XXXX年昆山昆之門項目產(chǎn)品建議

昆之門項目產(chǎn)品建議報告分析思路原方案分析

產(chǎn)品定位建議

辦公

酒店式公寓

裙樓商業(yè)產(chǎn)品定位平面規(guī)劃戶型建議配套建議其它結(jié)合市場情況比較產(chǎn)品規(guī)劃建議

方案財務(wù)分析

原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.寫字樓酒店式公寓商業(yè)原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和部分商業(yè)裙樓組成.總建筑面積：104000平米地下：22000平米地上：82000平米調(diào)整后的產(chǎn)品和面積組合原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)為從市場和開發(fā)商自身情況考慮，原方案有待調(diào)整。興建酒店資金要求高、對專業(yè)管理水平要求高、資金回籠慢、同時對政府資源要求高。市場風(fēng)險相對較大。從目前市場情況來看，裙樓部分商業(yè)項目體量稍大，規(guī)劃安排也需要調(diào)整。原方案問題點首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業(yè)項目的組合優(yōu)化。建議方案解決的問題點建議產(chǎn)品組合方案：辦公+酒店式公寓+特色商業(yè)高鐵城鐵高速區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向中華產(chǎn)業(yè)園區(qū)昆山進(jìn)出口加工區(qū)昆山高新區(qū)企業(yè)客源客源分析寫字樓+酒店式公寓中小面積辦公可自由組合和間隔寫字樓最為暢銷同時也是目前城南客戶最為需求的寫字樓形態(tài)市場依據(jù)競爭依據(jù)主要競爭區(qū)域城南商務(wù)區(qū)定位單一，其它項目基本都以銷售完畢，酒店式公寓租賃市場相對穩(wěn)定。市場前瞻城南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將衍生出大批成長型小公司，從而增加對小面積寫字樓和酒店式公寓的需求。產(chǎn)品定位會議中心新聞中心商務(wù)中心昆之門核心業(yè)態(tài)鏈特色商場運動娛樂中心酒店公寓餐飲美食亮點一：昆之門一站式國際化商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品打造文化藝術(shù)本項目寫字樓市場定位國際5A生態(tài)型智能寫字樓昆山城南CBD核心區(qū)辦公辦公寫字樓定位與與規(guī)劃城南首座——昆之巔會會呼吸生態(tài)態(tài)型寫字樓關(guān)鍵詞：低低碳會會呼吸生生態(tài)型型空中花花園頂頂層直升升機(jī)停機(jī)坪科技與創(chuàng)新專業(yè)化商務(wù)服服務(wù)配套綜合化科技方面體現(xiàn)現(xiàn)在辦公、通通信傳輸、消消防及安保的的智能化，樓樓宇自動化，，真正達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)新方方面體現(xiàn)在建建筑設(shè)計和建建筑功能的創(chuàng)創(chuàng)新上。軟件服務(wù)方面不僅體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理，還有對入駐企業(yè)專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)上。本項目不只是是單純的寫字字樓，而是集集寫字樓、商商住、會展、、休閑娛樂及及購物中心于于一體的大空空間。市場定位描述述產(chǎn)品打造亮點1：LOW-E玻璃幕墻目前最為主流流LOW-E玻璃幕墻，具具有隔熱、保保溫、防噪音音等功能，且且有效降低空空調(diào)負(fù)荷和室室內(nèi)燈具耗電電量。產(chǎn)品建議普通辦公樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層建議修改標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層電梯間改為南南北向，動線線更加合理。。相鄰戶型間可可分可合，方方便客戶選擇擇與使用．還還可采用高低低區(qū)不同面積積組合北面戶型面積積縮小，南面面戶型面積增增大，便于去去化。產(chǎn)品建議亮點2：增大南向面積積產(chǎn)品建議亮點2：高區(qū)低區(qū)不不同面積分割割1-15低區(qū)采用小面面積為主策略略16-24高區(qū)采用中大大面積滿足足不同客戶高區(qū)面積積建議大戶型中等戶型小戶型建議聘請國際知名名專業(yè)大師設(shè)設(shè)計，提升大堂的的檔次與品味味。大堂用材上采采用高級石材與體體現(xiàn)現(xiàn)代感的玻璃璃、金屬組合合營造或典雅豪華、、或現(xiàn)代時尚尚的風(fēng)格。產(chǎn)品打造亮點3：豪華現(xiàn)代大堂堂外部廣場環(huán)境境：提升辦公樓外外環(huán)境的關(guān)鍵鍵通過水景與園林綠綠化的結(jié)合與大堂內(nèi)環(huán)境境遙相呼應(yīng)產(chǎn)品打造亮點4：內(nèi)外部園林廣廣場輕鋼龍骨吊頂頂高級乳膠漆內(nèi)內(nèi)墻涂料走廊地面采用用大理石面磚磚中央分戶計量量空調(diào)OTIS高速升降電梯梯產(chǎn)品打造亮點5：現(xiàn)代環(huán)保精精裝電梯廳產(chǎn)品打造亮點6：昆山首個帶直直升機(jī)停機(jī)坪坪辦公樓辦公樓頂層：：昆山首個帶停停機(jī)坪辦公物物業(yè)高端辦公物業(yè)業(yè)象征昆山首座空空中商務(wù)艙現(xiàn)代簡約式外外觀設(shè)計，充充滿現(xiàn)代感和和科技感。采采用豎向構(gòu)建建和線條，使使整座建筑顯顯得高大挺拔拔。雙塔式構(gòu)構(gòu)造，寫字樓樓和酒店式公公寓兩座高樓樓互為映襯。。外立面風(fēng)格建建議（部分寫字樓樓外立面參考考）酒店式公寓建建議本項目服務(wù)公公寓核心價值值昆之藝現(xiàn)現(xiàn)代代藝術(shù)家*占位城南發(fā)展展前沿*具備濃厚城市市意向*享有綜合配套套優(yōu)勢*高品質(zhì)居住功功能*精裝修精致空空間*品質(zhì)物業(yè)和酒酒店管理共享享每間客房都可可以融入各國國現(xiàn)代和傳統(tǒng)統(tǒng)藝術(shù)的文化化元素。酒店式公寓酒店式公寓規(guī)規(guī)劃建議（標(biāo)準(zhǔn)層建議議示意圖）酒店式公寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層平面建建議配套用房平面規(guī)劃建議議說明電梯及配套用用房靠北，減減少北面公寓寓戶數(shù)，并適適當(dāng)縮減戶型型面積，增大大南面兩邊戶戶型面積。南北分開，電電梯分開，增增加居家氛圍圍，減少長廊廊帶來的冷漠漠和疏離感。。配套用房大戶型中等戶型小戶型裝修費用控制制在1300元/平米，減少客客戶二次裝修修的周折，業(yè)業(yè)主只要購置置少量家具即即可方便居家家。裝修建議因為是雙子星星座，酒店式式公寓和寫字字樓要求風(fēng)格格統(tǒng)一，同時時富有變化對對比，兩座高高樓互為映襯襯。（部分酒店式式公寓外立面面參考）外立面風(fēng)格建建議商業(yè)裙房部分分商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及樓樓層分布建議議整體定位之商業(yè)定位分層業(yè)態(tài)定位位及說明一層共享中庭女士精品館服飾化妝妝品男士運動休閑專區(qū)個性化零售店店電子產(chǎn)品音像制品沿街輕餐飲時尚超市整體定位之商業(yè)定位二層兒童培訓(xùn)博士蛙兒童專賣精品兒童服飾飾散鋪兒童娛樂中心整體定位之商業(yè)定位特色主題餐飲飲KTV娛樂中心電影院線會議中心電影院線演藝中心三層整體定位之商業(yè)定位商務(wù)會館健身會所影院會議中心影院會議中心四層整體定位之商業(yè)定定位功能分分區(qū)配配置同同時利利用了了地塊塊的各各個有有利因因素，，回避避了不不利因因素整體定定位之之商業(yè)定定位強(qiáng)化餐餐飲、、服務(wù)務(wù)、娛娛樂，，弱化化零售售零售僅僅占25%，餐飲飲、休休閑、、娛樂樂合計計占55%，此種種比例例結(jié)構(gòu)構(gòu)反映映了家家庭生生活方方式中中心偏偏向餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂的的定位位方式式。此外，，服務(wù)務(wù)功能能占20%，所占占比例例比一一般項項目較較高，，主要要是因因為此此區(qū)域域社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)不甚甚成熟熟，以以及為為辦公公、酒酒店式式公寓寓服務(wù)務(wù)的需需要。。整體定定位之之商業(yè)定定位根據(jù)功功能分分區(qū)和和目標(biāo)標(biāo)客群群，將將項目目在整整體定定位的的前提提下，，劃分分為3個主主題概概念整體定定位之之商業(yè)定定位主入口口設(shè)置置廣場場，提提供過過渡空空間主出入入口前前設(shè)置置500-1000平米左左右的的下沉沉式廣廣場或或者公公共空空間。。主出入入口和和首層層標(biāo)高高不宜宜過高高，外外部臺臺階控控制在在4階左右右。整體定定位之之商業(yè)定定位外立面面要顏顏色鮮鮮明，，造型型體驗驗娛樂樂元素素，同同時安安排好好墻體體廣告告本區(qū)定定位為為家庭庭歡樂樂主題題，因因此本本區(qū)外外立面面要體體現(xiàn)此此主題題。建議外外立面面考慮慮以下下幾點點：（1）以人人的尺尺度為為主，，體現(xiàn)現(xiàn)與人人互動動和交交流。。（2）外立立面色色彩、、造型型要體體現(xiàn)娛娛樂元元素，，色彩彩鮮明明，線線條豐豐富活活潑。。（3）虛實實方面面，要要保持持一定定的通通透性性，為為商業(yè)業(yè)展示示服務(wù)務(wù)。同同時靈靈活設(shè)設(shè)置墻墻體廣廣告。。整體定定位之之商業(yè)定定位內(nèi)部門門廳和和中庭庭合二二為一一，建建議形形式獨獨特，，同時時防止止空間間過大大內(nèi)部建建議門門廳和和中庭庭合二二為一一，設(shè)設(shè)置1-3層通透透中庭庭。在在此集集中設(shè)設(shè)置垂垂直交交通。。同時中中庭設(shè)設(shè)計不不宜采采用百百貨典典型的的方型型中庭庭，建建議采采用圓圓形、、橢圓圓形或或不規(guī)規(guī)則形形等富富有創(chuàng)創(chuàng)意的的中庭庭，以以體現(xiàn)現(xiàn)本區(qū)區(qū)的歡歡樂、、娛樂樂主題題。整體定定位之之商業(yè)定定位中庭頂頂層設(shè)設(shè)玻璃璃幕窗窗和遮遮陽層層。充充分利利用自自然光光線。。同時，，此處處應(yīng)根根據(jù)家家庭歡歡樂主主題設(shè)設(shè)計景景觀，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)歡樂樂和娛娛樂的的元素素。整體定定位之之商業(yè)定定位中庭利利用自自然光光線，，將注注意力力和人人流向向上引引導(dǎo)沿長江路一一側(cè)采用玻玻璃幕墻，，加強(qiáng)通透透性和展示示性項目東側(cè)臨臨長江路主主干道，具具有很好的的可見性。。因此建議議商業(yè)外立立面以玻璃璃幕墻為主主，具有良良好的通透透性和展示示型。整體定位之之商業(yè)定位室內(nèi)步行街街，建議室室內(nèi)步行街街室外化設(shè)設(shè)計類似室內(nèi)步步行街，通通道宜設(shè)置置為3m左右。層高宜設(shè)置置4.5米，凈高3.5米以上。整體定位之之商業(yè)定位空間設(shè)計：：在入口、、通道等處處要精心安安排，融入入體驗娛樂樂元素，引引導(dǎo)人流空間設(shè)計““體驗元素素”建議體體現(xiàn)“娛樂樂”與。在在次出入口口和相互連連接通道設(shè)設(shè)計時，要要運用寬窄窄變化、顏顏色變幻、、燈光等元元素組合，，增強(qiáng)消費費者的體驗驗，起到緩緩解疲勞和和增強(qiáng)吸引引和引導(dǎo)的的作用。如右圖所示示的無限度度廣場出入入口通過燈燈光的運用用，有效的的緩解了出出入口通道道過長的弊弊端。整體定位之之商業(yè)定位空間設(shè)計：：內(nèi)部墻面面、柱等構(gòu)構(gòu)件宜采用用燈光等手手法加強(qiáng)體體驗性在內(nèi)部空間間設(shè)計中，，關(guān)于墻和和柱的處理理，建議采采用燈管幕幕墻的處理理方式，通通過燈光顏顏色的變化化，體現(xiàn)娛娛樂元素。。如右圖，正正大廣場采采用這種處處理方式，，有效化解解了大面積積墻壁和多多柱可能帶帶來的單調(diào)調(diào)感，增強(qiáng)強(qiáng)了娛樂體體驗感。整體定位之之商業(yè)定位空間設(shè)計---導(dǎo)示示系統(tǒng)是關(guān)關(guān)鍵所在，，兩者設(shè)計計方式可結(jié)結(jié)合使用建議在導(dǎo)示示系統(tǒng)設(shè)計計上，采用用大比例、、單色調(diào)的的設(shè)計手法法。或者根根據(jù)分區(qū)功功能的不同同，分別采采用不同的的導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計。整體定位之之商業(yè)定位招商建議-----建議項目目開工之前前進(jìn)行招商商摸底，特特殊物業(yè)最最好可以訂訂單式開發(fā)發(fā)整體定位之之商業(yè)定位參考測算項項目案例例租金、售售價財務(wù)分析：：寫字樓：現(xiàn)代國際廣廣場寫字字樓均價10000元/平米租金平均2元/平米/天物管費5.6元/平米雙星疊座座寫字樓8000元/平米租金平均1-1.5元/平米/天利得國際寫字樓租金1元/平米/天LOFT商住樓7000-8000元/平米吉田商務(wù)樓樓寫字樓高高區(qū)12000元/平米單層1200平米租金1.3元/平米/天精裝修公寓寓：隆祺麗景精精裝修修公寓12000-13000元/平米面積110-130平米周邊商鋪：：世茂蝶湖灣灣商鋪價價格15000--30000/平米東方麗池22000/平米新城域商鋪1樓10000元/平米3樓目前在5000元/平米總收益測測算部部分成本測測算項目一期公公寓和和底層商業(yè)業(yè)裙房部分分可實現(xiàn)4.8個億銷售收收入項目二期寫寫字樓樓部分可實實現(xiàn)3個億銷售收收入總總計計：銷售收收入8個億成本部分感謝聆聽！！THANKYOU9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:37:2700:37:2700:371/5/202312:37:27AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2300:37:2700:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:37:2700:37:2700:37Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2300:37:2700:37:27January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202312:37:27上上午00:37:271月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/50:37:2700:37:2705January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:37:27上上午午12:37上上午午00:37:271月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。00:37:2700:37:2700:371/5/202312:37:27AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2300:37:2700:37Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。00:37:2700:37:2700:37Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:37:2700:37:27January5,202314、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202312:37:27上上午午00:37:271月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/50:37:2700:37:2705January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。12:37:27上上午12:37上午00:37:271月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲??！?