第九章-項(xiàng)目投資估算

會(huì)計(jì)學(xué)1第九章__項(xiàng)目投資估算2三、投資項(xiàng)目在建成交付使用后項(xiàng)目投入的全部資金分別形成:

固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)其他（遞延）資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)第1頁/共98頁3在使用過程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)包括房屋等建筑物、構(gòu)筑物（水塔）、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備，以及其它與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的工具、器具等。使用期限在一年以上;單位價(jià)值在國(guó)家規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)以上;單位價(jià)值雖低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但屬于企業(yè)的主要設(shè)備;第2頁/共98頁4

有償取得的無形資產(chǎn)，其支出預(yù)以資本金化，并在收益期內(nèi)分期攤銷。無形資產(chǎn)是指企業(yè)能長(zhǎng)期使用但沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。它包括：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)等。

無形資產(chǎn)可以購自他人，也可能是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的結(jié)果。第3頁/共98頁5其他（遞延）資產(chǎn)

是指不能計(jì)入工程成本，應(yīng)當(dāng)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)遞延費(fèi)用。

它包括：開辦費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、樣品樣機(jī)購置費(fèi)及農(nóng)業(yè)項(xiàng)目中的開荒費(fèi)等。農(nóng)業(yè)開荒費(fèi)：用于農(nóng)業(yè)開荒地費(fèi)用，包括：清理荒場(chǎng)、平整土地、渠系配套等。第4頁/共98頁6

是可以在一年內(nèi)或超過一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)等。流動(dòng)資產(chǎn)第5頁/共98頁79-3建設(shè)投資估算與評(píng)估一、建設(shè)投資構(gòu)成及分類：

項(xiàng)目建設(shè)投資包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)三個(gè)方面。具體由六部分組成（見圖9-2）第6頁/共98頁8投資估算的精度二、建設(shè)投資估算可行性研究階段：當(dāng)建設(shè)方案已具有詳細(xì)資料，精度要求達(dá)到±10%，可按編制預(yù)算的方法對(duì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)行詳細(xì)估算。項(xiàng)目建議書階段：設(shè)計(jì)資料不全，精度要求低，要求達(dá)到±20%。第7頁/共98頁9建設(shè)投資估算方法一、簡(jiǎn)單估算法包括單位生產(chǎn)能力估算法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法和指標(biāo)估算法等。其中，指標(biāo)估算法估算精度最高，主要應(yīng)用于項(xiàng)目可行性研究階段。其他四種估算方法則主要用于投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究階段。第8頁/共98頁101．單位生產(chǎn)能力估算法

基本思想根據(jù)性質(zhì)類似的已建項(xiàng)目的單位生產(chǎn)能力投資（如元/噸、元/kW）乘以擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力，來估算擬建項(xiàng)目的投資額特點(diǎn)估算簡(jiǎn)便迅速，但精確度較差應(yīng)用條件要求擬建項(xiàng)目與所選取的已建項(xiàng)目相類似，僅存在規(guī)模大小和時(shí)間上的差異第9頁/共98頁11計(jì)算公式：Y2---擬建項(xiàng)目的投資額；Y1---已建類似項(xiàng)目的投資額；X1---已建類似項(xiàng)目的生產(chǎn)能力；X2---擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力；CF---不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)。第10頁/共98頁12【例題9-1】已知1999年建設(shè)污水處理能力10萬立方米/日的污水處理廠的建設(shè)投資為16000萬元，2007年擬建污水處理能力16萬立方米/日的污水處理廠一座，工程條件與1999年已建項(xiàng)目類似，調(diào)整系數(shù)為1.25，試估算該項(xiàng)目的建設(shè)投資。第11頁/共98頁13【解答】采用單位生產(chǎn)能力估算法，該項(xiàng)目的建設(shè)投資為：

第12頁/共98頁142．生產(chǎn)能力指數(shù)法

基本思想根據(jù)性質(zhì)類似的已建項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力計(jì)算規(guī)模比值，經(jīng)生產(chǎn)指數(shù)調(diào)整后利用已建項(xiàng)目的投資額估算擬建項(xiàng)目的投資額特點(diǎn)計(jì)算簡(jiǎn)單，速度快第13頁/共98頁15應(yīng)用條件要求類似項(xiàng)目的資料可靠，條件基本相同，否則誤差很大計(jì)算公式：

式中n為生產(chǎn)能力指數(shù)，0≤n≤1；其他符號(hào)含義同前。第14頁/共98頁16

n的取值：若已建類似項(xiàng)目的規(guī)模和擬建項(xiàng)目的規(guī)模相差不大，生產(chǎn)規(guī)模比值在0.5～2之間，則指數(shù)n的取值近似為1若已建類似項(xiàng)目的規(guī)模和擬建項(xiàng)目的規(guī)模相差不大于50，且擬建項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大僅靠增大設(shè)備規(guī)模來達(dá)到，則指數(shù)n的取值約在0.6～0.7之間若靠增加相同規(guī)模設(shè)備的數(shù)量達(dá)到時(shí)，則指數(shù)n的取值為0.8～0.9之間第15頁/共98頁17【例9-2】已知建設(shè)年產(chǎn)15萬噸聚酯項(xiàng)目的裝置投資為20000萬元，現(xiàn)擬建年產(chǎn)60萬噸聚酯項(xiàng)目，工程條件與上述項(xiàng)目類似，生產(chǎn)能力指數(shù)為0.8，調(diào)整系數(shù)為1.1，試估算該項(xiàng)目的裝置投資。第16頁/共98頁18【解答】：利用生產(chǎn)能力指數(shù)法，該項(xiàng)目的裝置投資額為：

=66660（萬元）

第17頁/共98頁193．比例估算法

（1）以擬建項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算

計(jì)算已建成的同類項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等占設(shè)備價(jià)值的百分比，以擬建項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)為基數(shù)求出相應(yīng)的建筑工程費(fèi)及安裝工程費(fèi)等，再加上擬建項(xiàng)目其他費(fèi)用（含工程建設(shè)其他費(fèi)和預(yù)備費(fèi)等），得到項(xiàng)目或裝置的投資。第18頁/共98頁20C---擬建項(xiàng)目的投資額E---根據(jù)擬建項(xiàng)目當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)（含運(yùn)雜費(fèi)）的總和P1、P2---已建項(xiàng)目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占設(shè)備費(fèi)百分比f1、f2---由于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用等的調(diào)整系數(shù)I---擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用計(jì)算公式：第19頁/共98頁21【例9-3】某擬建項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)為15000萬元，根據(jù)已建同類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料，建筑工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的23%，安裝工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的9%，工程建設(shè)其他費(fèi)用占設(shè)備購置費(fèi)的12%，該擬建項(xiàng)目的其他有關(guān)費(fèi)用估計(jì)為2600萬元，調(diào)整系數(shù)均為1.1，試估算該項(xiàng)目的建設(shè)投資。第20頁/共98頁22【解答】根據(jù)比例估算法，該項(xiàng)目的建設(shè)投資為：

=22880（萬元）

第21頁/共98頁23（2）以擬建項(xiàng)目工藝設(shè)備投資為基數(shù)進(jìn)行估算根據(jù)同類型的已建項(xiàng)目數(shù)據(jù)，計(jì)算出各專業(yè)工程占工藝設(shè)備投資的百分比，以擬建項(xiàng)目工藝設(shè)備投資為基數(shù)求出各專業(yè)工程的投資，求和后再加上其他有關(guān)費(fèi)用，即為擬建項(xiàng)目的建設(shè)投資。第22頁/共98頁24計(jì)算公式為：式中:E---擬建項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算的工藝設(shè)備投資

---各專業(yè)工程費(fèi)用占工藝設(shè)備費(fèi)用的百分比第23頁/共98頁254．系數(shù)估算法（1）朗格系數(shù)法以設(shè)備購置費(fèi)為基礎(chǔ)，乘以合理系數(shù)來推算項(xiàng)目的建設(shè)投資

優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：方法簡(jiǎn)單缺點(diǎn)：準(zhǔn)確度不高，沒有考慮到項(xiàng)目規(guī)模大小、設(shè)備材質(zhì)以及自然地理?xiàng)l件差異的影響第24頁/共98頁26計(jì)算公式式中:C---建設(shè)投資；

E---設(shè)備購置費(fèi)；

Ki---管線、儀表、建筑物等項(xiàng)目費(fèi)用的估算系數(shù)

Kc---管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等間接費(fèi)在內(nèi)的總估算系數(shù)第25頁/共98頁27

朗格系數(shù)KL

建設(shè)投資與設(shè)備購置費(fèi)之比。第26頁/共98頁28（2）設(shè)備及廠房系數(shù)法

在擬建項(xiàng)目工藝設(shè)備投資和廠房土建投資估算的基礎(chǔ)上；分別利用已建項(xiàng)目的設(shè)備系數(shù)和廠房土建投資系數(shù)計(jì)算設(shè)備及廠房土建投資，加總后再加上其他有關(guān)費(fèi)用得到擬建項(xiàng)目的建設(shè)投資。第27頁/共98頁29【例9-4】某項(xiàng)目工藝設(shè)備及安裝費(fèi)用估計(jì)為2600萬元，廠房土建費(fèi)用估計(jì)為4200萬元，其他有關(guān)費(fèi)用為2400萬元，參照同類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料其他各專業(yè)工程投資系數(shù)如下：第28頁/共98頁30

工藝設(shè)備1.00廠房土建1.00

起重設(shè)備0.09給排水工程0.04

加熱爐及煙道0.12采暖通風(fēng)0.03

氣化冷卻0.01工業(yè)管道0.01

余熱鍋爐0.04電器照明0.01

供電及轉(zhuǎn)動(dòng)0.18自動(dòng)化儀表0.02

系數(shù)合計(jì)：1.46系數(shù)合計(jì)：1.09【解答】：根據(jù)上述的方法，則該項(xiàng)目的建設(shè)投資為：

26001.46+42001.09+2400=10774(萬元)第29頁/共98頁315．指標(biāo)估算法

估算指標(biāo)是指單項(xiàng)工程指標(biāo)（或單位工程指標(biāo)），是綜合項(xiàng)目建設(shè)中的各類成本和費(fèi)用以單項(xiàng)工程（或單位工程）表示的費(fèi)用指標(biāo)，具有較強(qiáng)的綜合性和概括性。使用估算指標(biāo)應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同時(shí)期的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)榈貐^(qū)、時(shí)期不同，設(shè)備、材料及人工的價(jià)格均有差異。第30頁/共98頁32二、分類估算法(詳細(xì)估算法）

即對(duì)構(gòu)成建設(shè)投資的各類投資，包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)，分類進(jìn)行估算的方法。建設(shè)投資工程費(fèi)用建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)第31頁/共98頁33其估算步驟如下：①分別估算建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)②匯總得到分裝置的工程費(fèi)用，然后加總得出項(xiàng)目建設(shè)所需的工程費(fèi)用③在工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上估算工程建設(shè)其他費(fèi)用④以工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用為基礎(chǔ)估算基本預(yù)備費(fèi)⑤在確定工程費(fèi)用分年投資計(jì)劃的基礎(chǔ)上估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)⑥加總求得建設(shè)投資第32頁/共98頁34（一）建筑工程費(fèi)的估算一般可采用以下三種方法：?jiǎn)挝唤ㄖこ掏顿Y估算法單位實(shí)物工程量投資估算法概算指標(biāo)投資估算法

第33頁/共98頁35（二）設(shè)備購置費(fèi)的估算國(guó)內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備貨價(jià)+進(jìn)口從屬費(fèi)用+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)備品備件購置費(fèi)（無法采用帶備件原價(jià)估算設(shè)備購置費(fèi)時(shí)）第34頁/共98頁361．國(guó)內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)國(guó)內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)（1）國(guó)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)：一般指設(shè)備制造廠的交貨價(jià)，即出廠價(jià)一般應(yīng)按帶有備件的出廠價(jià)計(jì)算不帶備件的出廠價(jià)應(yīng)另加備品備件費(fèi)用若設(shè)備成套公司供應(yīng)應(yīng)考慮設(shè)備成套費(fèi)用第35頁/共98頁37（2）國(guó)產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)實(shí)踐中可以采用有關(guān)單位公布的參考價(jià)格（元/噸），根據(jù)設(shè)備類型、材質(zhì)、規(guī)格等要求選用，估算價(jià)格應(yīng)接近實(shí)際出廠價(jià)。

第36頁/共98頁38（3）運(yùn)雜費(fèi)內(nèi)容通常由運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、運(yùn)輸包裝費(fèi)、供銷手續(xù)費(fèi)和倉庫保管費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成計(jì)算設(shè)備原價(jià)×設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率費(fèi)率選取按部門、行業(yè)或省、市的規(guī)定執(zhí)行第37頁/共98頁392．進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)估算進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)的計(jì)算公式為：

進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備貨價(jià)+進(jìn)口從屬費(fèi)用+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)第38頁/共98頁40（1）進(jìn)口設(shè)備的貨價(jià)：按交貨地點(diǎn)和方式的不同，分為離岸價(jià)（FOB）與到岸價(jià)（CIF），一般多為離岸價(jià)。進(jìn)口設(shè)備貨價(jià)可依據(jù)向有關(guān)生產(chǎn)廠商的詢價(jià)、生產(chǎn)廠商的報(bào)價(jià)及訂貨合同價(jià)等研究確定。（2）進(jìn)口從屬費(fèi)用進(jìn)口從屬費(fèi)用＝國(guó)外運(yùn)費(fèi)+運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)+進(jìn)口關(guān)稅+進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅+進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅+外貿(mào)手續(xù)費(fèi)+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)第39頁/共98頁41①國(guó)外運(yùn)費(fèi)即從裝運(yùn)港到達(dá)目的港的運(yùn)費(fèi)。國(guó)外運(yùn)費(fèi)＝離岸價(jià)（FOB價(jià)）×運(yùn)費(fèi)率或＝單位運(yùn)價(jià)×運(yùn)量②國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)

＝（離岸價(jià)＋國(guó)外運(yùn)費(fèi)）×國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)率③進(jìn)口關(guān)稅＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×人民幣外匯牌價(jià)×進(jìn)口關(guān)稅稅率第40頁/共98頁42④進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅⑤進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅＝（進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×人民幣外匯牌價(jià)＋進(jìn)口關(guān)稅＋消費(fèi)稅）×增值稅稅率目前進(jìn)口設(shè)備增值稅適用稅率為17%

第41頁/共98頁43⑥外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)費(fèi)率

×人民幣外匯牌價(jià)可行性研究階段外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率一般取1.5%。⑦銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備貨價(jià)×銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率目前銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率取0.4%～0.5%第42頁/共98頁44構(gòu)成：運(yùn)輸費(fèi)、運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)和倉庫保管費(fèi)計(jì)算公式：國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備離岸價(jià)×人民幣外匯牌價(jià)×國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率費(fèi)率依據(jù)：按部門、行業(yè)或省、市的規(guī)定執(zhí)行

（3）國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)第43頁/共98頁45【例9-5】某公司擬從國(guó)外進(jìn)口一套機(jī)電設(shè)備，重量1500噸，裝運(yùn)港船上交貨價(jià)，即離岸價(jià)為400萬美元。其他有關(guān)費(fèi)用參數(shù)為：國(guó)外運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為360美元／噸；海上運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)率為0.266%；銀行財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)率為0.5%；外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率為1.5%；關(guān)稅稅率為22%；進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅的稅率為17%；美元的銀行牌價(jià)為8.27元人民幣，設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率為2.5%。試對(duì)該套設(shè)備進(jìn)行估價(jià)（留兩位小數(shù)）

第44頁/共98頁46【解答】根據(jù)上述各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算公式，則有：進(jìn)口設(shè)備離岸價(jià)＝400×8.27＝3308萬元國(guó)外運(yùn)費(fèi)＝360×1500×8.27＝446.58萬元國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)＝（3308+446.58)×0.266%＝9.99萬元進(jìn)口關(guān)稅＝（3308+446.58+9.99）×22%

＝828.21萬元進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅＝（3308+446.6+9.99+828.21）×17%

＝780.77萬元第45頁/共98頁47銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＝3308×0.5%＝16.54萬元外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＝（3308+446.58+9.99）×1.5%

＝56.47萬元國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝400×8.27×2.5%＝82.7萬元設(shè)備購置費(fèi)＝3308+446.58+9.99+828.21+780.77+16.54+56.47+82.7

＝5529.26萬元第46頁/共98頁483．工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)的估算

概念指按有關(guān)規(guī)定，為保證新建或擴(kuò)建項(xiàng)目初期正常生產(chǎn)必須購置的第一套工卡模具、器具及生產(chǎn)家具的購置費(fèi)用計(jì)算一般以國(guó)內(nèi)設(shè)備原價(jià)和進(jìn)口設(shè)備離岸價(jià)為計(jì)算基數(shù)，結(jié)合工器具及生產(chǎn)家具費(fèi)費(fèi)率計(jì)算取費(fèi)依據(jù)

按照部門或行業(yè)規(guī)定第47頁/共98頁494．備品備件購置費(fèi)估算（新）

通常設(shè)備購置費(fèi)采用帶備件的原價(jià)估算，不必另行估算備品備件費(fèi)用；在無法采用帶備件的原價(jià)、需要另行估算備品備件購置費(fèi)時(shí)，應(yīng)按設(shè)備原價(jià)及有關(guān)專業(yè)概算指標(biāo)（費(fèi)率）估算。

第48頁/共98頁50

安裝工程費(fèi)通常按行業(yè)或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)發(fā)布的安裝工程定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。計(jì)算公式安裝工程費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)率安裝工程費(fèi)＝設(shè)備噸位×每噸安裝費(fèi)安裝工程費(fèi)＝安裝工程實(shí)物量×每單位安裝實(shí)物工程量費(fèi)用指標(biāo)（三）安裝工程費(fèi)的估算第49頁/共98頁51（四）工程建設(shè)其他費(fèi)用的估算

概念建設(shè)投資中除建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。分類建設(shè)用地費(fèi)用與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用第50頁/共98頁521．建設(shè)用地費(fèi)用

建設(shè)項(xiàng)目要取得其所需土地的使用權(quán)，必須支付的費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）金租用建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)的費(fèi)用

第51頁/共98頁53

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定支付相關(guān)費(fèi)用。主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)征地動(dòng)遷費(fèi)（新）其他稅費(fèi)（新）（1）征地補(bǔ)償費(fèi)第52頁/共98頁54征地動(dòng)遷費(fèi)：包括征收土地上房屋及附屬構(gòu)筑物、城市公共設(shè)施等拆除費(fèi)、遷建補(bǔ)償費(fèi)、搬遷運(yùn)輸費(fèi)，企業(yè)單位因搬遷造成的減產(chǎn)、停產(chǎn)損失補(bǔ)貼費(fèi)等。其他稅費(fèi)：包括征收耕地按規(guī)定一次性繳納的耕地占用稅，征收城市郊區(qū)菜地按規(guī)定應(yīng)繳納的新菜地開發(fā)建設(shè)基金，以及土地復(fù)耕費(fèi)等。第53頁/共98頁55（2）土地使用權(quán)出讓金指建設(shè)單位為取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)出讓金。建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間按規(guī)定每年繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅也應(yīng)列入建設(shè)用地費(fèi)。（3）租用建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)的費(fèi)用是指在建設(shè)期支付的租地費(fèi)用，以及建設(shè)期間臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。第54頁/共98頁56【例9-6】某建設(shè)項(xiàng)目，需要征用耕地100畝，該耕地被征用前三年平均每畝年產(chǎn)值分別為2000元、1900元和1800元，土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為前三年平均年產(chǎn)值的10倍；被征用單位人均占有耕地1畝，每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍；地上附著物共有樹木3000棵，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為40元/棵，青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為200元/畝，試對(duì)未包括征地動(dòng)遷費(fèi)和其他稅費(fèi)在內(nèi)的使用該土地的費(fèi)用進(jìn)行估算。

第55頁/共98頁57土地補(bǔ)償費(fèi)人均安置補(bǔ)助費(fèi)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)使用該土地的費(fèi)用【解答】（萬元）（萬元）（人）（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）第56頁/共98頁58【例9-7】某建設(shè)單位準(zhǔn)備以有償?shù)姆绞饺〉媚吵菂^(qū)一宗土地使用權(quán)，該宗土地占地面積15000平方米，土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米。根據(jù)調(diào)查，目前該區(qū)域尚有平房住戶60戶，建筑面積總計(jì)3500平方米，試對(duì)該土地費(fèi)用進(jìn)行估價(jià)。第57頁/共98頁59【解答】：土地使用權(quán)出讓金

=4000×15000=6000萬元以同類地區(qū)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為參照，估計(jì)單價(jià)為1200元/平方米，則該土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為：

1200×3500=420萬元?jiǎng)t該土地費(fèi)用=6000+420=6420萬元第58頁/共98頁602．與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用

建設(shè)管理費(fèi)可行性研究研究試驗(yàn)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)

職業(yè)安全衛(wèi)生健康評(píng)價(jià)費(fèi)場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備其他費(fèi)用工程保險(xiǎn)費(fèi)市政公用設(shè)施建設(shè)及綠化補(bǔ)償費(fèi)第59頁/共98頁61

專利及專有技術(shù)使用費(fèi)（新）聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)辦公及生活家具購置費(fèi)3．與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用第60頁/共98頁62概念是指在項(xiàng)目實(shí)施中可能發(fā)生、但在項(xiàng)目可研階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費(fèi)。內(nèi)容范圍①經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費(fèi)用；②一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用；③竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用（五）基本預(yù)備費(fèi)第61頁/共98頁63計(jì)算公式基本預(yù)備費(fèi)以工程費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為基數(shù)，按行業(yè)主管部門規(guī)定的基本預(yù)備費(fèi)率計(jì)算。公式為：基本預(yù)備費(fèi)＝（工程費(fèi)用＋工程建設(shè)其他費(fèi)用）

×基本預(yù)備費(fèi)率第62頁/共98頁64（六）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

概念是指考慮在建設(shè)期內(nèi)價(jià)格上漲因素而預(yù)留的費(fèi)用，亦稱為價(jià)格變動(dòng)不可預(yù)見費(fèi)。一般針對(duì)建設(shè)工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目。計(jì)算基數(shù)分年的工程費(fèi)用（建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)之和）第63頁/共98頁65計(jì)算公式

——漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

——第t年的工程費(fèi)用

——建設(shè)期價(jià)格上漲指數(shù)

——建設(shè)期第64頁/共98頁66【例9-8】某項(xiàng)目的工程費(fèi)用為250000萬元，按本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，分年的投資使用比例為第1年10%，第2年20%，第3年30%，第4年30%，第5年10%，建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格上漲指數(shù)為6%，試估計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。第65頁/共98頁67【解答】：第一年投資計(jì)劃用款額：＝250000×10%＝25000萬元第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：＝[(1+)－1]

＝25000×[(1+6%)－1]＝1500萬元第二年投資計(jì)劃用款額：＝250000×20%＝50000萬元第66頁/共98頁68第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：

萬元第三年投資計(jì)劃用款額：＝250000×30%＝75000萬元第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：

萬元第67頁/共98頁69第四年投資計(jì)劃用款額：＝250000×30%＝75000萬元第四年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：

萬元第五年投資計(jì)劃用款額：＝250000×10%＝25000萬元第68頁/共98頁70第五年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：

＝8455.6萬元所以，項(xiàng)目建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為：

＝1500+6180+14326.2+19685.8+8455.6

＝50147.6萬元。

第69頁/共98頁71（七）建設(shè)期利息估算方法

建設(shè)期利息是債務(wù)資金在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值的利息，包括借款（或債券）利息及手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、發(fā)行費(fèi)、管理費(fèi)等融資費(fèi)用。第70頁/共98頁72一、建設(shè)期利息估算的前提條件

進(jìn)行建設(shè)期利息估算必須先完成下列工作：

建設(shè)投資估算及其分年投資計(jì)劃；確定項(xiàng)目資本金（注冊(cè)資本）數(shù)額及其分年投入計(jì)劃；確定項(xiàng)目債務(wù)資金的籌措方式及債務(wù)資金成本率（銀行貸款利率）

第71頁/共98頁73二、建設(shè)期利息的估算方法

應(yīng)采用有效利率計(jì)息進(jìn)行估算;

項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)如能按期支付利息，應(yīng)按單利計(jì)息；建設(shè)期內(nèi)如不支付利息，應(yīng)按復(fù)利計(jì)息。第72頁/共98頁741．借款額在建設(shè)期各年年初發(fā)生建設(shè)期貸款利息的計(jì)算公式為Q---建設(shè)期利息Pt-1---按單利計(jì)息為建設(shè)期第t-1年末借款累計(jì)；復(fù)利計(jì)息為建設(shè)期第t-1年末借款本息累計(jì)At

---建設(shè)期第t年的借款額i---借款年利率t---年份第73頁/共98頁752．借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生根據(jù)代數(shù)原理，借款在年內(nèi)均衡發(fā)生則當(dāng)年新增借款的平均余額為總額的，年利息以平均余額為基數(shù)計(jì)算，年初借款款余額乘以年利率得到存量借款計(jì)息，計(jì)算公式為：tPt-1At第74頁/共98頁76【例9-9】：某新建項(xiàng)目，建設(shè)期為3年，分年進(jìn)行貸款，第一年貸款300萬元，第二年貸款600萬元，第三年貸款400萬元，年利率為6%，建設(shè)期內(nèi)不支付利息。試計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息。第75頁/共98頁77【解答】(1)貸款在各年年初發(fā)放：第一年貸款利息：＝300×6％＝18萬元第二年貸款利息：＝(300＋18＋600)×6%＝55.08萬元第三年貸款利息：＝(300+18+600+55.08+400)×6%

＝82.38萬元所以，項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息為：

＝18＋55.08＋82.38＝155.46萬元。第76頁/共98頁78（2）若在本例中，建設(shè)期仍為3年，但為分年均衡貸款，則求解過程如下：第77頁/共98頁79【思考】：最后一項(xiàng)三年欠款總額是否為三年本金之和加三年利息：

(300+600+400+9+36.54+68.73)？【答案】第一年欠款總額：300+9

第二年欠款總額：300+9+600+36.54

第三年欠款總額：

300+9+600+36.54+400+68.73

總計(jì)：1414.27萬元第78頁/共98頁80（八）匯總編制建設(shè)投資估算表，并對(duì)建設(shè)

投資的合理性進(jìn)行分析

1．匯總編制建設(shè)投資估算表2．建設(shè)投資及其構(gòu)成的合理性分析（1）建設(shè)投資的合理性，主要分析：?jiǎn)挝煌顿Y的產(chǎn)出水平單位產(chǎn)出水平需要投資（2）建設(shè)投資構(gòu)成的合理性，主要分析：各類工程費(fèi)用構(gòu)成的合理性分析分年投資計(jì)劃的合理性分析第79頁/共98頁819-4流動(dòng)資金估算方法

概念流動(dòng)資金是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)長(zhǎng)期占用并周轉(zhuǎn)使用的營(yíng)運(yùn)資金，不包括運(yùn)營(yíng)中臨時(shí)性需要的資金。估算基礎(chǔ)主要是營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本第80頁/共98頁82

估算方法

擴(kuò)大指標(biāo)估算法：簡(jiǎn)便易行，但準(zhǔn)確度不高，用于項(xiàng)目初步可行性研究階段；某些流動(dòng)資金需要量小的項(xiàng)目在可行性研究階段也可采用此法。

分項(xiàng)詳細(xì)估算法：工作量較大，但準(zhǔn)確度較高，一般用于項(xiàng)目的可行性研究階段。第81頁/共98頁83一、擴(kuò)大指標(biāo)法1.概念參照同類企業(yè)流動(dòng)資金占營(yíng)業(yè)收入的比例（營(yíng)業(yè)收入資金率）、或流動(dòng)資金占經(jīng)營(yíng)成本的比例（經(jīng)營(yíng)成本資金率）、或單位產(chǎn)量占用流動(dòng)資金的數(shù)額來估算流動(dòng)資金。

2.計(jì)算公式流動(dòng)資金＝年?duì)I業(yè)收入額×營(yíng)業(yè)收入資金率流動(dòng)資金＝年經(jīng)營(yíng)成本×經(jīng)營(yíng)成本資金率流動(dòng)資金＝年產(chǎn)量×單位產(chǎn)量占用流動(dòng)資金額

第82頁/共98頁84二、分項(xiàng)詳細(xì)估算法1.概念即對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債主要構(gòu)成要素，即存貨、現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等項(xiàng)內(nèi)容分項(xiàng)進(jìn)行估算，加總后得出項(xiàng)目所需的流動(dòng)資金數(shù)額。

2.估算具體步驟（1）首先確定各分項(xiàng)的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，計(jì)算出各分項(xiàng)的年周轉(zhuǎn)次數(shù)（2）分項(xiàng)估算占用資金額第83頁/共98頁853.計(jì)算公式為：流動(dòng)資金＝流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)＝應(yīng)收賬款＋預(yù)付賬款＋存貨＋現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債＝應(yīng)付賬款＋預(yù)收賬款流動(dòng)資金本年增加額＝本年流動(dòng)資金－上年流動(dòng)資金年周轉(zhuǎn)次數(shù)＝360/最低周轉(zhuǎn)天數(shù)第84頁/共98頁864．流動(dòng)資產(chǎn)估算（1）存貨估算存貨＝外購原材料、燃料＋其他材料＋在產(chǎn)品＋產(chǎn)成品第85頁/共98頁87在產(chǎn)品＝（年外購原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)＋年工資或

薪酬＋年修理費(fèi)＋年其他制造費(fèi)用）/

在產(chǎn)品年周轉(zhuǎn)次數(shù)第86頁/共98頁88（2）應(yīng)收賬款估算應(yīng)收賬款＝年經(jīng)營(yíng)成本/應(yīng)收賬款年周轉(zhuǎn)次數(shù)經(jīng)營(yíng)成本＝外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)＋工資或薪酬＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用第87頁/共98