XXXX年月日河源寶晟城項目商業(yè)定位及招商策略報告

2013年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資發(fā)展有限公司河源寶晟城項目商業(yè)定位及招商策略報告

本項目工作分兩個階段完成，本報告是第一階段。應(yīng)開發(fā)商要求，將《項目招商策略報告》內(nèi)容提前完成，本報告包括市場調(diào)研、綜合定位及招商策略三部分內(nèi)容：工作成果項目整體工作內(nèi)容第一階段45天營銷目標(biāo)和戰(zhàn)略推廣執(zhí)行營銷活動策招商階段劃分招商流程工作計劃表項目總體定位市場調(diào)研及分析招商策略租金策略合作模式推廣策略案例研究形象定位主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)商圈發(fā)展調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研客戶問卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段工作說明：30天調(diào)研及分析說明：實地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……項目面臨的市場競爭項目客戶需求研究……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對問題：消費偏好消費能力消費習(xí)慣消費者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫……政府?dāng)?shù)據(jù)庫：河源統(tǒng)計網(wǎng)河源國土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……工作說明：從城市發(fā)展的高度解讀項目背景，對城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對性的分析，為項目商業(yè)整體定位提供市場依據(jù)。河源東城·首席時尚中心一個中心，點亮一座城市輝煌>>發(fā)展目標(biāo)>>項目現(xiàn)況>>核心問題>>應(yīng)對思路核心問題1一、項目整體發(fā)展目標(biāo)36萬平米·河源東城·一站式時尚中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國際化的商業(yè)綜合體本項目商業(yè)開發(fā)核心目標(biāo)在于確立項目整體形象的突破和拔高，深挖項目10萬平米商業(yè)價值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對住宅銷售形成帶動，為公司積累商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，擴(kuò)大開發(fā)品牌影響力。拔高整體價值和形象帶動住宅銷售積累商業(yè)管理經(jīng)驗培養(yǎng)豐富開發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、項目面臨的核心問題項目診斷10萬平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程已經(jīng)完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心難度較大前期缺乏清晰定位，商業(yè)價值挖掘不夠，目前進(jìn)駐商家經(jīng)營狀況一般項目現(xiàn)況二、項目面臨的核心問題“位于城市發(fā)展的主動脈，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”企業(yè)品牌核心問題4維分析模型

區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。

整體定位不清晰，主題性不強，對客戶吸引力有限。

宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關(guān)注度較低。

項目目前影響力有限，暫時無法通過品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營能力。區(qū)域氛圍營銷推廣項目定位項目診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費者需求商家需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)價值商業(yè)SWOT分析案例研究百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研究業(yè)態(tài)研究招商策略三、問題應(yīng)對邏輯說明：2外部環(huán)環(huán)境分分析>>城市宏宏觀分分析>>城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分析>>城市商商業(yè)格格局研研究>>外部環(huán)環(huán)境總總結(jié)客家古古邑萬萬綠綠河源源粵北生生態(tài)文文化名名城城市名名片中國綠綠色經(jīng)經(jīng)濟(jì)十十佳城城市最最具發(fā)發(fā)展?jié)摑摿鸾鹑谏鷳B(tài)市市中國十十大特特色休休閑城城市中國優(yōu)優(yōu)秀旅旅游城城市國家園園林城城市國家信信息化化試點點城市市國家電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地廣東省省文明明城市市等國家衛(wèi)衛(wèi)生城城市一、城城市宏宏觀分分析→河源源位置置：河源市市位于于廣東東省東東北部部，東東江中中上游游，是是客家家人的的主要要聚居居地之之一。。東江江自北北向南南流經(jīng)經(jīng)市區(qū)區(qū)，新新豐江江從西西向東東繞城城而過過，兩兩江在在市區(qū)區(qū)東面面交匯匯，城城市三三面環(huán)環(huán)水。。下轄轄一區(qū)區(qū)五縣縣，常常住人人口300萬?！鷳?zhàn)略略要地地，樞樞紐城城市：：河源作作為廣廣東東東北門門戶城城市，，占據(jù)據(jù)三省省通衢衢戰(zhàn)略略位置置，成成為粵粵東北北樞紐紐型城城市。?！槿墙浅鞘惺腥夯浕洷焙撕诵慕M組團(tuán)：：河源市市距廣廣州198公里、、距深深圳163公里、、距東東莞183公里、、距汕汕頭396公里。。是珠珠三角角粵北北組團(tuán)團(tuán)核心心城市市之一一。1、河源源城市市概況況河源200公里里內(nèi)內(nèi)暢暢達(dá)達(dá)廣廣、、深深；；作作為為珠珠三三角角城城市市群群的的核核心心城城市市之之一一，，生生態(tài)態(tài)資資源源豐豐富富，，已已經(jīng)經(jīng)成成為為珠珠三三角角后后花花園園名名城城之之一一，，并并占占據(jù)據(jù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略樞樞紐紐位位置置。。一、、城城市市宏宏觀觀分分析析河源源是是珠珠三三角角東東北北區(qū)區(qū)向向北北往往贛贛閩閩方方向向拓拓展展的的重重要要發(fā)發(fā)展展軸軸，，是是承承接接廣廣深深產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移核核心心區(qū)區(qū)域域。。一、、城城市市宏宏觀觀分分析析2、區(qū)區(qū)位位及及交交通通河源源已已成成為為粵粵東東北北陸陸路路交交通通樞樞紐紐，，是是連連接接珠珠三三角角與與長長三三角角的的““黃黃金金通通道道””和和橋橋頭頭堡堡。。陸路路交交通通：：河河惠惠高高速速、、河河梅梅高高速速、、粵粵贛贛高高速速、、廣廣河河高高速速及及未未來來汕汕昆昆高高速速、、大大廣廣高高速速匯匯集集河河源源交交通通網(wǎng)網(wǎng)；；205國道道、、105國道道貫貫通通全全市市；；鐵路路交交通通：：南南北北大大動動脈脈京京九九鐵鐵路路貫貫穿穿、、廣廣梅梅汕汕鐵鐵路路并并軌軌；；航空空交交通通：：白白云云國國際際機(jī)機(jī)場場河河源源城城市市候候機(jī)機(jī)樓樓于于2012年12月28日正正式式開開通通，，實實現(xiàn)現(xiàn)無無縫縫對對接接。。水運運交交通通：：東東江江水水運運上上至至龍龍川川，，下下通通惠惠州州、、東東莞莞、、廣廣州州。。河源火車站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國道河梅高速本案一、、城城市市宏宏觀觀分分析析河源源國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展勢勢頭頭強強勁勁，，發(fā)發(fā)展展速速度度在在粵粵北北區(qū)區(qū)域域乃乃至至廣廣東東全全省省均均處處于于前前列列。。良良好好的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)走走勢勢反反映映出出城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活力力和和前前景景，，是是城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的前前提提和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概概況況一、、城城市市宏宏觀觀分分析析2012年河河源源全全市市實實現(xiàn)現(xiàn)GDP615.26億元元，，比比上上年年增增長長11.6%，增增速速排排全全省省第第5位。。河河源源2012年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增速速比比全全國國、、全全省省分分別別快快3.8%和3.4%。預(yù)預(yù)計計2015年人人均均GDP將首首超超4000美金金。。在粵粵北北四四城城中中，，河河源源宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總總量量因因行行政政區(qū)區(qū)域域和和人人口口因因素素不不占占優(yōu)優(yōu)勢勢，，但但經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展勢勢頭頭最最為為強強勁勁，，宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增速速連連續(xù)續(xù)多多年年保保持持兩兩位位數(shù)數(shù)增增長長。。河源源城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入和和購購買買力力持持續(xù)續(xù)快快速速增增加加，，消消費費需需求求穩(wěn)穩(wěn)中中趨趨旺旺。。社社會會消消費費品品零零售售保保持持兩兩位位數(shù)數(shù)高高速速增增長長，，未未來來河河源源經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將將繼繼續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展，，居居民民消消費費潛潛力力良良好好。。2012年河河源源城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入增增幅幅超超過過12%，達(dá)達(dá)16520元。。城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入保保持持快快速速增增長長態(tài)態(tài)勢勢。。截止止2012年年年末末，，城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居居民民儲儲蓄蓄存存款款余余額額416.29億元元，，增增長長14.2%。2012年河河源源全全市市社社會會消消費費品品零零售售總總額額增增速速超超過過13%，繼繼續(xù)續(xù)保保持持連連續(xù)續(xù)多多年年的的兩兩位位數(shù)數(shù)速速度度增增長長；；總總消消費費金金額額首首次次超超過過200億元元。。3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概概況況一、、城城市市宏宏觀觀分分析析用地地規(guī)規(guī)模模：：中心心片片區(qū)區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)景景城城市市建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積達(dá)達(dá)到到40平方方公公里里，，包包括括東東埔埔、、老老城城和和江江東東組組團(tuán)團(tuán)。。人口口規(guī)規(guī)模模：：中心心城城區(qū)區(qū)人人口口約約30萬（（戶戶籍籍人人口口））常常住住人人口口35萬，，2020年規(guī)規(guī)劃劃中中心心城城區(qū)區(qū)人人口口50萬。。人均均居居住住面面積積：：2005年人人均均居居住住面面積積27㎡；；2012年人人均均居居住住面面積積33㎡。。規(guī)劃劃方方向向：：東東拓拓西西控控，，南南北北整整合合，，中中心心提提升升。。發(fā)展展趨趨勢勢：：城城市市整整體體呈呈帶帶狀狀發(fā)發(fā)展展，，“產(chǎn)業(yè)業(yè)往往南南，，商商住住往往東東”格局局確確定定。。4、城城市市整整體體規(guī)規(guī)劃劃一、、城城市市宏宏觀觀分分析析中心心城城區(qū)區(qū)形形成成““一一帶帶、、兩兩軸軸、、三三片片、、四四廊廊、、六六組組團(tuán)團(tuán)””的的““舒舒展展的的緊緊湊湊型型””帶帶型型組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。本案案河源源經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)以以工工業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)（（主主要要是是商商貿(mào)貿(mào)、、旅旅游游及及其其周周邊邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)））全全面面快快速速發(fā)發(fā)展展，，占占比比上上升升較較快快，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)持持續(xù)續(xù)優(yōu)優(yōu)化化，，城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展氛氛圍圍向向好好。。1、十十二二五五規(guī)規(guī)劃劃及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)二、、城城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)分分析析十二二五五規(guī)規(guī)劃劃：：到到2015年全全市市生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值達(dá)達(dá)到到1000億元元，，年年均均增增長長15%以上上。。工工業(yè)業(yè)主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位進(jìn)進(jìn)一一步步增增強強。。2012年三三大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為12.7:51.9:35.4，相相比比于于2008年的的13.4：54.9：31.7，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)上上升升3.7%。河河源源工工業(yè)業(yè)主主導(dǎo)導(dǎo)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)較較為為突突出出，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)由由于于旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，占占比比則則持持續(xù)續(xù)上上升升。。休休閑閑旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)成成為為河河源源國國民民快快速速增增長長主主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)點點之之一一。。2012年年末末，規(guī)規(guī)模以以上工工業(yè)企企業(yè)382家，其其中年年產(chǎn)值值超10億元的的工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)19家。礦礦產(chǎn)冶冶金、、飲料料制造造、輕輕紡服服裝、、醫(yī)藥藥制造造、建建材陶陶瓷、、機(jī)械械制造造、電電子電電器等等七大大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)增加加值187.8億元。。重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃及及實施施方向向：廣廣東省省手機(jī)機(jī)生產(chǎn)產(chǎn)基地地、新新興高高端制制造基基地、、綠色色農(nóng)副副產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)加工工基地地、優(yōu)優(yōu)質(zhì)飲飲用水水資源源開發(fā)發(fā)基地地、生生態(tài)旅旅游度度假基基地和和泛珠珠三角角物流流基地地。固定投投資拉拉動GDP增長比比例低低于50%，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展占比比持續(xù)續(xù)上升升，城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)驅(qū)驅(qū)動結(jié)結(jié)構(gòu)健健康，，走勢勢良好好。商商品房房市場場需求求旺盛盛，成成交量量價快快速攀攀升處處于快快速發(fā)發(fā)展階階段。。2、固定定投資資及房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)二、城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分析2012年固定定投資資278.59億元，，占全全年實實現(xiàn)GDP比例為為45.28%。2012年河源源房地地產(chǎn)投投資額額為67.13億元，，同比比增速速14.20%，其中中2011年房地地產(chǎn)投投資因因調(diào)控控政策策效應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅增長長（同同比增增速達(dá)達(dá)153.7%），2012年回歸歸正常常。2012年全年年房地地產(chǎn)銷銷售面面積128.25萬㎡，，成成交金金額50.2億元。。全市市商品品房成成交均均價3914元/㎡。河源將將旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)作為為特色色重點點產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)行行打造造，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收收入增增長十十分搶搶眼；；并帶帶動住住宿和和餐飲飲業(yè)相相關(guān)行行業(yè)發(fā)發(fā)展，，批發(fā)發(fā)零售售業(yè)則則繼續(xù)續(xù)保持持穩(wěn)定定高速速發(fā)展展態(tài)勢勢。3、旅游游及批批發(fā)零零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)二、城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分析2012年河源源旅游游總收收入進(jìn)進(jìn)入爆爆發(fā)增增長階階段，，達(dá)到到132.42億元，，同比比增速速達(dá)到到116%，實現(xiàn)現(xiàn)總收收入翻翻番。。2012年住宿宿餐飲飲收入入達(dá)到到18.36億元，，同比比增速速達(dá)到到28.2%，商務(wù)務(wù)和旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶動該該產(chǎn)業(yè)業(yè)高速速增長長。2012年全市市已評評定星星級飯飯店23家，其其中五五星級級飯店店1家，四四星級級飯店店2家；A級景區(qū)區(qū)8個，其其中4A景區(qū)4個。批發(fā)零零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼繼續(xù)保保持平平穩(wěn)增增長，，2012年全市市批發(fā)發(fā)和零零售業(yè)業(yè)零售售額達(dá)達(dá)191億元，，增速速達(dá)13.3%。當(dāng)前河河源現(xiàn)現(xiàn)有商商圈主主要分分布在在老城城區(qū)，，以大大型購購物中中心為為代表表。城城市整整體商商業(yè)格格局朝朝東拓拓展，，東城城（CBD區(qū)域））板塊塊商業(yè)業(yè)中心心崛起起，代代表城城市商商業(yè)發(fā)發(fā)展方方向，，將改改寫河河源整整個商商業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略版版圖?！，F(xiàn)有商商圈：：翔豐豐廣場場商圈圈、廣廣晟商商圈、、廣百百商圈圈、麗麗日百百貨商商圈；；主要要分布布在中中心城城區(qū)，，經(jīng)營營方向向為百百貨零零售，，業(yè)態(tài)態(tài)較為為傳統(tǒng)統(tǒng)，整整體缺缺乏特特色經(jīng)經(jīng)營；；普遍遍存在在交通通配套套不足足，存存在升升級換換代潛潛力和和需求求。新商圈圈崛起起：以以堅基基和本本案商商業(yè)為為驅(qū)動動核心心，形形成圈圈河源源商業(yè)業(yè)規(guī)模模最大大、定定位最最高，，開發(fā)發(fā)理念念最先先進(jìn)的的新中中心商商圈，，包括括本案案在內(nèi)內(nèi)將共共同提提振區(qū)區(qū)域價價值，，奠定定東城城商業(yè)業(yè)板塊塊在全全城商商業(yè)版版圖中中的標(biāo)標(biāo)桿地地位。。三、城城市商商圈格格局研研究1、現(xiàn)有有商圈圈概況況河源東東城新新商圈圈廣百新一城城商圈廣晟廣場商圈翔豐廣場商圈麗日廣場商圈三、城市商商圈格局研研究2、商業(yè)發(fā)展展研究→現(xiàn)有商商圈相對分分散并形成成互相競爭爭局面；→目前河源尚尚缺乏真正正意義上的的大型購物物中心并提提供一站式式購物體驗驗，難以滿滿足河源市市民日益提提高的消費費需求；→各商圈格格局均以單單個購物中中心為核心心，輻射能能力較弱，，服裝、數(shù)數(shù)碼、電訊訊、中西餐餐飲、KTV、院線等業(yè)業(yè)態(tài)混雜，，環(huán)境一般般；→現(xiàn)河源市市范圍內(nèi)尚尚缺乏個性性鮮明的以以休閑、娛娛樂、餐飲飲為主要業(yè)業(yè)態(tài)集群的的商業(yè)街區(qū)區(qū)。廣百新一佳廣晟廣場翔豐廣場麗日廣場紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源現(xiàn)有商商業(yè)發(fā)展格格局未能突突破主城區(qū)區(qū)的傳統(tǒng)格格局，未能能形成集群群。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和購物物空間缺乏乏新意，一一站式MALL或主題購物物街區(qū)稀缺缺，傳統(tǒng)百百貨及購物物中心面臨臨升級換代代趨勢；商商業(yè)街區(qū)在在綜合環(huán)境境、規(guī)劃、、業(yè)態(tài)等均均有較大提提升潛力。。三、城市商商圈格局研研究3、代表性購購物中心從翔豐到麗麗日，代表表著河源商商業(yè)購物中中心發(fā)展水水平的逐步步提升；““綜合超市市+百貨零售””組合傳傳統(tǒng)常規(guī)，，體量均在在2-3萬㎡以內(nèi)規(guī)規(guī)模有限；；新商業(yè)中中心逐步引引入一線理理念，注意意空間優(yōu)化化和購物環(huán)環(huán)境。→第一代購購物中心：：廣百經(jīng)營營狀況較佳佳，周邊環(huán)環(huán)境一般，，配套不足足；人流動動線缺乏引引導(dǎo)，內(nèi)部部空間舒適適度一般。?！诙徺徫镏行模海合柝S商業(yè)業(yè)廣場位于于老城區(qū)核核心地帶，，人氣最旺旺。采取建建筑主樓加加輔樓和商商業(yè)街的建建筑組團(tuán)形形式，空間間豐富，但但經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)多為基礎(chǔ)礎(chǔ)品牌且集集中略顯單單一，周邊邊交通較為為換亂，車車位配套嚴(yán)嚴(yán)重不足。?！谌徺徫镏行模海蝴惾召徫镂飶V場開業(yè)業(yè)最晚，比比較注重購購物空間優(yōu)優(yōu)化和人流流動線設(shè)計計，業(yè)態(tài)檔檔次稍高。。備注：以上上購物中心心劃分是按按照商業(yè)主主體規(guī)劃理理念、空間間形態(tài)和業(yè)業(yè)態(tài)組合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)界定，，非按照其其開業(yè)時間間先后順序序。翔豐廣場麗日廣場廣百新一城城廣百新一佳廣晟廣場翔豐廣場麗日廣場三、城市商商圈格局研研究4、購物中心心競爭格局局紅星西路建建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里傳統(tǒng)商圈競競爭相當(dāng)激激烈：四大大購物中心心直面競爭爭，均位于于中心城區(qū)區(qū)3公里核心商商圈輻射范范圍內(nèi)，經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)和和檔次定位位同質(zhì)化度度高，均以以大眾基礎(chǔ)礎(chǔ)品牌為主主，缺乏時時尚和特色色品牌。河源東城新新商圈傳統(tǒng)商圈內(nèi)內(nèi)休閑、娛娛樂、餐飲飲業(yè)態(tài)呈點點狀分布，，KTV、咖啡、足足浴、影影院、知名名品牌餐飲飲及特色餐餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)主要圍聚聚在四大購購物中心，，整體布局局疏散，未未能集群形形成規(guī)模效效應(yīng)。5、未來商圈圈代表堅基商業(yè)中中心：→項目規(guī)劃劃用地23.8萬平米，總總建筑面積積80多萬平米。。其中商業(yè)業(yè)部分占地地面積為14.3萬平米，建建筑面積近近60萬平米；該該項目分三三期開發(fā)，，計劃六年年內(nèi)建成。?！擁椖空w定位較較高，涵蓋蓋大型購物物中心、國國際購物街街區(qū)、高檔檔公寓、甲甲級寫字樓樓、星級酒酒店。目前前處于首期期施工階段段?！靥嶤BD核心區(qū)域，，是政府重重點工程。。整體規(guī)劃劃水準(zhǔn)高，，將成為整整個河源市市最為高檔檔的一站式式購物中心心。三、城市商商圈格局研研究定位高，規(guī)規(guī)模大，設(shè)設(shè)計理念先先進(jìn)：將依依托80萬㎡堅基商商業(yè)中心及及本案10萬㎡時尚商商業(yè)中心，，未來將形形成河源最最具標(biāo)桿性性的東城新新區(qū)商圈，，樹立河源源新一代商商業(yè)標(biāo)桿。。河源國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢勢頭強勁，，良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和和發(fā)展勢頭頭將逐步帶帶動居民消消費需求的的持續(xù)提升升，有助于于城市商業(yè)業(yè)貿(mào)易環(huán)境境的持續(xù)改改善。◆經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、外部環(huán)環(huán)境總結(jié)◆產(chǎn)業(yè)環(huán)境◆商業(yè)環(huán)境河源承接廣廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的基地地效應(yīng)凸顯顯，已經(jīng)形形成工業(yè)為為主導(dǎo)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，同時生態(tài)態(tài)旅游休閑閑產(chǎn)業(yè)全面面崛起，對對外輻射能能力持續(xù)增增強，帶動動相關(guān)服務(wù)務(wù)業(yè)進(jìn)入爆爆發(fā)式增長長。城際、省際際等完善便便捷的交通通暢達(dá)三省省，河源依依靠優(yōu)美環(huán)環(huán)境和交通通樞紐戰(zhàn)略略位置，加加速融入珠珠三角城市市群，作為為珠三角后后花園生態(tài)態(tài)名城具有有號召力。?！舫鞘协h(huán)境城市居民收收入快速增增長推動購購買能力持持續(xù)提高，，消費也存存在升級需需求；現(xiàn)有有商業(yè)發(fā)展展傳統(tǒng)，新新商業(yè)正朝朝著休閑化化方向發(fā)展展，商業(yè)格格局嬗變產(chǎn)產(chǎn)生了全新新的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。3內(nèi)部環(huán)境分分析>>地塊區(qū)域分分析>>地塊本體分分析>>商業(yè)屬性界界定>>核心價值提提煉項目地處中中心城區(qū)東東部，是城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的主軸軸方向，河河源重點發(fā)發(fā)展區(qū)域。。該片區(qū)市市政建設(shè)重重點投入，，片區(qū)發(fā)展展勢頭加速速推進(jìn)，板板塊崛起呼呼之欲出！！1、區(qū)位概況況→項目地處處城東板塊塊核心片區(qū)區(qū)，是河源源城市發(fā)展展主軸方向向和重點建建設(shè)區(qū)域。?！搮^(qū)域定定位為綜合合服務(wù)功能能區(qū)，集休休閑度假、、商貿(mào)物流流、房地產(chǎn)產(chǎn)、濱江商商務(wù)等生態(tài)態(tài)產(chǎn)業(yè)為主主。本案一、地塊塊區(qū)位分分析城市向東東主軸門門戶，中中心價值值全面崛崛起老城區(qū)板塊沿江-江東板塊塊越王大道道東城CBD板塊東城（東源板板塊）中心區(qū)板板塊河源堅基基商業(yè)中中心本案二、地塊塊區(qū)位分分析基于城市市發(fā)展方方向的區(qū)區(qū)域價值值：新城城崛起，，代言未未來！與與CBD整體融合合為一體體。項目所處處區(qū)域緊緊鄰河源源市CBD，交通便便利；位于東城城橋頭堡堡位置，，門戶價價值凸現(xiàn)現(xiàn)；項目位于于東城成成熟中心心區(qū)域，，行政中中心、教教育中心心、同時時兼?zhèn)湫菪蓍e中心心、商業(yè)業(yè)中心；；所在東源源區(qū)域為為河源開開發(fā)熱點點區(qū)域，，各項交交通配套套完善可可快速導(dǎo)導(dǎo)入市區(qū)區(qū)消費群群；區(qū)域內(nèi)目目前尚缺缺乏核心心商業(yè)集集群，本本項目為為區(qū)域第第一個成成熟地段段大型集集中商業(yè)業(yè)項目。。承接CBD板塊并互互為輻射射、互為為提振，，東源正正加速與與主城區(qū)區(qū)融合；；城市肌肌理快速速重組，，將消抹抹一切行行政板塊塊界線??！二、地塊塊區(qū)位分分析區(qū)域已有有雅居樂樂、碧桂桂園、深深業(yè)、堅堅基等本本外地眾眾多知名名品牌開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐。全市標(biāo)桿桿性高端端物業(yè)環(huán)環(huán)繞周邊邊，如深深業(yè)塞納納灣、碧碧桂園、、鴻大城城、雅居居樂花園園、東江江首府等等。265134134562越王大道本項目7主城區(qū)住區(qū)價值值認(rèn)同度度高，已已成為河河源主流流置業(yè)片片。二、地塊塊區(qū)位分分析2、區(qū)域認(rèn)認(rèn)同度項目總工工分五期期開發(fā)，，總建筑筑面積36萬㎡；商商業(yè)總規(guī)規(guī)劃體量量8萬㎡。三期配套套建設(shè)有有政府會會議中心心。商業(yè)為1-2層裙樓格格局，四四周均臨臨道路。。全盤規(guī)劃劃住宅總總套數(shù)2300余套，預(yù)預(yù)計入住住業(yè)主總總?cè)藬?shù)近近7000人。目前一至至三期已已基本售售罄，即即將推出出四期、、五期推推出銷售售。三、地塊塊本體分分析三期一二期四五期具標(biāo)桿影影響力的的品質(zhì)大大盤，8萬㎡巨量量商業(yè)規(guī)規(guī)模，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心位位置難被被撼動。。1、商業(yè)規(guī)規(guī)?？图椅幕珗@越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)項目可到到達(dá)性高高，多條條城市交交通干道道交匯，，周邊道道路密集集，各項項交通十十分便利利。本案2、交通條條件建設(shè)大道道河源站新河大道道205國道→中軸主干干道，中中心城區(qū)區(qū)客流外外溢的主主要交通通通道：：經(jīng)越王王大道3分鐘直達(dá)達(dá)堅基商商業(yè)中心心（CBD），8分鐘路程程直達(dá)市市政府（（中心城城區(qū)）；；→便捷出入入省級交交通：距距離205國道2.7公里，距距離贛粵粵高速東東源入口口3.5公里，距距離京九九鐵路河河源站8公里，3-8分鐘分鐘鐘內(nèi)進(jìn)入入省級交交通；→未來快捷捷交通：：沿江路路修通后后，3分鐘直達(dá)達(dá)老城區(qū)區(qū)。三、地塊塊本體分分析3、物業(yè)規(guī)規(guī)劃一二三期期四五期三、地塊塊本體分分析一二三期期與四五五期為道道路分割割，商業(yè)業(yè)均為1-2層裙樓商商業(yè)。規(guī)規(guī)劃形成成兩條商商業(yè)街區(qū)區(qū)。37地塊東側(cè)側(cè)：緊鄰鄰東源最最大的城城市公園園及東源源縣政府府；地塊南側(cè)側(cè)：對臨臨東源中中學(xué)，往往西為霸霸王花小小區(qū)。地塊西側(cè)側(cè)：規(guī)劃劃市政道道路以及及東源縣縣部分行行政事業(yè)業(yè)單位。。項目北側(cè)側(cè)：東源源小學(xué)。。三、地塊塊本體分分析4、地塊四四至一二三期期四五期東源第一一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花小小區(qū)東源縣政政府東源人民民醫(yī)院市政公園園盡在咫咫尺，如如何與公公園有效效互動做做足文章章，又不不致人氣氣分散，，減少交交通環(huán)島島本身不不足，是是本項目目營造商商業(yè)氛圍圍的關(guān)鍵鍵。本項目東源縣政政府東源廣場場東源中學(xué)學(xué)東源小學(xué)學(xué)東源人民民醫(yī)院東源縣第第一幼兒兒園東源核心片區(qū)（本案）客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)1、緊鄰東東江畫廊廊風(fēng)景區(qū)區(qū)和東江江，生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美；2、醫(yī)療、、交通、、教育、、醫(yī)公園園、商業(yè)業(yè)等各項項配套設(shè)設(shè)施完整整；3、周邊匯匯聚了東東源縣各各主要行行政機(jī)關(guān)關(guān)單位。。河源堅基基商業(yè)中中心5、地塊周周邊配套套三、地塊塊本體分分析→地塊四四面均臨臨道路，，客流導(dǎo)導(dǎo)入無障障礙。102路公交于于項目門門口設(shè)站站，利于于拓展對對外輻射射?！R近廣廣場沿線線自然展展示面達(dá)達(dá)250米，無無高大樹樹木遮擋擋，同時時緊鄰項項目規(guī)劃劃主入口口，商業(yè)業(yè)展示面面條件佳佳?！貕K東東側(cè)緊鄰鄰行政大大道，是是東源主主要干道道，展示示面佳，，不足在在于政府府單位人人氣較少少；→西側(cè)和和南側(cè)緊緊鄰學(xué)校校，次級級干道同同樣具有有較好展展示面；；→廣場環(huán)環(huán)島交通通車流速速度較快快，需要要進(jìn)行弱弱化。250米6、展示條條件102路縣政府府站行政大道三、地塊塊本體分分析項目展示示條件佳佳，重點點利用朝朝向公園園的寬度度展示面面，確立立商業(yè)形形象?！鄠€道道路框定定金邊銀銀角形成成價值依依托，使使得項目目商業(yè)街街區(qū)整體體價值較較為均衡衡；→右側(cè)臨臨近東源源廣場，，視野開開闊，昭昭示性強強，廣場場聚攏人人氣，商商業(yè)價值值最優(yōu)。?！鱾?cè)正正對小學(xué)學(xué)，學(xué)生生及兒童童類消費費需求旺旺盛，商商業(yè)價值值次優(yōu)。。250米7、價值研研判102路縣政府府站行政大道AABBBBCCD評估等級級示意商業(yè)街內(nèi)內(nèi)部商業(yè)業(yè)價值相相對均衡衡，臨近近公園和和商業(yè)街街區(qū)主入入口綜合合價值最最高，是是項目未未來商業(yè)業(yè)主要形形象展示示面和人人氣聚集集地。三、地塊塊本體分分析1、項目戰(zhàn)戰(zhàn)略使命命項目使命命：本項目主主打差異異化定位位戰(zhàn)略，，將與堅堅基商業(yè)業(yè)中心形形成東城城雙重商商業(yè)中核核，帶動動片區(qū)綜綜合價值值上行并并圈定城城市新商商圈形象象，進(jìn)而而圈定河河源商圈圈東城“雙核””戰(zhàn)略版圖圖。四、商業(yè)業(yè)屬性界界定→傳統(tǒng)商商圈之外外，目前前河源整整個東城城板塊缺缺乏一個個真正成成熟的商商業(yè)中心心。城東東板塊居居住的人人群仍然然只能就就遠(yuǎn)到傳傳統(tǒng)中心心商圈進(jìn)進(jìn)行購物物?！景干躺虡I(yè)開發(fā)發(fā)體量具具有規(guī)模模效應(yīng)，，高水準(zhǔn)準(zhǔn)提前介介入規(guī)劃劃和招商商，打造造成河源源東城首首席時尚尚商業(yè)中中心，可可就近輻輻射片區(qū)區(qū)乃至全全市范圍圍中高端端人群進(jìn)進(jìn)行消費費?！壳昂釉瓷躺虡I(yè)板塊缺乏乏真正意義上上的娛樂休閑閑主題型大型型商業(yè)中心。。市場空白：目目前區(qū)域缺乏乏大型成熟商商業(yè)中心，客客群消費習(xí)慣慣也急需引導(dǎo)導(dǎo)升級；商圈輻射：區(qū)區(qū)域內(nèi)社區(qū)配配套型商業(yè)較較為常見，輻輻射面窄、體體量小、業(yè)態(tài)態(tài)基礎(chǔ)，對外外影響力相當(dāng)當(dāng)有限，無法法發(fā)揮新商圈圈崛起的扛鼎鼎作用；開發(fā)規(guī)模：本本項目自身住住宅規(guī)模較大大，具備一定定人氣支撐；；人口因素：區(qū)區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓樓盤較多，政政府規(guī)劃到2015年，區(qū)域內(nèi)入入住人口目標(biāo)標(biāo)達(dá)到16萬人。2、項目區(qū)域商商業(yè)格局研判判四、商業(yè)屬性性界定。3公里核心商圈圈范圍內(nèi)，無無直接競爭對對手。本案所所在片區(qū)已經(jīng)經(jīng)成熟，交通通、教育、公公園景觀、行行政單位、醫(yī)醫(yī)療等綜合配配套完善。本本案一二三期期已經(jīng)建成入入住，商業(yè)已已自成中心，，同時具有良良好市場口碑碑。周邊開發(fā)發(fā)樓盤品質(zhì)較較高，未來沿沿江路3分鐘暢達(dá)市中中心，后勁足足。商圈界定：“城市新區(qū)中中心核心商圈圈”形象呼之欲出出。3、項目商圈屬屬性界定四、商業(yè)屬性性界定五、商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weakness）機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）成熟地段，配配套完善；8萬平米商業(yè)具具有規(guī)模效應(yīng)應(yīng)；提前規(guī)劃定位位，對接市場場需求。目前片區(qū)尚缺缺乏人氣支撐撐；目前認(rèn)同度達(dá)達(dá)不到預(yù)期，，需要持續(xù)推推廣植入，培培養(yǎng)認(rèn)知。片區(qū)開發(fā)持續(xù)續(xù)向好，城市市戰(zhàn)略版圖東東移全城關(guān)注注；以堅基為代表表的代表性項項目共同發(fā)聲聲，帶動片區(qū)區(qū)整體價值認(rèn)認(rèn)同度走高。?？赡艿暮罄m(xù)調(diào)調(diào)控政策風(fēng)險險；地塊周邊其他他項目商業(yè)入入市直接競爭爭。發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)規(guī)避劣勢利用機(jī)會，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅聯(lián)合發(fā)聲，深深挖城市東移移話題，強植植新商圈形象象。組合核心概念念，倡導(dǎo)新理理念和全新的的商業(yè)體驗。。用實景說話，，軟環(huán)境搭臺臺力引主力商商家共唱大戲戲。合理定位，避避免與直接競競爭項目正面面交鋒。把握市場需求求，以精準(zhǔn)定定位彌補現(xiàn)有有不足。東城CRD：唯此36萬㎡醇居時尚尚綜合商住區(qū)區(qū)六、核心價值值分析城市東移：人人口外溢板塊塊騰飛價值兌兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的核核心價值體系系組合：消費升級：30萬河源人消費費習(xí)慣升級換換代立足城市趨勢勢，戰(zhàn)略突圍圍；放眼未來，放放大前景預(yù)期期；銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。CRD：（RecreationalBusinessDistrict）：以游憩與與商業(yè)為主的的各種設(shè)施（（購物、餐飲飲、娛樂、文文化、交往、、休閑等）集集聚的特定區(qū)區(qū)域，三大核核心功能：商商務(wù)功能、商商業(yè)零售功能能和游憩功能能。區(qū)域形象細(xì)分分——河源真正的CRD：公園體驗一一站式的吃、、喝、住、玩玩、樂、游綜綜合服務(wù)區(qū)→旅游集散功功能：緊鄰東江畫廊廊風(fēng)景區(qū)和客客家公園，對對接萬綠湖旅旅游和出入高高速客群；→休憩交往功功能：東源廣場，盡盡在咫尺的市市政公園?！C合商務(wù)功功能：區(qū)域內(nèi)唯一8萬㎡大型成熟熟集中商業(yè)，，提供一站式式購物、休閑閑、娛樂、餐餐飲街區(qū)體驗驗；→品質(zhì)居住功功能：36萬㎡綜合商住住區(qū)，出則繁繁華，入則安安寧，自在、、閑適；→政務(wù)功能：：周邊密集分布布東源主要行行政單位，帶帶動會議、餐餐飲等相關(guān)政政務(wù)功能需求求，本項目內(nèi)內(nèi)社會議中心心，可無縫對對接。六、核心價值值分析CRD價值轉(zhuǎn)換：新新型購物體驗驗以及新的生生活方式引領(lǐng)領(lǐng)者，寶晟城城與國際領(lǐng)先先LSC商業(yè)如出一轍轍。五、核心價值值分析建筑精神契合合：Lifestyle購物中心建筑筑形態(tài)是開放放的易趣空間間型商業(yè)街區(qū)區(qū)核心資源依托托：公園借題核心實施載體體：差異定位＋河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合合：引導(dǎo)河源人由由傳統(tǒng)消費模模式向休閑““生活方式””傾斜各方需求分析析4>>消費者需求分分析>>商家需求分析析>>開發(fā)商需求分分析>>各方需求總結(jié)結(jié)一、消費者需需求分析調(diào)查方法：街街頭問卷攔訪訪，定向投放放訪問客戶：河河源市市區(qū)居居民大學(xué)城老師東源縣居民調(diào)查方法訪問人員樣本量及甄別別條件時間安排街頭攔訪問卷卷樣本：200份，實際回收收192份，有效問卷卷156份。甄別條件：受受訪者在18歲以上調(diào)查時間：2013年04月13-18日消費者調(diào)查1、受訪消費者者主要特征一、消費者需需求分析受訪者性別分分布受訪者家庭人人口數(shù)量受訪者年齡分分布受訪者職業(yè)特特征分布受訪者家庭月月收入分布受訪者生活區(qū)區(qū)域分布問卷分析顯示示，受訪者主主要年齡在25-45歲間，家庭人人口以4-6人居多，反映映河源人觀念念上注重家庭庭。職業(yè)以私私企業(yè)主和自自由職業(yè)居多多，家庭年收收入4-8萬元較為密集集，生活區(qū)域域集中在市區(qū)區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)及其他，分分布相對均衡衡，具有研究究意義。2、消費者主要要消費習(xí)慣一、消費者需需求分析到市中心逛街街頻率通常每次逛街街花費時間平均每月在百百貨商場（不不含家電、家家居賣場/超市）中購物物支出受訪者到市中中心購物消費費的頻率較多多為每周一次次；客單消費費額集中在100-500元/每次；通?；ɑㄙM的購物時時間集中在1-3小時內(nèi)，去百百貨商場購物物的頻率較多多集中在每月月一次，其次次為每周一次次及兩到三次次間。去百貨商場場（不包括括家電、家家居賣場/超市）購物物的頻率一、消費者者需求分析析受訪者到超超市/家電、家具具賣場每次次消費集中中在50-300元范圍內(nèi)；；去超市/家電、家具具賣場購物物頻次集中中在每月一一次甚至很很少去，受受訪者中這這類消費場場所購物頻頻次較低。。受訪者外外出就餐集集中在每周周一到兩次次，平均消消費多在10-30以及100-300元/次。每次去超市市/家電、家居居賣場的花花費去超市/家電、家具具賣場購物物頻率平均每周外外出就餐次次數(shù)平均每頓在在外就餐花花費2、消費者主主要消費習(xí)習(xí)慣一、消費者者需求分析析受訪者常去去購物場所所的首要原原因是環(huán)境境舒適，其其次是因為為有喜愛的的商品以及及種類多、、價格合理理；選擇商商場首要考考慮到的是是該購物場場所質(zhì)量是是否能保證證；而通常常購買較多多的商品分分為生活用用品、女裝裝、女鞋、、休閑裝，，購買商品品較為基礎(chǔ)礎(chǔ)。3、購物消費費習(xí)慣選擇商品時時首要考慮慮的因素逛街時通常常會購買的的商品（多多選）喜歡常去的的購物場所所因素是（（多選）一、消費者者需求分析析問卷分析顯顯示，受訪訪者最為熱熱衷的菜系系是本地客客家菜，其其次為粵菜菜，其他菜菜系接受度度則一般問卷分析顯顯示，受訪訪者在外就就餐選擇餐餐廳最為關(guān)關(guān)注的因素素是就餐環(huán)環(huán)境以及口口味，可見見河源人餐餐飲消費習(xí)習(xí)慣較為保保守。4、餐飲消費費習(xí)慣最喜歡的菜菜系在外就餐選選擇餐廳時時考慮的首首要因素一、消費者者需求分析析問卷分析顯顯示，受訪訪者陪同孩孩子選擇最最多的休閑閑娛樂方式式是逛公園園，其次為為書吧、室室內(nèi)娛樂活活動，選擇擇電影院和和外出也占占一定比例例問卷分析析顯示，受受訪者平時時在室內(nèi)/半室內(nèi)主要要的體育活活動為羽毛毛球以及兵兵乓球、籃籃球等活動動。5、娛樂消費費習(xí)慣陪同孩子平平時主要有有哪些休閑閑娛樂活動動平時主要有有哪些室內(nèi)內(nèi)/半室內(nèi)體育育活動一、消費者者需求分析析6、對本項目目看法從受訪者對對本項目物物業(yè)的需求求來看，客客戶最接受受項目物業(yè)業(yè)分別為百百貨商場、、超市、家家居用品，，其次化妝妝品、兒童童玩具珠寶寶也占一定定比例。受訪者對項項目的認(rèn)知知認(rèn)為本項項目適合做做舒適性的的、休閑、、現(xiàn)代、時時尚購物中中心。一、消費者者需求分析析6、對本項目目看法受訪者對本本項目娛樂樂需求主要要為健康會會所、國際際影院、兒兒童樂園、、兒童主題題卡通館等等。受訪者對本本項目的商商業(yè)需求主主要為：美美食廣場、、大型中餐餐、西式快快餐、休閑閑食品、自自助餐。一、消費者者需求分析析問卷受訪者者職業(yè)和生生活區(qū)域分分布較廣，，具有樣本本研究意義義。河源人購物物需求目前前仍然以中中心城區(qū)購購物中心為為主，消費費習(xí)慣以日日常生活必必需品和基基本時尚產(chǎn)產(chǎn)品為主，，消費方式式較為傳統(tǒng)統(tǒng)，購物頻頻次不高；；河源人對于于購物中心心的購物環(huán)環(huán)境和舒適適度逐漸較較為注意，，相比于特特色功能的的吸引力而而言，價格格導(dǎo)向依然然突出；河源人外出出就餐消費費習(xí)慣偏保保守，以本本地口味為為主，對其其他口味接接受度一般般，西式快快餐接受度度稍高。調(diào)調(diào)研反映餐餐飲消費中中占據(jù)主流流的是大眾眾餐飲，客客單消費金金額較低，，但200-300元/次中高檔消消費比例也也較為可觀觀。河源人平時時休閑娛樂樂方式較少少或較為傳傳統(tǒng)，一方方面反映出出河源商業(yè)業(yè)該特色類類業(yè)態(tài)比較較缺乏，無無法滿足居居民需求；；同時也說說明市場潛潛在需求較較大，可以以加以培育育引導(dǎo)。7、消費者需需求小結(jié)1、商家需求求分析說明明二、商家需需求分析商家需求主主要采取電電話訪問與與拜訪的形形式，根據(jù)據(jù)項目具體體情況以及及商業(yè)經(jīng)營營業(yè)態(tài)甄選選部分商家家進(jìn)行。訪問商家主主要信息包包括對片區(qū)區(qū)的認(rèn)知度度，進(jìn)駐意意向以及需需求經(jīng)營面面積，租金金要求等核核心因素。。本次電話訪訪問商家總總共38家，初步表表示意向的的商家為11家（已經(jīng)通通過郵件發(fā)發(fā)送有關(guān)項項目的基本本資料供其其參考）。。其中意向向較大可進(jìn)進(jìn)一步跟進(jìn)進(jìn)的商家為為4家，進(jìn)一步步觀望的為為7家。訪問商家業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋百百貨、超市市、院線、、餐飲以及及休閑、KTV等。60→在38個訪問商商家中，，有意向向進(jìn)駐的的為4家，屬于于觀望為為7家，現(xiàn)階階段無意意向28家?！碳覠o無意向主主要原因因是暫時時無拓展展計劃，，或認(rèn)為為片區(qū)成成熟度不不高，缺缺乏人氣氣支撐；；→商家觀觀望的主主要原因因是對片片區(qū)了解解不深，，但有相相關(guān)拓展展計劃，，需要進(jìn)進(jìn)一步考考察后進(jìn)進(jìn)行確定定?！L問商商家業(yè)態(tài)態(tài)為休閑閑娛樂的的是12家，超市市6家，百貨貨零售7家，餐飲飲9家，建材材家居2家，其他他2家。2、商家訪訪談細(xì)分分二、商家家需求分分析61→明確初步步意向商商家主要要認(rèn)同片片區(qū)未來來前景，對具體體規(guī)劃和和租金較較為敏感感，不同同業(yè)態(tài)需需求面積積大小不不一，多多采取租租賃的方方式?！碳移毡楸閷椖磕克趨^(qū)區(qū)域人氣氣存在擔(dān)擔(dān)憂，認(rèn)為當(dāng)當(dāng)前人氣氣不足以以支撐項項目體量量，經(jīng)營營需要時時間進(jìn)行行培養(yǎng)，，未來片片區(qū)人氣氣趨旺后后則整體體商業(yè)價價值將提提升認(rèn)同同度；→目前受受訪商家家更愿意意實現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險公擔(dān)擔(dān)，多個個商家提提出采取取扣點或或者業(yè)績績分成的的方式，，尤其體體現(xiàn)在電電影院線線和百貨貨，普遍遍愿意采采取扣點點形式；；→國際連連鎖品牌牌實力雄雄厚，更更愿意采采取租賃賃的方式式。3、商家訪訪談概況況二、商家家需求分分析4、代表性性商家——電影院線線二、商家家需求分分析金逸院線線成立于于2004年，處于于中國電電影院線線五強（（票房））的地位位。截至至2012年8月為止，，金逸股股份旗下下的金逸逸院線共共有108家影院，，除金逸逸股份直直接投資資的80家已開業(yè)業(yè)影院外外，還包包括28家加盟影影院，經(jīng)經(jīng)營區(qū)域域跨北京京、上海海、廣州州等30多個城市市。4、代表性性商家——電影院線線二、商家家需求分分析大地數(shù)字字影院整整體定位位中端，，經(jīng)營需需求較其其他院線線更為靈靈活?，F(xiàn)現(xiàn)全國擁擁有直營營影院150多家，未未來一年年將新建建280家影院，，已進(jìn)入入河源本本地。4、代表性性商家——超市二、商家家需求分分析大潤發(fā)（（RT-MART）由臺灣灣潤泰集集團(tuán)于1997年創(chuàng)立，，中國國大潤發(fā)發(fā)營業(yè)額額位居外外資零售售業(yè)之冠冠。2011年于歐尚尚合并，，擁有大大潤發(fā)和和歐尚市市場占有有率超過過沃爾瑪瑪，一躍躍成為國國內(nèi)最大大零售商商。截止止2011年年末，，大潤發(fā)發(fā)在中國國各地門門店超過過185家。4、代表性性商家———超市市二、、商商家家需需求求分分析析人人人樂樂連連鎖鎖商商業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)成成立立于于1996年，，主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)為為大大賣賣場場、、綜綜合合超超市市（（人人人人樂樂））和和百百貨貨（（崇崇尚尚百百貨貨））的的連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營。。截截止止2011年1月，，已已在在全全國國開開設(shè)設(shè)門門店店108家。。2011年13月人人人人樂樂購購網(wǎng)網(wǎng)正正式式上上線線運運營營，，成成為為中中國國第第一一家家有有實實體體店店支支撐撐的的網(wǎng)網(wǎng)上上生生活活超超市市。。4、代代表表性性商商家家———百貨貨二、、商商家家需需求求分分析析天虹虹商商場場堅堅持持“百貨貨+超市市+X””面向向大大眾眾的的中中高高檔檔品品牌牌業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合模模式式，，在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上根根據(jù)據(jù)目目標(biāo)標(biāo)顧顧客客的的不不同同按按照照““城城市市中中心心店店””和和““社社區(qū)區(qū)購購物物中中心心””兩兩種種模模式式經(jīng)經(jīng)營營百百貨貨商商場場，，策策略略相相對對靈靈活活。。2012年該該公公司司實實現(xiàn)現(xiàn)營營業(yè)業(yè)總總收收入入143.77億元元，，凈凈利利5.87億。。4、代代表表性性商商家家———百貨貨二、、商商家家需需求求分分析析成立立于于1993年，，總總部部位位于于惠惠州州，，民民營營企企業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì)。。已已開開設(shè)設(shè)有有4家門門店店，，迎迎接接面面積積10萬平平米米，，其其中中惠惠州州2家，，深深圳圳1家，，河河源源1家。主主要要經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為““超超市市+百貨貨””組組合合，，目目前前正正籌籌備備在在廣廣東東開開設(shè)設(shè)其其他他分分店店。。4、代代表表性性商商家家———餐飲飲二、、商商家家需需求求分分析析附：：商商家家訪訪談?wù)劯斣敱肀黹_發(fā)發(fā)商商需需求求三、、開開發(fā)發(fā)商商需需求求分分析析2打造造河河源源最最具具特特色色和和知知名名度度的的新新生生活活方方式式中中心心，，休休閑閑娛娛樂樂消消費費目目的的地地。。1整體持有，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一一管理，培養(yǎng)養(yǎng)成寶晟集團(tuán)團(tuán)未來長期穩(wěn)穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營效益貢獻(xiàn)獻(xiàn)點；注重點商戶消費者開發(fā)商關(guān)注商業(yè)周邊邊人氣，對項項目的差異化化概念表示認(rèn)認(rèn)同對購物產(chǎn)品的的豐富性和購購物環(huán)境要求求越來越高；；打造領(lǐng)先的重重量級商業(yè)項項目，自持商商業(yè)為主，控控制開發(fā)風(fēng)險險利益方對項目的影響響商業(yè)氣氛培養(yǎng)養(yǎng)需要特別注注意在建筑設(shè)計和和業(yè)態(tài)規(guī)劃、、招商經(jīng)營悉悉心經(jīng)營，保保證項目開發(fā)發(fā)的高水準(zhǔn)制定出符合市市場的商業(yè)定定位，滿足消消費者多元化化的需求，同同時注意停車車位等硬件配配套設(shè)施的建建設(shè)四、各方需求求總結(jié)案例分析5>>案例選取原則則>>案例分析>>案例啟發(fā)一、案例選取取選擇從項目區(qū)位、、商業(yè)體量、、區(qū)位條件以以及基本價值值等方面考量量，與本項目目契合度高，，具有較高的的借鑒意義。。從項目商業(yè)定定位清晰、業(yè)業(yè)態(tài)組合落位位合理，經(jīng)營營良好，經(jīng)市市場驗證并獲獲得成功，可可以為本項目目提供操作借借鑒性。甄選出深圳羅羅湖喜薈城以以及COCOPARK商業(yè)模式研究究作為借鑒。。次級商業(yè)中心心新區(qū)中心或中中心商圈邊緣緣10萬㎡以內(nèi)區(qū)位商業(yè)規(guī)模商圈級別業(yè)態(tài)特色餐飲、休休閑娛樂喜薈城COCOPARK模式裙商綜合體參參考業(yè)態(tài)組合匯聚聚人氣案例選擇依據(jù)據(jù)百仕達(dá)樂湖是是深圳百仕達(dá)達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)達(dá)花園第五期期。位于羅羅湖太寧路北北側(cè)東樂路以以西愛國路以以東，靠近東東湖公園，是是一個集休閑閑購物，文化化娛樂，特色色餐飲，體育育健身，酒店店辦公樓等多多功能于一體體的建筑綜合合體。物業(yè)組成：該該項目占地面面積4萬余平方米，，總建筑面積積超過30萬平方米，商商業(yè)建面4萬余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟棟代建的34層的酒店、寫寫字樓?！繇椖扛艣r百仕達(dá)樂湖二、案例分析析——喜薈城居住氛圍濃厚厚：喜薈城位位于羅湖百仕仕達(dá)片區(qū)，周周邊主要被住住宅小區(qū)圍繞繞，居住氛圍圍濃厚。交通便利：項項目位于太寧寧路上與愛國國路交匯處，，周邊道路四四通八大，附附近有多條公公交線路；規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的3條地鐵線——3、5、7號線縱橫交匯匯?！繇椖扛艣r二、案例分析析——喜薈城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖湖以區(qū)域型生活購購物中心的型態(tài)出現(xiàn)，，與傳統(tǒng)的人人民南、東門門、地王“金金三角”形成成了很好互補補，雙方的目目標(biāo)客群、輻輻射商圈、功功能定位、品品牌組合均有有差異，一主主一次形成梯梯形互補。目標(biāo)客群——喜薈城以服務(wù)務(wù)于區(qū)域性家家庭消費需求求為導(dǎo)向，致致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定的中產(chǎn)消費費者假日購物休閑閑、提升生活活品質(zhì)的需求求。喜薈城的的出現(xiàn)，正好好填補了羅湖湖在次級商業(yè)業(yè)中心上的空空白，補齊了了“羅湖東””這個優(yōu)質(zhì)居居住片區(qū)的““商業(yè)短板””，使羅湖商商業(yè)格局更為為完善和合理理。經(jīng)營特色——以時尚、親子、、美食為三大主題，，設(shè)計中加入入藝術(shù)潮流元元素。◆商業(yè)資料二、案例分析析——喜薈城喜薈城采取““主力店+專門店”的門店組合形形式餐飲：漢拿山山、星巴克、、滿記、黃記記煌、毛家飯飯店家居：全棉時時代、你可居居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏氏、二天堂、、絲域養(yǎng)發(fā)館館童裝/玩具：翻斗樂樂園、成長腳腳印、喜洋洋洋吉之島：日本本永旺集團(tuán)下下屬公司，是是日本及亞洲洲知名的百貨貨零售企業(yè)。。洲立影城：香香港洲立影院院，配備有5個高檔次影廳廳、500多個座位。圣豐城酒家：：創(chuàng)于06年，主營“精精美點心、經(jīng)經(jīng)典粵菜”，，粵菜經(jīng)典品品牌。西湖春天：連連鎖餐飲企業(yè)業(yè)，創(chuàng)建于二二十世紀(jì)八十十年代中期，，經(jīng)過二十余余年不斷發(fā)展展，創(chuàng)立了““西湖春天””、“江南廚廚子”、“江江南味道”三三大品牌，完美美美容：：五星星級連連鎖美美容纖纖體中中心。。GSD纖體塑塑身館館喜薈城城其它它重要要品牌牌喜薈城城主力力店鋪鋪：◆業(yè)態(tài)組組合二、案案例分分析——喜薈城城主力店店面積積喜薈城城主力力店總總面積積約10570平方米米，占占總建建筑面面積的的比例例約25.9%，占總總實用用面積積的39.2%。主力店店較多多，規(guī)規(guī)模不不集中中，其其中最最大的的是吉吉之島島，約約5766平方米米；由于自自身區(qū)區(qū)位條條件良良好，，覆蓋蓋羅湖湖大部部分住住宅名名盤的的居民民人氣氣旺。。喜薈薈城的的業(yè)態(tài)態(tài)比例例中，，休閑閑娛樂樂的比比例相相對較較低，，零售售業(yè)，，餐飲飲的比比例較較高。?！糁髁Φ甑昵闆r況二、案案例分分析——喜薈城城一層平平面圖圖1層主力力店與與名品品店結(jié)結(jié)合分分布，，多為為大眾眾型餐餐飲及及中高高檔服服裝類類店鋪鋪，有有利于于聚集集人氣氣。品牌：：喜薈薈城一一層主主要分分布的的品牌牌有圣圣豐城城、漢漢拿山山、面面點王王、滿滿記、、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：：多為為中高高檔品品牌，，符合合項目目定位位，樹樹立社社區(qū)型型家庭庭購物物中心心形象象。布局：：主力力店及及餐飲飲類品品牌店店主要要分布布在盡盡端處處，多多為靠靠近太太寧路路一側(cè)側(cè)，有有利于于聚集集人氣氣，拉拉動人人流平平面流流動，，提升升鋪位位整體體價值值；重重要服服裝類類重要要品牌牌店主主要分分布在在中間間段。。客群：：該層層主要要以20-35歲的年年輕消消費人人群為為主；；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動內(nèi)部商業(yè)發(fā)展，并更好的突出項目的整體定位。備注：由于地面的高低，不平