XXXX湖北宜昌凱利合益路項目四方案世聯

宜昌凱利合宜路項目

第一輪方案評價分析謹呈：宜昌凱利投資有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問股份有限公司所有，未經世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。好的規(guī)劃設計要能夠體現發(fā)展商的開發(fā)目標和節(jié)奏意識，評價前必須分析規(guī)劃設計的條件用地規(guī)模：11.3萬平米主要規(guī)劃約束條件：容積率2.2定位目標：市場領導者地位、適度超越市場的新產品價值體系、城市山谷里的歐式大宅產品配比定位：高層約22.6萬㎡，聯排約1.2萬㎡，沿街底商約8000㎡，幼兒園約2000㎡，會所約2000㎡本項目前提條件分析項目在規(guī)劃設計中必須重點思考（不限于此）的幾個問題規(guī)劃結構：規(guī)劃結構/空間布局是否有邏輯？主軸、人/車行動線是否清晰等等？資源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考慮價值的均衡？節(jié)奏的安排：產品的排布及組團劃分是否考慮各期開發(fā)的組合性、多樣性？營銷展示的安排：能否營造良好的啟動區(qū)展示？向消費者充分傳遞本項目價值？【定位回顧】項目產品各階段組合策略——高開高走，首期不同產品組合啟動引爆市場，收官期以聯排別墅最大化利潤階段產品目標一期：起勢期二期：發(fā)展期推出聯排別墅、高層產品，啟動立勢高層產品，持續(xù)回現項目條件合益區(qū)域居住氛圍一般，市場在售供應項目眾多項目建立良好形象及口碑，規(guī)模已現，擁有強勢競爭力三期：收官期推出市場稀缺的聯排別墅依靠區(qū)域大盤形象及品牌，實現溢價、利潤最大化，完美收官開發(fā)量商業(yè)產品節(jié)奏會所聯排別墅高層階段配套投入會所、沿街底商幼兒園、沿街底商——聯排別墅【定位回顧】項目產品開發(fā)節(jié)奏——第一階段(約1.5年)第二階段(約1.5年)第三階段(約1.5年)第四階段（約0.5年）面積配比面積估算面積面積占比面積面積占比面積面積占比面積面積占比用地面積≈3.6萬32%≈3.4萬30%≈3.0萬27%≈1.2萬11%11.2萬高層67,66827.3%76,17230.7%82,47933.2%≈91.1%226,319聯排4,8001.9%7,2002.9%≈4.8%12,000商業(yè)3,5001.4%4,5001.8%≈3.2%8,000幼兒園2,0000.8%≈0.8%2,000地下車庫5,00020%12,50050%7,50030%25,000計容建面75,96882,67282,4797,200248,319總建面80,96895,17289,9797,200273,319單位：㎡一期規(guī)模：住宅約72468㎡（其中高層6.77萬㎡，聯排4800㎡），商業(yè)3500平米，地下車庫5000平米；【定位回顧】一期戶型配比：參考市場暢銷戶型，以基本舒適為原則，實用贈送為亮點，吸引主力改善型客戶項目一期戶型配比產品形式面積(㎡)贈送贈送后戶型贈送后面積(㎡)套數比客戶作用二房85凸窗＋入戶花園＋空中院館經濟三房105≈26%首次置業(yè)、改善需求細分需求，控總價，吸引一步到位大二房105凸窗＋入戶花園＋空中院館舒適三房125≈32%改善需求主力客群的主流選擇舒適三房125凸窗＋入戶花園＋空中院館舒適3+1房150≈52%聯排別墅210-250(半)地下室、入戶花園、大露臺、前庭、后院、下沉式內庭院——320-360≥20套高端客戶提升項目形象階段產品目標一期：起勢期推出聯排別墅、高層產品，啟動立勢項目條件合益區(qū)域居住氛圍一般，市場在售供應項目眾多客戶演變前期立足中高端改善型客戶及部分高端客戶關鍵詞：——實用性贈送——【定位回顧】整體戶型區(qū)間及配比原則：以基本舒適為原則，實用贈送為亮點，細分產品價值區(qū)間項目戶型整體配比產品形式面積(㎡)贈送贈送后戶型贈送后面積(㎡)套數比客戶作用兩房80凸窗兩房—10%首次置業(yè)、改善需求控成本二房85凸窗＋入戶花園＋空中院館經濟三房10515%細分需求，控總價，吸引一步到位大二房105凸窗＋入戶花園＋空中院館舒適三房12540%改善需求主力客群的主流選擇舒適三房125凸窗＋入戶花園＋空中院館舒適3+1房15030%居住升級、占有資源投資、舒適四房160凸窗＋入戶花園＋空中院館舒適4+1房180-1905%高價值產品，吸引高端客戶聯排別墅(四房)210-250(半)地下室、入戶花園、大露臺、前庭、后院、下沉式內庭院——320-360≥50套針對首輪設計三套方案，世聯將根據以下KPI體系進行評價分析1、規(guī)劃結構的邏輯及其合理性2、組團劃分的合理性3、單體排布的合理性4、配套規(guī)劃的合理性5、地塊資源的最優(yōu)化使用6、分期開發(fā)的合理性7、啟動區(qū)的合理性8、產品組合及配比9、產品布局價值均衡10、營銷展示和思維的體現開發(fā)價值層面營銷意識層面方案1——規(guī)劃結構的邏輯及合理性景觀體系完整，軸線清晰，利于項目展示；主軸上體現出“意大利臺地園林”的布局特點；具備合理的車行、人行體系，出入口設置合理。優(yōu)勢容積率為2.28，總建面25.76萬平米，超標近1萬平米（規(guī)模相當于1棟高層）；減少1棟高層，將可能緩解單體排布的問題（將于后面給出調整建議）；不足方案1——組團劃分的合理性高層組團高層組團聯排組團高層組團聯排組團建筑排布上，劃分為五大組團；組團劃分較為完整、純粹，利于組合、分割進行銷售。優(yōu)勢1、北側聯排別墅組團私密性差，排布過于莊重，風情感較弱；不足1方案1——單體排布的合理性1、北側高層產品間距較窄，景觀空間較為壓抑；2、南側高層產品排布較密，阻擋樓王（尤其是西棟）的景觀視覺通廊，降低樓王價值——因方案1超標，可減少1棟樓，建議此處減少一棟樓，同時調整排布位置，改善各高層景觀面；1233、北側高層連點排布類似“一堵墻”，但因項目地塊及指標限制，調整空間??；不足減少1棟樓，改善各高層景觀面方案1———配套套規(guī)劃的的合理性性1、充分分利用北北側臨街街價值排排布沿街街底商，，符合前前期定位位思想；；2、幼兒兒園位置置排布符符合前期期提出的的建議，，但其是是否符合合日照要要求，須須進一步步確認；3、會所所位于內內部，啟啟動區(qū)難難以展示示，后期期對外經經營存在在較大難難度；建議排布布于主入入口處。。優(yōu)勢213商業(yè)規(guī)模模達1.1萬平平米，超超過前期期定位的的8000㎡不足方案1———地塊塊資源的的最優(yōu)化化利用建筑排布布上，基基本兼顧顧了對山山體景觀觀的占有有；內部利用用高差營營造出意意大利臺臺地景觀觀；優(yōu)勢1、北側側第二排排高層建建筑排布布山墻間間距較小小，使得得北側第第一排建建筑對山山景占有有度低；；2、南側側別墅組組團內部部水系過過大，降降低土地地使用率率；因此組團團山景價價值較高高，故無無須營造造過大規(guī)規(guī)模的水水系；不足321方案1———分期期開發(fā)合合理性一期四期三期二期一階段二階段三階段四階段住宅高層、聯排高層高層聯排配套商業(yè)、會所商業(yè)、幼兒園————各組團的的分布及及劃分，，滿足本本項目高高開高走走的開發(fā)發(fā)節(jié)奏：：首期以以聯排、、高層住住宅，組組合部分分商業(yè)配配套、會會所啟動動；二期期高層、、商業(yè)、、幼兒園園，三期期為高層層，四期期聯排別別墅收官官；優(yōu)勢此分期節(jié)節(jié)奏為初初步構思思方案1———啟動動區(qū)合理理性、營營銷展示示和思維維的體現現啟動區(qū)其組團的的分布及及劃分，，便于項項目從左左圖中色色框部分分啟動；；核心展示示區(qū)：風風情商業(yè)業(yè)街、入入口廣場場、會所所、別墅墅等，有有利于整整個展示示區(qū)的打打造；產品組合合：包含含高層、、別墅、、商業(yè)、、會所等等等，滿滿足啟動動期多種種產品組組合入市市的要求求優(yōu)勢1、建議議主入口口適當往往東偏移移，為別別墅組團團營造適適當的私私密感；；2、該別別墅組團團的排布布須予以以調整，，增強風風情感、、私密性性；3、會所所位置調調整至主主入口處處；不足123方案1———產品品/戶型型組合及及配比、、產品布布局價值值均衡1、戶型型種類過過于單一一，完全全未滿足足前期定定位所提提供方案案的要求求；2、戶型型設計未未體現““實用性性贈送””的思想想原則，，部分戶戶型的空空中庭院院主要為為舒適型型用途，，無法作作改成房房間之用用，無滿滿足客戶戶的實用用型敏感感需求；；3、方案案中所提提供的參參考戶型型與左圖圖圖例中中戶型區(qū)區(qū)間對應應不上；；不足4、根據據戶型價價值均衡衡的原則則，景觀觀較優(yōu)位位置應排排布較大大戶型，，以提升升其市場場實現；；方案一一中，戶戶型的分分布，未未對應于于景觀資資源的分分布；方案一KPI體系優(yōu)勢不足開發(fā)價值層面規(guī)劃結構的邏輯及合理性景觀體系完整，軸線清晰，利于項目展示主軸上體現出“意大利臺地園林”布局特點容積率為2.28，總建面25.76萬平米，超標近1萬平米減少1棟高層，將可能緩解單體排布的問題組團劃分的合理性建筑排布上，劃分為五大組團；組團劃分較為完整、純粹，利于組合、分割進行銷售北側別墅組團私密性差，排布過于莊重，風情感較差單體排布的合理性北側高層產品間距較窄，景觀空間較為壓抑；南側高層產品排布較密，阻擋樓王（尤其是西棟）的景觀視覺通廊，降低樓王價值配套規(guī)劃的合理性充分利用北側臨街價值排布沿街底商，符合前期定位思想幼兒園位置排布符合前期提出的建議，但其是否符合日照要求，須進一步確認會所位于內部，啟動區(qū)難以展示，后期對外經營存在較大難度地塊資源的最優(yōu)化使用建筑排布上，基本兼顧了對山體景觀的占有；內部利用高差營造出意大利臺地景觀北側第二排高層建筑排布山墻間距較小，使得北側第一排建筑對山景占有度低；南側別墅組團內部水系過大，降低土地使用率；分期開發(fā)合理性排布基本滿足前期所定位的產品開發(fā)節(jié)奏啟動區(qū)合理性其組團的分布及劃分，便于項目從左圖中色框部分啟動；核心展示區(qū)：風情商業(yè)街、入口廣場、會所、別墅等，有利于整個展示區(qū)的打造；產品組合：包含高層、別墅、商業(yè)、會所等等，滿足啟動期多種產品組合入市的要求建議主入口適當往東偏移，為別墅組團營造適當的私密感；該別墅組團的排布須予以調整，增強風情感、私密性；會所位置調整至主入口處營銷意識層面產品組合及配比戶型種類過于單一，完全未滿足前期定位要求；戶型設計未體現“實用性贈送”的思想原則；所提供的參考戶型與左圖圖例中戶型區(qū)間對應不上；戶型的分布，未對應于景觀資源的分布產品布局價值均衡營銷展示和思維的體現有利于核心展示區(qū)的打造會所置于中部，不利于營銷展示，建議調整方案二———規(guī)劃劃結構的的邏輯及及合理性性分析景觀通廊廊開闊，，空間尺尺度舒適適；高層與別別墅產品品區(qū)分明明顯，容容易界定定檔次；；優(yōu)勢別墅區(qū)高層區(qū)方案二———組團團劃分的的合理性性、單體體排布的的合理性性2、北側側高層產產品與山山體的間間距較小小，可能能會影響響低層日日照；但與北側側第一排排高層的的間距相相比方案案一有所所增加，，其思想想值得采采用；3、樓王王產品所所在位置置較差，，受外部部因素干干擾，自自身價值值將會受受到貶損損。不足1、此聯排組組團位于于不同臺臺地上，造成分分布較散散，組團團感不足足，而且且不利于于分期銷銷售及日日常管理理。不足組團劃分分的合理理性單體排布布的合理理性123方案二———配套套規(guī)劃的的合理性性、地塊塊資源的的最優(yōu)化化使用會所占地地空間較較大，降降低土地地使用率率；會所位置置偏向于于內部，，未來對對外經營營可能存存在問題題；幼兒園地地塊價值值高，浪浪費資源源地塊。。不足會所幼兒園配套規(guī)劃劃的合理理性建筑排布布上較充充分體現現了對景景觀的占占有，相相比方案案一更優(yōu)優(yōu)；水系體量量過大，，可能會會造成成成本投入入大、日日后維護護成本較較高。優(yōu)勢與不不足地塊資源源的最優(yōu)優(yōu)化使用用水系方案二———分期期開發(fā)的的合理性性、啟動動區(qū)的合合理性整體排布布較零散散，分期期開發(fā)對對產品組組合的選選擇難度度較大；；高價值產產品的排排布影響響到各期期價值的的均衡性性。不足啟動區(qū)核核心展示示區(qū)過大大，土地地使用率率較低；；較難搭配配聯排別別墅進行行啟動立立勢；不足分期開發(fā)發(fā)的合理理性啟動區(qū)的的合理性性方案二———產品品組合及及配比、、布局價價值均衡衡不足戶型示意意圖戶型種類類過于單單一，完完全未滿滿足前期期定位所所提供方方案的要要求；戶型設計計未體現現“實用用性贈送送”的思思想原則則，部分分戶型的的空中庭庭院主要要為舒適適型用途途，無法法作改成成房間之之用，無無滿足客客戶的實實用型敏敏感需求求；方案中所所提供的的參考戶戶型與左左圖圖例例中戶型型區(qū)間對對應不上上；戶型的分分布，未未對應于于景觀資資源的分分布；方案二———營銷銷展示和和思維的的體現規(guī)劃形式式感較強強，容易易形成鮮鮮明的營營銷概念念，易被被客戶認認知；前期情景景展示較較大氣，，易營造造風情感感。優(yōu)勢整體園林林展示面面積過大大，容易易造成造造價過高高，日后后維護成成本過高高，風險險性較大大。不足方案二KPI體系優(yōu)勢不足開發(fā)價值層面規(guī)劃結構的邏輯及合理性景觀通廊開闊，空間尺度舒適高層與別墅產品區(qū)分明顯，容易界定檔次組團劃分的合理性此聯排組團位于不同臺地上，造成分布較散，組團感不足，而且不利于分期銷售及日常管理單體排布的合理性北側高層產品與山體的間距較小，可能會影響低層日照；但與北側第一排高層的間距相比方案一有所增加，其思想值得采用；樓王產品所在位置較差，受外部因素干擾，自身價值將會受到貶損配套規(guī)劃的合理性充分利用北側臨街價值排布沿街底商，符合前期定位思想會所占地空間較大，降低土地使用率；會所位置偏向于內部，未來對外經營可能存在問題；幼兒園地塊價值高，浪費資源地塊地塊資源的最優(yōu)化使用建筑排布上較充分體現了對景觀的占有，相比方案一更優(yōu)水系體量過大，可能會造成日后維護成本較高分期開發(fā)合理性排布基本滿足前期所定位的產品開發(fā)節(jié)奏整體排布較零散，分期開發(fā)對產品組合的選擇難度較大高價值產品的排布影響到各期價值的均衡性啟動區(qū)合理性啟動區(qū)核心展示區(qū)過大，土地使用率較低；較難搭配聯排別墅進行啟動立勢營銷意識層面產品組合及配比產品戶型種類過少，難以實現產品價值最大化戶型設計未體現“實用性贈送”的思想原則；所提供的參考戶型與左圖圖例中戶型區(qū)間對應不上；分期開發(fā)，產品組合難以均衡，無論從開發(fā)或銷售都是比較困難的產品布局價值均衡營銷展示和思維的體現規(guī)劃形式感較強，容易形成鮮明的營銷概念，易被客戶認知前期情景展示較大氣，易營造風情感整體園林展示面積過大，容易造成造價過高，日后維護成本過高，風險性較大方案三———規(guī)劃劃結構的的邏輯及及合理性性分析景觀體系系連貫、、通暢，，軸線清清晰，連連通兩大大節(jié)點。。優(yōu)勢整體排布布形式較較雜亂，，空間劃劃分較為為零碎，，不利于于分期開開發(fā)；過多的高高層排布布，缺少少變化，，密度較較大，在在這種狹狹長的地地形中，，給人壓壓抑的感感覺。不足方案三———組團團劃分的的合理性性、單體體排布的的合理性性圓樓排布布過密，，景觀性性受到很很大影響響；南側樓王王產品所所在位置置較偏，，受外部部因素干干擾，自自身價值值將會受受到貶損損。不足高層排布布過于零零散，難難以對其其組團劃劃分，不不易分期期管理；；不足組團劃分分的合理理性單體排布布的合理理性樓王方案三———配套套規(guī)劃的的合理性性、地塊塊資源的的最優(yōu)化化使用會所置于于入口處處，有利利于前期期營銷展展示；幼兒園的的位置通通達性較較好。優(yōu)勢配套規(guī)劃劃的合理理性前期別墅墅組團地地塊價值值較低，，無較強強勢資源源支撐；；兩處節(jié)點點的水系系較大，，可能會會造成日日后維護護成本較較高。不足地塊資源源的最優(yōu)優(yōu)化使用用會所幼兒園別墅組團團中間樓王王產品對對內外部部景觀資資源的占占有較好好。優(yōu)勢水系水系樓王方案三———分期期開發(fā)的的合理性性、啟動動區(qū)的合合理性整體排布布較零散散，分期期開發(fā)對對產品組組合的選選擇難度度較大；；高價值產產品的排排布影響響到各期期價值的的均衡性性。不足啟動區(qū)核核心展示示區(qū)過大大，土地地使用率率較低；；啟動區(qū)容容積率低低，若要要保證規(guī)規(guī)模，需需啟動地地塊規(guī)模模較大。。不足分期開發(fā)發(fā)的合理理性啟動區(qū)的的合理性性方案三———產品品組合及及配比、、布局價價值均衡衡產品戶型型種類過過少，難難以實現現產品價價值最大大化；產品價值值分布不不均，難難以區(qū)分分檔次；；戶型面積積沒有體體現實用用性贈送送的思想想；分期開發(fā)發(fā)，產品品組合難難以均衡衡，無論論從開發(fā)發(fā)或銷售售都是比比較困難難的。不足方案三———營銷銷展示和和思維的的體現前后兩處處大景觀觀節(jié)點，，有利于于分期的的景觀展展示。優(yōu)勢整體水系系展示面面積過大大，容易易造成造造價過高高，日后后維護成成本過高高，風險險性較大大。不足方案三KPI體系優(yōu)勢不足開發(fā)價值層面規(guī)劃結構的邏輯及合理性景觀體系連貫、通暢，軸線清晰，連通兩大節(jié)點整體排布形式較雜亂，空間劃分較為零碎，不利于分期開發(fā)過多的高層排布，缺少變化，密度較大，在這種狹長的地形中，給人壓抑的感覺組團劃分的合理性高層排布過于零散，難以對其組團劃分，不易分期管理單體排布的合理性圓樓排布過密，景觀性受到很大影響；南側樓王產品所在位置較偏，受到外部因素影響，自身價值將會受到貶損配套規(guī)劃的合理性會所置于入口處，有利于前期營銷展示幼兒園的位置通達性較好地塊資源的最優(yōu)化使用中間樓王產品對內外部景觀資源的占有較好前期別墅組團地塊價值較低，無較強勢資源支撐兩處節(jié)點的水系較大，可能會造成日后維護成本較高分期開發(fā)合理性整體排布較零散，分期開發(fā)對產品組合的選擇難度較大高價值產品的排布影響到各期價值的均衡性啟動區(qū)合理性啟動區(qū)核心展示區(qū)過大，土地使用率較低；啟動區(qū)容積率低，若要保證規(guī)模，需啟動地塊規(guī)模較大營銷意識層面產品組合及配比產品戶型種類過少，難以實現產品價值最大化產品價值分布不均，難以區(qū)分檔次戶型面積沒有體現實用性贈送的思想分期開發(fā)，產品組合難以均衡，無論從開發(fā)或銷售都是比較困難的產品布局價值均衡營銷展示和思維的體現前后兩處大景觀節(jié)點，有利于分期的景觀展示整體水系展示面積過大，容易造成造價過高，日后維護成本過高，風險性較大基于規(guī)劃劃評價KPI體體系的不不同方案案定量比比較分析析KPI體系方案一方案二方案三開發(fā)價值層面（70分）規(guī)劃結構的邏輯及合理性(10)884組團劃分的合理性(10)863單體排布的合理性(10)674配套規(guī)劃的合理性(10)648地塊資源的最優(yōu)化使用(10)683分期開發(fā)合理性(10)846啟動區(qū)合理性(10)855營銷意識層面（30分）產品/戶型組合及配比(10)444產品布局價值均衡(10)644營銷展示和思維的體現(10)664加總值(滿分100分)665645總體評價較好表達了組團劃分、分期開發(fā)節(jié)奏、啟動區(qū)等較好表達了單體排布、地塊資源利用、營銷展示等方面除配套規(guī)劃較為合理外，其余指標均難以體現前期定位思想TheEnd9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:54:2223:54:2223:541/4/202311:54:22PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2323:54:2223:54Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:54:2223:54:2223:54Wednesday,January4,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2323:54:2223:54:22January4,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。04一一月月202311:54:22下下午午23:54:221月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2311:54下下午1月-2323:54January4,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/423:54:2223:54:2204January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。11:54:22下下午午11:54下下午23:54:221月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。23:54:2223:54:2223:541/4/202311:54:22PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2323:54:2223:54Jan-2304-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。23:54:2223:54:2223:54Wednesday,January4,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:54:2223:54:22January4,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一一月月202311