XXXX年月某汽車(chē)商城商業(yè)推廣營(yíng)銷(xiāo)企劃報(bào)告

——報(bào)告思路——找到商鋪滯銷(xiāo)核心問(wèn)題前期營(yíng)銷(xiāo)工作分析總結(jié)（2009年11月-2010年11月）一、政策分析二、競(jìng)爭(zhēng)分析三、營(yíng)銷(xiāo)分析四、總結(jié)商業(yè)定位及核心策略化整為零·集散為整·主題規(guī)劃有效的推廣戰(zhàn)略以銷(xiāo)售+年關(guān)為推廣節(jié)點(diǎn)解決問(wèn)題六大策略+強(qiáng)勢(shì)推廣=破冰一、商業(yè)定位二、六大核心策略一、營(yíng)銷(xiāo)總控二、招商計(jì)劃實(shí)施三、現(xiàn)場(chǎng)包裝四、媒體推廣壹一、政策分析二、競(jìng)爭(zhēng)分析三、營(yíng)銷(xiāo)分析四、總結(jié)找到商鋪滯銷(xiāo)核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)企劃工作分析總結(jié)

(2009年11月-2010年11月）、政策分析2008年金融危機(jī)，2008年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，本案于2009年10月拿下的項(xiàng)目地塊,2009年是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷(xiāo)的高峰期，且當(dāng)時(shí)貸款政策較寬松；2010年,國(guó)家打壓房地產(chǎn)的新政陸續(xù)出臺(tái),首付額度增加，信貸利率增加，導(dǎo)致對(duì)雙溝當(dāng)?shù)叵M(fèi)者持幣觀(guān)望，有甚者拿不出首付款；2010年3到4月份的新政中取消了外地人的房貸條件，如不滿(mǎn)足“持營(yíng)業(yè)執(zhí)照且納稅一年以上”“有社會(huì)保險(xiǎn)繳納一年以上證明”其一的客戶(hù)，則不可貸款，必須100%付全款，限制了外地投資客,這一政策對(duì)本案銷(xiāo)售都有一定的影響。2010年國(guó)家打壓房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，影響銷(xiāo)售二、競(jìng)爭(zhēng)分析雙溝市場(chǎng)三大樓盤(pán)與本案競(jìng)爭(zhēng)解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。（表一）開(kāi)發(fā)商地段開(kāi)盤(pán)時(shí)間商鋪總面積總盤(pán)比例去化率銷(xiāo)售組合方式均價(jià)面積總價(jià)鳳凰花園鵬程中心成熟地段09.12近3萬(wàn)㎡25%70%一二三層聯(lián)賣(mài)2400元/㎡100㎡左右24萬(wàn)盛世華庭眼程09年初1.5萬(wàn)㎡23%90%一二層聯(lián)賣(mài)2200元/㎡200㎡左右44萬(wàn)雙溝名都金利5000㎡6%80%一二層聯(lián)賣(mài)2700元/平米50㎡5.6米層高13.5萬(wàn)本案恒基進(jìn)鎮(zhèn)入口處2010.63.3萬(wàn)㎡37%6%一二層聯(lián)賣(mài)一二三層聯(lián)賣(mài)1F：3500元/㎡2F：1500元/㎡3F：1400元/㎡1F：約50㎡2F：約100㎡3F：約100㎡1、2聯(lián)賣(mài)32.5萬(wàn)1、2、3F聯(lián)賣(mài)46.5萬(wàn)總計(jì)8.3萬(wàn)㎡2330元/㎡本案商鋪退訂原因組數(shù)比例對(duì)市場(chǎng)前景擔(dān)憂(yōu)814%認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高4071%對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不滿(mǎn)意712%外地戶(hù)口辦理不到按揭13%（表二）56組商鋪退訂客戶(hù)分析A、從表一、二中分析本案商業(yè)滯銷(xiāo)原因1、供大于求：目前市場(chǎng)共推出商業(yè)體量約8.3萬(wàn)㎡，雙溝總?cè)丝?萬(wàn)人，市場(chǎng)供應(yīng)總量過(guò)大，現(xiàn)有客源難以消化如此大體量商業(yè)，供>求，供求比例嚴(yán)重失衡——根本原因。2、本案體量大：本案商業(yè)體量相對(duì)過(guò)大，去化難度更大。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提前搶占客源：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在售產(chǎn)品面世早，去化時(shí)間長(zhǎng)，過(guò)早的分化本案客源，且商鋪總體量供應(yīng)相對(duì)較少。4、單價(jià)高：本案商鋪單價(jià)過(guò)高，高達(dá)71%的客戶(hù)因定價(jià)過(guò)高而退訂，市場(chǎng)客戶(hù)的消費(fèi)能力難以支撐。5、投資信心不足：雙溝百姓對(duì)我們江淮商城市場(chǎng)能否形成持觀(guān)望態(tài)度，直接導(dǎo)致他們不敢輕易做出購(gòu)買(mǎi)決定。小結(jié)B、從表一、二中分析本案商業(yè)產(chǎn)品利好1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力本案開(kāi)發(fā)商為恒基地產(chǎn)有限公司，有實(shí)力開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，品牌運(yùn)營(yíng)。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)本案為商住聯(lián)體產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品為商業(yè)、住宅分體產(chǎn)品。3、住宅價(jià)格市場(chǎng)接受度高本案住宅單價(jià)相對(duì)較低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶(hù)較多，對(duì)住宅市場(chǎng)的剛性需求較旺，低價(jià)格是主導(dǎo)。4、全框架高抗震名邸本案是雙溝唯一的全框架結(jié)構(gòu)的高品質(zhì)樓盤(pán)，產(chǎn)品質(zhì)量有保證。三、營(yíng)銷(xiāo)企劃分析（一）銷(xiāo)售分析表2-1產(chǎn)品定位90000平米簡(jiǎn)歐風(fēng)情商住名城商鋪定位農(nóng)資建材商城推盤(pán)期一期二期沿街住宅（套）商鋪（套）住宅商鋪推出已售銷(xiāo)售率推出已售銷(xiāo)售率推出已售銷(xiāo)售率推出已售銷(xiāo)售率沿恒基大道8484100%841315%4040100%121083%沿淮海路4242100%4012.5%3333100%00沿江淮路4242100%4412%800%00沿寧徐路00100%0000100%311135%累積168168100%16815817390%43銷(xiāo)售進(jìn)度表沿街樓棟號(hào)房型面積可售（套）已售（套）價(jià)格開(kāi)盤(pán)時(shí)間恒基大道一期住9、10、11、16北、17北、18北住三室兩廳一衛(wèi)住8161.72住0住84住2F：14983F：13985.9鋪9、10、11、（16、17、18北）鋪三間三層連體其他單間鋪4211.49鋪71鋪13鋪3588/36885.9二期住12、13、14住三室兩廳一衛(wèi)住3901.8住0住40住2F：15788.21鋪12、13、14鋪單間鋪1764.92鋪28鋪10鋪3F：145810.23三期住7、8住三室兩廳一衛(wèi)住2341.7住24住0住未公開(kāi)未開(kāi)盤(pán)鋪7、8鋪一間三層連體其他單間鋪1203.73鋪23鋪0鋪未公開(kāi)未開(kāi)盤(pán)淮海路一期住3、4、5住三室兩廳一衛(wèi)住4088.1住0住42住2F：14983F：13985.9鋪3、4、5鋪一間三層連體其他單間鋪1996.18鋪39鋪1鋪34885.9二期住1、2、6住三室兩廳一衛(wèi)住3244.85住0住33住2F：15583F：14388.21鋪1、2、6、21鋪21號(hào)樓是一二層整棟另一間三層連體其他單間鋪2506.15鋪36+1鋪0鋪未公開(kāi)未開(kāi)盤(pán)江淮路一期住16、17、18南住三室兩廳一衛(wèi)住4073.62住0住42住2F：14983F：13985.9鋪（16、17、18）南鋪兩間三層連體其他單間鋪2215.31鋪43鋪1鋪34885.9二期住23、24住三室兩廳一衛(wèi)住680.72住8住0住未公開(kāi)未開(kāi)盤(pán)鋪23、24鋪兩層聯(lián)體鋪2788.64鋪12鋪0鋪未公開(kāi)未開(kāi)盤(pán)寧徐路二期鋪19鋪三層全是商業(yè)鋪2574.35鋪22鋪9鋪1F：40882F：16883F：158810.23三期住住住住住住鋪20鋪三層全是商業(yè)鋪2642.93鋪25鋪0鋪未公開(kāi)未開(kāi)盤(pán)表2-2（二）工期分分析一期工期進(jìn)度表二期工期進(jìn)度表開(kāi)工時(shí)間2009.12.25開(kāi)工時(shí)間2010年4月開(kāi)工地段淮海路、恒基大道、江淮路4、5、10、11、16南北、17南北、18南北共10棟樓開(kāi)工地段淮海路、恒基大道1、2、3、6、9、13、14共7棟樓目前工程進(jìn)度內(nèi)墻面刷白、門(mén)窗安裝，外路面整平目前工程進(jìn)度接近封頂竣工時(shí)間2010年12月初竣工時(shí)間2011年3月底交房時(shí)間2010年12月底交房時(shí)間2011年4月底（三）媒體分分析媒介推廣方式促成人數(shù)所占的比例DM102人37%SP6人2%戶(hù)外看板5人2%橫幅2人1%現(xiàn)場(chǎng)包裝52人19%口碑108人39%A、從以上表格格的營(yíng)銷(xiāo)中分分析商鋪滯銷(xiāo)銷(xiāo)原因：1、農(nóng)資建材街街的定位狹礙礙前期定位為農(nóng)農(nóng)資建材一條條街有一定合合理性。但是是偏于狹礙。。整個(gè)雙溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)的農(nóng)資建材材不足以完全全消化江淮商商城的商鋪。。2、產(chǎn)品依分布布地段不同而而去化不均恒基大道與寧寧徐路相對(duì)地地段較好的位位置去化速度度快，淮海路路與江淮路地地段稍偏，去去化速度緩慢慢3、工程進(jìn)度緩緩慢江淮商城至2009年12月25日奠基動(dòng)工，，一期2010年年底竣工，，二期明年3月竣工。因工工程進(jìn)度滯后后,潛在客戶(hù)沒(méi)有有看到商業(yè)氛氛圍，已給銷(xiāo)銷(xiāo)售帶來(lái)一定定影響。小結(jié)B、從以上表格格中分析營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)利好1、商住名城定定位準(zhǔn)確定位切合產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)，與市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有力力區(qū)隔，且550000平方的住宅體體量，516戶(hù)住宅，近2000人口為固定消消費(fèi)群體，支支撐商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)。2、羊群效應(yīng)，，住宅持續(xù)熱熱銷(xiāo)已購(gòu)客戶(hù)中39%為口碑營(yíng)銷(xiāo)下下單，利用老老客戶(hù)良好的的口碑宣傳，，以住宅為依依托，帶動(dòng)商商業(yè)銷(xiāo)售。3、10.23開(kāi)盤(pán)捆綁銷(xiāo)售售切實(shí)可行推廣地段寧徐徐路地段較好好，推廣的產(chǎn)產(chǎn)品為商業(yè)三三層聯(lián)賣(mài)，且且一、二層單單價(jià)相當(dāng)于住住宅價(jià)格，總總價(jià)低，市場(chǎng)場(chǎng)接受度高。。4、企劃推廣一一矢中的，切切實(shí)有效本案已購(gòu)客戶(hù)戶(hù)中有37%是通過(guò)DM派發(fā)下單，19%是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包包裝下單。56%的概率是通過(guò)過(guò)有效的媒體體投放渠道達(dá)達(dá)成銷(xiāo)售。四、總結(jié)1、新政打壓2、競(jìng)爭(zhēng)體量供供大于求——根本原因3、本案商鋪價(jià)價(jià)格過(guò)高4、客戶(hù)投資信信心不足5、商業(yè)定位狹狹隘6、工程進(jìn)度緩緩慢（一）商鋪滯滯銷(xiāo)原因總結(jié)結(jié)（二）產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)利好總結(jié)結(jié)1、實(shí)力開(kāi)發(fā)商商投資開(kāi)發(fā)樹(shù)樹(shù)品牌2、以高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品為基礎(chǔ)3、商住產(chǎn)品定定位準(zhǔn)確是前前提4、良好的口碑碑營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)鍵鍵5、聯(lián)體捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售策略大賣(mài)賣(mài)為導(dǎo)向6、有效的媒體體推廣促進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售內(nèi)靠外聯(lián)，揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避短找準(zhǔn)方向，穩(wěn)穩(wěn)扎穩(wěn)打商業(yè)定位核心策略準(zhǔn)確定位·化整為零·主題規(guī)劃·合作加盟貳（一）產(chǎn)品定定位（二）形象定定位（三）客戶(hù)定定位ALLNEW一、準(zhǔn)確的商商業(yè)定位知己，方可行行；知彼，方方可立，知己己知彼，方可可遁無(wú)形前期商業(yè)定位位單一，狹隘隘。江淮商城3.5萬(wàn)方的商業(yè)體體量，與雙溝溝農(nóng)資、建材材有限的市場(chǎng)場(chǎng)容量形成強(qiáng)強(qiáng)烈的對(duì)抗，，定位產(chǎn)業(yè)不不足以支撐在在整個(gè)商業(yè)體體量，且狹隘隘的定位會(huì)讓讓有其它自營(yíng)營(yíng)投資的客戶(hù)戶(hù)望而卻步，，使客戶(hù)信心心不足，影響響銷(xiāo)售。規(guī)劃不合理，，商業(yè)氣候不不足本項(xiàng)目地處雙雙溝鎮(zhèn)入鎮(zhèn)地地段，雖然恒恒基大道為重重點(diǎn)打造的商商業(yè)步行街，，但與目前已已形成商業(yè)氣氣候的集群地地區(qū)相比，地地段相對(duì)較偏偏，商業(yè)氛圍圍不足，后期期銷(xiāo)售面臨越越來(lái)越大的壓壓力，項(xiàng)目要要成功熱銷(xiāo)，，商業(yè)產(chǎn)品形形態(tài)必須重新新規(guī)整，才能能盤(pán)活。（一）產(chǎn)品定定位思路闡述農(nóng)資、建材市市場(chǎng)不足以支支撐近3.5萬(wàn)商業(yè)前期銷(xiāo)售面臨臨瓶頸，后期期壓力較大地段較偏，商商業(yè)氛圍不足足……HOW怎么辦雖然農(nóng)資、建建材產(chǎn)業(yè)不足足以支撐大商商業(yè)體量，但但還是有它的的市場(chǎng)容量所所在；同時(shí)，，雙溝政府打打造農(nóng)資建材材產(chǎn)業(yè)，有它它對(duì)于雙溝經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義；因因此，面對(duì)前前期營(yíng)銷(xiāo)面臨臨的難題，我我們?cè)诜治?、、提煉、融合合的基礎(chǔ)上，，特建議：延伸前期定位位既在原來(lái)農(nóng)資資建材城的定定位基礎(chǔ)上，，延伸相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，作為大大商業(yè)的支撐撐。既豐富了了農(nóng)資建材的的配套，又?jǐn)U擴(kuò)展了業(yè)態(tài)，，有利于相互互帶動(dòng)，做旺旺市場(chǎng)，促成成項(xiàng)目的成功功銷(xiāo)售。農(nóng)資建材商城城農(nóng)資建材街電子產(chǎn)品街+酒店汽貿(mào)街+……主題商業(yè)綜合合體通過(guò)前面分析析、總結(jié)，建建議將江淮商商城商鋪定位位為：集農(nóng)資建材、、酒店汽貿(mào)、、電子產(chǎn)品、、小吃百貨、、女性潮品、、文體教育等等于一體的主題商業(yè)綜合合體解讀：主題商業(yè)綜合體概念在雙溝是是第一次提出出，極大豐富富雙溝商業(yè)形形態(tài)，提升雙雙溝商業(yè)能級(jí)級(jí)，有利于城城市商業(yè)模式式的創(chuàng)新和發(fā)發(fā)展；主題商業(yè)綜合體的整體規(guī)劃定定位有利于拓拓展前期定位位內(nèi)涵；整體規(guī)劃，特特色定位，有有利于商業(yè)整整體形象的提提升。（二）形象定定位從“主題商業(yè)業(yè)綜合體”規(guī)規(guī)劃，定位江江淮商城商業(yè)業(yè)形象為：雙溝首個(gè)·大型主題商業(yè)業(yè)綜合街區(qū)江淮商城商業(yè)業(yè)推廣思路為為，先進(jìn)行商商業(yè)整體包裝裝，塑造商業(yè)業(yè)整體鮮明而而又有特色的的形象，再化化整為零，分分區(qū)分街進(jìn)行行包裝推廣（（例如江淮商商城·農(nóng)資建材街、、江淮商城·酒店汽貿(mào)街等等），這種針針對(duì)性強(qiáng)、形形象突出、組組合拳出擊的的打法，有利利于快速去化化。（一）、前期期客戶(hù)分析一、客戶(hù)定位位職業(yè)分析：職業(yè)組數(shù)比例農(nóng)民15456%私營(yíng)業(yè)主4215%公司職員7728%其他21%區(qū)域分析：雙溝鎮(zhèn)12646%草灣村5821%陳澗莊4416%楊莊3613%外地114%職業(yè)分析：職業(yè)組數(shù)比例私營(yíng)業(yè)主1953%公司職員1130%老師13%自由職業(yè)514%區(qū)域分析：項(xiàng)目附近822%拆遷戶(hù)38%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)38%鄉(xiāng)下514%街道1542%外地26%意向分析：投資客75%自營(yíng)業(yè)主25%商、住已購(gòu)客客戶(hù)分析：36組已購(gòu)商鋪客客戶(hù)分析：從客戶(hù)職業(yè)、、區(qū)域分析中中得出：1、前期商住成交交客戶(hù)以農(nóng)民民、公司職員員為主；區(qū)域域則以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（（包括草灣村村、陳澗莊、、楊莊）和本本鎮(zhèn)客戶(hù)為主主；2、商鋪成交客戶(hù)戶(hù)則以私營(yíng)業(yè)業(yè)主、公司職職員為主；區(qū)區(qū)域則以雙溝溝本鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶(hù)（包括括鎮(zhèn)上和鄉(xiāng)下下客戶(hù)）為主主；成交意意向則主要以以投資為主。。3、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶(hù)拆遷帶來(lái)來(lái)的剛性需求求將十分巨大大，將來(lái)會(huì)成為為我們住宅、、商業(yè)客源的的一個(gè)重要組組成部份。（二）、未來(lái)來(lái)商業(yè)客戶(hù)定定位通過(guò)前期客戶(hù)戶(hù)分析和對(duì)商商業(yè)整體重新新規(guī)劃定位，，以下客戶(hù)將將成為本案客客戶(hù)構(gòu)成?！八拇罂蛻?hù)圈圈”四大客戶(hù)圈雙溝客戶(hù)（私營(yíng)業(yè)主、、公司職員、、拆遷農(nóng)民等等）其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)務(wù)工返鄉(xiāng)人員員外來(lái)招商客戶(hù)A、客戶(hù)圈一：：雙溝客戶(hù)Ⅰ、拆遷客大量的舊城改改造將形成一一批拆遷客，，成為本案商商業(yè)客戶(hù)的重重要組成部份份。這部分客客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)強(qiáng)，出手快，，注重投資前前景，非理性性的跟風(fēng)心理理較重。Ⅱ、私營(yíng)業(yè)主這部份私營(yíng)業(yè)業(yè)主有較豐富富的經(jīng)商頭腦腦，期待新的的商業(yè)機(jī)遇將將生意做得更更大賺更多的的錢(qián)；理性判判斷，看中機(jī)機(jī)會(huì)果斷下手手，有一定的的跟群心理。。Ⅲ、雙溝酒廠(chǎng)職職工酒廠(chǎng)職工收入入較好，有較較靈敏的投資資經(jīng)商嗅覺(jué)，，一般考慮周周詳，對(duì)項(xiàng)目目十分了解判判斷能獲利會(huì)會(huì)出手買(mǎi)鋪。。推廣策策略：：品牌宣宣傳的的獨(dú)到到作用用，以以及““羊群群效應(yīng)應(yīng)”的的作用用可以以很好好的發(fā)發(fā)揮；；以““小恩恩小惠惠”的的推廣廣手段段吸引引這部部份客客戶(hù)持持續(xù)關(guān)關(guān)注和和客群群帶動(dòng)動(dòng)。B、客戶(hù)戶(hù)圈二二：其其它鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶(hù)特點(diǎn)：：從前期期購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)分析析，我我們可可以看看到鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶(hù)是是重要要組成成部份份。這這部份份客戶(hù)戶(hù)主要要以投投資為為主，，手上上有閑閑錢(qián)，，找準(zhǔn)準(zhǔn)投資資機(jī)會(huì)會(huì)下手手；容容易陷陷入信信息不不對(duì)稱(chēng)稱(chēng)，如如宣傳傳到位位，突突破口口較大大。C、客戶(hù)戶(hù)圈三三：務(wù)務(wù)工返返鄉(xiāng)客客戶(hù)雙溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)外出出務(wù)工工人數(shù)數(shù)1.6萬(wàn)，20-35歲，職職業(yè)：：企業(yè)業(yè)職員員約0.8萬(wàn)人，，民工工約0.5萬(wàn)人，，自由由職業(yè)業(yè)0.3萬(wàn)人。。特點(diǎn)：：這部份份客戶(hù)戶(hù)有著著充裕裕的資資金，，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力強(qiáng)強(qiáng)，重重投資資前景景，有有前瞻瞻性眼眼光，，新投投資機(jī)機(jī)會(huì)比比較能能引起起他們們興趣趣和關(guān)關(guān)注，，親朋朋好友友的口口碑宣宣傳是是購(gòu)鋪鋪心理理主導(dǎo)導(dǎo)。推廣對(duì)對(duì)策：：利用返返鄉(xiāng)節(jié)節(jié)點(diǎn)，，重點(diǎn)點(diǎn)宣傳傳，再再結(jié)合合優(yōu)惠惠促銷(xiāo)銷(xiāo)措施施，一一舉突突破；；突出出宣傳傳項(xiàng)目目投資資前景景和回回報(bào)，，以新新的商商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)和和創(chuàng)富富模式式吸引引他們們關(guān)注注。D、客戶(hù)戶(hù)圈四四：外外地整整體招招商客客戶(hù)思路：：由于整整體商商業(yè)體體量較較大，，市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人數(shù)數(shù)和購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力力有限限，必必須開(kāi)開(kāi)拓一一部份份整體體商業(yè)業(yè)，以以去化化存量量。這這部份份客戶(hù)戶(hù)主要要是賓賓館、、商超超等整整體招招租商商業(yè)客客戶(hù)。。特點(diǎn)：：他們關(guān)關(guān)注商商業(yè)未未來(lái)前前景，，商業(yè)業(yè)商圈圈價(jià)值值的考考量比比較慎慎重；；利潤(rùn)潤(rùn)回報(bào)報(bào)周期期的考考核也也很理理性。。同時(shí)時(shí)，面面對(duì)商商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的日趨趨激烈烈，愿愿意嘗嘗試到到基層層投資資，對(duì)對(duì)新的的商業(yè)業(yè)形式式也很很有獨(dú)獨(dú)道眼眼光。。推廣對(duì)對(duì)策：：聘請(qǐng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)商統(tǒng)統(tǒng)一招招租、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管管理，，同時(shí)時(shí)，利利用他他們的的獨(dú)特特資源源，對(duì)對(duì)口招招商；；塑造造項(xiàng)目目獨(dú)特特商業(yè)業(yè)價(jià)值值和前前景，，以切切實(shí)可可行的的優(yōu)惠惠政策策比如如前期期免租租等方方式吸吸引這這部份份客戶(hù)戶(hù)進(jìn)駐駐。殺傷力力強(qiáng)的的針對(duì)對(duì)推廣廣找準(zhǔn)客客戶(hù)圈圈牢牢抓抓住客客戶(hù)需需求心心理一舉突突破，，100%至勝合理的的推廣廣節(jié)奏奏完美殺客客“五步步曲”第一步：：第二步：：第三步：：第四步：第五步：：總結(jié)二、六大大核心策策略百種業(yè)態(tài)態(tài)·專(zhuān)業(yè)規(guī)劃劃·五街一體·七大主題題·實(shí)力加盟盟·合作共贏贏科學(xué)·整體·有效策略一：：專(zhuān)業(yè)規(guī)規(guī)劃策略二：：合作共共贏策略三：：打政府府牌策略四：：捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售策略五：：加大優(yōu)優(yōu)惠策略六：：投資回回報(bào)引爆江淮淮商圈IDEA策略一：：專(zhuān)業(yè)規(guī)劃劃七大主題商業(yè)業(yè)街統(tǒng)一一規(guī)劃運(yùn)運(yùn)營(yíng)寶麗新街街：149家東東大大街：81家寧寧徐路：：76家建建設(shè)路：：55家規(guī)劃依據(jù)據(jù)：百種業(yè)態(tài)態(tài)·專(zhuān)業(yè)規(guī)劃劃五街一體·七大主題題業(yè)態(tài)定位位：恒基基大道——潮流女人人街/休閑美食食街目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位：：女性時(shí)尚尚用品、、高檔美美食餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)休閑、、大型商商超等定位思路路：恒基大道道兩側(cè)共共推出145套（聯(lián)體體合一））商鋪，，目前推推出122套，約占占總體量量的2/5，目前已已售23套。雖然然地段相相對(duì)較好好，但因因體量大大，必會(huì)會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期較長(zhǎng)通通過(guò)上表表數(shù)據(jù)顯顯示，女女性時(shí)尚尚品店及及時(shí)尚餐餐飲等已已在經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家及及潛在商商家共計(jì)計(jì)186家，因而而把主流流消費(fèi)群群體所需需求的業(yè)態(tài)產(chǎn)品品集中于此街，，利于快快速形成成商業(yè)氣氣候以及及樓盤(pán)整整體形象象的提升升；恒基基大道是是政府重重點(diǎn)打造造的景觀(guān)觀(guān)大道，，有政府保駕駕護(hù)航，，因?yàn)楸景赴缚山枇αΠl(fā)力，，高打政政府牌，，招商引引資，必必定會(huì)吸吸引大量量投資自自營(yíng)商家家。主題特色色：針對(duì)女性性主流消消費(fèi)群體體的時(shí)尚尚、購(gòu)物物、休閑閑場(chǎng)所業(yè)態(tài)定位位：寧徐徐路——酒店、汽汽車(chē)美容容街寧徐路（19、20共56套）定位位為餐飲飲、酒店店、汽車(chē)車(chē)美容貿(mào)貿(mào)易一條條街，對(duì)對(duì)面是雙雙溝酒廠(chǎng)廠(chǎng)，酒廠(chǎng)廠(chǎng)客源豐豐富。業(yè)態(tài)定位位：淮海海路——農(nóng)資建材材街淮海路（1、2、3、4、5、6共76+1套）定位位為農(nóng)資資建材一一條街（（建材、、電器、、器械、、家具、、水暖、、農(nóng)產(chǎn)品品等），，這條街街相對(duì)恒恒基大道道比較偏偏靜。業(yè)態(tài)定位位：教育育路——文化、體體育街教育路（27、28#月20套）定位位為文具具用品、、小百貨貨一條街街，教育育路是雙雙溝中學(xué)學(xué)必經(jīng)之之路，學(xué)學(xué)生客源源豐富。。業(yè)態(tài)定位位：江淮淮路——電子產(chǎn)品品街/餐飲百貨貨街江淮路（16南、17南、18南、23、24共68套）定位位為美食食（大排排檔）、、小百貨貨一條街街，這條條路的西西頭是塊塊大空地地，并且且這條路路位于小小區(qū)純住住宅區(qū)與與商住區(qū)區(qū)交界處處，人流流量密集集。通過(guò)上表表商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布布數(shù)據(jù)顯顯示：目前自營(yíng)營(yíng)商家334組，租鋪鋪經(jīng)營(yíng)的的60家，自家家商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)的274家；潛在在商家68組，長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)商家54組，共計(jì)計(jì)456組。其中274家自鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家家，再去去買(mǎi)鋪?zhàn)宰誀I(yíng)的概概率會(huì)非非常小，，但是買(mǎi)買(mǎi)鋪投資資的概率率還是可可觀(guān)的，，這就需需要本案案的大力力引導(dǎo)和和優(yōu)惠支支持吸引引其購(gòu)鋪鋪；租鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家與與潛在商商家共計(jì)計(jì)的128組，是本本案要從從根本挖挖掘、全全力牽引引的商家家；又因本案案的推廣廣戰(zhàn)線(xiàn)較較長(zhǎng)，因因此長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)商家的的54組同時(shí)需需要本案案的跟進(jìn)進(jìn)與引導(dǎo)導(dǎo)，為后后續(xù)開(kāi)盤(pán)盤(pán)房源進(jìn)進(jìn)行遠(yuǎn)期期蓄水。。值得深思思（Ⅰ）雙溝總?cè)巳丝冢?萬(wàn)人外出務(wù)工工人口：：1.6萬(wàn)人雙溝鎮(zhèn)總總商家：：456組，自營(yíng)營(yíng)商家334組。本案商鋪鋪體量：：3.5萬(wàn)方商鋪鋪約360套，其中中大部分分為兩層層聯(lián)體和和三層聯(lián)聯(lián)體，按按照單層層計(jì)算，，約500套?？蛻?hù)瓜分分：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)未未來(lái)將推推出2.7萬(wàn)方的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)體量量，加上上本案，，共計(jì)約約6.2萬(wàn)方。問(wèn)題：如此大的的體量，，雙溝本本地市場(chǎng)場(chǎng)是否足足夠消化化？解決：供，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求求。招外外來(lái)商客客入駐本本案，勢(shì)勢(shì)在必行行。新問(wèn)題：：誰(shuí)來(lái)招商商？值得深思思（Ⅱ）問(wèn)題：7條主題商商業(yè)街的的專(zhuān)業(yè)規(guī)規(guī)劃，如如何著手手，如何何運(yùn)營(yíng)？？解決：勢(shì)必需要要有實(shí)力力，有運(yùn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)業(yè)招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)來(lái)整整體包裝裝運(yùn)營(yíng)。。新問(wèn)題：：誰(shuí)來(lái)招商商？誰(shuí)來(lái)做招商？策略二：：合作共共贏通過(guò)引引入專(zhuān)專(zhuān)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商，完完善項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作體體系---七大主主題規(guī)規(guī)劃如果實(shí)實(shí)行單單一的的銷(xiāo)售售策略略，而而在沒(méi)沒(méi)有后后期的的招商商管理理和規(guī)規(guī)劃跟跟進(jìn)的的情況況下，，銷(xiāo)售售將面面臨難難以承承擔(dān)的的壓力力，同同時(shí)在在客觀(guān)觀(guān)上無(wú)無(wú)法具具體執(zhí)執(zhí)行項(xiàng)項(xiàng)目前前期定定位和和業(yè)態(tài)態(tài)具體體規(guī)劃劃，如如切實(shí)實(shí)可行行的主主題街街因非非專(zhuān)業(yè)業(yè)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)和和管理理而枉枉費(fèi)，，一切切規(guī)劃劃將前前功盡盡棄，，因此此引入入專(zhuān)業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商勢(shì)勢(shì)在必必行?。⊥ㄟ^(guò)招招商引引入品品牌商商家，，推動(dòng)動(dòng)商鋪鋪?lái)?xiàng)目目的銷(xiāo)銷(xiāo)售項(xiàng)目通通過(guò)實(shí)實(shí)質(zhì)招招商策策略，，通過(guò)過(guò)對(duì)市市場(chǎng)知知名商商家和和主力力業(yè)態(tài)態(tài)的專(zhuān)專(zhuān)向?qū)?dǎo)入，，將更更好地地提高高項(xiàng)目目的整整體市市場(chǎng)吸吸引力力，進(jìn)進(jìn)一步步促進(jìn)進(jìn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者和和投資資者對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)的的發(fā)展展前景景信心心和項(xiàng)項(xiàng)目投投資價(jià)價(jià)值預(yù)預(yù)期的的信心心。開(kāi)發(fā)商商運(yùn)營(yíng)商商客戶(hù)業(yè)業(yè)主房?jī)r(jià)上上揚(yáng)，，賣(mài)給給客戶(hù)戶(hù)租給開(kāi)開(kāi)發(fā)商商合作：：委托托招商商租賃賃新客戶(hù)戶(hù)返租給給新客客戶(hù)三年租租金招租、、招商商，盤(pán)盤(pán)活商商業(yè)招商得以實(shí)現(xiàn)的支撐點(diǎn)點(diǎn)？策略三三：打打政府府牌利好于于雙溝溝鎮(zhèn)政政府及及居民民江淮商商城開(kāi)開(kāi)創(chuàng)新新的商商業(yè)模模式，，引進(jìn)進(jìn)外地地招商商項(xiàng)目目，一一則將將衍生生出更更多的的就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)，有有利于于當(dāng)?shù)氐鼐用衩裣M(fèi)費(fèi)水平平的提提高；；二則則人均均GDP的增加加，政政府打打造的的景觀(guān)觀(guān)大道道恒基基大道道形成成商業(yè)業(yè)氣候候，更更助于于提升升政府府形象象和政政績(jī)。。因此此，對(duì)對(duì)于招招商項(xiàng)項(xiàng)目的的順利利引進(jìn)進(jìn)，更更寄望望與當(dāng)當(dāng)?shù)卣牡拇罅αΨ龀殖郑滓子诟嗟牡膬?yōu)惠惠政策策。（一））政府府重點(diǎn)點(diǎn)扶持持（二））工商商注冊(cè)冊(cè)地址址必須須為江江淮商商城（三））地方方稅收收返還還部分分，部部分稅稅收減減免商鋪已已購(gòu)客客戶(hù)中中25%用于自自營(yíng)。。政府府將商商鋪運(yùn)運(yùn)營(yíng)上上繳稅稅收的的部分分用于于返還還自主主創(chuàng)業(yè)業(yè)商家家和投投資商商家，，對(duì)于于家庭庭較困困難卻卻想自自主創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的的客戶(hù)戶(hù)，政政府應(yīng)應(yīng)給予予一定定的扶扶持、、保障障優(yōu)惠惠政策策，減減免部部分稅稅收，，以此此鼓勵(lì)勵(lì)創(chuàng)業(yè)業(yè)。凡是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)江江淮商商城商商鋪的的自營(yíng)營(yíng)客戶(hù)戶(hù)、返返租后后二次次招租租客戶(hù)戶(hù)，必必須進(jìn)進(jìn)行工工商許許可注注冊(cè)，，充分分響應(yīng)應(yīng)政府府號(hào)召召。但但是所所有商商鋪的的工商商注冊(cè)冊(cè)地址址，必必須統(tǒng)統(tǒng)一為為江淮淮商城城，便便于政政府的的檢查查和開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的統(tǒng)統(tǒng)一管管理策略四四：捆捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售通過(guò)二二期寧寧徐路路開(kāi)盤(pán)盤(pán)，三三層聯(lián)聯(lián)體商商鋪捆捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售一一次銷(xiāo)銷(xiāo)售19套商鋪鋪，證證明商商業(yè)聯(lián)聯(lián)體捆捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售策策略完完全切切實(shí)可可行。。分析析原因因，價(jià)價(jià)格吸吸引力力，三三層聯(lián)聯(lián)體的的總價(jià)價(jià)（1F：4088，2F：1688，3F：1588）較低低，二二、三三層的的單體體價(jià)格格與住住宅價(jià)價(jià)格相相當(dāng)，，客戶(hù)戶(hù)一層層可自自營(yíng)可可返租租，二二三層層可作作為住住宅，，換言言之，，三層層商業(yè)業(yè)的聯(lián)聯(lián)體，，從價(jià)價(jià)格和和業(yè)態(tài)態(tài)分割割看，，亦可可看做做為商商住的的捆綁綁銷(xiāo)售售。（一））商鋪鋪一、、二層層聯(lián)體體捆綁綁（二））商、、住捆捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售策略五五：優(yōu)優(yōu)惠政政策一次性性發(fā)放放經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)金扶扶持政政策6000元風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)金即即買(mǎi)即即給此優(yōu)惠惠政策策支持持各種種業(yè)態(tài)態(tài)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的客客戶(hù)，，亦是是在總總房款款中扣扣除金金額，，建立立在““策略略二””返租租優(yōu)惠惠策略略基礎(chǔ)礎(chǔ)上的的第二二大優(yōu)優(yōu)惠策策略。。目的的是大大幅度度的優(yōu)優(yōu)惠有有利于于招商商項(xiàng)目目的引引進(jìn)和和商鋪鋪體量量的快快速去去化。。享受3年零風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)鉆鉆石合合同：：客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的商商業(yè)，，實(shí)行行返租租政策策，以每平平方米米10元的價(jià)價(jià)格返返租，，3年返租租優(yōu)惠惠直接接從總總房?jī)r(jià)價(jià)中扣扣除，，約12%的返租租租金金。如購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)50平方的的商鋪鋪：現(xiàn)房款款=原房款款-50平方米米*10元/每平方方*36個(gè)月。3年內(nèi)返返租商商鋪歸歸開(kāi)發(fā)發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理。。例：返返租利好：：房?jī)r(jià)上上揚(yáng)，，羊毛毛出在在羊身身上，，返租租價(jià)為為價(jià)格格上漲漲的差差價(jià)平平均月月租金金的超超高金金額，，多購(gòu)購(gòu)多返返，著著實(shí)會(huì)會(huì)讓消消費(fèi)者者心動(dòng)動(dòng)投資資；房?jī)r(jià)上上揚(yáng)，，給已已購(gòu)來(lái)來(lái)客戶(hù)戶(hù)帶來(lái)來(lái)的心心理感感受是是，江江淮商商城的的商鋪鋪增值值快，，口碑碑宣傳傳，利利于下下單；；給市市場(chǎng)施施壓，，物價(jià)價(jià)持續(xù)續(xù)上漲漲，人人民幣幣貶值值，存存錢(qián)不不如投投資置置業(yè)；；若客戶(hù)戶(hù)用于于自營(yíng)營(yíng)，則則差價(jià)價(jià)開(kāi)發(fā)發(fā)商所所得盈盈利。。招商返返租計(jì)計(jì)劃可可行性性分析析。商鋪已已購(gòu)客客戶(hù)分分析中中，投投資客客戶(hù)占占75%，說(shuō)明明大多多購(gòu)鋪鋪客戶(hù)戶(hù)以租租賃投投資為為主。。一年免免租對(duì)整體體招租租商家家實(shí)行行減免免一年年租金金的優(yōu)優(yōu)惠政政策，，第二二年開(kāi)開(kāi)始收收租。。以強(qiáng)強(qiáng)有力力的租租金減減免優(yōu)優(yōu)惠吸吸引商商家入入駐經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，最終終目的的是盡盡快、、盡早早的形形成商商業(yè)氣氣候，，給客客戶(hù)充充分的的信心心購(gòu)鋪鋪運(yùn)營(yíng)營(yíng)。年限經(jīng)營(yíng)起止期限租金標(biāo)準(zhǔn)備注第一年2010.3.10.—2011.3.910元/月·m2此期間商鋪?zhàn)饨鸺追矫馐盏诙?011.3.10—2012.3.910元/月·m2此期間商鋪?zhàn)饨鹩杉追饺~收取第三年2012年3月10日至2013年3月9日12元/月·m2此期間商鋪?zhàn)饨鹩杉追饺~收取租賃客客戶(hù)需需交納納租房房押金金￥10000元，如如租賃賃運(yùn)營(yíng)營(yíng)期間間對(duì)商商鋪有有損壞壞，或或中途途停止止運(yùn)營(yíng)營(yíng)的商商家，，開(kāi)發(fā)發(fā)商則則從押押金中中扣除除相應(yīng)應(yīng)資金金。若若租客客想在在一年年后購(gòu)購(gòu)買(mǎi)其其租賃賃的商商鋪，，押金金則轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為購(gòu)購(gòu)房定定金。。策略六六：投投資回回報(bào)10年130%回購(gòu)計(jì)計(jì)劃，，投資資0風(fēng)險(xiǎn)投資者者往往往關(guān)注注于投投資產(chǎn)產(chǎn)品的的保值值、增增值。。回購(gòu)購(gòu)策略略是給給商鋪鋪投資資者以以充分分的投投資保保障，，增強(qiáng)強(qiáng)客戶(hù)戶(hù)的投投資信信心，，亦是是增加加客戶(hù)戶(hù)蓄水水量，，促進(jìn)進(jìn)商業(yè)業(yè)氣候候形成成的緩緩兵之之計(jì)。。五年后后返購(gòu)購(gòu)，看看似銷(xiāo)銷(xiāo)售優(yōu)優(yōu)惠戰(zhàn)戰(zhàn)線(xiàn)拉拉長(zhǎng)，，開(kāi)發(fā)發(fā)商必必然擔(dān)擔(dān)心五五年后后客戶(hù)戶(hù)真的的讓開(kāi)開(kāi)發(fā)商商回購(gòu)購(gòu)，增增加日日后的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)負(fù)擔(dān)擔(dān)。試試想，，現(xiàn)今今通貨貨膨脹脹，人人民幣幣貶值值，固固定資資產(chǎn)增增值；；未來(lái)來(lái)當(dāng)?shù)氐匦律丝诳诓粩鄶嘣黾蛹?，外外?lái)人人口不不斷涌涌入，，返鄉(xiāng)鄉(xiāng)客戶(hù)戶(hù)自營(yíng)營(yíng)等，，三年年不到到的時(shí)時(shí)間整整個(gè)江江淮商商城的的商業(yè)業(yè)住宅宅的人人氣已已形成成，商商鋪投投資、、自營(yíng)營(yíng)都會(huì)會(huì)穩(wěn)賺賺不賠賠，五五年，，只會(huì)會(huì)成為為一個(gè)個(gè)數(shù)字字而已已。商鋪總價(jià)1-5年內(nèi)租金4%5年總收益5年后按130%回購(gòu)5年總收益150000元1年6000元30000元195000元75000元5年30000元5一、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總總控二、招招商計(jì)計(jì)劃實(shí)實(shí)施三、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝四、媒媒體推推廣有效的的推廣廣戰(zhàn)略略以銷(xiāo)售售+年關(guān)為推廣廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)有效的的策略略必須須以有效的的執(zhí)行行為支支撐GO！叄、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總控控（一））推盤(pán)盤(pán)時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：11月12月01月02月03月恒基大大道7、8棟：潮流女女人街街/時(shí)尚休休閑美美食街街江淮路路23、24棟：電子/小吃百百貨街街寧徐路路19、20棟：酒店汽汽貿(mào)街街淮海路路1、2、6、21棟：農(nóng)資建建材街街05月教育路路：文化體體育街街春節(jié)二期三期制定銷(xiāo)銷(xiāo)售推推廣節(jié)節(jié)點(diǎn)思思路：：□招商商規(guī)劃劃以及及進(jìn)度度與商商業(yè)部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售之之間的的協(xié)調(diào)調(diào)時(shí)間間；□規(guī)劃劃方案案確定定后的的客戶(hù)戶(hù)蓄水水時(shí)間間；□接近近2011年春節(jié)節(jié)關(guān)口口，大大量外外出打打工返返鄉(xiāng)現(xiàn)現(xiàn)象，，是一一批有有利客客源；；□等工工期。。因工工期將將在2011年3月封頂頂，商商鋪于于現(xiàn)房房面世世。因此智智帝中中國(guó)建建議：：二期公公開(kāi)時(shí)時(shí)間定定在2011年01月下旬旬春節(jié)節(jié)前期期?。ǘ┒谄谟喾糠客平纸炙悸仿肥紫攘亮料?，，必須須形成成商業(yè)業(yè)氛圍圍，以以靠近近小區(qū)區(qū)主入入口的的恒基基大道道和次次入口口的江江淮路路商鋪鋪入市市，臨臨恒基基大道道和寧寧徐路路的商商鋪?zhàn)钭顑?yōu)，，遵循循位置置由優(yōu)優(yōu)帶劣劣的原原則，，有利利于后后續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品的的銷(xiāo)售售。因因此先先推。。主街區(qū)商鋪主題街樓棟面積推案時(shí)間恒基大道潮流女人街時(shí)尚休閑美食街7、83992.37平米二期2011.01月江淮路電子一條街小吃百貨街23/24寧徐路酒店汽貿(mào)街19、205149.08平米三期2011.03月淮海路農(nóng)資建材街1、2、6、21教育路文化體育街未定3000平米三期2011.03月后二、招招商計(jì)計(jì)劃實(shí)實(shí)施招商形形式：：自行招招商：：A、客戶(hù)自行行招租。不建議：執(zhí)行繁瑣，，一、要配配合主題接接的分布業(yè)業(yè)態(tài)，二、、無(wú)法保障障商家信譽(yù)譽(yù)，更不利利于將后開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)整整個(gè)商街的的統(tǒng)一業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃。B、開(kāi)發(fā)商自自行組織招招商團(tuán)隊(duì)，，統(tǒng)一招商商。不建議：若開(kāi)發(fā)商自自行組織團(tuán)團(tuán)隊(duì)招商，，若非運(yùn)營(yíng)營(yíng)過(guò)如此專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的招商商項(xiàng)目，無(wú)無(wú)招商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)、管理理經(jīng)驗(yàn)，會(huì)會(huì)導(dǎo)致前期期的規(guī)劃無(wú)無(wú)法執(zhí)行或或無(wú)法達(dá)到到預(yù)期效果果，荒廢前前期的專(zhuān)業(yè)業(yè)規(guī)劃。B、委托招商商：第二部分策策略二“合合作共贏””中已深入入分析通過(guò)引入專(zhuān)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商商，完善項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作體系，，七大主題題規(guī)劃如切實(shí)可行行的主題街街因非專(zhuān)業(yè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和和管理而枉枉費(fèi)，一切切規(guī)劃將前前功盡棄，，因此引入入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商勢(shì)在必必行！通過(guò)招商引引入品牌商商家，推動(dòng)動(dòng)商鋪?lái)?xiàng)目目的銷(xiāo)售項(xiàng)目通過(guò)實(shí)實(shí)質(zhì)招商策策略，通過(guò)過(guò)對(duì)市場(chǎng)知知名商家和和主力業(yè)態(tài)態(tài)的專(zhuān)向?qū)?dǎo)入，將更更好地提高高項(xiàng)目的整整體市場(chǎng)吸吸引力，進(jìn)進(jìn)一步促進(jìn)進(jìn)經(jīng)營(yíng)者和和投資者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目市市場(chǎng)的發(fā)展展前景信心心和項(xiàng)目投投資價(jià)值預(yù)預(yù)期的信心心。簡(jiǎn)要回顧（一）春節(jié)節(jié)前，與銷(xiāo)銷(xiāo)售緊密配配合A、宣傳建議議：現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)營(yíng)造，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)各個(gè)區(qū)域域廣告位的的包裝，招招商手冊(cè)，，綠化跟進(jìn)進(jìn)，商業(yè)導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)設(shè)立，市區(qū)區(qū)商業(yè)招商商信息發(fā)布布，定點(diǎn)活活動(dòng)。三、推廣計(jì)計(jì)劃B、傳播手段段：電視全面覆蓋短信有效鎖定戶(hù)外積極引導(dǎo)活動(dòng)深度溝通軟文有效優(yōu)化銷(xiāo)海、DM精準(zhǔn)到達(dá)C、推廣渠道道：推廣渠道時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣主題備注活動(dòng)2010年11月下旬政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加江淮商城竣工儀式暨國(guó)際易經(jīng)風(fēng)水大師[虛靈山人]財(cái)富解碼風(fēng)水講座社會(huì)口碑2010年12月大型招商聯(lián)誼會(huì)暨老帶新優(yōu)惠活動(dòng)客群口碑（針對(duì)返鄉(xiāng)潮時(shí)期做活動(dòng)、主要是老帶新優(yōu)惠形式）促進(jìn)猶豫、意向商家盡快簽約2011年01月下旬開(kāi)街儀式（開(kāi)盤(pán)儀式）電視12.15-01.15電視貼片、電視滾動(dòng)字幕傳達(dá)商鋪投資信息戶(hù)外11月中旬主打投資回報(bào)概念隨著每期開(kāi)街定期更新現(xiàn)場(chǎng)11月中旬現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造商業(yè)氛圍銷(xiāo)海、DM等宣傳商業(yè)信息其他根據(jù)需要而定主打商業(yè)投資回報(bào)信息配合各期利于商鋪宣傳的宣傳工具（二）蓄水水期：（2010年11月-2011年01月下旬）1、推廣主題題：活動(dòng)一：社社會(huì)活動(dòng)政府機(jī)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參加江江淮商城竣竣工儀式暨國(guó)際易經(jīng)經(jīng)風(fēng)水大師師[虛靈山人]財(cái)富解碼風(fēng)風(fēng)水講座3、推廣目的的：完成正式推推廣、蓄客客前的所有有準(zhǔn)備工作作。4、活動(dòng)內(nèi)容容：在江淮商城城快臨近竣竣工時(shí)，邀邀請(qǐng)相關(guān)政政府領(lǐng)導(dǎo)視視察恒基—江淮商城施施工情況，，由政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)們放上上最后一瓢瓢混凝土；；晚上舉行行由政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提出““就行劃市市”主題茶茶會(huì)，屆時(shí)時(shí)邀請(qǐng)?zhí)撿`靈山人主講講財(cái)富解碼碼和居家風(fēng)風(fēng)水講座，，不但可以以增強(qiáng)客戶(hù)戶(hù)信心，還還可鞏固客客戶(hù)忠誠(chéng)度度，進(jìn)一步步加強(qiáng)口碑碑傳播。2、講講座座活活動(dòng)動(dòng)地地點(diǎn)點(diǎn)：：雙溝溝知知名名酒酒店店活動(dòng)動(dòng)二二：：客客群群口口碑碑活活動(dòng)動(dòng)大型型招招商商洽洽談?wù)剷?huì)會(huì)暨新新老老客客戶(hù)戶(hù)大大聯(lián)聯(lián)誼誼活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：針對(duì)對(duì)春春節(jié)節(jié)前前期期，，大大量量外外出出打打工工返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，造造足足市市場(chǎng)場(chǎng)聲聲勢(shì)勢(shì)，，促促進(jìn)進(jìn)群群體體效效應(yīng)應(yīng)，，通通過(guò)過(guò)舉舉辦辦恒恒基基-江淮淮商商城城商商業(yè)業(yè)大大型型招招商商聯(lián)聯(lián)誼誼會(huì)會(huì)，，老老帶帶新新對(duì)對(duì)客客戶(hù)戶(hù)進(jìn)進(jìn)行行精精密密口口碑碑宣宣傳傳，，并并且且制制定定相相應(yīng)應(yīng)優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，來(lái)來(lái)圍圍繞繞商商鋪鋪投投資資形形式式和和投投資資回回報(bào)報(bào)提提升升為為話(huà)話(huà)題題，，推推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目商商鋪鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售售進(jìn)進(jìn)入入高高潮潮。。經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)這這聯(lián)聯(lián)誼誼會(huì)會(huì)還還可可以以有有效效的的促促進(jìn)進(jìn)猶猶豫豫、、意意向向商商家家盡盡快快簽簽約約。?；顒?dòng)動(dòng)地地點(diǎn)點(diǎn)：：雙溝溝酒酒店店蓄水水期期媒媒體體配配合合：：戶(hù)外外+電視視+項(xiàng)目目地地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝+售樓樓現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝+招商商手手冊(cè)冊(cè)A、戶(hù)戶(hù)外外看看板板B、項(xiàng)項(xiàng)目目地地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝2010年12月底底江江淮淮商商城城一一期期交交房房，，本本司司建建議議對(duì)對(duì)未未售售商商鋪鋪?zhàn)鲎鰬?hù)戶(hù)外外廣廣告告和和門(mén)門(mén)頭頭的的統(tǒng)統(tǒng)一一包包裝裝。。12月底底交交房房商商鋪鋪，，雖雖然然為為實(shí)實(shí)景景現(xiàn)現(xiàn)房房，，但但大大部部分分屬屬于于空空置置狀狀態(tài)態(tài)，，而而商商