XXXX年西安魚化寨高密度住宅項目整體定位及發(fā)展策略研

1Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2009西安項目整體定位及發(fā)展策略研究Beijing.2013.021、項目本體條件分析區(qū)位條件分析交通條件分析四至條件分析配套條件分析價值屬性研究規(guī)劃條件分析基礎(chǔ)研究可行性2、城市與區(qū)域發(fā)展研究城市宏觀背景城市空間發(fā)展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展與區(qū)域價值3、區(qū)域市場研究宏觀房地產(chǎn)市場研究西安市場板塊劃分區(qū)域住宅市場研究區(qū)域商業(yè)市場研究區(qū)域客戶研究市場典型案例研究項目背景分析區(qū)域背景分析…動態(tài)解決方案確立策略制定可操作性7、物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能布局分區(qū)道路交通組織立面與園林風格設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計樣板展示區(qū)建議8、開發(fā)計劃安排項目開發(fā)運營原則土地開發(fā)時序分析項目建設(shè)時序分析5、項目整體定位SWOT分析及核心戰(zhàn)略方向項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位核心策略制定6、經(jīng)濟效益分析項目初步靜態(tài)經(jīng)濟測算…4、項目專題分析容積率設(shè)定及贈送分析報告結(jié)構(gòu)PART-1本體概況及屬性界定PART-2

城市與區(qū)域發(fā)展研究PART-3

市場環(huán)境分析PART-5項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略PART-6項目經(jīng)濟測算PART-4

項目專題分析PART-1本體概況及屬性界定區(qū)位交通周邊配套項目四至經(jīng)濟技術(shù)指標地塊現(xiàn)狀地塊價值分析項目屬性界定【項目區(qū)位】地塊位于高新核心區(qū)與高新新區(qū)交匯處，核心區(qū)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對地塊產(chǎn)生向內(nèi)向外的雙重輻射，短期內(nèi)難以實現(xiàn)價值帶動，未來發(fā)展空間極大。高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)分別向兩個方向發(fā)展：一是依托丈八北路向西發(fā)展，一是沿西萬公路向西南發(fā)展。高新是西安城市發(fā)展的引擎和經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力之一，版圖日益擴張，產(chǎn)業(yè)能級不斷提升。產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入能力將逐步釋放。本案本案西三環(huán)科技路魚化寨街魚斗路丈八北路規(guī)劃地鐵3號線【項目交通】地塊周邊公路交通便捷、通暢，緊鄰科技路和西三環(huán)，北側(cè)與地鐵規(guī)劃3號線魚化寨零距離對接，預(yù)計2015年通車，屆時將在很大程度上縮短城市距離地鐵的社會效益

1、地鐵沿線商業(yè)提升生活空間和便利度；2、地鐵改善城市投資環(huán)境，使城市的距離格局發(fā)生變化；3、地鐵為沿線土地帶來增值。地塊西側(cè)緊鄰城市主要交通干道西三環(huán)路，地塊北側(cè)緊鄰城市主要道路科技路，道路情況較好，交通通暢；北側(cè)的規(guī)劃地鐵3號線正在施工中，預(yù)計2015年通車，屆時將在一定程度上提高產(chǎn)品的價值，擴大居住群體，對項目是極大的利好因素。本案【周邊配套】地塊1公里范圍內(nèi)的各種配套資源匱乏，檔次較低，僅能滿足生活的便利性需求，大范圍內(nèi)配套齊全，緊鄰三大商圈科技路商圈高新商圈土門商圈本案地塊周邊的商業(yè)配套主要是以便利型的沿街門店為主，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施如銀行、郵局等都需要借助科技路核心商圈；餐飲、休閑娛樂等配套稀缺，多數(shù)集中在核心商圈；地塊周邊教育、醫(yī)療等配套嚴重不足。

大范圍內(nèi)可利用的配套資源教育幼稚園中華世紀城幼兒園、紫薇臻品幼兒園、優(yōu)尚卡布幼兒園、吉的堡幼兒園中小學高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小學、中華世紀城小學、西安市第五十二中學、博迪中學、魚化寨小學大學西安外事學院醫(yī)療醫(yī)院高新醫(yī)院、魚化醫(yī)院、西安市第三醫(yī)院商業(yè)郵局中國郵政銀行西安銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行綜合商場華潤萬家超市、金鷹購物廣場、世紀金花購物中心、人人樂、卜蜂蓮花土門與康復(fù)路、小寨齊名，是西安較早的繁華商圈，特色不明顯，業(yè)態(tài)定位較低西安新商圈的代表，繁華窗口，消費時尚的象征，有望成為國際國內(nèi)著名商業(yè)大道新興商圈，環(huán)境好，檔次高，交通便捷，吸引高素質(zhì)、高收入群體【項目四至】地塊緊鄰城市交通干道，進入性較好，西側(cè)緊鄰東方米蘭國際城項目，周邊無明顯的景觀資源地塊北側(cè)緊鄰地鐵出入口，現(xiàn)正施工；

富裕路（地鐵三號線魚化寨站）科技一路經(jīng)十四路項目地宗地位置：魚化寨富裕路地鐵三號線魚化寨站出站口南側(cè)占地面積：39.98畝容積率：4.2土地年限：70年每畝單價：約350萬/每畝工程進度：2013年開春動工證件情況：開始辦理證件手續(xù)地鐵位置：地鐵口與項目北紅線距離為31.5米【經(jīng)濟技術(shù)指標】中小規(guī)模,中高密度住宅項目【地塊現(xiàn)現(xiàn)狀】地塊地勢平平坦、、場地地平整整，無無未拆拆建筑筑，便便于開開發(fā)與與設(shè)計計，地地塊內(nèi)內(nèi)部無無明顯顯不利利的干干擾因因素東邊界界現(xiàn)狀狀西邊界界現(xiàn)狀狀南邊界界現(xiàn)狀狀北邊界界現(xiàn)狀狀項目四四至均均有圍圍墻，，目前前只有有北側(cè)側(cè)有一一個出出入口口；地塊內(nèi)內(nèi)部平平整，，沒有有未拆拆遷的的建筑筑；地塊內(nèi)內(nèi)部地地勢平平坦，，沒有有明顯顯的高高差變變化；；地塊西西邊界界為一一規(guī)模模較大大土坡坡，有有一定定高度度，對對視線線有遮遮擋；；價值梳理建設(shè)條件區(qū)域規(guī)劃交通條件投資客——預(yù)計5%項目位于高新核心區(qū)和高新新區(qū)發(fā)展的區(qū)域的交匯處，區(qū)內(nèi)的發(fā)展和新區(qū)的發(fā)展對地塊產(chǎn)生合力，向里和向外共同輻射項目區(qū)域；新區(qū)發(fā)展處于啟動階段，未來數(shù)年內(nèi)，將有很大的發(fā)展空間。高新發(fā)展方向上的重要拓展區(qū)域項目位于西三環(huán)和科技路的交匯處，交通通暢，項目進入性好；緊鄰規(guī)劃地鐵3號線首站魚化寨，預(yù)計2015年通車運行，屆時將方便出行，縮短城市距離。交通順暢，地鐵首站便捷生活地勢平坦、地塊方正，用地情況簡單；地塊內(nèi)部無未拆建筑，無任何不利因素干擾。地塊方正，便于開發(fā)設(shè)計【地塊價價值分分析】價值屬屬性：：高新區(qū)區(qū)發(fā)展展方向向重要拓展展區(qū)域域,具有城城市軌道道交通通驅(qū)動動,中小規(guī)模模的中中高密密度開發(fā)項項目。?！卷椖繉賹傩越缃缍ā宽椖课晃挥诟吒咝潞撕诵膮^(qū)區(qū)和高高新新新區(qū)高高新的的交匯匯位置置，伴伴隨著著高新新雙區(qū)區(qū)發(fā)展展，項項目未未來具具有一一定的的市場場潛力力。伴隨地地塊本本身以以及周周邊的的配套套逐漸漸成熟熟，項項目的的價值值將逐逐步提提升。。未來的的地鐵鐵規(guī)劃劃3號線的的開通通，將將對本本項目目是極極大的的利好好因素素。高容積積以及及酒店店、公公寓、、住宅宅多種種物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)組合合，注注重項項目品品質(zhì)的的打造造。位于高高新區(qū)區(qū)核心心區(qū)和和新區(qū)區(qū)發(fā)展展方向向重要要拓展展區(qū)域域，具具有城城市軌軌道交交通驅(qū)驅(qū)動，，中小小規(guī)模模、多多功能能的復(fù)復(fù)合型型項目目PART-2城市與與區(qū)域域發(fā)展展研究究城市宏宏觀背景城市空空間發(fā)發(fā)展與與規(guī)劃區(qū)域發(fā)發(fā)展及及區(qū)域域價值值定義【城市概概況】西安地處關(guān)關(guān)中平平原中中部，，陜西西省省省會，，是輻射面面積最最大的的區(qū)域域核心心城市市，大西北北地區(qū)政政治、、經(jīng)濟和文化化的唯一核心陜西省省省會，副省級級城市市，陜陜西省省政治治、經(jīng)濟濟、文文化、、科教教和信信息的的中心，，是新亞歐歐大陸陸橋中中國段段——隴海蘭蘭新鐵鐵路沿沿線經(jīng)經(jīng)濟帶帶上最大的的中心心城市市，具有有承東啟啟西、連接接南北北的重重要戰(zhàn)戰(zhàn)略地地位。。西安是是國務(wù)院院于1982年首批批公布布的歷歷史文文化名名城和和第一一批對對外開開放的的旅游游城市市之一一西西安市市南和和東南南與漢漢中市市、安安康市市、商商洛市市相鄰鄰；西西與寶寶雞市市接壤壤；北北與咸咸陽市市相連連；東東與渭渭南市市相接接東東西最最長約約204千米，，南北北最寬寬約116千米，，總面面積10,108平方千米；；西安下轄新新城區(qū)區(qū)、碑碑林區(qū)區(qū)、蓮蓮湖區(qū)區(qū)、灞灞橋區(qū)區(qū)、未未央?yún)^(qū)區(qū)、雁雁塔區(qū)區(qū)、閻閻良區(qū)區(qū)、臨臨潼區(qū)區(qū)、長長安區(qū)區(qū)、藍藍田縣縣、周周至縣縣、戶戶縣、、高陵陵縣等等9區(qū)4縣，到2011年陜西西省第第六次次人口普普查數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示，，全市常常住人人口已已達846.78萬人，占陜陜西省省總?cè)巳丝诒戎貜膹?000年的20.56%提高到到2010年的22.69%。城市定位北京首都、全國政治、經(jīng)濟、交通和文化中心上海中國第一大城市，中國大陸的經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心西安北地區(qū)第一大城市，西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心、門戶城市、2011年世園會舉辦城市天津北方的經(jīng)濟中心、國際港口城市、北方的海運與工業(yè)中心重慶長江上游地區(qū)經(jīng)濟和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區(qū)《關(guān)于經(jīng)經(jīng)綱要要》的西安安城市市定位位“西部部中心心城市市”、和繼繼北京京、上上海、、廣州州等之之后的的又一一“國際際大都都市””。【城市概概況】大西北北戰(zhàn)略略經(jīng)濟濟圈格格局西安市作為西西部大大開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略橋頭頭堡和和國家家東西西部連連結(jié)的的關(guān)鍵鍵節(jié)點點，未來來將成成為區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展展引擎擎西安GDP占西北北五省省比例例高達達14%86%人口占占比9%86%2009-2010年東西西部承承接外外來務(wù)務(wù)工人人員情情況東部城城市務(wù)務(wù)工人員呈減少少趨勢勢，西部快速增增長9,090東部2009年2010年-8.9%單位：：萬人人90909,9789,090西部2009年6月國務(wù)務(wù)院宣宣布批批準《關(guān)中-天水經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)發(fā)展展規(guī)劃劃》；大經(jīng)濟濟區(qū)格格局的的確定定，促促使未未來城城市人人口將將急劇劇增長長，將將帶來來大量量的消消費需需求；；同時增增強西西安核核心城城市的的輻射射能力力，城城市聚聚焦效效應(yīng)將將逐漸漸顯現(xiàn)現(xiàn)；西安科科技實實力雄雄厚，，生產(chǎn)產(chǎn)力相相對發(fā)發(fā)達，，輻射射帶動動力強強，在在西部部乃至至全國國都具具有明明顯的的比較較優(yōu)勢勢和潛潛在優(yōu)優(yōu)勢。。2165294035.8%【城市概概況】西安擁擁有9區(qū)4縣，其其中主主城新新城、、碑林林、蓮蓮湖、、雁塔塔和未未央為為全市市經(jīng)濟濟發(fā)展展重點點核心心區(qū)域域城市地地處關(guān)關(guān)中盆盆地中中部秦秦嶺北北麓，，地跨跨渭河河南北北兩岸岸；全全市轄轄新城、、碑林林、蓮蓮湖、、雁塔塔、未未央、、灞橋橋、閻閻良、、臨潼潼、長長安9個區(qū)及周至、、藍田田、戶戶縣、、高陵陵4個縣。共有有街道道、鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)176個，其其中街街道辦辦事處處89個、鎮(zhèn)鎮(zhèn)40個、鄉(xiāng)鄉(xiāng)47個。包含西西安浐浐灞生生態(tài)區(qū)區(qū)、歐歐亞經(jīng)經(jīng)濟論論壇所所在地地、世世園會會西安安國際際港務(wù)務(wù)區(qū)所所在地地；是是中國國重要要的紡紡織工工業(yè)基基地擁有西西部大大學城城、西西安國國家民民用航航天產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地亞洲最最大的的航空空城，，境內(nèi)內(nèi)有西西安閻閻良國國家航航空高高技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地市中心心南部部，跨跨越城城墻內(nèi)內(nèi)外，，因西西安碑碑林得得名，，老城城區(qū)之之一西安國國家級級高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)、、曲江江國家家級文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)所在在，區(qū)區(qū)內(nèi)高高校林林立、、科技技領(lǐng)先先、人人文薈薈萃、、工商商業(yè)發(fā)發(fā)達，，核心心區(qū)之之一跨越城城墻內(nèi)內(nèi)外，，因境境內(nèi)蓮蓮湖公公園得得名，，有8萬回民民在城城墻內(nèi)內(nèi)西南南部聚聚居，，西咸咸新區(qū)區(qū)與蓮蓮湖區(qū)區(qū)接壤壤中心東東北，，跨越越城墻墻內(nèi)外外，因因境內(nèi)內(nèi)清朝朝滿城城(又稱新新城)得名西安國國家級級經(jīng)濟濟技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，，大明明宮國國家遺遺址公公園，，漢長長安城城遺址址。西西安新新行政政中心心設(shè)立立于此此核心區(qū)區(qū)域輻射區(qū)區(qū)【城市經(jīng)經(jīng)濟】西安經(jīng)濟保保持平平穩(wěn)快快速增增長，，2010年人均均GDP突破7000美元，，GDP較其他他二線線重點點城市市處于于中等等偏上上水平平，經(jīng)經(jīng)濟輻輻射能能力較強西安2005-2011年的GDP增長來來看，，GDP經(jīng)濟總總量持持續(xù)保保持兩兩位數(shù)數(shù)穩(wěn)步步快速速增長長。2009年是經(jīng)經(jīng)濟收收入最最為困困難的的一年年，全全年實實現(xiàn)國國內(nèi)生生產(chǎn)總總值2，719億元，，增速速合比比回落落僅1.1個百分分點;西安2005-2011年的人人均GDP增長來來看，，同GDP總量走走勢一一致，，呈穩(wěn)穩(wěn)步快快速上上漲。。2010年西安安人均均GDP超過5000美元;2011年西安GDP3864.21億人民幣幣，常常住人口口846萬，人人均GDP為45676.24人民幣，，折合為為美元為為7212.41美元（1美元=6.3330人民幣））。按照照世界銀銀行目前前的收入入等級劃劃分標準準,西安已步步入中上上等收入入行列。。2011年部分中中西部城城市經(jīng)濟濟運行情情況【產(chǎn)業(yè)支撐撐】城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整過程中中，逐步步形成以以科研、、高等教教育、國國防科技技工業(yè)和和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、、航天工工業(yè)中心心和機械械制造中中心等為為主導(dǎo)的的產(chǎn)業(yè)年度2008200920102011第一產(chǎn)業(yè)103.5110.4140.1173.1第二產(chǎn)業(yè)987.71148.81409.51697.2第三產(chǎn)業(yè)1098.91459.91691.91993.9從城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，，2011年全市：：第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值33.08億元，增增長23.62%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值287.63億元，增增長20.41%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值302.01億元，增增長17.85%；三大產(chǎn)業(yè)業(yè)均有所所增加，，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)與去去年保持持穩(wěn)定。。西安未來來定位中中西部第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)中心，，高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、、裝備制制造業(yè)、、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)等成為西安安五大主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)西安歷年年各產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展一一覽（單位：：億元））數(shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局數(shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局航空基地地機械制造造基地高等教育育【居民收入入】西安市城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入和社社會消費費品零售售總額增增速雙雙雙高于GDP的增長，，城市經(jīng)經(jīng)濟活動動表現(xiàn)活躍單位：元數(shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局數(shù)據(jù)來源源：西安安統(tǒng)計局局西安人均均消費水水平快速速上升社會消費費零售總總額呈逐逐年遞增增2011年同比增增長20%2011年同比增增長16.8%2011年消費品零售總額同比增長20%2011年人均可支配收入同比增長16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前前處于第第三梯隊隊向第二二梯隊城城市過渡渡階段，，社會消消費水平平迅速向向一、二二線城市市靠攏；；從消費所所在地來來看，城鎮(zhèn)的消消費增長長水平較較高，占占比達97%，增長20.5%；從消費形形態(tài)來看看，餐飲飲收入202.75億元，比比上年增增長16.7%；商品零售售1732.43億元，增增長20.5%；從消費商商品來看看，石油及制制品類、、金銀珠珠寶類商商品持續(xù)續(xù)旺銷，實現(xiàn)零零售額比比上年分分別增長長71.0%和47.3%。受宏觀觀政策影影響，汽車類及及家具類類商品銷銷售同比比增速明明顯回落落，汽車類類商品增增長19.3%，比上年年回落10.3個百分點點；家具具類商品品增長29.3%，回落12.5個百分點點。【城市人口口】2010年西安常常住人口口847萬，15-64歲比比重78.7%，人口口紅利顯著，城城市化進進程進入入高速發(fā)發(fā)展期，，也將進進一步刺刺激城市市居住需求中西部及及東北主主要二線線城市常常住人口口對比單位：萬萬人2010年西安城城市人口口構(gòu)成相比2000年15-64歲人口比比重上升升7.4個百分點點，人口口紅利顯顯著【城市建設(shè)設(shè)利好】關(guān)中-天水經(jīng)濟濟區(qū)的建建立、建建設(shè)國際際化大都都市、地地鐵開通通、世園園會等利利好消息息極大提提升西安安城市價值世園會標標志性建建筑2009年6月月國務(wù)院院宣布批批準《關(guān)中-天水經(jīng)經(jīng)濟區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃》；大經(jīng)濟濟區(qū)格局局的確定定，極大大提升了了西安的的城市價價值。規(guī)劃對西西安的新新定位是是打造““國際化大大都市”。城市市骨架將將被大幅幅拉伸，，地產(chǎn)行行業(yè)面臨臨新的發(fā)發(fā)展機會會。未來5年年，西安安城市基基礎(chǔ)設(shè)施施投資總總規(guī)模將將達1500億元，到2015年年人均居居住面積積達33平方米米。到2020年，實實現(xiàn)全市市主城區(qū)面面積800平方方公里，人口1000萬以上上，初具國國際化大大都市規(guī)規(guī)模?！暗罔F概概念”一一直是區(qū)區(qū)域房價價的助力力器。西西安地鐵鐵的修建建將壓縮縮城市距距離，極極大幅度度提升城城市價值值。世園會的的成功舉辦辦對于改善善城市環(huán)環(huán)境作用用極大，，對于城城市價值值的提升升起了很很大作用用?！窘煌ㄒ?guī)劃劃利好】戰(zhàn)略構(gòu)想：構(gòu)建國際化大大都市三三個交通通圈層，，實現(xiàn)都都市區(qū)綜綜合交通通的內(nèi)通通與外暢暢。對外輻射圈，，外層高高速輻射射；都市區(qū)通勤勤圈，中中層暢通通銜接；；主城區(qū)通達達圈，內(nèi)內(nèi)層可達達服務(wù)。。綜合交通通體系發(fā)發(fā)展總體體目標：：建設(shè)中中西部和和北方內(nèi)內(nèi)陸地區(qū)區(qū)的現(xiàn)代代國際交交通中心心，構(gòu)筑筑安全、、通達、、高效、、綠色的的一體化化綜合交交通體系系，適應(yīng)應(yīng)未來大大都市的的發(fā)展趨趨勢和關(guān)關(guān)--天經(jīng)濟圈圈核心地地位的客客觀需要要，構(gòu)建建都市區(qū)區(qū)對外2小時輻射射圈、內(nèi)內(nèi)部1小時通勤勤圈、主主城區(qū)半半小時通通達圈。。十二五期期間，西西安為創(chuàng)創(chuàng)造基本本符合國國際標準準的工作作和生活活條件，，將構(gòu)建建都市區(qū)區(qū)對外3小時輻射圈、、內(nèi)部1小時通勤圈、、主城區(qū)半半小時通達圈的的一體化化綜合交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)體系。。航空：西安咸陽陽國際機機場是我我國重要要航空港港，2011年旅客吞吞吐量達達到2182萬，為全國旅客客吞吐量量最大的的十大機機場之一一。2015年規(guī)劃旅旅客吞吐吐量達3100萬人次。。公路：公路建設(shè)設(shè)形成了了貫通全全省、輻輻射周邊邊省市的的高等級““米”字字型輻射射狀干線線公路系系統(tǒng)，公路完完成建設(shè)設(shè)2800多公里，，有6條國道干干線通過過。市區(qū)區(qū)與所轄轄區(qū)縣全全部開通通高速公公路。鐵路：西安鐵路路站是我國西部部最大的的鐵路樞樞紐，不僅是是中國特特等客運運站之一一，已日日趨成為為連接長長江流域域和隴海海蘭新鐵鐵路兩大大動脈十十字網(wǎng)架架的交通通樞紐。。西安已形成了了以航空空，鐵路路，公路路為主的的立體化化交通體體系，規(guī)規(guī)劃為進進一步促促進城市市整體發(fā)發(fā)展與區(qū)區(qū)域輻射射提供基礎(chǔ)【交通規(guī)劃劃利好】目前，建建設(shè)中的的西安地地鐵1號線和5號線，已已經(jīng)分別別延伸至至空港新新城和灃灃西新城城。同時時作為航航空樞紐紐的配套套項目，，西安北北客站至至機場快快軌的開開工，規(guī)規(guī)劃中的的咸陽西西-曲江新區(qū)區(qū)、涇河河新城-西安地鐵鐵4號線、灃西新城城-高陵等軌軌道交通通也將有有效連接接新區(qū)各各組團，，并融入入西安國國際化大大都市的的整體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)中。。而西安安市規(guī)劃劃局在其其網(wǎng)站上上剛剛公公示的《西安市城城市綜合合交通體體系規(guī)劃劃》中，地鐵鐵12號線和13號線也將將分別延延伸至西西咸新區(qū)區(qū)。西安進入軌道道交通時時代，將將緩解城城區(qū)的交交通壓力力，縮短短通勤時時間，帶帶動地鐵鐵沿線周周邊土地地價值的的提升，，城市多多中心出出現(xiàn)將成成為必然【軌道交通通利好】整體掃描描：西安作為為歷史古古都的文文化名片片和西北北區(qū)域的的國際窗窗口，旅旅游，科科技，文文化等支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)正處于于成熟上上升期，，城市開開放程度度提升，，區(qū)域升升級推動動城市框框架大幅幅拉大，，發(fā)達的的“米””字型立立體交通通路網(wǎng)加加速，城城市多中中心格局局正在形形成；經(jīng)濟發(fā)展展：隨著經(jīng)濟濟發(fā)展快快速提升升，整體體經(jīng)濟表表現(xiàn)活躍躍，領(lǐng)先先于西北北部分大大中城市市及全國國經(jīng)濟增增長水平平，對國國內(nèi)及世世界的吸吸引力不不斷加大大，產(chǎn)業(yè)業(yè)升級及及城市化化進程加加速等因因素，給給西安房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展提供供了較為為堅實的的基礎(chǔ)。。【城市宏觀觀背景研研究小結(jié)結(jié)】PART-2城市與區(qū)區(qū)域發(fā)展展研究城市宏觀觀背景城市空間間發(fā)展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展展及區(qū)域域價值定定義西安市除除去周至至外的行行政轄區(qū)區(qū)，咸陽陽市秦都都、渭城城、涇陽陽、三原原“兩區(qū)區(qū)兩縣””?？偯婷娣e9036平方公里里，現(xiàn)狀狀總?cè)丝诳?65萬人，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口632萬人，城城鎮(zhèn)化水水平65.5%。至2020年，規(guī)劃劃都市區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?280萬人，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口1110萬人。城城鎮(zhèn)化水水平達到到86.7％。根據(jù)城市市對區(qū)域域的輻射射吸引能能力及其其在區(qū)域域承擔的的作用，，確定各各個城鎮(zhèn)鎮(zhèn)在都市市區(qū)中的的地位。。形成以主主城區(qū)為為核心，，外圍組組團分擔擔產(chǎn)業(yè)功功能，衛(wèi)衛(wèi)星城帶帶動次區(qū)區(qū)域全面面發(fā)展的的“一核、、四組、、七個衛(wèi)衛(wèi)星城””城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)。一核：都市區(qū)主主城區(qū)。。四組：承擔主城城區(qū)部分分職能的的四個外外圍組團團。分別別為洪慶慶、常寧寧、渭北北（臨潼潼）工業(yè)業(yè)區(qū)和高高新區(qū)草草堂科技技產(chǎn)業(yè)基基地。七個衛(wèi)星星城：主城區(qū)外外圍的衛(wèi)衛(wèi)星城，，分別為為涇陽、三三原、高高陵、閻良、臨臨潼、戶戶縣、藍藍田。都市區(qū)內(nèi)內(nèi)縣的行行政建制制逐步調(diào)調(diào)整為市市轄區(qū)。。西安都市市區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系結(jié)結(jié)構(gòu)西安都市市區(qū)范圍圍【整體城市市規(guī)劃】以主城區(qū)區(qū)為核心心，外圍圍組團分分擔產(chǎn)業(yè)業(yè)功能，，衛(wèi)星城城帶動次次區(qū)域全全面發(fā)展展的““一核、、四組、、七個衛(wèi)衛(wèi)星城””城鎮(zhèn)結(jié)結(jié)構(gòu)主城區(qū)范范圍北至至涇陽、、高陵北北交界，，南至潏潏河，西西至澇河河入渭口口及秦都都、興平平交界，，東至灞灞橋區(qū)東東界?？偪偯娣e1280平方公里里?，F(xiàn)狀總?cè)巳丝?94萬人，建建設(shè)用地地面積650平方公里里。到2020年規(guī)劃總總?cè)丝?50萬人，建建設(shè)用地地850平方公里里。北跨：以涇渭渭新區(qū)及及涇渭工工業(yè)園的的建設(shè)帶帶動城市市空間向向北跨越越渭河，在渭河北北岸形成成全國先先進制造造業(yè)基地地及多功功能的機機場城市市。東拓：在東部建建設(shè)國際際港務(wù)區(qū)區(qū)，成為為全國最最大的國國際性陸陸港、黃黃河中上上游地區(qū)區(qū)最大的的物流中中心和商商貿(mào)集散散中心。。西接：通過灃灃渭新區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)現(xiàn)兩市對對接。進進一步保保護好周周、秦、、漢、唐唐遺址，，完善城城市空間間結(jié)構(gòu)。。南融：控制城市市建設(shè)用用地向南南拓展，，加強生生態(tài)建設(shè)設(shè)，使南南部秦嶺嶺的生態(tài)態(tài)格局融融入城市市發(fā)展中中。依托國家西部部大開發(fā)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略優(yōu)勢勢，西安安將構(gòu)建建為國際際化大都都市框架架，形成成一城多多心等城城市發(fā)展展格局，，快速提提升城市市輻射影響力【市區(qū)主城城范圍及及發(fā)展方方向】北部：形形成裝備備制造業(yè)業(yè)區(qū)西北部：：為漢長長安城遺遺址保護護區(qū)西部：發(fā)發(fā)展成居居住和無無污染產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的綜綜合新區(qū)區(qū)南部：文文教科研研區(qū)西南部：：拓展成成高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)二環(huán)內(nèi)區(qū)區(qū)域：核核心發(fā)展展成商貿(mào)貿(mào)旅游服服務(wù)區(qū)東部：依依托現(xiàn)狀狀發(fā)展成成國防軍軍工產(chǎn)工工業(yè)區(qū)東北部：：結(jié)合浐浐灞河道道整治建建設(shè)成居居住、旅旅游生態(tài)態(tài)區(qū)東南部：結(jié)結(jié)合曲江新新城和杜陵陵保護區(qū)發(fā)發(fā)展成旅游游生態(tài)度假假區(qū)規(guī)劃確定了未來來西安市主主城區(qū)布局局將凸顯““九宮格局局，棋盤路路網(wǎng)，軸線線突出，一一城多心””的布局特特色，未央央路為城市市南北的中中軸線【主城區(qū)功能能空間規(guī)劃劃】西咸新區(qū)大明宮西安確定重重點發(fā)展的的“四區(qū)二二基地”市政府二環(huán)三環(huán)三環(huán)【主城區(qū)重點點產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)規(guī)劃】隨著城市發(fā)展規(guī)規(guī)模及速度度快速提升升，圍繞城城市成長的的需求逐步步形成了包包括“四區(qū)區(qū)二基地””等多個熱熱點區(qū)域經(jīng)開區(qū)：政政務(wù)+服務(wù)+人才=城市新中心心目前主區(qū)定定位為西安安新城市中中心，以商商業(yè)，辦公公，金融，，文化，娛娛樂，行政政中心為主主要定位西咸新區(qū)：：加快推進進西咸一體體化建設(shè)目前處于初初步啟動狀狀態(tài)，以空空港新城、、灃東新城城、秦漢新新城、灃西西新城及涇涇河新城為為主。高新區(qū)：技技術(shù)經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)2009年全國高新新區(qū)綜合指指標排名前前5名大明宮遺址址區(qū)：大明明宮遺址保保護改造和和展示盛唐唐文化以大明宮遺遺址保護改改造和展示示盛唐文化化為特色浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)：第三代代生態(tài)新城城規(guī)劃總面積積129平方公里，，規(guī)劃預(yù)計計到2020年，人口將將達到55萬。曲江新區(qū)：：文化旅旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)由旅游聚集集地邁向世世界級文化化產(chǎn)業(yè)基地地，2009年10月曲江新區(qū)區(qū)規(guī)劃擴張張，面積從從20.57平方公里，，擴大到40.97平方公里，，面積較原原先增加一一倍【高新區(qū)定位位】二次創(chuàng)業(yè)規(guī)規(guī)劃區(qū)高新新區(qū)核心軸新CBD高新區(qū)的定定位是六個世界一一流高新區(qū)區(qū)之一，西西部最發(fā)達達的產(chǎn)業(yè)加加工區(qū)、高高新技術(shù)區(qū)區(qū)和智力密密集區(qū)；高新區(qū)發(fā)發(fā)展起來以以后，就體體現(xiàn)了西安安市的這些些功能，承擔著新西西安的經(jīng)濟濟中心功能能；未來高新區(qū)區(qū)將打造兩帶四區(qū)七七園(基地)?！皟蓭А奔醇簇灤┈F(xiàn)代代商業(yè)聚集集區(qū)、總部部經(jīng)濟聚集集區(qū)、創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)、金融融商務(wù)聚集集區(qū)等四區(qū)區(qū)的“萬億元現(xiàn)代代服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶”，和貫穿穿創(chuàng)業(yè)研發(fā)發(fā)園、國際際軟件園、、先進制造造產(chǎn)業(yè)園、、生物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)園、、出口加工工區(qū)B區(qū)、長安通通訊產(chǎn)業(yè)園園、草堂科科技產(chǎn)業(yè)基基地等七園園(基地)的“萬億元高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶”。西高新代表西西安現(xiàn)代城城市意象的的標簽，已已成為陜西西、西安最最強勁的經(jīng)經(jīng)濟增長極極和對外開開放的窗口【高新區(qū)發(fā)展展】1991年3月經(jīng)國務(wù)院院批準，西西安高新區(qū)區(qū)成為中國國首批高新新區(qū)之一。。它位于西西安市科研研、文教單單位相對集集中的西南南郊，成立立之初僅規(guī)規(guī)劃3.2平方公里，，現(xiàn)在已完完成19平方公里的的建設(shè)開發(fā)發(fā)。高新區(qū)獲國國家批準經(jīng)開區(qū)開工工曲江新區(qū)啟啟動市政府北遷遷啟動經(jīng)開區(qū)獲國國家批準浐灞管委會會成立大明宮改造造啟動西咸新區(qū)成成立199119932000200320042006200720092010曲江東擴各新區(qū)在規(guī)規(guī)劃起點上上的差異化化已經(jīng)或正正在實現(xiàn)：：主城區(qū)—文化、旅游游、商貿(mào)、、金融、娛娛樂；西高新—經(jīng)濟發(fā)展新新高地，商商務(wù)聚集區(qū)區(qū)；曲江新區(qū)—旅游、休閑閑度假、高高尚住宅；；經(jīng)開區(qū)—現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)、政務(wù)新新區(qū)；浐灞—會展、生態(tài)態(tài)、高尚住住宅；城市板塊功能劃劃分逐漸清清晰，高新新作為第一一個獲批新新區(qū)，承載載著城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的的重任【高新區(qū)發(fā)展展】高新區(qū)作為西西安城市發(fā)發(fā)展經(jīng)濟發(fā)發(fā)展引擎，，其發(fā)展已已經(jīng)有了舉舉足輕重的的作用，項項目所在地地處于高新新路輻射范范圍，空間間優(yōu)勢極大大。1993年太白南路開工建設(shè)太白南路建成高新路開工1999年高新路建成唐延路開工2001年唐延路建成2002年高新區(qū)提出二次創(chuàng)業(yè)2003年丈八北路開工建設(shè)2005年高新路拓寬2006年丈八北路以西科技路以南西三環(huán)以東老西戶以北高新區(qū)代管2006年4月丈八北路正式通車2007年富裕路拓寬2010年皂河中鐵繽紛南郡南二環(huán)南三環(huán)高新路西三環(huán)木塔寺公園太白南路永陽公園保利地產(chǎn)丈八路唐延路奧林匹克公園科技二路高新水晶城高新路1991年3月經(jīng)國務(wù)院院首批批準準的國家級級高新區(qū)，，2006年綜合指標標位于全國國53個高新區(qū)前前5位，是西安安當前經(jīng)濟濟最為發(fā)達達的區(qū)域；；所在雁塔區(qū)區(qū)擁有省以以上科研機機構(gòu)55家，各類專專業(yè)技術(shù)人人才14萬余人，西西高新分布布了1833家高新技術(shù)術(shù)企業(yè)，已已然成為城城市高知階階層的第一一聚集地；；西高新城市市經(jīng)濟中心心的地位已已經(jīng)確立，，未來此定定位將會進進一步深化化。老城區(qū)西高新西安高新區(qū)區(qū)作為西安安經(jīng)濟龍頭頭的地位將將進一步強強化片區(qū)格局已已然決定了了本項目的的地位：城城市高端西高新領(lǐng)跑西西安經(jīng)濟發(fā)發(fā)展，是城城市知富、、中產(chǎn)階層層的聚居之之地，聚集集了大量城城市精英人人士【高新區(qū)發(fā)展展】城市發(fā)展：：依托國家西西部大開發(fā)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略優(yōu)勢，西西安將構(gòu)建建為國際化化大都市框框架，形成成一城多心的城市市發(fā)展格局，，快速提升升城市輻射射影響力；；高新區(qū)發(fā)展展：西高新代表表西安現(xiàn)代代城市意象象的標簽，，已成為陜陜西、西安安最強勁的的經(jīng)濟增長長極和對外外開放的窗窗口，城市市空間拓展展能力強，，向南已拓拓展至南三三環(huán)區(qū)域，，丈八北路路以西至西西三環(huán)區(qū)域域?qū)⒊蔀楦吒咝聟^(qū)向西西部發(fā)展的的重要區(qū)域域。【城市空間發(fā)發(fā)展與規(guī)劃劃小結(jié)】PART-2城市與區(qū)域域發(fā)展研究究城市宏觀背景城市空間發(fā)展與規(guī)劃區(qū)域發(fā)展及及區(qū)域價值值定義魚化片區(qū)的的提升改造造是西安高高新區(qū)為落實省市及及高新區(qū)““十二五規(guī)規(guī)劃”，全面推進西西安建設(shè)國國際化大都都市建設(shè)所所推出的重重大決策。。對突破高高新區(qū)向西西發(fā)展瓶頸頸，推動軟軟件新城和和創(chuàng)業(yè)新城城建設(shè)，加加速高新區(qū)區(qū)城市核心心區(qū)的形成成和改善城城市形象具具有重要意意義。魚化區(qū)域總總體規(guī)劃以以高新區(qū)綜綜合服務(wù)區(qū)區(qū)為基礎(chǔ)、、以高端居居住、商業(yè)業(yè)娛樂、科科技展示、、文化休閑閑四大功能能為載體，，成為代表表高新區(qū)智智慧、文化化、生態(tài)形形象窗口的的中央休閑區(qū)區(qū)。依據(jù)總體體規(guī)劃布局局，魚化區(qū)區(qū)域確定了了“一心”““兩帶”““三軸”““七區(qū)”的現(xiàn)代城市市空間構(gòu)架架?？萍悸肥俏魑鞲咝碌陌l(fā)發(fā)展軸，整整體發(fā)展趨趨勢為從東東向西，由由于行政區(qū)區(qū)域的分割割而止于丈丈八北路；；魚化寨片區(qū)區(qū)為高新區(qū)區(qū)托管后，打破西高高新原有行行政區(qū)界，，以科技路路西段的修修成通車為為代表的區(qū)區(qū)域建設(shè)迅迅速拉開。。【魚化寨區(qū)域域規(guī)劃】隨著行政區(qū)區(qū)劃邊界的的打破，高高新區(qū)可供供開發(fā)的土土地越來越越少，魚化寨區(qū)域域?qū)⒅饾u成為西高新向西西空間拓展的一部分西三環(huán)路唐延路高新路科技路丈八北路本案2015年前后將成建成區(qū)的一部分2002-2006年建成，并向南轉(zhuǎn)移1999-2001年建成魚化片區(qū)位位于西安高高新區(qū)，東東至丈八北北路，西至至西三環(huán)，，南至科技技八路，北北至科技路路，規(guī)劃用用地面積10.22平方公里。。緊鄰高新區(qū)區(qū)一期建成成區(qū)和二期期軟件新城城和創(chuàng)業(yè)新新城，是連連接高新區(qū)區(qū)一二期的的核心區(qū)域域?！爵~化寨區(qū)域域規(guī)劃】東依國家級級經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)““西安高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)””，工業(yè)基基礎(chǔ)良好；；向北緊靠靠西咸經(jīng)濟濟一體化的的橋頭堡““灃渭新區(qū)區(qū)”及“涇涇渭新區(qū)””，發(fā)展?jié)摑摿o限2003年西高新提提出二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，2015年規(guī)劃建成區(qū)區(qū)包括魚化化寨；2006年4月30日西安市決決定、丈八八北路以西西、科技路路以南、西西三環(huán)以東東、老西戶戶路以北區(qū)區(qū)域為高新新區(qū)代管區(qū)區(qū)，高新區(qū)管委委會對該區(qū)區(qū)域行使使規(guī)劃管理理權(quán)；2006年11月29日，高新區(qū)區(qū)管委會刷刷仙推動拖拖延了4年之久的科科技路修建建工作。2006年8月高新區(qū)正正式接受魚魚化寨區(qū)域域工作；2007年12月25日，科技路路西延伸段段——科技路拓寬寬改造工程程全面竣工工；2007年5月，富裕路路工程完成成前期工作作。2009年7月西安市第一一批批取取得得《城中中村村改改造造方方案案批批復(fù)復(fù)》名單單中中，魚魚化化寨寨位位列列其其中中。。2011年4月，，魚魚化化工工業(yè)業(yè)園園正正式式掛掛牌牌成成為為國國家家“新型型都都市市工工業(yè)業(yè)示示范范園園”。2015年預(yù)計計地地鐵鐵3號線線建建成成通通車車，起起始始站站點點為為魚魚化化寨寨站站。。項目目西西靠靠魚魚化工工業(yè)業(yè)園定位位：：““新新型型都市市工工業(yè)業(yè)示示范范園園”軌道道交交通通地地鐵鐵三三號號線線2015年開通通，，魚魚化化寨寨站站與與本本項項目目無無縫縫對對接接區(qū)域域內(nèi)聚聚集集了了西西安安外外事事學學院院、陜陜西西PC工程程學學院院、、西安安經(jīng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)學學校校等等大大量量大大專專院院校校，，人人文文氣氣息息濃濃厚厚宜居居站位位““西西高高新新””———承載載著著城城市市居居住住夢夢想想的的中中央央居居住住區(qū)區(qū)———區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)較較為為初初級級，，西西南南高高新新區(qū)區(qū)域域的的價價值值洼洼地地———客戶戶范范圍圍逐逐步步復(fù)復(fù)合合、、擴擴大大，，成成為為剛剛需需客客戶戶和和城城市市外外溢溢客客戶戶的的置置業(yè)業(yè)首首選選———體現(xiàn)現(xiàn)都都市市領(lǐng)領(lǐng)先先、、現(xiàn)現(xiàn)代代面面貌貌的的高高品品質(zhì)質(zhì)、、高高形形象象產(chǎn)產(chǎn)品品價值值洼洼地地產(chǎn)業(yè)業(yè)支支撐撐軌道道交交通通PART-3市場場環(huán)環(huán)境境分分析析宏觀觀房房地地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究西安安市市場場板板塊塊劃劃分分區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究區(qū)域域商商業(yè)業(yè)市市場場研研究究區(qū)域域客客戶戶研研究究市場場典典型型案案例例研研究究2012年1～6月份份，，重重慶慶、、成成都都等等2個城城市市的的商商品品房房市市場場銷銷售售規(guī)規(guī)模模超超過過1000萬平平方方米米。。上上海海、、沈沈陽陽、、天天津津、、武武漢漢、、北北京京、、蘇蘇州州等等6個城城市市的的商商品品房房市市場場銷銷售售規(guī)規(guī)模模在在600～800萬平平方方米米之之間間。。長長沙沙、、合合肥肥、、西西安安、、廣廣州州、、鄭鄭州州、、杭杭州州、、南南京京等等7個城城市市的的商商品品房房銷銷售售規(guī)規(guī)模模在在400～600萬平平方方米米之之間間，，其其中中,西安安為為499萬平平方方米米。。西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售規(guī)規(guī)模模位位于于在在全全國國二二線線城城市市前前列列2012年1～6月份份，，19個主主要要城城市市的的商商品品房房開開發(fā)發(fā)投投資資規(guī)規(guī)模模均均處處于于正正增增長長狀狀態(tài)態(tài)，，整整體體比比上上年年同同期期增增長長19.38%。其其中中有有11個城城市市高高于于全全國國商商品品房房開開發(fā)發(fā)投投資資額額增增長長幅幅度度。。另另外外8個城市低于全全國商品房開開發(fā)投資規(guī)模模增長幅度。。分別是：南南京16.22%；沈陽16.11%；廣州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；蘇州7.34%；北京3.53%。西安商品房開開發(fā)投資規(guī)模模增幅15.50%，低于全國平平均水平【市場容量】一線城市銷售售均價同比變變化均為負值值。二線城市市中有十個城城市的房價水水平處于上升升狀態(tài)。其中中,西安房價同比比增長幅度最最高，西安商商品房累計銷銷售均價同比比上漲12.55%，比2011年回落15.07個百分點。。漲幅第二二的是長沙沙，為8.39%。西安房價價同比增增長幅度度最高，，西安商商品房累累計銷售售均價同同比上漲漲12.55%大部分主主要城市市商品房房的售供供比（銷銷售面積積與新開開工面積積的比值值）處于于相對均均衡或相相對充裕裕的較低低數(shù)值狀狀態(tài)。其其中青島島售供比比最低，，為37.81%。西安為為45.99%，也顯示示了一定定的去庫庫存化壓壓力。西安商品品房售供供比為45.99%，處于較較低值狀狀態(tài)，顯顯示了一一定的去去庫存化化壓力【市場銷售售均價走走勢】

年份土地供應(yīng)（萬㎡）土地成交（萬㎡）2008497.79408.782009731.93696.420101010.09744.4720111151.45891.852012806.22547.492012年土地供供應(yīng)806.22萬平米，，成交547.49萬平米，，2012年以來土土地流標標頻出，，溢價率率下降，，大部分分地塊底底價成交交，導(dǎo)致致政府土土地供應(yīng)應(yīng)動力不不足，土土地成交交明顯萎萎縮。2012年土地成成交547.49萬平米，，大部分分地塊底底價成交交，流標標頻出，，土地成成交明顯顯萎縮。?！就恋厥袌鰣觥?012年以來，，隨著樓樓市的回回暖，房房企推盤盤量不斷斷加大，，3季度，西西安商品品房月均均批售面面積達155.23萬平米2012年以來，，隨著樓樓市的回回暖，房房企推盤盤量不斷斷加大，，6月以來西西安商品品房月度度批售面面積呈走走穩(wěn)之勢勢，2012年3季度，西西安商品品房月均均批售面面積達155.23萬平米，，相比2011年3季度月均均177.01萬平米下下跌12.3%?！臼袌龉?yīng)應(yīng)面積】2012年3季度，西西安商品品房市場場成交面面積為311.91萬，西安安樓市整整體呈現(xiàn)現(xiàn)出平穩(wěn)穩(wěn)的運行行態(tài)勢。。2012年以來，，在部分分項目以以價換量量的促銷銷策略作作用下，，首置人人群持續(xù)續(xù)消化，，改善型型需求也也已相繼繼入市，，西安樓樓市整體體呈現(xiàn)出出平穩(wěn)的的運行態(tài)態(tài)勢。2012年3季度，西西安商品品房市場場成交面面積為311.91萬平米，，與2季度基本本持平，，同比去去年3季度上升升9.20%。從全市商商品房各各月銷售售情況來來看，在在原本屬屬于淡季季的7、8月里，樓樓市并未未出現(xiàn)明明顯的下下滑趨勢勢，相反反在房企企調(diào)整推推盤節(jié)奏奏頻繁推推出各種種打折降降價等促促銷活動動下，樓樓市銷量量在8月達到近近一年來來的第二二高值。?！臼袌龀山唤幻娣e】70-90平米、90-110平米戶型型仍然是主主銷面積積段，占占52.7%。90平米以下下面積成成交表現(xiàn)現(xiàn)出不同程程度的下下滑態(tài)勢勢，可見見部分改改善型需需求已穩(wěn)穩(wěn)步釋放放2012年3季度，西西安普通通住宅銷銷售總套套數(shù)為25319套，環(huán)比比下滑1.48%。從各面面積段的的銷售情情況來看看，70-90和90-110平米戶型型仍然是是主銷面面積段，，分別占占26.3%和26.4%。從各面面積段占占比變動動情況來來看，90平米以下下的三個個面積段段均表現(xiàn)現(xiàn)出不同同程度的的下滑態(tài)態(tài)勢，可可見部分分改善型型需求已已穩(wěn)步釋釋放，致致3季度130-180平米區(qū)間間段銷量量呈現(xiàn)出出走高的的態(tài)勢。。【市場暢銷銷產(chǎn)品】普通住宅宅市場價價格段主主要集中中在5500-7000元/平米區(qū)間間段，占占到為41.7%，剛需住住宅價格格出現(xiàn)上上漲趨勢勢2012年3季度，西西安普通通住宅市市場價格格段主要要集中在在5500-7000元/平米區(qū)間間段，占占到為41.7%。而從價價格段占占比變動動來看，，3500-4000元/平米與4500-5000元/平米兩個個價格段段變動最最為顯著著，其中中3500-4000元/平米占比比較上季季度下滑滑5.93個百分點點，4500-5000元/平米占比比較上季季度上漲漲3.69個百分點點。剛需需住宅價價格出現(xiàn)現(xiàn)上漲趨趨勢，其其余價格格段占比比均變動動甚微。。2012年3季度西安安市普宅宅成交價格段【市場主流流成交價價格段】趨勢判斷斷：伴隨下半半年全國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場表表現(xiàn)的逐逐步回暖暖，西安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)向好好，開工和施工量及開發(fā)商房房地產(chǎn)投投資額出現(xiàn)增長，成交量溫和放大大，成交交均價近近期也有有小幅上上揚；市場表現(xiàn)現(xiàn)：70-90平米、90-110平米戶型型仍然是是主銷面面積段，，占52.7%。90平米以下下面積成成交表現(xiàn)現(xiàn)出不同同程度的的下滑態(tài)態(tài)勢，部部分改善善型需求求已穩(wěn)步步釋放，，市場主主流通住住宅市場場價格段段主要集集中在5500-7000元/平米區(qū)間間段，占占到為41.7%，剛需住住宅價格格出現(xiàn)上上漲趨勢勢。【宏觀房地地產(chǎn)市場場研究小小結(jié)】PART-3市場環(huán)境境分析宏觀房地地產(chǎn)市場場研究西安市場場板塊劃劃分區(qū)域住宅宅市場研研究區(qū)域商業(yè)業(yè)市場研研究區(qū)域客戶戶研究市場典型型案例研研究涇渭新城城板塊價格：3000-4500元/㎡特征：城市新興興區(qū)域，，地產(chǎn)價價格洼地地。客戶：以工業(yè)園園客戶和和高陵客客戶為主主，以及及西安價價格外溢溢客戶國際港務(wù)務(wù)區(qū)板塊塊價格：4000-7000元/㎡特征：城市未來來重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域，目前前項目較較少?？蛻簦焊蹌?wù)區(qū)客客戶浐灞板塊塊價格：6000-10000元/㎡特征：自然生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，城城市新興興板塊。?？蛻簦阂詵|郊客客戶為主主、輻射射全市，，置業(yè)目目的以投投資、改改善型居居住和養(yǎng)養(yǎng)老居多多。城東板塊塊價格：6500-8000元/㎡特征：西安傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)和和居住區(qū)區(qū)，配套套較為成成熟?？蛻簦阂詤^(qū)域內(nèi)內(nèi)居地緣緣性客戶戶為主，，少數(shù)西西安周邊邊區(qū)縣客客戶。曲江板塊塊價格：8000-13000元/㎡特征：文化旅游游區(qū)，依依托其歷歷史和文文化價值值，成為為西安的的休閑、、高端居居住區(qū)。?？蛻簦阂愿咝隆?、曲江客客戶為主主，輻射射全省，，且全國國投資客客購買趨趨勢增加加。城南板塊塊價格：7000-9000元/㎡特征：西安傳統(tǒng)統(tǒng)文教區(qū)區(qū)和城市市發(fā)展成成熟區(qū)，，配套完完善?？蛻簦阂猿悄?、、高新中中等收入入客戶為為主。城西板塊塊價格：5000-7000元/㎡特征：西安老工工業(yè)區(qū)，，環(huán)境差差，客戶戶認知度度差?？蛻簦旱鼐墶倓傂钥蛻魬魹橹?。。城內(nèi)板塊塊價格：9000-12000元/㎡特征：西安老城城區(qū)，古古城風貌貌，商業(yè)業(yè)核心。?？蛻簦和獾?、本本地投資資客/有老城情情結(jié)的老老西安人人。城北經(jīng)開開區(qū)板塊塊價格：7500-10000元/㎡特征：政府北遷遷拉動城城北發(fā)展展，建設(shè)設(shè)城市公公園，迅迅速提升升房地產(chǎn)產(chǎn)價格。?？蛻簦阂猿潜笨涂蛻魹榻^絕對主力力，城西西及陜北北客戶比比例較大大，少量量外省客客戶。本案【西安市場】高新板塊價格：7000-12000元/㎡特征：濃厚的商務(wù)氛氛圍、完善的的生活配套，，承擔著城市市經(jīng)濟中心的的職能?？蛻簦阂詤^(qū)域內(nèi)高收收入人群為主主，實力從各大板塊特特征和價格可可以看出，本本案位于高新新區(qū)邊緣，高高新板塊為現(xiàn)現(xiàn)階段西安房房地產(chǎn)市場的的高價值板塊塊PART-3市場環(huán)境分析析宏觀房地產(chǎn)市市場研究西安市場板塊塊劃分區(qū)域住宅市場場研究區(qū)域商業(yè)市場場研究區(qū)域客戶研究究市場典型案例例分析天朗藍湖樹綠地國際花都東方米蘭國際城萊安逸琿金輝悅府九形道CROSS萬象匯高新水晶城金泰·新理城中鐵繽紛南郡尚品美地城金泰假日花城裕昌太陽城晶城秀府江林新城金地西灃公元本案腹地競爭板塊高新區(qū)外圍板板塊根據(jù)項目的用用地條件和產(chǎn)產(chǎn)品競爭情況況，區(qū)域競爭爭市場可分為為腹地競爭板板塊和外圍競競爭板塊【區(qū)域市場】腹地區(qū)域板塊塊項目名稱容積率建筑面積物業(yè)類型東方米蘭國際城

4.2580

現(xiàn)推住宅，未來30萬㎡商業(yè)，綜合商業(yè)，2棟寫字樓1棟公寓綠地國際花都（待售）3.3828.33規(guī)劃商業(yè)、寫字樓共45萬㎡，一期6棟住宅天朗藍湖樹3.734218—32層的高層萊安逸琿3.2040二期三棟高層金輝悅府4.805012棟高層、小高層九形道7.488共3棟高層，層數(shù)：32層、8層、27層CROSS萬象匯5.59201棟22層高新新區(qū)，西西面未來規(guī)劃劃大量住宅、、辦公，現(xiàn)狀狀周邊待拆村村莊，汽修、、小餐飲店主力30層以上高層、、少量小高層層主力為剛需產(chǎn)產(chǎn)品，隨著周周邊日益成熟熟，項目開發(fā)發(fā)品質(zhì)逐步提提升，部分品品質(zhì)較高的改改善型產(chǎn)品進進入市場高層：普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺主力供應(yīng)為剛剛需產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品價值和物物業(yè)類型復(fù)合合度較低，同同質(zhì)化程度高高，部分品質(zhì)質(zhì)較高的改善善型產(chǎn)品開始始進入市場，，腹地目前項項目量較少，，未來為高新新區(qū)主力供應(yīng)應(yīng)板塊【腹地競爭板塊塊】項目名稱梯戶比戶型價格（元/㎡）東方米蘭國際城18層2T2，33層2T4高層87㎡兩居，94㎡三居120-150㎡三居，小高層175㎡四居報價7000元/㎡，一次性付款9折6000元/㎡，按揭95折6300元/㎡綠地國際花都（待售）2T4，2T283-90㎡兩居，117、139㎡三居，164㎡四居起價6498，交1000抵20000天朗藍湖樹2T2、2T3、2T4、2T6、2T740-50㎡一居，73-84㎡兩居，98-130㎡三居均價7200，

沿街6300-6400萊安逸琿2T3、2T638㎡一居，91-122㎡三居,154㎡四居，9000-10000金輝悅府2T4、2T6六戶：65+73+93四戶：117+82+103+1137300九形道3T6、6T23一居：36兩居：60-90三居：1208000CROSS萬象匯2T9公寓：38-139㎡

寫字樓：264-600㎡公寓：8300寫字樓:11000高新新區(qū)，西西面未來規(guī)劃劃大量住宅、、辦公，現(xiàn)狀狀周邊待拆村村莊，汽修、、小餐飲店主力30層以上高層、、少量小高層層主力為剛需產(chǎn)產(chǎn)品，隨著周周邊日益成熟熟，項目開發(fā)發(fā)品質(zhì)逐步提提升，部分品品質(zhì)較高的改改善型產(chǎn)品進進入市場高層：普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺【腹地競爭板塊塊】主力供應(yīng)為剛剛需產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品價值和物物業(yè)類型復(fù)合合度較低，同同質(zhì)化程度高高，部分品質(zhì)質(zhì)較高的改善善型產(chǎn)品開始始進入市場，，腹地目前項項目量較少，，未來為高新新區(qū)主力供應(yīng)應(yīng)板塊隨著東方米蘭蘭和綠地國際際花都兩個大大盤的入市，，魚化寨板塊塊未來市場供供應(yīng)量放大，，承接高新區(qū)區(qū)區(qū)域外溢客客戶和地緣性性客戶。【腹地競爭板塊塊】項目名稱開盤時間銷售情況月均銷售速度市場余量（萬平米）客戶東方米蘭（待售）待售，蓄客階段預(yù)售400套房源，排號350組，目前組織團購，全款價格優(yōu)惠10個點，—

78.5地緣客戶，高新區(qū)小白領(lǐng)綠地國際花都（待售）待售，2#、4#排號中一個半月蓄客550組——28高新區(qū)老業(yè)主，魚化寨周邊人群，改善型客戶較多，往西是高新科技產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園員工天朗藍湖樹二期2012-03-01基本售罄601

萊安逸琿二期2012-09-28二期尾盤階段4030高新區(qū)中產(chǎn)金輝悅府未開盤，銷售證未取得，預(yù)售階段開盤兩棟，500套房源，預(yù)售8成—50以地緣性剛需、剛改客戶為主，兼有部分高新區(qū)的外溢客戶九形道2012年剩余100余套677.6高新區(qū)板塊的投資客戶，剛需客戶CROSS萬象匯2011年底已售80%104投資客戶合計———199.1—成熟居住區(qū)域，配套齊全，城市面貌較好主力30層以上高層、部分小高層產(chǎn)品舒適度高，注重項目整體品質(zhì)的打造，通透戶型占比較高，出現(xiàn)躍層、200㎡以上產(chǎn)品高層：6500-9000；公寓：12700區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺項目名稱容積率建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型高新水晶城6.6910共三棟，公寓28層、31層，寫字樓18層金泰·新理城3.2260一期共4棟，1棟23層，1棟18層，1棟25層，一棟12層中鐵.繽紛南郡3.505013棟樓，一期4棟高層，19-33層尚品美地城3.8423一期4棟高層，分別為1棟33層、3棟32層、沿街設(shè)有3層商業(yè)金泰假日花城2.5366

共6棟，11-18層裕昌太陽城5.2535高層（17、20、26、32）、小高層（8、9、10），晶城秀府3.5021共11棟高層、小高層，層數(shù)江林新城4.23110兩棟18層小高層，四棟22-32層高層金地西灃公元3.4212一期：高層33層18棟，21層6棟，18層4棟高新區(qū)二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)板塊，居居住氛圍發(fā)展展成熟，大規(guī)規(guī)模項目較多多，供應(yīng)量大大，產(chǎn)品類型型相對多樣化化，部分項目目的產(chǎn)品向舒舒適型設(shè)計發(fā)發(fā)展【外圍競爭板塊塊】成熟居住區(qū)域，配套齊全，城市面貌較好主力30層以上高層、部分小高層產(chǎn)品舒適度高，注重項目整體品質(zhì)的打造，通透戶型占比較高，出現(xiàn)躍層、200㎡以上產(chǎn)品高層：6500-9000；公寓：12700區(qū)域資源產(chǎn)品形式項目品質(zhì)價格平臺項目名稱梯戶比戶型價格（元/㎡）高新水晶城公寓4T16；