n產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)手法之專項(xiàng)報(bào)告

時下房地產(chǎn)市場最受歡迎的產(chǎn)品之一便是N+1戶型的小戶型產(chǎn)品，其主力客戶群為剛需首次置業(yè)者，而最吸引客戶的核心賣點(diǎn)便是低總價實(shí)現(xiàn)的高使用性及“買一送一房”的賣點(diǎn)，而如何實(shí)現(xiàn)此賣點(diǎn)便是我們所需探討的。N+1產(chǎn)品創(chuàng)新研究：方式：贈送一半面積凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：陽臺陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院陽臺結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取代。奇偶層送露臺，贈送全部面積贈送全部面積露臺陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：方式：贈送全部面積入戶花園陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：方式：贈送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院方式：贈送一半面積內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴(kuò)大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但實(shí)用性較強(qiáng)。凸窗陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：方式：贈送全部面積凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。層高小于2.20米的夾層不計(jì)建筑面積夾層陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：方式：贈送全部面積在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。復(fù)式陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院凸窗夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)目前市場常用戶型創(chuàng)新方式：方式：以自然層計(jì)算建筑面積復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計(jì)算建筑面積，面積有較大彈性。小戶型贈送方式小結(jié)：創(chuàng)新方式贈送方式實(shí)用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品內(nèi)庭院贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品新的測量規(guī)范出臺后受限制的贈送方式：進(jìn)深大于2.4米、面積大于12平方米“陽臺”計(jì)算全部建筑面積。

高度大于或等于2.2米、進(jìn)深大于0.6米“凸窗”計(jì)算全部建筑面積。進(jìn)深大于0.6米或高度大于2.2米“落地窗”計(jì)算全部建筑面積。

大于9平方米“異形入戶花園”計(jì)算全部建筑面積。新的測量量規(guī)范出出臺后已不能使使用的贈送方方式：超大入戶戶花園、、陽臺和和露臺可拆卸凸凸窗和可可打掉步步入式凸凸窗梁隱藏式衣衣柜兩個單元元之間的的空中過過道半封閉陽陽臺中小戶型型定義所謂中小戶型其實(shí)是一個模糊的相對性（相對于大戶型）慨念，可以理解為具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。一般來說，中小戶型在房間數(shù)量上不超過2個，衛(wèi)生間數(shù)量則以1個為主。中小戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三線城市，則有可能達(dá)到90平米左右。另外，南方城市與北方城市相比，由于氣候的條件不同，也導(dǎo)致南方城市的中小戶型戶型面積相對要小一些。相對性區(qū)域性中小戶型型特點(diǎn)中小戶型型但雖然然面積較較小但并并簡單的的不等于于檔次低低，比起起大戶型型，中小小戶型房房屋更需需要設(shè)計(jì)計(jì)合理，，功能齊齊全，在在不影響響居住的的前提下下，還具具備會客客、洗浴浴、做飯飯等功能能居住的的一般性性功能。。由于中小小戶型的的客戶特特點(diǎn)（年年輕的工工作人口口居多）），導(dǎo)致致其地理理位置一一般是在在市中心心，以及及稍遠(yuǎn)但但交通便便捷的地地方；周周邊或者者小區(qū)本本身的配配套設(shè)施施也比較較齊全。。由于戶型型面積較較小，也也使得中中小戶型型的總價價相對較較低，對對占市場場主導(dǎo)地地位的中中低收入入人群具具有較強(qiáng)強(qiáng)吸引力力。功能全地段好總價低特點(diǎn)點(diǎn)中小戶型型的定義義偷面積限限制政策策導(dǎo)讀“偷面面積””市場場背景景“偷面面積積”的的方法法綜述述市場結(jié)結(jié)論報(bào)告架架構(gòu)市場背背景—房價價因素素房價高高企使使許多多居民民相對對購買買力降降低，，造成成戶型型建筑筑面積積不斷斷變小小。由于房房價走走高，，導(dǎo)致致人們們在有有限的的購買買力情情況下下不得得不購購買小小戶型型單位位（其其實(shí)消消費(fèi)者者對寬寬大戶戶型需需求幾幾乎是是絕對對的）），因因此，，開發(fā)發(fā)商為為消解解決消消費(fèi)者者對戶戶型面面積的的這一一心理理預(yù)期期與現(xiàn)現(xiàn)實(shí)之之間的的落差差，開開始進(jìn)進(jìn)行““偷面面積大大賽””，從從而適適當(dāng)滿滿足普普通消消費(fèi)者者在房房價高高企的的市場場形勢勢下對對大面面積的的心理理需求求。房價收收入比比比值值提高高過快快，導(dǎo)導(dǎo)致人人們相相對購購買力力降低低。注：以以上數(shù)數(shù)據(jù)來來自各各城市市年度度統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒。深深圳““人均均可支支配收收入””在o5年年由于于統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑徑發(fā)生生變化化而出出現(xiàn)下下降。。市場背背景—土地地成本本/市市場競競爭最近幾幾年，，土地地價格格開始始直線線上升升，在在土地地價格格和房房價雙雙雙提提升的的情況況下，，建筑筑成本本在開開發(fā)成成本中中的比比重實(shí)實(shí)際上上有所所下降降。在在此情情況下下，商商品住住宅由由于偷偷面積積而新新增的的建筑筑成本本在總總成本本當(dāng)中中并不不顯著著，對對于希希望在在市場場競爭爭中出出彩的的樓盤盤來看看，偷偷面積積具有有莫大大的吸吸引力力。土地成成本在在開發(fā)發(fā)成本本中比比重加加，建建筑成成本比比重下下降。。市場競競爭的的烈度度在加加強(qiáng)，，對產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新不不斷提提出新新的挑挑戰(zhàn)。。隨著樓樓市競競爭的的不斷斷加劇劇，在在全國國大多多數(shù)地地區(qū)，，商品品房供供不應(yīng)應(yīng)求的的時代代已經(jīng)經(jīng)不復(fù)復(fù)存在在。市市場競競爭對對產(chǎn)品品創(chuàng)新新提出出了空空前的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，在在某種種程度度上，，偷面面積是是得到到開發(fā)發(fā)商和和業(yè)主主雙方方都積積極追追捧的的為數(shù)數(shù)不多多的共共同語語言之之一。。市場背背景—70/90政政策/計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)06年年6月月推出出的70/90政策策對90平平米以以下的的中小小戶型型比重重作出出了強(qiáng)強(qiáng)制性性規(guī)定定，但但許多多樓盤盤由于于地段段和市市場的的差異異需要要更大大比重重的大大戶型型產(chǎn)品品，因因此，，在保保證建建筑面面積滿滿足政政策限限制的的前提提下，，通過過“偷偷面積積’的的方法法擴(kuò)大大戶型型的使使用面面積逐逐漸成成為一一種市市場主主流。。必須要要出的的是，，近乎乎全國國統(tǒng)一一的計(jì)計(jì)算建建筑面面積的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)存在在一定定的可可利用用空間間是導(dǎo)導(dǎo)致偷偷面積積出現(xiàn)現(xiàn)的直直接原原因。。除此之之外，，許多多地方方政府府出于于各種種各樣樣的考考慮，，在較較長一一段時時間內(nèi)內(nèi)，對對于游游走的的法規(guī)規(guī)邊緣緣的偷偷面積積行為為也采采取了了近乎乎默認(rèn)認(rèn)的政政策，，這也也是偷偷面積積得以以產(chǎn)生生并發(fā)發(fā)展的的重要要前提提。70/90政策策限制制了戶戶型面面積，，使偷偷面積積成為為必要要。計(jì)算建建筑面面積的的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)存存在利利用空空間。。中小戶型的定義偷面積限制政策導(dǎo)讀“偷面積”市場背景“偷面積”的方法綜述市場結(jié)論報(bào)告架構(gòu)一般性方法分類分析一般性性方法法低臺凸凸窗和和落地地凸窗窗主要方方法：把帶窗窗外墻墻向外外推移移，把把窗臺臺放到到最低低，做做成大大玻璃璃窗，，這樣樣在外外立面面上會會凸出出一部部分。。由于于現(xiàn)行行建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范范規(guī)定定2.2米米以下下空間間不計(jì)計(jì)入建建筑面面積，，只要要凸窗窗部分分層高高不超超過2.2米，，便可可有效效到面面積。。注意事事項(xiàng)：大凸窗窗設(shè)計(jì)計(jì)也會會帶來來諸如如外墻墻保溫溫、外外墻滲滲漏等等問題題，需需要開開發(fā)商商在材材料、、建筑筑施工工上下下功夫夫。目前,“偷偷術(shù)””又有有了很很大改改進(jìn)，，在設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙中中和毛毛坯房房交付付時可可能會會有““低臺臺”，，但客客戶裝裝修時時，這這個““低臺臺”往往往可可以打打掉。。由于于本身身凸窗窗有2.2米的的層高高，加加上打打掉的的那部部分““低臺臺”，，凸窗窗部分分的層層高可可以達(dá)達(dá)到2.3米甚甚至更更高。。案例—招商城市主主場戶型32平米米，凸窗贈送送面積達(dá)10平米。城市主場在偷面積創(chuàng)新處主要體現(xiàn)在大進(jìn)深的落地凸窗設(shè)計(jì)和可打掉的隱藏式凸窗上梁。戶型62平米凸窗贈送面積達(dá)到9平米代表項(xiàng)目：大凸窗設(shè)計(jì)在深圳已經(jīng)屬于比較普遍的設(shè)計(jì)方式，目前市場上典型的項(xiàng)目有優(yōu)山美地的2房單位、僑香諾園的3房單位等。項(xiàng)目簡介：城市主場位于于八卦嶺片區(qū)區(qū)，總建面65400平平米，高層單單位，精裝修修中小戶型為為主，05年年銷售均價約約8000元元/平米。超大入戶花園園和大陽臺主要方法：入戶花園和陽陽臺只計(jì)一半半建筑面積，，通過做大入入戶花園和陽陽臺“偷面積積”，這一招招不但能偷到到很大面積，，甚至能偷出出一個房間?。∽⒁馐马?xiàng)：凸陽臺和凸凸入戶花園一一定要注意進(jìn)進(jìn)深，太深容容易影響房間間和下一層的的采光，太淺淺則難以形成成圍合成圈喝喝茶、聊天、、打牌的空中中庭院的感覺覺。入戶花園園應(yīng)該與戶內(nèi)內(nèi)保持一定高高差，否則無無法填浮土種種花草，不能能達(dá)到真正花花園的效果。。案例—富通城三期期1房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積約50多平平米，入戶花花園贈送一半半面積為3.84平米。。左上側(cè)戶型贈贈送面積約12平米。贈贈送部分為入入戶花園一半半面積和餐廳廳衛(wèi)生間(凸凸窗部分，全全送）2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積約70平米米，入戶花園園贈送一半面面積為3.16平米。右下側(cè)戶型贈贈送面積約8平米。贈送送部分同上。。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于寶寶安中心區(qū)濱濱海大道，總總建面148600平米米，三期戶型型面積在32～77㎡之之間，07年銷售價格格在12000-18000之間。。案例—云棲西岸閣建筑面積77.5平米建筑面積77.5平米上述戶型除采用入戶花園贈送面積以外，還采用了大進(jìn)深的露臺和陽臺贈送面積。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于前前海路西，總總建面19620平米，，高層單位，，07年銷售售價格在15000元/平米左右。。大露臺主要方法：無蓋露臺通常常采用退臺方方式實(shí)現(xiàn)，上上蓋高度達(dá)到到或超過二個個層高的陽臺臺也視為露臺臺，均不計(jì)入入建筑面積，，是能偷到面面積最大的方方式。案例—鼎太風(fēng)華五五期01戶型露臺面積達(dá)到25.1平米；06戶型露臺面積達(dá)到25.9平米。04戶型露臺面積達(dá)到20.2+6.4=26.6平米。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于南山區(qū)前海路路西、桂廟路路南，第五期總建建面52725平米，高高層單位，05年銷售價價格在11000元/平平米左右。帶帶大露臺戶型型開盤非常受受市場歡迎，，開盤即銷售售一空。案例—君悅龍庭小復(fù)式建筑面積為93平米，贈送露臺面積為16.8平米。除露臺以，該戶型還設(shè)計(jì)有入戶花園，并通過利用雙層層高增加室內(nèi)使用空間。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于龍崗中心城，總建面172755平平米，高層單單位，08年年6月銷售價價格在9200元/平米米左右。贈送半地下室室主要方法：一樓住戶贈送送半地下室，，有開發(fā)商的的做法是通過過一個樓梯將將半地下室和和一樓客廳相相連，使得樓樓上樓下有機(jī)機(jī)結(jié)合起來。。有些則與入入戶花園結(jié)合合，成為一個個極富個人情情趣的私密空空間。注意事項(xiàng)：贈送地下室存存在一定爭議議，按照相關(guān)關(guān)規(guī)定半地下下室應(yīng)該屬于于業(yè)主共有空空間，如果送送給只送給一一樓住戶則有有可能侵犯了了其他業(yè)主的的合法權(quán)益。。所以，一定定要有一份嚴(yán)嚴(yán)密的解釋條條款。案例—萬科東海岸岸一般來說，以以大戶型的別別墅類產(chǎn)品贈贈送半地下室室的情況比較較多，中小戶戶型普通住宅宅產(chǎn)品贈送半半地下室的情情況比較少見見。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)大梅沙沙區(qū)域，產(chǎn)品以聯(lián)排排別墅和高層層住宅等大戶戶型產(chǎn)品為主主，總建面約約為27.5萬平米，06年聯(lián)排銷銷售均價在25000元元/平米左右右。由于交通通距離，東海海岸銷售進(jìn)度度相對較忙。。共享梯廳主要方法：電梯可以前前后雙開門，，電梯開門后后可以直接進(jìn)進(jìn)入房屋，將將以前的電梯梯等待區(qū)改為為私人空間，，把入戶門外外移，使得業(yè)業(yè)主可以多出出部分面積。。注意事項(xiàng)：共享梯廳無無疑增加了業(yè)業(yè)主對樓梯、、過道的使用用率，多出部部分會為客戶戶節(jié)省很多空空間，但對電電梯的配置要要求較高。案例—香詩美林電梯廳花園由由兩層高露臺臺組成，即每每兩層電梯梯廳均有一個個近30—40平方米的的露臺，形成成了可供兩層層業(yè)主共同使使用梯廳花園園。所“偷的的面積”，是是下層的共享享梯廳花園。。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于深深南大道園博博園旁，高層住宅，，總建面約為為10萬平米米，05年銷銷售均價在7500元/平米左右。。層高做高，增增加豎向利用用空間主要方法：這種做法已經(jīng)經(jīng)廣為流傳于于小戶型中。。在將房屋層層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至至更高后，在在上層做一個個層高低于2.2米的閣閣樓，使空間間得到充分利利用。在商商業(yè)建筑中，，由于對層高高限制不是很很強(qiáng)，因此，，可以做到層層高6米，入入伙驗(yàn)收后再再隔出一層。。常見的有LOFT建筑筑。注意事項(xiàng)：挑高房是利利用“層高””偷面積的一一種，如果規(guī)規(guī)劃中限高要要求限制，在在將房屋層高高做大意味著著整個項(xiàng)目的的建筑面積可可能減少。案例—鼎誠國際由于住宅類產(chǎn)品對層高的限制較多，因此，深圳的LOFT住宅產(chǎn)品相對較少，華強(qiáng)北鼎誠國際的LOFT辦公空間具有一定的參考價值。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于福福田區(qū)振中路路，高層住宅，，總建面約84806平米，05年年銷售均價在在12500元/平米左左右。內(nèi)院露臺與空空中院館內(nèi)院露臺：兩層高的開敞敞式空間，全全部不計(jì)入建建筑面積；；空中院館：一層高的開敞敞式空間，計(jì)計(jì)算一半建筑筑面積，也稱稱為內(nèi)陽臺。。雙層高內(nèi)院露露臺一層高空中院院館案例—天悅龍庭天悅龍庭的超超高內(nèi)院（內(nèi)內(nèi)院露臺）達(dá)達(dá)到兩層高，，增大了室內(nèi)內(nèi)的使用空間間；而窗外花花廊也有利于于美化環(huán)境，，但不增加建建筑面積。超高內(nèi)院建筑筑面積約為14平米超高內(nèi)院建筑筑面積約為13.2平米米項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于寶寶安新中心區(qū)區(qū)，高層住宅，，總建面約為為171000平米，05年銷售均均價在5400元/平米米左右。案例—深業(yè)新岸線線三期凹進(jìn)戶內(nèi)的陽臺，計(jì)算一半建筑面積。戶型面積101平米，空中院館建筑面積約5.8平米。戶型面積142平米，空中院館建筑面積約9平米。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于寶寶安新中心區(qū)區(qū)，小高層、高高層住宅，第第三期總建面面約為104184平米米，08年6月銷售均價價在12700元/平米米左右。隱藏式衣櫥主要方法：隱藏式衣櫥的的高度通常也也在2.2米米以下，不用用計(jì)入建筑面面積，但業(yè)主主卻可以使用用。將這種““偷”面積方方式發(fā)揮到極極致的是，在在屋內(nèi)做一道道假梁，將部部分空間隔成成兩層，下層層空間不超過過2.2米，，上層空間0.6米左右右用于儲藏。。在裝修的時時候，購房者者可以將故意意設(shè)計(jì)的那道道假梁打掉，，使得房屋空空間變大。注意事項(xiàng)：可能會影響室室內(nèi)空間的舒舒適度。代表項(xiàng)目：桂芳園六期按國家的建筑筑面積計(jì)算規(guī)規(guī)范：“有永永久性的室外外樓梯，應(yīng)按按建筑物自然然層的水平投影面面積的1/2計(jì)算”。外外掛廊既能節(jié)節(jié)省建筑面積積，又能夠形形成一梯兩戶的格局局。一般來說說，外掛廊建建筑大多屬于于板樓。外掛廊案例—五米陽光項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于寶寶安區(qū)龍華，小高層住宅宅，總建面約約為38754平米，05你啊11月銷售均價價為6300元/平米。。該項(xiàng)目以創(chuàng)新新的外掛廊薄薄板樓形式、、整體東南37度的朝向向進(jìn)行設(shè)計(jì)，，每戶平均5.7米的短短進(jìn)深，使所所有空間均能能享受到陽光光直射，在小小戶型樓盤中中比較少見。。案例—山海家園走廊外掛，即即減少面積公公攤，又保證證了戶型的通通透性，不足足之處是私密密性不佳。外觀項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)沙頭角角，小高層、高高層住宅，總總建面約為29471平平米，價格未未推出。案例—金地名京AB項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于北北京朝陽區(qū)東東四環(huán)，AB兩棟公寓式式板樓，項(xiàng)目目總建面為12萬平米，，A\B棟為為LOFT產(chǎn)產(chǎn)品，銷售均均價為28000元/平平米。與山海家園相相比，金地名名京的外掛廊廊在造型上豐豐富了一些，，通過凹凸不不平的外墻設(shè)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了了走廊的趣味味性，對業(yè)主主私密性的保保護(hù)也有所提提升。其他空中單元連廊（空中花園）：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，房屋驗(yàn)收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個休閑空間；空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺：在一些樓盤的設(shè)計(jì)中，為了能給客戶實(shí)惠，開發(fā)商往往會多設(shè)計(jì)出一個或者兩個空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一個生活陽臺。將空調(diào)機(jī)安放處改為生活陽臺，一般能“偷”得1—2m2左右的面積；挑高入戶花園：左右錯層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度；可延展性客廳：是將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半。待驗(yàn)收后，發(fā)展商會組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓；過道花園和露臺花園：錯層（奇偶層）布置，使陽臺頂蓋高度達(dá)到兩層層高。室內(nèi)挑高小復(fù)式：將室內(nèi)部分中空部份在驗(yàn)收后隔成兩層；案例—富通城三期期左側(cè)戶型贈送送空中花園面面積約14平平米。1房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積約55平米米單身公寓，建建筑面積為32平米右側(cè)戶型贈送送空中花園面面積約10平平米。案例—鴻榮源禧園園小復(fù)式2房1廳2衛(wèi)，建筑面積98平米。最大贈送面積積可達(dá)38平平米，主要將將左圖中中空空部分隔成夾夾層。2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)，建筑面積積79平米右圖：內(nèi)陽臺臺，贈送一半半面積，約5平米。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于寶寶安區(qū)沙井，高層住宅，，總建面約為為22.6萬萬平米，08年7月銷售售均價為8700元/平平米。案例—金域東郡金域東郡在偷偷面積的方法法上并沒有過過多的創(chuàng)新，，但比較突出出的是每個戶戶型每個空間間都在貫徹偷偷面積的精神神，積少成多多，聚沙成塔塔?？偣?處偷面面積設(shè)計(jì)總共5處偷面面積設(shè)計(jì)項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于龍龍崗大工業(yè)區(qū)區(qū)中心公園一一側(cè)，高層住宅，，總建面約為為78654平米，08年6月銷售售均價為7700元/平平米?；视啡?房2廳1衛(wèi)，建面約75平米上圖戶型在偷偷面積上沒有有特別出彩之之處，但由于于使用多處偷偷面積的設(shè)計(jì)計(jì)，使室內(nèi)空空間在采光和和通風(fēng)上比較較出色。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于位位于福田區(qū)福福田南路7號號，高層住宅，，第三期總建建面約為7.5萬平米，，08年4月月銷售均價為為19000元/平米。。案例—陽光新干線線生活陽臺在施施工圖上是空空調(diào)室外機(jī)位位，驗(yàn)收后將將改造為生活活陽臺。由由于空調(diào)室外外機(jī)位不計(jì)入入建筑面積，，改為生活陽陽臺后，可以以作為使用面面積，起碼““偷”了一半半面積。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于春春風(fēng)路與東門門南路交匯處處，高層住住宅，總建面面約為8.4萬平米，為為39-69平米的中小小戶型為主。。案例—新天地名居居6米層高6米高入戶花花園由于上層層被封閉，在在使用中甚至至可以再作一一層閣樓。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于羅羅湖區(qū)深南東東部與北斗路路交匯處，，高層住宅，，總建面約為為11.5萬萬平米，04年11月銷銷售均價為8500元/平米。案例—新天地名居居“客廳偷面積積”，也可稱稱為“可延展展客廳”,指指的是將原設(shè)設(shè)計(jì)在兩戶之之間的管道井井兩家各分一一半。如下圖圖所示，在樣樣板房中明地地將“偷的面面積”用紅色色墻面標(biāo)示。。案例—京地海世界界位于過道一側(cè)側(cè)的2層高的的“過道花園園”（兩層高高的預(yù)留洞口口，入伙后后加板封閉）），不計(jì)入建建筑面積。位于陽臺一側(cè)側(cè)的兩層露臺臺花園（預(yù)留留洞口）。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)梅沙路路，小高層層住宅，總建建面約為26900平米米，04年12月銷售均均價為16400元/平平米。案例—萬科城市風(fēng)風(fēng)景中山萬科城市市風(fēng)景的陽光光房，使室外外空間室內(nèi)化化，將陽臺(贈送一半面面積）設(shè)計(jì)成成陽光房，增增加室內(nèi)使用用空間。項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于中中山市城南一一路，多層層住宅，總建建面約為26900平米米，07年3月銷售均價價為5500元/平米。。案例—花樣年花郡郡全面是落地凸凸窗戶型一面全是是落地凸窗，，有效地?cái)U(kuò)展展了室內(nèi)空間間。案例—花港客廳外7平米米左右的雙層層高露臺臥室?guī)Р饺胧绞酵勾绊?xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于鹽鹽田區(qū)鹽田港港附近，精精裝修小戶性性公寓，總建建面約為26779平米米，08年5月銷售均價價為9500元/平米。。住宅產(chǎn)品創(chuàng)新新研究：小戶型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例全部贈送贈送一半改房按奇偶層，利利用內(nèi)庭院，，結(jié)合露臺，，提高戶型舒舒適度及品質(zhì)質(zhì)，并為改房房提供可能，，增強(qiáng)實(shí)用性性，達(dá)到提升升產(chǎn)品價值的的目的。贈送：6㎡改房贈送：8㎡陽臺、內(nèi)庭院院改房小戶型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：陽臺、內(nèi)庭院院改房小戶型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：內(nèi)庭院，可改改房，贈送面積積9平米內(nèi)庭院，可改改房，贈送面積積9平米入戶花園改餐餐廳入戶花園，可可改餐廳或洗手間間小戶型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：入戶花園既改改善了不規(guī)則則平面對戶型型的影響，又又為戶內(nèi)外提提供了一個過過渡性空間，，也適合會客客、小憩、綠綠化等多種功功能的使用，，豐富了居民民的生活內(nèi)容容。入戶花園改餐廳內(nèi)庭院改餐廳廳小戶型創(chuàng)新實(shí)實(shí)例：內(nèi)庭院，可改改餐廳陽臺改廚房預(yù)留生活陽臺臺，在裝修時時改為廚房，，可為其它功功能空間節(jié)省省面積。小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：生活活陽陽臺臺改改廚房房大進(jìn)進(jìn)深深陽陽臺臺小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：進(jìn)深深稍稍作作調(diào)調(diào)整整的的陽陽臺臺，，賦賦予予更更多多的的功功能能：：陽陽光光書書房房、、餐餐臺臺、、花花廳廳…………L型型陽陽臺臺小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：雙L型型陽陽臺臺（（加加花花架架））形形成成錯錯層層贈贈送送陽陽臺臺,較較好好解解決決露露臺臺私私密密性性問問題題。。主臥臥L型型落落地地凸凸窗窗贈贈送送，，形形成成溫溫馨馨休休閑閑空空間間，，同同時時使使主主臥臥得得到到三三面面采采光光和和景景觀觀。。主臥臥送送雙雙凸凸窗窗雙凸凸窗窗衛(wèi)生生間間帶帶凸凸窗窗小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：凸窗窗贈贈送送面面積積最最大大化化:大大面面積積落落地地凸凸窗窗，，主主臥臥送送雙雙凸凸窗窗，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間帶帶凸凸窗窗。。衛(wèi)生生間間靈靈活活隔隔斷斷，，在在有有限限面面積積條條件件下下，，保保障障私私密密性性。。同同時時過過道道被被利利用用為為衣衣帽帽間間。。衣帽帽間間小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：主人人房房通通過過衣衣帽帽間間與與衛(wèi)衛(wèi)生生間間相相連連，，縮縮短短交交通通路路途途，，增增加加使使用用方方便便性性；；衣帽帽間間的的設(shè)設(shè)置置，，增增加加小小戶戶型型的的豪豪華華和和舒舒適適元元素素，，是是小小戶戶型型重重要要創(chuàng)創(chuàng)新新點(diǎn)點(diǎn)。。說明明：：預(yù)預(yù)留留戶戶型型的的功功能能彈彈性性。。讓讓客客戶戶有有更更多多的的想想象象空空間間，，根根據(jù)據(jù)自自己己需需要要決決定定功功能能的的分分配配。。彈性性空空間間預(yù)預(yù)留留小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：多用用間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，使使居居室室使使用用增增添添靈靈活活性性，，提提供供多多種種實(shí)實(shí)用用可可能能，，讀讀書書、、家家務(wù)務(wù)、、健健身身、、臨臨時時居居住住…………可可變變的的空空間間體體現(xiàn)現(xiàn)居居住住的的個個性性。。多功功能能房房夾層層空空間間小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：贈送送夾夾層層，，可可作作臥臥室室使使用用（（帶帶獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間））。。世金金漢漢宮宮1房房：：二二層層面面積積全全部部贈贈送送，，作作為為帶帶獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的臥臥室室，，并并贈贈送送一一間間多多功功能能房房。。夾層層空空間間小戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)例例：通過過夾夾層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，提提高高了了對對空空間間的的利利用用率率，，有有力力提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值，，對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)有有借借鑒鑒意意義義。。根據(jù)據(jù)景景觀觀資資源源的的不不同同設(shè)設(shè)