黑馬地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)課件

黑馬地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)

銷售人員工作準(zhǔn)則

控制過程比控制結(jié)果更重要該說的要說到，說到的要做到，做到的要見到預(yù)防性的事前管理重于問題性的事后管理營銷管理的最高境界是標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)

建筑與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)國土局商品房發(fā)展商代理商土地類型房屋所有權(quán)房屋使用權(quán)銀行接揭契稅印花稅七通一平公共維修基金住宅的結(jié)構(gòu)形式

磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅商品房的銷售面獲如何計(jì)算

建筑面積套內(nèi)使用面積公用建筑面積2003--2004年惠州別墅起步期2005--2006年惠州別墅發(fā)展期2007--2008年惠州別墅成熟期早期惠州別墅市場(chǎng)的特點(diǎn)惠城區(qū)別墅市場(chǎng)配套情況分析陳江片區(qū)分析項(xiàng)目分析欣欣家園金寶創(chuàng)業(yè)家園樂園口岸外商公寓金茂精英現(xiàn)代城格林童話世界御景華城總結(jié)格林童話項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn)為什么叫“格林·童話世界”“硅谷”的概念是什么南惠州具體指哪些地區(qū)南惠州人口數(shù)量發(fā)展商名稱，公司所在地址發(fā)展商的背景及公司主營范圍開發(fā)商公司規(guī)模及實(shí)力童話世界的承建商名稱？以往承建過哪些樓盤童話世界監(jiān)理單位名稱及監(jiān)理項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位名稱及曾設(shè)計(jì)過哪些項(xiàng)目物業(yè)管理公司名稱？物管費(fèi)、服務(wù)項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)由哪家公司設(shè)計(jì)？有何設(shè)計(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目周邊的配套為什么說童話世界是南惠州第一大盤？40萬平米TOWNHOUSE社區(qū)是什么意思為什么叫第三代別墅？他與合生、奧園、潤園的別墅相比有什么優(yōu)點(diǎn)豪宅區(qū)里的高尚住宅----退臺(tái)式情景洋房商業(yè)廣場(chǎng)為什么叫潼僑市民廣場(chǎng)？小區(qū)生活配套如何項(xiàng)目一期的建筑與園林景觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格是什么格林童話世界一期的設(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目的主要的景觀點(diǎn)音樂噴泉主題水景介紹中心商業(yè)廣場(chǎng)介紹迷你高爾夫球場(chǎng)介紹主入口及沿街商業(yè)景觀帶介紹次入口景觀帶介紹中心景觀軸介紹小區(qū)中心組團(tuán)空間介紹入戶花園介紹小區(qū)是否封閉管理？封閉以什么形式（例如欄桿或圍墻）小區(qū)有否有智能化監(jiān)控系統(tǒng)?一期的主要戶型各戶型的主要賣點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)別墅戶型簡(jiǎn)介洋房戶型簡(jiǎn)介別墅、洋房棟號(hào)樣板房設(shè)計(jì)定位及風(fēng)格會(huì)所面積、樓層、項(xiàng)目入伙后可有家居服務(wù)小區(qū)消防系統(tǒng)住宅區(qū)是否受商業(yè)街的影響小區(qū)商業(yè)配套服務(wù)住戶專車問題水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？煤氣、有線電視收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商鋪使用年限一期住宅能否帶裝修小區(qū)幼兒園樓宇的外墻為何材料？什么顏色樓宇抗震等級(jí)室內(nèi)多水房間的標(biāo)高較其它房間的標(biāo)高低是如何實(shí)現(xiàn)的（是否為降板）空調(diào)水的排放是做如何處理的入戶門與房間門的尺寸每戶供電最大負(fù)荷為多少樓梯間照明系統(tǒng)業(yè)主可否更改隔墻可否安裝防盜網(wǎng)童話世界洋房交樓標(biāo)準(zhǔn)童話世界別墅交樓標(biāo)準(zhǔn)（毛坯房）童話世界商鋪交樓標(biāo)準(zhǔn)VIP認(rèn)購優(yōu)惠的有限期解籌是何種方式購房的方式？是不是馬上就可以掏錢定房通過內(nèi)部員工購房有何優(yōu)惠？找你們張總可以打很多折扣嗎開發(fā)商第一次開發(fā)樓盤，會(huì)不會(huì)有規(guī)劃中的那么好園林能像承諾的這么好嗎格林童話世界周邊現(xiàn)在這么冷清，會(huì)有這么多配套嗎？會(huì)不會(huì)你現(xiàn)在說有，到時(shí)又沒有了按揭費(fèi)用、購房費(fèi)用為什么全是業(yè)主上交你們樓盤不給我額外折扣我就不買房從模型上看，感覺樓間很窄我去過工地看過，感覺樓間距很窄你們這里什么也看不到，我怎么放心買現(xiàn)在VIP卡靠后了，我買了VIP卡也選不到好房子對(duì)優(yōu)惠無動(dòng)于衷的客戶你北面的這兩棟高層會(huì)擋住通風(fēng)采光的這條河哪里有這么漂亮，完全是一條臭水溝你們的位置太偏了，周圍的環(huán)境太差別墅全在四周的幾幢高樓的視線下，完全沒有隱私如何保證贈(zèng)送面積是屬于我的你們那片地的地勢(shì)很低，很容易被淹旁邊的加油站太不安全旁邊的氣站太危險(xiǎn)了總則服從公司分配現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)賞罰制度接待客戶及業(yè)績(jī)歸屬銷售報(bào)表的編制及管理制度銷售流程培訓(xùn)

流程一：接聽電話流程二：迎接客戶流程三：介紹產(chǎn)品流程四：購買洽談流程五：帶看現(xiàn)場(chǎng)流程六：暫未成交流程七：填寫客戶資料表流程八：客戶追蹤流程九：成交收定流程十：定金補(bǔ)足流程十一：換戶流程十二：簽定合約流程十三：退戶

契稅：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。面積小于（含）144平米以上繳納房?jī)r(jià)款的3％，不超過144但每平米房?jī)r(jià)3600以上的（含3600），繳納房?jī)r(jià)款的3%，面積小于144單價(jià)低于3600的繳納房?jī)r(jià)款的1.5%營業(yè)稅

2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。

2006年6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，可持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。

2006年6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。

購買時(shí)間的確定：個(gè)人購買住房（包括房改房、經(jīng)濟(jì)適用房）以取得的房屋契稅完稅證明注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間，不能提供契稅完稅證明的，也可以以房產(chǎn)證上注明的時(shí)間作為購買時(shí)間。稅率：營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%（稅基為營業(yè)稅額）、教育費(fèi)附加3%（稅基為營業(yè)稅額）、印花稅0.5‰、堤圍防護(hù)費(fèi)1‰。

個(gè)人所得稅

根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目按２０％的稅率繳納個(gè)人所得稅?；莩菂^(qū)地稅局按《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（惠地稅發(fā)［２００６］１６８號(hào)）規(guī)定執(zhí)行：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，按個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓收入的２％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他不動(dòng)產(chǎn)，按個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入的3.3％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。惠城區(qū)地稅局按“關(guān)于印發(fā)《惠州市土地增值稅預(yù)征及核定征收管理辦法》的通知”（惠地稅發(fā)［２００５］136號(hào)）規(guī)定執(zhí)行：按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的１％核定征收土地增值稅。

土地增值稅的優(yōu)惠政策是：對(duì)居民個(gè)人擁有的達(dá)到普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的