上海項(xiàng)目營銷策略提案

2009年6月皇冠上的寶石——盤古天地項(xiàng)目營銷策略提案前言——皇冠上的鑽石作爲(wèi)“中國最佳生態(tài)宜居城市”之一的嘉定新城，整體規(guī)劃的起點(diǎn)之高在上海是數(shù)一數(shù)二的，做為新都市主義在嘉定新城的重新演繹，盤古天地作爲(wèi)先行啓動者，在其中將扮演著引領(lǐng)者和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，我們將成爲(wèi)“生態(tài)新都市論”在上海的最佳演繹，如果說嘉定新城是一座王冠的話，我們希望盤古天地是王冠上最耀眼的鑽石INDEX項(xiàng)目認(rèn)知ProjectThinking市場背景MarketingResearch項(xiàng)目定位

ProjectPositioning營銷策略

MarketingStrategy

易居資源優(yōu)勢

E-houseChinaResourcesProjectThinking項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)域位置——新城核心區(qū)域嘉定新城規(guī)劃占地168平方公里；規(guī)劃導(dǎo)入總?cè)丝诮?0萬；規(guī)劃建成為集文化教育、科研培訓(xùn)、運(yùn)動休閒、旅遊度假、生活居住等功能於一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)；成為上海郊區(qū)城市化發(fā)展以及上海服務(wù)和聯(lián)動長三角城市群的主要載體。價值發(fā)現(xiàn)一：本案處於嘉定新城的核心區(qū)域，具備絕佳“先天開發(fā)優(yōu)勢"盤古天地F1賽車場項(xiàng)目景觀環(huán)境——大手筆生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，營造上海北區(qū)公園城邦上海新興三大新城中生態(tài)景觀是“嘉定新城”最大的特點(diǎn)；新城已被中國城市建設(shè)與環(huán)境建設(shè)組委會確定為“2008—2009年度中國最佳生態(tài)宜居城市”之一。遠(yuǎn)香湖紫氣東來景觀軸人均公共綠地面積——15.2平方米；遠(yuǎn)香湖——占地62萬平方米；紫氣東來綠化景觀軸——占地55萬平方米，2400米長；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃18個湖泊價值發(fā)現(xiàn)二：近百萬平方米生態(tài)環(huán)境大手筆營造，上海新城區(qū)規(guī)劃中較為罕

見。而本項(xiàng)目處於未來新城“紫氣東來”景觀軸收納位置項(xiàng)目交通環(huán)境——三條高速環(huán)繞，軌道交通通車在即高速公路環(huán)抱——滬嘉高速等三條高速公路環(huán)繞，通達(dá)上海各主要區(qū)域；軌道11號線——預(yù)計(jì)年底試運(yùn)行，項(xiàng)目處於2個車站之間，享受便利，影響較少；智慧化公交系統(tǒng)——新城將建設(shè)綜合智慧公交系統(tǒng)，同時每個軌交站點(diǎn)設(shè)立公交集散中心；盤古天地白銀路站嘉定新城站盤古天地A30郊環(huán)線A5滬嘉瀏高速A12滬嘉高速立體化交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，為出行提供便捷項(xiàng)目配套環(huán)境——大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源嘉定新城中心區(qū)規(guī)劃中對配套有“6個10%”要求，即將總共60%的土地用於環(huán)境、文化教育、配套設(shè)施建設(shè)。上海知名的瑞金醫(yī)院等已明確入駐意向，而部分知名的國際學(xué)校也在商洽中。價值發(fā)現(xiàn)三：專案緊鄰未來規(guī)劃的國際學(xué)校，使專案在銷售競爭中處於先機(jī)。項(xiàng)目開發(fā)背景——盤古房地產(chǎn)雄厚國際開發(fā)背景主要投資方之一的泰國曼谷的城市地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)完成了多個大型房地產(chǎn)專案，涉及的領(lǐng)域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購物中心以及國際學(xué)校和大型工業(yè)園區(qū)。目前在泰國曼谷、帕他雅和清邁的市區(qū)主要地段擁有並經(jīng)營超過80萬平方米的商業(yè)和住宅物業(yè)。同時其物業(yè)服務(wù)在泰國本地高端物業(yè)項(xiàng)目管理中具有良好的口碑。盤古—擁有完善開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國際開發(fā)企業(yè)在中國首個住宅開發(fā)項(xiàng)目；企業(yè)以此為起點(diǎn)全面切入國內(nèi)市場，對本項(xiàng)目有著較高的期許，在開發(fā)各環(huán)節(jié)也將全力以赴。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境——眾多知名發(fā)展商入駐開發(fā)，嘉定新城全面啟動盤古房地產(chǎn)保利置業(yè)重慶龍湖上海綠地中信泰富新城地產(chǎn)嘉寶集團(tuán)鼎泰地產(chǎn)大衛(wèi)房地產(chǎn)……知名發(fā)展商同一時期先後加入，對新城板塊進(jìn)行開發(fā)。在上海房產(chǎn)開發(fā)歷史上只有古北、聯(lián)洋、新江灣等板塊堪比。最後將形成開發(fā)合力，迅速形成開發(fā)熱點(diǎn)。價值發(fā)現(xiàn)四：盤古房地產(chǎn)是新城目前唯一具有國際化背景，並有海外成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商，依靠先進(jìn)的開發(fā)理念將在眾多開發(fā)企業(yè)中獨(dú)樹一幟。項(xiàng)目地塊分分析低建築築密度度（16.40%）；高綠化化率（（50%）;大棟距距（73.1米）；；高車車位比比（超超過1：1）規(guī)模化化開發(fā)發(fā)，三三面臨臨水，，三面面綠地地，國國際化化現(xiàn)代代立面面表現(xiàn)現(xiàn)一期啟啟動價值發(fā)發(fā)現(xiàn)五五：低建築築密度度、高高綠化化、超超大棟棟距生生態(tài)型型、國國際化化居住住社區(qū)區(qū)新城開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)況分分析盤古天天地東云街行政中心嘉定新新城建建設(shè)處處於啟啟動階階段東部啟啟動區(qū)區(qū)板塊塊的““東雲(yún)雲(yún)街行行政中中心””及““保利利家園園”專專案已已初具具規(guī)模模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)香湖湖也已已經(jīng)動動工。。專案所所處的的西部部板塊塊，尚尚處基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施施工階階段；；本案開發(fā)難難點(diǎn)：：09年下半半年開開盤時時，周周邊基基礎(chǔ)道道路設(shè)設(shè)施雖雖已基基本完完成，，但其其他配配套尚尚未跟跟上。。項(xiàng)目初步認(rèn)認(rèn)知新城核核心區(qū)區(qū)域，，絕絕佳先先天開開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢大環(huán)境境配套套下，，優(yōu)先先享有有各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源源區(qū)域內(nèi)內(nèi)唯一一具有有國際際化開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的發(fā)展展商緊鄰未未來新新城最最重要要的““紫氣氣東來來”景景觀軸軸三面臨臨水、、三面面綠地地、低低密度度、高高綠化化、大大棟距距生態(tài)態(tài)型、、國際際化居居住社社區(qū)優(yōu)勢勢生生態(tài)態(tài)居居住住環(huán)環(huán)境境擁有有國國際際化化開開發(fā)發(fā)背背景景及及資資源源二十十五五萬平平方方米米規(guī)規(guī)模模化化開開發(fā)發(fā)的的綜綜合合國國際際化化居居住住區(qū)區(qū)在對對項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身有有了了初初步步瞭瞭解解後後，，我我們們來來看看看看““盤盤古古天天地地””所處處的的市市場場背景景與與競競爭爭環(huán)境境MarketingResearch市場場背背景景整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境有有所所改改善善，，部部分分行行業(yè)業(yè)逐逐步步回回暖暖；；房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場政政策策鬆鬆綁綁，，市市場場復(fù)復(fù)蘇蘇交交易易持持續(xù)續(xù)回回升升；；通貨貨膨膨脹脹預(yù)預(yù)期期加加劇劇，，不不動動產(chǎn)產(chǎn)受受到到市市場場追追捧捧；；宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境背背景景上海海整整體體公公寓寓市市場場供供求求分分析析供求回升經(jīng)歷歷08年下下半半年年市市場場調(diào)調(diào)整整後後，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)適適時時調(diào)調(diào)整整市市場場需需求求釋釋放放，，經(jīng)經(jīng)過過““三三月月小小陽陽春春””到到五五月月市市場場爆爆發(fā)發(fā)，，上上海海整整體體市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)已已經(jīng)經(jīng)逐逐步步回回暖暖。。嘉定定新新城城公公寓寓成成交交情情況況分分析析整體體市市場場回回暖暖帶帶動動區(qū)區(qū)域域的的成成交交，，但但新新城城規(guī)規(guī)劃劃的的整整體體啟啟動動，，才才是是促促進(jìn)進(jìn)區(qū)區(qū)域域交交易易活活躍躍度度重重要要原原因因09年1-5月板板塊塊成成交交價價格格8700-10500元/平方方米米保利利家家園園海上上五五月月花花馬陸陸清清水水灣灣金地地格格林林世世界界馬陸陸南翔翔主城城新城城競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目分分佈佈及及特特點(diǎn)點(diǎn)由於於新新城城未未開開發(fā)發(fā)前前市市區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)入入嘉嘉定定城城區(qū)區(qū)主主要要通通過過滬滬嘉嘉高高速速公公路路和和滬滬宜宜公公路路，，因因此此競競品品沿沿滬滬宜宜公公路路沿沿線線分分佈佈，，在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目有有四四個個。。新新城城板板塊塊在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目只只有有““保保利利家家園園””項(xiàng)項(xiàng)目目。。隨新新城城啟啟動動、、軌軌道道通通車車及及立立體體交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)的的建建立立，，對對上上述述道道路路的的依依賴賴性性逐逐步步減減少少，，目目標(biāo)標(biāo)競競品品也也由由沿沿線線逐逐步步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為新新城城板板塊塊內(nèi)內(nèi)的的競競爭爭。。嘉定定新新城城公公寓寓房房型型供供求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)由於於受受前前一一階階段段國國內(nèi)內(nèi)70/90規(guī)劃劃要要求求的的限限制，，區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)比比較單單一一，，主主要要集集中中於於90平方方米米以以下下的的二二房房產(chǎn)品品。。嘉定定新新城城典典型型案案例例分分析析———保利利家家園園建築築面面積積：：約約30萬平平方方米米規(guī)劃劃戶戶數(shù)數(shù)：：2200戶主力力產(chǎn)產(chǎn)品品：：高高層層公公寓寓、、少少量量聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅（（一一期期））面積積區(qū)區(qū)間間：：公公寓寓80-90多平平米米兩兩房房和和140-160平米米的的四四房房銷售售價價格格：：銷銷售售報報價價（（9800元/平方方米米含含裝裝修修））、、成成交交均均價價（（8800元/平方方米米））本案案保利利家家園園保利利家家園園雖雖然然為為嘉嘉定定新新城城的的第第一一個個住住宅宅專專案案，，但但其其產(chǎn)產(chǎn)品品配配置置仍仍然然是是以以目目前前嘉嘉定定區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)部部客客源源需需求求為為主主，，屬屬於於常常規(guī)規(guī)的的80多平平米米的的兩兩房房設(shè)設(shè)置置。。項(xiàng)目目定位位““中中國國親親情情社社區(qū)區(qū)””嘉定定新新城城未未來來供供應(yīng)應(yīng)分分析析盤古天地新城城板板塊塊已已確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目儲儲量量超超過過400萬平平方方米米；；2009年下半半年年新城城板板塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目將將集集中中上上市市，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)約20萬平平方方米米住住宅宅將將同同時時上上市市，其其中中多多層層和和小小高高層層公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品新增增上上市市量量約約10-12萬平平方方米米；競爭爭專專案案均均採採用用複複合合產(chǎn)產(chǎn)品品策策略略項(xiàng)目名稱總專案規(guī)模（萬平方米）預(yù)計(jì)上市時間預(yù)計(jì)上市量/可售量

（萬平方米）預(yù)期09年上市產(chǎn)品保利家園在售在售約4.30（存量加預(yù)期上市）小高層/聯(lián)排別墅龍湖酈城52.202009年8月約3萬聯(lián)排別墅盤古天地26.002009年10月5.60高層嘉寶紫提灣25.502009年10月約3萬別墅保利湖畔陽光苑30.002009年10月4.40多層（7層）新城萬嘉32.802010年上半年————風(fēng)荷麗景46.002010年下半年————上海綠地項(xiàng)目150.00未定————中信泰富項(xiàng)目63.00未定————合計(jì)425.50——20.30——市場場分分析析結(jié)結(jié)論論新城城板板塊塊處處於於啟啟動動狀狀態(tài)態(tài)，，在在售售項(xiàng)目目僅一一個個，，板板塊塊市市場場尚尚不不成成熟熟；；整體體市市場場回回暖暖加加速速新新城城專專案案開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度，，2009年下下半半年年多多個個同同時時上上市市，，供供應(yīng)應(yīng)總量近近20萬平平方方米米；；新城城板板塊塊市市場場多項(xiàng)項(xiàng)目目、、不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合產(chǎn)產(chǎn)品品同同時時上上市市情情況況下下我們們該該如如何何對對““盤盤古古天天地地””項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位ProjectPositioning項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目定位位思思路路在““保保利利家家園園””專專案案搶搶先先進(jìn)進(jìn)入入新新城城板板塊塊並並取取得得成成功功的的前前提提下下，，本項(xiàng)項(xiàng)目目在在後後市市激激烈烈的的競競爭爭環(huán)環(huán)境境中中，，將將以以何何種種姿姿態(tài)態(tài)進(jìn)進(jìn)入入市市場場？？市場場環(huán)環(huán)境境：：板板塊塊市市場場不不成成熟熟、、項(xiàng)目相對對集中上市市品牌目標(biāo)：盤古全面進(jìn)入入中國市市場的啟啟動項(xiàng)目目，企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展意義重重大項(xiàng)目機(jī)遇遇：嘉定定新城全全面啟動動，專案案處於先先發(fā)行列列上海新城城開發(fā)案案例借鑒鑒——九亭板塊塊新城規(guī)劃劃定位、、環(huán)線外區(qū)位、老城區(qū)為依託、規(guī)規(guī)?；虚_發(fā)發(fā)、品牌牌開發(fā)企企業(yè)入駐駐——上海松江區(qū)九九亭板塊塊與新城城板塊有著相同同的開發(fā)背景景。上海松江江區(qū)——九亭板塊塊九亭規(guī)定定位劃為為上海中中心城區(qū)區(qū)輻射長長三角的的西南門門戶松江江區(qū)與上上海中心心城區(qū)連連接重要要城市節(jié)節(jié)點(diǎn)，未未來規(guī)劃劃多條軌軌道交通通線交互互。中體奧林林匹克花花園集團(tuán)團(tuán)城開集團(tuán)團(tuán)中新集團(tuán)團(tuán)金豐置業(yè)業(yè)中大集團(tuán)團(tuán)三盛集團(tuán)團(tuán)複地集團(tuán)團(tuán)九城置業(yè)業(yè)……12345678910滬松公路南九亭板塊北九亭板塊九城湖濱濱國際公公寓——九亭板塊塊高端產(chǎn)品品的引領(lǐng)領(lǐng)者九城湖濱國際公寓項(xiàng)目特性性描述-景觀特色色。純半半島湖景景，九亭亭板塊內(nèi)內(nèi)首倡島島居生活活概念-生態(tài)環(huán)境境景觀優(yōu)優(yōu)勢。九九萬平方方米的生生態(tài)園林林、46％高綠化化率，四四萬平方方米集中中綠地。。-上海古北北物業(yè)管管理有限限公司成成熟物業(yè)業(yè)管理。。-高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)及配套套-精準(zhǔn)的營營銷方式式九城湖濱濱項(xiàng)目定定位開盤伊始始不因板板塊內(nèi)有有“上海海奧林匹匹克花園園”等已已成型大大盤成功功操作而而隨波逐逐流。充充分利用優(yōu)勢勢資源，，挖掘自自身核心心賣點(diǎn)、、將自身定定位板塊塊高端產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者形象象，形成成了價格格和銷售售量雙贏贏局面。。時間200720082009板塊均價（元/平方米）705896269024九城湖濱（元/平方米）808199939954（最新價格13000）金豐藍(lán)庭（元/平方米）666385168560項(xiàng)目應(yīng)以以引領(lǐng)者者的形象象出現(xiàn)項(xiàng)目有條條件、有有能力、、有機(jī)會會成為新新城板塊塊的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者而而企業(yè)業(yè)的在國國內(nèi)的發(fā)發(fā)展也需需要樹立立這樣一一個標(biāo)桿桿市場定位位思考期許——盤古國內(nèi)內(nèi)第一個個住宅項(xiàng)項(xiàng)目，中中國戰(zhàn)略的開山之作作能力——國際化成成熟開發(fā)發(fā)背景，，實(shí)力雄雄厚機(jī)遇——嘉定新城城全面開開發(fā)，項(xiàng)項(xiàng)目處于于先發(fā)陣陣容優(yōu)勢——項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)鮮明，，綜合產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)優(yōu)勢明顯顯競爭——“前有狼后后有虎””，多個個項(xiàng)目同同時上市市項(xiàng)目核心心賣點(diǎn)梳梳理規(guī)劃化生態(tài)復(fù)合生態(tài)環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)新城配套軌交等立體交通網(wǎng)絡(luò)新城開發(fā)的歷史機(jī)遇新城板塊公共資源，所有競爭項(xiàng)目共享，并不是本項(xiàng)目取得競爭優(yōu)勢的獨(dú)有核心力量?！氨P古天天地”的的核心競爭爭力在哪里？？項(xiàng)目核心心賣點(diǎn)梳梳理不可複製、本本專案獨(dú)獨(dú)有的資源背背景成熟的高端項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)緊鄰規(guī)劃中的國際學(xué)校唯一國際化開發(fā)背景“國際化”16.40%建筑密度；50%綠化率;73.1米棟距；三面臨水、三面環(huán)綠紫氣東來景觀軸沿線第一個啟動項(xiàng)目“生態(tài)居住”項(xiàng)目定位位項(xiàng)目自身具有有優(yōu)勢資資源，區(qū)區(qū)別於區(qū)區(qū)域同期期上市專專案形成成錯位競競爭領(lǐng)銜嘉定新新城城首席生態(tài)型型國國際居居住住社區(qū)“國際化化”居住住生活體體驗(yàn)的倡倡導(dǎo)者“生態(tài)居居住”生生活方式式的引領(lǐng)領(lǐng)者城市地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)成成熟的地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，項(xiàng)目有能力也也有機(jī)會會成為區(qū)區(qū)域高品品質(zhì)住宅宅標(biāo)桿MarketingStrategy營銷策略略二條思考考路徑A、從盤古古天地，，思考：：盤古品品牌B、從盤古古品牌，，思考：：盤古天天地項(xiàng)目運(yùn)作的整整體策略略A、從盤古古天地，，思考盤盤古品牌牌作為外資資品牌，，盤古在在中國大大陸第一一個房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，如何贏得得成功的的發(fā)端？？品牌戰(zhàn)略略我們思考考的原點(diǎn)點(diǎn)來自項(xiàng)項(xiàng)目，但但絕不局局限于項(xiàng)項(xiàng)目戰(zhàn)略性的的參謀，，對品牌牌長期的的發(fā)展更更為重要要！A、品牌策策略關(guān)于品牌牌策略的的制定，，需配合合發(fā)展商商長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略展開。。在此，，我們先先初步設(shè)設(shè)想2種方向，，僅供參參考。以項(xiàng)目為主體，品牌作為營銷主要支撐點(diǎn)進(jìn)行傳播。同時，為未來的中國發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行一定的品牌鋪墊。1、以盤古天地發(fā)展品牌以品牌為核心武器，品牌先行導(dǎo)入市場，樹立形象用品牌征服客戶，項(xiàng)目形象隨之建立。2、以品牌帶動項(xiàng)目√說明：考考慮到操操作實(shí)用用性與項(xiàng)項(xiàng)目周期期，我司司建議運(yùn)運(yùn)用第一一種方案案。B、從盤古古品牌，，思考盤盤古天地地嘉定新城城內(nèi)唯一一的外資資品牌，，逐鹿群群雄，我們以何何姿態(tài)登登場？大盤競爭爭策略B、大盤競競爭策略略縱觀項(xiàng)目目地塊所所在——嘉定新城城。新城城大規(guī)劃劃平臺下下，群雄雄均實(shí)力力不凡。。我們的的優(yōu)勢在在哪里？？我們的的與眾不不同之處處在哪里里？國際品牌牌開發(fā)商商、國際際視野、、國際學(xué)學(xué)校高眼光、、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高起起點(diǎn)嘉定新城城標(biāo)桿地地位A國際品牌策略B國際大盤策略項(xiàng)目運(yùn)作策略產(chǎn)品策略略形象策略略客戶策略略推廣策略略銷售策略略包裝策略略形象策略略I上海又一一精品外外資發(fā)展展商形象定位位對上海而而言：上海地產(chǎn)產(chǎn)大盤新新銳對嘉定而而言：嘉定新城城·城中標(biāo)桿桿盤古天地地盤古品牌牌氣勢影影響力力品品質(zhì)感泰國城市市地產(chǎn)開開發(fā)·25萬方國際際全生態(tài)態(tài)社區(qū)產(chǎn)品標(biāo)簽簽大牌風(fēng)范大規(guī)模競爭差異點(diǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢超高綠化率超寬棟距盤古天地地案名名盤古：發(fā)展商為為第一批批進(jìn)入中中國的外外資銀行行——盤古銀行行。因此此，盤古古二字可可謂品牌牌價值，，須大力力發(fā)揚(yáng)并并延續(xù)。。項(xiàng)目以以盤古命命名，包包含了雙雙重指向向性，在在推廣上上有一定定優(yōu)勢。。品牌與與項(xiàng)目也也易形成成互動，，相互作作用。天地：天地,包羅萬象象，意味味深長，，與盤古古開天辟辟地的故故事息息息相關(guān)。。由于上海新天地的的聲名遠(yuǎn)遠(yuǎn)播，天天地也不不乏國際際性。盤古天地地，作為為一個大大盤的整整盤總案案名，非非常具有有氣勢。。傳說在天天地還沒沒有開辟辟以前，，宇宙就就像是一一個大雞雞蛋一樣樣混沌一一團(tuán)。有有個叫做做盤古的的巨人張張開巨大大的手掌掌向黑暗暗劈去，，一聲巨巨響，““大雞蛋蛋”碎了了，千萬萬年的混混沌黑暗暗被攪動動了。盤盤古開天天辟地，，是中國國古老的的神話。。也是我我國對人人類文明明起源的的記錄。。分期推廣廣案名建建議——以泰國文化為為線索1期-意庭2期–蓮?fù)?期–蘭庭取自泰國著名古典文學(xué)長詩《Inao

》取自泰國國花：睡蓮之別稱：芙蓉取自最著名古文學(xué)作品《蘭甘亨碑文》

分期推廣案名名建議——以泰國度假島島嶼為線索1期–普吉島2期–沙美島3期–蘇梅島泰國第一大島，最為中國人所熟知泰國當(dāng)?shù)厝私?jīng)常度假的幽靜小島泰國第二大島，定位相對高端推廣案名備選選建議天使之城——曼谷的別稱，，意寓佛祖的的寶珠——強(qiáng)調(diào)純凈生態(tài)態(tài)與城的概念念因此，取泰國國首都曼谷的的一個優(yōu)美別別稱：天使之之城，為備選選建議。天使使之城不僅帶帶來純凈生態(tài)態(tài)的自然感受受，也有佛祖祖寶珠的意思思，寓意稀貴貴。與盤古天地這這個具有大盤盤氣質(zhì)的案名名基礎(chǔ)上，我我們又思考了了另一個方向向：純凈生態(tài)之城城。天工開物，盤盤古大成Slogan天工開物，意意指：盤古開開天辟地，象象征了發(fā)展商商首個中國項(xiàng)目目所具有的里里程碑意義。同時，也含含有開發(fā)商獨(dú)獨(dú)具匠心的土土地開發(fā)、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念念，將國外先先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)帶來來中國。對嘉定新城、、對上海地產(chǎn)產(chǎn)界而言，盤盤古所帶來的的是翻天覆地地的變化。盤古，既指發(fā)發(fā)展商品牌，，又指項(xiàng)目，，具有雙重指指向性。盤古大成，則則顯示了發(fā)展展商的實(shí)力與成熟度度，也將盤古天天地項(xiàng)目定位位于盤古品牌牌的大成之作。同時，還具具有嘉定新城城“大城”開發(fā)的含義。。該總精神，整整體上來說，，與“盤古天天地”這一案名調(diào)性性統(tǒng)一，涵蓋蓋了項(xiàng)目與品品牌雙重形象象。在語境上上，頗具氣勢勢，可彰顯大大盤氣質(zhì)、標(biāo)標(biāo)桿風(fēng)范?？蛻舨呗訧I我們的客戶在哪里？嘉定區(qū)內(nèi)年輕輕客戶價格承承受力較低，，成熟客戶偏偏向別墅產(chǎn)品品。嘉定區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐少，也也沒有市中心心外擴(kuò)現(xiàn)象的的推演。嘉定新城潛在客源分析析——導(dǎo)入型客戶真如城市副中中心中山公園商圈圈徐家匯城市副副中心2010世博展區(qū)盤古天地軌道交通11號線的開通，，將極大的拉拉近與市區(qū)的的距離。交通導(dǎo)入型客戶導(dǎo)入價格擠壓壓客戶投資型客戶潛在客源分析析——產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客客戶嘉定工業(yè)區(qū)正正處於升級中中，由初加工工型、註冊型型逐漸向科技技型、技術(shù)型型轉(zhuǎn)變，市區(qū)區(qū)同類企業(yè)不不斷引入，帶帶來大量“三三高”客戶客戶分類客戶需求描述客源屬地第一類產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶嘉定工業(yè)北區(qū)、南區(qū)及汽車城內(nèi)的中高層管理人員，原居住地在上海西區(qū)，尋求工作便利性上海西區(qū)，普陀、長寧為主第二類價格擠壓型客戶市區(qū)價格溢出客戶，對於價格敏感度較高上海西區(qū)，普陀以及部份西區(qū)拆遷客戶第三類交通導(dǎo)入型客戶為生活和工作距離縮短，形成的普陀南翔導(dǎo)入型和嘉定及北部區(qū)域?qū)С鲂涂蛻羝胀?、嘉定等西北區(qū)規(guī)定交通沿線客戶第四類改善型客戶本地動拆遷、居住條件改善、婚房需求；嘉定區(qū)及周邊第五類投資型客戶看好未來嘉定與新城發(fā)展前景，對開發(fā)商品質(zhì)有較大信心；市區(qū)客戶及外省市區(qū)域潛在客戶分類類盤古天地的高高品質(zhì)國際社社區(qū)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)高價價，所對應(yīng)的客戶戶應(yīng)是上海市市區(qū)內(nèi)對生活活、對居住有有高要求的中中高端客戶。?！耆允兄行男目蛻魧?dǎo)入為為主要方向√理想狀態(tài)目前，整個嘉嘉定新城尚不不成熟，目前前的消費(fèi)人群群多為當(dāng)?shù)乜涂蛻簦蛔阌谟谥挝覀冺?xiàng)項(xiàng)目的銷售。。本項(xiàng)目2009年10月將第一次開開盤，短時間間內(nèi)我們何去去何從？——如何快速縮短短理想與現(xiàn)實(shí)實(shí)的差距?然而,理想與現(xiàn)實(shí)卻卻存在較大差差距解決方案——客戶成長論一期客戶解決決方案：第一階段：90產(chǎn)品限制了客客戶群的結(jié)構(gòu)構(gòu)，可主打嘉嘉定城區(qū)、安安亭區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶戶，軌道交通通11號沿線導(dǎo)入的客戶，同時通通過標(biāo)桿形象的塑造與相對的價格格優(yōu)勢分流區(qū)域競爭爭樓盤的品質(zhì)質(zhì)客戶；第二階段：隨著嘉定新城城在市區(qū)客戶戶心目中的形形象日趨成熟熟，客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)升級，轉(zhuǎn)向向上海西北區(qū)區(qū)高級白領(lǐng)、、新婚夫妻為為主，通過適適當(dāng)提價，提提高客戶層次次。思考：站在整盤25萬方的高度定定位，考慮后后續(xù)的成長性性與可發(fā)展性性?？蛻?、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)必將將隨著嘉定新新城和盤古天天地不斷升級級。為了保證證大盤的后續(xù)續(xù)推盤，我們們必須貫徹““穩(wěn)”中求勝勝原則，為了了保證后續(xù)銷銷售，第一期期我們必須成成功。我們可以高舉形形象大旗，在在價格上適當(dāng)當(dāng)放低身段，，擴(kuò)大我們的的客戶群體。。易居中國操作作實(shí)例市中心客戶大北區(qū)客戶區(qū)內(nèi)客戶周邊居民項(xiàng)目：慧芝湖湖花園在實(shí)際操作過過程中，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶成長發(fā)發(fā)展歷程如左左圖。我們看的是這這樣的變化：：第一階段的客客戶來自周邊邊每天經(jīng)過項(xiàng)項(xiàng)目的居民-第二階段的客客戶則是來自自內(nèi)閘北的外外擴(kuò)客戶-第三階段，客客戶逐漸擴(kuò)大大到整個上海海大北區(qū)，駕駕車人士增多多-第四階段，項(xiàng)項(xiàng)目深入人心心，來自市中中心的客戶涌涌入，售樓處處門口所停車車輛開始出現(xiàn)現(xiàn)中高端品牌牌。推廣策略III推廣核心策策略以活動營銷銷作為推廣廣核心策略略大活動——通過板塊聯(lián)聯(lián)動炒作板板塊、新聞聞報媒炒熱熱板塊，項(xiàng)目高調(diào)出出場，全城關(guān)注注小活動——通過系列項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場活活動導(dǎo)入客客戶，聚集集人氣，實(shí)實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營營銷開盤前推廣廣節(jié)點(diǎn)2009.07營銷啟動2009.9售樓處公開開2009.10開盤籌備期形象期開盤期2009.11板塊炒作、、品牌新聞聞高調(diào)登場多元集中推推廣儲客核心點(diǎn)點(diǎn)：活動導(dǎo)導(dǎo)入客戶2009.10樣板房公開開開盤強(qiáng)銷現(xiàn)場體驗(yàn)營營銷包裝第一階段重重點(diǎn)：板塊塊炒作新聞先鋒隊(duì)隊(duì)，打上聚聚光燈■階段情況：：項(xiàng)目銷售初初期，預(yù)售售證尚未取取得階段，，無法大量量鋪開廣告告?！鐾茝V要點(diǎn)：：此時，借助助EHOUSE強(qiáng)大的媒體體資源進(jìn)行行全方位新新聞炒作，，加上開發(fā)發(fā)商與我司司共同整合合資源，助助版塊提升升，為項(xiàng)目目做好筑底底。前期炒作主主題？1990年，“新城城市主義””誕生——新城市主義義強(qiáng)調(diào)“城城市情結(jié)””2009年，盤古首首創(chuàng)：“新新城市主義義”再升級級——從人本角度度出發(fā)，看看新城發(fā)展展“生態(tài)城市論論”從深層意義義上講，建建設(shè)生態(tài)城城市是對人人類文化本本體論的一一種回歸。。廣義上的的“生態(tài)””既包括人人與自然的的和諧，也也包括人與與人的和諧諧。生態(tài)城市論論，是借鑒鑒新城市主主義所倡導(dǎo)導(dǎo)的生態(tài)主主義思想、、經(jīng)濟(jì)性原原則、與自自然和諧相相處、限制制城市邊界界等理念，，繼承新城城市主義的的精髓，從從而進(jìn)行再再發(fā)展。前期炒作主主題——強(qiáng)化資源聯(lián)聯(lián)動的板塊塊增值運(yùn)營營資源大聯(lián)動動——開發(fā)商是炒炒熱板塊的的主導(dǎo)者和和參與者易居中國是是資源平臺臺整合者和和操作者EHOUSE全面整合政府機(jī)構(gòu)：：嘉定區(qū)政府府/嘉定新城板塊開發(fā)商商：盤古/保利/嘉寶/新城等新聞傳媒：：新民晚報/新聞晨報/第一財(cái)經(jīng)/今日房產(chǎn)/搜房/新浪專家學(xué)者：：上海易居研研究院專家家學(xué)者群專業(yè)機(jī)構(gòu)：：策劃／公關(guān)關(guān)／設(shè)計(jì)等等機(jī)構(gòu)特殊資源：：華僑協(xié)會會引導(dǎo)政府提提出引導(dǎo)性性板塊概念念解釋，提提供學(xué)術(shù)討討論話題，，肯定板塊塊未來發(fā)展展定位方向向板塊內(nèi)開發(fā)發(fā)商集中力力量，聯(lián)合合發(fā)布板塊塊發(fā)展宣言言，呼應(yīng)政政府公關(guān)上海主要新新聞傳媒（（電視/報刊/電臺/網(wǎng)絡(luò)）大聲聲波、高頻頻次的跟蹤蹤報道、宣宣傳與評論論聯(lián)動專家學(xué)學(xué)者群體，，站在學(xué)術(shù)術(shù)高度參與與討論，為為板塊發(fā)展展出謀劃策策，提高傳傳播公信力力專業(yè)機(jī)構(gòu)整整合各方資資源，形成成有節(jié)奏、、有步驟的的持續(xù)推廣廣影響力策動一場轟轟轟烈烈的的CITYSHOW營造熱點(diǎn)話話題，聚焦焦公眾關(guān)注注，提升板板塊影響力力，為項(xiàng)目目營銷筑底底造勢板塊炒作設(shè)設(shè)想“嘉定新城”記者日“新城國際生活”新方式—主題新聞發(fā)布會“嘉定新城”發(fā)展系列論壇“嘉定新城”規(guī)劃演繹日“11號線通車慶典”。。。。。。第二階段重重點(diǎn)：高調(diào)調(diào)登場活動領(lǐng)軍，，新聞炮轟轟儲客階段核核心點(diǎn)：活活動導(dǎo)入客客戶前面說到的的，本項(xiàng)目目客戶策略略是全面導(dǎo)導(dǎo)入市區(qū)客客戶。導(dǎo)入方式即即：活動。。根據(jù)本項(xiàng)目目地理屬性性，客戶來來訪大量集集中于雙休休日。因此，周末末的客戶活活動是整個個儲客的核核心手段，，並成爲(wèi)後後續(xù)銷售的的利器?；顒右彩堑诘诙?、第三三階段廣告告宣傳、新新聞報道、、品牌推廣廣的核心。。三者均圍繞繞活動展開開。資源聯(lián)動，，高舉高打打曼谷會——盤古品牌旗旗下客戶俱俱樂部品牌聯(lián)動——與客戶鐘愛愛國際品牌牌攜手合作商聯(lián)動動——與各類國際際協(xié)會、俱俱樂部合作作客戶資源聯(lián)聯(lián)動——與EHOUSE樂居會會員員互動仲夏夜音樂節(jié)親子活動花藝沙龍?zhí)┦絊PA體驗(yàn)YOGA真人國際象棋婚禮夢想征集泰國美食節(jié)嘉定新城自駕游跳蚤市場沙灘排球周末主題活活動泰國美食節(jié)節(jié)10000只榴蓮空降降上海仲夏夜音樂樂節(jié)新城自駕游游親子活動真人國際象象棋對決婚禮夢想征征集YOGA泰式SPA體驗(yàn)花藝沙龍第三階段重重點(diǎn)：開盤盤熱銷首輪亮相，，榮耀登場場項(xiàng)目首次開開盤——盤古開天辟辟地大典包裝策略IV區(qū)域現(xiàn)狀——毛地狀態(tài)，，不利于建建立形象。。項(xiàng)目現(xiàn)狀一期在建，，商業(yè)及會會所均設(shè)于于二期，不不利于客戶戶體驗(yàn)。1期2-3期商業(yè)求勝，，在于于求變變?nèi)艘卵b，，佛要金裝裝“生態(tài)城市市論”的樣板實(shí)鑑鑑——周界升級與包包裝江邊原始灘涂廣州星河灣開發(fā)前的原始地塊改造后的1830米騎江木道道對沿街建筑筑進(jìn)行粉刷刷，種植了了近百棵大大葉法國梧梧桐樹完成青年溝溝改造完成四周圍圍墻、道路路的改造和和綠植通過豐富的的高差變化化及材料、、種植處理理道路景觀觀。(在道路的斷斷面處理上上，通過高高差的變化化，加上““面磚→各各類大小灌灌木→喬木木→圍墻””的層次變變化使道路路景觀十分分豐富)街角處理創(chuàng)創(chuàng)造豐富景景觀層次。。(幾條主要道道路的交叉叉口，四角角都有一定定后退，建建造了1O個形態(tài)各異異的景觀噴噴水池，形形成怡人的的環(huán)境和園園區(qū)景觀的的延伸)北京星河灣灣之城市再再造“生態(tài)城市市論”的樣樣板實(shí)鑑——周界升級與與包裝塑造國際品品牌形象，對境外已已開發(fā)項(xiàng)目目特征進(jìn)行行放大品牌體驗(yàn)之之旅，確立高端項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)專專家形象，加強(qiáng)客戶戶對於盤古古品牌的理理解和信任任“生態(tài)城市市論”的樣樣板實(shí)鑑——盤古·海外館（海外項(xiàng)目目圖片影像像展示中心心）建議以項(xiàng)目目二期泰國國風(fēng)情街的的建筑風(fēng)格格建造售樓樓處，同時將項(xiàng)目目內(nèi)部景觀觀規(guī)劃和建建築的核心心特點(diǎn)進(jìn)行行濃縮，在在售樓処內(nèi)內(nèi)展現(xiàn)，增增強(qiáng)現(xiàn)場體體驗(yàn)感和品品質(zhì)感。“生態(tài)城市市論”的樣樣板實(shí)鑑——盤古天地·接待會館（銷售中心心）強(qiáng)化開發(fā)商商的“物業(yè)業(yè)服務(wù)而非非管理”的的理念，物物業(yè)服務(wù)先先行導(dǎo)入，，進(jìn)入銷售售中心為來來訪客戶服服務(wù)，讓客客戶切身感感受，心領(lǐng)領(lǐng)神會。“生態(tài)城市市論”的樣樣板實(shí)鑑——物業(yè)服務(wù)預(yù)預(yù)演如條件允許許，希望能能將位于二二期的部分分商業(yè)和泛泛會所建成成，為客戶戶提供想象象的開端。?！吧鷳B(tài)城市市論”的樣樣板實(shí)鑑——泛會所及商商業(yè)實(shí)景體體驗(yàn)銷售策略V權(quán)重比對因素金地格林世界保利家園保利海上五月花10%產(chǎn)品形態(tài)描述聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、高層、小高層、多層、洋房聯(lián)排別墅、高層、小高層聯(lián)排別墅、小高層、多層評分12011011020%地段因素描述南翔板塊嘉定新城板塊嘉定老城區(qū)評分8010011015%社區(qū)規(guī)模描述100萬㎡16.8萬㎡30萬㎡評分1108010010%園林規(guī)劃描述澳洲風(fēng)格為主，綠化率54%江南園林風(fēng)格，綠化率35%中心綠化，35%綠化率評分11080905%會所配套描述名流會所、網(wǎng)球運(yùn)動中心、游泳館壁球館、籃球館、羽毛球館網(wǎng)球場;棋牌室;健身房棋牌室;健身房;美容中心;餐廳評分12090905%建筑品質(zhì)描述北美風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格，多種風(fēng)格混合現(xiàn)代海派風(fēng)格現(xiàn)代簡約評分120809015%外部景觀描述生態(tài)旱溪、4條原生河、親水平臺遠(yuǎn)香湖無評分901008010%產(chǎn)品特點(diǎn)描述產(chǎn)品多樣、高爾夫公寓形象小戶型，拼接戶型小戶型，拼接戶型，附加值高評分1109011010%物業(yè)管理描述上海金地物業(yè)服務(wù)有限公司上海保利物業(yè)酒店管理責(zé)任有限公司保利廣州物業(yè)管理有限公司評分110110110100%系數(shù)累加1.030.9451競品所占權(quán)重30%50%20%競品價格1228485349296項(xiàng)目參考修正價格：9952元/平方米價格策略——一期價格價價格研判一期入市價價格策略——穩(wěn)扎穩(wěn)打平價起步放低身價立穩(wěn)10000元11號線貫通，，提價契機(jī)機(jī)高過周邊競品10—15%區(qū)域環(huán)境重重大改善由於一期緊緊鄰軌道交交通綫，受受到軌道噪噪音影響，，且目前項(xiàng)項(xiàng)目外圍環(huán)環(huán)境缺陷較較大，入市市亦放低身身價，平價價起步，根根據(jù)內(nèi)部重重大營銷節(jié)節(jié)點(diǎn)和外部部規(guī)劃進(jìn)度度提升價格格一期目標(biāo)均均價10000元/平方米0開發(fā)商成本本客戶感知價價值靜態(tài)預(yù)期上上市底價營銷驅(qū)動力力客戶愿意支支付的最高高價（上限限）客戶驅(qū)動力力經(jīng)過營銷:形成2-3%的增值幅度度經(jīng)過測試:形成5-8%的增值幅度度市場驅(qū)動力力基於客戶導(dǎo)導(dǎo)向的進(jìn)取取型定價模式初步價格測測試客戶落位戶型價格測測試判定客戶意意向度價格確定開盤前經(jīng)過過3個輪次價格格測試確定定最終價格格，形成客客戶愿意支支付的最高高價對外報整體體價格范圍圍，以判斷斷客戶對總總體價格接接受度客戶初步落落點(diǎn)，以獲獲得客戶對對戶型價值值的判斷測試客戶具具體戶型價價格接受度度戶型價格測測試后，形形成客戶最最終落點(diǎn)，，基本可判判斷客戶意意向度價格初步/最終確定step1step2step3step4step5——價格測試1、每幢樓按按單元推出出，實(shí)現(xiàn)即即推即售罄罄2、推售產(chǎn)品品考慮不同同戶型合理理搭配，避避免流失客客戶3、以儲客量量和房源需需求為前提提，少量多多頻推案達(dá)達(dá)成利潤最最大化4、產(chǎn)品價值值最低，抗抗性最大的的樓棟先行行推出去化化5、開盤亮相相即實(shí)現(xiàn)火火爆銷售，，引起市場場關(guān)注和熱熱點(diǎn)6、推案價格格實(shí)現(xiàn)逐步步走高，增增強(qiáng)購房者者信心7、在2010年5月份前（嘉嘉定新城公公寓產(chǎn)品大大量上市前前）完成大大部分銷量量，僅留1個單元掛高高價，為二二期推貨做做價格築底底。項(xiàng)目推案策策略——推案原則I期推案次序序124356由南向北，，由東向西西（假定現(xiàn)現(xiàn)有三幢樓樓6個單元號碼碼分別為1-6號）時間軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1單元10月中旬開盤盤2、5單元11月上旬開盤盤09年11月3、6單元元10年1月下下旬旬開開盤盤10年1月蓄水水期期09年7月I期推推案案次次序序及及資資金金回回籠籠4單元元10年4月上旬開開盤盤10年4月9500元/m29800元/m210000元/m210600元/m2推案案價價格格資金金回回籠籠09年12月底底10年春春節(jié)節(jié)前前10年6月底底2.5億元元4.48億元元5.65億元元09年10月I期推推案案次次序序推案時間推案范圍戶型面積推案套數(shù)推案面積第一批1單元兩房899685442009年10月

小計(jì)

968544第二批2單元兩房8910492562009年11月

5單元大三房149487152

一房68483264

小計(jì)

20019672第三批3單元兩房899685442010年1月

6單元大三房149527748

一房68523536

小計(jì)

20019828第四批4單元兩房8910492562010年4月

小計(jì)

1049256合計(jì)

60057300年/月當(dāng)期推案套數(shù)當(dāng)期推案面積銷售價格縂銷金額當(dāng)期銷售率資金回籠2009年10月96854495008116800090%292204802009年11月20019672980019278560080%1136389122009年12月1079599362010年1月200198281000019828000080%865838722010年2月1110368002010年3月237936002010年4月1049256106009811360050%196227202010年5月412077122010年6月323774882010年7月4905680合計(jì)573009953.7570347200570347200I期資金金回回籠籠預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)：：預(yù)計(jì)計(jì)：：2009年底底前前資資金金回回籠籠金金額額2.5億元元2010年春春節(jié)節(jié)前前資資金金回回籠籠金金額額4.48億元元2010年6月底底前前資資金金回回籠籠金金額額5.65億元元內(nèi)場場+外場場(金鷹鷹隊(duì)隊(duì))+門店店+渠道道資資源源（（樂樂居居會會、、媒媒體體俱俱樂樂部部、、新新浪浪購購房房團(tuán)團(tuán)等等））場內(nèi)內(nèi)資資源源專職職案案場場銷銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)高素素質(zhì)質(zhì)案案場場銷銷售售人人員員構(gòu)構(gòu)成成，，并有有相相關(guān)關(guān)職職能能部部門門提提供供專專業(yè)業(yè)支支持持。。場外外資資源源金鷹鷹隊(duì)隊(duì)滬上首創(chuàng)，現(xiàn)現(xiàn)有120人，專職維護(hù)重點(diǎn)點(diǎn)案場的秩序序，確?，F(xiàn)場場不受干擾。。門店資源易居臣信門店店上海市區(qū)范圍圍內(nèi)共有門店店75家，門店內(nèi)設(shè)置專專門展示區(qū)域域用于終端宣宣傳。渠道資源易居會/樂居會，約50余萬名讀者俱樂部，，新聞晨報/新民晚報，共共約100余萬名會員媒體看房團(tuán)：：新浪萬人看看房團(tuán)，24小時征集，不不定期組織客客戶看房場內(nèi)資源場外資源門店渠道易居為保證銷銷售成功採用用的創(chuàng)新整合合銷售模式：：產(chǎn)品策略VI項(xiàng)目開發(fā)基本情況況一期：規(guī)劃已已經(jīng)確定，09年下半年開盤盤，90平方米以下產(chǎn)產(chǎn)品為主達(dá)到到83%;二期：地塊中中心最好位置置，完成初步步規(guī)劃，70/90規(guī)劃限制可調(diào)調(diào)整；三期：體量最最大的一期，，完成初步規(guī)規(guī)劃，70/90規(guī)劃限制可調(diào)調(diào)整三期一期二期專案開發(fā)戶型型配比建議（（二期、三期期）隨嘉定新城板板塊各項(xiàng)配套套成熟，客戶戶的結(jié)構(gòu)將發(fā)發(fā)生改變，而而屆時設(shè)計(jì)要要求也已沒有有了70/90規(guī)范要求，因因此我們隊(duì)二二期三期產(chǎn)品品的戶型配比比作以下建議議：戶型面積區(qū)間（平方米）套型比例（%）定位客群一房65-7015%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，投資客戶二房70-9010%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，投資客戶三房9020%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，價格導(dǎo)入客戶三房95-11530%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，價格導(dǎo)入客戶、改善型客戶115-13015%工業(yè)區(qū)管理層、當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、改善型客戶3+1戶型和特殊戶型130-15010%工業(yè)區(qū)管理層、改善型客戶專案二期、三三期借鑒——萬科90系產(chǎn)品90平方米三房戶戶型改進(jìn)型戶型更更將北臥室房房間改為大陽臺建建筑面積僅為為70平方米左右。。該戶型及其變變形，目前應(yīng)應(yīng)用于“萬科科琥珀郡園、、萬科金色里里程、萬科金金色城市、萬萬科金色雅筑筑、萬科花園園小城”等項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目二期、三期借鑒——保利葉上海海項(xiàng)目利用合理的設(shè)設(shè)計(jì)方案可以以使客戶得到到約10-15平方米米額外外空間，項(xiàng)目目雖然處于遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，依然受受到市場的追追捧E-houseChinaResources易居優(yōu)勢資源源易居(中國)中國目前最大大的房地產(chǎn)流流通服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)在房地產(chǎn)流通通服務(wù)的多個個高增長領(lǐng)域域擁有完整解決決方案的資源源平臺2007年8月8日，易居（中中國）控股有有限公司（紐紐交所交易代代碼：EJ）成為在美國國第一家上市市的中國輕資資產(chǎn)地產(chǎn)概念念股。易居中國——2007年紐交所上市市，行業(yè)領(lǐng)先先者上海房屋銷售售（集團(tuán)）有有限公司連續(xù)續(xù)５年榮獲上上海房地產(chǎn)營營銷代理最高高榮譽(yù)“金橋橋獎”上海房屋銷售售（集團(tuán)）有有限公司連續(xù)續(xù)3年榮獲全國百百強(qiáng)房地產(chǎn)營營銷代理企業(yè)業(yè)年度評選““第一名”2006年，易易居（（中國國）唯唯一榮榮獲““中國國房地地產(chǎn)流流通服服務(wù)行行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先公公司品品牌””2007年，易易居（（中國國）連連續(xù)3年中國國房地地產(chǎn)策策化代代理百百強(qiáng)企企業(yè)““第一一名””最佳佳綜合合服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)1.易易居研研究平平臺2.易易居客客戶平平臺3.易易居臣臣信平平臺4.易易居媒媒體資資源的的整合合平臺臺1.項(xiàng)項(xiàng)目指指揮2.項(xiàng)項(xiàng)目操操作團(tuán)團(tuán)隊(duì)2大核核心平平臺4大輔輔助平平臺易居資資源平平臺易居中中國——整合強(qiáng)強(qiáng)大平平臺資資源，，全方方位服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目整整合推推廣技術(shù)資資源優(yōu)優(yōu)勢——克而瑞瑞（中中國））信息息技術(shù)術(shù)有限限公司司CRIC系統(tǒng)歷歷時8年，耗耗資上上億打打造的的CRIC系統(tǒng)，，覆蓋蓋95%以上的的上海海土地地、房房產(chǎn)、、市政政、配配套等等信息息數(shù)據(jù)據(jù)；數(shù)數(shù)十萬萬張的的圖片片和影影像；；上海海房地地產(chǎn)行行業(yè)的的“Google””；把握握市場場脈動動的““預(yù)警警雷達(dá)達(dá)”。?？蛻糍Y資源優(yōu)優(yōu)勢——樂居會會，近近百萬萬人的的“易易居會會”上?！啊皹肪泳訒薄保?，會員員人數(shù)數(shù)約100余萬，，已成成為項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售、、品牌牌維系系的重重要通通路。?？头绞绞降耐仆脐惓龀鲂?人海戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)/螞蟻雄雄兵/公關(guān)活活動/網(wǎng)絡(luò)互互動動/分級服服務(wù)等等等方方式的的升級級和換換代，，都將將在上上海形形成獨(dú)獨(dú)特的的客戶戶服服務(wù)風(fēng)風(fēng)景線線。北區(qū):4萬余名名中西區(qū)區(qū):7萬余名名東區(qū):3萬余名名易居（（中國國）客客戶資資源平平臺豪宅成成交客戶庫庫易居臣臣信豪宅客客戶庫庫上海易易居會會高端客客戶庫庫市區(qū)高高端豪豪宅物業(yè)客客戶資資源鉆石級級會員員500萬以上上投資資型會會員近20家高檔檔會所所俱樂樂部會會員30000多名老西門門新苑苑、匯匯寧花花園、、古北北國際際、泰泰府名名邸、、怡水水豪庭庭、尚尚海灣灣豪庭庭、思思南路路88號、福福源匯匯居、、佘山山銀湖湖等客客戶資資源本市二二手豪豪宅和和別墅墅買賣賣投資資客戶戶嘉里華華庭、、名仕仕苑、、徐匯匯苑、、亦園園、衡衡山路路41號、網(wǎng)網(wǎng)球公公寓、、維詩詩凱亞亞、匯匯賢居居等本本市高高端物物業(yè)客客戶資資源內(nèi)部資資源體體系外部整整合平平臺中國易易居會會客戶戶庫上海北京澳門武漢杭州等20多個城市上海易易居會會白金客客戶庫庫數(shù)據(jù)公公司戰(zhàn)略合合作中智-外企雇雇員61270位嘉讕-10-20萬車價價車主主：76267位羅維-企業(yè)中中層管管理人人員31153位紐米萊萊-全球通通VIP會員67080位塞諾貝貝斯-儲蓄額額≥100萬的儲儲戶諾亞財(cái)財(cái)富-理財(cái)金金額500萬上:20000名等等等易居中中國旗旗下房房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)板板塊之之有力力支撐撐者——易居臣臣信憑憑借房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)平臺臺全面面涉及及房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)，，為個個人和和企業(yè)業(yè)客戶戶在中中高檔檔住宅宅、商商鋪、、辦公公樓等等領(lǐng)域域提供供專業(yè)業(yè)化、、多元元化的的登記記及經(jīng)經(jīng)紀(jì)包包括租租售服服務(wù)，，致力力于為為客戶戶提供供安全全、快快速的的房屋屋中介介服務(wù)務(wù)。二三級級聯(lián)動動資源源優(yōu)勢勢——75傢易居居臣信信門店店網(wǎng)格格化運(yùn)運(yùn)作截至2008年底，易居居臣信信在上上海的的門店店數(shù)量量已經(jīng)經(jīng)達(dá)到到75家，成為為二三三級聯(lián)聯(lián)動營營銷的的重要要平臺臺。成為一一手代代理項(xiàng)項(xiàng)目的的場外外售樓樓處。。軍區(qū)特特聘的的120名金鷹鷹隊(duì)員員，在在項(xiàng)目目銷售售期對對競爭爭項(xiàng)目目與場場外二二手中中介店店進(jìn)行行的客客戶的的攔截截進(jìn)行行屏蔽蔽工作作，保保證意意向客客戶客客戶順順利購購買，，并進(jìn)進(jìn)行場場外的的推廣廣宣傳傳工作作和客客戶攔攔截工工作。。客戶攔攔截DM派發(fā)二三級級聯(lián)動動資源源優(yōu)勢勢——易居金金鷹隊(duì)隊(duì)，為為項(xiàng)目目順利利銷售售保駕駕護(hù)航航媒體資資源優(yōu)勢易居中中國旗旗下新新增板板塊——傳媒板板塊，，通過過整合合各類類原有有和外外部相相關(guān)資資源，，打造造專業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)傳媒媒版圖圖，業(yè)業(yè)務(wù)涉涉及華華東華華中的的廣告告全程程策劃劃?？毓?家主流流房地地產(chǎn)媒媒體；；組織34家房地地產(chǎn)媒媒體聯(lián)聯(lián)誼會會；廣告全程策劃媒體整整合發(fā)布布蘭博華華東事事業(yè)總總部（（上海海）蘭博華華中事事業(yè)總總部（（武漢漢）悟?qū)嵦焯煜拢ǎū本┚┨熳總鱾髅綕檷u經(jīng)驗(yàn)—6年市場場歷練練，300多個全全程營營銷服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)—整合市市場上上最優(yōu)優(yōu)秀的的設(shè)計(jì)計(jì)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，協(xié)協(xié)作與與競爭爭共存存媒體—權(quán)威媒媒體獨(dú)獨(dú)家合合作，，傳統(tǒng)統(tǒng)媒體體與現(xiàn)現(xiàn)代媒媒體互互補(bǔ)結(jié)結(jié)合服務(wù)—一站式式全方方位服服務(wù)信息—立足克克爾瑞瑞研究究院提提供的的全面面，真真實(shí)信信息決決定策策略整合80%媒體整整合資資源新浪潤潤島，上海地地產(chǎn)傳傳媒聯(lián)聯(lián)合機(jī)機(jī)構(gòu)金金牌客客戶升升級服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容現(xiàn)代媒媒體大眾媒媒體小眾媒媒體傳統(tǒng)媒媒體新民晚晚報新聞晨晨報解放日日報I時代報報新聞午午報100萬東方早早報40萬新浪網(wǎng)網(wǎng)新浪網(wǎng)網(wǎng)上海樓樓市租售情情報戶外廣廣告直復(fù)媒媒體定制媒媒體覆蓋面面廣認(rèn)知度度高時效性性強(qiáng)深入各各階層層人群群時代感感強(qiáng)覆蓋面面廣傳遞信信息豐豐富互動過過濾目標(biāo)精精準(zhǔn)鎖鎖定搞到達(dá)達(dá)率互動性性強(qiáng)復(fù)制延延伸擴(kuò)擴(kuò)大持續(xù)性性強(qiáng)受眾精精準(zhǔn)高到達(dá)達(dá)率權(quán)威性性官方網(wǎng)網(wǎng)站活動，，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，口口碑營營銷傳統(tǒng)媒媒體與與現(xiàn)代代媒體體互補(bǔ)補(bǔ)、大大眾媒媒體與與小眾眾媒體體結(jié)合合媒體資資源優(yōu)優(yōu)勢廣告創(chuàng)創(chuàng)意資資源優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目啟動1項(xiàng)目定位樓盤各項(xiàng)數(shù)據(jù)收集市場研究項(xiàng)目差異性分析項(xiàng)目買點(diǎn)提煉尋找目標(biāo)客戶所在整體策略基本策略表現(xiàn)策略媒體策略形象定位項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)定推廣主題，SLOGAN設(shè)定主形象設(shè)定2I

階段營銷策略媒體計(jì)劃媒體階段策略階段媒體排期表戶外媒體表現(xiàn)策略現(xiàn)場包裝方案活動/事件營銷方案軟文系統(tǒng)計(jì)劃各項(xiàng)費(fèi)用分配計(jì)劃設(shè)計(jì)&文案平面媒體/網(wǎng)絡(luò)媒體/廣告設(shè)計(jì)戶外媒體設(shè)計(jì)核心文案3II

階段廣告策劃項(xiàng)目執(zhí)行媒體投放活動/事件策劃銷售隊(duì)伍培訓(xùn)現(xiàn)場支持定期客戶訪談其他協(xié)調(diào)4Ⅲ階段項(xiàng)目執(zhí)行過程跟蹤銷售跟進(jìn)廣告效果分析策略、計(jì)劃修訂其他5藍(lán)博創(chuàng)創(chuàng)意廣廣告——為開發(fā)發(fā)商提提供全全程一一站式式的房房地產(chǎn)產(chǎn)廣告告策劃劃服務(wù)務(wù)易居（（中國國）下下屬旗旗艦企企業(yè)——上海房房屋銷銷售（（集團(tuán)團(tuán)）有有限公公司是是中國國房地地產(chǎn)營營銷代代理行行業(yè)第第一品品牌，，定位位于以以上海海、北北京為為中心心，覆覆蓋華華東、、華北北、華華南、、華中中、西西部區(qū)區(qū)域，，22座大中中型城城市，，同時時連續(xù)續(xù)三年年蟬聯(lián)聯(lián)中國國房地地產(chǎn)策策劃代代理百百強(qiáng)第第一名名，成成為中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷代理理的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)企企業(yè)。。上海歷歷史最最悠久久，連連續(xù)四四年總總銷額額、總總收入入、利利潤占占據(jù)上上海、、代代理行行業(yè)龍龍頭地地位。。涉足足高檔檔豪宅宅（別別墅））、普普通住住宅、、商業(yè)業(yè)、辦辦公等等各個個產(chǎn)品品類別別。擁擁有近近600人的全全職業(yè)業(yè)化銷銷售隊(duì)隊(duì)伍和和即時時的數(shù)數(shù)據(jù)管管理系系統(tǒng)。。成為為最有有效率率和最最具價價值的的房地地產(chǎn)銷銷售作作戰(zhàn)實(shí)實(shí)體。。銷售執(zhí)執(zhí)行資資源優(yōu)優(yōu)勢上房銷售售——最有效率率和最具具價值的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售作作戰(zhàn)實(shí)體體易居09年大盤創(chuàng)創(chuàng)新營銷模式◎CRIC系統(tǒng)◎渠道銷銷售（主主流房地地產(chǎn)媒介介平臺，，包括新新浪等90%主流媒體體）◎易居會會+新浪樂居居會◎內(nèi)外場場歸一（（易居臣臣信二手手門店））◎案場執(zhí)執(zhí)行（售售樓處））◎整合6大資源+1銷售渠道道：◎廣告創(chuàng)創(chuàng)意策劃劃◎1個案場+75家門店（網(wǎng)格化銷售）+易居中國國——整合營銷銷平臺優(yōu)優(yōu)勢資源源易居中國國——已經(jīng)擁有有眾多著著名地產(chǎn)產(chǎn)品牌作作為戰(zhàn)略略合作伙伙伴思南新苑苑仁和恬園園靜安新格格長發(fā)花園園東泰大廈廈菱翔苑苑中福公寓寓駿豪國際際世紀(jì)時空空盛世年華華絲廬花語語明日星城城金豐藍(lán)庭庭東上海中中心老西門新新苑蘭喬圣菲菲新里程程虹口典范平江新城青年匯金銀匯珊湖苑柳林大廈瀚錦苑東南華庭大運(yùn)盛城靜安君悅虹橋逸品上?？党鞘⒃醇液莱腔壑ズ▓@上海源花城金色雅筑北岸長風(fēng)安亭新鎮(zhèn)從2002年至2008年，形成成3大品類營營銷服務(wù)務(wù)體系（（商辦、、住宅、、高端物物業(yè)）,2008年全國銷銷售面積積394萬平方米米，銷售售額達(dá)295億元。上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——項(xiàng)目操作作經(jīng)驗(yàn)豐豐富上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——高端別墅墅項(xiàng)目上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——豪宅項(xiàng)目目上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——市區(qū)中心心高級公公寓上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——住宅公寓寓產(chǎn)品上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——超大規(guī)模模社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——二三級聯(lián)聯(lián)動銷售售項(xiàng)目【慧芝湖花花園】2期公開日：：2008年12月26日當(dāng)天即認(rèn)認(rèn)購200套認(rèn)購金額額超過2個億強(qiáng)銷期期期間累計(jì)2000組到場客客戶認(rèn)購總金金額逾3億【慧芝湖花花園】2期公開日：：2009年2月14日當(dāng)天即認(rèn)認(rèn)購117套認(rèn)購金額額達(dá)到2.05個億強(qiáng)銷期期期間累計(jì)2000組到場客客戶認(rèn)購總金金額逾3億上海部分分操作項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹——二三級聯(lián)聯(lián)動銷售售項(xiàng)目【綠洲康城城】公開日：：2008