XX房地產公司銷售中心培訓講義

專精至誠百年緯聯緯聯地產顧問（重慶）有限公司銷售中心培訓講義建筑相關知識第一部分建筑基礎知識第二部分建筑識圖第三部分規(guī)劃基礎知識第四部分建筑及規(guī)劃作品賞析第一部分建筑基礎知識建筑基礎知識對建筑的一些基本要求：安全防水

隔聲

保溫隔熱

采光

功能齊全

空間格局合理

美觀

經濟

一、建筑物的分類按建筑物的使用性質分類：

居住建筑

公共建筑

工業(yè)建筑

農業(yè)建筑

一、建筑物的分類按建筑物層數或總高度的分類：低層住宅——1-3層

多層住宅——4-6層中高層住宅——7-9層高層住宅——10層及10層以上

公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24米的為高層，但不包括總高度超過24米的單層建筑。建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。一、建筑物的分類按建筑結構的分類：磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構鋼結構其他結構。

一、建筑物的分類如果以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分可分為鋼結構鋼筋混凝土結構砌體（包括磚、砌塊、石等）木結構塑料結構薄膜充氣結構。一、建筑物的分類如果以組成建筑結構的主要結構形式來劃分，可分為墻體結構框架結構深梁結構筒體結構拱結構網架結構空間薄壁（包括折板）結構懸索結構艙體結構二、建筑構造知識[建筑構造的概念]建筑物通常是由若干個大小不等的室內空間組合而成，這些室內空間的形成，往往又要借助于一片片實體，被稱為建筑構件。不同的建筑物雖然在使用要求、空間組合、外形處理、結構形式、構造方式及規(guī)模大小等方面各有特點。但一幢建筑物一般是由豎向建筑構件（如基礎、墻體、柱等）、水平建筑構件（如地面、樓面、梁、屋頂等）及解決上下層交通聯系用的樓梯等組成。此外，有些建筑物還有臺階、坡道、雨蓬、陽臺、煙囪、垃圾道、通風道等。二、建建筑構構造知知識基礎和和地基基：基礎———是是建筑筑物的的組成成部分分，是是建筑筑物地地面以以下的的承重重構件件，他他支撐撐著其其上部部建筑筑物的的全部部荷載載，并并將這這些荷荷載及及自重重傳給給下面面的地地基。。基礎礎必須須堅固固、穩(wěn)穩(wěn)定而而可靠靠。地基———不不是建建筑物物的組組成部部分，，是承承受由由地基基傳下下來的的荷載載的土土層或或巖層層。建建筑物物必須須建造造在堅堅實的的地基基上。。二、建建筑構構造知知識墻體：：墻體的的作用用：承承重、、圍護護、分分隔、、裝飾飾墻體的的類型型：1、按按在建建筑物物中的的位置置分：：外墻———位位于建建筑物物四周周，是是建筑筑物的的圍護護構件件，起起著擋擋風、、遮雨雨、保溫、、隔熱熱、隔隔聲等等作用用；內墻———位位于建建筑物物內部部，主主要起起分隔隔內部部空間間的作作用，，也可可起到到一定的隔隔聲、、防火火等作作用。。2、按按在建建筑物物中的的方向向分：：縱墻———沿沿建筑筑物長長軸方方向布布置的的墻橫墻———沿沿建筑筑物短短軸方方向布布置的的墻其中外外橫墻墻通常常稱為為山墻墻。二、建建筑構構造知知識3、按按受力力情況況分承重墻墻———凡直直接承承受梁梁、樓樓板、、屋頂頂等傳傳下來來的荷荷載的的墻非承重重墻———不不承受受外來來荷載載的墻墻。其中，，僅承承受自自身重重量并并將其其傳給給基礎礎的墻墻稱為為自承承重墻墻；僅起分分隔作作用，，自身身重量量由樓樓板或或梁來來承擔擔的墻墻稱為為隔墻墻。4、墻墻體按按使用用的材材料分分為：：磚墻、、石塊塊墻、、小型型砌塊塊墻、、鋼筋筋混凝凝土墻墻5、墻墻體按按構造造方式式分為為：實體墻墻、空空心墻墻、復復合墻墻二、建建筑構構造知知識二、建建筑構構造知知識柱：門：窗：窗的構構成———窗窗框+窗扇扇+玻玻璃+五金金按使用用材料料分類類———木窗窗、鋼鋼窗、、鋁合合金窗窗、塑塑鋼窗窗按開啟啟方式式分類類———平開開窗（（內開開、外外開））、推推拉窗窗、旋旋轉窗窗（橫橫式和和立式式，橫橫式又又分為為上懸懸窗、、中懸懸窗和和下懸懸窗））、固固定窗窗（僅僅供采采光和和眺望望，不不能通通風））按所處處位置置分類類———側窗窗和天天窗二、建建筑構構造知知識地面、、樓板板、梁梁、屋屋頂三、建建筑設設備知知識1、建建筑給給水系系統及及設備備給水系系統的的分類類常用的的給水水方式式給水管管道的的布置置消防給給水系系統熱水供供應系系統分質供供水系系統三、建建筑設設備知知識2、建建筑排排水系系統及及設備備排水系系統的的分類類———生活活污水水、生生產廢廢水、、雨水水污水的的抽升升與處處理設設備：：化糞糞池、、中水水道系系統三、建建筑設設備知知識3、建建筑通通風及及空調調系統統通風系系統及及其分分類按動力力分為為自然然通風風和機機械通通風；；按作用用范圍圍分為為全面面通風風和局局部通通風；；按特征征分為為進氣氣式通通風和和排氣氣式通通風。?？照{系系統及及其分分類三、建建筑設設備知知識4、建建筑電電氣設設備室內配配電用用的電電壓，，最普普通的的為220V/380V三相相四線線制、、50Hz交流流電壓壓。220V單單相負負載用用于電電燈照照明及及其他他家用用電器器設備備380V三三相負負載多多用于于有電電動機機的設設備。。按動力力分為為自然然通風風和機機械通通風；；構成：：導線+配電電箱+電開開關+電表表+避避雷針針+接接地裝裝置三、建建筑設設備知知識5、燃氣氣供應系系統及設設備城市燃氣氣供應方方式：管管道供應應室內燃氣氣供應系系統及設設備：室室內燃氣氣管道+燃氣表表+燃氣氣用具三、建筑筑設備知知識6、電梯梯電梯的類類型：按使用性性質分類類：客梯梯，貨梯梯，消防防電梯，，觀光電電梯按行使速速度分類類：高速速電梯、、中速電電梯，低低速電梯梯。消防防電梯的的常用速速度大于于2.5米/秒秒，中速速電梯的的速度為為1.5-2.5米/秒。低低速電梯梯的速度度在1.5米/秒之內內。電梯的設設置：一般一部部電梯的的服務人人數在400人人以上，，服務面面積為450-500平方米米。住宅宅的電梯梯配置應應符合以以下要求求：（1）7層以上上（含7層）的的住宅或或頂層住住戶入口口層樓面面距室外外設計地地面的高高度超過過16米米以上的的住宅，，必須設設置電梯梯。（2）12層以以上（含含12層層）的住住宅，設設置電梯梯不應少少于兩臺臺，其中中應配置置一臺可可容納擔擔架的電電梯。（3）高高層住宅宅電梯宜宜每層設設站，當當住宅電電梯非每每層設站站時，不不設站的的層數不不應超過過兩層。。三、建筑筑設備知知識7、設備備層與管管道井設備層是是指將建建筑物某某層的全全部或大大部分作作為安裝裝空調、、給排水水、電梯梯機房等等設備的的樓層。。他是高高層建筑筑中是保保證建筑筑設備正正常運行行所不可可缺少的的。設備層的的設置：：（1）建建筑高度度在30米以下下的建筑筑一般設設在地下下室或頂頂層。（2）當當建筑層層數較多多時，一一般需單單獨一層層設置。。（3）設設備層的的層高一一般在2.2米米以下，，但不宜宜過低會會影響人人的操作作和維修管道井：：又稱設備備管道井井，在高高層建筑筑中專門門集中垂垂直安放放給排水水、供暖暖、供熱熱水等管管道的豎豎向混凝凝土井。。三、建筑筑設備知知識8、綜合合布線系系統綜合布線線系統：：是一套用用于建筑筑物內或或建筑群群之間為為計算機機、通信信設施與與監(jiān)控系系統預先先設置的的信息傳傳輸通道道，將語語音、數數據、圖圖像等設設備彼此此相連，，同時能能使上述述設備與與外部數數據網絡絡相連接接。綜合合布線系系統已成成為現代代化建筑筑物的重重要組成成部分。。綜合布線線系統的的優(yōu)越性性：（1）兼兼容性：：其設備備或程序序可以用用于多種種系統中中。（2）靈靈活性：：在該系系統下，，所有設設備的開開通及更更改均不不許改變變系統布布線，只需需增減相相應的網網絡設備備以及進進行必要要的跳線線管理即即可。（3）可可靠性：：在該系系統下，，各系統統采用相相同的傳傳輸介質質，可互互為備用用；三、建筑筑設備知知識9、樓宇宇智能化化系統樓宇智能能化系統統的概念念：是以綜合合布線為為基礎，，綜合利利用現代代4C技技術（現現代計算算機技術術、現代代通信技技術、現現代控制制技術、、現代圖圖形顯示示技術）），在建建筑物內內建立一一個由計計算機系系統統一一管理的的一元化化集成系系統，全全面實現現對通信信系統、、辦公自自動化系系和各種種建筑設設備等的的綜合管管理。樓宇智能能化系統統包含的的部分：：（1）通通信智能能化（CA)（2）辦辦公自動動化（OA）（3）樓樓宇自動動化（BA）三、建筑筑設備知知識樓宇智能能化系統統可分解解為下列列子系統統：中央計算算機及網網絡系統統辦公自動動化系統統建筑設備備自控系系統智能卡系系統火災報警警系統內部通信信系統衛(wèi)星及公公用天線線系統停車場管管理系統統綜合布線線系統三、建筑筑設備知知識10、智智能化住住宅的基基本要求求智能化住住宅要充充分體現現“以人人為本””的原則則，其基基本要求求如下：：在臥室、、客廳等等房間要要設置電電線插座座在臥室、、書房、、客廳等等房間應應設置信信息插座座要設置對對講和住住宅出入入口門鎖鎖控制裝裝置要在廚房房內設置置燃氣報報警裝置置宜設置緊緊急呼叫叫求救按按鈕宜設置水水表、電電表、燃燃氣表、、暖氣的的遠傳自自動計量量裝置三、建筑設設備知識11、智能能化居住區(qū)區(qū)的基本要要求設置安全防防范系統：：周邊防范范報警系統統、居住區(qū)區(qū)對講系統統、110報警系統統、電視監(jiān)監(jiān)控系統和和門禁、電電子巡更系系統（可選選擇設置））設置信息服服務系統：：有線電視視系統、衛(wèi)衛(wèi)星接收裝裝置、語音音和數據傳傳輸網絡和和網上服務務系統（可可選擇設置置）設置物業(yè)管管理系統：：水表、電電表、燃氣氣表、暖氣氣的遠程自自動計量系系統，停車車管理系統統，居住區(qū)區(qū)背景音樂樂系統，電電梯運行狀狀態(tài)監(jiān)視系系統，居住住區(qū)公共照照明、給排排水等設備備的自動控控制系統，，住戶管理理、設備管管理等物業(yè)業(yè)管理系統統。第二部分建建筑識識圖建筑物的相相關圖紙：：各階段設計計圖（方案案圖、初設設圖、施工工圖）、竣竣工圖、實實測圖1、施工圖圖用以指導施施工的一套套圖紙，稱稱為“施工工圖”，一套完整的的施工圖包包括以下內內容：（1）圖紙紙目錄（2）設計計總說明（3）建筑筑施工圖（（包括總平平面圖、平平面圖、立立面圖、剖剖面圖和建建筑詳圖））（4）結構構施工圖（5）設備備施工圖第二部分建建筑識識圖第二部分建建筑識識圖3、建筑施施工圖建筑總平面面圖建筑平面圖圖建筑立面圖圖建筑剖面圖圖建筑詳圖4、結構施施工圖5、設備施施工圖第三部分城城市規(guī)規(guī)劃基礎知知識一、城市的的類型、功功能分區(qū)、、城市土地地利用類型型二、城市規(guī)規(guī)劃常用術術語和指標標三、城市規(guī)規(guī)劃四、城市居居住區(qū)規(guī)劃劃一、城市類類型及功能能城市的類型型：1、按城市市規(guī)模分類類（按人口口規(guī)模）：：大城市：市市區(qū)及近郊郊區(qū)非農業(yè)業(yè)人口在50萬以上上；中等城市：：市區(qū)及近近郊區(qū)非農農業(yè)人口在在20-50萬區(qū)間間；小城市：市市區(qū)及近郊郊區(qū)非農業(yè)業(yè)人口在20萬以下下；特大城市：：市區(qū)及近近郊區(qū)非農農業(yè)人口在在100萬萬以上一、城市類類型及功能能城市的類型型：2、按城市市職能分類類：全國政治、、經濟、文文化中心大區(qū)或省域域政治、經經濟、文化化中心具有綜合職職能的城市市地地區(qū)政治治、經濟、、文化中心心縣域政治、、經濟、文文化中心城市采掘工業(yè)城城市重工業(yè)城市市輕工業(yè)城市市以某種職能能為主的城城市商商業(yè)貿易易城市風景旅游城城市鐵路交通樞樞紐城市港口城市一、城市類類型及功能能城市的類型型：3、按城市市行政級別別分類：直轄市、地地級市、縣縣級市、建建制鎮(zhèn)一、城市類類型及功能能城市的功能能分區(qū)：中心商務區(qū)區(qū)（CBD———CentralBusinessDistrict）商業(yè)區(qū)居住區(qū)工業(yè)區(qū)倉儲區(qū)文教區(qū)風景區(qū)綜合區(qū)衛(wèi)星城開發(fā)區(qū)一、城市類類型及功能能城市的土地地利用類型型：居住用地、、公共設施施用地、工工業(yè)用地、、倉儲用地地、對外交交通用地、、道路廣場用用地、市政政公用設施施用地、綠綠地、特殊殊用地、水水域和其他他用地保留地二、城市規(guī)規(guī)劃常用術術語和指標標1用地性質質——指規(guī)規(guī)劃用地的的使用功能能2用地面積積——指規(guī)規(guī)劃地塊劃劃定的面積積3用地紅線線——指經經城市規(guī)劃劃行政主管管部門批準準的建設用用地范圍的的界限4容積率———總建筑筑面積/建建設用地面面積（容積率是是反映和衡衡量建設用用地使用強強度的一項項重要指標標）5建筑控制制高度———又稱作建建筑限高，，指一定地地塊內建筑筑物地面部部分最大高高度限制值值。6建筑密度度——指一一定地塊內內所有建筑筑物的基底底總面積與與地塊面積積的比率（（%）=建建筑基底總總面積/建建筑用地面面積7道路紅線線：指城市市道路用地地的規(guī)劃控控制線，即即城市道路路用地與其其他類用地地的分界線線。（一般情況況下，道路路紅線即為為建筑紅線線，任何建建筑物不得得越過建筑筑紅線）二、城市規(guī)規(guī)劃常用術術語和指標標8建筑紅線線后退距離離——指建建筑物最外外邊線后退退道路紅線線的距離9建筑線———一般稱稱建筑控制制線，是建建筑物基底底位置的控控制線10綠地率率——指一一定地區(qū)內內各類綠化化用地總面面積占該地地區(qū)總面積積的比率11停車泊泊位——指指地塊內應應配置的停停車位數量量12建筑間間距——指指兩棟建筑筑物外墻之之間的水平平距離13日照標標準——根根據各地區(qū)區(qū)的氣候條條件和居住住衛(wèi)生要求求確定的14日照間間距系統———是指根根據日照標標準確定的的房屋間距距雨遮當房房屋檐高的的比值15城市綠綠線——指指城市各類類綠地范圍圍的控制線線。三、城市規(guī)規(guī)劃什么是城市市總體規(guī)劃劃？1概念———是對一一定時期內內城市性質質、發(fā)展目目標、發(fā)展展規(guī)劃、土土地利用、、空間布局以以及各項建建設的綜合合部署和實實施措施。。2城市總總體規(guī)劃包包括以下內內容：2-1編編制市域、、縣域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)劃劃2-2確確定城市性性質和發(fā)展展方向2-3確確定城市建建設與發(fā)展展用地的空空間布局、、功能分區(qū)區(qū)及市中心心、區(qū)中心心的位置2-4編制制專項規(guī)劃劃，如道路路系統和綜綜合交通規(guī)規(guī)劃、城市市基礎設施施建設規(guī)劃劃、園林綠綠地規(guī)劃、、環(huán)境保護護規(guī)劃等。。三、城市規(guī)規(guī)劃2-5編編制制近近期期建建設設規(guī)規(guī)劃劃，，確確定定近近期期建建設設目目標標、、內內容容和和實實施施部部署署。。2-6進進行行綜綜合合技技術術經經濟濟論論證證，，提提出出規(guī)規(guī)劃劃實實施施步步驟驟、、措措施施和和方方法法建建議議。。什么么是是城城市市詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃？？概念念————是是以以城城市市總總體體貴貴戶戶或或分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃為為依依據據，，對對一一定定時時期期內內城城市市局局部部地區(qū)區(qū)的的土土地地利利用用、、空空間間環(huán)環(huán)境境和和各各項項建建設設用用地地所所作作的的具具體體安安排排。。城市市詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃分分為為：：控控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃和和修修建建性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃————以以城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃或或分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃為為依依據據，，確確定定建建設設地地區(qū)區(qū)的的土土地地使使用用性性質質和和使使用用強強度度的的控控制制指指標標、、道道路路和和工工程程管管線線控控制制性性位位置置以以及及空空間間環(huán)環(huán)境境控控制制的的規(guī)規(guī)劃劃要要求求。。修建建性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃————是是以以城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃或或控控制制性性詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃為為依依據據，，制制定定用用以以指指導導各各項項建建筑筑和和工工程程設設施施的的設設計計和和施施工工的的規(guī)規(guī)劃劃圖圖四、、城城市市居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃城市市居居住住區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)模模（按按居居住住戶戶數數或或人人數數分分））居住住區(qū)區(qū)————被被城城市市干干道道或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模（（30000-50000人人、、10000-16000戶戶））相相對對應應，，配配套套及及公公共共服服務務設設施施齊齊備備的的居居住住生生活活聚聚居居地地。。居住小區(qū)———一般稱小區(qū)區(qū)，被城市道道路或自然分分界線所圍合合，并與居住住人口規(guī)模（（10000-15000人、3000-5000戶）相相對應，配套套及公共服務務設施齊備的的居住生活聚聚居地。居住組團———一般稱作組組團，被小區(qū)區(qū)道路分割，，并與居住人人口規(guī)模（1000-3000人，，300-1000戶））相對應，擁擁有基本的基基層公共服務務設施的居住住生活聚居地地。（組團由若干干幢住宅組成成，通常是構構成居住區(qū)的的基本單位四、城市居住住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)的規(guī)劃劃布局形式：：1居住區(qū)———小區(qū)———組團居住區(qū)小區(qū)小區(qū)組團組團四、城市居住住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)的規(guī)劃劃布局形式：：2居住區(qū)———組團居住區(qū)組團組團組團四、城市居住住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)的規(guī)劃劃布局形式：：3小區(qū)———組團4獨立式組組團小區(qū)組團四、城市居住住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)的組成成要素：住宅公共服務設施施道路綠地四、城市居住住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)的用地地構成：住宅用地公共服務設施施用地（也稱稱公建用地））道路用地公共綠地四、城市居住住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)的綜合合技術經濟指指標：（見表格）謝謝諸位位！緯聯地產顧問問（重慶）有有限公司9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:16:1802:16:1802:161/5/20232:16:18AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2302:16:1802:16Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:16:1802:16:1802:16Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2302:16:1802:16:18January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232:16:18上午02:16:181月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月232:16上上午午1月月-2302:16January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/52:16:1802:16:1805January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:16:18上上午午2:16上上午午02:16:181月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。02:16:1802:16:1802:161/5/20232:16:18AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2302:16:1802:16Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。02:16:1802:16:1802:16Thursday,January5,202313、不知