2015年山西房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成模擬試題

2015年山西省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成模擬試題分0，60分及格。1個(gè)事最符合題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為分0，60分及格。1個(gè)事最符合題一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有意）2500元/m22500元/m2,交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于A．2427元/m2B．2500元/m2C．2575元/m2D．2632元/m22、估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知， 某地區(qū)平分別為4682元□□, 4887元□□,增減量法測(cè)算，該地區(qū)普通商品住宅A：5362B：53472003口2006□□□□□□□□□□□□5037元□□, 5192□□□□□□□□□2008□□□□□□□□□C：5532D：5563E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10％時(shí)，需求量變化310％時(shí)，需求量變化百分比分別為 30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是。A：□有□□□□□□□□□□□□B：□□□□□□□□□□□□□□□C：□□□□□□□□□□□□□□D：□有□□□□□□□□□□□□□E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái) 3年的年凈收益分別為 15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、 23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年 25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于萬(wàn)元。A：280B：285C：290D：295E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某建筑物的建筑面積為 200□,□□□□□□□ 12□,□□□□□ 800元□□,□□□□□□□□ 40□,□□□□ 2口，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為萬(wàn)元。A：10．2B：11.0C：11．3D：11．5E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲建一住宅小區(qū)，該地塊面積為10000。經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，該項(xiàng)目的建筑密度為0．70，該小區(qū)內(nèi)的所有建筑的基底占地面積之和約為。A：3000B：5000C：7000D：10000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起__日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。A．10B．15C．20D．308、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達(dá)，不正確的是_。A.由專(zhuān)業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動(dòng)性好9、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷?wèn)有一定的__。A.互補(bǔ)性B.權(quán)益差別C替代性D.外部環(huán)境差異10、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。A：指數(shù)平滑分析B：趨勢(shì)擬合分析C：時(shí)間序列分析D：相關(guān)分析E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。A.我國(guó)現(xiàn)有商業(yè)銀行屬于全能型商業(yè)銀行B.我國(guó)商業(yè)銀行實(shí)行的是分支行制C國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行主要是由過(guò)去的中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)人民建設(shè)銀行逐步轉(zhuǎn)化而成的D.我國(guó)的商業(yè)銀行以國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行為主12、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為．【2004年考題】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以__進(jìn)行估價(jià)。A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C轉(zhuǎn)換用途前提D.重新利用前提14、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/近，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/m2,直接成本利潤(rùn)率為6%,則開(kāi)發(fā)后地價(jià)為元/m2。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),除有租約限制的以外,應(yīng)選取凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A：類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀B：類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際C：類(lèi)似房地產(chǎn)的最高D：類(lèi)似房地產(chǎn)的最低E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn),摸得著的部分,具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及。A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B：土地的形狀C：組合完成的功能D：立體空間E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法,屬于。A：成本導(dǎo)向定價(jià)法B：購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法C：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D：市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法E：借款合同18、在多層住宅建設(shè)中,無(wú)助于降低單位建筑造價(jià)的措施是__。A.增加建筑密度B.降低層高C增加建筑長(zhǎng)度D.增加建筑層數(shù)19、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是__。A.宗地圖B.房產(chǎn)分幅圖C.房產(chǎn)分丘圖D.房產(chǎn)分戶(hù)圖20、下列關(guān)于拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員，表述錯(cuò)誤的是。A：拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)B：受托估價(jià)機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)C：估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字D：估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。A：質(zhì)量控制B：進(jìn)度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同22、某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為_(kāi)_萬(wàn)元。A.600B.900C.1500D.180023、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于__。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅24、某大廈總建筑面積1000m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為_(kāi)。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%25、關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是A：融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B：融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C：融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本D：資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、依代理委托方的不同對(duì)物業(yè)代理進(jìn)行分類(lèi)時(shí)，不包括__。A.首席代理B.買(mǎi)方代理C賣(mài)方代理D.雙重代理2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)的__。A.供求關(guān)系B.競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境C目標(biāo)市場(chǎng)D.可支付的價(jià)格水平E.收入費(fèi)用3、下列關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅率問(wèn)題，表述正確的是。A：房產(chǎn)稅采用定額稅率B：城鎮(zhèn)土地使用稅是采用分類(lèi)分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)檔次C：耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分四個(gè)檔次D：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率E：與房地產(chǎn)相關(guān)的個(gè)人所得稅，適用比例稅率4、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的（）。A.分離B.獨(dú)立C對(duì)立D.融合5、分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法有。A：潛在分析法B：宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)法C：銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法D：專(zhuān)家意見(jiàn)法E：購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法6、國(guó)土資源部令第33號(hào)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取方式出讓。A：拍賣(mài)B：招標(biāo)C：掛牌口：雙方協(xié)議E：直接定標(biāo)7、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。A：在已經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的B：在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的C：司法機(jī)關(guān)依法決定查封的D：預(yù)售房地產(chǎn)，已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的E：權(quán)屬有爭(zhēng)議的8、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1005.56B．1010.56C．1110.56D．1115.569、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的。A：第一階段8：第二階段C：第三階段D：第四階段E：借款合同10、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有。(2009年試題)A：競(jìng)爭(zhēng)性B：壟斷性C：外部性D：均衡性E：信息不對(duì)稱(chēng)性11、”三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括。A：地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B：原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C：場(chǎng)地平整費(fèi)用D：通水、通電、通路的費(fèi)用E：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)12、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)B.通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金C.實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)提高投資效益的目的D.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)13、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣．甲地塊土地單價(jià)為506元/近，容積率為1.5,土地使用年限為50年.乙地塊土地單價(jià)為820元近，容積率為2．4，土地使用年限為70年．在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有.【2004年考題】A：乙地塊比甲地塊貴B：甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/近C：甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D：甲地塊比乙地塊貴E：乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)高于340元近14、國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2005)26號(hào)文件，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房免征營(yíng)業(yè)稅的是。A：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在120面以下的住房轉(zhuǎn)手交易時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅B：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房轉(zhuǎn)手交易時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅C：實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的住房轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅D：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為_(kāi)_。10.2萬(wàn)元11.0萬(wàn)元11.3萬(wàn)元11.5萬(wàn)元16、下列屬于時(shí)期指標(biāo)特點(diǎn)的有。A：各時(shí)期指標(biāo)值可以直接累加B：各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值不可以直接累加C：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成正比D：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成反比E：每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小不是隨時(shí)間的推移而逐漸增大的17、下列房屋租賃形式，是《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的范圍。A：以房屋作價(jià)入股B：將房屋出租給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)C：將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D：將房屋出租給他人居住E：將房屋無(wú)償借用給他人18、商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的市場(chǎng)。A：完全競(jìng)爭(zhēng)B：壟斷競(jìng)爭(zhēng)C：寡頭壟斷D：完全壟斷E：借款合同19、下列保險(xiǎn)種類(lèi)中，屬于政策性保險(xiǎn)的有__。A.社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)B.農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)C.巨災(zāi)保險(xiǎn)D.失業(yè)保險(xiǎn)E.出口信用保險(xiǎn)20、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。A．27.6B．28.2C．29.0D．29.921、不屬于處置抵押物要求的是。A：長(zhǎng)期價(jià)值市場(chǎng)穩(wěn)定B：變現(xiàn)性較強(qiáng)C：價(jià)格比較穩(wěn)定D：市場(chǎng)廣闊E：借款合同22、流通貨幣需要量取決于三個(gè)因素。人：已銷(xiāo)售的商品數(shù)量B：