn)2012.4.7-2012.4.14樣板房正式對外開放2012.4.15認(rèn)籌方案認(rèn)籌方案提報2012.3.28-2012.4.1認(rèn)籌執(zhí)行認(rèn)籌方案確認(rèn)2012.4.2-2012.4.4通知客戶到現(xiàn)場、告知認(rèn)籌事宜2012.4.5-2012.4.12認(rèn)籌方案演練2012.4.13-2012.4.14認(rèn)籌執(zhí)行項目認(rèn)籌2012.4.15項目自然認(rèn)籌2012.4.15-2012.4.20開盤方案vip客戶信息回饋匯總及分析2012.4.1-2012.4.2正式開盤銷售分析結(jié)果呈報及開盤方案提報2012.4.2-2012.4.6開盤方案確認(rèn)2012.2.10-2012.2.28貸款銀行聯(lián)系和確認(rèn)2012.4.1-2012.4.7銀行貸款政策培訓(xùn)2012.4.8-2012.4.12開盤執(zhí)行簽約、交款流程演練2012.4.5-2012.4.11注意事項告知2012.4.5-2008.4.11開盤方案演練2012.4.17-2012.4.18通知認(rèn)籌客戶到現(xiàn)場、告知開盤事宜2012.4.15-2012.4.20正式開盤/簽約2012.4.21Part22號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-開盤盤準(zhǔn)準(zhǔn)備備開盤盤前前營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作倒倒排排表表59Part33號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作營銷目標(biāo)1、加快2號樓剩余房源的銷售速度；2、為3號樓加推做準(zhǔn)備；營銷策略1、以2號樓開盤熱銷為由，增加市場信心，借勢打勢，加快2號樓及東區(qū)剩余房源的消化速度；2、周末現(xiàn)場活動與SP活動相穿插，增加現(xiàn)場銷售氣氛，促進(jìn)成交；3、對成交客戶進(jìn)行系統(tǒng)梳理，分析客群來源與特征，渠道上進(jìn)行重點打擊；4、推出老帶新政策，實現(xiàn)口碑營銷；60Part33號樓樓營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行工工作作-活動動策策略略1、主主題題性性周周末末持持續(xù)續(xù)性性暖暖場場小小活活動動————5月份份有有母母親親節(jié)節(jié)，，建建議議做做一一個個系系列列與與女女性性相相關(guān)關(guān)的的活活動動季季，，可可定定位位為為““名名流流美美麗麗俏俏佳佳人人活活動動季季””為為現(xiàn)現(xiàn)場場造造勢勢，，吸吸納納人人氣氣。。2、將將例例如如砸砸金金蛋蛋、、幸幸運運大大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤盤、、經(jīng)經(jīng)理理特特價價房房等等SP活動穿插于周周末活動中，，促進(jìn)現(xiàn)場成成交。3、端午節(jié)送粽粽子端午節(jié)作為傳傳統(tǒng)佳節(jié)，體體現(xiàn)企業(yè)文化化和項目對老老客戶的關(guān)懷懷，贈送客戶戶粽子，邀請請客戶到銷售售中心領(lǐng)取。。時間：6月23日費用：3萬61Part33號樓營銷執(zhí)行行工作-媒體策略線上媒體報媒（24萬）重慶晨報3個整版搜房網(wǎng)、大渝網(wǎng)（10萬）2012.4.26-2012.6.28更換項目銷售內(nèi)容，首頁彈窗“2號樓開盤熱銷！”及3號樓蓄客信息新浪微博2012.4.26-2012.6.28持續(xù)報道“美麗俏佳人”活動現(xiàn)況，和網(wǎng)友進(jìn)行線下互動，將人群吸引到售房部華龍網(wǎng)、天涯網(wǎng)等大型門戶網(wǎng)站論壇2012.4.26-2012.6.28每周發(fā)布相關(guān)活動話題帖，炒作活動相關(guān)話題，擴大活動影響力，提高項目知名度，樹立項目形象QQ群轉(zhuǎn)發(fā)2012.4.26-2012.6.28在QQ群內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)活動網(wǎng)址，持續(xù)炒作活動相關(guān)話題，擴大活動影響力，提高項目知名度，樹立項目形象1、強打項目熱熱銷信息，增增加市場信心心，吸引客戶戶關(guān)注；2、弱化線上推推廣，以線下下推廣為主；；3、階段推廣主主題定為：2號樓逆市飄紅紅，回歸渝中中主流生活價價值。62線下渠道寫字樓/企業(yè)陌拜階段內(nèi)，共進(jìn)行4周陌拜工作4名置業(yè)顧問6000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：300組社區(qū)滲透（3萬）階段內(nèi)，共進(jìn)行4周割草工作2名置業(yè)顧問/6名兼職人員/周20000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：400組專業(yè)市場陌拜階段內(nèi)，共進(jìn)行4周陌拜工作2名置業(yè)顧問8000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品蓄客目標(biāo)：300組區(qū)縣巡展（6萬）階段內(nèi)共安排2次區(qū)縣巡展一個巡展點3名置業(yè)顧問、一名策劃人員、活動公司兼職人員若干2個展板、10000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、復(fù)印機、來訪登記表、小禮品蓄客目標(biāo)：100組直郵直投（10萬）高端客戶數(shù)據(jù)精選100000組，DM直郵+SMS短信+電話Call總計100000條

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配合SMS短信全年10輪全覆蓋短信（10萬）2012.4.21-2012.6.28渝中、三北-500萬醫(yī)生、教師、公務(wù)員、私企老板、企業(yè)高管、會所VIP等地段價值&VIP卡辦理Part33號樓營銷執(zhí)行行工作-渠道策略1、對未成交客客戶進(jìn)行梳理理，排查，盡盡可能的促成成成交；2、對2號樓已成交客客戶進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)分析，找出出西區(qū)客群特特征與來源；3、鎖定客群特特征，進(jìn)行精精準(zhǔn)打擊；4、制定老帶新新政策，促進(jìn)進(jìn)口碑營銷。63項目5－6月支出比例直郵直投55.68%小渠道媒體55.68%巡展66.82%短信1011.36%兼職人員33.41%公關(guān)活動1011.36%報紙媒體2427.27%網(wǎng)絡(luò)媒體1011.36%電臺1517.05%合計88100.00%Part33號樓營銷執(zhí)行行工作-營銷費用64Part41號樓營銷執(zhí)行行工作營銷目標(biāo)1、利用九月傳統(tǒng)銷售旺季，加快前期剩余房源的銷售速度；2、做好客戶的維護(hù)工作，為1號樓加推做準(zhǔn)備；3、蓄客期間的同時對寫字樓做同步推廣。營銷策略1、以促銷活動，加快前期剩余房源的消化速度；2、周末現(xiàn)場活動與SP活動相穿插，增加現(xiàn)場銷售氣氛，促進(jìn)成交；3、對成交客戶進(jìn)行系統(tǒng)梳理，發(fā)展種子客戶，擴大圈層營銷；4、繼續(xù)執(zhí)行老帶新政策，擴大口碑營銷效果；651、主題性周末末持續(xù)性暖場場小活動———7、8月份為暑假，，建議與周邊邊學(xué)校資源進(jìn)進(jìn)行聯(lián)動，推推出“小名流流夏令營”的的系列性活動動為現(xiàn)場造勢勢，為現(xiàn)場吸吸納人氣；2、將例如砸金金蛋、幸運大大轉(zhuǎn)盤、經(jīng)理理特價房等SP活動穿插于周周末活動中，，促進(jìn)現(xiàn)場成成交3、9月中秋月餅中秋傳統(tǒng)佳節(jié)節(jié)，需要對客客戶有所感情情聯(lián)絡(luò)，但由由于2010年的中秋節(jié)是是9月30日，與國慶節(jié)節(jié)長假相連，，考慮多數(shù)人人會考慮外出出旅游，因此此，不做晚宴宴答謝，也邀邀請客戶到銷銷售中心領(lǐng)取取月餅票，同同時為開盤前前增加售房部部人氣。時間：9月30日費用：3萬4、2012年秋季房交會會活動，10月舉辦重慶市市秋季房地產(chǎn)產(chǎn)交易會，2012年作為名流置置業(yè)活動名名稱:名流置置業(yè)房房交會會參展展時間：：10月下旬旬（具具體時時間有有待政政府公公布））地點：：南坪坪會展展中心心費用：：20萬活動說說明：：●通過過展場場展示示企業(yè)業(yè)品牌牌和項項目；；●重點點突出出蔡家家項目目，為為蔡家家項目目開盤盤蓄勢勢Part41號樓營營銷執(zhí)執(zhí)行工工作-活動策策略66Part41號樓營營銷執(zhí)執(zhí)行工工作-媒體策策略1、主推推項目目自身身品質(zhì)質(zhì)，突突出1號樓樓樓王價價值；2、線上上線下下相輔輔相成成，為為1號樓的的推出出造勢勢；3、階段段推廣廣主題題定為為：臻臻藏渝渝中最最后的的名流流生活活。線上媒體報媒（36萬）重慶晨報4個整版，2篇軟文搜房網(wǎng)、大渝網(wǎng)（45萬）2012.7.2-2012.10.23更換項目銷售內(nèi)容，首頁彈窗“臻享最后的渝中名流生活”及1號樓蓄客信息新浪微博2012.7.2-2012.10.23持續(xù)報道“小名流夏令營”活動現(xiàn)況，和網(wǎng)友進(jìn)行線下互動，將人群帶到售房部華龍網(wǎng)、天涯網(wǎng)等大型門戶網(wǎng)站論壇2012.7.2-2012.10.23每周發(fā)布相關(guān)活動話題帖，炒作活動相關(guān)話題，擴大活動影響力，提高項目知名度，樹立項目形象QQ群轉(zhuǎn)發(fā)2012.7.2-2012.10.23在QQ群內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)活動網(wǎng)址，持續(xù)炒作活動相關(guān)話題，擴大活動影響力，提高項目知名度，樹立項目形象67線下渠道寫字樓/企業(yè)陌拜階段內(nèi)，共進(jìn)行8周陌拜工作4名置業(yè)顧問6000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：500組社區(qū)滲透（3萬）階段內(nèi)，共進(jìn)行8派單工作2名置業(yè)顧問/6名兼職人員/周20000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品（如：公交卡套）蓄客目標(biāo)：600組專業(yè)市場陌拜階段內(nèi)，共進(jìn)行8周陌拜工作2名置業(yè)顧問/8000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、來訪登記表、小禮品蓄客目標(biāo)：400組商圈巡展（6萬）階段內(nèi)，共安排1周商圈巡展工作4名置業(yè)顧問/8名兼職人員/周1個沙盤、2個展板、10000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、復(fù)印機、來訪登記表。蓄客目標(biāo)：200組區(qū)縣巡展（6萬）階段內(nèi)共安排2次區(qū)縣巡展一個巡展點3名置業(yè)顧問、一名策劃人員、活動公司兼職人員若干2個展板、10000份DM單、辦卡登記表、VIP卡、復(fù)印機、來訪登記表、小禮品蓄客目標(biāo)：100組直郵直投（13.4萬）高端客戶數(shù)據(jù)精選130000組，DM直郵+SMS短信+電話Call總計130000條

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配合SMS短信全年10輪全覆蓋短信（16.2萬）2012.7.2-2012.10.23渝中、三北-500萬醫(yī)生、教師、公務(wù)員、私企老板、企業(yè)高管、會所VIP等臻享渝中最后的名流生活Part41號樓營營銷執(zhí)執(zhí)行工工作-渠道策策略1、對未未成交交客戶戶進(jìn)行行梳理理，排排查，，盡可可能的的促成成成交交；2、推出出帶客客返現(xiàn)現(xiàn)政策策，實實現(xiàn)全全民營營銷；3、繼續(xù)續(xù)執(zhí)行行老帶帶新政政策，，擴大大口碑碑營銷銷；4、找出出重點點企業(yè)業(yè)