2017年浙江房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成試題

2017年浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)事最符合題意）1、當(dāng)建筑場(chǎng)地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用 __。A口條形基礎(chǔ)B口獨(dú)立基礎(chǔ)C口箱形基礎(chǔ)D口樁基礎(chǔ)2、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是。A：完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)口容B：對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓肅：建設(shè)單位已按合同約定支付工程款D：有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物， 判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 22年，殘值率為 4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 75％和 80％，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。A：市場(chǎng)B：財(cái)務(wù)C：政策D：經(jīng)營(yíng)E：借款合同5、用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是 __。A口建筑剖面圖B口建筑構(gòu)造詳圖C口建筑平面圖D口總平面圖6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 __。A．30%B．32%C．33%D．18%7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗土地，評(píng)估價(jià)2000萬(wàn)元人民幣，按國(guó)家規(guī)定收取的評(píng)估費(fèi)最高不超過(guò)__萬(wàn)元。A．3.00B．3.80C．4.00D．6.008、超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，最高可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費(fèi)。A．5%B．10%C．15%D．20%9、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書(shū)及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)批準(zhǔn)。A：政府B：城市規(guī)劃行政主管部門(mén)C：城市建設(shè)行政主管部門(mén)D：城市土地主管部門(mén)E：借款合同10、甲某將其房屋贈(zèng)給其子乙某，則雙方應(yīng)持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)__登記。A.初始B.變更C.轉(zhuǎn)移D.他項(xiàng)權(quán)利11、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的__。A．10%B．20%C．30%D．40%12、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中300m2,該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為_(kāi)_。A．5.00%B．5.25%C．5.42%D．5.75%13、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法,假設(shè)某建筑安裝工程中,直接費(fèi)為6000萬(wàn)元,間接費(fèi)為1500萬(wàn)元,利潤(rùn)為500萬(wàn)元,稅金為300萬(wàn)元,該建筑安裝工程費(fèi)為萬(wàn)元。A：7500B：8000C：8300D：9000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100面，類(lèi)似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%,類(lèi)似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/近，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5％。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為元/近。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、按規(guī)定折扣率以低于券面價(jià)值的價(jià)格發(fā)行，到期按照券面價(jià)值償還的債券是。（2008年試題）A：貼現(xiàn)債券B：附息債券C：抵押債券D：浮動(dòng)利率債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)D：自我形象E：借款合同17、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為_(kāi)_。A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%18、以保險(xiǎn)的實(shí)施形式為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為A：商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)和政策保險(xiǎn)B：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)^自愿保險(xiǎn)和強(qiáng)制保險(xiǎn)D：定值保險(xiǎn)和不定值保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某宗土地面積2000m2,土地單價(jià)1600元/mz,建筑密度40%,建筑總樓層16層，則樓面地價(jià)為。A：300元/m?B：4000元/mC：1600元/m?D：250元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、征收基本農(nóng)田，須經(jīng)批準(zhǔn)。A：國(guó)務(wù)院B：省級(jí)人民政府C：市級(jí)人民政府D：縣級(jí)人民政府E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)以上的，不征收土地閑置費(fèi)。A：3個(gè)月B：6個(gè)月C：9個(gè)月D：一年E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，現(xiàn)因離婚申請(qǐng)法院裁定財(cái)產(chǎn)分割。法院委托評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則合理的評(píng)估價(jià)格是。A：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格C：現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)D：當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于__萬(wàn)元。A．536B．549C．557D．81624、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/近，樓面地價(jià)為1200元/近，則該宗土地的總價(jià)為萬(wàn)元。A：96B：192C：240D：480E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、面積誤差比的計(jì)算公式為_(kāi)_。A.面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/產(chǎn)權(quán)登記面積又100%B.面積誤差比二（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積）/合同約定面積又100%C.面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積又100%D.面積誤差比二（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積）/產(chǎn)權(quán)登記面積又100%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是__模式。A.市場(chǎng)集中化B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化D.全面覆蓋2、下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是__。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國(guó)有土地C.依法收購(gòu)的土地D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地3、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于。A：不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換B：資本化率的求取C：市場(chǎng)比較法中交易日期修正D：不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較E：折舊的計(jì)算4、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有。A：臨街狀況B：是否便于動(dòng)力取得C：是否便于廢料處理D：是否接近大自然E：是否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)輸5、下列屬于建筑物折舊的是__。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.結(jié)構(gòu)折舊E.性質(zhì)折舊6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的。A：第一階段B：第二階段C：第三階段D：第四階段E：借款合同7、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有。A：中華人民共和國(guó)物權(quán)法B：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法C：城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例D：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范E：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)8、下列資金中，可以用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的有。A：擔(dān)保公司資金B(yǎng)：在建工程抵押貸款C：商品房預(yù)售資金D：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金E：住房公積金9、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有。A：承諾費(fèi)B：手續(xù)費(fèi)C：擔(dān)保費(fèi)口：利息E：稅費(fèi)10、拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)日__日前發(fā)布拍賣(mài)公告。A．3B．5C．7D．1111、下列關(guān)于A市w房屋拆遷公司對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)的做法，正確的是。A：要認(rèn)定抵押的有效性，對(duì)未進(jìn)行抵押登記的視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置B：被拆遷房屋進(jìn)行抵押的，抵押合同從登記之日起生效C：及時(shí)通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行D：能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權(quán)人認(rèn)可E：不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償12、開(kāi)發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過(guò)去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的__。A.施工方案B.工期C.質(zhì)量目標(biāo)D.報(bào)價(jià)E.市場(chǎng)售價(jià)13、__是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的活動(dòng)。A.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)B.房地產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D.房地產(chǎn)運(yùn)作14、不屬于影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)因素的是（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會(huì)因素C.個(gè)人因素D.理性因素15、下列屬于強(qiáng)制拍賣(mài)的特點(diǎn)是。A：主體的不定性B：權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性C：國(guó)家強(qiáng)制性口：目的的利他性E：標(biāo)的非自有性16、房屋抵押權(quán)自__之日起生效。A.抵押合同簽訂B.抵押合同生效C.抵押權(quán)登記D.核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)17、最高額抵押權(quán)確定的情形有。A：最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓B：新的債權(quán)不可能發(fā)生C：抵押人破產(chǎn)D：約定的債權(quán)確定期限屆滿E：抵押財(cái)產(chǎn)被查封18、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般__現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.不可比19、__常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。A.百分比租金B(yǎng).基礎(chǔ)租金C.建筑面積租金D.使用面積租金20、根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條件的有__。A.緩刑期未滿的人員B.現(xiàn)職公務(wù)員C.年齡超過(guò)65周歲的人員D.具有完全民事行為能力的人員E.申請(qǐng)?jiān)?個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員21、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，向特定幾個(gè)投資商發(fā)行為期3年，票面年利率為15％的債券，債券必須經(jīng)過(guò)背書(shū)才能轉(zhuǎn)讓。這種債券的類(lèi)型屬于。A：公債券B：抵押債券C：私募債券D：記名債券E：公司債券22、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。A.文獻(xiàn)查閱B.觀察C.專(zhuān)題討論D.問(wèn)卷調(diào)查E.實(shí)驗(yàn)23、下列工程中，不需要實(shí)行監(jiān)理的是__。A.大中型企業(yè)投資建設(shè)的工程B.利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程C.成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程D.大中型公用事業(yè)工程24、房地產(chǎn)估價(jià)師參加的下列保險(xiǎn)中，屬于社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)種的有。A：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)B：健康保險(xiǎn)C：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)D：意外