XXXX年月洛陽嘉軒·嘉和城項目前期產(chǎn)品及營銷建議

麗城·東馬溝項目

前期產(chǎn)品及營銷定位策劃2013年3月嘉軒·嘉和城項目

前期產(chǎn)品及營銷建議

2013年3月目錄第一章洛陽樓市觀察及區(qū)域現(xiàn)狀

1、洛陽市樓市觀察2、澗西發(fā)展現(xiàn)狀第二章項目地塊認(rèn)識、分析及總評

1、地塊認(rèn)識2、地塊分析3、總評及發(fā)展建議第三章產(chǎn)品提升的建議

1、原則2、基本構(gòu)想3、具體組成．第四章項目定位1、定位思路2、核心競爭力3、市場定位第一章洛陽樓市觀察及區(qū)域現(xiàn)狀新年伊始多地樓市成交量即呈現(xiàn)出一片“開門紅”態(tài)勢，洛陽樓市依然延續(xù)去年四季度的火爆，在多方博弈中走過的洛陽樓市2013年將面臨怎樣的政策和市場格局？1.調(diào)控繼續(xù)，城鎮(zhèn)化利好發(fā)展中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2013年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定下“穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)，明確繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機(jī)、投資性住房需求，防止市場出現(xiàn)反彈，建立樓市發(fā)展的長效機(jī)制，房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。雖然調(diào)控政策不放松，未來房地產(chǎn)發(fā)展也有“城鎮(zhèn)化”這顆定心丸。城鎮(zhèn)化被視為擴(kuò)內(nèi)需的最大潛力所在，未來經(jīng)濟(jì)主要增長點(diǎn)，給開發(fā)商注入一劑強(qiáng)心針。加之拉動內(nèi)需增長，保證投資增速和市場流動性，今年將繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場想象空間加大。2.品牌集中度提高，競爭加劇澗西區(qū)將呈現(xiàn)西部-中心-高新片區(qū)三足鼎立的局面，西部中弘卓越城百萬方盤踞，中心繼華陽之后，升龍城再掀風(fēng)云，高新片區(qū)京熙帝景、山水華府二期、加州1885，名門半山溪谷開啟生態(tài)居住之旅。西工區(qū)升龍廣場品牌優(yōu)勢繼續(xù)呈現(xiàn)，寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)齊發(fā)力，天城一品深耕西工，輻射全市，丹尼斯玻璃廠改造項目隆重登場。老城瀍河區(qū)域香榭里定鼎廣場、地久集團(tuán)旭升村改造項目或?qū)⒎至骱愦蠛投Τ堑目蛻?。新區(qū)雖開發(fā)接近尾聲，雖有大曌國際廣場和正大世界城市、釣魚臺一號院和盛世新天地高端新盤。城市核心區(qū)供應(yīng)放量的同時，隨城市框架的進(jìn)一步拉大，供應(yīng)亦呈現(xiàn)外延式增長，經(jīng)開區(qū)、伊濱區(qū)工程建設(shè)不斷加快，供應(yīng)放量時代開始到來，道北新區(qū)道路規(guī)劃和建設(shè)不斷完善，未來供應(yīng)不可小覷。3.產(chǎn)品類型多元化2013年普通住宅戶型將進(jìn)一步細(xì)分，調(diào)控背景下剛需仍是成交主力，滿足剛需的中小戶型將進(jìn)一步趨小化。在小區(qū)中占據(jù)優(yōu)勢資源的大平層產(chǎn)品如京熙帝景、世紀(jì)華陽、大曌國際、開元壹號將在市場中占據(jù)一席之地，加州1885洋房、國寶別墅法郡、名門半山蘭溪直指改善和高端客戶。公寓、寫字樓作為品質(zhì)大盤的配套產(chǎn)品，將在項目續(xù)銷期推出，借助區(qū)域成熟度和品牌效應(yīng)提升產(chǎn)品價值，香榭里定鼎廣場公寓、升龍廣場公寓、盛唐至尊小戶型、國寶花園寫字樓、東方今典寫字樓等將在未來不斷入市。4、需求有所釋放，震蕩上行2012年樓市以暖冬完美收官，2013年初，樓市熱度持續(xù)，基于政策穩(wěn)定預(yù)期，購房意愿上升等促進(jìn)因素，加之供應(yīng)激增，選擇空間加大，預(yù)計2013年度成交量仍將回升，但總體偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策、投資投機(jī)性需求的抑制，將限制成交量上行的空間。需求結(jié)構(gòu)來看，今年將繼續(xù)保持剛需為主。今年中小戶型的剛需產(chǎn)品在低首付、低起價的促銷優(yōu)惠中不斷入市。受供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多元化影響，別墅、洋房、平層官邸等高端產(chǎn)品市場認(rèn)可度不斷提高。2013年通脹上行壓力依然存在，保值增值的投資性需求也會不斷凸顯，雖然政策對投資需求有一定制約，但是價格若表現(xiàn)回升的態(tài)勢將加速投資客出手抄房。5.價格穩(wěn)中有升，幅度適當(dāng)2012年降價和優(yōu)惠成為價格的主基調(diào)，2013年伊始，很多開發(fā)商沉浸在2012的豐收喜悅當(dāng)中，市場樂觀情緒致使部分樓盤定價有所抬頭。首先樓市雖有所回暖，但房價的過快上漲是不被允許的。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖；再次購房者越來越理性，雖然產(chǎn)品品質(zhì)是考量的主要因素，但對價格依然敏感；多方因素相互制衡，總體房地產(chǎn)價格將漸趨穩(wěn)定，受核心區(qū)域高端樓盤價格帶動，房價將穩(wěn)中有升。澗西區(qū)域整體樓市發(fā)展情況【備注：紅色為2012年新開盤項目，粉色為持續(xù)銷售項目，黃色為尾盤或售罄項目，藍(lán)色為待售項目】澗西區(qū)發(fā)達(dá)的的工業(yè)、繁榮榮的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)推動著本區(qū)區(qū)域各項配套套的不斷提升升，也鑄就了了樓市的繁榮榮。2012年澗西區(qū)在售售項目13個，其中新入入市項目6個；待入市項項目5個，中弘卓越越城、名門兩兩項目、北航航智慧藍(lán)山、、達(dá)瑪格利蓄蓄勢待發(fā)；另另外壹號城邦邦、名門盛世世、洛浦公館館經(jīng)過一年的的低價去化已已基本售罄。。2013年澗西大盤云云集、品質(zhì)升升級。核心片片區(qū)以世紀(jì)華華陽、美景閣閣、升龍城高高端樓盤引領(lǐng)領(lǐng)全市價格上上揚(yáng)。世紀(jì)華華陽高姿態(tài)依依舊，在市場場洶涌動蕩時時推出收官之之作6期江山匯平層層別墅，強(qiáng)勢勢搶占高端客客群；升龍城城玩轉(zhuǎn)“地標(biāo)標(biāo)”建筑，換換個海拔看的的絕對不只是是澗西；美景景閣憑借其地地段的稀缺性性依舊保持高高價位不動搖搖。高新片區(qū)區(qū)不甘示弱，，京熙帝景、、山水華府、、加州1885借助周山大做做文章，輔以以內(nèi)部園林，，引發(fā)生態(tài)概概念潮流……澗西區(qū)市場細(xì)細(xì)分越來越明明顯，競爭相相對激烈，而而品牌項目及及好地段項目目在抓牢自身身客群的同時時，也試圖將將影響力進(jìn)一一步擴(kuò)大。二、重點(diǎn)項目目分析第二章項目地塊認(rèn)識識、分析及總總評1、地塊認(rèn)識周邊現(xiàn)狀地段：所處地段為為澗西區(qū)南昌昌路主干區(qū)，，相對成熟、、繁華、便利利；交通：公交系統(tǒng)完完善，車流出出入便利；配套：周邊生活配配套完善，市市政雙氣配置置；開發(fā)：就近開發(fā)有有諸多大型品品質(zhì)社區(qū)；環(huán)境：附近公園、、廣場或大片片綠地等活動動場所齊全，，教育機(jī)構(gòu)及及辦公機(jī)構(gòu)聚聚與周邊；2、地塊分析優(yōu)勢1、前景開開發(fā)熱度上升升，政府及眾眾多開發(fā)商逐逐步加大對項項目周邊區(qū)域域的建設(shè)力度度，前景極好好；2、成熟周周邊辦公單位位及原有居民民較多，改善善性剛需客群群相對集中；；3、教育澗澗西教育領(lǐng)先先于其他區(qū)域域，可以共享享該片區(qū)內(nèi)的的教育資源；；4、地利地地塊拆遷遷平整是熟地地；5、生活圈10分鐘開車出行行即達(dá)上海市市場、牡丹廣廣場、廣州市市場、萬達(dá)廣廣場、南昌路路、中州路等等街區(qū)；劣勢1、競爭周周邊城中村改改造造成局部部入市量較大大，周邊大區(qū)區(qū)域內(nèi)項目不不少，不少是是品牌開發(fā)；；2、地塊地地塊相對不夠夠方正及狹小小，產(chǎn)品布局局及密度限制制相對多；機(jī)會1、地段地地段較好，開開發(fā)入市沒有有較大的運(yùn)營營風(fēng)險；2、人氣商商業(yè)人流及辦辦公人流旺盛盛；威脅1、拆遷進(jìn)進(jìn)程較慢及回回遷戶安置問問題影響開發(fā)發(fā)進(jìn)程；2、同質(zhì)化競爭爭必須須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、、價格、推廣廣的差異化競競爭，最大限限度地遠(yuǎn)離價價格戰(zhàn)，提升升附加值；3、總評及發(fā)展展建議評價從SWOT分析看，項目目的優(yōu)勢強(qiáng)于于劣勢，機(jī)會會大于威脅，，區(qū)域的發(fā)展展、政策的支支持、區(qū)位的的熱度、合理理的體量都將將是項目健康康發(fā)展的有力力前提。建議盡管如此，為為使項目順利利開發(fā)、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定目標(biāo)，，尚需在以下下方面加以提提升：重視產(chǎn)品建設(shè)設(shè)，豐滿產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵，對等競競爭對手，力力求讓消費(fèi)者者一見傾心，，以差異化產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)造最大大價值！以高超的產(chǎn)品品實(shí)力為基礎(chǔ)礎(chǔ)，專業(yè)的營銷推推廣團(tuán)隊為輔助，避免免空乏概念的的炒作，以真真實(shí)、新穎、、精準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)打動洛陽的的實(shí)力階層?。《?、重點(diǎn)項目目分析第三章產(chǎn)品提升的建建議1、基本原則在做規(guī)劃時，，要符合如下下三大基本原原則：1、避免同質(zhì)化化建建筑、景景觀即要因地地制宜，同時時要避免同質(zhì)質(zhì)化、低品質(zhì)質(zhì)、低附加值值、空洞無獨(dú)獨(dú)特內(nèi)涵的產(chǎn)產(chǎn)品；2、要接軌營銷銷產(chǎn)產(chǎn)品要考考慮后期的營營銷包裝和策策略，不單純純是設(shè)計完后后賣完，而是是做到熱銷、、有更大的價價格提升和更更好的品牌口口碑；3、要管控成本本在在規(guī)劃盡盡可能的最高高限，考慮建建安成本和資資金運(yùn)營風(fēng)險險，盡量做到到相對的低成成本、低風(fēng)險險、低消耗、、高收益、穩(wěn)穩(wěn)收益；產(chǎn)品深層理解解售房≠售貨√買房子，買的的是夢想，是是一種生活方方式！√賣房子，賣的的是藍(lán)圖，是是一種投資方方式！2、基本構(gòu)想結(jié)合原有設(shè)計計，以現(xiàn)在為為基點(diǎn)，提出出以下框架思思路：1、提高提提高原有建建筑容積率，，住宅層數(shù)往往更高提升，，初步建議33層；2、增減減減掉中間原原有小高層，，增加商業(yè)配配屬面積，在在底商基礎(chǔ)上上酌情增加寫寫字樓與公寓寓綜合體；3、配套加加大車位配配套比，滿足足商業(yè)及住宅宅人流需求；；大宅第：33層庭院獨(dú)立頂頂峰高層目的：聯(lián)排雙單元、、提升產(chǎn)品密密度、屬平衡衡性產(chǎn)品；新現(xiàn)代：22層高層臨街SOHO寫字及精品公公寓目的：滿足特定投資資辦公及青年年置業(yè)客戶、、戶型相對小小，進(jìn)一步滿滿足地段均衡衡需求和戶型型配比；財商匯：4層臨街商業(yè)廣廣場目的：借南昌、中州州、聯(lián)盟通達(dá)達(dá)之力，形成成商業(yè)廣場，，進(jìn)一步自我我完善社區(qū)配配套和高端休休閑生活氛圍圍，最重要的的是，進(jìn)一步步提高產(chǎn)品價價值、人氣并并最終贏得更更高的收益；；3、具體組成外立面風(fēng)格——藝術(shù)簡潔大氣氣整體的建筑風(fēng)風(fēng)格應(yīng)以現(xiàn)代代的建筑色彩彩為主調(diào)，設(shè)設(shè)計簡明、雅雅致、藝術(shù)；；外立面設(shè)計計簡約流暢，，顏色簡潔，，外墻顏色米米黃、淡雅的的樓盤感覺檔檔次高一點(diǎn)，，外立面是要要達(dá)到觀景效效果的，給人人的第一感覺覺是線條明快快和藝術(shù)，造造型韻律感要要強(qiáng)，能夠在在細(xì)碎的裝飾飾符號中體驗(yàn)驗(yàn)到整體的統(tǒng)統(tǒng)一。特別要指出的的是，頂層是是建筑藝術(shù)化化的重點(diǎn)。（1）形體。社區(qū)區(qū)建筑的立面面設(shè)計提倡簡簡潔的線條和和現(xiàn)代風(fēng)格，，要結(jié)合音樂樂符號進(jìn)行藝藝術(shù)造型，并并反映出音樂樂社區(qū)的個性性特點(diǎn)。（2）材質(zhì)。通過過材質(zhì)變化及及對比來豐富富外立面。（3）色色彩彩。。在在墻墻面面主主體體上上，，要要保保持持同同一一個個色色調(diào)調(diào)或或色色系系，，外外立立線線條條的的顏顏色色則則可可靈靈活活、、多多變變。。（4）住宅建建筑外立立面設(shè)計計應(yīng)考慮慮室外設(shè)設(shè)施的位位置，保保持住區(qū)區(qū)景觀的的整體效效果。景觀建議議——centralgardenart寫實(shí)公園園化園林是一一種表現(xiàn)現(xiàn)的藝術(shù)術(shù)。追求求景觀與與建筑的的融合、、景觀材材料與植植株材料料的融合合、植株株尺度與與道路尺尺度的融融合，園園林建筑筑在材質(zhì)質(zhì)上也應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)著著一種親親和的感感覺。要要根據(jù)每每組團(tuán)、、每棟樓樓前地勢勢的實(shí)際際情況，，設(shè)計寫寫實(shí)、局局部、實(shí)實(shí)用的綠綠化景觀觀。售樓部設(shè)置推行行休閑式式情景體體驗(yàn)式營營銷，銷銷售中心心的細(xì)節(jié)節(jié)布置要要精巧，，能夠與與示范景景觀聯(lián)為為一體，，品鑒如如詩如畫畫的園林林近景。。分區(qū)：依功能分分區(qū)，分分別安排排總臺、、洽談、、展示、、辦公、衛(wèi)生區(qū)域域，添置置家具風(fēng)格：體現(xiàn)國國際花園園風(fēng)格，，營造分分層植物物景觀，，布置好燈燈光，增加文化化藝術(shù)、音音樂氛圍圍展示：利用好空空間，布布置藝術(shù)術(shù)看板、、玻璃窗窗貼、展展架等展展示外圍：設(shè)立停車車引導(dǎo)旗旗、圍墻墻廣告道具：設(shè)計制作作好沙盤盤、模型型等戶型建議議如下：面積：住宅建建議主流流為90㎡左右南向向大兩房房、120㎡㎡左右通透透小三房房、138㎡㎡左右通透透大三房房，兼顧顧少數(shù)46㎡左右1室兩廳；；附屬：飄窗、、落地俯俯瞰陽臺臺，空調(diào)調(diào)外掛板板，底層層分式上上下水；；商業(yè)：結(jié)合地地塊分布布做好設(shè)設(shè)計劃分分，注意意柱體間間距，注注意層高高及接口口預(yù)留，，注意臨臨街廣場場鋪裝，，最大化化設(shè)置通通透“金金品”鋪鋪位；停車場：最大化化實(shí)現(xiàn)大大型地下下停車場場，以滿滿足商業(yè)業(yè)、辦公公、公寓寓超常規(guī)規(guī)停車需需求及住住宅需求求，建議議2—3層地下車車場；寫字樓及及公寓：多功能能大堂布布置及金金牌物管管服務(wù)，，融合酒酒店式公公寓及星星級辦公公功能，，注重科科技、環(huán)環(huán)保、實(shí)實(shí)用性；；配套設(shè)施施生活設(shè)施施、社區(qū)區(qū)活動，，交通設(shè)設(shè)施，教教育設(shè)施施，環(huán)保保設(shè)施，，標(biāo)示設(shè)設(shè)施，軟軟設(shè)施含含音樂等等，特別別功能設(shè)設(shè)施如健健身、休休閑、會會所、活活動中心心、幼教教中心；；建議總結(jié)結(jié)：僅站在市市場角度度，從布布局、外外立面、、景觀、、售樓處處、戶型型、配套套等方面面綜合描描述產(chǎn)品品規(guī)劃，，具體內(nèi)內(nèi)容我們們可結(jié)合合規(guī)劃設(shè)設(shè)計部門門再行詳詳細(xì)論證證；上述產(chǎn)品品規(guī)劃僅僅屬共性性描述，，仍需開開發(fā)商與與我們溝溝通后再再出細(xì)案案，以充充分結(jié)合合開放商商的期望望、要求求；二、重點(diǎn)點(diǎn)項目分分析第四章項目定位位信心比黃黃金重要要！目前樓市市轉(zhuǎn)機(jī)的的信心正正在逐步步確立，，在這樣樣的時間間節(jié)點(diǎn)無無論是開開發(fā)商、、還是媒媒體，都都要樹立立對市場場的信心心，并且且把這種種信心準(zhǔn)準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)給消費(fèi)費(fèi)者。利用工程程進(jìn)度、、項目形形象傳導(dǎo)信心心和項目目價值1、定位思路路做對產(chǎn)品品永遠(yuǎn)是是硬道理理！產(chǎn)品是營營銷的根根本，失失去產(chǎn)品品基礎(chǔ)的的營銷猶猶如空中中樓閣準(zhǔn)確定位位，產(chǎn)品品創(chuàng)新提提升品質(zhì)質(zhì)，貼近近需求改改變變觀念，，產(chǎn)品為為王。以不變應(yīng)應(yīng)萬變??！營銷體驗(yàn)驗(yàn)是助推推器！通過現(xiàn)場場展示的的提升，，體現(xiàn)項項目形象象和品質(zhì)質(zhì)，從硬件上增增值；對銷售、、物管接接待進(jìn)行行重新梳梳理，通通過服務(wù)務(wù)的完善善和提升升，從軟件上增增值。推廣既要要叫好，，更要叫叫座！運(yùn)用線上上、線下下多種渠渠道，合合理釋放放項目價價值信息息和價格格信息，，樹立項項目差異異化形象象。活動組織織，先旺旺人，再再旺財！！沒有人氣氣，就意意味著沒沒有成交交1、暖場活活動，制制造各種種貼近目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體喜喜好的活活動引起起高度關(guān)關(guān)注，營營造項目目應(yīng)有的的氣場與與氣質(zhì)，，樹立客客戶信心心，滲透透客戶感感知。2、主題活活動，需需要精心心的組織織，不斷斷吸引客客戶上門門理清優(yōu)勢勢點(diǎn)，找找準(zhǔn)核心心競爭力力是必要要的：我我們要做做的，就就是通過過發(fā)現(xiàn)區(qū)區(qū)域價值值，打造造并增強(qiáng)強(qiáng)項目價價值，成成就高于于競爭對對手的超超值，通通過營銷銷放大效效應(yīng)，從從而形成成項目綜綜合品質(zhì)質(zhì)。打造品質(zhì)發(fā)現(xiàn)價值

成就超值二、核心心競爭力力三、項目目定位相對于地地段的其其他大品品牌，做做有號召召力的、、差異化化的“精品城市市價值體”，以以“精品金金品景景品品緊緊品”為價值值號召，，并逐步步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品布局局優(yōu)越、、品牌影影響巨大大、市場場反應(yīng)熱熱烈、產(chǎn)產(chǎn)品價值值升級、、客戶口口碑良好好的銷售售格局；；最終贏得得價值、口口碑、利利潤的三豐收收預(yù)祝洛陽陽嘉和城城項目入市成功功！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:17:0600:17:0600:171/5/202312:17:06AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2300:17:0600:17Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:17:0600:17:0600:17Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2300:17:0600:17:06January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202312:17:07上上午00:17:071月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:17上上午1月-2300:17January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/50:17:0700:17:0705January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:17:07上上午午12:17上上午00:17:071月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:17:0700:17:0700:171/5/202312:17:07AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2300:17:0700:17Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。00:17:0700:17:0700:17Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2300:17:0700:17:07January5,202314、意志堅強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202312:17:07上上午00:17:071月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月2312:17上上午1月-2300:17January5,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/50:17:0700:17:0705January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。12:17:07上上午12:17上午