XXXX北京國美商都項目營銷建議提案世聯(lián)

與時間賽跑

——國美商都項目營銷思路探討謹(jǐn)呈：鵬潤地產(chǎn)原點經(jīng)濟(jì)危機(jī)擴(kuò)散，淡市在繼續(xù)。本項目能否實現(xiàn)集團(tuán)目標(biāo)，持續(xù)形成市場影響力？09年年內(nèi)實現(xiàn)至少70%銷售，即630套目標(biāo)解析需要到訪8000組客戶按8%的來訪轉(zhuǎn)成交率計算月均到訪客戶900組周均到訪客戶220組09年3月開始蓄客目前，市場上有無類似項目業(yè)績？2009年5月1日開盤CUV國際公寓：50年辦公產(chǎn)權(quán)，37-120平米，3000-3500元精裝標(biāo)準(zhǔn)送家電，08年6月28日開盤，2010年4月入住首付最低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折共604套，目前售出287套，銷售率47.5%，實現(xiàn)均價12239，平均速度40套/月東亞三環(huán)中心：商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，34-60平米開間，毛坯，08年4月27日開盤，2010年4月入住一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭買兩套房第二套可打9.85折共1749套，目前售出1063套，銷售率61%，實現(xiàn)均價10822，平均速度115.5套/月國美商都大成時代中心CUV國際公寓城南大道東亞三環(huán)中心市場選取原則：同區(qū)域，東南三四環(huán)附近同產(chǎn)品，公建立項50年辦公產(chǎn)權(quán)，60-96平米精裝辦公產(chǎn)品共393套，售出47套，銷售率12%，實現(xiàn)均價12488，平均速度5.4套/月50年辦公產(chǎn)權(quán)，41-124平米，其中10-12層為LOFT共520套，售出228套，銷售率44%，實現(xiàn)均價16749，平均速度17.5套/月紅色為熱銷產(chǎn)品設(shè)計師廣場未來同類項目市場存量超過12萬㎡。世聯(lián)觀點——重新審視項目未來12萬㎡區(qū)域市場放量，實現(xiàn)目標(biāo)，必須：成為市場領(lǐng)跑！本體項目位置：項目位于西南四環(huán)邊，科豐橋東南角，中關(guān)村豐臺科技園內(nèi)同時與擁有世界500強(qiáng)的跨國公司的總部基地為臨，地理位置相對優(yōu)越總占地：6.76萬建設(shè)用地：5.37萬代征綠地：1.39萬總占地：5.12萬建設(shè)用地：2.49萬代征綠地：2.63萬項目共兩個地塊，東西側(cè)相連：西側(cè)為31-A地塊（規(guī)劃A區(qū)），總占地6.76萬平米東側(cè)為35-地塊A（規(guī)劃B區(qū)），總占地5.12萬平米西南四環(huán)科豐橋總部基地總體指標(biāo)：總用地面積：11.88萬平米（其中建設(shè)用地7.86萬，代征綠地4.02萬）總建設(shè)面積：56萬平米（地上35萬，地下21萬）容積率：4.45平均樓面價：2300元/平米西南四環(huán)項目位于中關(guān)村豐臺科技園，緊鄰平整完善的西南四環(huán)路，快速路交通便利；同時與規(guī)劃中的地鐵九號線咫尺之隔，軌道交通非常便利；項目位于京開高速及京石高速之間，便于城市道路與高速路的快速轉(zhuǎn)換；周邊與豐臺南站、豐臺西貸站相鄰，同時臨近全國最大的貨運(yùn)編組站——豐臺站，可以極大加速國美商都的商品流通。城市環(huán)路高速路鐵路三環(huán)路豐臺站地鐵9號線豐臺南站京滬鐵路京哈鐵路四環(huán)路豐臺西貸站京開高速京石高速地鐵線商業(yè)業(yè)：：歐尚尚、、資資和和信信百百貨貨商務(wù)務(wù)：：總部部基基地地、、工工商商聯(lián)聯(lián)大大廈廈、、西西四四環(huán)環(huán)汽汽車車服服務(wù)務(wù)中中心心等等醫(yī)療療：：首都都醫(yī)醫(yī)科科大大教教學(xué)學(xué)醫(yī)醫(yī)院院、、豐豐臺臺花花鄉(xiāng)鄉(xiāng)醫(yī)醫(yī)院院、、時時珍珍堂堂醫(yī)醫(yī)院院等教育育：：豐臺臺鐵鐵五五中中學(xué)學(xué)、、豐豐臺臺第第七七中中學(xué)學(xué)，，豐豐臺臺第第八八小小學(xué)學(xué)，，小小紅紅帽帽藝藝術(shù)術(shù)幼幼兒兒園園、、南南極極星星藝藝術(shù)術(shù)幼幼兒兒園園等等休閑閑：：世界界公公園園、、花花鄉(xiāng)鄉(xiāng)公公園園世界界公公園園資和和信信百百貨貨小紅紅帽帽藝藝術(shù)術(shù)幼幼兒兒園園南極極星星藝藝術(shù)術(shù)幼幼兒兒園園郭公公莊莊小小學(xué)學(xué)郭公公莊莊中中學(xué)學(xué)時珍珍堂堂醫(yī)醫(yī)院院豐臺臺區(qū)區(qū)第第八八小小學(xué)學(xué)豐臺臺鐵鐵五五中中學(xué)學(xué)豐臺臺花花鄉(xiāng)鄉(xiāng)醫(yī)醫(yī)院院西南南四四環(huán)環(huán)總部部基基地地西四四環(huán)環(huán)汽汽車車服服務(wù)務(wù)中中心心花鄉(xiāng)鄉(xiāng)公公園園花鄉(xiāng)鄉(xiāng)成成人人學(xué)學(xué)校校豐臺臺第第四四幼幼兒兒園園豐臺臺第第七七中中學(xué)學(xué)首都都醫(yī)醫(yī)科科大大教教學(xué)學(xué)醫(yī)醫(yī)院院工商商聯(lián)聯(lián)大大廈廈賽歐歐創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)孵孵化化廣廣場場花鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建材材城城北京京聯(lián)聯(lián)合合中中興興汽汽車車有有限限公公司司歐尚尚汽車車博物物館館區(qū)域域四四至至：：東至至萬萬壽壽路路南南沿沿線線南至至基基地地環(huán)環(huán)二二路路西至至科科技技大大道道北臨臨西西南南四四環(huán)環(huán)西南四環(huán)代征綠地代征綠地基地環(huán)二路萬壽路南沿線科技大道建設(shè)用地建設(shè)用地北側(cè)綠化及四環(huán)輔路科技技大大道道總部部基基地地內(nèi)內(nèi)北側(cè)側(cè)綠綠化化及及內(nèi)內(nèi)部部道道路路東側(cè)側(cè)道道路路尚尚未未成成形形建造造中中的的地地鐵鐵9號線線A區(qū)：：美式式購購物物中中心心擁有有OUTLET廣場場、、歡歡樂樂世世界界、、IT廣場場、、生生活活主主題題館館、、主主題題百百貨貨、、酒酒店店公公寓寓六六大大主主題題館館B區(qū)區(qū)：：國際際時時尚尚中中心心集商商貿(mào)貿(mào)、、會會展展、、品品牌牌推推廣廣為為一一體體，，同同時時為為時時裝裝設(shè)設(shè)計計的研發(fā)發(fā)預(yù)預(yù)留留空空間間A區(qū)公公寓寓：共901套其中中以以50-60平米米產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主B區(qū)區(qū)寫字字樓樓：共3.5萬平平米米，，每每層層約約2500平米米B區(qū)南南側(cè)側(cè)面面A區(qū)南南側(cè)側(cè)面面公寓寓：共901套，，公公共共部部分分精精裝裝，，1200元/㎡㎡成本本標(biāo)間間50-60平米米共共833套，，占占92.5%70平米米及及120平米米套套間間各各34套，，各各占占3.77%公寓寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層豪華華裝裝潢潢電電梯梯廳廳結(jié)構(gòu)構(gòu)：戶型型為為單單一一朝朝向向，，大大部部分分非非正正南南正正北北，，且且部部分分結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)有有一一定定弧弧度度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層8梯53戶，，居居住住舒舒適適度度有有一一定定降降低低公寓部分9-25層A1戶型型：：50-57平米米開間間設(shè)設(shè)計計，，4米面面寬寬，，開開放放式式廚廚房房及及暗暗衛(wèi)衛(wèi)，，采采光光與與通通風(fēng)風(fēng)效效果果降降低低開放式的的非圍合合廚房，，公建立立項無煤煤氣，水水電均為為商業(yè)利用櫥柜柜隔離起起居與會會餐空間間拐角書桌桌，實用用空間感感相對較較低轉(zhuǎn)角套間間戶型：：125平米雙獨立臥臥室設(shè)計計，明確確動靜分分區(qū)雙面采光光，但采采光面寬寬較短，，開放式式廚房及及暗衛(wèi)，，整體舒舒適度較較標(biāo)準(zhǔn)間間有較大大提高采光面寬寬較短樓棟規(guī)劃劃寫字樓部部分為建建筑的8~25層，共3.6萬平米，，每層約約2000平米，層層高3米，按層層（2200㎡）取得銷銷售證建筑1~7層與B區(qū)連通作作為整體體商業(yè)的的一部分分，層高高6米寫字樓1~7層8~25層B區(qū)南側(cè)面層高3米層高6米連通部分分本體總結(jié)結(jié)毗鄰總部部基地，坐守總部部經(jīng)濟(jì)門門戶，認(rèn)認(rèn)知度相對較高高；大規(guī)模項目，城市綜合體；道路系統(tǒng)完善，公交系統(tǒng)成熟；基礎(chǔ)建設(shè)跟進(jìn)進(jìn)及周邊配套完善；項目周邊規(guī)劃有代征綠地，環(huán)境相對優(yōu)優(yōu)越；面向四環(huán)，無無近距離高層層項目阻擋，，整體昭示性良好；優(yōu)勢區(qū)域認(rèn)知度較高劣勢城市綜合體交通/配套完善9-25層的高層規(guī)劃排布；公建性質(zhì)，50年產(chǎn)權(quán)、無天天然氣、水電電收費為工業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，生活成本較高高；酒店開間設(shè)計計、小面寬，，非標(biāo)準(zhǔn)朝向向，居住舒適度較較低；靠近四環(huán)，有有一定的噪音音及尾氣污染染，且下方為為大型商業(yè)，，晚上及周末末易形成人群群聚集，居住氛圍相對對一般；公建產(chǎn)品設(shè)計計生活成本較高高居住氛圍不足足超大規(guī)模多層層次商業(yè)配套套·總部經(jīng)濟(jì)核心心·綜合體酒店式式公寓及辦公公物業(yè)綜合體成功模式研究究我們的道路？？尋求綜合體整整體解決方案案中的公寓突突破！以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出規(guī)規(guī)劃建設(shè)中央央商務(wù)區(qū)出現(xiàn)CBD的概念01年，地標(biāo)性建建筑“北京財富中心心”開工建外SOHO開盤02年底，北京電視臺新址開工04年，中央電視臺開工；05年，銀泰、國貿(mào)三三期相繼開工SOHO現(xiàn)代城開盤華貿(mào)中心萬達(dá)達(dá)廣場開盤07年4月，新光天地開業(yè)08年，美美百貨開業(yè)區(qū)域關(guān)注度提提高，各項目目實現(xiàn)共贏銀泰中心開盤擎峰開盤……標(biāo)志事件項目情況標(biāo)志性事件層層出不窮，建建立廣泛區(qū)域域認(rèn)知95年98年01年02年05年06年07年08年紅石成立SOHO現(xiàn)代城開盤推出長城腳下下的公社SOHO中國成立建外SOHO開盤SOHO尚都開盤朝外SOHO開盤光華路SOHO開盤SOHO北京公館開盤盤三里屯SOHO開盤銷售情況：08年7月開始銷售，，截至09年2月已累計銷售售75.84億元，創(chuàng)造淡淡市銷售奇跡跡；客戶情況：目目前銷售的主主力客戶為能能源老板。SOHO老客戶占成交交客戶的一半半左右。三里屯SOHO服務(wù)：i.強(qiáng)大的服務(wù)平平臺支持保證證投資客戶的的安全感：公公司通過組建建專門的租賃賃、招商部門門與北京近200余家中介機(jī)構(gòu)構(gòu)形成聯(lián)動合合作，以此擴(kuò)擴(kuò)大租賃網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，保障了承承租商家的數(shù)數(shù)量，以選擇擇相對穩(wěn)定優(yōu)優(yōu)質(zhì)的商家進(jìn)進(jìn)駐。（與三三級聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的建立也為為客戶的升值值轉(zhuǎn)售提供了了機(jī)會，為客客戶創(chuàng)造贏利利的出口）ii.不間斷的推廣廣和服務(wù)構(gòu)筑筑與客戶的信信任關(guān)系：從從04年開始，SOHO中國為交付項項目投入專項項資金培育商商業(yè)氣氛，包包括夏季藝術(shù)術(shù)節(jié)等活動，，每個項目不低低于300萬/年的專項推廣費費用。盡管金金額不多，但但貴在堅持，，這讓客戶能能夠與SOHO形成較好的信信任關(guān)系。SOHO中國針對客戶戶建立完善的的服務(wù)系統(tǒng)長時間、高費費用，維護(hù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶04年客戶維護(hù)專項項費用近5000萬快速建立市場認(rèn)知知，快速實現(xiàn)客戶積累累快速成交！Vs路徑選擇我們與成功的的距離——時間！快速啟動與快快速蓄客的物物業(yè)選擇？寫字樓：3.6萬平米占總體量的6%公寓：5.6萬平米占總體量的10%商業(yè)體量：32萬平米占總體量的57%總體量56萬平米本項目體量：：56萬商業(yè)體量：32萬招商：招商工作目前前處于價格碰碰觸及商務(wù)合合作階段已有10萬平米的主力力店招商確定定商業(yè)：進(jìn)度先行，同同時引進(jìn)認(rèn)知知度高的品牌牌，使得商業(yè)業(yè)品牌實現(xiàn)有有保證均為意向品牌牌公眾認(rèn)知使商商業(yè)成為項目目最有效的價價值載體規(guī)劃意向圖西部區(qū)域石景山萬達(dá)、、沃爾瑪輻射射中部區(qū)域西單輻射板塊塊西南區(qū)域資和信、歐尚尚輻射板塊消費餐飲娛樂西南生活場西南板塊城市市核：絕對的地標(biāo)，，最集約的城城市功能實現(xiàn)現(xiàn)預(yù)計商業(yè)開放放時間：2009年第四季度商業(yè)啟動時間不足！公寓開盤：2009年5月商業(yè)仍是本項項目重要價值值！08年區(qū)域上市面面積11.5萬平米，共1646套，消化4.4萬平米，消化率38.4%，實現(xiàn)均價13809元/平米銷售面積與銷銷售均價同為為排名第六，整體表現(xiàn)與與西城、昌平平同屬第三集團(tuán)市場表現(xiàn)08年全市辦公物物業(yè)上市169萬平米，銷售139萬平米，實現(xiàn)消化率率超過80%，銷售均價17560元/平米剔除辦公立項項的住宅類產(chǎn)產(chǎn)品，整體寫寫字樓市場約消化100萬㎡；08年辦公成交前前10名總成交面積積超過89.4萬㎡，占據(jù)整整體市場份額額近9成。豐臺區(qū)總部基地金融融港：位于總部基地地東側(cè)，由南南區(qū)、中區(qū)、、北區(qū)構(gòu)成為國內(nèi)外大中中型企業(yè)、銀銀行等金融后后臺服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)提供經(jīng)濟(jì)辦辦公環(huán)境中區(qū)已建成成南區(qū)在建中中北區(qū)規(guī)劃中中在建五星級級酒店國美商都規(guī)劃及產(chǎn)品品：總建筑面積積約54萬平米，規(guī)規(guī)劃有五星星總部廣場場、瑪雅大大酒店、總總裁官邸、、高級會所所、配套商商業(yè)街5000——16000平米大體量量獨棟，首首層5.1米，標(biāo)準(zhǔn)層層3.6米，可自由由分割空間間總部廣場規(guī)規(guī)劃中總部基地辦辦公物業(yè)成成交價格：：7650元/㎡產(chǎn)品差異化化價值訴求差差異化銷售實現(xiàn)差差異化低風(fēng)險投資資客戶，需需要樹立市市場信心小型自用客客戶低風(fēng)險投資資客戶大型自用客客戶依托總部基基地，上下下游小型企企業(yè)的辦公公自用選擇擇主要選擇總總部基地的的獨棟辦公公物業(yè)，項項目產(chǎn)品難難以滿足客客戶需求當(dāng)前市場波波動，追求求高利潤投投資客戶撤撤場，抄底底性投資及及對藍(lán)籌追追捧投資客客需要市場場信心的有有效建立市場信心樹樹立，需要要項目成功功的強(qiáng)大支支持寫字樓的選選擇辦公物業(yè)快快速消化為為原則公寓與辦公公物業(yè)的雙雙重消化，，互為促進(jìn)進(jìn)路徑選擇不走尋常路路！公寓辦公公寓熱銷帶帶動辦公物物業(yè)廣泛的市場場認(rèn)知，充充分的關(guān)注注面向窄眾市市場Vs公寓熱銷實實現(xiàn)東亞三環(huán)的的成功地理位置：：豐臺區(qū)馬馬家堡公益益西橋北200米建筑面積：：12萬㎡（商業(yè)業(yè)6萬㎡）容積率：1.88物業(yè)費：5.5元/㎡·月開盤時間：：08年4月銷售均價：：10800元/㎡（開盤價13200元/㎡）裝修情況：：毛坯產(chǎn)權(quán)：40年銷售情況：：已售1072套，月均銷銷售115套項目位于南南三環(huán)和南南四環(huán)之間間馬家堡西西路，馬家家堡板塊已已形成成熟熟商圈，生活配套齊齊全；項目是地鐵4號線上蓋項目，，4號線連通西西單、金融融街、中關(guān)關(guān)村等地，，將于09年6月30日試運(yùn)行；項目自身擁擁有獨立商商業(yè)，可滿滿足生活需需求。戶型面積30至80㎡之間，其中中主力戶型型是30-50㎡大開間；目前銷售均價10800元/㎡，總價37-60萬元。08年4月5日，4號樓開盤，，開盤均價價12800元/㎡。一次性付款款9.5折。一夜傾城，，一路傾城城08年4月月26日，，1號樓開開盤，開盤盤均價12950元元/㎡。08年6月月7日，推出買房送送車活動，，全款9.0折優(yōu)惠惠措施。公寓熱銷實實現(xiàn)東亞三環(huán)的的成功領(lǐng)跑項目全全面占領(lǐng)市市場開盤引爆奠奠定項目成成功公寓熱銷方方案客戶搜索不可逆轉(zhuǎn)的的趨勢——“80后”不再““非主流””！80后正好趕上上中國汽車車時代的來來臨，正好好趕上中國國城際開始始融合的時時代來臨，，正好趕上上中國房地地產(chǎn)調(diào)整期期的來臨。。80后這個時候候大聲地說說，我們將將是取決于于整個未來來中國房地地產(chǎn)的主流流，而且我我們的取向向決定房子子的樣子。?；鸨_盤，，全面熱銷銷！大成時代廣廣場銷售代代表——梁小姐我們這個項項目緊鄰著著西四環(huán)，，交通非常常方便，很很多來自中關(guān)村、金金融街、總總部基地等地的年輕客戶，最多就是是兩口之家家，他們買買精裝小戶戶型也就是是暫時居住住，他們看看重我們項項目有20多萬的商業(yè)配套，生活非常便利。也有少部分空巢巢養(yǎng)老，他們們看重公寓寓的物業(yè)服務(wù)。初期有投投資客，后后期客戶多多為自住。。暫住客戶戶也關(guān)注后后期資產(chǎn)處處置。設(shè)計師廣場場銷售代表表——張小姐我們的客戶戶都很年輕輕，基本在在25-30歲?；疽砸缘鼐壭詾橹?，像總總部基地的的工作人員員；周邊老老的高檔社社區(qū)如怡海?；▓@等會會有父母為為子女購置置。前期有有投資客，，后期以自自住為主。。他們比較較認(rèn)可項目目的精裝修、大型商業(yè)配套以及適合的價格格。中關(guān)村、總總部基地、、80后東亞三環(huán)中中心——王先生主要是總價低，一次性付付款，37萬一套，四四環(huán)內(nèi)，地鐵邊兒上，客客戶還是認(rèn)認(rèn)的。開始始的時候主主要是年輕輕的首置，現(xiàn)在價格格越降越合合適，而且且，剩的低低價房源位位置都不太太好，投資客戶比較多。主主要是出租租，畢竟臨臨近地鐵。。其實，即即便是買著著自住的，，也就是個個臨時的住住處，也是是考慮將來怎怎么處置低總價、首首置、兼顧顧投資CUV銷售代表——張小姐客戶年齡層層主要在30-35歲，投資和自自住的基本本上各占一一半，其中中部分客戶戶是過渡居居住，買的的就是偏小小的戶型。?？蛻魜碓丛摧^廣，麗麗澤商圈、、金融街的的，還有花花鄉(xiāng)周圍做做買賣的，，自己開公公司的等等等，周圍本本地的比較較少?？蛻魬舯容^認(rèn)可可項目的地段、合適適的價格以以及精裝修修。地域來源總部基地中關(guān)村地緣周邊財富能力高中低各類大型企企業(yè)高級管管理人員，，他們視野野廣闊，決決策果斷，，擁有豐富富的見識和和人生閱歷歷具備國際化化視野，前前瞻性眼光光，跨國企企業(yè)的在華華高管，新新興科技企企業(yè)的年輕輕創(chuàng)業(yè)者，，永遠(yuǎn)對未未知和挑戰(zhàn)戰(zhàn)充滿興趣趣，同時保保持冷靜客客觀的分析析能力深受老北京京皇城文化化浸淫，安安土重遷，，注重傳統(tǒng)統(tǒng)，思維敏敏捷眼光敏敏銳，擁有有豐富的人人生閱歷，，希望為子子女謀劃好好未來人生生企業(yè)總部各各類中層管管理人員；；高級知識識分子，年年富力強(qiáng)，，充滿自信信，具備對對自身價值值和階層的的強(qiáng)烈認(rèn)同同感企業(yè)總部普普通白領(lǐng)，，社會新鮮鮮人，對新新生事物充充滿好奇，，財富積累累時間不長長，但是看看重自己的的未來。掌握握學(xué)學(xué)術(shù)術(shù)前前沿沿動動態(tài)態(tài)，，和和新新技技術(shù)術(shù)的的發(fā)發(fā)展展咨咨詢詢，，大大部部分分具具備備海海歸歸背背景景或或者者有有留留學(xué)學(xué)準(zhǔn)準(zhǔn)備備；；明明顯顯的的消消費費傾傾向向區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的普普通通白白領(lǐng)領(lǐng)，，他他們們思思維維活活躍躍，，勇勇于于探探索索新新知知，，看看重重生生活活便便利利性性，，工工作作型型人人生生，，向向往往自自由由、、浪浪漫漫的的小小資資生生活活區(qū)域域內(nèi)內(nèi)傳傳統(tǒng)統(tǒng)居居民民，，具具有有老老北北京京市市民民文文化化的的深深刻刻烙烙印印，，生生活活小小康康，，但但是是安安居居樂樂業(yè)業(yè)，，沒沒有有更更高高的的生生活活追追求求，，安安于于現(xiàn)現(xiàn)狀狀本項目目客戶戶投資客客戶公務(wù)員員、教教師等等典型型中產(chǎn)產(chǎn)家庭庭，穩(wěn)穩(wěn)定的的收入入，一一成不不變的的生活活，偶偶爾也也會渴渴望改改變，，但往往往不不了了了之新銳人人生工作重重心國際視視野消費傾傾向1、自由由之家家地緣性性客戶戶。驅(qū)動因因素：：子女女獨立立，核核心家家庭裂裂變新移民民。驅(qū)動因因素：：隨著著總部部基地地范圍圍發(fā)展展，中中關(guān)村村、學(xué)學(xué)院區(qū)區(qū)持續(xù)續(xù)發(fā)展展，大大量白白領(lǐng)置置業(yè)——父母給給子女女購買買；——長期生生活在在一個個區(qū)域域，因因為習(xí)習(xí)慣而而不愿愿遷移移；——購房時時重視視家庭庭長者者的經(jīng)經(jīng)驗，，通常常首付付由家家長承承擔(dān)，，首付付比例例高。?！ぷ鲄^(qū)區(qū)域較較為集集中，，總部部基地地、中中關(guān)村村等；；——財富水水平較較低，，支付付能力力有限限，首首次置置業(yè)；；——置業(yè)時時價格格為第第一限限制條條件，，對總總價敏敏感，，地段段和品品質(zhì)可可以適適當(dāng)妥妥協(xié)。。1、自由由之家家地緣性性客戶戶。新移民民。2、青年年持家家——工作在在周邊邊區(qū)域域，中中關(guān)村村、金金融街街、總總部基基地——不想承承擔(dān)很很大的的生活活壓力力——受到經(jīng)經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影影響，，支付付力下下滑——滿足過過渡居居住需需求，，考慮慮后續(xù)續(xù)處置置，出出租或或轉(zhuǎn)賣賣；3、小太太陽家家庭——難以滿滿足家家庭居居住功功能需需求1、自由由之家家地緣性性客戶戶。新移民民。2、青年年富貴貴持家家新移民民。3、小太太陽家家庭新移民民客戶戶。4、中、、老年年空巢巢家庭庭——難以滿滿足家家庭居居住功功能需需求年齡層層次：家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：置業(yè)邏邏輯：：交通便便捷配套完完善價格合合理處置容容易年齡較較為年年輕，，約25-30歲；主力客客群為為家庭庭支持持的首首置客客戶。。單身及及兩口口之家家客戶來來源：總部基基地、、中關(guān)關(guān)村、、地緣緣周邊邊9號線沿沿線工工作區(qū)區(qū)域置業(yè)目目的：過渡型型首置置，兼兼顧投投資需需求地緣周周邊家家庭擴(kuò)擴(kuò)容賣什么么？火爆開開盤，，全面面熱銷銷！公寓熱熱銷實實現(xiàn)看客戶戶80后在結(jié)婚婚、戀戀愛的的態(tài)度度方面面已經(jīng)經(jīng)取得得了在在中國國可以以媲美美全世世界的的、突突破性性的觀觀念解解放；；自己下廚那是為為了藝術(shù)；絕對對不自自己刷刷盤子子請客客人到到家里里吃；；要的房房子跟跟廳、房房；干、、濕；；私密密、半半私密密、全全私密密一點關(guān)關(guān)系沒沒有；需要的的是你你這個個社區(qū)區(qū)讓我我很方便，別整整得我我吃個飯飯要駕車車半天天，最最好旁旁邊就就有，，最好好旁邊邊就是是喜來來登，，喝個咖咖啡就行，，然后后就玩去。選擇輕輕松還還是選選擇沉沉重？？80后的粉粉墨登登場“Me”時代的的生活活光景景鉆石王王老五五他們是是身穿穿GUCCI套裝、、精神神抖擻擻的職職場人人。他他們不不需要要拼死死拼活活地工工作，，就可可以收入頗頗豐。他們們大多多有留留學(xué)經(jīng)經(jīng)驗，，或是是希望望留學(xué)學(xué)的也也不少少，大大都是是為了了取得得專業(yè)律律師、、會計計師等等資格格。他們們的頭頭發(fā)、、肌膚膚、裝裝扮等等都是是處于于完美美的狀狀態(tài)。。他們們的消費傾傾向買買房子子、旅旅行、、家俱俱、裝裝潢、、金融融或不不動產(chǎn)產(chǎn)投資資等?！皼]沒有做做好準(zhǔn)準(zhǔn)備””或““沒有有玩夠夠”是是他們們拒絕絕婚姻姻的常常用理理由。。樂活一一族他們喜喜歡夜夜晚勝勝過白白天，，因為為夜晚的的生活活更加加燦爛爛。無論論加班班到多多晚，，夜生生活還還是要要如期期上演演?；蚧蛘呷トub喝上兩兩杯，，偶爾爾會邂邂逅有有趣的的陌生生人，，或是是和一票密密友尋尋覓在在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上得得到隆隆重推推薦的的某個個餐館館大快快朵頤頤。最后后一定定是刷卡結(jié)結(jié)賬。在五五張信信用卡卡中，，總有有一張張還沒沒有投投擲到到頂。。如果果是SOHO，回家家后可可以在在床上上待到到第二二天下下午，，如果果是上上班族族，就就把該該睡的的覺都都攢到到周末末，再再睡他他個天天昏地地暗。。寄生白白領(lǐng)他們屬屬于因因為只能工工作而而工作作的類型型。他他們對于名名牌的的偏好好不強(qiáng)強(qiáng)烈，會在在折扣扣商店店購買買手表表等商商品。。他們們沒有有什么么高級級的興興趣，，但是是非常常喜歡非非主流流文化化，喜歡歡賭博博性游游戲。。高中中時代代沉浸浸在KTV包廂里里的很很多。。他們們往往往抓不不到工工作的的要領(lǐng)領(lǐng)，因因而必必須常常常加加班。。他們們雖然然計劃劃著遲遲早要要結(jié)婚婚、離離開父父母、、自己己買房房子等等模糊糊不清清的人人生，，也說說一定定會存存錢，，但卻卻整天天煩惱于于從郊郊外父父母所所買的的家到到市中中心的的通勤勤距離離。WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會會，指的的是在在全球球化的的趨勢勢下，，富者者大賺賺全世世界的的錢，，財富富快速速攀升升；另另一方方面，，隨著著資源源重新新分配配，中產(chǎn)階階級因失去去競爭爭力，，而淪淪落到到中下下階層層，整整個社社會的的財富富分配配，出出現(xiàn)很很大的的缺口口，跟跟“M”的字型型一樣樣，整整個世世界分分成了了三塊塊，左左邊的的窮人人變多多，右右邊的的富人人也變變多，，中間間這塊塊忽然然陷下下去，，然后后不見見了。。“歡迎迎來到到新世世界””他說，，在這這個新新世界界當(dāng)中中，““你的的薪水水最高高峰，，平均均是在在40歲左右右，過過了這這個尖尖峰，，便鮮鮮有機(jī)機(jī)會升升官或或加薪薪。你你也別別再以以為，，只要要咬牙牙忍一一忍，，好日日子還還會回回來。。”背景M型社會會WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂Me時代，指的的是從從1970年到2000年期間間出生生的這這一代代美國國人，，有學(xué)學(xué)者曾曾將他他們成成為““千禧禧一代代”。。有人人更形形象地地借用用微軟軟公司司為紀(jì)紀(jì)念千千禧年年而推推出的的視窗窗操作作系統(tǒng)統(tǒng)“WindowsMe””，來將將這一一代年年輕人人稱為為“Me時代””。在中國國，““Me時代””就是是1980年以后后出生生的一一代中中國人人?！皻g迎迎80后登臺臺”1980年以后后出生生的中中國人人，成成長在在一個個鼓勵消消費、、因特特網(wǎng)和和電腦腦游戲戲流行行的環(huán)境境下。。同時時，今今天中中國的的年輕輕人比比他們們上一一代收收到了了更好好的教教育，，也更更具全球化化的意意識。他們們是一一群數(shù)數(shù)量龐龐大、、充滿購購買欲欲望的中國國年輕輕消費費者。。全國國上下下，年年輕的的白領(lǐng)領(lǐng)們在在博客上上嬉笑怒怒罵，，記錄錄自己己的生生活和和心情情。他他們中中有人人開始始勒緊緊荷包包，供供著一一套不足50㎡㎡的小資資居所所。——《《Time》前中產(chǎn)產(chǎn)Me時代形象定定位“Me”時代的的生活活宣言言！小屋·大世界界看項目目這里大型購購物中中心近近在咫咫尺；；電玩城城、數(shù)數(shù)碼港港、時時尚生生活館館……休閑、、娛樂樂、購購物一一站式式可達(dá)達(dá)沒有廳廳、室室之分分，只只是小小小的的自由由蝸居居；商務(wù)氛氛圍濃濃厚，，租務(wù)務(wù)市場場有效效支撐撐；吃喝玩玩樂？？衣食食住行行？1區(qū)大型百百貨，，百盛盛等同同類品品牌A區(qū)公寓寓：共901套其中以以50-60平米產(chǎn)產(chǎn)品為為主規(guī)劃圖圖2區(qū)IT數(shù)碼港港，一一層全全球通通體驗驗中心心20000平米3區(qū)休閑運(yùn)運(yùn)動品品牌奧奧特萊萊斯，，戶外外+運(yùn)動品品牌，，及及其衍衍生產(chǎn)產(chǎn)品15000平米4區(qū)生活概概念館館，包包括內(nèi)內(nèi)庭商商業(yè)街街等，，一層層水吧吧、科科技展展示店店等5區(qū)休閑娛娛樂，，包括括量販販?zhǔn)終TV、影院院、健健身、、電玩玩、餐餐飲等等其他擁有8000平米大大型電電玩層層1-5層為一一般商商業(yè)，，地下下一層層為快快餐類類餐飲飲，各各類大大型連連鎖餐餐飲齊齊全除1區(qū)外，，其他他區(qū)整整體7層為高高檔餐餐飲總部基基地：：總占地地約65公頃，，總建建筑面面積約約140萬平米米，總總投資資逾80億人民民幣核心區(qū)區(qū)已形形成300多棟企企業(yè)總總部大大樓、、已入入駐400余家國國內(nèi)外外大中中型企企業(yè)，，輻射射周邊邊近4000家中小小型企企業(yè)，，其中中超過過100家企業(yè)業(yè)年收收入過過億，，上市市公司司17家，中中央國國資委委一二二級企企業(yè)50余家入駐企企業(yè)包包括中中國誠誠通控控股公公司、、中國國質(zhì)量量認(rèn)證證中心心、三三星、、中國國資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營管理理公司司等總部基基地金金融港港：位于總總部基基地東東側(cè)，，由南南區(qū)、、中區(qū)區(qū)、北北區(qū)構(gòu)構(gòu)成，，總建建筑面面積約約54萬平米米，規(guī)規(guī)劃建建筑54棟大型型總部部樓和和下沉沉式配配套商商業(yè)街街5000-16000平米11-15層獨棟棟，首首層5.1米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層3.6米本項目目位于于總部部基地地核心心區(qū)北北部，，面向向四環(huán)環(huán)，坐坐守通通往總總部基基地的的必經(jīng)經(jīng)之路路，地理位位置及及商務(wù)務(wù)優(yōu)勢勢明顯顯國美商商都金融港港總部基基地案名國美·大都匯匯Slogan：生活活美學(xué)學(xué)，世世界舞舞臺生活與與世界界共舞舞公寓案案名國美·大都匯匯·一克拉拉公館館Slogan：典藏藏你的的鉆石石人生生整合價價值形形象樹樹立火爆開開盤，，全面面熱銷銷！公寓熱熱銷實實現(xiàn)“Me””時代，，開局局“三三板斧斧”之一這里，，從此此不同同！西部區(qū)區(qū)域石景山山萬達(dá)達(dá)、沃沃爾瑪瑪輻射射中部區(qū)區(qū)域西單輻輻射板板塊西南區(qū)區(qū)域資和信信、歐歐尚輻輻射板板塊消費餐飲娛樂辦公居住……國美大大都匯匯北京西西南板板塊絕絕對的的城市核核。這里將將是一一座不夜城城，點亮亮整個個北京京西南南區(qū)域域；將一個個灰色，，保守守，中中產(chǎn)的城市市西南南板塊塊，帶帶向一一個時尚、、活力力、繽繽紛的新階段段。蓄客&競選公寓熱熱銷實實現(xiàn)火爆開開盤，，全面面熱銷銷！“Me””時代，，開局局“三三板斧斧”讓大家家告訴訴大家家！之二web2.0最大的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)就在在于互互動，，這也也是它它與傳傳統(tǒng)媒媒體最最大的的差別別。它它通過過關(guān)系系把人人們聯(lián)聯(lián)系在在一起起分享享觀點點、價價值，，并進(jìn)進(jìn)行交交流和和溝通通，形形成““讓大大家告告訴大大家””、““一傳傳十十十傳百百”的的口碑傳傳播?！，F(xiàn)場條條件有有限，，大量量蓄客客要求求難以以滿足足，需需另辟辟出路路現(xiàn)場售售樓處處09年4月以后后才能能投入入使用用，此此前的的蓄客客只能能在臨臨時售售樓處處進(jìn)行行；臨時售樓樓處昭示示性較差差，且內(nèi)內(nèi)部空間間狹小，，與項目目本體位位置存在在一定距距離，不不利于客客戶在第第一時間間感知項項目?，F(xiàn)場受制制，蓄客客刻不容容緩！尋找突破破，實現(xiàn)現(xiàn)快速客客戶積累累！在美國總總統(tǒng)大選選中，奧奧巴馬不不僅打敗敗了財大大氣粗的的希拉里里，也戰(zhàn)戰(zhàn)勝了動動用公共共財政經(jīng)經(jīng)費競選選的麥凱凱恩，成成為美國國歷史上上第一位位黑人總總統(tǒng)。美國前總總統(tǒng)克林林頓1992年選舉團(tuán)團(tuán)隊的資資深工作作人員Rosenberg說：“奧奧巴馬是是第一個個在二十十一世紀(jì)紀(jì)以互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)為工工具實施施選戰(zhàn)的的政治家家，他用用網(wǎng)絡(luò)來來組織支支持者和和開辟現(xiàn)現(xiàn)代政治治的新戰(zhàn)戰(zhàn)場?！薄泵绹都~約日報報》評論說：：“2008年，決定定總統(tǒng)大大選結(jié)果果的關(guān)鍵鍵因素不不是誰更更懂政治治，而是是誰更懂懂網(wǎng)絡(luò)。?！背晒嵺`踐——新任美國國總統(tǒng)奧奧巴馬Youtube上《奧巴馬令令我神魂魂顛倒》被點擊超超過900萬次奧巴馬光光在2月份一個個月籌到到5500萬美元，打破美美國紀(jì)錄錄，其中中4500萬美元來來自網(wǎng)絡(luò)絡(luò)超過10萬人捐錢錢給奧巴巴馬參加加總統(tǒng)選選舉，其其中5萬人是通過過互聯(lián)網(wǎng)捐捐款奧巴馬94%的捐款來自于200美元或更少少的互聯(lián)網(wǎng)捐贈贈，希拉里這這一比例為為26%，麥凱恩為為13%美國聯(lián)邦選選舉委員會會文件披露露奧巴馬今今年1-4月投給谷歌歌的廣告費費至少有280萬美元關(guān)于奧巴馬的一組數(shù)字在中國，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的力量量RSS———站點摘要:RSS是站點用來來和其他站站點之間共共享內(nèi)容的的一種簡易易方式（也也叫聚合內(nèi)內(nèi)容）的技技術(shù)。最初初源自瀏覽覽器“新聞聞頻道”的的技術(shù)，現(xiàn)現(xiàn)在通常被被用于新聞聞和其他按按順序排列列的網(wǎng)站，，例如BlogWIKI———百科全書:Wiki--一種多人協(xié)協(xié)作的寫作作工具。Wiki站點可以有有多人（甚甚至任何訪訪問者）維維護(hù)，每個個人都可以以發(fā)表自己己的意見，，或者對共共同的主題題進(jìn)行擴(kuò)展展或者探討討SNS———社會網(wǎng)絡(luò):SocialNetworkSofwaret，社會性網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟件，，依據(jù)六度度理論，以以認(rèn)識朋友友的朋友為為基礎(chǔ)，擴(kuò)擴(kuò)展自己的的人脈P2P———對等等聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng):(網(wǎng)絡(luò)絡(luò)視視頻頻，，PPLIVE，電電驢驢，，BT)網(wǎng)摘摘:“網(wǎng)摘摘””又又名名““網(wǎng)網(wǎng)頁頁書書簽簽””IM————即時時通通訊訊:國美美大大都都匯匯網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)博博客客營營銷銷博客客一一開開始始是是網(wǎng)網(wǎng)民民共共享享個個人人思思想想的的一一種種方方式式，，但但是是現(xiàn)現(xiàn)在在博博客客已已經(jīng)經(jīng)成成為為一一種種高高級級媒媒體體。。奧奧巴巴馬馬通通過過自自己己的的博博客客拉拉近近了了選選民民與與自自己己的的距距離離，，更更具具親親和和力力更更有有競競爭爭力力國美美大大都都匯匯網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)視視頻頻炒炒作作利用用Web2.0，通通過過Myspace、Facebook、YouTube等平平臺臺建建立立與與客客戶戶之之間間的的互互動動，，在在Facebook建立立項項目目群群組組。。在在YouTube，根根據(jù)據(jù)項項目目進(jìn)進(jìn)程程上上傳傳相相關(guān)關(guān)視視頻頻國美美大大都都匯匯搜搜索索引引擎擎營營銷銷如果果一一位位網(wǎng)網(wǎng)民民在在Google中輸輸入入““國國美美””或或““大大都都匯匯””，，搜搜索索結(jié)結(jié)果果頁頁面面的的右右側(cè)側(cè)就就會會出出現(xiàn)現(xiàn)本本項項目目視視頻頻看看房房宣宣傳傳廣廣告告。。國美美大大都都匯匯電電子子游游戲戲廣廣告告將項項目目的的營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)場場，，擴(kuò)擴(kuò)大大至至電電子子游游戲戲。。綁綁定定一一些些最最熱熱賣賣的的電電子子游游戲戲的的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)版版，，植植入入項項目目廣廣告告國美美大大都都匯匯官官方方網(wǎng)網(wǎng)站站以WEB2.0的模模式式為為主主，，內(nèi)內(nèi)容容豐豐富富，，而而且且將將博博客客、、視視頻頻、、投投票票等等互互動動環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)充充分分利利用用，，項項目目博博客客更更新新速速度度配配合合各各項項營營銷銷節(jié)節(jié)點點國美美大大都都匯匯網(wǎng)網(wǎng)友友互互動動營營銷銷在自自己己的的官官方方網(wǎng)網(wǎng)站站、、facebook、Myspace、youtube等都都開開設(shè)設(shè)個個人人主主頁頁，，與與網(wǎng)網(wǎng)民民互互動動交交流流，，競競猜猜價價格格、、征征選選““案案名名””等等，，拉拉近近與與客客戶戶的的距距離離在大大都都匯匯網(wǎng)網(wǎng)站站上上，，在在上上面面不不但但可可以以成成立立部部落落、、加加入入Facebook社群群，，還還可可下下載載以以項項目目為為核核心心研研發(fā)發(fā)的的手手機(jī)機(jī)小小游游戲戲；；官方方網(wǎng)網(wǎng)站站引引入入WEB2.0會增增加加網(wǎng)網(wǎng)站站的的娛娛樂樂性性，，提提高高客客戶戶的的參參與與度度，，并并且且提提高高客客戶戶的的重重復(fù)復(fù)訪訪問問率率與WEB2.0的結(jié)結(jié)合合可可以以使使客客戶戶全全方方位位的的了了解解企企業(yè)業(yè)及及項項目目客戶戶注注冊冊區(qū)區(qū)周邊邊產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)銷銷售售區(qū)區(qū)客戶戶注注冊冊區(qū)區(qū)作作為為整整個個網(wǎng)網(wǎng)站站的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，可可以以進(jìn)進(jìn)入入任任何何網(wǎng)網(wǎng)站站的的互互動動頻頻道道，，如如：：社社區(qū)區(qū)、、視視頻頻、、博博客客等等，，有有效效積積累累客客戶戶此區(qū)區(qū)域域更更適適合合放放有有企企業(yè)業(yè)及及項項目目的的滾滾動動動動態(tài)態(tài)，，而而且且是是集集合合網(wǎng)網(wǎng)站站互互動動的的內(nèi)內(nèi)容容博客客區(qū)區(qū)視頻頻區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)互互動動鏈鏈接接博客客區(qū)區(qū)實實際際上上是是展展示示項項目目最最好好的的互互動動工工具具，，而而客客戶戶可可以以增增加加交交流流和和對對項項目目評評論論的的空空間間，，同同時時可可以以鏈鏈接接到到客客戶戶自自己己的的博博客客視頻頻區(qū)區(qū)滾滾動動播播出出關(guān)關(guān)于于項項目目動動態(tài)態(tài)、、業(yè)業(yè)主主自自拍拍視視頻頻等等，，吸吸引引客客戶戶參參與與與與項項目目相相關(guān)關(guān)的的互互動動建立立互互動動社社區(qū)區(qū)的的連連接接，，就就可可以以在在熱熱門門互互動動社社區(qū)區(qū)建建立立社社交交群群，，讓讓客客戶戶加加入入手機(jī)機(jī)3G互動動DIGGDIGG的充分利用，，建立項目與與整個互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)觸點點手機(jī)3G互動，可以利利用短信平臺臺互動、手機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)平臺登登陸，更加及及時的將最新新信息傳遞給給客戶高端網(wǎng)絡(luò)游戲戲針對的是一一群購買力強(qiáng)強(qiáng)的人群，例例如：征途。。在這種網(wǎng)絡(luò)絡(luò)游戲中可以以直接的做房房地產(chǎn)項目的的廣告植入模擬人生作為為全世界最受受歡迎的游戲戲之一，你可可以指揮自己己獨有的模擬擬市民在開放放式的生活社社區(qū)內(nèi)活動。。因此可以利利用項目在游游戲中制作1：1的居住社區(qū)，，讓潛在客戶戶可以提前在在虛擬游戲中中體驗項目特特點。通過搜索引擎擎?zhèn)鹘y(tǒng)的關(guān)鍵鍵字搜索、競競價排名等進(jìn)進(jìn)行推廣搜索引擎已經(jīng)經(jīng)與WEB2.0開始了完美的的結(jié)合，搜索索結(jié)果可以多多樣化搜索結(jié)果同時時會彈出相關(guān)關(guān)視頻用戶總量大，，視頻受關(guān)注注度大可以隨時植入入到各種網(wǎng)站站，可與項目目官方網(wǎng)站、、博客、門戶戶等結(jié)合傳播速度快，，制造相關(guān)事事件后可以造造成高點擊率率的效果與現(xiàn)在的門戶戶式、信息式式的網(wǎng)站進(jìn)行行了互補(bǔ)，可可以通過視頻頻直接全方位位了解項目博客營銷最早早運(yùn)用為話題題營銷，屬于于口碑營銷的的一種。主要要是運(yùn)用博客客的力量以及及消費者的的的口碑，讓廣廣告主的產(chǎn)品品或服務(wù)成為為消費者談?wù)撜摰脑掝}，以以達(dá)到營銷的的效果?？梢噪S時植入入到各種網(wǎng)站站，可與項目目官方網(wǎng)站、、博客、門戶戶等結(jié)合容易獲得行業(yè)業(yè)網(wǎng)站推薦、、搜索引擎等等大量收錄相對嚴(yán)肅的企企業(yè)簡介、公公司新聞和產(chǎn)產(chǎn)品信息等，，博客更具有有人性化成分分，更容易受受到用戶歡迎迎和接受博客DIGG已經(jīng)在各大重重要網(wǎng)站的重重要位置，而而明星博客日日點擊率都能能夠輕易過百百萬，因此針針對名人博客客可以充分利利用博客廣告位利用名人效應(yīng)應(yīng)，通過各界界人士進(jìn)行博博客話題營銷銷博客與名人博博客建立友情情鏈接人群數(shù)量成倍倍增長，覆蓋蓋率高，使用用率比較高人群類型比較較廣泛，并且且容易將人群群細(xì)分人群較高忠誠誠度投入費用相對對較低開心網(wǎng)客戶人人群覆蓋廣泛泛，以大城市市上班族為主主，人群購買買力處于快速速上升期。其其中“掙車位位”是最受歡歡迎的頻道，，可利用資源源：車體廣告告、強(qiáng)制場景景“拉力賽”也也是比較適合合植入的地方方，拉力賽的的賽程點位可可用項目名稱稱，比較適合合集團(tuán)項目相相對多一些的的房企。屬于自己的專專有社區(qū)讓客戶遭遇““偶遇”價格格公寓熱銷實現(xiàn)現(xiàn)火爆開盤，全全面熱銷！“Me”時代，開局““三板斧”看李嘉誠24小時賣樓之三07年底~08年春節(jié)前向外界發(fā)布將將推售將軍澳澳地鐵上蓋物物業(yè)日出康城城一期“首都都”的信息，，并向業(yè)界公公開其項目的的資料，包括括戶型，配套套等港鐵將軍澳線線港鐵康城站08年春節(jié)后，釋釋放動作提高高客戶心理預(yù)預(yù)期開放樣板房及及豪華會所，，客戶形成體體驗認(rèn)知釋放周邊二手手房價格信息息，形成客戶戶心理價格比比對首次推出樓花花，引起投資資客興趣買賣樓花在香香港受到法律律保護(hù)，可自自由炒賣。利用開盤前后后時間差，賺賺錢差額利潤潤，獲得較高高投資回報率率——充分引起投資資客的關(guān)注高級會所展示示長江實業(yè)·譽(yù)天下北京實踐——長江實業(yè)·譽(yù)天下集中釋放項目目信息，形成成品牌空降充分引起市場場興趣，提升升客戶心理價價格預(yù)期，隨隨后以低于預(yù)預(yù)期價格開盤盤，形成火爆爆熱銷超乎市場預(yù)期期，火爆開盤盤1.價格預(yù)期：低低于客戶普遍遍預(yù)期的15%2.開盤套數(shù)：高高于客戶預(yù)計計的一倍數(shù)量量推出優(yōu)惠，降降低置業(yè)門檻檻1.銀行最優(yōu)貸款款利率2.現(xiàn)金回饋：貸貸款額之0.5%3.延期還本至36個月4.貸款成數(shù)：最最高至95%實現(xiàn)效果首次開盤1000套，當(dāng)天下午午一售而空，，長江實業(yè)臨臨時決定加推推1000套，且售價不不變，同時通通告“通宵賣賣樓”?！@是歷史上沒沒有過的售樓樓壯舉，“人人山人海，深深圳任何一個個樓盤開盤都都沒有這么大大的場面”萬全準(zhǔn)備，前前期推廣集中中釋放信息，，鎖定鋪墊話題引起，提提升客戶心理理預(yù)期，充分分引起市場興興趣降低置業(yè)門檻檻，趨勢面向向易于支付，，全面指向客客戶成交，實實現(xiàn)開盤引爆爆“很受傷”的的長實，實實現(xiàn)了“很成成功”的首都都！值得一提：“首都”在開開盤熱銷形成成銷售慣性之之后，迅速回回歸市場合理理價位打破品牌鏈接接誤區(qū)：并非非只是一些閃閃閃發(fā)光的名名字，宣傳的的噱頭，或一一堆過眼云煙煙的報道。品牌鏈接的本本質(zhì)意義：提提供與社區(qū)理理念一致的增增值服務(wù)——可實際使用的的有效的品牌牌鏈接。炫一場價格引引爆戰(zhàn)役北京，首個，，晝夜賣樓零點網(wǎng)絡(luò)排號分時段價格公布Mike的故事：他，來到北京已經(jīng)2年，大學(xué)時的女女友也在去年年和他在京團(tuán)團(tuán)聚；雖然處處在事業(yè)上升期的他們已經(jīng)打打算好要先立立業(yè)，再成家家，但是為著著共同生活，，他們也很希希望能夠有個個屬于自己的“小窩窩”。偶然的機(jī)會，，在開心網(wǎng)和朋友賽車，，發(fā)現(xiàn)有一站站叫做“國美美大都匯”，，baidu一下，原來是具備備大規(guī)模配套套商業(yè)的小戶戶型公寓，而而且開盤在即即。網(wǎng)站的一一系列視頻展示和互動游戲的充分展示已已經(jīng)讓他雀躍躍不已……他每天都會登陸項目的網(wǎng)網(wǎng)站，看看進(jìn)度，，特別是遲遲遲沒有公布的的價格是他最關(guān)關(guān)心的問題，要知道他可可是參與了價格競猜的，會有豐厚厚的回饋。這個五一，是是國美一克拉拉開盤的日子子，零時開始排號號，Mike已和女友屏息息以待，只等等那個令他興興奮的價格，，然后就是“Enter””！常規(guī)營銷手段段公寓熱銷實現(xiàn)現(xiàn)火爆開盤，全全面熱銷！黑貓、白貓，，能抓耗子都都是好貓！車體廣告樓體條幅道旗圍擋、銷銷售現(xiàn)場國美賣場總部基地直投投項目初期應(yīng)配配合大型高端端商業(yè)招商，，借助車體廣廣告，集中創(chuàng)創(chuàng)造區(qū)域形象象力區(qū)域內(nèi)公交線線路發(fā)達(dá)，線線路針對性強(qiáng)強(qiáng)，公交網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆蓋面廣，，保證宣傳力力度及效果的的同時，花費費相對較低的的成本國美商都整體形象國美商都主題語詳細(xì)釋放招商信息國美商都整體形象聯(lián)系方式LOGO等09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09年3-6月：64線路車體廣告告全覆蓋09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：國美資源運(yùn)用市場預(yù)熱期國美商都蓄客客開始，全部國美連鎖鎖賣場釋放項項目開盤信息息10-12月，國美商都都開業(yè)，配合商場促銷銷活動，捆綁綁項目信息促促銷；電梯口、餐飲飲、服務(wù)臺等等人流集中且且可停滯場所所擺放固定展架，宣傳項目信信息；定期在商場內(nèi)部派發(fā)項目宣傳單。第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：常規(guī)推廣渠道市場預(yù)熱期3月，配合商業(yè)業(yè)節(jié)點，首先先以吸引地緣緣客戶為主，，完成項目地界包裝，樹立精神堡堡壘，扼守總部基地地門戶；3-4月，配合招商商工作，通過過網(wǎng)絡(luò)、短信等直效手段，，大量覆蓋客客群，使市場場第一時間獲獲知本項目信信息；隨時更更新項目信息息，持續(xù)釋放項目目聲音，保持市場關(guān)關(guān)注，節(jié)點引引爆市場；5月及10月，定向投放報廣廣（北京晚報、娛娛樂信報），宣傳開盤盤熱銷信息，，引爆市場，，吸引客戶眼眼球。第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09年3-4、8-9月：定向直投市場預(yù)熱期3-4月，結(jié)合商業(yè)業(yè)節(jié)點，針對對總部基地、汽汽車城、花鄉(xiāng)鄉(xiāng)等團(tuán)購重點地區(qū)進(jìn)行行第一批直投，保證開盤順順利熱銷；8-9月，針對西南三環(huán)沿線集中商圈圈，如麗澤商圈、玉玉泉營商圈等地區(qū)進(jìn)行第第二批直投，，確保順利實實現(xiàn)銷售目標(biāo)標(biāo)。09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：樓體條幅市場預(yù)熱期3-12月，利用項目目自身昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢，在面面向南四環(huán)以及總部基地方向，持續(xù)懸懸掛樓體條幅幅，根據(jù)不同同節(jié)點最大化化宣傳項目信信息。第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期面向科技路面向南四環(huán)國美大都匯國美大都匯演繹城市便利生活場，制造樓市熱銷神話地界包裝樣板間123城市界面：導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)示范區(qū)銷售中心標(biāo)準(zhǔn)化全線展示1城市界面：導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)扼守關(guān)鍵節(jié)點，有效截殺客戶樹立清晰的導(dǎo)示牌，重要路口截殺客戶，如如豐北橋、看看丹橋、花鄉(xiāng)鄉(xiāng)橋、公益橋橋、大紅門橋橋設(shè)立導(dǎo)示牌牌；清晰的道旗指引系統(tǒng)，布布滿科技路沿線，確保地地緣客戶清楚楚認(rèn)知項目。。路牌指示國美商都國美商都道旗地界包裝地界包裝的形形式：圍擋+Logo墻+看板+背景燈Logo圍檔突出項目目核心賣點展示關(guān)鍵字：城市、便利生活、時尚2地界包裝道旗地界包裝精神堡壘適當(dāng)控制售樓樓處面積，不不宜過大，利利用局促的空空間制造賣壓，形形成熱銷局面面；室內(nèi)外景觀的的互動3主題示范區(qū)：：售樓處通過軟裝做一一個可以“折疊””的售樓處：平時小賣場場、高賣壓；；活動時展開開可以承載大大量來訪；IE與IQ精英的居住部部落感性型_SensitiveModel浪漫滿屋一切布局以圍圍繞兩人親密密享受為前提提一切細(xì)節(jié)均被被放大,距離感幾不存存在造場——樣板房：80后的居住宣言言理性型_SensitiveModelMODEMHOUSE思想獨立，行行事果決生活區(qū)和工作作區(qū)分開,體現(xiàn)親密生活活男主角=投資分析師IF與IT精英的城市部部落周末夫妻前衛(wèi)/獨特/有個性,最好自己DIY男主角=攝影師/女主角=設(shè)計師IM的個性部落09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年4月第一波：：事件營銷銷，得業(yè)內(nèi)內(nèi)者得天下下招商儀式啟啟動，召開開論壇發(fā)布布—開始蓄客市場預(yù)熱期期活動要點：09年4月，針對大大型城市綜綜合體進(jìn)駐駐召開論壇壇，樹立并釋放放本項目之之于區(qū)域的的地標(biāo)形象象；配合招商儀儀式，商場場內(nèi)一層售售樓展位開開放，項目目正式亮相相，開始蓄蓄客；通過創(chuàng)新的的營銷方式式，引發(fā)業(yè)業(yè)內(nèi)話題，，喚起全行行關(guān)注；“奧巴馬式式營銷”驚驚現(xiàn)北京地地產(chǎn)作為話話題引爆業(yè)業(yè)內(nèi)關(guān)注09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年5月第二波：開盤熱銷，引爆市場盛大開盤，，形成熱銷銷—引爆市場，，吸引市場場關(guān)注進(jìn)入強(qiáng)銷期期活動要點：5月強(qiáng)勢開盤盤，盛大戶外開盤，利用綠地地展示人氣氣