XXXX年昆山昆之門項(xiàng)目產(chǎn)品建議

昆之門項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告分析思路原方案分析

產(chǎn)品定位建議

辦公

酒店式公寓

裙樓商業(yè)產(chǎn)品定位平面規(guī)劃戶型建議配套建議其它結(jié)合市場(chǎng)情況比較產(chǎn)品規(guī)劃建議

方案財(cái)務(wù)分析

原來(lái)的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.寫字樓酒店式公寓商業(yè)原來(lái)的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和部分商業(yè)裙樓組成.總建筑面積：104000平米地下：22000平米地上：82000平米調(diào)整后的產(chǎn)品和面積組合原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過(guò)深入市場(chǎng)研究，我們認(rèn)為從市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商自身情況考慮，原方案有待調(diào)整。興建酒店資金要求高、對(duì)專業(yè)管理水平要求高、資金回籠慢、同時(shí)對(duì)政府資源要求高。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，裙樓部分商業(yè)項(xiàng)目體量稍大，規(guī)劃安排也需要調(diào)整。原方案問(wèn)題點(diǎn)首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業(yè)項(xiàng)目的組合優(yōu)化。建議方案解決的問(wèn)題點(diǎn)建議產(chǎn)品組合方案：辦公+酒店式公寓+特色商業(yè)高鐵城鐵高速區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向中華產(chǎn)業(yè)園區(qū)昆山進(jìn)出口加工區(qū)昆山高新區(qū)企業(yè)客源客源分析寫字樓+酒店式公寓中小面積辦公可自由組合和間隔寫字樓最為暢銷同時(shí)也是目前城南客戶最為需求的寫字樓形態(tài)市場(chǎng)依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)依據(jù)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域城南商務(wù)區(qū)定位單一，其它項(xiàng)目基本都以銷售完畢，酒店式公寓租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。市場(chǎng)前瞻城南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將衍生出大批成長(zhǎng)型小公司，從而增加對(duì)小面積寫字樓和酒店式公寓的需求。產(chǎn)品定位會(huì)議中心新聞中心商務(wù)中心昆之門核心業(yè)態(tài)鏈特色商場(chǎng)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)中心酒店公寓餐飲美食亮點(diǎn)一：昆之門一站式國(guó)際化商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品打造文化藝術(shù)本項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)定位國(guó)際5A生態(tài)型智能寫字樓昆山城南CBD核心區(qū)辦公辦公寫字樓定位與與規(guī)劃城南首座——昆之巔會(huì)會(huì)呼吸生態(tài)態(tài)型寫字樓關(guān)鍵詞：低低碳會(huì)會(huì)呼吸生生態(tài)型型空中花花園頂頂層直升升機(jī)停機(jī)坪科技與創(chuàng)新專業(yè)化商務(wù)服服務(wù)配套綜合化科技方面體現(xiàn)現(xiàn)在辦公、通通信傳輸、消消防及安保的的智能化，樓樓宇自動(dòng)化，，真正達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)新方方面體現(xiàn)在建建筑設(shè)計(jì)和建建筑功能的創(chuàng)創(chuàng)新上。軟件服務(wù)方面不僅體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理，還有對(duì)入駐企業(yè)專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)上。本項(xiàng)目不只是是單純的寫字字樓，而是集集寫字樓、商商住、會(huì)展、、休閑娛樂(lè)及及購(gòu)物中心于于一體的大空空間。市場(chǎng)定位描述述產(chǎn)品打造亮點(diǎn)1：LOW-E玻璃幕墻目前最為主流流LOW-E玻璃幕墻，具具有隔熱、保保溫、防噪音音等功能，且且有效降低空空調(diào)負(fù)荷和室室內(nèi)燈具耗電電量。產(chǎn)品建議普通辦公樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層建議修改標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層電梯間改為南南北向，動(dòng)線線更加合理。。相鄰戶型間可可分可合，方方便客戶選擇擇與使用．還還可采用高低低區(qū)不同面積積組合北面戶型面積積縮小，南面面戶型面積增增大，便于去去化。產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：增大南向面積積產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：高區(qū)低區(qū)不不同面積分割割1-15低區(qū)采用小面面積為主策略略16-24高區(qū)采用中大大面積滿足足不同客戶高區(qū)面積積建議大戶型中等戶型小戶型建議聘請(qǐng)國(guó)際知名名專業(yè)大師設(shè)設(shè)計(jì)，提升大堂的的檔次與品味味。大堂用材上采采用高級(jí)石材與體體現(xiàn)現(xiàn)代感的玻璃璃、金屬組合合營(yíng)造或典雅豪華、、或現(xiàn)代時(shí)尚尚的風(fēng)格。產(chǎn)品打造亮點(diǎn)3：豪華現(xiàn)代大堂堂外部廣場(chǎng)環(huán)境境：提升辦公樓外外環(huán)境的關(guān)鍵鍵通過(guò)水景與園林綠綠化的結(jié)合與大堂內(nèi)環(huán)境境遙相呼應(yīng)產(chǎn)品打造亮點(diǎn)4：內(nèi)外部園林廣廣場(chǎng)輕鋼龍骨吊頂頂高級(jí)乳膠漆內(nèi)內(nèi)墻涂料走廊地面采用用大理石面磚磚中央分戶計(jì)量量空調(diào)OTIS高速升降電梯梯產(chǎn)品打造亮點(diǎn)5：現(xiàn)代環(huán)保精精裝電梯廳產(chǎn)品打造亮點(diǎn)6：昆山首個(gè)帶直直升機(jī)停機(jī)坪坪辦公樓辦公樓頂層：：昆山首個(gè)帶停停機(jī)坪辦公物物業(yè)高端辦公物業(yè)業(yè)象征昆山首座空空中商務(wù)艙現(xiàn)代簡(jiǎn)約式外外觀設(shè)計(jì)，充充滿現(xiàn)代感和和科技感。采采用豎向構(gòu)建建和線條，使使整座建筑顯顯得高大挺拔拔。雙塔式構(gòu)構(gòu)造，寫字樓樓和酒店式公公寓兩座高樓樓互為映襯。。外立面風(fēng)格建建議（部分寫字樓樓外立面參考考）酒店式公寓建建議本項(xiàng)目服務(wù)公公寓核心價(jià)值值昆之藝現(xiàn)現(xiàn)代代藝術(shù)家*占位城南發(fā)展展前沿*具備濃厚城市市意向*享有綜合配套套優(yōu)勢(shì)*高品質(zhì)居住功功能*精裝修精致空空間*品質(zhì)物業(yè)和酒酒店管理共享享每間客房都可可以融入各國(guó)國(guó)現(xiàn)代和傳統(tǒng)統(tǒng)藝術(shù)的文化化元素。酒店式公寓酒店式公寓規(guī)規(guī)劃建議（標(biāo)準(zhǔn)層建議議示意圖）酒店式公寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層平面建建議配套用房平面規(guī)劃建議議說(shuō)明電梯及配套用用房靠北，減減少北面公寓寓戶數(shù)，并適適當(dāng)縮減戶型型面積，增大大南面兩邊戶戶型面積。南北分開(kāi)，電電梯分開(kāi)，增增加居家氛圍圍，減少長(zhǎng)廊廊帶來(lái)的冷漠漠和疏離感。。配套用房大戶型中等戶型小戶型裝修費(fèi)用控制制在1300元/平米，減少客客戶二次裝修修的周折，業(yè)業(yè)主只要購(gòu)置置少量家具即即可方便居家家。裝修建議因?yàn)槭请p子星星座，酒店式式公寓和寫字字樓要求風(fēng)格格統(tǒng)一，同時(shí)時(shí)富有變化對(duì)對(duì)比，兩座高高樓互為映襯襯。（部分酒店式式公寓外立面面參考）外立面風(fēng)格建建議商業(yè)裙房部分分商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及樓樓層分布建議議整體定位之商業(yè)定位分層業(yè)態(tài)定位位及說(shuō)明一層共享中庭女士精品館服飾化妝妝品男士運(yùn)動(dòng)休閑專區(qū)個(gè)性化零售店店電子產(chǎn)品音像制品沿街輕餐飲時(shí)尚超市整體定位之商業(yè)定位二層兒童培訓(xùn)博士蛙兒童專賣精品兒童服飾飾散鋪兒童娛樂(lè)中心整體定位之商業(yè)定位特色主題餐飲飲KTV娛樂(lè)中心電影院線會(huì)議中心電影院線演藝中心三層整體定位之商業(yè)定位商務(wù)會(huì)館健身會(huì)所影院會(huì)議中心影院會(huì)議中心四層整體定位之商業(yè)定定位功能分分區(qū)配配置同同時(shí)利利用了了地塊塊的各各個(gè)有有利因因素，，回避避了不不利因因素整體定定位之之商業(yè)定定位強(qiáng)化餐餐飲、、服務(wù)務(wù)、娛娛樂(lè)，，弱化化零售售零售僅僅占25%，餐飲飲、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)合計(jì)計(jì)占55%，此種種比例例結(jié)構(gòu)構(gòu)反映映了家家庭生生活方方式中中心偏偏向餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂(lè)的的定位位方式式。此外，，服務(wù)務(wù)功能能占20%，所占占比例例比一一般項(xiàng)項(xiàng)目較較高，，主要要是因因?yàn)榇舜藚^(qū)域域社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)不甚甚成熟熟，以以及為為辦公公、酒酒店式式公寓寓服務(wù)務(wù)的需需要。。整體定定位之之商業(yè)定定位根據(jù)功功能分分區(qū)和和目標(biāo)標(biāo)客群群，將將項(xiàng)目目在整整體定定位的的前提提下，，劃分分為3個(gè)主主題概概念整體定定位之之商業(yè)定定位主入口口設(shè)置置廣場(chǎng)場(chǎng)，提提供過(guò)過(guò)渡空空間主出入入口前前設(shè)置置500-1000平米左左右的的下沉沉式廣廣場(chǎng)或或者公公共空空間。。主出入入口和和首層層標(biāo)高高不宜宜過(guò)高高，外外部臺(tái)臺(tái)階控控制在在4階左右右。整體定定位之之商業(yè)定定位外立面面要顏顏色鮮鮮明，，造型型體驗(yàn)驗(yàn)娛樂(lè)樂(lè)元素素，同同時(shí)安安排好好墻體體廣告告本區(qū)定定位為為家庭庭歡樂(lè)樂(lè)主題題，因因此本本區(qū)外外立面面要體體現(xiàn)此此主題題。建議外外立面面考慮慮以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：（1）以人人的尺尺度為為主，，體現(xiàn)現(xiàn)與人人互動(dòng)動(dòng)和交交流。。（2）外立立面色色彩、、造型型要體體現(xiàn)娛娛樂(lè)元元素，，色彩彩鮮明明，線線條豐豐富活活潑。。（3）虛實(shí)實(shí)方面面，要要保持持一定定的通通透性性，為為商業(yè)業(yè)展示示服務(wù)務(wù)。同同時(shí)靈靈活設(shè)設(shè)置墻墻體廣廣告。。整體定定位之之商業(yè)定定位內(nèi)部門門廳和和中庭庭合二二為一一，建建議形形式獨(dú)獨(dú)特，，同時(shí)時(shí)防止止空間間過(guò)大大內(nèi)部建建議門門廳和和中庭庭合二二為一一，設(shè)設(shè)置1-3層通透透中庭庭。在在此集集中設(shè)設(shè)置垂垂直交交通。。同時(shí)中中庭設(shè)設(shè)計(jì)不不宜采采用百百貨典典型的的方型型中庭庭，建建議采采用圓圓形、、橢圓圓形或或不規(guī)規(guī)則形形等富富有創(chuàng)創(chuàng)意的的中庭庭，以以體現(xiàn)現(xiàn)本區(qū)區(qū)的歡歡樂(lè)、、娛樂(lè)樂(lè)主題題。整體定定位之之商業(yè)定定位中庭頂頂層設(shè)設(shè)玻璃璃幕窗窗和遮遮陽(yáng)層層。充充分利利用自自然光光線。。同時(shí)，，此處處應(yīng)根根據(jù)家家庭歡歡樂(lè)主主題設(shè)設(shè)計(jì)景景觀，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)歡樂(lè)樂(lè)和娛娛樂(lè)的的元素素。整體定定位之之商業(yè)定定位中庭利利用自自然光光線，，將注注意力力和人人流向向上引引導(dǎo)沿長(zhǎng)江路一一側(cè)采用玻玻璃幕墻，，加強(qiáng)通透透性和展示示性項(xiàng)目東側(cè)臨臨長(zhǎng)江路主主干道，具具有很好的的可見(jiàn)性。。因此建議議商業(yè)外立立面以玻璃璃幕墻為主主，具有良良好的通透透性和展示示型。整體定位之之商業(yè)定位室內(nèi)步行街街，建議室室內(nèi)步行街街室外化設(shè)設(shè)計(jì)類似室內(nèi)步步行街，通通道宜設(shè)置置為3m左右。層高宜設(shè)置置4.5米，凈高3.5米以上。整體定位之之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)：：在入口、、通道等處處要精心安安排，融入入體驗(yàn)娛樂(lè)樂(lè)元素，引引導(dǎo)人流空間設(shè)計(jì)““體驗(yàn)元素素”建議體體現(xiàn)“娛樂(lè)樂(lè)”與。在在次出入口口和相互連連接通道設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，要要運(yùn)用寬窄窄變化、顏顏色變幻、、燈光等元元素組合，，增強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)者的體驗(yàn)驗(yàn)，起到緩緩解疲勞和和增強(qiáng)吸引引和引導(dǎo)的的作用。如右圖所示示的無(wú)限度度廣場(chǎng)出入入口通過(guò)燈燈光的運(yùn)用用，有效的的緩解了出出入口通道道過(guò)長(zhǎng)的弊弊端。整體定位之之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)：：內(nèi)部墻面面、柱等構(gòu)構(gòu)件宜采用用燈光等手手法加強(qiáng)體體驗(yàn)性在內(nèi)部空間間設(shè)計(jì)中，，關(guān)于墻和和柱的處理理，建議采采用燈管幕幕墻的處理理方式，通通過(guò)燈光顏顏色的變化化，體現(xiàn)娛娛樂(lè)元素。。如右圖，正正大廣場(chǎng)采采用這種處處理方式，，有效化解解了大面積積墻壁和多多柱可能帶帶來(lái)的單調(diào)調(diào)感，增強(qiáng)強(qiáng)了娛樂(lè)體體驗(yàn)感。整體定位之之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)---導(dǎo)示示系統(tǒng)是關(guān)關(guān)鍵所在，，兩者設(shè)計(jì)計(jì)方式可結(jié)結(jié)合使用建議在導(dǎo)示示系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)上，采用用大比例、、單色調(diào)的的設(shè)計(jì)手法法?；蛘吒鶕?jù)分區(qū)功功能的不同同，分別采采用不同的的導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)。整體定位之之商業(yè)定位招商建議-----建議項(xiàng)目目開(kāi)工之前前進(jìn)行招商商摸底，特特殊物業(yè)最最好可以訂訂單式開(kāi)發(fā)發(fā)整體定位之之商業(yè)定位參考測(cè)算項(xiàng)項(xiàng)目案例例租金、售售價(jià)財(cái)務(wù)分析：：寫字樓：現(xiàn)代國(guó)際廣廣場(chǎng)寫字字樓均價(jià)10000元/平米租金平均2元/平米/天物管費(fèi)5.6元/平米雙星疊座座寫字樓8000元/平米租金平均1-1.5元/平米/天利得國(guó)際寫字樓租金1元/平米/天LOFT商住樓7000-8000元/平米吉田商務(wù)樓樓寫字樓高高區(qū)12000元/平米單層1200平米租金1.3元/平米/天精裝修公寓寓：隆祺麗景精精裝修修公寓12000-13000元/平米面積110-130平米周邊商鋪：：世茂蝶湖灣灣商鋪價(jià)價(jià)格15000--30000/平米東方麗池22000/平米新城域商鋪1樓10000元/平米3樓目前在5000元/平米總收益測(cè)測(cè)算部部分成本測(cè)測(cè)算項(xiàng)目一期公公寓和和底層商業(yè)業(yè)裙房部分分可實(shí)現(xiàn)4.8個(gè)億銷售收收入項(xiàng)目二期寫寫字樓樓部分可實(shí)實(shí)現(xiàn)3個(gè)億銷售收收入總總計(jì)計(jì)：銷售收收入8個(gè)億成本部分感謝聆聽(tīng)??！THANKYOU9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:37:2700:37:2700:371/5/202312:37:27AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2300:37:2700:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:37:2700:37:2700:37Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2300:37:2700:37:27January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月202312:37:27上上午00:37:271月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/50:37:2700:37:2705January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:37:27上上午午12:37上上午午00:37:271月月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。00:37:2700:37:2700:371/5/202312:37:27AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2300:37:2700:37Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。00:37:2700:37:2700:37Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:37:2700:37:27January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202312:37:27上上午午00:37:271月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/50:37:2700:37:2705January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。12:37:27上上午12:37上午00:37:271月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過(guò)過(guò)去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲??！?