cd-概念設(shè)計(jì)城市廣場完成

煙臺中海城市廣場項(xiàng)目

——溝通稿

2016-06住宅兩棟T4優(yōu)點(diǎn)：可完全實(shí)現(xiàn)營銷部門的配比。缺點(diǎn)：面寬大，對商業(yè)辦公面寬影響較大一棟T6優(yōu)點(diǎn)：節(jié)約用地，面寬小，將更多的面寬貢獻(xiàn)給更高溢價(jià)的商業(yè)以及辦公缺點(diǎn)：房型面積段不完全符合營銷部門，T6房型在當(dāng)?shù)厥袌鍪欠翊嬖诳剐?。T4T478mT660m一.住宅部分多方向可行性分析原方案T4產(chǎn)品房型點(diǎn)評：中間套小房型三開間，邊套大房型兩開間，拉不開改善型產(chǎn)品與剛需產(chǎn)品的差距。存在暗衛(wèi)。暗衛(wèi)拼接處暗衛(wèi)120的僅兩面寬，是否對去化有影響？95的僅兩面寬，是否對去化有影響？兩面寬升級方案T4產(chǎn)品房型點(diǎn)評：所有房型均三間朝南，大房型優(yōu)勢明顯，無暗衛(wèi)。95房型升級為三開間三開間115房型升級為三開間所有衛(wèi)生間均為明衛(wèi)原方案T6產(chǎn)品房型點(diǎn)評：中間套小房型三開間，邊套大房型兩開間，拉不開改善型產(chǎn)品與剛需產(chǎn)品的差距。130的僅兩面寬，是否對去化有影響？拼接處端廳離高層辦公較近，是否對去化有影響？130的僅兩面寬，是否對去化有影響？114,117房型僅一個(gè)衛(wèi)生間升級方案T6產(chǎn)品房型點(diǎn)評：所有房型均三間朝南。大房型優(yōu)勢明顯。122房型升級為三開間122房型升級為三開間95房型升級為三開間兩衛(wèi)，也更接近營銷部門提出的戶型配比辦公產(chǎn)品LOFT優(yōu)點(diǎn)：去化快，租金高，缺點(diǎn)：不容易出量，且規(guī)范4.5米的限高略矮SOHO優(yōu)點(diǎn)：層高低缺點(diǎn)：去化較LOFT慢二.辦公產(chǎn)品多方向可行性分析辦公形態(tài)點(diǎn)式優(yōu)點(diǎn)：城市空間形態(tài)好。缺點(diǎn)：內(nèi)街空間體驗(yàn)差。U形優(yōu)點(diǎn)：視野開闊，可爭取景觀資源最大化。缺點(diǎn)：占地較大回字形優(yōu)點(diǎn)：可做成單廊形式。缺點(diǎn)：占地較大三.辦公形態(tài)多方向可行性分析LOFT及SOHO布局LOFT及SOHO辦公市場，朝向不同價(jià)格也不同，價(jià)格依次是南>東>西>北，且南向去化去化快，北向去化困難。東西向市場接受度較高。LOFT及SOHO價(jià)格與朝向分析北側(cè)最難去化，根據(jù)各地市場實(shí)踐，采用東西向布置較南北向布置更有利于整體去化4.7m南北向布局：南側(cè)10套，東西側(cè)各5套，北側(cè)6套4.7m東西向布局：南側(cè)7套，東西側(cè)各8套，北側(cè)3套若用地緊張，單廊難以實(shí)現(xiàn)，弱側(cè)（東西，北）采用大面寬小進(jìn)深產(chǎn)品能有效增強(qiáng)去化住宅和商業(yè)關(guān)系底商優(yōu)點(diǎn)：住宅區(qū)域環(huán)境最大化，節(jié)約用地。缺點(diǎn)：住宅底商業(yè)態(tài)受限，且市場存在住宅價(jià)格天花板，商業(yè)量少不利于總貨值脫開無內(nèi)街優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)脫開，可做三層及三層以上，商業(yè)量增加，總貨值增加缺點(diǎn)：住宅與南邊宿舍樓間距較小，空間局促脫開有內(nèi)街優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)量可做到最大化?？傌浿底畲笕秉c(diǎn)：戶型面積段較大。內(nèi)街是否易消化需調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌?。?商業(yè)部分多方向可行性分析商墅商業(yè)產(chǎn)品競爭策略重點(diǎn)靈活可變！——可商可辦可住商墅可商可住、業(yè)態(tài)兼容、豎向多元組合，整棟出售，分層出售整棟銷售，亦可單獨(dú)銷售

；商鋪LOFT辦公居住商業(yè)創(chuàng)業(yè)模式總部辦公模式會所模式高端消費(fèi)模式休閑商業(yè)模式商鋪藝術(shù)會所商業(yè)商鋪品牌旗艦店獨(dú)棟餐飲商鋪辦公辦公商業(yè)商鋪零售休閑餐飲通過運(yùn)用一些設(shè)計(jì)手法，在體塊關(guān)系中形成獨(dú)立庭院。通過立體花園，平臺花園，屋頂花園等景觀設(shè)計(jì)手法營造良好的環(huán)境，利于銷售。單體策略組合策略商墅商業(yè)別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變投影私密工作室（項(xiàng)目室）休閑陽臺陽臺私密空間VIP店鋪貿(mào)商套房工作室雙層店鋪開放性入口空間意向商業(yè)別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變總經(jīng)理辦公室休閑陽臺包房一般員工辦公室入口產(chǎn)品展示室/記者發(fā)布會空間意向商業(yè)別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變方案展示1.住宅采用兩個(gè)T4優(yōu)化房型。住宅下布置底商，可使住宅區(qū)域景觀最大化2.底商商業(yè)量最小，只能做兩層。3.辦公SOHO東西向布置。方案一展示高層意向該方案較原中信方案規(guī)劃調(diào)整不大，因此我們希望在造型風(fēng)格上有較大提升。橫向酷炫的白色構(gòu)筑物既能避免幕墻的出現(xiàn)，也具有強(qiáng)烈的未來感1.住宅采用兩個(gè)T4優(yōu)化房型。2.住宅與商業(yè)脫開，商業(yè)量可增加。3.住宅與北邊宿舍間距較小，空間局促。4.辦公SOHO東西向布置。方案二展示別墅式商業(yè)造型意向商鋪與住宅脫開不僅解放了商業(yè)體量和商業(yè)層數(shù)，也解放了商業(yè)造型。別墅式商業(yè)造型意向商業(yè)內(nèi)街方案展示商業(yè)造型意向更有條件設(shè)計(jì)為更易奪人眼球的主題和造型--------中海號旗艦。將項(xiàng)目整體打造為煙臺首個(gè)郵輪主體商住綜合體，體驗(yàn)甲板生活。甚至可考慮在上部引入小劇場，成為煙臺市民會慕名前往的目的地中海都市商谷1.住宅采用T6房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬2.商業(yè)與住宅脫開，設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，外街加至局部4層，商業(yè)面積最大化3.辦公采用L型SOHO產(chǎn)品，對內(nèi)街影響最小但內(nèi)街在當(dāng)?shù)亟邮芏刃枋袌稣{(diào)研。優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)最大化，貨值最大化缺點(diǎn)：商業(yè)內(nèi)街去化情況待摸底,城市界面空間感受較差方案三展示方案四展示1.住宅采用T6房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬2.商業(yè)與住宅脫開，設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，外街加至局部4層，商業(yè)面積最大化3.辦公采用點(diǎn)式SOHO產(chǎn)品，公寓北向量最少。4.內(nèi)街在當(dāng)?shù)亟邮芏刃枋袌稣{(diào)研。優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)最大化，貨值最大化公寓北向量最少，城市界面最好缺點(diǎn)：內(nèi)街空間局促，人流引入不夠直接。方案五展示(推薦)1.住宅采用T6房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬2.商業(yè)與住宅脫開，設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，外街加至局部4層，商業(yè)面積最大化3.綜合方案一、二，在公寓北向量最少與城市界面空間感受之間取得平衡。優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)最大化，貨值最大化公寓北向量較少，城市界面較好缺點(diǎn)：loft及soho層高只能做3.6m。商業(yè)造型意向?qū)⑸虡I(yè)內(nèi)街打造為層疊起伏的都市商谷，期間退臺，山洞互相穿越滲透，樂趣無窮具像化造型山谷山谷山洞山洞1.政府訴求：A.住宅必須造型公建化B.必須干掛石材貨玻璃幕墻2.開發(fā)者訴求：A.公建化造型B.LOFT因分隔小產(chǎn)權(quán)售賣，大面積玻璃幕墻難以實(shí)現(xiàn)，且應(yīng)重視空調(diào)外機(jī)對外立面的影響C.重新報(bào)批需較中信方案有較明顯區(qū)別和提升解讀：塔樓功能為LOFT以及SOHO公寓，房間開間小（3.6米~4.05米），且采用分體空調(diào)位，勢必在里面形成很多豎向分隔，若采用大面積的橫向造型會難以和功能匹配，因此必須采用豎向較為密集的造型造型意向方案匯總方案一方案二方案三方案四方案五方案六1.住宅采用兩個(gè)T3房型，解放商業(yè)辦公沿街面寬2.商業(yè)與住宅脫開，并層層退臺，設(shè)計(jì)露臺增加溢價(jià)。3.辦公采用點(diǎn)式loft產(chǎn)品，通過層高（4500層高）增加溢價(jià)，Loft東西向布置，北向套型最少