XXXX年月長春紅星美凱龍項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

紅星美凱龍項(xiàng)目·營銷執(zhí)行報(bào)告紅星美凱龍長春項(xiàng)目組2010.5快速回籠資金年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額3億元目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)意味著什么？目標(biāo)分解年底3億的銷售金額,意味著至10年底必須至少消化1000套而9月底開盤，3個(gè)月的銷售期，又意味著在集中銷售500套的基礎(chǔ)上，后續(xù)每周至少持續(xù)銷售45套如此目標(biāo)，目前的市場是否支撐我們?nèi)ネ瓿?？新國十條出臺，政策重壓房地產(chǎn)4月14日新國四條發(fā)布后3天，4月17日新國十條，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。通知要求遏制房價(jià)過快上漲,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸的政策。國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知：從五大方面共十條對市場進(jìn)行全面空。一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建設(shè)五、加強(qiáng)市場監(jiān)管抑制不合理住房需求切斷金融杠桿對樓市投資效應(yīng)；二套房50%首付，部分城市三套房貸。增強(qiáng)供給，改善土地供應(yīng)，政策普通住房供應(yīng)方面。各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)避免各地方政府因?yàn)槔鎴?zhí)行中可能會有“折扣”甚至“陽奉陰違”的情況增加住房有效供給加快保障性安居工程建設(shè)加強(qiáng)市場監(jiān)管政策要點(diǎn)：政策影響：一線城市市場走勢，將影響長春購房者的“觀望”情緒新一輪政策調(diào)控序幕已經(jīng)拉開，目前后續(xù)調(diào)控政策何時(shí)出臺存在不確定性，接下來的3至5個(gè)月內(nèi)市場為政策調(diào)控后的消化期，新一輪市場觀望情緒開始蔓延。從供需來看，長春市場上半年供應(yīng)不足已成定局，下半年會出現(xiàn)預(yù)期中的集中放量，開發(fā)商是否會受政策影響放緩開發(fā)節(jié)奏值得關(guān)注。長春房價(jià)整體水平仍然較低，加之目前開發(fā)商資金充裕，受政策影響短時(shí)間內(nèi)房價(jià)松動(dòng)可能性低。一線城市將早于二線城市出現(xiàn)市場變化，如一線樓市走低，觀望情緒將可能蔓延至長春，而對長春而言市場需求仍然存在。短期內(nèi)難改供需失衡，供求比為2.04。4月部分樓盤推貨，供需初步得到調(diào)整。區(qū)域內(nèi)上門量受一定影響，部分客戶觀望情緒顯現(xiàn)價(jià)格未出現(xiàn)松動(dòng)長春政策影響點(diǎn)式分析階段劃分政策出臺前4月1日至4月18日政策出臺后4月20日至5月20日項(xiàng)目名稱日平均上門量日平均成交量均價(jià)日平均上門量日平均成交量均價(jià)魯輝國際城約30組————約25組————亞泰桂花苑約35組————約24組————高格藍(lán)灣約25組約0.5套6200約23組約0.5套6200萬龍名城約30組約13套6000（高層）約15組約6套6000（高層）政策出臺后各案上門量普遍下降15組左右；政策影響主要體現(xiàn)在客戶心理，目前市場價(jià)格未出現(xiàn)松動(dòng)。項(xiàng)目名稱建面建筑類型月均銷售套數(shù)月均銷售面積主力戶型（平米）去化體量去化周期（月）10年預(yù)計(jì)上市量魯輝國際城200多層小高層高層76687580－1202009：10萬2010：1萬1610萬萬龍名城20萬多層小高層高層88750070－902010：3萬45萬亞泰櫻花苑25萬高層6568751052009：9萬2010：2萬1610萬高格藍(lán)灣43萬高層小高層70690070－1102009：10萬2010：1萬1610萬中順和苑13多層小高層94750070－902009：10萬2010：1萬83萬區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均銷售套數(shù)為80套左右銷售面積約7000-7500平米每月。本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，意味著超越競爭的全面提速!通過以上分析我們認(rèn)為：在不確定的房地產(chǎn)市場背景下，本項(xiàng)目要全面超越區(qū)域項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，將面臨兩大問題：如何突破競爭？讓客戶知道！如何最大化客戶量？讓客戶來且購買！1看自身項(xiàng)目區(qū)位非傳統(tǒng)宜居區(qū)域，區(qū)域認(rèn)可度低項(xiàng)目所在區(qū)域：本案位于二道區(qū)八里堡遠(yuǎn)達(dá)大街與河?xùn)|路交匯處。八里堡簡述：相對落后，起步較晚，早期主要產(chǎn)業(yè)以工業(yè)及物流運(yùn)輸為主，當(dāng)?shù)鼐用裆钏降?，是長春近幾年棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域發(fā)展：城市向外擴(kuò)張，07年后八里堡迎來發(fā)展契機(jī)，大量品牌開發(fā)商集中進(jìn)入，目前萬科、保利、魯輝、力旺等知名開發(fā)商已相繼在此開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。長春對八里堡認(rèn)知距離較遠(yuǎn)，環(huán)境偏差，房價(jià)偏低。八里堡吉林大路本案周邊邊環(huán)境境本案中東瑞家金海馬家居地方方知知名名企企業(yè)業(yè)中中東東集集團(tuán)團(tuán)創(chuàng)創(chuàng)辦辦，，占占地地約約22萬萬平平米米，，定定位位中中高高檔檔家家居居消消費(fèi)費(fèi)市市場場，，有有穩(wěn)穩(wěn)定定購購買買人人群群；；遠(yuǎn)達(dá)達(dá)大大街街周邊邊云云集集中中東東瑞瑞家家、、金金海海馬馬等等知知名名家家居居廣廣場場，，商商業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)好好，，但但環(huán)環(huán)境境雜雜亂亂重型貨車重型貨車金海海馬馬家家居居遠(yuǎn)達(dá)達(dá)大大街街中東東瑞瑞家家遠(yuǎn)達(dá)達(dá)大大街街為為快快速速路路有有重重型型車車通通過過，，灰灰塵塵及及嗓嗓音音對對項(xiàng)項(xiàng)目目有有不不利利影影響響；；長吉吉高鐵鐵約4層層高高，，目目前前正正在在施施工工，，未未來來存存在在嗓音音影響響。。香江江集集團(tuán)團(tuán)實(shí)實(shí)力力打打造造，，金金海海馬馬是是長長春春市市人人民民政政府府重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，是是集集家家具具、、建建材材、、裝裝飾飾材材料料及及家家裝裝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、裝裝修修為為一一體體的的大大型型家家居居建建材材博博覽覽城城。。長吉吉高高鐵鐵周邊邊配套套項(xiàng)目目周周邊邊生生活活配配套套不不完完善善且且檔檔次次較較低低距主主力力商商圈圈較較近近，，交交通通便便利利，，通通達(dá)達(dá)性性強(qiáng)強(qiáng)本案案位位于于東東盛盛商商圈圈與與火火車車站站商商圈圈的的中中間間位位置置，，車車行行較較為為方方便便。。周邊邊生生活活配配套套不不完完善善全全，，滿滿足足基基本本生生活活需需求求。。二道道商商圈圈云云集集國國貿(mào)貿(mào)商商都都、、亞亞泰泰超超市市、、亞亞泰泰會會館館、、未未來來開開發(fā)發(fā)的的晨晨宇宇城城市市綜綜合合體體等等，，商商圈圈逐逐漸漸成成熟熟，，本本案案距距離離東東盛盛商商圈圈較較近近，，車車程程在在5分分鐘鐘左左右右。。交通通線線有有：：3路路、、242路路、、141路路、、233路路、、223路路、、248路路、、257路路等等十十余余條條。。可可直直達(dá)達(dá)人人民民廣廣場場、、火火車車站站、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的賽賽德德購購物物廣廣場場、、北北方方市市場場、、中中東東大大市市場場等等主主要要商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。?；疖囓囌菊旧躺倘θ|盛盛商圈圈中東東商商圈圈本案案人民民廣廣場場商圈圈火車車站站有有國國商商、、遠(yuǎn)遠(yuǎn)東東、、黑黑水水路路批批主主市市場場等等長長春春高高中中低低檔檔商商場場，，是是長長春春的的重重要要商商圈圈。。中東東大大市市、、北北方方市市場場商商圈圈以以零零售售、、餐餐飲飲為為主主，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)豐豐富富。。項(xiàng)目目指標(biāo)標(biāo)年限40年（商業(yè)用地）項(xiàng)目目為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域高高密密度度商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目備注注：：以以上上技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)為為暫暫定定紅星星美美凱凱龍龍家家居居廣廣場場，，商商業(yè)業(yè)體體量量較較大大約約14.5萬萬平平米米。。高層層塔塔樓樓，，商商業(yè)業(yè)外外立立面面風(fēng)風(fēng)格格辦公公項(xiàng)目目分析析商業(yè)業(yè)用用地地，，住住宅宅意意向向，，住住宅宅部部分分主主力力戶戶型型為為60－－80平平米米為為小小兩兩居居物業(yè)類型戶型套內(nèi)面積建筑面積比例平層一房34-3645-5020%一房一廳一衛(wèi)40-5050-6010%二房一廳一衛(wèi)50-6560-8050%二房一廳一衛(wèi)65-7080-9020%戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間：：（備備注注：：項(xiàng)項(xiàng)目目初初步步認(rèn)認(rèn)定定得得房房率率為為75%，，戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間為為暫暫定定））住宅宅項(xiàng)目目首首期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)推推出出兩兩棟棟高高層層公公寓寓，，（（27層層、、30層層））2#3#4#5#6#7#項(xiàng)目目分析析本項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型均均為為純純點(diǎn)點(diǎn)式式樓樓設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，公公攤攤大大，，通通透透、、采采光光性性較較差差，，存存在在一一定定市市場場抗抗性性86.8283.545.971.97核心心筒筒本項(xiàng)項(xiàng)目目約約三三梯梯14-20戶戶之之間間，，公公攤攤達(dá)達(dá)到到約約25%。。項(xiàng)目目戶戶型型是是在在辦辦公公物物業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)之之上上調(diào)調(diào)整整，，在在舒舒適適性性及及實(shí)實(shí)用用性性上上劣劣勢勢較較為為明明顯顯，，居居住住功功能能較較弱弱。。品牌牌分析析紅星星美美凱凱龍龍全全國國布布局局紅星星美美凱凱龍龍家家居居品品牌牌影影響響力力廣廣泛泛，，住住宅宅部部分分可可借借勢勢家家居居品品牌牌及及資資源源，，但但目目前前長長春春市市場場缺缺乏乏認(rèn)認(rèn)知知紅星星美美凱凱龍龍家家居居廣廣場場品品牌牌知知名名度度高高，，品品牌牌號號召召力力強(qiáng)強(qiáng)，，家家居居廣廣場場的的良良好好經(jīng)經(jīng)營營，，勢勢必必將將帶帶動(dòng)動(dòng)本本案案住住宅宅的的升升值值。。本體體結(jié)結(jié)論論項(xiàng)目原有為商商業(yè)用途，為為純粹商業(yè)外外立面風(fēng)格，，住宅印象較較低；項(xiàng)目為點(diǎn)式樓樓戶型不通透透，得房率約約75%，存存在銷售抗性性；項(xiàng)目為純點(diǎn)式式，有純廂房房和純陰（北北）朝向戶型型，采光問題題、取暖問題題嚴(yán)重；項(xiàng)目為商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)使用年限限為40年，，并且在用水水、電、天燃燃?xì)獾确矫娲娲嬖谏虡I(yè)收費(fèi)費(fèi)高等問題。。（開發(fā)商已已經(jīng)協(xié)調(diào)處理理中）商業(yè)為品牌集集中式家居廣廣場并且體量量較大，對住住宅有一定帶帶動(dòng)，能吸引引部分投資客客關(guān)注；周邊中東瑞家家、金海馬家家居經(jīng)營良好好，局部形成成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。。非傳統(tǒng)宜居區(qū)區(qū)域，區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度低。周邊云集中東東瑞家、金海海馬等知名家家居廣場，商商業(yè)基礎(chǔ)好，，環(huán)境雜亂。。項(xiàng)目周邊配套套不完善且檔檔次較低。距主力商圈較較近，交通便便利，通達(dá)性性強(qiáng)。項(xiàng)目戶型存在在一定的市場場抗性。紅星美凱龍家家居有一定品品牌影響力，，本案住宅可可借勢家居品品牌。本項(xiàng)目除交通通整體無明顯顯優(yōu)勢，品牌牌及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢需后期打造造成優(yōu)勢條件件項(xiàng)目操作難點(diǎn)點(diǎn)——項(xiàng)目本身不具具備明顯的競競爭優(yōu)勢機(jī)會在哪里？？2看發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展展，東部取得得先機(jī)城市發(fā)展格局局：“雙心三翼多多組團(tuán)”未來來隨著城市格格局的進(jìn)一步步拉大，城市市的發(fā)展將呈呈現(xiàn)“南拓北北優(yōu)、西控東東展”的格局局，形成“雙雙心三翼多組組團(tuán)”的城市市格局?！半p心”城市市主中心：人人民廣場一帶帶，即原政務(wù)務(wù)中心區(qū)；南南部副中心，，即政務(wù)新區(qū)區(qū)?！叭怼睎|北北翼：引進(jìn)大大成玉米項(xiàng)目目，形成以玉玉米為鏈條的的產(chǎn)業(yè)群；西西南翼：建設(shè)設(shè)“長春國際際汽車城”，，整合汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。。東南翼：完善善凈月譚旅游游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，將其作為為城市居住、、辦公、休閑閑、娛樂與旅旅游的新址。?！岸嘟M團(tuán)””指城市的空空間拓展采取取組團(tuán)的布局局模式。發(fā)展重點(diǎn)向東東，項(xiàng)目臨近近物流發(fā)展區(qū)區(qū)域。二道區(qū)發(fā)展方方向：實(shí)施“南居住住北物流”、、“西優(yōu)化東東拓展”戰(zhàn)略略。以經(jīng)開區(qū)北上上為契機(jī)，結(jié)結(jié)合老工業(yè)區(qū)區(qū)改造，引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)內(nèi)各種生生產(chǎn)要素向東東北方向集聚聚，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代代制造業(yè)和倉倉儲物流業(yè)。。二道區(qū)物流區(qū)城市發(fā)展：“南拓”拓展展南部副中心心；“北優(yōu)”優(yōu)化化鐵北企業(yè)，，置換工業(yè)基基地；“西控”發(fā)展展生態(tài)，控制制西部污染企企業(yè)進(jìn)駐；“東展”遠(yuǎn)遠(yuǎn)期重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，預(yù)留留規(guī)劃空間。高價(jià)區(qū)域低價(jià)區(qū)域中價(jià)區(qū)域167234589101112161715131418192021222324252627282930序號項(xiàng)目名稱1華瀚四季花園2新奧藍(lán)城3天嘉水晶城4萬盛理想國5保利羅蘭香谷6融創(chuàng)上城7天安第一城8倚瀾觀邸9君地天城10宜家708011一品紅城12萬達(dá)廣場13盛世城14中海南湖一號15天潤中華城16中海金域中央17龍?zhí)└辉?8高格藍(lán)灣19萬龍名城20亞泰櫻花苑21萬科洋浦花園22和黃御翠豪庭23好景山莊24力旺弗朗明歌25中海國社26瀚邦鳳凰城27秋實(shí)易景28綠地新里公館29大禹華邦30復(fù)地歌德堡森林城市中心區(qū)域域區(qū)位優(yōu)勢依依然明顯，寬寬城、八里堡堡、汽貿(mào)板塊塊受城市環(huán)境境及配套匱乏乏等影響，房房價(jià)依然低價(jià)價(jià)運(yùn)行；據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前前長春市區(qū)在在售住宅項(xiàng)目目共計(jì)126個(gè)（不含凈凈月區(qū)），產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)位在均均價(jià)5000元以上的項(xiàng)項(xiàng)目共計(jì)30個(gè)(不含凈凈月區(qū)），占占項(xiàng)目總量的的24%，比比重較大,主主要集中在南南部輕軌沿線線兩側(cè)。本案八里堡與寬城城、汽貿(mào)等區(qū)區(qū)域價(jià)格接近近，為長春價(jià)價(jià)格洼地，未未來升值空間間大，高新、寬城、、二道集中放放量，區(qū)域供供應(yīng)達(dá)100萬平米左右右，承接外溢溢客戶，新置置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)計(jì)供應(yīng)量（萬平米）綠園79.5汽開58朝陽27高新102.8寬城94.56南關(guān)73.4二道95.8經(jīng)開54凈月67合計(jì)652.06熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域域已知數(shù)據(jù)652.06萬萬平米與去年年供應(yīng)量551萬平米相相比，多供應(yīng)應(yīng)101萬平平米；高新、寬城、、二道放量較較大，平均接接近100萬萬平米；朝陽區(qū)放量較較小，購買力力外溢；數(shù)據(jù)來源：房房地產(chǎn)報(bào)地產(chǎn)產(chǎn)研究中心市場小結(jié)城市規(guī)劃發(fā)展展向東，二道道區(qū)是長春近近幾年城市發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，承接城城市外溢客戶戶，新置業(yè)熱熱點(diǎn)。區(qū)域供應(yīng)量較較大，市場競競爭激烈，項(xiàng)項(xiàng)目位于長春春價(jià)格洼地，，未來升值空空間較大。3看競爭區(qū)域掃描區(qū)域置業(yè)特征征決定主要來來自區(qū)域內(nèi)的的競爭，并且且重點(diǎn)來自于于八里堡版塊塊的競爭。二道區(qū)域八里堡版塊吉林大路版塊塊吉林大路，為為龍嘉機(jī)場進(jìn)進(jìn)入城市中心心的主路，延延線城市形象象較好，產(chǎn)品品供應(yīng)以板式式高層為主。。八里堡目前云云集萬科、保保利、魯輝等等品牌開發(fā)商商，并以規(guī)模模型大盤供應(yīng)應(yīng)為主，形成成熱點(diǎn)開發(fā)版版塊。區(qū)域市場競爭爭激烈，八里里堡與吉林大大路版塊存在在較大價(jià)差八里堡版塊價(jià)價(jià)格在4000－5200元左右，，受魯輝國際際城帶動(dòng)價(jià)格格上漲較大。。吉林大路在售售項(xiàng)目價(jià)格在在5500－－7300元元左右，板塊塊整體價(jià)格較較高。12957461083本項(xiàng)目八里堡吉林大路序號板塊項(xiàng)目名稱1八里堡魯輝國際城2萬科19483保利保合香灣4蔚藍(lán)國際5宜家觀瀾6鼎惠華庭7吉林大路高格藍(lán)灣8萬龍名城9亞泰桂花苑10漢森金爍廣場區(qū)域內(nèi)供應(yīng)主主要以90-100平米米左右兩房及及110-120平米三三房為主，小小戶型市場機(jī)機(jī)會較大項(xiàng)目名稱建面建筑類型均價(jià)（元/平米）面積區(qū)間（平米）主力戶型（平米）開盤時(shí)間銷售率10年預(yù)計(jì)上市量魯輝國際城200多層小高層高層5000450050－13080－120預(yù)計(jì)6月中旬一、二期售罄三期未上市10萬保利百合香灣47.1多層、小高層、高層未定40－15090－100預(yù)計(jì)7月初開盤未上市未定蔚藍(lán)國際46.8小高層高層500040－18090－130預(yù)計(jì)7月末開盤未上市約7萬宜家觀瀾12高層未定50－11065－90預(yù)計(jì)9月底未上市5棟高層，約600套房源，主力戶型65－70平米鼎惠華庭約10萬小高層、高層未定50－13050－90預(yù)計(jì)年內(nèi)未上市5月底開工，上市量未定萬科194846高層、小高層未定80－20085－135預(yù)計(jì)8月未上市約10萬萬龍名城20萬多層小高層高層73006300600034－13570－9009年9月總體70%5萬亞泰桂花苑25萬多層小高層高層6500600068－144902010年6月末桂花苑未上市櫻花苑97%10萬高格藍(lán)灣43萬高層小高層625030－20070－11007年11月一期60%10萬漢森金爍廣場28萬高層550040－150一期60二期90－120二期10年7月一期85%10萬2010年魯輝國際城保利百合香灣灣蔚藍(lán)國際萬科1948鼎惠華庭宜家觀瀾萬龍名城2010年2011年主力面積80－120平平米，約10萬平米123456781011912主力面積70－90平米米，5萬平主力面積50－90平米米銷售排期上，，本項(xiàng)目面臨臨區(qū)域多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目同期入市市2010年競競爭鎖定：6－8月區(qū)域域?qū)⒓泄?yīng)應(yīng)，市場主流流供應(yīng)面積為為90－120平米的兩兩居、三居；；蔚藍(lán)國際、宜宜家觀瀾、鼎鼎惠華庭等項(xiàng)項(xiàng)目中小戶型型產(chǎn)品預(yù)計(jì)將將與本案同期期開盤，形成成直接競爭。。面積50－70平米，約約2萬平米亞泰桂花苑主力面積65－90平米米，約4萬平平高格藍(lán)灣漢森金爍廣場場主力面積90－100平平米，約10萬平米主力面積90－130平平米，約10萬平米主力面積90平米，10萬平主力面積70－110平平米，10萬萬平主力面積90－120平平米，10萬萬平主力面積85－135平平米，10萬萬平直面競爭干擾競爭干擾競爭吉林大路項(xiàng)目目供應(yīng)以90－120平平米房型為主主，與本案競競爭關(guān)系不大大，但會分流流部分客戶。。保利、魯輝8月前集中開開盤，直接影影響區(qū)域市場場價(jià)格走勢；；產(chǎn)品競爭主要要是蔚藍(lán)國際際、宜家觀瀾瀾、鼎惠華庭庭樓盤主力面積（平米）總價(jià)區(qū)間（萬元）魯輝80－120預(yù)計(jì)39-70保利百合香灣90－100預(yù)計(jì)25-80蔚藍(lán)國際80－12050－70預(yù)計(jì)25－70宜家觀瀾65－90預(yù)計(jì)20－49鼎惠華庭50－90預(yù)計(jì)22－502030405060總價(jià)：萬元面積：m2507090110130150170190210230保利宜家觀瀾鼎惠華庭高格藍(lán)灣蔚藍(lán)國際25027030本項(xiàng)目魯輝國際城70萬龍名城漢森廣場樓盤主力面積（平米）總價(jià)區(qū)間（萬元）萬科1948未定未定萬龍名城70－9042－65亞泰桂花苑90預(yù)計(jì)43－70高格藍(lán)灣70－110預(yù)計(jì)45－78漢森金爍廣場一期60二期90－120預(yù)計(jì)50－7880規(guī)模：占地24.6萬平米，建建面46.8萬平米項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：一期推出的是是項(xiàng)目中間位位置較好的高高層產(chǎn)品，面面積區(qū)間為90－191平米，主力力面積90－－130平米米，對外報(bào)價(jià)價(jià)5000元元/平米，一一期將于2010年底交交房，預(yù)計(jì)將將于7月下旬旬開盤。蔚藍(lán)國際市場印象：項(xiàng)目07年房房交會亮相后后，工程進(jìn)展展較慢，在回回遷問題等方方面與原住民民存在糾紛，，項(xiàng)目美譽(yù)度度低；2009年底底項(xiàng)目以低碳碳概念，重新新啟動(dòng)市場，，并對售樓處處進(jìn)行包裝，，由于項(xiàng)目位位置優(yōu)越，目目前客戶積累累情況良好。?；剡w樓一期主推產(chǎn)品品，面積90－1305棟小戶型，，主力50－－70平米左左右，預(yù)計(jì)將將于10月份份左右開盤，，具體信息暫暫未公開團(tuán)購地段/低碳概概念/主流產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模：占地面積:7萬平方米；；總建筑面積積:12萬平平方米項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：一期產(chǎn)品西北北面有煤灰廠廠存在環(huán)境污污染，對項(xiàng)目目銷售有一定定影響；項(xiàng)目目西南側(cè)有伊伊通河景觀資資源，是項(xiàng)目目一大賣點(diǎn)。。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于于9月底開盤盤，目前在君君子蘭市場開開放臨時(shí)接待待中心，目前前無戶型圖及及銷售物料。。由于項(xiàng)目位置置較遠(yuǎn)，每天天客戶上門量量僅為5組左左右，并且全全部為周邊客客戶。宜家觀瀾項(xiàng)目分兩期開開發(fā)，一期推推出5棟高層層共600套套房源伊通河煤灰廠君子蘭市場目前經(jīng)營慘淡性價(jià)比/景觀觀鼎惠華庭規(guī)模：占地出面積為為4.7萬方方米，其中居居住用地38212平方方米，商業(yè)用用地9553平方米，土土地用途為居居住、商業(yè)用用地，土地級級別為居住七七級、商業(yè)六六級，土地出出讓年限為50年。該地地塊的土地單單價(jià)為2009元/平方方米，樓面價(jià)價(jià)為1117元/平方米米，地塊緊鄰鄰保利地塊，，但土地單價(jià)價(jià)則要比保利利地塊高出174元/平平方米。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目于5月末末動(dòng)工，將以以小高層和高高層為主，住住宅的面積區(qū)區(qū)間為50———130平平方米，將以以中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品為主，現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格未定，，暫無銷售中中心。性價(jià)比戶型對比上，，90平米戶戶型，在朝向向、梯戶比、、公攤、物業(yè)業(yè)類型等方面面均處于劣勢勢，競爭壓力力較大項(xiàng)目名稱魯輝國際城桂花苑萬龍名城高格藍(lán)灣戶型圖戶型95平（2室2廳1衛(wèi)）約95㎡（3室2廳1衛(wèi)）約98平米（3室2廳1衛(wèi)）約93平米（2室2廳1衛(wèi)）朝向南向南向南向南向梯戶比4戶/層4戶/層2戶/層3戶/層采光全采光全采光全采光全采光物業(yè)類型住宅住宅住宅住宅單價(jià)4200元/平米6000元/平米6000元/平米6300元/平米90平米主力力戶型對比競爭項(xiàng)目為全全明戶型競爭項(xiàng)目全部部為住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)，使用年限限長，生活成成本相對較低低競爭項(xiàng)目梯戶戶比少共攤小小競爭項(xiàng)目為南南向競爭項(xiàng)目功能能使用性強(qiáng)戶型對比上，，40-70平米戶型方方正，空間劃劃分合理，但但在居住實(shí)用用性及舒適性性有待提高項(xiàng)目名稱魯輝國際城桂花苑萬龍名城高格藍(lán)灣戶型圖戶型約58平（1室1廳1衛(wèi)）約69㎡（2室2廳1衛(wèi)）約44平米（1室1廳1衛(wèi)）約58平米（1室1廳1衛(wèi)）朝向南向南向南向南向梯戶比3戶/層3戶/層4戶/層3戶/層采光暗衛(wèi)暗衛(wèi)暗衛(wèi)暗衛(wèi)物業(yè)類型住宅住宅住宅住宅單價(jià)4500元/平米6000元/平米6000元/平米6300元/平米40－70平平米主力戶型型對比競爭項(xiàng)目為暗暗衛(wèi)影響衛(wèi)生生間通風(fēng)競爭項(xiàng)目全部部為住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)，使用年限限長，生活成成本相對較低低競爭項(xiàng)目梯戶戶比少共攤小小競爭項(xiàng)目為南南向競爭項(xiàng)目2居居緊湊，1居居有一定實(shí)用用性營銷訴求分析析，品牌開發(fā)發(fā)商主打景觀觀與文化，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)展示和體體驗(yàn)萬科1948主打歷史文文化，保留柴柴油機(jī)廠原生生樹及部分廠廠房，項(xiàng)目已已經(jīng)在鴻石國國際開放外展展中心，具體體產(chǎn)品信息暫暫未公布。萬科長春項(xiàng)目目聯(lián)動(dòng)，對開開發(fā)商品牌持持續(xù)的宣傳打打造，帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目入市。保利百合香灣灣核心推廣語：：一線水岸公公園領(lǐng)域保利主打全方方位現(xiàn)場展示示，目前示范范區(qū)及保利公公園已經(jīng)開始始施工。主推項(xiàng)目規(guī)劃劃的保利公園園與河景資源源。萬科1948核心推廣語：：長春首座光光陰美學(xué)住區(qū)區(qū)樣板示范區(qū)戶外圍擋關(guān)鍵詞：示范、公園、、河景關(guān)鍵詞：文化、品牌案名沙盤蔚藍(lán)國際主打打海元素及低低碳生活，但但產(chǎn)品方面對對概念支撐不不足，僅停留留在推廣層面面。魯輝國際城核心推廣語：：200萬萬平米豪布斯斯卡風(fēng)情社區(qū)區(qū)魯輝主打規(guī)模模與風(fēng)情，配配合大力度的的推廣投入，，聚集人氣。。蔚藍(lán)國際核心推廣語；；海元素風(fēng)情情社區(qū)關(guān)鍵詞：風(fēng)情、規(guī)模關(guān)鍵詞：低碳、概念售樓處圍擋開盤營銷訴求分析析，大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目主打社區(qū)區(qū)風(fēng)情與概念念炒作從鼎惠華庭的的項(xiàng)目特性來來看，項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)主打性價(jià)價(jià)比，中小戶戶型低總價(jià)的的可能性比較較大。目前項(xiàng)目正在在建設(shè)售樓處處。宜家觀瀾核心推廣語：：一城、一園園、一花宜家觀瀾主打打宜居性及伊伊通河景資源源，臨時(shí)接待待中心檔次感感低，現(xiàn)場體體驗(yàn)感較差。。鼎惠華庭核心推廣語：：現(xiàn)階段并未未啟動(dòng)推廣關(guān)鍵詞：河景關(guān)鍵詞：性價(jià)比、中小小戶型施工現(xiàn)場營銷訴求分析析，競爭對手手主要打景觀觀、性價(jià)比吉林大路版塊項(xiàng)目核心推廣語萬龍名城十年六城，再筑經(jīng)典萬龍名城主打地段及開發(fā)商品牌。亞泰桂花苑宜居型全功能社區(qū)亞泰桂花苑主打戶型、地段、開發(fā)商品牌高格藍(lán)灣河景豪宅，傲岸家徽高格藍(lán)灣主打地段、景觀資源。漢森金爍廣場恒久建筑，理想住區(qū)主打建筑風(fēng)格與地段吉林大路地段段優(yōu)勢明顯，，開發(fā)商主打打地段及品牌牌，營銷推廣廣方面較為常常規(guī)。漢森圍擋關(guān)鍵詞：地段、品牌、、資源亞泰桂花苑報(bào)報(bào)廣萬龍名城營銷訴求分析析，吉林大路路板塊主打品品牌及社區(qū)區(qū)域內(nèi)營銷訴訴求涉及面廣廣泛，景觀、、品牌、文化化、性價(jià)比等等等地段是各案主主推的首要賣賣點(diǎn)，其中吉吉林大路項(xiàng)目目全部主打地地段，八里堡堡項(xiàng)目沒有過過多宣傳；擁有伊通河資資源的項(xiàng)目后后會將河景作作為第一賣點(diǎn)點(diǎn)推廣；各案對戶型的的推廣也比較較多；體驗(yàn)式營銷推推廣不足，各各案現(xiàn)場打擊擊力不高，銷銷售中心檔次次及接待能力力一般；僅萬科1948主打文化化。各項(xiàng)目對客戶戶情感訴求及及對投資沒有有宣傳。競爭小結(jié)市場供應(yīng)主要要集中在中等等戶型，小戶戶型產(chǎn)品市場場機(jī)會較大;競爭項(xiàng)目主打打性價(jià)比;營銷訴求廣泛泛，競品缺乏乏對生活方式式的提煉。在目標(biāo)前提下下，結(jié)合本體體條件，需緊緊抓市場機(jī)會會，挖掘客戶戶需求，在營營銷上進(jìn)行突突破……領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借借勢—以小博大，，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的特色和價(jià)值值行業(yè)老大非行業(yè)老大，，中大規(guī)模市市場次/非主流市市場敏銳的機(jī)會主主義者競爭占位競爭策略：差異化的競爭爭策略。跳出現(xiàn)有競爭爭規(guī)則，建立立新的價(jià)值評評價(jià)體系，突突破區(qū)域競爭爭限制。3看客戶蔚藍(lán)國際客戶戶關(guān)注點(diǎn)———看重地段、、配套人物介紹：蔚藍(lán)國際資資深銷售代表表馬先生，從從業(yè)3年，曾曾服務(wù)新奧藍(lán)藍(lán)城、虹館項(xiàng)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)豐豐富。關(guān)于區(qū)域：二道為老城區(qū)區(qū)，屬城市次次核心區(qū)域，，配套齊全，，但形象、居居住品質(zhì)相對對較差。隨著著城市規(guī)劃開開展，后勁足足，有一定的的開拓空間。。區(qū)域房地產(chǎn)市市場相對比較較封閉，主要要為區(qū)域內(nèi)消消化，近兩年年逐漸有城市市外溢客戶出出現(xiàn)，成為主主要承接區(qū)。。關(guān)于項(xiàng)目：蔚藍(lán)國際地處處吉林大路與與八里鋪中間間居住帶，居居住氛圍濃厚厚，屬東盛商商圈輻射范圍圍之內(nèi)，地段段優(yōu)勢明顯。。關(guān)于客客戶：：從蔚藍(lán)藍(lán)國際際目前前蓄客客情況況看，，客戶戶主要要有兩兩類，，一類類為改善型型客戶，，如通安小小區(qū)內(nèi)客戶戶、家居市市場業(yè)業(yè)主等，需需求90平平米兩兩房及及120平平米三三房產(chǎn)產(chǎn)品，，約占占50%；；其次次為首置婚婚房客戶，，區(qū)域域相對對比較較分散散，主主要看看中性性價(jià)比比，需需求70-80平米米左右右，約約占30%左右右；由由于毗毗鄰吉吉林大大路，，投資客客戶型有一一定比比例，，約占占10%左左右。。訪談?wù)Z語錄：：“我們們這次次推出出的基基本都都是90平平米以以上的的大戶戶型，，所以以改善善需求求的比比較多多，不不過有有很多多過來來咨詢詢70-80平平米的的，我我們這這目前前小戶戶型還還沒確確定。。”“二道道區(qū)基基本都都原地地回遷遷，所所有拆拆遷戶戶購房房很少少，不不原地地回遷遷的選選擇其其他區(qū)區(qū)域置置業(yè)的的較多多?！薄薄暗吞继贾饕w現(xiàn)現(xiàn)在部部分樓樓棟安安裝新新風(fēng)系系統(tǒng)等等環(huán)保保節(jié)能能設(shè)備備等。?！蔽邓{(lán)國國際銷銷售代代表訪訪談背景介介紹：：宜家觀觀瀾銷銷售經(jīng)經(jīng)理彭彭女士士，從從業(yè)5年，，曾服服務(wù)宜宜家70/80、力力旺康康景、、力旺旺格林林春天天等項(xiàng)項(xiàng)目。。關(guān)于區(qū)區(qū)域：：八里鋪鋪片區(qū)區(qū)為二二道房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域，二二道向向南、、向西西均與與其他他主城城區(qū)相相連，，東、、北為為二道道未來來外拓拓主要要方向向。目前政政府全全力打打造長長東北北，發(fā)發(fā)展物物流等等產(chǎn)業(yè)業(yè)，未未來八八里鋪鋪片區(qū)區(qū)將成成為置置業(yè)熱熱點(diǎn)。。關(guān)于項(xiàng)項(xiàng)目：：宜家觀觀瀾是是宜家家房地地產(chǎn)繼繼宜家家70/80后后又一一小戶戶型力力作，，項(xiàng)目目毗鄰鄰伊通通河，，君子子蘭花花卉市市場。。項(xiàng)目位位于二二道與與寬城城連接接處，，交通通便利利。關(guān)于客客戶：：從宜家家觀瀾瀾前期期上門門客戶戶情況況分析析，客客戶主主要來來自二二道區(qū)區(qū)，其其中受受總價(jià)價(jià)控制制明顯顯的剛性改改善客戶占占絕大大比例例，約約占60%左右右，婚房等首置置客戶戶約占占25%左左右，，改善型型約10%，，投資客戶約約5%左右右。訪談?wù)Z語錄：：“八里里鋪的的客戶戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力非常常有限限，目目前居居住條條件比比較差差，客客戶基基本都都是附附近農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場的的小商商販，，還有有住平平房的的?！薄薄绊?xiàng)目目離寬寬城區(qū)區(qū)很近近，本本來預(yù)預(yù)計(jì)會會有寬寬城區(qū)區(qū)客戶戶，不不過現(xiàn)現(xiàn)在看看來很很少，，基本本還是是二道道的客客戶為為主。?！币思矣^觀瀾客客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)———需求求小戶戶型，，關(guān)注注價(jià)格格、升升值宜家觀觀瀾銷銷售經(jīng)經(jīng)理訪訪談人物介介紹：：魯輝國國際城城策劃劃王先先生，，也是是魯輝輝國際際城業(yè)業(yè)主，，購買買80平米米戶型型為婚婚房。。關(guān)于區(qū)域域：2010年集聚聚大量品品牌開發(fā)發(fā)商，保保利、萬萬科未來來力旺等等，八里里鋪將成成為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)，，同時(shí)帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品水平平及營銷銷水平。。關(guān)于項(xiàng)目目：魯輝國際際成為八八里鋪第第一大盤盤，炒熱熱整個(gè)區(qū)區(qū)域，09年銷銷售前十十，低開開高走，，帶動(dòng)整整個(gè)八里里鋪區(qū)域域的房地地產(chǎn)價(jià)格格走勢。。關(guān)于客戶戶：魯輝國際際城客戶戶主要以以二道區(qū)區(qū)域客戶戶為主，，剛性改善善客戶占40%左左右，大大多數(shù)來來自電爐廠、煙廠等職工，，需求90/100平平米戶型型；居住改善善型客戶約占占30%，以周邊生意意人為主，需需求110/120平平米大戶戶型居多多；首置客戶戶占20%，主要要需求小小戶型60-80平米米；另外外10%為投資客，需求面面積段較較廣，以以90平平米以下下小戶型型為主。。訪談?wù)Z錄錄：“周邊煙煙廠、企企事業(yè)單單位購房房比較多多，一般般都是自自住客戶戶，面積積主要是是80/90平平米米消消化比較較快，需需求量大大；”“小戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品主要是是結(jié)婚、、單身白白領(lǐng)投資資兼自住住、首置置購房居居多。””“客戶聚聚集型性性比較強(qiáng)強(qiáng)，一般般都是一一家子親親戚一起起買，住住一個(gè)單單元；””“魯輝前前期售價(jià)價(jià)低，持持續(xù)熱銷銷，目前前口碑比比較好，，知名度度高，客客戶基本本認(rèn)可””魯輝國際際城客戶戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)——價(jià)價(jià)格、產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)環(huán)境、升升值魯輝國際際城銷售售訪談背景介紹紹：亞泰櫻花花苑策劃劃經(jīng)理姜姜先生，，從業(yè)8年，曾曾服務(wù)富富城國際際、華瀚瀚四季花花園等項(xiàng)項(xiàng)目。關(guān)于區(qū)域域：二道為為長春重重點(diǎn)棚戶戶區(qū)，亞亞泰地產(chǎn)產(chǎn)通過亞亞泰桃花花苑、杏杏花苑、、櫻花苑苑及目前前桂花苑苑系列打打造，帶帶動(dòng)二道道區(qū)房地地產(chǎn)市場場發(fā)展。。關(guān)于項(xiàng)目目：亞泰櫻櫻花苑為為二道區(qū)區(qū)高端項(xiàng)項(xiàng)目，占占據(jù)二道道最核心心位置，，目前已已成為二二道標(biāo)志志，認(rèn)知知度極高高。關(guān)于客戶戶：亞泰泰櫻花苑苑集合了了二道區(qū)區(qū)大部分分的中高高端客戶戶，基本本以改善型自自住客戶戶為主，約約占50%左右右，首置客戶占30%，，由于核核心的地地段優(yōu)勢勢，投資客戶戶約占20%左右右。訪談?wù)Z錄錄：“亞泰花花園產(chǎn)品品基本屬屬于二道道區(qū)比較較高端的的項(xiàng)目，，客戶層層次相對對較高，，開發(fā)商商、政府府官員都都是櫻花花苑主力力客戶構(gòu)構(gòu)成?！薄薄翱蛻艋緸楦母纳菩涂涂蛻簦岸赖理?xiàng)目基基本很少少有社區(qū)區(qū)和物業(yè)業(yè)管理概概念，這這類客戶戶還是需需求環(huán)境境和服務(wù)務(wù)的?！薄薄靶粜托彤a(chǎn)品相相對首置置和投資資占比重重比較大大，主要要受總價(jià)價(jià)控制。?！眮喬鸦ɑㄔ吩L談?wù)剚喬鸦ɑㄔ房蛻魬絷P(guān)注點(diǎn)點(diǎn)——地地段、環(huán)環(huán)境品質(zhì)質(zhì)、升值值二道區(qū)主主力置業(yè)業(yè)客戶群群——來來源區(qū)域域本區(qū)域內(nèi)內(nèi)占60%南關(guān)、經(jīng)經(jīng)開內(nèi)占占20%區(qū)域來源源：（相對對封閉的的市場））1）二道道區(qū)域是是客戶主主要區(qū)域域來源；；2）受受居住習(xí)習(xí)慣認(rèn)知知的影響響，短期期客戶依依然以本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)及周邊邊的為主主?；疖囌旧躺倘|盛商圈中東商圈圈本案人民廣場場商圈15分鐘鐘20分鐘鐘5分鐘10分鐘鐘二道主力力置業(yè)客客戶群———客戶戶類型通過項(xiàng)目目在二道道已售、、在售項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶分析析、結(jié)合合深入的的市場調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前二道的的主力置置業(yè)客戶戶群異常常相似，，重疊度度非常高高，區(qū)域域相對封封閉。片區(qū)域主主要以剛改、環(huán)境改善善及婚房首置客戶為主主，投資同樣占有有一定比比例。類型比例客群描述動(dòng)機(jī)描述自住企業(yè)單位員工30%以煙廠為代表的企業(yè)單位員工，收入穩(wěn)定，多居住在老舊小區(qū)內(nèi)，需求改善型住宅，支付能力一般，三口之家居多。改善型私企老板/個(gè)體戶（自己經(jīng)營生意）10%有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后需要改善生活，并且兼顧保值增值，需求相對較為核心地段住宅。自住型保值增值事業(yè)單位如教育、醫(yī)療、公務(wù)員等15%泛公務(wù)員，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，基本以投資兼自住為主，買房子是理財(cái)?shù)囊环N方式。自住型保值增值外地來長工作客戶20%希望成為長春人，婚房客戶為主，基本需求滿足其功能需求的住宅，價(jià)格敏感，無區(qū)域抗性，需求小戶型。自住型、首置拆遷戶5%二道地緣性客戶為主，關(guān)注價(jià)格，居住功能空間，同時(shí)地緣性很強(qiáng)，基本不會離開原有區(qū)域輻射范圍之內(nèi)，客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)為價(jià)格、地段。投資型增值投資投資客戶20%本區(qū)域及外區(qū)域均有一定比例，需求小戶型的居多，看重價(jià)格及升值潛力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。投資型增值需求二道置業(yè)業(yè)客戶特特征———購房關(guān)關(guān)注因素素附：客戶購房房主要關(guān)關(guān)注因素素：1、價(jià)格格：關(guān)注注價(jià)格，，更看重重物有所所值，置置業(yè)能力力一般；；2、區(qū)位位：關(guān)心心地段，，關(guān)心交交通、關(guān)關(guān)心生活活配套，，所以地地段成為為片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目競爭爭的核心心要素；；3、升值值：看中中區(qū)域未未來規(guī)劃劃利好及及升級潛潛力。4、產(chǎn)品品：重視視產(chǎn)品的的實(shí)用性性，功能能性；5、景觀觀環(huán)境：：希望提提升生活活品質(zhì)；；6、物業(yè)業(yè)：普遍遍對以往往物業(yè)不不滿意，，對新購購置小區(qū)區(qū)物業(yè)要要求較高高。類型姓名年齡學(xué)歷行業(yè)家庭結(jié)構(gòu)家庭年收入需求面積購房目的單價(jià)承受能力總價(jià)準(zhǔn)購房客戶張先生27大專廣告二人8萬70自住450035萬徐小姐25本科汽車銷售一人10萬50自住420025萬王先生35中學(xué)商販三人5萬65自住400025萬劉先生46高中出租車車主三人10萬80自住450040萬吳女士43中學(xué)家居建材三人20萬60投資500030萬王先生45中學(xué)鍋爐廠三人5萬70自住400028萬典型目標(biāo)標(biāo)客戶需需求分析析客戶主要要以自住住為主，，總價(jià)控控制明顯顯，普遍遍接受在在25-35萬萬之間總總價(jià)范圍圍。自住需求求中以60－80平米米小兩居居及大兩兩居為主主，投資資客選擇擇中小戶戶型；以自住為為需求的的準(zhǔn)購房房者能接接受單價(jià)價(jià)在4000－－5000元平平米之間間，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力一一般。張先生（（年齡27歲，，廣告公公司職員員）背景：從小生活活在二道道，家住住80平平米兩居居，明年年準(zhǔn)備結(jié)結(jié)婚，意向戶型型：想購買一一套70平米左右右的婚房房。區(qū)域印象象：八里堡城城市環(huán)境境差，但但是可以以接受在在那里居居住，只只要價(jià)格格便宜就就可以考考慮。影響購房房主要因因素：主要考慮慮價(jià)格與與戶型，，交通要要方便些些?？蛻粽Z錄錄：“買房主主要是為為了結(jié)婚”“喜歡現(xiàn)現(xiàn)代化的的社區(qū)，，最好有有運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施，平平時(shí)可以以打球、、娛樂，，和老婆婆平時(shí)喜喜歡上網(wǎng)網(wǎng)打游戲戲，有無線網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆蓋最好?！薄薄毕胭I一一個(gè)小一點(diǎn)的，現(xiàn)在在房子太太貴，太貴買不不起，而且兩兩口人差差不多就就行，再再說我比比較喜歡住在在繁華、、便利的的地方,小區(qū)里最最好有便利店、、餐飲、、干洗店店，適合年年輕人。?！瓣P(guān)鍵詞：：要求居所所品質(zhì)高高，享受受都市流流行快速速生活，，張揚(yáng)時(shí)時(shí)尚感覺覺;關(guān)注注首期和和月供目標(biāo)客戶1徐小姐（（年齡25歲，，4S店店）背景：吉林市人人，在長長春建工工學(xué)院讀讀大學(xué)，，對房地地產(chǎn)有所所了解，，現(xiàn)居住住在二道道臨河街街，目前前單身。。意向戶型型：想購買一一套40-60平米左右右住宅。。。區(qū)域印象象：八里堡城城市環(huán)境境差，地地理位置置較遠(yuǎn)，，上班不不方便，，主要想想在二道道或者南南關(guān)購房房?？蛻粽Z錄錄：“比較喜歡歡品牌，，追求簡單快樂樂的生活，，習(xí)慣比比較繁華華的都市市生活。“”小區(qū)主主要安全，另外最最好配套套齊全點(diǎn)點(diǎn)，這樣樣生活比比較方便便“目標(biāo)客戶2關(guān)鍵詞：：居住氛圍圍好，安安全性，，周邊生生活配套套齊全王先生（（年齡35歲，，商販））背景：外五縣原原住民，，有一男男孩10歲，來來長春打打工8年年，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力有有限，目目前積累累了一定定的積蓄蓄。需求戶型型：需求60-80平米小兩兩居。區(qū)域印象象：位置不錯(cuò)錯(cuò)，交通通便利，，離市區(qū)區(qū)近，屬屬于二道道，可以以接受的的區(qū)域價(jià)價(jià)格。客戶語錄錄：“來長春春8年了了，在農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場賣菜，，一直租租房子””“主要想想買離市市場近的的地方，，方便?！啊爸饕€是是想買個(gè)個(gè)60/70平平米左右右的，現(xiàn)現(xiàn)在孩子子還小，，用錢的的地方太太多了，，太大的的負(fù)擔(dān)不不起，八八里堡那那還行，，交通方便便，離市區(qū)區(qū)近”關(guān)鍵詞：：注重工作作的便利利性與就就近性目標(biāo)客戶3劉先生（（年齡46歲，，出租車車車主，，業(yè)余炒炒股）背景：家庭住房房1套，，孩子20歲，，目前居居住小區(qū)區(qū)60平平米。需求戶型型：80-90平米兩房房區(qū)域印象象：八里堡以以前環(huán)境境較差，，但不少少大開發(fā)發(fā)商項(xiàng)目目在此區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)，小區(qū)區(qū)環(huán)境物物業(yè)都不不錯(cuò)感覺覺，未來來規(guī)劃越越來越好好。客戶語錄錄：“我是老老二道了了，之前前這邊都都是平房房，想不不到這幾幾年發(fā)展展的這么么快。””“現(xiàn)在孩孩子都住住校了，，也想改善改善善生活，現(xiàn)在住住的小區(qū)區(qū)就是環(huán)環(huán)境太差差，而且且物業(yè)不不好，經(jīng)經(jīng)常有些些陌生人人出出入入入的，，不安全全。““主要還還是想買買個(gè)大點(diǎn)點(diǎn)的，有有小區(qū)管理理的，最好好有個(gè)廣廣場，魯魯輝不錯(cuò)錯(cuò)，好幾幾個(gè)親戚戚都在那那買，想想買保利利，品牌，有公園，物業(yè)也好，，就是有點(diǎn)貴貴”關(guān)鍵詞：關(guān)注物業(yè)品質(zhì)質(zhì)、注重生活活情趣目標(biāo)客戶4吳女士（年齡齡43歲，中中東瑞寶家居居業(yè)主）背景：家住亞泰花園園120平米米，另在通安安小區(qū)有1套套60平米住住房出租，家家里有一定存存款認(rèn)為把錢錢放在銀行里里會貶值，準(zhǔn)準(zhǔn)備再投資一一套小戶型房房產(chǎn)，理想投投資地點(diǎn)為吉吉林大路附近近，有過二道道區(qū)內(nèi)多家樓樓盤走訪經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。區(qū)域印象：八里堡城市環(huán)環(huán)境差，不過過將來會有升升值潛力?？蛻粽Z錄：“考慮地理位置置，想在吉林林大路投資覺覺得升值潛力力好，主要還還是考慮價(jià)格因素，近期政政策調(diào)控，決決定暫時(shí)先看看看再說，下下半年在考慮慮吧?！薄鞍死镤佭@邊邊有中東瑞家家，金海馬不不愁出租，不不過我還是優(yōu)先考慮吉林林大路沿線的。”關(guān)鍵詞：賺錢、升值前前景目標(biāo)客戶5王先生（年齡齡45歲）背景：原鍋爐廠職工工，居住宿舍舍43平米。。需求戶型：60-70平米兩房區(qū)域印象：好男不娶桃園園路，好女不不嫁八里堡。?？蛻粽Z錄：“現(xiàn)在拆遷都都得原地回遷，當(dāng)然要房子合適，給錢你你也買不著這這樣的地方了了，再說現(xiàn)在在房價(jià)多高啊啊”“要買也不能能買大的，也也就60-70平米，要要是換地方就就換小區(qū)環(huán)境好的的?！瓣P(guān)鍵詞：拆遷、搬家、、改善目標(biāo)客戶6有一定積累個(gè)個(gè)體、私營業(yè)主，公務(wù)員、企企業(yè)管理層等等，投資兼自自住的客戶及純投投資客戶重點(diǎn)客戶核心客戶游離、偶得客客戶首置、首改等等自住客戶，，剛性需求升級改善及拆拆遷客戶本項(xiàng)目核心客客戶來自首置置、改善為主主的剛性需求求，需求面積積主要集中在在60-80平米兩房。?？蛻舳ㄎ豢蛻艟衩枋鍪鏊麄冃枰惶滋谆榉?，他們們長久在二道道生活，習(xí)慣慣二道的環(huán)境境能夠在熟悉的的環(huán)境中挑選選一套高尚住住宅是他們幸幸福的標(biāo)志他們不會離父父母太遠(yuǎn)，不不會離開自己己的圈層他們希望自己己的房子能體體現(xiàn)自己的性性格，有點(diǎn)特特色的房子他他們才能接受受他們是一群現(xiàn)現(xiàn)代人，喜歡歡都市生活；；他們剛到長春春幾年，資金金有限，每天天為事業(yè)而拼拼命奮斗；他們對任何一一個(gè)區(qū)都沒有有情節(jié)，只是是需要一個(gè)可可以晚上靜下下來思考的地地方；客戶精神描述述他們是年輕一一群，憑借專專業(yè)、進(jìn)取、、一直向上的的努力，體現(xiàn)現(xiàn)自我的社會會價(jià)值。他們年輕、時(shí)時(shí)尚、追求健健康快樂生活活但購買力有限限，一次置業(yè)業(yè)，現(xiàn)在他們們需要一個(gè)體體現(xiàn)自己價(jià)值值的東西，好好房子是最好好表現(xiàn)他們精明，懂懂得用長遠(yuǎn)的的眼光看世界界，看長春的的發(fā)展，他們們知道這里的的居住價(jià)值，，也許他們在在其他城市投資資過同樣的區(qū)區(qū)域他們是產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶動(dòng)下的的一批產(chǎn)業(yè)人人群，家居、、物流、娛樂樂等相關(guān)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)他們因在二道道工作而對二二道產(chǎn)生依賴賴，在二道有有契合他們物物業(yè)的時(shí)候，，他們會自然然的接受項(xiàng)目價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值增值空間產(chǎn)品附加值空間認(rèn)知價(jià)值空間項(xiàng)目核心價(jià)值分析【區(qū)域價(jià)值的核核心是什么？？】地段價(jià)值交通價(jià)值長春城市擴(kuò)張張推動(dòng)區(qū)域的的城市化進(jìn)程程緊鄰南關(guān)區(qū)、、經(jīng)開區(qū)，板板塊擠壓下加加快區(qū)域城市市化進(jìn)程城市規(guī)劃重新新定義區(qū)域功功能，二道將將成為長春的的重要節(jié)點(diǎn)長東北的門戶戶作用促使區(qū)區(qū)域的公建配配套必須快速速升級，增加加了城市形象象快捷便利；現(xiàn)代時(shí)尚；都市國際；時(shí)尚人居城市價(jià)值是區(qū)域價(jià)值的核心【區(qū)域所賦予的的未來都市價(jià)價(jià)值如何支撐撐項(xiàng)目的精神神價(jià)值？】城市價(jià)值生活方式客群特征城市便捷居住住生活——便捷、繁繁華與城市生生活的融合喜歡城市的便便利/向往往高品質(zhì)生活活/憧憬新穎穎的居住社區(qū)區(qū)提供符合城市市化生活方式式和客戶潛在在需求的產(chǎn)品品區(qū)域價(jià)值生活方式目標(biāo)客群都市生活元素結(jié)合商業(yè)和外部空間，展現(xiàn)城市面通過園林和公共空間，打造開放、共享、交流、注重鄰里關(guān)系的的社區(qū)生活氛圍舒適及實(shí)用在居室內(nèi)部空間及外部配套上，注重居住的舒適性與實(shí)用性產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品體系創(chuàng)新的、升級的產(chǎn)品體系，給予客戶高尚的居住體驗(yàn)【產(chǎn)品價(jià)值的核核心是什么？？】產(chǎn)品價(jià)值在于體現(xiàn)都市生活氛圍的營造

在于體現(xiàn)滿足客戶的潛在需求【認(rèn)知價(jià)值的核心是是什么？】區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值生活模式潛在在需求展示營銷氛圍服務(wù)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值主要要基于是否認(rèn)認(rèn)同都市高尚尚居住生活模模式及是否提提供足夠的支支撐以滿足其其需求客戶認(rèn)知價(jià)值關(guān)鍵在于一個(gè)可以引領(lǐng)客戶的全新的生活模式項(xiàng)目價(jià)值體系都市時(shí)尚人居區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知價(jià)值都市價(jià)值交通價(jià)值地段價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值體系都市產(chǎn)品生活模式都市生活需求滿足營銷配合產(chǎn)品支持價(jià)值闡述產(chǎn)品支持前期展示精神價(jià)值構(gòu)建價(jià)值闡述營銷配合居住體驗(yàn)價(jià)值闡述產(chǎn)品支持前期展示營銷配合價(jià)值實(shí)現(xiàn)通道都市生活體驗(yàn)都市生活模式創(chuàng)新產(chǎn)品都市時(shí)尚人居、都市生活體驗(yàn)、都市生活模式【項(xiàng)目核心精精神提煉】給這些向往都都市生活，又崇尚品質(zhì)的的客群一種新新的生活模式式：開放、包容、、共享、注重重鄰里、人性性化的都市時(shí)時(shí)尚生活這是一個(gè)多元、豐富而包容的社區(qū)。建筑是多樣性性的，有住宅宅，有商業(yè)，，有公共空間間，有配套。。在這里，不同同職業(yè)、不同同年齡、不同同價(jià)值觀的人人們都能在同同一片天空下下找到生活的的歸屬。這是一個(gè)提供供時(shí)尚生活方式式的多元社區(qū)。。家里像溫暖的的港灣，很舒舒適；不必走多遠(yuǎn)的的路就能買到到日常的生活活必需品；有景致宜人的的花園，還有公共的空間，可以以小坐上一會會兒，可以緩緩緩地散步，，可以運(yùn)動(dòng)，，可以和朋友友們海闊天空空；最好連工作的的地方也都在在家的附近，，這樣每天就就可以有更多多的時(shí)間陪伴伴家人……這就是我們要要打造的都市市時(shí)尚住居都市休閑示范范區(qū)本項(xiàng)目定位意意在提煉自身身的綜合競爭爭優(yōu)勢，并用用一種精神統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)“都市”是項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)別于區(qū)區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)項(xiàng)目的主要特特征，他將打打破區(qū)域競品品的居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，伴隨區(qū)域域的成長也進(jìn)進(jìn)行飛躍！都市休閑示范范區(qū)是保證客客戶能為都市市時(shí)尚人居支支付合理價(jià)錢錢精神基礎(chǔ)??！項(xiàng)目定位：UrbanRecreatistDemoURD的核心特質(zhì)都市休閑示范范區(qū)UrbanRecreatistDemoKeywords：都市魅力休閑多元示范未來urban-charmrecreationdiversificationdemoURD是都市魅力的載體這種魅力應(yīng)該該是鮮活而具具體的，是能聞得見的的暗香盈袖，，能聽得見的環(huán)環(huán)佩叮當(dāng)能吃的到的人人間煙火能彈得出的歡歡樂吉他………在聲色歡愉之之中，城市風(fēng)情盈盈盈鋪展。時(shí)尚、體驗(yàn)、、特色的城市市休閑氣質(zhì)創(chuàng)新的產(chǎn)品多元的人群時(shí)尚的生活“都市市休閑閑示范范區(qū)””的KPI指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)1：區(qū)區(qū)域升升值，，未來來發(fā)展展價(jià)值值，示示范未未來指標(biāo)2：城城市門門戶，，便捷捷的交交通，，隨意意切換換繁華華指標(biāo)3：多多元，，開放放，符符合5分鐘鐘步行行尺度度指標(biāo)4：引引以為為豪的的都市市魅力力指標(biāo)5：創(chuàng)創(chuàng)新戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)，，商、、住兩兩相宜宜的產(chǎn)產(chǎn)品形形式指標(biāo)6：時(shí)時(shí)尚、、休閑閑的空空中園園林景景觀指標(biāo)7：全全球家家居品品牌商商業(yè)指標(biāo)8：親親切周周到的的物業(yè)業(yè)管理理指標(biāo)9：美美凱龍龍品牌牌打造URD，改改變長長春居居住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)?。‘a(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升打造URD的基基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———戶型附附加值值贈送送贈送1400MM進(jìn)進(jìn)深步步入式式凸窗窗或錯(cuò)錯(cuò)層露露臺做法1：贈送不不超過過2.2米米高的的進(jìn)深深1.4米米的步步入式式凸窗窗。做法2：做做假2.2空間間，客客戶可可自行行拆卸卸。送錯(cuò)層層露臺臺2.8米<2.2米米“掏空空的””使用用空間間創(chuàng)新特別做做法：：通過大大膽的的色塊塊的運(yùn)運(yùn)用，，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目的昭昭示性性及差差異化化、個(gè)個(gè)性化化，突突顯項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)感、、價(jià)值值感。。產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———外立面面建議議亮麗色色彩的的應(yīng)用用，讓讓建筑筑富于于變化化，年年輕、、跳躍躍；三段式式外立立面，，緩解解高層層壓抑抑感；；市場做做法：：利用沉沉穩(wěn)的的深色色線條條，普普遍雷雷同，，無鮮鮮明特特色?！，F(xiàn)代豐富夜夜空的的天際際線，，建筑筑的整整體性性雄偉偉壯觀觀，展展示項(xiàng)項(xiàng)目的的標(biāo)志志性；；頂部燈燈的處處理給給人們們的夜夜間活活動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)造一一個(gè)良良好的的光照照環(huán)境境，給給業(yè)主主帶來來視覺覺、身身心上上的享享受。。頂部造造型處處理，，結(jié)合合燈光光設(shè)計(jì)計(jì)，體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目歸歸屬感感。關(guān)于屋屋頂：：建議能能夠盡盡量舒舒展，，并體體現(xiàn)獨(dú)獨(dú)特造造型，，可以以與項(xiàng)項(xiàng)目永永久性性燈光光字結(jié)結(jié)合，，同時(shí)時(shí)與整整個(gè)建建筑立立面的的造型型相結(jié)結(jié)合。。產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———外立面面屋頂頂建議議都市產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———主入口口建議議品質(zhì)主入口口是項(xiàng)項(xiàng)目的的門面面，注注意品品質(zhì)感感與整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的調(diào)性性一致致。關(guān)于入入戶大大堂:入戶大大堂是是家的的門面面,也也是體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)感感及調(diào)調(diào)性的的重要要方面面,建建議風(fēng)風(fēng)格簡簡潔，，布置置溫馨馨。。產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———入戶大大堂建建議時(shí)尚產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———空中園園林一般做做法：：普通的的屋頂頂綠化化差異化化做法法：以園林林的手手法打打造屋屋頂花花園使整個(gè)個(gè)園林林綠化化富有有層次次感與與茂盛盛感,做到到綠化化的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一。。屋頂花園園林設(shè)設(shè)置有有層次次感,茂盛盛而不不顯雜雜亂;形成組組團(tuán)式式的園園林規(guī)規(guī)劃,泛會會所功功能通通過組組團(tuán)化化的園園林體體現(xiàn)出出來,形成成各泛泛會所所功能能的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一又又相互互隔離離;整個(gè)園園林具具有亮亮點(diǎn),形成成園林林的明明星地地帶,既具具有人人氣又又具有有景觀觀的天天然品品質(zhì)感感.木質(zhì)小小門及及門燈燈增加加園林林情趣趣綠化與與水系系的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一園林的的點(diǎn)睛睛之筆筆,洽洽談功功能與與景觀觀功能能的結(jié)結(jié)合園林形形成組組團(tuán)式式特色色,具具有品品質(zhì)感感產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———空中園園林開放富有變變化和和情趣趣，參參與性性強(qiáng)的的屋頂頂空間間，體體現(xiàn)形形象與與品質(zhì)質(zhì)結(jié)合空空中園園林，，考慮慮在屋屋頂布布置參參與性性的運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑公公共空空間和和富有有情趣趣的建建筑小小品。?？紤]到到后期期使用用頻率率的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，不設(shè)置置經(jīng)營營性設(shè)設(shè)施，建議議布置置慢跑跑跑道道和休休憩設(shè)設(shè)施等等，成成為銷銷售賣賣點(diǎn)。。產(chǎn)品價(jià)價(jià)值全全面提提升———空中園園林設(shè)置原原則：：實(shí)用性性與管管理便便利性性兼顧顧，穿穿插于于園林林設(shè)計(jì)計(jì)動(dòng)靜結(jié)結(jié)合設(shè)設(shè)計(jì)，，娛樂樂與運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑結(jié)結(jié)合設(shè)設(shè)計(jì)，，雅俗俗共賞賞。功能