XXXX-世聯(lián)-深圳-合泰鹽田徑口村舊改項(xiàng)目-定位策劃報(bào)

世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2010年9月謹(jǐn)呈：深圳市合泰置業(yè)有限公司鹽田徑口村舊改項(xiàng)目定位策劃報(bào)告回歸自然的山居生活本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明第一部分.困局——關(guān)內(nèi)寸土寸金情況下，沙頭角卻成價(jià)格洼地，區(qū)域價(jià)值提升一直面臨困境……1、被深圳遺忘的沙頭角1.非城市主流發(fā)展方向，被邊緣化“城市向西”一直是深圳的主流發(fā)展趨勢(shì)，隨著特區(qū)撤關(guān)，“向北擴(kuò)容”成為新的熱點(diǎn)，而深圳東部的沙頭角，一直被規(guī)劃利好所遺忘福田中心區(qū)龍崗中心城寶安中心區(qū)龍華新城東部組團(tuán)前海中心區(qū)“第二通道”的開(kāi)通，讓沙頭角更成為東部度假的過(guò)道，沙頭角被更具度假氛圍的梅沙、大鵬半島所邊緣化，被度假客所遺忘客戶語(yǔ)錄“之前第二通道沒(méi)開(kāi)通時(shí)，還有很多往鹽田和梅沙的客戶順便來(lái)我們這里看一下，不過(guò)自打這條路開(kāi)通后，客戶明顯減少了，尤其是這種順路來(lái)看的，對(duì)我們還是有一定的影響的”——新世界倚山花園客戶經(jīng)理“這個(gè)路修通后，很多客戶都直接來(lái)梅沙這邊置業(yè)了，因?yàn)閷?shí)在是很方便，路程上沒(méi)有多大差距”——世聯(lián)行梅沙分行張經(jīng)理第二通道開(kāi)通之前:沙頭角是市區(qū)通往東部的必經(jīng)之路.先經(jīng)羅沙路，再經(jīng)梧桐山隧道或盤山公路，過(guò)深鹽路入鹽田

第二通道開(kāi)通之后:沙頭角不再是前往東部的唯一選擇.從羅湖到鹽田港或大梅沙，不經(jīng)梧桐山隧道，不經(jīng)沙頭角轄區(qū)，僅需十多分鐘就到達(dá)

2.大深圳市場(chǎng)占位現(xiàn)狀市場(chǎng)占位：從羅湖輻射的半小時(shí)車程圈內(nèi)，沙頭角具有較好的景觀優(yōu)勢(shì)，閑適的城市生活氛圍，但由于不在城市發(fā)展主軸上，區(qū)域價(jià)值卻明顯低于龍華、寶安等地羅湖（地王）沙頭角：1.5～2萬(wàn)/平米梧桐山景觀，城市便利布吉/橫崗1~1.5萬(wàn)/平米居住環(huán)境較亂較差龍華/坂田2萬(wàn)/平米以上新城市價(jià)值寶安中心區(qū)：2-3萬(wàn)/平米城市價(jià)值、海景30－40分鐘車程30－40分鐘車程30－40分鐘車程30－40分鐘車程從現(xiàn)狀市場(chǎng)來(lái)看，羅湖30～40分鐘車程內(nèi)，沙頭角區(qū)域價(jià)值處在較低水平。1、被深圳遺忘的沙頭角市場(chǎng)歷年供給項(xiàng)目較少，三大板塊存在1.5~2萬(wàn)/平米的價(jià)格箱體價(jià)格洼地2004年2005年2006年2009年2008年2007年藍(lán)郡盛世名門家園寶桐居?xùn)|部翠海軒碧桐海苑瀚海東岸桐林半山花園東部山海家園倚山花園二期藍(lán)郡盛世名門（存量）初級(jí)產(chǎn)品以10萬(wàn)平米規(guī)模以下項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以40-50平米一房，70-120平米兩房三房等中小戶型初級(jí)產(chǎn)品為主，價(jià)格在1.5-2萬(wàn)/平米年份樓盤建面（㎡）容積率戶型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）2004年新世界倚山花園1501001.6876-79㎡；90-142㎡二手房均價(jià)16000-180002005年瀚海東岸438685.6460㎡；104㎡二手房均價(jià)13000-16000碧桐海苑510008.3641㎡；88㎡二手房均價(jià)130002006年?yáng)|部翠海軒227003.240-50㎡；55-70㎡；115㎡二手房均價(jià)110002007年桐林半山592131.7045-52㎡；68-78㎡；104-182㎡二手房均價(jià)17000藍(lán)郡2366002.30148-218㎡；144-294㎡；172-308㎡28000-30000寶桐居79172.3987㎡；125㎡二手房均價(jià)10000-120002008年盛世名門421896.0069-70㎡；82-120㎡二手房均價(jià)16000東部山海家園294712.6736㎡；80㎡；100-130㎡二手房均價(jià)200002010年上東灣528946.3337-48㎡；59-70㎡；84-112㎡16000-18000沙頭角市場(chǎng)客戶以地緣性首置首改客戶為主，占比達(dá)到70%，少量關(guān)內(nèi)客戶及香港客地緣客戶區(qū)域?qū)傩灾脴I(yè)屬性來(lái)源特征關(guān)注點(diǎn)需求產(chǎn)品鹽田地緣性（70％）首置本地企業(yè)白領(lǐng)在沙頭角、鹽田港工作、租住的，單身或新婚，有一定地緣性特征價(jià)格、配套，交通、贈(zèng)送、社區(qū)感1房、小2房改善型首改本地中端泛公務(wù)員來(lái)自沙頭角，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人口增加產(chǎn)生換房需求戶型、朝向、社區(qū)感、舒適性等大2房、3房再改本地企業(yè)主、高端泛公務(wù)員較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，35歲左右，家庭人口3～4人，部分享受型客戶園林、景觀、舒適性、社區(qū)感、私密性大3房、4房過(guò)渡型香港與沙頭角銜接地中低端客戶香港中低階層，購(gòu)買作為居住過(guò)渡，與沙頭角有一定地緣性價(jià)格、交通2房區(qū)域外首置關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶羅湖、福田，少量南山客戶，單身或新婚，受價(jià)格擠壓外溢價(jià)格、交通、性價(jià)比、社區(qū)感1房、2房改善型關(guān)內(nèi)中高端客戶關(guān)注鹽田的景觀資源，享受型度假客戶，不會(huì)常住山景、海景、安靜的居住環(huán)境３房、４房投資型關(guān)內(nèi)中高端客戶羅湖、福田的多次置業(yè)者，看重資源型產(chǎn)品升值潛力與租賃收入升值潛力，環(huán)境、租金水平１房、２房、３房、４房1、市場(chǎng)總體客戶概括——70%為地緣性客戶，包括本地首置和首改客戶以及少量香港過(guò)渡客地緣性首置型客戶1.本地白領(lǐng)客戶因?yàn)楣ぷ魃铌P(guān)系，具有較強(qiáng)地緣性特征2.對(duì)價(jià)格敏感，較多關(guān)注交通、產(chǎn)品贈(zèng)送等價(jià)格類因素典型客戶：基本情況：李先生，沙頭角人，目前在盛世名門家園擁有一套70平米的兩房?？蛻裘枘。簱?jù)銷售經(jīng)理稱，該客戶之前已經(jīng)在沙頭角租房子住了6、7年了，對(duì)沙頭角有一定的情結(jié)，買房子就想買當(dāng)?shù)氐摹？蛻粽Z(yǔ)錄：“在這里住了很多年了，挺喜歡這里的，不會(huì)像市內(nèi)那么吵雜，環(huán)境也好，周邊的生活配套也挺齊全的”，“這里現(xiàn)在交通很方便，去羅湖什么的都挺快的”“最主要還是價(jià)格便宜，才一萬(wàn)多，沙頭角這邊我了解到的房子，這個(gè)應(yīng)該是比較經(jīng)濟(jì)的了.”“雖然我對(duì)房子設(shè)計(jì)不是很了解，不過(guò)這個(gè)房子在戶型上好像有點(diǎn)不是很合理，稍大一點(diǎn)的戶型好一點(diǎn)”盛世名門家園的成交客戶超過(guò)8成來(lái)自鹽田當(dāng)?shù)?，其中白領(lǐng)階層超過(guò)半數(shù)，還有一部份來(lái)自羅湖、福田的白領(lǐng)客戶，大部分為小戶型的首次置業(yè)客戶。地緣性改善善型客戶1.主要來(lái)來(lái)自沙頭角角、鹽田港港，以中高高端泛公務(wù)務(wù)員、企業(yè)業(yè)主等客戶戶為主，分分為首改和和再改兩類類客戶2.較多關(guān)關(guān)注戶型、、社區(qū)等居居住舒適性性相關(guān)的因因素客戶語(yǔ)錄：：“原本還想想再等等的的，可是看看到沙頭角角的新房越來(lái)越越少，我也急著著看房，準(zhǔn)準(zhǔn)備現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)買了?！薄痹谏愁^角角山海家園園看房的朱朱先生這樣樣說(shuō)。在山海家園園看房的一一位韓姓先先生表示:“我很早早就關(guān)注沙沙頭角的樓樓市,前期期由于價(jià)格太高一一直在觀望望?，F(xiàn)在突然然發(fā)現(xiàn)片區(qū)區(qū)可供選擇的的房源越來(lái)來(lái)越少了，經(jīng)過(guò)一番番打聽(tīng)才知知道沙頭角角今年的整整體供應(yīng)太太少了。所所以我現(xiàn)在在才急著看看房買房而而這樣的供供求預(yù)計(jì)下半年年價(jià)格會(huì)上上漲?！薄皹窍沦I東西西挺方便的，，而且我也不不想操心裝修修，房子看著著實(shí)在?！辟I買了桐林1號(hào)號(hào)公寓單房的的李小姐這樣樣說(shuō)道。發(fā)展至今的沙沙頭角市場(chǎng)仍是深圳樓市的遺忘之地：關(guān)內(nèi)價(jià)格洼地地——區(qū)域價(jià)值處于于整個(gè)深圳較較低水平市場(chǎng)初級(jí)化——供應(yīng)少、價(jià)格格低、產(chǎn)品初初級(jí)、中小戶戶型同質(zhì)化、、明星影響力力樓盤缺失。。市場(chǎng)的封閉性性——客戶群體一種種以剛性自住住需求鹽田本本地客戶和臨臨近的香港為為主。當(dāng)然，不少項(xiàng)目，也也在嘗試突破破……曾經(jīng)的倚山花花園（2004）——擁有較好的山山景資源，定定價(jià)高出區(qū)域域同期項(xiàng)目近近1000元元，突破區(qū)域域價(jià)格箱體，，在沙頭角形形成一定的影影響力發(fā)展商新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司（香港）項(xiàng)目位置沙頭角梧桐路1968號(hào)類型/規(guī)模占地:26841多㎡總建面:43254多㎡10棟12層小高層低密度公寓開(kāi)盤時(shí)間2004年4月開(kāi)盤均價(jià)7500元/平米核心賣點(diǎn)社區(qū)較大，園林優(yōu)美，泰式風(fēng)情，產(chǎn)品豐富，居家氛圍濃厚，資源可共享區(qū)域內(nèi)的社區(qū)大盤，擁有一線的山景資資源，產(chǎn)品相對(duì)豐豐富，屬于沙沙頭角的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目目，在區(qū)域內(nèi)形形成一定的影影響力典型客戶：基本情況：林總，46歲歲，福田某企企業(yè)高管，剛剛剛購(gòu)買了山山海倚山花園園物業(yè)。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：：配套、景觀、、度假氛圍、、社區(qū)物業(yè)客戶描?。簱?jù)銷售代表稱稱，該客戶一一共先后上門門4次，比較較了藍(lán)郡和倚倚山花園，最最后選擇的主主要原因是因因?yàn)橐猩交▓@園自身的配套較較好，生活氛氛圍濃，社區(qū)區(qū)感強(qiáng)，以及周邊完完善的配套。?？蛻粽Z(yǔ)錄：“沙頭角這邊邊我主要就看看兩個(gè)盤，一一個(gè)藍(lán)郡，一一個(gè)就是你們們這里，比較較了幾次以后后，我覺(jué)得，，雖然這里沒(méi)沒(méi)有藍(lán)郡的景景觀好，不過(guò)過(guò)這里的社區(qū)打打造、生活氛氛圍都比那邊邊強(qiáng)，而且價(jià)價(jià)格還要便宜宜，所以就選選這里了”“選這個(gè)個(gè)區(qū)域是因?yàn)闉檫@里比羅湖湖、福田的環(huán)環(huán)境要好，而而且離大小梅梅沙都很近，，周末沒(méi)事兒兒就可以去那那邊逛逛”““這邊山景也也挺有味道的的，在這里的的山路上開(kāi)車車，很有歐洲洲山路的感覺(jué)覺(jué)，風(fēng)景很好好”曾經(jīng)的倚山花花園——成功吸引了羅羅湖福田南山山等關(guān)內(nèi)中高高端客戶提供供高價(jià)支撐曾經(jīng)的倚山花花園——銷售表現(xiàn)較好好，但忽視區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶群群，導(dǎo)致定位位與成交客戶戶錯(cuò)位，產(chǎn)生生一定偏差原有客戶定位位：區(qū)域外客戶戶南澳養(yǎng)殖業(yè)個(gè)體、核電站高層橫崗、布吉制造業(yè)老板鹽田港、保稅區(qū)物流貿(mào)易業(yè)高層管理人員；蓮塘羅湖中高端客戶全市范圍內(nèi)的中高端客戶偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群39%區(qū)內(nèi)客客戶總套數(shù)336銷售成績(jī)?cè)戮N售23套（04/4/24開(kāi)盤~04/8/25）；開(kāi)盤至今銷售率在60%左右放出套數(shù)162成交套數(shù)94主力戶型76平米：50％102～106平米：22.6％；136～138平米：21.4％185～225平米：6％兩房比例過(guò)高高，定位區(qū)域域外客戶，但但實(shí)際購(gòu)買客客戶為區(qū)域內(nèi)內(nèi)居家客戶，，客戶定位錯(cuò)錯(cuò)誤，關(guān)內(nèi)客客戶需求為更更大的130平米戶型。。實(shí)際成交客戶戶：區(qū)域外客戶戶曾經(jīng)的倚山花花園——現(xiàn)場(chǎng)展示較好好的凸顯了項(xiàng)項(xiàng)目高品質(zhì)形形象，但線上上營(yíng)銷推廣基基調(diào)較模糊，，導(dǎo)致大量客客戶向度假氛氛圍更好的梅梅沙流失項(xiàng)目前期定位位形象為以休閑渡假投資資為主，而后期過(guò)渡渡到高品位稀缺實(shí)實(shí)用的居家概概念，前后形象不統(tǒng)一，導(dǎo)致抓不住住主要客戶，，項(xiàng)目推廣基基調(diào)不清晰。。前期的度假概概念后期的居家概概念品牌開(kāi)發(fā)商（（香港新世界界）、園林產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、配配套服務(wù)、尊尊貴感品質(zhì)感感、資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)等豪宅元素素齊全不得不提的藍(lán)郡——區(qū)域內(nèi)的第一一高價(jià)盤，07年入市均均價(jià)2.3萬(wàn)萬(wàn)，現(xiàn)均價(jià)28000元/㎡，占位位關(guān)內(nèi)一線豪豪宅價(jià)格水平平項(xiàng)目名稱東埔海景花園三期發(fā)展商?hào)|埔實(shí)業(yè)集團(tuán)、深圳冠懋房地產(chǎn)項(xiàng)目位置鹽田CBD海景二路與東和路交匯處類型/規(guī)模宗地面積：36272.10建筑面積：165868.07推售套數(shù)592主力戶型160-300㎡空中疊墅開(kāi)盤時(shí)間2007-12-16核心賣點(diǎn)景觀無(wú)遮擋,一線海景全南北向純復(fù)式設(shè)計(jì)高速直入戶電梯挑高闊綽入戶花園私家空中泳池270°獨(dú)享海灣景致不可復(fù)制的灣灣區(qū)一線海景景資源，奢靡靡闊氣的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)豪宅品質(zhì)的的更多在于細(xì)細(xì)節(jié)。有意成成為突破區(qū)域域價(jià)值的第一一盤，不過(guò)銷銷售情況一般般。超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)：藍(lán)郡以“空中中疊墅SKYHOUSE”為建筑理理念，戶戶贈(zèng)贈(zèng)送雙層挑高高入戶花園及及超大露臺(tái)，，形成前庭后后院，使用率高達(dá)180%；專梯入戶：配備高速智能能OTIS電電梯和智能化化IC系統(tǒng)星級(jí)大堂，管管家式服務(wù)五星級(jí)信息家家園，千兆光光纖到戶雙會(huì)所、雙泳泳池。入口處大堂樣板房無(wú)敵海景不得不提的藍(lán)郡——以凸顯強(qiáng)勢(shì)海海景為目的的的超前產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)，比肩關(guān)關(guān)內(nèi)一線豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)。不得不提的藍(lán)藍(lán)郡憑借大尺度產(chǎn)產(chǎn)品和主打關(guān)關(guān)內(nèi)客戶的宣宣傳，吸引了了部分關(guān)內(nèi)高高端享受型客客戶與香港中中高端客戶典型客戶：基本情況：羅家成，42歲，香香港人，從事事物流工作，，在藍(lán)郡買了了一套220平平米的復(fù)式?？蛻裘枘。簱?jù)藍(lán)郡銷售經(jīng)經(jīng)理介紹，該該客戶是在做做物流的，經(jīng)經(jīng)常通過(guò)沙頭頭角口岸往返返于香港與深深圳之間，一一般來(lái)說(shuō)是住住在香港的時(shí)時(shí)間多一些。。偶爾也在這這里住一下，，不過(guò)時(shí)間不不多。買我們們這里主要是是客戶自己也也很喜歡我們們的項(xiàng)目，然然后覺(jué)得日后后出租和脫手手再賣都會(huì)有有很大升值空空間，第一次次來(lái)就交了訂訂金?？蛻粽Z(yǔ)錄：“沙頭角這地地方不錯(cuò)，挺挺適合生活的的”，“內(nèi)地地這邊的房子子無(wú)論舒居性，還是是性價(jià)比都比比香港高得多多，在這里買套套房子，也可可以享受一下下”“而且我我覺(jué)得這個(gè)地地方的地這么么少，未來(lái)這里的房房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲漲，所以考慮買個(gè)投資資”“內(nèi)地這這邊現(xiàn)在投資資最賺得就是是房地產(chǎn)，幾幾個(gè)朋友投資資房子都賺了了不少”不得不提的藍(lán)郡：高舉高打，線線上線下雙管管，全市推廣廣，力圖突破破區(qū)域價(jià)值瓶瓶頸，但收效效不大，開(kāi)盤盤兩年，累計(jì)計(jì)銷售率不足足50%，月月均僅12套套左右數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)國(guó)土局資源網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)日期：：2009-8-23定位的成功：：借助強(qiáng)勢(shì)資源源（一線海景景）和創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)占占位；客戶突破的成成功：吸引了關(guān)內(nèi)高高端客戶群前前來(lái)置業(yè)，打打破了區(qū)域的的封閉性入市時(shí)機(jī)不佳佳：07年12月月份樓市冷淡淡，客戶觀望望情緒嚴(yán)重。。藍(lán)郡以高價(jià)價(jià)在此時(shí)入市市，銷售業(yè)績(jī)績(jī)冷淡，開(kāi)盤盤銷售率約20%營(yíng)銷節(jié)奏不不當(dāng)：自09年以以來(lái)，市場(chǎng)場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)勢(shì)明顯。但但藍(lán)郡并沒(méi)沒(méi)有借勢(shì)展展開(kāi)宣傳推推廣，導(dǎo)致致市場(chǎng)聲音音沉寂，加加上沙頭角角是非熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)，因因此客戶量量非常少，，銷售依然然停滯不前前銷售接待一一般：現(xiàn)場(chǎng)接待流流程常規(guī)，，就價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)講價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)。不得不提的的藍(lán)郡：超前產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)，一線線豪宅價(jià)格格，試圖跳跳出區(qū)域價(jià)價(jià)格箱體拉拉動(dòng)關(guān)內(nèi)高高端客戶，，但在沙頭頭角市場(chǎng)上上項(xiàng)目整體體定位過(guò)高高，跨度過(guò)過(guò)大，缺少少必要的營(yíng)營(yíng)銷、市場(chǎng)場(chǎng)支撐情況況下，最終終銷售表現(xiàn)現(xiàn)一般，未未形成影響響力——反思了了倚山花園園與藍(lán)郡嘗嘗試突破的的經(jīng)歷之后后，我們重新審審視項(xiàng)目的的屬性特征征與價(jià)值，，判斷是否否也具備突突破的條件件和亨城市廣廣場(chǎng)倚山花園三三期CBD規(guī)劃劃區(qū)本案徑口村緊鄰鄰深鹽路沙沙頭角收費(fèi)費(fèi)站，為沙沙頭角門戶戶位置沙頭角CBD規(guī)劃位位置：北依梧桐山山，南臨大大鵬灣，包包括鹽田區(qū)區(qū)行政中心心至海邊棧棧道的這片片區(qū)域而CBD區(qū)區(qū)域建成之之后，憑借借高尚的生生活配套、、豐富的山山海景觀資資源等會(huì)成成為區(qū)域內(nèi)內(nèi)最佳居所所，而口岸區(qū)會(huì)越越發(fā)邊緣化化。★區(qū)政府1.項(xiàng)目印印象——區(qū)區(qū)位1.地處沙沙頭角門戶戶，離關(guān)內(nèi)內(nèi)距離近。。但處于沙沙頭角非中中心區(qū)地段段，政府區(qū)區(qū)的CBD規(guī)劃利好好將威脅口口岸中心地地位，片區(qū)區(qū)有被邊緣緣化的趨勢(shì)勢(shì)審視項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)———徑口村公共市政配配套：沿深鹽路，，距項(xiàng)目所所在地5分分鐘車程范范圍內(nèi)，鹽鹽田區(qū)政府府、人民醫(yī)醫(yī)院、影劇劇院、海山山公園等市市政配套相相當(dāng)齊全便民生活配配套：沿沙深路，，距項(xiàng)目所所在地3分分鐘車程范范圍內(nèi)，沙沙頭角街道道辦、公安安分局、圖圖書館等便便民配套豐豐富商業(yè)旅游配配套：沿沙鹽路，，銀行、購(gòu)購(gòu)物中心、、商場(chǎng)等商商業(yè)配套完完善；沿沙沙深路，距距項(xiàng)目所在在地5分鐘鐘左右車程程即達(dá)中英英街，再沿沿海景路5分鐘即到到民思克航航母世界。。園林小學(xué)加油站關(guān)前購(gòu)物中中心百家樂(lè)商業(yè)業(yè)城富發(fā)百貨街道辦圖書館田心小學(xué)電視大學(xué)沙頭角中學(xué)學(xué)新一佳中英街東和公園明思克航母母人民醫(yī)院東田中學(xué)區(qū)政府影劇院海山公園華潤(rùn)萬(wàn)家汽車客運(yùn)站站田東小學(xué)銀行金沙商場(chǎng)沙頭角口岸岸沙頭角海關(guān)關(guān)中國(guó)郵政海山派出所所公安分局體育場(chǎng)深鹽路沙鹽路沙深路2.項(xiàng)目印印象——配配套1.項(xiàng)目地地處沙頭角角外圍，緊緊鄰配套不不足2.5～10分鐘車車程內(nèi)配套套完善東南角為高高架盤山公公路和一排排公寓北面為深鹽鹽路、梧桐桐山隧道西側(cè)臨近梧梧桐山，擁?yè)碛幸欢ǖ牡纳骄百Y源源東北角為沙沙頭角收費(fèi)費(fèi)站，可看看到遠(yuǎn)處梧梧桐山山景景3.項(xiàng)目資資源1.三面環(huán)環(huán)山，景觀觀資源較好好，地塊內(nèi)內(nèi)部較安靜靜2.北側(cè)深深鹽路收費(fèi)費(fèi)站噪音干干擾較大3.外圍的的高架盤山山公路對(duì)社社區(qū)私密性性有一定影影響盤山公路高高架橋盤山公路收費(fèi)站深鹽路徑口村梧桐山隧道道項(xiàng)目地塊指標(biāo)占地18980平米建面84750平米住宅76850平米商業(yè)3500平米容積率5.0綠地率30%建筑密度30%戶數(shù)630停車位700項(xiàng)目備注目前尚處于土地整合、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究階段，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2011年初動(dòng)工4.項(xiàng)目指指標(biāo)1.7.6萬(wàn)平中等等規(guī)模，舊舊改背景下下的純粹社社區(qū)感2.5.0高容積率率下的居住住舒適性較較弱3.北側(cè)80m限高高增加了規(guī)規(guī)劃排布的的難度深鹽路收費(fèi)站盤山公路盤山公路高高架橋梧桐山隧道道徑口村優(yōu)勢(shì)沙頭角門戶戶地段，昭昭示性好，，離羅湖近近三面環(huán)山，，山景資源源較好，環(huán)環(huán)境幽靜7.6萬(wàn)規(guī)規(guī)模，純粹粹的社區(qū)感感劣勢(shì)與沙頭角市市中心有距距離，被邊邊緣化收費(fèi)站噪音音干擾大盤山公路對(duì)對(duì)社區(qū)私密密性有一定定影響項(xiàng)目緊鄰配配套不足片區(qū)無(wú)生活活氛圍，配配套低端5.0容積積率下居住住舒適性降降低局部80m限高規(guī)劃劃設(shè)計(jì)難度度大有一定優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣勢(shì)突出項(xiàng)目印象小小結(jié)——①項(xiàng)目最大大價(jià)值在與與三面環(huán)山山的景觀資資源，純粹粹社區(qū)感②著眼區(qū)域域內(nèi)，核心心優(yōu)勢(shì)不突突出。③放眼大深深圳，高性性價(jià)比下資資源環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)顯著。。在區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)面臨價(jià)值值困境前提提下，倚山山花園，藍(lán)藍(lán)郡的啟示示表明過(guò)于于超前的定定位將難以以得到市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)同，在在明確項(xiàng)目目山景價(jià)值值與社區(qū)感感的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)基礎(chǔ)上———項(xiàng)目核心問(wèn)問(wèn)題——如何跳出沙沙頭角市場(chǎng)場(chǎng)尋找新的的價(jià)值提升升機(jī)會(huì)，并并精確找準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)占位，通通過(guò)營(yíng)銷兌兌現(xiàn)價(jià)值增增值！如何把握突突破的“度度”？第二部分.破局——在思考破局之之道之前，，讓我們從從一個(gè)案例例的啟發(fā)中中尋找思緒緒……來(lái)自十五峯峯的啟示———地處關(guān)內(nèi)價(jià)價(jià)格洼地的的西麗，成成功突破區(qū)區(qū)域封閉市市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)3萬(wàn)/平平米的關(guān)內(nèi)內(nèi)高端物業(yè)業(yè)價(jià)值水平平1、一批推推售99套套，開(kāi)盤當(dāng)當(dāng)日全部售售罄；二批批推售71套，開(kāi)盤盤當(dāng)日勁銷銷80%；；2、實(shí)現(xiàn)均均價(jià)超過(guò)30000元/平米米；銷售金金額近8億億元；3、推售戶戶型中，160-190平米米戶型走量量最快，受受到福田改改善型客戶戶熱捧位置：僑城城北·龍珠大道道五路·塘塘朗山公園園入口處規(guī)模：占地地約5.5萬(wàn)，總建建面約18萬(wàn)，共537套，，由14棟棟13-18層小高高層組成，，140-250平平米大平面面為主。景觀及配套套：一線塘塘朗山山景景、塘朗山山郊野公園園、峽谷禪禪境園林、、地鐵7號(hào)號(hào)線規(guī)劃格局：場(chǎng)地重構(gòu)，，架空2-4層，，形成三個(gè)個(gè)臺(tái)面，純純小高層，，短板點(diǎn)式式排布，南南偏東18°板樓峽谷式園林林：首創(chuàng)峽谷式式原生態(tài)園園林、飲塘塘朗山泉、、原山、原原石材料：使用大面積積雙層中空空LOW-E玻璃；愛(ài)愛(ài)和陶乳黃黃色磚和羅羅馬金屬釉釉面磚，代代表了我國(guó)國(guó)面磚的最最高水準(zhǔn)公共空間：：豪華雙大堂堂、智能化化信報(bào)箱、、日本原裝裝進(jìn)口富士士達(dá)電梯、、興風(fēng)自動(dòng)動(dòng)殺菌系統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：：南北通透、、多套房設(shè)設(shè)計(jì)、別墅墅尺度寬廳廳、戶型方方正實(shí)用；；精裝交樓樓，中央空空調(diào)、熱水水器、廚房房與衛(wèi)生間間全部使用用國(guó)際一線線品牌十五峯客戶戶居住區(qū)域域來(lái)自十五峯峯的啟示———成功的客戶戶升級(jí)：打破了西麗麗長(zhǎng)年穩(wěn)定定的客戶構(gòu)構(gòu)成，輻射射全市，客客戶群體實(shí)實(shí)現(xiàn)全新升升級(jí)絕大多數(shù)客客戶因?yàn)樘撂晾噬剿鶐?lái)的景觀觀資源、優(yōu)優(yōu)質(zhì)空氣和和安靜的生生活而買單單，此類客客戶占比50％以上上；其次，，因項(xiàng)目本本身的價(jià)值值點(diǎn)吸引客客戶57％客戶戶來(lái)自福田田，成功吸吸引中心區(qū)區(qū)高端換房房客，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶升級(jí)級(jí)典型客戶：：趙太太，45歲，潮潮汕人，深深戶，從事事超市生意意，在廣深深兩地均有有置業(yè)，平平時(shí)時(shí)間也也往返于兩兩地。居住住在白石洲洲附近，也也是大平面面，但因居居住時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)了些，因因此有換房房的需求。。置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)：景觀、居居住環(huán)境境、養(yǎng)生生客戶語(yǔ)錄錄：“環(huán)境最最打動(dòng)，，清凈，，適合養(yǎng)養(yǎng)生！””,“這里里太安靜靜了，住的應(yīng)該該會(huì)很舒舒服！”,“““現(xiàn)在在真正靠靠山的房房子不多多，我很很喜歡這這里的景景觀，這里的環(huán)環(huán)境真的的很難得得，住在這這里很健健康，很很養(yǎng)生””230~270m2五房（11.4％）170~193m2四房（56.5％）145~162m2四房（25.1％）2.3～～2.8萬(wàn)/m22.8～～3.3萬(wàn)/m22.7～～3萬(wàn)/m2230～～270m2產(chǎn)品總價(jià)價(jià)640～～890萬(wàn)230～～365m2復(fù)式總價(jià)價(jià)880～～1580萬(wàn)享受性客客戶，以以福田南南山的企企業(yè)高管管客戶為為主，少少量羅湖湖客戶。。較多關(guān)關(guān)注山景景資源稀稀缺性、、產(chǎn)品品品質(zhì)等，，部分認(rèn)認(rèn)為容積積率偏高高，社區(qū)區(qū)不夠純純粹171～～193m2產(chǎn)品總價(jià)價(jià)460～～580萬(wàn)多次改善善型客戶戶為主，，主要為為來(lái)自福福田的高高層管理理者，高高端私企企業(yè)主。。部分南南山客戶戶。較多多關(guān)注園園林、景景觀資源源等，對(duì)對(duì)周邊人人群純粹粹性、略略有不滿滿，認(rèn)為為高端配配套缺失失145~162m2產(chǎn)品總價(jià)價(jià)330～～460萬(wàn)首改客戶戶為主，，主要為為來(lái)自南南山、福福田等地地的中層層管理者者，私企企業(yè)主。。較多關(guān)關(guān)注戶型型、采光光、社區(qū)區(qū)等因素素230~365m2復(fù)式（7％）3.8～～4.3萬(wàn)/m2來(lái)自十五五峯的啟啟示———準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位：針對(duì)關(guān)內(nèi)內(nèi)300～600萬(wàn)購(gòu)購(gòu)買力換換房客，，以140～190平平米改善善型四房房為主，，3萬(wàn)/平米的的均價(jià)成成功占位位一線豪豪宅水平平收納空間間：大戶戶型豪宅宅收納空空間超前前設(shè)計(jì)人性化設(shè)設(shè)計(jì)：從從居家角角度進(jìn)行行人性化化功能設(shè)設(shè)計(jì)引入金鑰鑰匙國(guó)際際物業(yè)服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)享受五星星級(jí)酒店店式服務(wù)務(wù)禮儀和和貼心服服務(wù)依山而建建的高品品質(zhì)水景景園林來(lái)自十五五峯的啟啟示———高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品打造造：超前時(shí)尚尚又富有有人性化化的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，，品質(zhì)園園林打造造，配合合高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)“金鑰鑰匙”物物管，為為高端客客戶帶來(lái)來(lái)舒適居居住體驗(yàn)驗(yàn)來(lái)自十五五峯的啟啟示———特色主題題營(yíng)銷：配合山居居特色的的概念推推廣，成成功吸引引關(guān)內(nèi)的的高端休休閑養(yǎng)生生客戶線上高調(diào)調(diào)的營(yíng)銷銷推廣活活動(dòng)8月22日，““叩訪心心靈的禪禪定”十十五峯師師著產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)9月12-20日，““都市禪禪居”生生活美學(xué)學(xué)展9月14日，““建國(guó)大大業(yè)”明明星見(jiàn)面面會(huì)暨業(yè)業(yè)主首映映禮12月5日，““峯韻琴琴聲———蔡琴金金曲之夜夜”十五五峯專場(chǎng)場(chǎng)演唱會(huì)會(huì)……疊泉瀑布布渲染山山居禪意意仙境坡地園林林凸顯山山居特色色精裝樣板板房簡(jiǎn)潔潔明快，，現(xiàn)代感感十足來(lái)自十五五峯的啟啟示———精品空間間展示：十五峯現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示示，坡地地水景園園林凸顯顯禪意山山居生活活特色，，現(xiàn)代感感樣板房房強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)簡(jiǎn)明的禪禪意境十五峯案案例啟示示——1.有效效的客戶戶挖掘：：成功挖掘掘300～600萬(wàn)購(gòu)購(gòu)買力，，具有健健康休閑閑養(yǎng)生需需求的，，福田香香蜜湖的的中高端端換房客客。2.精準(zhǔn)準(zhǔn)的市場(chǎng)場(chǎng)定位：：3萬(wàn)/平平米的市市場(chǎng)定價(jià)價(jià)占位一一線豪宅宅，符合合目標(biāo)客客戶的購(gòu)購(gòu)買力水水平，同同時(shí)規(guī)避避了與其其他豪宅宅的直接接競(jìng)爭(zhēng)，，并成功功樹(shù)立區(qū)區(qū)域標(biāo)桿桿影響力力3.成功功的營(yíng)銷銷展示：：通過(guò)山居居特色的的禪意主主題，配配合大型型營(yíng)銷活活動(dòng)及舒舒適樣板板房打造造體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，兌現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值本項(xiàng)目破破局之道道借鑒———客戶機(jī)會(huì)會(huì)挖掘探索高端端客戶，，來(lái)提供項(xiàng)目目?jī)r(jià)值支支撐市場(chǎng)占位位界定基于目標(biāo)標(biāo)客戶購(gòu)購(gòu)買力，，合理定價(jià)，，占位市市場(chǎng)空缺缺營(yíng)銷展示示實(shí)踐客戶與占占位基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以以特色營(yíng)銷銷實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值兌現(xiàn)現(xiàn)破局核心心問(wèn)題：：如何找到到一批具具備較高高購(gòu)買力力的獨(dú)特特客戶群群？思考———沙頭頭角歷年年供應(yīng)少少，規(guī)模模小的前前提下，，未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境寬松，，本地客戶戶消化不不是問(wèn)題題?！镜乜蛻魬舻馁?gòu)買力相相對(duì)有限限，無(wú)法支支撐項(xiàng)目目提升價(jià)價(jià)值，突突破區(qū)域域價(jià)格箱箱體。因因此想要要突破市市場(chǎng)困境境，我們們必須將將眼光放放到大深深圳市場(chǎng)場(chǎng)，客戶戶群數(shù)量量大，購(gòu)購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)，具有有破局的的客戶機(jī)機(jī)會(huì)我們可挖挖掘的客客戶群來(lái)來(lái)自哪里里？——本項(xiàng)項(xiàng)目最大大的山景景價(jià)值與與環(huán)境，，能吸引引到哪些些中、高高端客戶戶前來(lái)置置業(yè)？觀察：現(xiàn)代中國(guó)國(guó)中、高高端階層層的需求求轉(zhuǎn)變———從滿足物物質(zhì)需要要的單一化和和奢華尋求環(huán)境/養(yǎng)養(yǎng)生，如SPA消費(fèi)費(fèi)、綠色色食品………現(xiàn)代人從從單一的的功能、身身份需求向關(guān)注自身身健康需求轉(zhuǎn)變變現(xiàn)象1：：追求健健康自然然的新新新人類———樂(lè)活活族（入入門級(jí)客客戶）樂(lè)活(LOHAS)，，是lifestylesofhealthandsustainability(健健康可持持續(xù)的生生活方式式)的縮縮寫。他他們追求求這樣的的理念:堅(jiān)持自自然溫和和的輕慢慢運(yùn)動(dòng)；；盡量選選擇有機(jī)機(jī)食品和和健康食食品食用用；減少少制造垃垃圾，實(shí)實(shí)行垃圾圾分類和和回收；；關(guān)懷他他人；親親近自然然，節(jié)約約用水。?，F(xiàn)象2：：先富階層關(guān)關(guān)注健康康——Wellness假日日（高品品質(zhì)客戶戶）“Wellness””是一種種心態(tài)，，是一種種對(duì)生活活領(lǐng)域中中的一系系列核心心行為采采取積極極的預(yù)防防措施，，使自己己達(dá)到更更高層次次的幸福福和滿足足感。健健康是人人類永恒恒的主題題，隨著著人們對(duì)對(duì)自身健健康的關(guān)關(guān)注和呵呵護(hù)需求求的逐漸漸增強(qiáng)，，以前那那種“放放縱”的的生活方方式將逐逐漸不再再得到強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，獎(jiǎng)獎(jiǎng)賞自己己努力工工作的健健康度假假將逐漸漸成為旅旅游市場(chǎng)場(chǎng)的主角角，休閑閑度假已已經(jīng)成為為國(guó)內(nèi)高高端收入入階層人人們生活活方式的的組成部部分。在財(cái)富增增值的過(guò)過(guò)程中，，中國(guó)的的頂富階階層首先先意識(shí)到到用優(yōu)質(zhì)的的生活方方式完善善對(duì)生命命意義的的理解；近年來(lái)的的非典、、禽流感感等傳染染疾病及及不斷發(fā)發(fā)生的自自然災(zāi)害害，災(zāi)難難疾病過(guò)過(guò)后，讓讓城市中中上層階階級(jí)，繼繼頂富階階層之后后，也開(kāi)開(kāi)始不斷斷認(rèn)識(shí)到到健康人生生的重要要性，用更休閑怡然然的度假假體驗(yàn)來(lái)豐富工工作之外外的人生生所有的賣賣房子都都或多或或少的在在賣增值值，最多多是一個(gè)個(gè)富足的的人居。。而在富富足之上上的更多多關(guān)于健康、舒舒適、家家庭溫馨馨的追求，，這是一一種優(yōu)質(zhì)的人人居，是對(duì)人性更多多的呵護(hù)護(hù)。從富足人人生的增增值到優(yōu)質(zhì)人人居的關(guān)關(guān)注深圳山海海資源的的價(jià)值圖圖觀察——深圳圳關(guān)內(nèi)全全面豪宅宅化趨勢(shì)勢(shì)下，享享受資源源，度假假休閑養(yǎng)養(yǎng)生的最最佳選擇擇無(wú)疑是是東部沙頭角1～2萬(wàn)萬(wàn)在城市向向西的主主流發(fā)展展線外，，有著這這樣一條條獨(dú)特的的“東部度度假線””羅湖福田南山寶安城市主流流發(fā)展方方向熱點(diǎn)置業(yè)業(yè)區(qū)蓮塘梅沙沙頭角大鵬南澳東部度假假線度假休閑閑置業(yè)區(qū)區(qū)從蓮塘到到梅沙，，再到大大鵬半島島，深圳圳度假休休閑，健健康養(yǎng)生生客戶不不斷探求求著這條條東部度度假線觀察擁有豐富富度假項(xiàng)項(xiàng)目操作作經(jīng)驗(yàn)和和度假客客戶資源源基于世聯(lián)聯(lián)多年?yáng)|東部度假假項(xiàng)目的的操盤實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)與市場(chǎng)場(chǎng)份額，，我們對(duì)對(duì)東部度度假客戶戶有著清清晰的認(rèn)認(rèn)識(shí)世聯(lián)在東東部市場(chǎng)場(chǎng)的份額額高達(dá)60%以以上。鴻景翠峰峰蘭亭國(guó)際際三門島東海岸十七英里里天麓凱旋灣皇庭港灣灣熊貓金海海岸項(xiàng)目目大綜藝項(xiàng)項(xiàng)目大鵬項(xiàng)目目海怡軒皇庭璽園園鹽田昊創(chuàng)創(chuàng)項(xiàng)目倚山花園園二期優(yōu)品藝墅墅湖心島蓮塘，東東部度假假區(qū)起點(diǎn)點(diǎn)——核心心賣點(diǎn)：：梧桐山山風(fēng)景區(qū)區(qū)——依托托梧桐山山的景觀觀資源，，成為東東部度假假養(yǎng)生客客的休閑閑選擇——通過(guò)過(guò)拉動(dòng)關(guān)關(guān)內(nèi)客戶戶，區(qū)域域內(nèi)典型型項(xiàng)目鴻鴻景翠峰峰，東方方尊峪實(shí)實(shí)現(xiàn)了06年1萬(wàn)/平平米，07年2萬(wàn)/平平米的高高價(jià)值，，現(xiàn)售的的蘭亭國(guó)國(guó)際也達(dá)達(dá)到了2.8萬(wàn)萬(wàn)/平米米的區(qū)域域高價(jià)1、共推推售447套，，開(kāi)盤后后5周已已出售52套，，銷售率達(dá)達(dá)12%；2、開(kāi)盤盤后5周周內(nèi)，已已售單位位實(shí)收均價(jià)11614元/㎡㎡,銷售金金額8千萬(wàn)元元；3、推售售戶型，，127平平米戶型型走量最快快,84平米其其次,受受到羅湖的私私營(yíng)業(yè)主主和公務(wù)務(wù)員熱捧位置：羅羅湖區(qū)梧梧桐山南南麓，東東臨梧桐桐山隧道道口；規(guī)模：占占地30000.4平平方米，，總建面面93517.19平平方米，，容積率2.4，，由多層層、小高高層及高高層組成成，共447套套；戶型：三三房、四四房為主主，面積積在80-220平方方米之間間；景觀配套套：蓮塘塘外國(guó)語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校，，梧桐山山峰谷，，海濱公公園。泰式園林林：東南亞泰泰式風(fēng)情情園林及及多功能能開(kāi)放式式園林,整個(gè)園園林設(shè)計(jì)計(jì)有三層層瀑布，，形成三三層高地地。小區(qū)配套套：中央還有有800平方米米的天際際游泳池池，自然然水景，，健身休休閑中心心，兒童童娛樂(lè)天天地，402個(gè)個(gè)停車位位。產(chǎn)品特點(diǎn)：100%南向向戶型，南北北通透，絕大大多數(shù)設(shè)計(jì)有有戶內(nèi)花園、、大露臺(tái)和低低地凸窗核心賣點(diǎn)：91.5%超超高實(shí)用率，，低梯戶比，，92.4%單位送3米米進(jìn)深觀景露露臺(tái)，山景資資源豐富。鴻景翠峰（世世聯(lián)代理）———800平米的的天際泳池，，超高實(shí)用率率和露臺(tái)贈(zèng)送送面積，東南南亞泰式風(fēng)情情園林山居社社區(qū)典型客戶：屈小姐，福田田華強(qiáng)北私企企業(yè)主，41歲，購(gòu)買171平米產(chǎn)產(chǎn)品典型客戶：“老公平時(shí)很很忙，都沒(méi)什什么時(shí)候放松松放松。所以以就想給他在在這里買套房房子，周末節(jié)假日的的時(shí)候過(guò)來(lái)住住一下，爬爬爬山，看看風(fēng)風(fēng)景什么的?！薄拔嗤┥竭@邊空空氣、環(huán)境都都很好，過(guò)來(lái)住幾天天身體也會(huì)好好很多，老在在華強(qiáng)北那邊邊，覺(jué)得很壓壓抑，人多又又嘈雜。”“這個(gè)價(jià)格雖然高點(diǎn)點(diǎn)，但資源確確實(shí)不錯(cuò)，比起紅樹(shù)灣灣，純水岸，，其實(shí)一點(diǎn)都都不差，價(jià)格確少很多多，住著同樣樣舒服，三面面環(huán)山，還是是風(fēng)景區(qū)，性性價(jià)比很高”以梧桐山一線景景觀和關(guān)內(nèi)二線豪宅宅價(jià)格成功吸引關(guān)內(nèi)內(nèi)中高端“山居度假””客戶核心營(yíng)銷價(jià)值值：

1.一步山湖：梧梧桐山+東湖湖——直接傳遞遞羅湖稀缺資資源價(jià)值；2.一宅天天下：社區(qū)規(guī)模+客客戶身份、地地位的價(jià)值共共鳴——通過(guò)“占占有一宅，占占領(lǐng)高處”的的意境傳達(dá)，，與目標(biāo)客戶戶的身份、地地位建立共同同的價(jià)值平臺(tái)臺(tái)；重點(diǎn)營(yíng)銷舉措措：媒體溝通會(huì)|項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)會(huì)（資源價(jià)值值傳遞）；新新年音樂(lè)會(huì)會(huì)|業(yè)主嘉年年華（品味、、身份圈層建建立）；淘淘金山網(wǎng)球賽賽（高端健康康標(biāo)簽附加））淘金山（世聯(lián)聯(lián)代理）———一步山湖，，一宅天下山+湖+身份份：羅湖稀缺資源源|規(guī)模|私私有專享“老羅湖的山山居情結(jié)”———通過(guò)景觀和圈圈層讓城市山山居成為身份份標(biāo)簽，成功功吸引羅湖的的中高端養(yǎng)生生客戶淘金山成交交客戶來(lái)源源淘金山成交交客戶置業(yè)業(yè)目的淘金山成交交客戶置業(yè)業(yè)關(guān)注點(diǎn)典型客戶：：卞先生，來(lái)來(lái)自羅湖蓮蓮塘，40歲，某地地產(chǎn)公司高高管，購(gòu)買買淘金山158平米米產(chǎn)品客戶語(yǔ)錄：：“最近做生生意越來(lái)越越忙，買這這個(gè)房子主主要是孩子子大了，想想換個(gè)大點(diǎn)點(diǎn)的，又不不想離得太太遠(yuǎn)，畢竟在這里里住習(xí)慣了了，羅湖方方便。更重要的的是有山有有水，住的的感覺(jué)很清靜靜、安寧”“羅湖已經(jīng)太太擁擠了，市中心雖雖然熱鬧，，但環(huán)境不不如這里有有山有水，，特別是山山，平時(shí)太太忙，住這這里周末可可以和老婆孩子子一起爬爬爬山，接老人過(guò)過(guò)來(lái)住，空氣質(zhì)量好好，對(duì)身體也也有好處。?！薄斑@里住的的舒服，離離市中心也也不遠(yuǎn)，工作生活都都還挺方便便的。”蘭亭國(guó)際（（世聯(lián)代理理，現(xiàn)售項(xiàng)項(xiàng)目）———超高層塔塔樓、純南南北向大戶戶型設(shè)計(jì)的的花園社區(qū)區(qū)戶型面積（平米）套數(shù)兩房106120三房130～160377四房160～170175頂層復(fù)式330～3708項(xiàng)目指標(biāo)：：占地面積：：14788.29平米容積率：8.3建筑面積：：157425.87平米商業(yè)面積：：2萬(wàn)平米米住宅面積：：10萬(wàn)平平米覆蓋率：59％綠地率：30％銷售：共有有680套套，推出340套，，銷售150多套套，銷售率44％，以兩房三房房走速最快快核心賣點(diǎn)：：梧桐山大霧霧山景觀、、地段、南南北向大戶戶型“另一個(gè)淘淘金山”——離城不不離塵的地地段位置和和質(zhì)量與景景觀環(huán)境，，吸引了羅羅湖的中高高端居家養(yǎng)養(yǎng)生客戶。。羅湖客戶是是主力，約約占77%，其中1/3來(lái)自自蓮塘；其其次為福田田客戶,約約占15%成交客戶對(duì)對(duì)景觀、環(huán)環(huán)境、品質(zhì)質(zhì)等居住舒舒適性因素素較為關(guān)注注，強(qiáng)調(diào)了了離城不離離塵的宜居居環(huán)境“蘭亭國(guó)際際的客戶基基本來(lái)自羅羅湖，三次次置業(yè)的多多，比較喜喜歡南向高高樓層的房房子，安靜又能看看山，離羅湖福福田中心也也不遠(yuǎn)，工工作、出行行很方便。?！薄?xiàng)目經(jīng)經(jīng)理李經(jīng)理理“很多客戶戶會(huì)把老人、、小孩接過(guò)過(guò)來(lái)住，這邊相比比市中心，，人的密度小小多了。另另外住超高高層的話，，空氣啊，負(fù)離子含量量高一些，對(duì)小小孩老人的的身體都有有好處，他他們自己工工作之外，，住的也舒服服，偶爾也也去那邊爬爬爬山”——蘭亭國(guó)國(guó)際策劃潘潘博大鹽田優(yōu)質(zhì)質(zhì)生態(tài)環(huán)境境與度假休休閑氛圍逐逐漸取代蓮蓮塘，成為為東部度假假新的選擇擇提到鹽田，，客戶聯(lián)想想的是………——最美麗麗的黃金海海岸，最寧寧?kù)o的宜居居環(huán)境，最最愜意的度度假休閑——大小梅梅沙的度假假海岸——東部華華僑城的旅旅游觀光——沙頭角角的中英街街，明斯克克航母………“東部＝鹽鹽田＝度假假”——大鹽田田已經(jīng)成為為深圳東部部度假的代代名詞，成成為休閑旅旅游中心1、2003年，一一期開(kāi)盤，，推售759套，均價(jià)7500元/㎡㎡；2、2004年，二二期開(kāi)盤，，推售432套，均價(jià)16000元/㎡；3、2006年，三三期開(kāi)盤，，推售382套；均價(jià)30000元/㎡；4、2007年，四四期開(kāi)盤，，產(chǎn)品面積積250-280㎡㎡與450㎡復(fù)式，，推售359套；；均價(jià)40000元/㎡。位置：鹽田田大梅沙外外環(huán)路高速速公路北側(cè)側(cè)規(guī)模：占地地約約3.4萬(wàn)，總總建面約27.5萬(wàn)萬(wàn)，容積率率0.8，，總戶數(shù)1932戶戶，目前深深圳東部海海岸線上的的最大盤。。建筑形態(tài)：：多層、小小高層、獨(dú)獨(dú)立別墅、、聯(lián)排別墅墅、公寓山景資源：：占據(jù)大梅沙沙片區(qū)腹地地，城市中中不可多得得的山海資資源，毗鄰鄰大梅沙1.5公里里灘地公園園。社區(qū)配套：：34㎡萬(wàn)深深圳最具國(guó)國(guó)際濱海化化的低密度度濱海大社社區(qū)。擁有有菠蘿山郊郊野公園、、山脊公園園、珊瑚公公園、體育育公園4大大公園配套套。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：：180-220平米米靈動(dòng)復(fù)式式空間；6.3米挑挑高雙廳，，闊綽大氣氣；270°海景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，極目目視野。物業(yè)管理：：國(guó)際最高星星級(jí)的鉑金金品質(zhì)物管管——金鑰鑰匙物業(yè)管管理更貼心心的服務(wù)，，更幸福、、安全、便便捷的生活活核心賣點(diǎn)：：低密度大型型成熟社區(qū)區(qū)、稀缺山山海資源、、升值潛力力，度假宜宜居兩相宜宜。萬(wàn)科東海岸岸（世聯(lián)代代理）———不可復(fù)制的的山海環(huán)境境，低密度度大型成熟熟社區(qū)客戶語(yǔ)錄：：“現(xiàn)在工作作不怎么忙忙了，沒(méi)必必要每天往往市中心跑跑，就像找找個(gè)環(huán)境好，清清凈點(diǎn)的地地方安心養(yǎng)養(yǎng)生。在深圳，，當(dāng)然梅沙這邊是是最好的。人不像（（市區(qū)）那那么多，空空氣環(huán)境都都很好，有有空我就爬爬山，游游游泳，享享受度假生生活吧”“這邊很多多都是買來(lái)住的，也不會(huì)覺(jué)覺(jué)得沒(méi)有人人氣，社區(qū)還是很很熱鬧?！薄按蚱戳诉@這么多年，，子女也勸勸我現(xiàn)在多多注意身體體，到這邊邊來(lái)看房之之后，覺(jué)得得環(huán)境啊，，產(chǎn)品啊，，品牌啊都都不錯(cuò)，關(guān)關(guān)鍵是環(huán)境好，節(jié)節(jié)奏慢，整整個(gè)人一下下子放松下下來(lái)?！薄獤|海岸岸三期250平米產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)主何何先生以優(yōu)越的海景景資源和梅梅沙的度假假氛圍，成為關(guān)內(nèi)內(nèi)中高端度度假客的““第一居所”東部度假養(yǎng)養(yǎng)生客戶歸歸納——本項(xiàng)目可重重點(diǎn)挖掘的的東部度假假客戶，為為項(xiàng)目提升升價(jià)值，樹(shù)樹(shù)立區(qū)域影影響力他們是這樣樣一群人—————他們是是還在這個(gè)個(gè)城市打拼拼的中上階階層，為上上升的事業(yè)業(yè)不斷投入入的同時(shí)，，慢慢開(kāi)始始在意自己的的居住環(huán)境境與質(zhì)量，身份、地地位仍是他他們關(guān)注的的重點(diǎn)，但但健康、家庭庭、生活也逐漸開(kāi)始始占據(jù)他們們?nèi)松闹刂匾恢谩麄冇瓉?lái)了成熟熟的年紀(jì)。。工作之外外，他們也也關(guān)注身邊的的子女與老老人。溫馨馨和睦的家家庭生活與與安靜愜意意的休閑人人生，是他們周末末與節(jié)假日日憧憬的理理想狀態(tài)——他們已已經(jīng)具備一一定經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，渴望望在第一居居所之外，，構(gòu)筑釋放壓力、、緩解疲勞勞，享受親親情，享受受健康的第第二家園關(guān)鍵詞：家庭生活、、溫馨、親親情——在城市市中心快節(jié)節(jié)奏的工作作與生活讓讓他們有些些疲憊，閑閑暇之余，，他們渴望望慢下來(lái)的閑閑適與安逸逸，在中心之之外棲息，，安靜的欣賞賞窗外的風(fēng)風(fēng)景——山與海海對(duì)他們而而言，是另另一種愜意意的人生。。拋開(kāi)工作，，這一刻，，世界與我我無(wú)關(guān)——他們憧憧憬著與自自然對(duì)話，，健康有益，，舒適放松松，感悟心心靈的悸動(dòng)動(dòng)他們是這樣樣一群人———關(guān)鍵詞：慢節(jié)奏、資資源環(huán)境、、健康、舒舒適本項(xiàng)目破局局之道1———挖掘東部度度假的關(guān)內(nèi)內(nèi)中高端休休閑養(yǎng)生客客戶群這一刻，與與城市無(wú)關(guān)關(guān)品味山的寧寧?kù)o與閑適適“深圳速度度”下，由由城市回歸歸自然逐漸漸成為一種種趨勢(shì)繁華華都都市市中中，，滿滿懷懷極極致致的的自自然然情情結(jié)結(jié)！！———山景景最最大大化化的的室室內(nèi)內(nèi)導(dǎo)導(dǎo)向向，，山山水水融融合合、、擁?yè)碛杏凶宰匀蝗桓懈械牡膱@園林林和和公公共共空空間間、、能能參參與與自自然然的的配配套套一種種全全新新的的生生活活需需求求：：尋找找城城市市與與自自然然的的平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)，，回回歸歸“生活活的的根根本本”身處處大大山山中中，，仍仍要要享享受受生生活活的的品品質(zhì)質(zhì)！！———關(guān)系系用用材材、、公公共共空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)感感等等品品質(zhì)質(zhì)面面的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)、、關(guān)關(guān)注注物物管管、、對(duì)對(duì)生生活活所所需需配配套套的的品品質(zhì)質(zhì)有有潛潛在在要要求求炫目目（智智能能化化））已難難迷迷惑惑，，積淀淀（藝藝術(shù)術(shù)））卻成成時(shí)時(shí)尚尚，，而生生活活的的根根本本（安安全全、、安安靜靜、、放放松松、、私私密密、、健健康康、、享享受受））才是是精精髓髓??！依托托得得天天獨(dú)獨(dú)厚厚的的山山景景資資源源，，打造造沙沙頭頭角角首首屈屈一一指指的的精精品品舒舒居居社社區(qū)區(qū)———倚倚山山的的自自然然環(huán)環(huán)境境，，健健康康的的居居住住氛氛圍圍———寧寧?kù)o靜、、溫溫馨馨、、和和諧諧———既既有有舒舒適適的的居居住住體體驗(yàn)驗(yàn)，，更更有有山山居居度度假假的的閑閑適適心心情情【健健康康大大宅宅】】————養(yǎng)生生、、舒舒適適、、山山居居度度假假項(xiàng)目目的的形形象象定定位位————“梧梧桐桐山山首首席席健健康康舒舒居居住住宅宅””【健健康康大大宅宅】】————梧梧桐桐山山優(yōu)優(yōu)越越宜宜居居質(zhì)質(zhì)量量深圳圳東東山山居居度度假假休休閑閑首首選選項(xiàng)目目案案名名建建議議————合泰泰●●梧梧桐桐公公館館梧桐桐————定義義價(jià)價(jià)值值。。梧梧桐桐山山三三面面環(huán)環(huán)繞繞的的宜宜居居環(huán)環(huán)境境公館館————定義義圈圈層層。。城城市市中中、、高高端端度度假假休休閑閑客客戶戶圈圈層層本項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)占占位位判判定定————2.8～～3萬(wàn)萬(wàn)/平平米米藍(lán)郡郡2～～2.5萬(wàn)萬(wàn)/平平米米1.5～～2萬(wàn)萬(wàn)/平平米米海天天一一色色、、大大東東灣灣、、梧梧桐桐半半山山、、瀚瀚海海翠翠庭庭等等（（二二手手價(jià)價(jià)格格））唯一一高高價(jià)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目目。。但但定定價(jià)價(jià)相相對(duì)對(duì)較較高高，，跳跳出出區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值體體系系，，提提升升跨跨度度過(guò)過(guò)大大，，一一致致銷銷售售較較慢慢，，周周期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，現(xiàn)有有市市場(chǎng)場(chǎng)尚尚無(wú)無(wú)法法完完全全支支撐撐此此價(jià)價(jià)格格沙頭頭角角區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)價(jià)價(jià)值值空空白白沙頭頭角角大大部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格箱箱體體，，明明顯顯低低于于梅梅沙沙等等地地的的產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格，，還還有有進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升的的可可能能1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)占占位位分分析析————從區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值體體系系來(lái)來(lái)看看，，2～～2.5萬(wàn)萬(wàn)/平平米米為為市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白，，是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目突突破破現(xiàn)現(xiàn)有有價(jià)價(jià)格格箱箱體體可可行行方方向向1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)占占位位分分析析————橫向向比比較較東東部部度度假假線線上上各各區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值，，沙沙頭頭角角處處在在價(jià)價(jià)格格洼洼地地，，蓮蓮塘塘、、梅梅沙沙的的價(jià)價(jià)格格水水平平將將成成為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目未未來(lái)來(lái)的的突突破破方方向向2～～2.5萬(wàn)萬(wàn)/平平米米梅沙沙蓮塘塘2～～2.5萬(wàn)萬(wàn)/平平米米沙頭頭角角1.5～～2萬(wàn)萬(wàn)/平平米米區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格蓮塘鴻景翠峰2006年二手價(jià)格2.1-2.5萬(wàn)/平米東方尊裕2007年二手價(jià)格2.3萬(wàn)/平米蘭亭國(guó)際2010年2.8～3.0萬(wàn)/平米沙頭角倚山花園2004年二手價(jià)格1.6-2萬(wàn)/平米海天一色2000年二手價(jià)格1.8-2萬(wàn)/平米梅沙海怡軒2009年二手價(jià)格1.6-1.8萬(wàn)/平米萬(wàn)科東海岸2001年二手價(jià)格2.6-3.2萬(wàn)/平米沙頭頭角角2～～2.5萬(wàn)萬(wàn)/平平米米層級(jí)區(qū)域未來(lái)供給項(xiàng)目現(xiàn)售價(jià)格12年預(yù)期價(jià)格頂級(jí)層級(jí)華僑城（資源）蓮塘尾（資源）紅樹(shù)林（資源）波托菲諾蘭江/華來(lái)利/云頂項(xiàng)目紅樹(shù)灣后期中信地塊5~8萬(wàn)/平米——4~5萬(wàn)/平米8~10萬(wàn)/平米5~7萬(wàn)/平米6萬(wàn)/平米以上一線層級(jí)后海（資源）銀湖（資源）名居灣畔/漢森項(xiàng)目華潤(rùn)項(xiàng)目3~4萬(wàn)/平米2~3萬(wàn)/平米4萬(wàn)/平米以上5萬(wàn)/平米以上二線層級(jí)梅沙（資源）沙頭角（資源）觀瀾八十步海寓本項(xiàng)目招商觀瀾等項(xiàng)目2~3萬(wàn)/平米1~2萬(wàn)/平米1～2萬(wàn)/平米3萬(wàn)/平米以上2~2.5萬(wàn)/平米2～3萬(wàn)/平米2.大大深深圳圳占占位位分分析析————項(xiàng)目目入入市市時(shí)時(shí)2～～2.5萬(wàn)萬(wàn)/平平米米的的價(jià)價(jià)格格，，處處于于高高端端資資源源型型物物業(yè)業(yè)第第四四層層級(jí)級(jí)，，具具有有性性價(jià)價(jià)比比優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，同同時(shí)時(shí)依依據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)行行情情仍仍有有上上升升空空間間3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位————主力力產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位120-160平平米米，，面面向向關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)。。同同時(shí)時(shí)考考慮慮本本地地客客戶戶需需求求，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)少少量量40-50平平米米與與70-80平平米米中中小小戶戶型型1、、主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位————120-160平平米米3房房4房房基于于藍(lán)藍(lán)郡郡案案例例啟啟示示，，產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積不不宜宜過(guò)過(guò)大大。。結(jié)結(jié)合合關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)中中高高端端度度假假休休閑閑客客戶戶需需求求，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)110-130平平米米3房房與與140-160平平米米4房房產(chǎn)產(chǎn)品品。。同同時(shí)時(shí)此此類類產(chǎn)產(chǎn)品品也也可可滿滿足足區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)高高端端客客戶戶需需求求。。2、、非非主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位————40-50平平米米1房房，，70-80平平米米2房房基于于倚倚山山花花園園案案例例啟啟示示，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在面面向向關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)的的同同時(shí)時(shí)，，也也設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一一定定比比例例的的中中小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，滿滿足足區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)首首置置首首改改客客戶戶需需求求，，也也在在一一定定程程度度上上吸吸引引關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)受受價(jià)價(jià)格格擠擠壓壓的的白白領(lǐng)領(lǐng)客客戶戶4.客戶戶定位———基于產(chǎn)品品定位，，本項(xiàng)目目仍舊以以區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶為為主，作作為60％～70％產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售保障障，同時(shí)時(shí)重點(diǎn)拓拓展關(guān)內(nèi)內(nèi)中高端端度假養(yǎng)養(yǎng)生客戶戶，為項(xiàng)項(xiàng)目大戶戶型產(chǎn)品品提供高高價(jià)值支支撐核心客戶戶重要客戶戶可拓展客客戶關(guān)內(nèi)中高高端東部部度假客客來(lái)源：羅羅湖福田田等關(guān)內(nèi)內(nèi)地區(qū)特征：購(gòu)購(gòu)買力在在300～500萬(wàn)35-40歲，，三四口口之家居居多。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品品：140～160平平米地緣性首首置、關(guān)關(guān)內(nèi)首置置來(lái)源：本本地，購(gòu)購(gòu)買力80～150萬(wàn)萬(wàn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品品：40～50，70～80平米地緣性首首改客戶戶來(lái)源：本本地，購(gòu)購(gòu)買力在在200～300萬(wàn)35-40歲，，三四口口之家居居多。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品品：140～160平平米香港投資資客，關(guān)關(guān)內(nèi)投資資客來(lái)源：香香港、關(guān)關(guān)內(nèi)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品品：40～50平米第三部分分.實(shí)實(shí)踐——梧桐桐公館的的“健康康大宅””理想如如何通過(guò)過(guò)規(guī)劃排排布、產(chǎn)產(chǎn)品打造造、營(yíng)銷銷推廣而而最終實(shí)實(shí)現(xiàn)？①規(guī)劃布局局基礎(chǔ)地塊基本本數(shù)據(jù)項(xiàng)目拆遷遷范圍18980平方方米，可可建設(shè)用用地16951，容積積率5.0，總總建筑面面積84750平方米米其中還遷遷建筑面面積29000平方米米，包括括28000平平方米住住宅，1000平方米米商業(yè)；；返還福福利院1650平方米米，配套套設(shè)施2750平方米米；商品房住住宅47850（含公公寓13000）平方方米，商商業(yè)3500平平方米；；建筑密度度30%，綠地地率30%，配配建車位位700個(gè)基礎(chǔ)深鹽路羅湖香港羅沙路沙頭角公公路本項(xiàng)目大鵬項(xiàng)目區(qū)位位項(xiàng)目處于于羅湖及及鹽田交交界處，，緊鄰沙沙頭角收收費(fèi)站，，隸屬鹽鹽田區(qū)沙沙頭角片片區(qū)，與與香港特特區(qū)僅一一山之隔隔地塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀為農(nóng)民民房，西臨臨福利院、、南面武警警支隊(duì)、東東鄰收費(fèi)站站；地塊為為楔形坡地地，北高南南低，高差差9-10米地塊距山體最近約0.3公里里地塊距海景最近約2.7公里里且海景受遮遮擋，項(xiàng)目基本無(wú)無(wú)法利用直直接海景1.2.次要景觀為為西側(cè)山體體及北看遠(yuǎn)遠(yuǎn)山、水庫(kù)庫(kù)主要景觀為為南側(cè)山體體海景山景自然資源地塊三面環(huán)環(huán)山，東面面局部無(wú)山山景，西面面山體陡峭峭，北面遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀梧桐山山最高峰；；南向無(wú)遮遮擋，視野野開(kāi)闊深鹽路城市主干路路盤山公路高架橋盤山公路隧道口交通條件地塊緊鄰沙沙頭角收費(fèi)費(fèi)站，車流流組織較為為復(fù)雜，交交通可達(dá)性性一般，但但昭示性較較好，北側(cè)側(cè)受噪音影影響較大項(xiàng)目位于鹽鹽田沙頭角角梧桐山隧隧道出口南南側(cè)，在深深鹽路及盤盤山公路高高架橋夾角角處；被隧隧道出口及及高架橋與與四周隔斷斷，相對(duì)較較封閉，沿沿深鹽路噪噪聲影大；；西北側(cè)沿深深鹽路建筑筑限高80米，其他他限高100米；Block3Block1地塊價(jià)值分分析Block2Block4進(jìn)入性私密性噪聲朝向景觀昭示性總計(jì)比例10%15%15%25%25%10%100%BLOC585.5BLOCK28.51092220978.5BLOCK36.513.51321216.581.5BLOCK4713.51422206.583地塊分析小小結(jié)：1、地塊為為楔形坡地地，可利用用地勢(shì)，營(yíng)營(yíng)造陽(yáng)光車車庫(kù)；2、外部資資源以山景景為主，尤尤其以南向向山景最優(yōu)優(yōu)；3、地塊昭昭示性較好好，與外部部交通主要要依賴盤山山公路解決決；4、產(chǎn)品分分布考慮Block2還遷住住宅、Block3公寓、Block1及Block4商品房；；5、商業(yè)基基本沿現(xiàn)狀狀的東南向向盤山公路路布置街鋪鋪形式，銷銷售為主。。居住價(jià)值排排序：Block1》Block4》Block3》Block2商業(yè)價(jià)值研研判：地塊只有東東南向臨道道路，現(xiàn)狀狀有部分街街鋪，商業(yè)業(yè)氛圍一般般。商業(yè)主主要還是沿沿東南向盤盤山公路布布置街鋪形形式，考慮慮以銷售為為主。②規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)空間控制要要點(diǎn)1.建筑退退線：各向向退建設(shè)用用地紅線6米。2.建筑高高度：不宜宜大于100米，改改造區(qū)西北北側(cè)沿深鹽鹽路建筑高高度不宜大大于80米米。3.地塊車車行出入口口：小區(qū)車車行出入口口開(kāi)向盤山山公路，在在改造地塊塊東南、北北側(cè)各設(shè)置置為一個(gè)，，其中北側(cè)側(cè)出入口僅僅作為輔助助車行出口口，禁止車車輛由此口口進(jìn)入小區(qū)區(qū)。4.地塊人人行出入口口：在改造造地塊東南南、北側(cè)各各設(shè)置一個(gè)個(gè)。5.公共開(kāi)開(kāi)敞空間：：在改造地地塊東北角角提供不小小于1000平方米米的公共綠綠地或廣場(chǎng)