2022年行業(yè)分析從供需兩方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

從供需兩方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)住房市場(chǎng)目前面臨著房?jī)r(jià)居高不下，購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)沉重，潛在購(gòu)房者有效需求力量不足等嚴(yán)峻問題。目前，國(guó)內(nèi)在解決上述問題時(shí)，主要寄盼望于政府加大對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控力度，但實(shí)際效果并不顯著。而發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是英國(guó)在解決住房問題方面有很多好的做法。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)關(guān)心居民還款，使居民不至于因短期的支付力量問題而失去住房；其財(cái)政部，通過保持合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度及合適的利率政策，保證居民住房支付力量逐步提高，保證居民購(gòu)房貸款的還款額不發(fā)生大的變化；其環(huán)境交通和區(qū)域部，主要負(fù)責(zé)在住房政策的制定和實(shí)施過程中，保證公房建設(shè)與修理資金的安排及公房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)政策的實(shí)施。同時(shí)，政府職能部門依據(jù)《住房法》的規(guī)定，切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)，從開發(fā)商立項(xiàng)到房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工有嚴(yán)格的期限限制，堅(jiān)持房地產(chǎn)商信息公開化和透亮?????化的原則，避開人為抬高住房?jī)r(jià)格。英國(guó)住房運(yùn)行機(jī)制經(jīng)受了兩百多年的進(jìn)展時(shí)間，在促進(jìn)住房消費(fèi)方面的勝利閱歷，對(duì)于我國(guó)解決住房市場(chǎng)的難題有重要的借鑒意義。

在19世紀(jì)中葉前，英國(guó)政府對(duì)于住房體系實(shí)行的是放任自流的做法，完全依靠市場(chǎng)機(jī)制解決住房問題，但結(jié)果卻并不抱負(fù)，大多數(shù)住房建筑質(zhì)量較差。鑒于此，英國(guó)議會(huì)1832年通過CholeraAct，對(duì)住房市場(chǎng)實(shí)行政府干預(yù)。隨著時(shí)間的推移，英國(guó)政府干預(yù)住房的形式也發(fā)生了很大的變化，現(xiàn)在主要是通過對(duì)住房供應(yīng)和住房需求兩方面實(shí)行干預(yù)措施。

改善住房供應(yīng)是必要前提

政府引導(dǎo)和規(guī)制。政府通過建筑標(biāo)準(zhǔn)條件的社區(qū)住房，制定最低住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等形式，引導(dǎo)開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的需求供應(yīng)高質(zhì)量的住房，同時(shí)政府部門對(duì)于新建筑住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，代表居民打算開發(fā)商所建筑的住房是否達(dá)到居住標(biāo)準(zhǔn)，是否可以在住房市場(chǎng)上公開出售。政府引導(dǎo)和規(guī)制是力求在不干預(yù)和少干預(yù)住房市場(chǎng)運(yùn)行的狀況下，來避開由于住房供應(yīng)商的緣由導(dǎo)致購(gòu)房居民的權(quán)益受到侵害。

政府對(duì)住房生產(chǎn)供應(yīng)補(bǔ)貼。政府為了保障中等收入居民都能夠在市場(chǎng)上購(gòu)買到性價(jià)比適中的房屋，引導(dǎo)住房開發(fā)商根據(jù)政府制定的住房標(biāo)準(zhǔn)建筑住房，通過加大公共支出中轉(zhuǎn)移支付的力度，對(duì)住房生產(chǎn)商供應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼，通過政府津貼的形式引導(dǎo)住房供應(yīng)商提高建房標(biāo)準(zhǔn)，降低住房?jī)r(jià)格，減輕購(gòu)房居民的負(fù)擔(dān)，提高居民的居住舒適度。

政府生產(chǎn)和掌握。政府對(duì)于低收入者的住房問題，實(shí)行的是政府生產(chǎn)的形式，建筑適量的公共住房，出租給低收入者居住。政府部門嚴(yán)格審核居住公共住房居民的條件，每年依據(jù)家庭的年收入確定下一年租賃公共住房的標(biāo)準(zhǔn)。政府通過增加就業(yè)量，提高居民的收入水平，加大轉(zhuǎn)移支付力度等手段削減低收入者的數(shù)量，掌握公共住房的規(guī)模，并逐年削減對(duì)于建筑公共住房的投入，政府職能由政府生產(chǎn)向政府供應(yīng)方向轉(zhuǎn)變。

干預(yù)住房需求有效緩解沖突

二戰(zhàn)后，英國(guó)兩黨為了持續(xù)性的贏得大選的成功，始終對(duì)公民的住房需求比較關(guān)懷，政府依據(jù)選民的要求，不斷地在調(diào)整對(duì)于住房需求的干預(yù)，包括保證充分的住房貸款資金，掌握住房的價(jià)格，增加住房的可獲得性。英國(guó)政府從愛護(hù)與滿意公民的住房需求的角度對(duì)住房需求進(jìn)行干預(yù)。

制定影響住房消費(fèi)的政策。英國(guó)政府通過多種形式的政策影響著公民對(duì)于特定住房的需求。簡(jiǎn)潔歸納有十種做法：調(diào)整居民獲得住房的價(jià)格，調(diào)整公民的可支配收入，加大住房抵押貸款可獲得性，穩(wěn)定抵押貸款還款利率，對(duì)于住房產(chǎn)權(quán)人的信息透亮?????化，充分考慮住房位置與公民上班的交通成本，掌握公共住房和私人住房的出租價(jià)格，多方面滿意不同消費(fèi)者對(duì)于住房形式、質(zhì)量與坐落位置的需求，通過掌握住房?jī)r(jià)格變化的比率來鼓舞潛在購(gòu)房者加入到住房市場(chǎng)中，保障住房產(chǎn)權(quán)的自由公平交易加快住房的流通速度。通過上述措施對(duì)于居民住房需求產(chǎn)生一貫持續(xù)的影響。

對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼和稅收減免。政府公共支出政策由補(bǔ)磚頭向補(bǔ)人頭方向轉(zhuǎn)變。政府的住房公共支出政策從對(duì)正統(tǒng)住房方案的補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利方案中的住房補(bǔ)助和對(duì)自有住房的支持。包括從面對(duì)公共部門到支持住房自有者，從住房建設(shè)投資到住房補(bǔ)貼，從補(bǔ)貼公共住房建設(shè)到補(bǔ)貼住戶住房消費(fèi)等一系列轉(zhuǎn)變。另外，對(duì)于政策性住房金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款實(shí)行利息免稅，并免征住房出售后的資產(chǎn)所得稅和公房出售折扣價(jià)部分的財(cái)政收入損失。

保持住房自有率穩(wěn)定，促進(jìn)租賃住房消費(fèi)方式的增加。英國(guó)政府在較長(zhǎng)時(shí)間里，住房自有率始終維持在70%左右，在歐洲處于平均水平。英國(guó)政府并不盲目擴(kuò)大住房自有率，而是依據(jù)實(shí)際狀況，通過對(duì)租賃住房的居民供應(yīng)津貼等形式，鼓舞未擁有住房的居民實(shí)行租賃的形式解決住房問題，在供應(yīng)可供租賃的公共住房同時(shí)，還通過租賃補(bǔ)貼鼓舞居民在住房市場(chǎng)上租賃房屋，以緩解住房供需沖突，同時(shí)也解決了勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的問題。

提高公民的融資購(gòu)房力量

對(duì)于大多數(shù)人而言，靠積蓄一次性付清房款特別困難，而住房金融的功能就是提高了公民的融資購(gòu)房力量，延展了支付期限，在肯定時(shí)期內(nèi)減輕了購(gòu)房居民的還款負(fù)擔(dān)因此，住房金融對(duì)于英國(guó)住房市場(chǎng)的進(jìn)展起到至關(guān)重要的推動(dòng)作用。

大力支持住房協(xié)會(huì)等政策性非盈利機(jī)構(gòu)的進(jìn)展。英國(guó)住房協(xié)會(huì)的進(jìn)展已經(jīng)有兩百多年的歷史了，從產(chǎn)生到進(jìn)展，英國(guó)政府始終對(duì)住房協(xié)會(huì)賜予了大力支持。譬如：對(duì)于從住房協(xié)會(huì)取得的股息與存款利息，英國(guó)政府始終實(shí)行減免稅優(yōu)待，這樣居民就情愿在住房協(xié)會(huì)進(jìn)行投資，解決了住房協(xié)會(huì)資金來源的問題；英國(guó)政府對(duì)于住房協(xié)會(huì)發(fā)放的住房抵押貸款利息實(shí)行減免稅優(yōu)待，使住房協(xié)會(huì)可以發(fā)放低息貸款，這樣居民也情愿從住房協(xié)會(huì)貸款，解決了住房協(xié)會(huì)資金的使用與保值增值問題。

在取得政府支持的同時(shí)，住房協(xié)會(huì)并沒有停止進(jìn)展的腳步，住房協(xié)會(huì)不斷堅(jiān)持在創(chuàng)新中求進(jìn)展。住房協(xié)會(huì)以客戶需求為導(dǎo)向，供應(yīng)多種償還抵押貸款的方式供客戶選擇，其中獨(dú)具特色的一種方式使抵押貸款與借款人的定期人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人在整個(gè)抵押期間，只是每月償付利息，但同時(shí)要繳納人壽保險(xiǎn)費(fèi)，這樣等到人壽保險(xiǎn)到期的時(shí)候，借款人就用其到期的保險(xiǎn)收入來償還抵押貸款。

鼓舞商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房金融市場(chǎng)。英國(guó)的商業(yè)銀行、專業(yè)抵押貸款銀行、投資銀行、保險(xiǎn)公司等商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)和外國(guó)金融機(jī)構(gòu)上百家，都參加到了英國(guó)居民的住房抵押貸款中。商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)雖然貸款利率偏高，但憑借供應(yīng)的抵押貸款品種多種多樣，依據(jù)購(gòu)房居民的收入水平，還款期限及償還方式的喜好，為購(gòu)房居民量身打造抵押貸款合同，因此和政策性住房金融機(jī)構(gòu)綻開了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。通過市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，提高了商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，豐富了抵押貸款品種，滿意了不同購(gòu)房居民的抵押貸款需求。

股權(quán)房屋方案草案。2022年5月，英國(guó)政府推出了股權(quán)房屋方案草案，通過股權(quán)房屋的形式，動(dòng)用政府基金和抵押貸款放款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)削減首次購(gòu)房成本，實(shí)現(xiàn)英國(guó)5年之內(nèi)提升住房擁有率至75%的目標(biāo)。這一方案引入了“股權(quán)”的概念，對(duì)于參加該方案的100萬人，可選擇在購(gòu)房時(shí)支付房款的75%，其余25%的房款由政府和抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)共同支付，即雙方各付12.5%，共同享有其余25%的股權(quán)。

提高潛在購(gòu)房者的住房消費(fèi)力量。英國(guó)住房金融制造條件降低購(gòu)房首付款，一般購(gòu)房居民在專業(yè)性的非營(yíng)利住房金融機(jī)構(gòu)可以貸到房?jī)r(jià)款的90%，有的住房甚至可以貸到100%的房?jī)r(jià)款。貸款額一般為年家庭工資的3-3.5倍；還款期一般為20-25年，特別狀況下可以放寬到30-35年；還款方式有固定利率，也有浮動(dòng)利率。同時(shí)，政府對(duì)低收入者購(gòu)房賜予貸款利息津貼和減免稅收等優(yōu)待。這些措施都有助于提高居民的購(gòu)房力量，在肯定程度上提高潛在購(gòu)房者的有效需求水平。

降低購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)維持住房貸款利率的穩(wěn)定，避開利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)加重