重慶陽晨美景住宅營銷策劃提案

感謝貴方給予給我公司參與南坪項目營銷策劃的機會，讓我們可以展示對本項目營銷策劃的一些想法。前言目錄一、重慶市房地產(chǎn)市場分析二、項目基本概況三、項目定位四、推廣策略五、銷售策略一、宏觀房地產(chǎn)市場分析——二、項目基本概況三、項目定位四、推廣策略五、銷售策略2007年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點2008年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展預測2007年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況◆房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，投資結構基本合理

全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資135.41億元，同比增長25.7%。占固定資產(chǎn)投資的27%。房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為3.5%，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動我市國民經(jīng)濟增長的重要支柱力量?！舴康禺a(chǎn)項目開工量平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)項目竣工量出現(xiàn)下降

全市房地產(chǎn)項目新開工面積580.67萬平方米，同比增長32.1%，由于大盤項目所占比重較大，開發(fā)周期較長，因此房地產(chǎn)項目竣工量出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)項目竣工面積230.98萬平方米，同比下降22.3%?！羯唐贩夸N售的持續(xù)旺盛，商品房市場呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢

全市商品房批準預售面積541.79萬平方米，同比增長53.3%。全市商品房銷售面積486.41萬平方米，同比增長60.9%?！艚?jīng)濟適用住房供應量進一步放大

全市經(jīng)濟適用住房完成開發(fā)投資27.06億元，同比增長33.8%；批準預售面積131.15萬平方米，同比增長337.2%，銷售面積119.31萬平方米，同比增長74.9%?！羰兄行牡貕K開始出現(xiàn)縮量緊缺，次中心與郊區(qū)住宅需求開始增大2007年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點市中心二極中心郊區(qū)

噴水池—大十字—小十字—紫林庵—大西門—大南門

土地放量縮減，住宅市場趨于飽和。住宅價格因此更迅猛攀升。大部分樓盤價格均價已達到6000元以上。大營坡—油榨街—南坪—三橋

購房住戶因為承受不市中心高房價而逐步外移。房地產(chǎn)價格逐漸增長，目前均價多在3700—5000元左右。烏當—金陽—白云—花溪—小河

土地放量逐漸加大，物業(yè)規(guī)?；厔菝黠@，樓盤品質(zhì)逐漸提高。隨著外來人口及外移人口增多，房價穩(wěn)中暗升?！綦S著宏觀調(diào)控力度尤是金融政策的從緊，08年房地產(chǎn)市場將面臨一定的壓力，但價格不會出現(xiàn)過大波動2008年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展預測◆多層和小高層住宅仍為市場主流◆中、小戶型將成為開發(fā)戶型的主流◆外來購房者比例將就去年進一步增大◆購房者更加注重小區(qū)環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)，且更趨容易傾向于觀望狀態(tài)◆外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量進駐重慶，對本土企業(yè)形成強烈沖擊，市場競爭將會日益激烈。一、宏觀房地產(chǎn)市場分析二、項目基本概況———三、項目定位四、推廣策略五、銷售策略項目簡介區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（南坪片區(qū)）項目地塊分析項目戶型分析項目SWOT分析競爭樓盤分析項目賣點提煉本項目位于重慶市南坪路與仙鶴路交匯處。海拔近高1200米，視野開闊。生態(tài)景觀與人文景觀交相輝映。是一個以小高層和高層為主的大型商住小區(qū)。項目簡介●項目一期基本數(shù)據(jù)：占地面積：22813平方米總建筑面積：128187平方米住宅面積：89167平方米商業(yè)面積：39020平方米容積率：4.22綠化率：36%建筑密度：26%總戶數(shù)：706停車位：706（項目所在區(qū)域圖）南坪片區(qū)房地產(chǎn)市場分析

2006年11月,重慶市云巖區(qū)人民政府與金世旗國際控股股份有限公司簽訂了《重慶市云巖區(qū)漁安、安井片區(qū)綜合開發(fā)合作協(xié)議》,計劃將重慶南坪的漁安、安井片區(qū)一帶將規(guī)劃為旅游商務中心和公共設施中心，計劃建成以旅游、休閑、文體、醫(yī)療、商貿(mào)和居住為一體的環(huán)保型、生態(tài)型、園林式的可持續(xù)發(fā)展新城區(qū)。片區(qū)規(guī)劃范圍為9.53km2,片區(qū)用地規(guī)劃結構為“兩線(以南明河和北京東路為開發(fā)主線,沿線布置旅游商務中心和公共設施中心);一環(huán)(以水東路和北安路、中心環(huán)東線組成的環(huán)狀道路,連接片區(qū)內(nèi)旅游休閑設施和區(qū)公共設施);兩林(順海林場和馬鬃嶺森林保護區(qū)2個林地保護區(qū));三區(qū)(為漁安居住區(qū)、安井居住區(qū)和東部沙鍋沖度假區(qū))”。規(guī)劃用地范圍包括云巖區(qū)東北部漁安安井片區(qū)和南明區(qū)紅巖片區(qū)，北至順海林場及烏當葉家莊，南至南明河以南的山脊；西至南坪棲霞小區(qū)，東至馬鬃嶺林區(qū)。

●政策背景南坪片片區(qū)作作為重重慶市市傳統(tǒng)統(tǒng)居住住區(qū)，，擁有有良好好的自自然、、人文文歷史史資源源和交交通優(yōu)優(yōu)勢。。南坪坪作為為重慶慶著名名旅游游景點點，景景色清清幽，，適宜宜人居居。同同時，，該板板塊距距離市市中心心不到到十分分鐘車車程，，故能能享受受到城城市中中心高高標準準的配配套設設施。。隨著著近年年來城城市東東擴建建設步步伐的的不斷斷加快快，世世紀中中天這這樣的的大盤盤進駐駐本板板塊，，開始始逐步步帶熱熱了這這里的的房地地產(chǎn)市市場。。2007年龍硯硯南坪坪、南南坪美美廬、、中天天世紀紀新城城等項項目的的相繼繼開盤盤或持持續(xù)銷銷售，，不僅僅物業(yè)業(yè)類型型豐富富，推推盤量量亦開開始放放大。。房價價也逐逐步從從過去去的2500元/平米左左右的的均價價上升升到今今年的的4200元/平米的的均價價，最最高價價已達達9000元/平米。。該區(qū)區(qū)域已已由原原來的的傳統(tǒng)統(tǒng)民居居區(qū)開開始向向新興興都市市居住住群落落，并并逐步步進入入房地地產(chǎn)開開發(fā)的的黃金金期。?！駞^(qū)區(qū)域域分析析最小戶戶型：：93.68㎡最大戶戶型:161.11㎡主力戶戶型:115.29㎡--123.21㎡主推戶戶型為為90㎡和120㎡,即二房房和三三房,具備需需求中中兩種種最熱熱銷的的戶型型項目整整體排排列為為南北北朝向向,其中只只有兩兩幢11+1和18+1是東西西朝向向，從從整體體上說說較符符合重重慶消消費者者對建建筑排排布和和戶型型朝向向的特特殊需需求●戶戶型型統(tǒng)計計分析析項目戶戶型分分析08年樓市市政策策調(diào)控控對市市場的的震蕩蕩與競爭爭樓盤盤容易易形成成價格格戰(zhàn)整體區(qū)區(qū)域已已成為為樓市市新熱熱點，，居住住價值值已被被認可可，市市場熱熱情已已被喚喚起水東路路的建建設和和政府府東擴擴規(guī)劃劃，未未來交交通將將極大大改善善陽明祠祠旁，，南坪坪之上上，地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，自然然人文文景觀觀得天天獨厚厚市中心心住宅宅資源源稀缺缺，項項目所所在區(qū)區(qū)域逐逐漸得得到關關注，，升值值潛力力升溫溫項目規(guī)規(guī)模和和建筑筑高度度在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的獨獨特競競爭力力項目相相較市市中心心超高高房價價或同同區(qū)域域樓盤盤有較較高性性價比比優(yōu)勢（（S）與競爭爭項目目距離離較近近，容容易同同質(zhì)化化交通較較為不不便項目所所在區(qū)區(qū)域周周邊環(huán)環(huán)境較較差重慶人人對南南坪有有畏高高難爬爬的心心理劣勢（（W）機會（（O）威脅（（T）項目SWOT分析項目推推出時時正處處于區(qū)區(qū)域市市場空空白點點項目體體量適適中，，有條條件用用好產(chǎn)產(chǎn)品、、好營營銷樹樹立品品質(zhì)樓樓盤形形象經(jīng)濟適適用房房和廉廉租房房的放放量增增大帶帶來的的對商商品房房的沖沖擊戶型上上特別別設置置觀景景陽臺臺和入入戶花花園競爭樓樓盤分分析●中中天天世紀紀新城城——本項目目最大大的競競爭對對手樓盤位位置：：重慶慶市水水口寺寺紅巖巖路至至南坪坪路地地塊開發(fā)商商：世世紀中中天投投資股股份有有限公公司占地面面積：：約78.9萬平方方米建筑面面積：：100萬平方方米容積率率：1.07綠化率率：53%規(guī)劃居居住總總戶數(shù)數(shù)：6000余戶物業(yè)類類型：：多層層、小小高層層、高高層、、別墅墅戶型面面積：：85平方米米—270平方米米配套設設施：：幼兒兒園、、小學學、中中學、、商業(yè)業(yè)中心心、游游泳館館、網(wǎng)網(wǎng)球館館、形形體訓訓練中中心、、生態(tài)態(tài)廣場場、健健康護護理中中心等等銷售價價格：：二期期11郡均價價為2800元/㎡。預計計三期期價格格為4200元/㎡。競爭樓樓盤分分析中天世世紀新新城的的優(yōu)勢勢在于于：1、中天天城投投集團團十年年來形形成的的品牌牌標桿桿效應應，以以及中中天系系列品品牌物物業(yè)帶帶來的的客戶戶積累累；2、世紀紀新城城的100萬體量量形成成的大大型規(guī)規(guī)模效效應。。3、完善善的配配套設設施、、大型型社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)帶來來的生生活便便利性性和商商業(yè)價價值。。4、戶型型數(shù)量量多，，可選選擇面面廣，，且戶戶型實實用率率高。。5、消費費者對對于大大型物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生的的從眾眾和倚倚賴心心理。。點評評：：本項目目與中中天世世紀新新城相相隔較較近，，很容容易在在規(guī)模模及物物業(yè)等等多方方面被被消費費者比比較。。因此此本項項目務務必要要在差差異化化中找找到自自己的的亮點點。同同時，，在營營銷手手段和和節(jié)奏奏上亦亦應有有所靈靈活創(chuàng)創(chuàng)新，，避免免與其其發(fā)生生直面面的競競爭。。競爭樓樓盤分分析●龍龍硯硯南坪坪——本項目物業(yè)業(yè)類型最為為相似的對對手樓盤位置：：重慶市扶扶風路中段段開發(fā)商：貴貴州雅園房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司占地面積：：43000平方米建筑面積：：10萬平方米容積率：1.8綠化率：40%總戶數(shù)：331戶物業(yè)類型：：多層、小小高層戶型面積：：90平方米—165平方米配套設施：：幼兒園、、超市、會會所、游泳泳池、健身身中心、康康體休閑中中心等銷售價格：：多層均價價為4800元/平方米,電梯房均價價為4500元/平方米。二二期預計于明明年5月面世。競爭樓盤分分析●南坪坪美廬——南坪板塊價價格最昂貴貴的項目樓盤位置：：重慶市扶扶風路105號開發(fā)商：貴貴州榮輝房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司占地面積：：8009.89平平方米建筑面積：：17900平方米米總戶數(shù)：130戶物業(yè)類型：：花園洋房房戶型面積：：90平方方米—165平方米米銷售價格：：均價為8000元元/平方米米。目前已已進入尾盤盤銷售。競爭樓盤分分析●富華華松竹苑——走中低價位位的的平民民盤樓盤位置：：重慶市紅紅巖路開開發(fā)商：：貴州富華華房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司占地面積：：67500平方米建建筑面面積：98961平方米容積率：1.73綠化率：30%物業(yè)類型：：多層戶戶型面積：：40平方米—200平方米銷售價格：：均價為3000元/平方米。目目前已進入入尾盤銷售售。目前，南坪坪美廬、龍龍硯南坪等等項目一期期已基本銷銷售結束，，后續(xù)銷售售也要在明明年中旬才才推出。從從今年下半半年至明年年中旬南坪坪片區(qū)的項項目開發(fā)處處于斷層，，是市場的的一個空白白期。本項項目應當抓抓住這一市市場機遇推推出面市，，使南坪板板塊在重慶慶市的居住住價值全面面提升。●小結結陽晨美景小區(qū)優(yōu)美的的自然景觀觀私家寬景陽陽臺項目在南坪坪的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢高層建筑在在南坪的唯唯一性超高性價比比傳統(tǒng)人文底底蘊城市之顛，，俯瞰林城城項目賣點整整合一、宏觀房房地產(chǎn)市場場分析二、項目基基本概況三、項目定定位———四、推廣策策略五、銷售策策略項目命名及及推廣主題題語項目定位思思路項目功能定定位、形象象定位、檔檔次定位建筑立面風風格及色彩彩建議項目客戶群群定位項目價格定定位●推薦案名陽晨美美景YanChenMeiJing項目命名及及推廣主題題語陽/晨/美/景“陽光的清清晨，在南南坪之頂看看重慶的早早晨?！薄麄€案名從從讀音上與與“良辰美美景”接近近，體現(xiàn)人人間美好寓寓意；從形形義上趨于于傳統(tǒng)中性性，利于推推廣?！瓣枴?，是是“重慶””，是王陽陽明的“心心說”，是是“陽明祠祠”，是是陽光。“晨”，早早晨，日出出南坪，代代表希望。。站在南坪坪之頂覽林林城朝陽。?！懊馈?，體體現(xiàn)出公司司對項目建建設的追求求，是產(chǎn)品品市場形象象的展示，，也是品質(zhì)質(zhì)生活的具具體表現(xiàn)。?！熬啊保夏掀汗珗@、、陽明祠，，奇山奇景景，百年人人文；靈秀秀天成，雄雄麗壯渾。。登高望遠遠，有美景景如斯！●案名名釋義項目命名及及推廣主題題語●推廣廣主題語這是一幅美美麗的畫面面：清晨，，我站在我我家的寬景景陽臺上，，極目遠眺眺，林城美美景盡收眼眼底…...這是一句極極富聯(lián)想空空間的語言言，以我為為主體，從從個人視角角理解生活活的本味；；既點出了項項目所在城城市的最高高處，寬景景陽臺的賣賣點，又與與案名非常常貼切。在我家陽臺臺上看重慶慶的早晨項目命名及及推廣主題題語山居筆筆記印象東東山采菊東東籬●備選選案名項目命名及及推廣主題題語“南坪”描描述地理位位置，“印印象”則是是一個理性性和感性的的綜合感官官概念。四四個字烘托托出項目的的地標性、、恢弘性、、不可復制制性，更體體現(xiàn)一種厚厚重歷史感感和人文感感。山居筆記，，不僅有依依山而居的的描述，也也是著名學學者余秋雨雨的代表作作品。這在在無形中提提升了項目目的文化品品位。從整整體上看，，該案名寧寧靜悠遠，，饒有小品品的雅致趣趣味。給人人以無盡的的聯(lián)想升華華空間。出自晉代名名士陶淵明明的千古名名句：“采采菊東籬下下，悠然見見南山”。。有山的地地方就有隱隱士。南坪坪，具備著著豐厚的歷歷史人文底底蘊，吸引引著無數(shù)名名士的目光光。而該項項目座落其其中，作為為眾多名士士的定居之之所，更體體現(xiàn)著恬靜靜悠然、高高潔雅致的的精神。概念化樓盤盤出售生活方方式而非只賣樓樓本案案概念化住宅宅賣品質(zhì)，賣賣內(nèi)涵（提高附附加值））項目定位位思路說明：：高品質(zhì)質(zhì)、高性性價比是是項目本本身具備備的亮點點，而概概念性的的定位是是項目差差異化的的主要手手段。本本項目正正是要賦賦予這一一附加值值，才能能迅速在在市場上上獲得自自己的一一席之地地。■南坪坪——點明項目目所在區(qū)區(qū)域位置置■城市市景觀——強調(diào)得天天獨厚的的景觀資資源■親情情社區(qū)——對成熟居居住區(qū)的的形象拔拔高和理理念升華華，同時時契合商商業(yè)部分分的定位位定位釋義義南坪·城市景觀觀親情社社區(qū)項目功能能定位項目檔次次定位高性價比比精品社社區(qū)■項目目的規(guī)模模和地理理位置限限制決定定項目不不能與世世紀新城城、南坪坪美廬等等樓盤抗抗衡，只只能走中中高檔路路線■消費費者購房房，無非非也是在在種種權權衡比較較后最終終下定，，而決定定因素并并不單單單因為價價格、物物業(yè)、配配套……而是綜合合考慮得得出的““性價比比“。只只買對的的，不挑挑貴的。?！鼍凡粌H僅是指品品質(zhì)，也也指形象象的美觀觀。所謂謂高品質(zhì)質(zhì)莫過于于此。定位釋義義建筑立面面風格及及色彩建建議現(xiàn)代簡約約主義風風格特點：設計的元元素、色色彩、照照明、原原材料簡簡化到最最少的程程度，但但對色彩彩、材料料的質(zhì)感感要求很很高。風風格含蓄蓄、簡潔潔、自然然、雅致致。建筑立面面風格及及色彩建建議采用此種種風格的的原因：：1、摒棄繁繁瑣、浮浮華的的的裝飾性性建筑風風格，反反樸歸真真，反而而更能烘烘托出建建筑與景景觀的自自然和諧諧；2、現(xiàn)代簡簡約主義義風格建建筑色調(diào)調(diào)偏冷色色系，正正好與龍龍硯南坪坪、南坪坪美廬、、世紀新新城采用用磚紅色色等暖色色系的風風格區(qū)分分開來。。建筑立面面色彩建議：充分考慮慮山體位位置與自自然景觀觀和建筑筑的統(tǒng)一一，立面面色彩不不宜用大大面積耀耀眼色彩彩，可使使用小面面積的色色彩點綴綴強調(diào)建建筑的門門窗、入入口和節(jié)節(jié)點。可考慮用用灰色調(diào)為為主的復復合色，以素雅雅明凈的的風格配配合南坪坪的自然然景觀與與人文景景觀。建筑立面面風格及及色彩建建議南坪片區(qū)原居住戶不能承受市區(qū)高房價的購房者地州市購房者二次購房傾向的消費群項目客戶戶群定位位城市中中產(chǎn)產(chǎn)階級級客戶群描述：以30—45歲為主重視產(chǎn)品性價比有南坪居住情結有房產(chǎn)投資意向新婚初次購房客戶群細分：公務員普通、高級白領私營企業(yè)主企業(yè)中、高層管理人員南坪本區(qū)域住戶、投資客項目價格格定位1、南坪板板塊房價價整體逐逐步走高高的大形形勢，未未來該地地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展看看好的大大前景；；2、本項目目的規(guī)劃劃、配套套、物業(yè)業(yè)、景觀觀等附加加值；3、周邊樓樓盤的價價格定位位；4、入市時時，同區(qū)區(qū)位項目目價格，，不同區(qū)區(qū)位相近近品質(zhì)樓樓盤價格格比較；；5、銷售周周期與利利潤的期期望值的的完美結結合?！穸ǘ▋r考慮慮因素●項項目現(xiàn)實實因素1、重慶市市乃至全全國房地地產(chǎn)市場場受政策策調(diào)控目目前尚還還處于調(diào)調(diào)控階段段；2、南坪板板塊房價價雖整體體走高，，但銷售售速度因因此滯緩緩。如龍龍硯南坪坪以4800元均價銷銷售，但但目前銷銷售量還還未過半半；3、項目正正處于一一期開發(fā)發(fā)階段，，周邊環(huán)環(huán)境還有有待整治治，項目目品質(zhì)提提升還需需一段時時間；4、項目銷銷售周期期只有12個月，時時間頗為為吃緊，，貿(mào)然提提價只會會影響銷銷售總體體進度。。項目價格格定位綜合以上上因素考考慮，我我們認為為：本項項目住宅宅價格一一開始不不宜定得得過高，，應該遵遵循低開高走走，階段段性調(diào)價價、小步步隱形調(diào)調(diào)價的整體價價格策略略進行合合理銷售售。開盤價：3980元/平方米均價價：4200元/平方米最高價：：4600元/平方米（注：據(jù)戶戶型優(yōu)劣劣、朝向向、層差差等因素素，最終終實現(xiàn)一一戶一價價。）內(nèi)部認購期價格策略不定價，定范圍入市價格策略限量銷售，價格試探持續(xù)銷售期價格策略每季度調(diào)價一次；升幅為200元/平米/次項目價格格定位●調(diào)調(diào)價策略略一、宏觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析二、項目目基本概概況三、項目目定位四、推廣廣策略——五、銷售售策略項目LOGO及物料設設計項目推廣廣階段劃劃分項目推廣廣費用分分配項目LOGO及物料設設計●項項目LOGO設計項目LOGO及物料設設計●水水杯、煙煙缸項目LOGO及物料設設計●指指示系統(tǒng)統(tǒng)●路路旗項目推廣廣階段劃劃分項目蓄水水期，通通過項目目工程現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝、區(qū)域域戶外、、報紙雜雜志來進進行形象象推廣；；項目強勢勢傳播期期，更多多通過報報紙廣告告和公關關活動等等形式進進行傳播播。項目收尾尾期，主主要通過過銷售現(xiàn)現(xiàn)場和少少量報紙紙廣告進進行推廣廣。通過廣告告的整合合傳播，，SP公關活動動迅速建建立起開開發(fā)商和和項目在在區(qū)域公公眾中的的認知力力，從而而贏得目目標客層層對項目目的青睞睞是本項項目行銷銷推廣的的突破口口?！裢仆茝V策略略階段傳播播主題：：在我家陽陽臺上看看重慶的的早晨訴求形式式：以系列軟軟文、形形象廣告告、新聞聞炒作和和區(qū)域戶戶外等大大眾媒介介形式，，爭取廣廣泛的爆爆光率率，，使之成成為一個個時期市市民普遍遍關注的的話題。。媒介組合：報紙、雜志、、戶外、工程程現(xiàn)場包裝；；1個大型公關事事件行銷活動動。第一階段：建建立項目形象象入市認知度度（2008年5月——2008年10月）項目推廣階段段劃分階段傳播主題題：進一步都市繁繁華,退一步人文自自然訴求形式：以系列軟文、、形象廣告、、現(xiàn)場銷售物物料和區(qū)域戶戶外等大眾媒媒介形式，公公關行銷活動動，為項目的的首次開盤蓄蓄積能量。媒介組合：報紙、雜志、、戶外、銷售售中心物料、、促銷活動第二階段：高高調(diào)開盤，制制造熱點（2008年10月——2009年4月）項目推廣階段段劃分第三階段：二二次推廣，持持續(xù)銷售階段傳播主題題：離陽光最近的的開闊生活訴求形式：以系列軟文、、形象廣告、、現(xiàn)場銷售物物料和區(qū)域戶戶外等大眾媒媒介形式，再再次對項目進進行形象推廣廣宣傳，強化化鞏固項目在在市民心中的的形象。媒介組合：報紙、戶外、、銷售中心物物料、促銷活活動（2009年4月——2009年7月）項目推廣階段段劃分第四階段：平平穩(wěn)消化，完完美收尾（2009年7月——2009年10月）階段傳播主題題：南坪盛景人人文寶地訴求形式：根據(jù)銷售情況況對滯銷或保保留單位有針針對性放大賣賣點，采取促促銷手段和優(yōu)優(yōu)惠活動針對對性消化滯銷銷或保留單位位，并為二期期銷售作蓄水水工作媒介組合：報紙、銷售中中心物料、促促銷活動項目推廣階段段劃分※陽晨美景推廣廣階段戶外/形象墻/雜志/新聞/報廣/車身謀市：建立企業(yè)品牌牌和項目形象象的雙認知度度，炒作區(qū)域域價值、樹立立項目形象入市：高調(diào)開盤，制制造熱點造市：二次推廣，持持續(xù)銷售戶外/報廣/雜志/廣播/燈箱/路牌/車身戶外/報廣/雜志/廣播/燈箱/路牌/車身公關活動：評市：銷售信息發(fā)布布，為下階段段蓄勢報廣/燈箱/路牌銷售中心、沙沙盤、現(xiàn)場包包裝樓書/DM單/戶型單頁/海報/銷售中心包裝裝公關活動：公關活動：樣板房開放園林示范線上傳播線下傳播按項目總體推推廣費用1.5%的比例估算，，項目總體推推廣費用為4200元/平方米×89167㎡×1.5%=562萬元。推廣階段蓄勢期階段強銷期階段持續(xù)期階段尾盤合計費用比例（%）30%40%20%10%100%金額（萬元）168.6224.8112.456.2562●按推廣類類型分配項目包裝活動媒體其他合計比例（%）30%20%40%10%100%金額（萬元）168.6112.4224.856.2562注：1、包裝費用用包含樓盤的的品牌樹立等等推廣費2、活動費用用包括房交會會費用；3、媒體費用用主要是媒體體的發(fā)布費用用；4、以上費用用不包括樣板板房裝修費用用；項目推廣費用用分配●按推廣階階段分配一、宏觀房地地產(chǎn)市場分析析二、項目基本本概況三、項目定位位四、推廣策略略五、銷售策略略——整體銷售策略略銷售階段劃分分住宅銷售計劃劃入市時機規(guī)劃劃運用傳媒組合合、事件活動動等推廣手法法為市場奠定基基礎，聚集集人氣氣；同同時，，靈活活運用用價格格策略略、SP公關營營銷手手段有效贏贏得目目標客客戶群群，牢固固把握握市場場，取取得項項目銷銷售的的最后勝勝利。也為為項目目二期期銷售售打下下基礎礎。整體銷銷售策策略蓄水期期—開盤強強銷期期—持續(xù)銷銷售期期—尾盤銷銷售期期—（注：2009年5月1日后啟啟動二二次銷銷售。。）整體階階段劃劃分銷售均價4200元/平方米（銷售周期12個月）銷售階段劃分銷售周期銷售目標資金回籠（億元）開盤期2個月20%0.75億元強銷期4個月40%1.5億元持續(xù)期4個月30%1.13億元尾盤期2個月10%0.38億元合計3.75億元住宅銷銷售計計劃●市場競競爭態(tài)態(tài)勢分分析:區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤盤到8月份后后基本本銷售售完畢畢,后續(xù)部部分到到明年年5月后才才推出出,出現(xiàn)市市場空空白點點●宏觀有有利環(huán)環(huán)境分分析:房地產(chǎn)產(chǎn)市場場逐步步回暖暖●入市切切入點點規(guī)劃劃:9——10月房地地產(chǎn)交交易會會之機機，項項目最最佳切切入點點入市時時機規(guī)規(guī)劃“陽晨晨美景景”商業(yè)部部分策策劃方方案目錄錄一、重重慶市市商業(yè)業(yè)市場場現(xiàn)狀狀分析析二、南南坪板板塊商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀三、項項目商商業(yè)部部分定定位四、項項目商商業(yè)部部分銷銷售策策劃策策略五、項項目商商業(yè)部部分銷銷售及及招商商進度度安排排重慶市市商業(yè)業(yè)市場場現(xiàn)狀狀分析析重慶市市商業(yè)業(yè)在不不斷地地成長長著，，發(fā)展展著，，經(jīng)歷歷著一一次又又一次次的蛻蛻變。。它從從零散散的個個體經(jīng)經(jīng)營、、擺攤攤設點點到以以專賣賣店的的形象象展示示，再再逐步步發(fā)展展為大大型的的百貨貨商場場。更更有現(xiàn)現(xiàn)今的的主題題百貨貨商場場的出出現(xiàn)如如：專專賣高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的荔星星名店店；專專賣年年輕人人服飾飾的星星力星星天地地；專專賣運運動服服飾的的艾維維時尚尚。而而這種種轉(zhuǎn)變變，也也越來來越受受到人人們的的青睞睞，它它不僅僅給人人們帶帶來了了良好好購物物環(huán)境境，也也在一一定程程度上上給人人們提提供了了便利利。目前，，已開開業(yè)的的百盛盛金鳳鳳凰店店、星星力星星天地地店、、智城城百貨貨大樓樓和國國貿(mào)南南國花花錦給給原本本并不不發(fā)達達的重重慶百百貨業(yè)業(yè)融入入了新新的元元素。。而即即將開開業(yè)的的幾個個大型型商場場，如如星力力購物物廣場場（4萬㎡，，貴州州最大大的Shopingmall）、、太平平洋百百貨、、重慶慶百貨貨、新新世紀紀等也也將陸陸續(xù)在在重慶慶這塊塊土地地上一一一凸凸現(xiàn)，，加上上即將將建成成的恒恒豐商商業(yè)步步行街街，又又將會會為重重慶的的商業(yè)業(yè)競爭爭格局局加上上重重重的砝砝碼。。目前，，主題題性百百貨商商場在在重慶慶商業(yè)業(yè)中占占據(jù)著著主要要地位位，它它的到到來，，使得得重慶慶商業(yè)業(yè)呈一一體化化、規(guī)規(guī)?；?、主主題化化發(fā)展展。它它有意意無意意地影影響著著重慶慶市商商業(yè)的的定位位與格格局。。重慶市市商業(yè)業(yè)市場場現(xiàn)狀狀分析析一、重重慶市市商業(yè)業(yè)市場場現(xiàn)狀狀分析析二、南南坪板板塊商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀三、項項目商商業(yè)部部分定定位四、項項目商商業(yè)部部分銷銷售策策劃策策略五、項項目商商業(yè)部部分銷銷售及及招商商進度度安排排◆南坪作作為重重慶市市的城城郊結結合部部。它它有大大約6.5萬人口口，其其中常常住人人口約約3.5萬，外外來人人口約約3萬。大大量的的外來來務工工人員員導致致了南南坪居居住環(huán)環(huán)境復復雜。。但是是隨著著棲霞霞小區(qū)區(qū)、扶扶風花花園、、中天天世紀紀新城城、龍龍硯南南坪等等大型型住宅宅小區(qū)區(qū)的相相繼落落成，，將增增加更更多的的常住住人口口，使使得南南坪逐逐漸脫脫離城城郊結結合部部的現(xiàn)現(xiàn)狀。?！裟掀罕槐环Q為為“城城市中中的農(nóng)農(nóng)村””，它它擁有有大型型集貿(mào)貿(mào)市場場，市市場內(nèi)內(nèi)食品品、水水果、、餐飲飲、百百貨等等一應應俱全全。但但它們們都是是以臨臨街擺擺攤的的形式式出現(xiàn)現(xiàn)，沒沒有成成規(guī)模模，成成體系系的大大型百百貨商商場，，就連連相對對來說說大型型一點點的生生活超超市也也沒有有。這這些商商業(yè)，，僅僅僅能夠夠滿足足當?shù)氐厝说牡幕颈旧罨钜笄?，可可是要要是想想提高高一下下檔次次，它它就無無法滿滿足了了。目前前，，南南坪坪商商業(yè)業(yè)相相對對于于重重慶慶市市來來說說，，還還處處于于一一個個落落后后、、封封閉閉、、單單一一、、發(fā)發(fā)展展緩緩慢慢的的狀狀態(tài)態(tài)。。南坪坪板板塊塊商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析一、、重重慶慶市市商商業(yè)業(yè)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析二、、南南坪坪板板塊塊商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀三、、項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分定定位位四、、項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分銷銷售售策策劃劃策策略略五、、項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分銷銷售售及及招招商商進進度度安安排排項目目商商業(yè)業(yè)部部分分定定位位針對對，，現(xiàn)現(xiàn)在在市市場場的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)尋尋找找合合適適本本項項目目的的空空白白點點———針對對，，便便利利的的交交通通，，離離市市中中心心較較近近（（5分鐘鐘車車程程））———針對對，，常常住住人人口口的的不不斷斷增增加加，，大大量量的的流流動動人人口口向向常常住住人人口口的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變———針對對，，南南坪坪、、甚甚至至重重慶慶都都缺缺乏乏這這種種新新型型的的幼幼兒兒院院的的特特點點———針對對，，重重慶慶缺缺乏乏大大型型的的室室內(nèi)內(nèi)兒兒童童游游樂樂場場所所———●定定位位思思路路●項項目目商商業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢※交通通便便捷捷，，有有寶寶山山路路、、南南坪坪路路、、未未來來水水東東路路幾幾條條主主要要來來往往干干道道，，商商業(yè)業(yè)動動線線較較強強；；※項目目周周邊邊為為密密集集居居住住區(qū)區(qū)，，且且流流動動人人口口較較多多，，有有助助于于聚聚集集人人氣氣項目目商商業(yè)業(yè)部部分分定定位位重慶慶首首家家蒙蒙臺臺梭梭力力教教育育社社區(qū)區(qū)即：：以以大大型型幼幼兒兒園園為為主主體體，，兒兒童童用用品品為為輔輔的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)■南南坪坪片片區(qū)區(qū)是是重重慶慶歷歷史史最最悠悠久久的的成成熟熟社社區(qū)區(qū)，，人人口口密密度度較較大大。。其其中中雖雖有有大大部部分分是是流流動動人人口口，，但但隨隨著著近近年年新新建建住住宅宅樓樓群群的的增增多多,其人口類類型已逐逐漸向常常住人口口轉(zhuǎn)變。。因此民民計民生生成為中中心問題題。其中，諸諸如超市市、菜場場等生活活配套已已能滿足足居民需需要。而而就教育育方面而而言，有有師大附附中、實實驗三中中、二十十八中、、南坪小小學等教教育機構構，涉及及小學、、初中、、高中等等。但幼幼兒園只只有南坪坪幼兒園園和市機機關幼兒兒園兩所所?！鰪膹娜丝诮Y結構上來來看，南南坪片區(qū)區(qū)尤其是是隨著新新建樓盤盤的陸續(xù)續(xù)交房而而陸續(xù)遷遷入的家家庭，他他們多數(shù)數(shù)剛剛結結婚或成成家不久久，孩子子多為幼幼兒兒童童。而龐龐大的人人口密度度僅有兩兩所幼兒兒園是遠遠遠不夠夠的。幼兒教育育點缺乏乏的矛盾盾正日趨趨顯現(xiàn)，，教育系系統(tǒng)和教教育設施施的匱乏乏急待解解決。定位依據(jù)據(jù)因此，我我們?yōu)轫楉椖可虡I(yè)業(yè)部分制制定的定定位是：：★理念念的先進進性★品牌牌的知名名性★系統(tǒng)統(tǒng)的完備備性★教材材的完善善性★教育育的創(chuàng)新新性重慶首家家蒙臺梭梭利式幼幼兒教育育社區(qū)……“蒙臺梭梭利”名名稱來源源于美國國教育家家蒙臺梭梭利。它它是一種種全面提提升兒童童素質(zhì)，，發(fā)展兒兒童潛能能的教育育方法。。巧妙利利用兒童童自身的的成長要要求，在在不損害害兒童的的自由與與快樂的的前提下下，實現(xiàn)現(xiàn)教育的的目的。?！裟掀浩瑓^(qū)區(qū)離市中中心很近近，交通通軸線暢暢通快捷捷，便于于家長的的接送蒙臺梭利利式幼兒教育育社區(qū)◆該定定位在重重慶屬于于首家，，理念先先進，已已搶得商商業(yè)先機機。環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢勢◆市場場需求強強勁中中國幼兒兒市場投投資回報報在4800億元人人民幣以以上。需求優(yōu)優(yōu)勢勢定位優(yōu)優(yōu)勢勢行業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢◆本項目自自然景觀觀好，遠遠離喧囂囂，有利利于幼兒兒健康◆定位位新穎，，有利于于宣傳推推廣，從從而連帶帶項目獲獲得廣泛泛關注度度◆未來幾年年新生兒兒數(shù)量急急速增長長對市場場的迫切切要求◆區(qū)域大教教育環(huán)境境對社區(qū)區(qū)幼兒教教育的迫迫切要求求◆家長長需求強強勁每個幼兒兒家庭平平均每年年為孩子子教育投投資超過過3000元項目商業(yè)業(yè)部分定定位依據(jù)據(jù)1、我國對對北京、、上海、、廣州、、成都、、西安五五大城市市調(diào)查表表明，兒兒童消費費主要以以衣、食食為主。。這兩項項每年就就超過250億，而娛娛樂、玩玩具每年年超過40億。兒童童的消費費總額占占家庭總總收入的的24%。2、科技的的快速發(fā)發(fā)展，兒兒童娛樂樂、玩具具的多元元化，網(wǎng)網(wǎng)絡世界界的不斷斷更新，，促進了了兒童消消費文化化迅猛發(fā)發(fā)展；經(jīng)經(jīng)濟的繁繁榮，年年輕父母母的忙碌碌，使得得兒童擁擁有更多多的主權權，收入入來源也也更為廣廣泛。3、單親家家庭，混混合家庭庭的不斷斷增加，，使得孩孩子具有有更強的的影響力力以及更更大的自自主性。。4、獨生子子女家庭庭的普及及，導致致父母在在孩子成成長的花花費方面面更舍得得花錢，，他們盡盡力滿足足著孩子子的各項項要求。。5、現(xiàn)代家家庭對兒兒童教育育的重視視程度，，遠遠超超出了人人們的想想象。項目商業(yè)業(yè)部分定定位●定定位優(yōu)勢勢項目商業(yè)業(yè)部分定定位●消消費群定定位◆核心消費費群南坪片區(qū)區(qū)的所有有適齡兒兒童◆主力消費費群重慶市內(nèi)內(nèi)所有適適齡兒童童◆次極消費費群◆零散消費費群以師大、、噴水池池、大十十字、省省醫(yī)為節(jié)節(jié)點的部部分適齡齡兒童家長對幼幼兒教育育比較注注重的其其他區(qū)域域適齡兒兒童項目商業(yè)業(yè)部分定定位●商商業(yè)部分分業(yè)態(tài)設設置有先進教教學理念念的大型型幼兒學學校（主主體）大型趣味味型室內(nèi)內(nèi)兒童游游樂場全省連鎖鎖性超市市全國連鎖鎖性快餐餐兒童各種種百貨用用品（如如：童裝裝、童鞋鞋、玩具具、用品品等）重慶市知知名會所所其它服務務性行業(yè)業(yè)一、重慶慶市商業(yè)業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析二、南坪坪板塊商商業(yè)現(xiàn)狀狀三、項目目商業(yè)部部分定位位四、項目目商業(yè)部部分銷售售策略五、項目目商業(yè)部部分銷售售及招商商進度安安排項目商業(yè)業(yè)部分銷銷售策略略南坪區(qū)域域市場租租賃價格格參考：：路段商鋪面積月租金(㎡/元)經(jīng)營范圍經(jīng)營狀況東山路50㎡50女裝未開業(yè)東山路25㎡40日常百貨用品好東山路20㎡20五金一般東山路30㎡33液化氣一般仙鶴路10㎡20粉面差仙鶴路15㎡20理發(fā)差仙鶴路20㎡10日常百貨用品一般南坪農(nóng)貿(mào)市場(門面)15㎡40農(nóng)產(chǎn)品很好南坪農(nóng)貿(mào)市場(肉攤)\400元/月豬肉很好南坪農(nóng)貿(mào)市場(菜攤)\300元/月蔬菜很好項目商業(yè)業(yè)部分銷銷售策略略2、區(qū)域內(nèi)內(nèi)部分項項目商鋪鋪售價參參考：項目名稱面積售價銷售時間怡景苑（仙鶴路）35㎡3450元/㎡2005年中天世紀新城（紅巖路）30－60㎡4500－5500元/㎡2007年項目商業(yè)業(yè)部分銷銷售策略略綜合以上上市場調(diào)調(diào)查的結結果，我我們可以以看出現(xiàn)現(xiàn)在南坪坪區(qū)域的的商業(yè)尚尚在不成成熟階段段。為了了能讓商商鋪銷售售火爆、、房開商商迅速的的回籠資資金，合合理的銷銷售定價價是必不不可少的的因素。。因此我我們使用用租金回回報法進進行項目目的價格格定位。。月租金每每平方米米的平均均值=193/7=27.5元/㎡售價＝月月租金/回報率×月數(shù)＝27.5/7％×12＝4714元/㎡（注：計計劃5年反租平平均回報報7％）由于本項項目有大大部分的的商業(yè)面面積屬于于室內(nèi)商商鋪形式式，在結結合本項項目的實實際情況況下，我我公司認認為商鋪鋪的銷售售價格為為：項目商業(yè)部分分銷售策略臨街商鋪價格格：4500—6000元/平方米整體均價：5250元/平方米商場內(nèi)鋪價格格：3500元—4500元/平方米整體均價：4500元/平方米一、重慶市商商業(yè)市場現(xiàn)狀狀分析二、南坪板塊塊商業(yè)現(xiàn)狀三、項目商業(yè)業(yè)部分定位四、項目商業(yè)業(yè)部分銷售策策劃策略五、項目商業(yè)業(yè)部分銷售及及招商進度安安排◆銷售節(jié)奏安排排——先推住宅后推推商業(yè)，用住住宅的人氣來來帶動商業(yè)部部分的人氣，，最終實現(xiàn)整整個項目利潤潤的最大化；——從住宅持續(xù)銷銷售期后期啟啟動商業(yè)招商商和銷售工作作，到商業(yè)部部分達到銷售售高潮時啟動動二期銷售；；——商住互動、強強調(diào)投資價值值性?！翡N售推廣流程程①銷售方案案的制定及確確定；②銷銷售隊伍的組組建；③銷銷售現(xiàn)場的包包裝；④銷銷售控制；⑤⑤媒體策略略；⑥促銷銷活動項目商業(yè)部分分銷售及招商商進度安排項目商業(yè)部分分銷售及招商商進度安排◆銷售進度計劃劃：因考慮到本項項目大部分商商業(yè)面積為停停車場，將停停車場的車位位按1：1的比例留出約約20000㎡。商業(yè)項目的的實際銷售面面積為19020㎡㎡。開盤期09年5月－6月1個月30﹪2567.7萬元強銷期09年6月－10月4個月50﹪4279.5萬元持續(xù)期09年10月－10年1月3個月15﹪1283.85萬元尾盤期10年1月－3月2個月5﹪427.95萬元合計\10個月100﹪8559萬元項目商業(yè)部分分銷售及招商商進度安排◆招商進度計劃劃：時間進度2008.4.10—2008.7.10與幼兒園、兒童游樂場、超市進行前期洽談2008.7.10—2008.9.10與幼兒園、兒童游樂場簽定合作意向。10月份住宅開盤時宣布幼兒園和兒童游樂場的成功引進。宣布貴州首座幼兒教育社區(qū)的落成，以勢借勢2008.9.10—2008.11.10與超市簽定合作意向，同期開展其它兒童百貨，會所的招商2008.11.10—2009.1.10完成超市，會所及其它商鋪90%的招商2009.1.10—以后剩余10%商鋪的招商策劃核心團隊隊（注：時間安安排隨銷售進進度進行制定定或調(diào)整）建筑規(guī)劃顧問問項目策劃顧問問項目經(jīng)理銷售主管銷售人員策劃主管設計、文案招商主管招商人員9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。15:52:2115:52:2115:5212/31/20223:52:21PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:52:2115:52Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。15:52:2115:52:2115:52Saturda