龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)模板課件

項(xiàng)目啟動(dòng)階段標(biāo)準(zhǔn)模板

（XXX總經(jīng)辦什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)是通過多次會(huì)議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對(duì)項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。參會(huì)人員：會(huì)議主持人：項(xiàng)目經(jīng)理（是每一次會(huì)議的主持人）公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會(huì)議）；PMO成員；董事長助理、董事長項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員

會(huì)議召開方式：需召開多次會(huì)議每次會(huì)議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞按時(shí)完成啟動(dòng)會(huì)成果的關(guān)鍵啟動(dòng)會(huì)之前或者拿地階段，針對(duì)項(xiàng)目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動(dòng)會(huì)方案報(bào)批通過，降低方案反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)效率的前提。啟動(dòng)會(huì)是我們對(duì)項(xiàng)目的判斷和決策，是項(xiàng)目的其中一個(gè)階段性成果。若由于市場變化或政府報(bào)批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動(dòng)會(huì)。啟動(dòng)會(huì)邏輯圖投資測(cè)算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級(jí)計(jì)劃成本測(cè)算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）第一次啟動(dòng)會(huì)第一次啟動(dòng)會(huì)成果《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》《地塊周邊市政接口》《市場調(diào)研及客戶訪談》《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》根據(jù)集團(tuán)及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目產(chǎn)品成功：銷售凈利率IRR銷售總貨值推盤計(jì)劃及年度簽約額項(xiàng)目管理成功：拿地到項(xiàng)目開工、開盤工期交房一次成功率成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》PMO向公司各職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員交底（基本同上會(huì)時(shí)內(nèi)容）土地信息項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目當(dāng)時(shí)設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價(jià)、項(xiàng)目計(jì)劃將實(shí)際地價(jià)代入后的項(xiàng)目銷售利潤率及IRR深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本建設(shè)程序，掌握?qǐng)?bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對(duì)新公司、新項(xiàng)目，但要注意即使一個(gè)城市的各個(gè)區(qū)縣有時(shí)也不一樣）項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。項(xiàng)目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序項(xiàng)目融資條件及程序《地塊周邊市政接口》地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點(diǎn)位、管徑、氣壓大小給水：接駁點(diǎn)位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費(fèi)用；施工臨時(shí)用水接駁申請(qǐng)手續(xù)。污水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時(shí)污排接駁申請(qǐng)手續(xù)。雨水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費(fèi)用；施工臨時(shí)雨水接駁申請(qǐng)手續(xù)；沉沙池要求。強(qiáng)電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請(qǐng)手續(xù)。周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時(shí)間，找到政府歸口管理部門。最后一次啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案》《市場定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，戶型配比）《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃》《項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）及合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動(dòng)）》提交要求啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求：模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個(gè)工作日內(nèi)；創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個(gè)工作日內(nèi)?！妒袌龆ㄎ弧纺繕?biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點(diǎn)是什么？消費(fèi)思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道？標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個(gè)項(xiàng)目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對(duì)產(chǎn)品的感覺，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）《市場定位》3、單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？4、敏感點(diǎn)是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點(diǎn)；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？《產(chǎn)品定位》總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通）戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點(diǎn)分析）外立面風(fēng)格《產(chǎn)品定位》---價(jià)值挖掘特定戶型價(jià)值挖掘：底層戶型頂層躍層面積贈(zèng)送親地分綠、贈(zèng)綠（盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈(zèng)送給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)）與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫面積《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》對(duì)選址、實(shí)施作為獨(dú)立子項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃分解。體驗(yàn)區(qū)的選址需考慮：達(dá)到路線設(shè)計(jì)，增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)；停車區(qū)域的選擇；體驗(yàn)區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。新公司宜選擇實(shí)力強(qiáng)的景觀、裝修施工單位，降低新團(tuán)隊(duì)不成熟的風(fēng)險(xiǎn)。若使用臨時(shí)售樓處，建議照搬以往類似項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項(xiàng)目特色。不鼓勵(lì)修建會(huì)所。若建會(huì)所，應(yīng)嚴(yán)格控制會(huì)所占地上容積率的面積；會(huì)所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴(yán)格控制高級(jí)精裝面積；嚴(yán)格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會(huì)所應(yīng)考慮對(duì)外開放。會(huì)所功能設(shè)計(jì)，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運(yùn)動(dòng)功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會(huì)所和售樓處可合二為一。啟動(dòng)會(huì)前應(yīng)征求物業(yè)的意見。《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)差異化，實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”。建造標(biāo)準(zhǔn)：固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。要點(diǎn)：以前的痛點(diǎn)、反復(fù)決策點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn)滿足政府的最低要求符合市場的一般標(biāo)準(zhǔn)務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因?！俄?xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃（啟動(dòng)版）》按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段成果必須列入計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個(gè)匯總。而必須是由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。項(xiàng)目計(jì)劃備注信息欄非常重要，包括：啟動(dòng)會(huì)未決策的點(diǎn)，應(yīng)明確下次決策時(shí)點(diǎn)、責(zé)任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗(yàn)、小貼士。凡是下列情況都應(yīng)增加計(jì)劃的控制點(diǎn)或作為部門細(xì)分點(diǎn)：職能間交叉的、與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個(gè)工作包上沒有經(jīng)驗(yàn)和把握的。將暫時(shí)無法由項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)決策的其它決策點(diǎn)，盡可能在工作計(jì)劃中明示成項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)并落實(shí)責(zé)任人、決策質(zhì)量、成果標(biāo)準(zhǔn)等。分解計(jì)劃的工具----WBS（