上海高端客戶(hù)住宅需求偏好二

上海高端客戶(hù)

住宅需求偏好模型

了解客戶(hù)從哪里來(lái)？研究目的探究客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的目的挖掘客戶(hù)核心價(jià)值關(guān)注點(diǎn)剖析客戶(hù)真正需求溯源客戶(hù)獲知樓盤(pán)信息途徑媒體如何投放?廣告如何訴求?說(shuō)辭如何定制？2引子高端物業(yè)是什么樣的？上海的高端物業(yè)在哪里？

土地指標(biāo)配套成熟的中心城區(qū)稀缺資源公認(rèn)的高檔區(qū)塊或社區(qū)上海高端物業(yè)定義MARKETPOSITIONING

居住指標(biāo)品質(zhì)外觀優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理高素質(zhì)居住群體

價(jià)值指標(biāo)具備群體區(qū)隔力的房屋總價(jià)長(zhǎng)期保值的租金收益高端物業(yè)三大特征國(guó)際社區(qū)：古北、碧云、聯(lián)洋、華漕配套成熟中心區(qū)：徐家匯、靜安南京西路、盧灣新天地、長(zhǎng)寧中山公園、黃埔人民廣場(chǎng)等自然資源區(qū)：濱江、佘山、西郊、淀山湖、蘇州河沿岸新興高端板塊：世博板塊、張江、新江灣城上海高端物業(yè)主要分布MARKETPOSITIONING淀山湖板塊佘山板塊西郊板塊浦東濱江張江世博板塊成熟中心區(qū)蘇州河沿線新江灣城華漕古北碧云

聯(lián)洋目錄：一、高端客戶(hù)細(xì)分維度二、高端客戶(hù)細(xì)分解析目錄高端客戶(hù)細(xì)分維度PARTI購(gòu)買(mǎi)力

不同購(gòu)買(mǎi)力的群體關(guān)注的產(chǎn)品總價(jià)層次不同產(chǎn)品類(lèi)型公寓：關(guān)注公寓的群體通常較為關(guān)注生活/工作/社交的便利性別墅：關(guān)注別墅的群體通常關(guān)注自然環(huán)境高端住宅居住體悟居住過(guò)高端住宅并有成熟體悟的群體，往往是高端市場(chǎng)的意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們有明確的需求和自成體系的衡量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)高端住宅體驗(yàn)少的群體，往往以中端房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)衡量高端房產(chǎn)，并有可能成為成熟型群體的跟隨者房屋態(tài)度購(gòu)買(mǎi)什么樣的住宅，代表了購(gòu)買(mǎi)者的一種生活態(tài)度職業(yè)在一個(gè)城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，有一些主力職業(yè)類(lèi)型可以代表這個(gè)城市的高端人群。來(lái)源地

客戶(hù)一方面會(huì)受來(lái)源地的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)影響選擇房產(chǎn)并參考房?jī)r(jià)，另一方面也受到本地市場(chǎng)影響而逐漸改變。不同來(lái)源地的客戶(hù)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對(duì)外地人，具有更強(qiáng)的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好?！赡芗?xì)分的維度————上海高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力模型——根據(jù)《上海客戶(hù)分類(lèi)研究模型》，目前上海高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力如下：

公寓價(jià)格范圍別墅價(jià)格范圍

30萬(wàn)-100萬(wàn)100萬(wàn)-300萬(wàn)300萬(wàn)以上物業(yè)價(jià)格1000萬(wàn)800萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)力600萬(wàn)500萬(wàn)300萬(wàn)300萬(wàn)富裕級(jí)富貴級(jí)富豪級(jí)標(biāo)簽/體驗(yàn)別墅相對(duì)公寓寓式全新居住住體驗(yàn)對(duì)別墅沒(méi)有清清晰的產(chǎn)品需需求視別墅為進(jìn)入入高端階層的的標(biāo)簽尊貴/享受熟悉別墅生活活方式，有清清晰的別墅生生活理論有明確的高端端別墅的居住住需求，對(duì)別別墅的設(shè)計(jì)要要求精細(xì)舒適/享受有明確的高端端公寓置業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)偏好市區(qū)公寓寓帶來(lái)的便利利（工作/購(gòu)購(gòu)物/娛樂(lè)等等）初級(jí)體悟成成熟體悟悟別墅公公寓——產(chǎn)品類(lèi)型與高端客戶(hù)居住體悟——便利/改善目前正處于事事業(yè)奮斗期，，關(guān)注工作/生活便利功能驅(qū)動(dòng)受高端房產(chǎn)某某方面功能的的吸引（大面積/復(fù)復(fù)式）進(jìn)入高高端市場(chǎng)——?jiǎng)e墅類(lèi)型與高端客戶(hù)居住體悟——自然景觀資源型別墅人文歷史高爾夫資源城市地位類(lèi)別墅非資源型別墅墅經(jīng)濟(jì)型別墅初級(jí)體悟成成熟體悟悟——資源類(lèi)型型別墅分析———資源型別墅———資源型別墅就就是項(xiàng)目所處處的區(qū)域中具具有得天獨(dú)厚厚的資源條件件，包括自然景觀資源源、人文歷史史資源、城市市地域資源以以及高爾夫資資源等。具備此類(lèi)類(lèi)資源的別墅墅產(chǎn)品具有一一定的稀缺性性，并且已經(jīng)經(jīng)為大眾所認(rèn)認(rèn)可。另：非資源類(lèi)類(lèi)別墅指項(xiàng)目目自身所處區(qū)區(qū)位并無(wú)可依依托的資源條條件的別墅產(chǎn)產(chǎn)品?！Y源類(lèi)別別墅板塊分布布——西郊板塊佘山板塊世紀(jì)公園板塊塊湯臣高爾夫別別墅淀山湖板塊天馬花苑依托資源：國(guó)國(guó)家森林公園園代表項(xiàng)目：世世茂山莊、上上海紫園依托資源：淀淀山湖、大淀淀湖代表項(xiàng)目：綠綠洲江南園、、海源別墅依托資源：西西郊國(guó)賓館代表項(xiàng)目：西西郊一品園依托資源：浦浦東金融中心心、國(guó)際社區(qū)區(qū)代表項(xiàng)目：九九間堂、御翠翠園高爾夫別墅代代表高爾夫別墅代代表——資源類(lèi)別別墅板塊特征征——資源類(lèi)別資源名稱(chēng)代表板塊代表項(xiàng)目客戶(hù)特征自然景觀佘山國(guó)家森林公園佘山板塊世茂山莊上海紫園隨著大量的星級(jí)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)駐、這里發(fā)展趨向成熟，成為上海名副其實(shí)的頂級(jí)富人區(qū)，別墅總價(jià)1000萬(wàn)-1.5億不等。淀山湖大淀湖朱家角淀山湖板塊綠洲江南園海源別墅受佘山板塊擠壓，區(qū)域發(fā)展緩慢，形象檔次不高，特別由于上海退界淀山湖300米的要求，許多別墅無(wú)法真正利用資源湖景資源，目前別墅在700-1000萬(wàn)不等。人文歷史西郊國(guó)賓館西郊別墅板塊檀宮西郊一品園西郊賦予的特殊人文價(jià)值使得該區(qū)域成為隱秘的富豪區(qū)，上海傳統(tǒng)富豪喜歡居住于此，由于該區(qū)域發(fā)展成熟后續(xù)項(xiàng)目較少。別墅總價(jià)在1000-8000萬(wàn)左右城市地位浦東金融中心國(guó)際社區(qū)定位世紀(jì)公園板塊九間堂御翠園位于城市中心城區(qū)，土地資源缺乏賦予項(xiàng)目較高的價(jià)值，別墅產(chǎn)品多樣性，總價(jià)在1600-6000萬(wàn)不等高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)/穎奕博園別墅湯臣高爾夫天馬花苑分布比較分散，雖然靠近景觀資源旁，但更多依托自身標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)給人的檔次感，上海高爾夫球場(chǎng)較少因而顯出其資源稀缺性，別墅總價(jià)在1000萬(wàn)左右。便利舒適階層求異享受符號(hào)財(cái)富基本層次房屋是滿(mǎn)足便便利生活的場(chǎng)場(chǎng)所升級(jí)層次房屋是提高自自己生活品質(zhì)質(zhì)的場(chǎng)所最高層級(jí)房屋是體現(xiàn)自自己被認(rèn)可和和尊重的內(nèi)心心情感需要的的媒介——房屋態(tài)度————媒體關(guān)注注度——1、口碑傳遞2、小眾媒體3、大眾媒體最重要的信息息獲取渠道信賴(lài)感：口碑好的樓樓盤(pán)在居住品品質(zhì)上更令人人信賴(lài)認(rèn)同感：被同一層次次的人認(rèn)可的的樓盤(pán)可以滿(mǎn)滿(mǎn)足高端客戶(hù)戶(hù)重視自己受受到認(rèn)可的需需要美譽(yù)度：可以很好的的提高產(chǎn)品或或品牌的美譽(yù)譽(yù)度高端群體接受受度較高的渠渠道財(cái)經(jīng)類(lèi)報(bào)刊（（上海樓市））、家居雜志志或直投雜志志信息到達(dá)率較較高可以提升產(chǎn)品品或品牌的形形象傳統(tǒng)信息媒體體（電視廣告告和報(bào)紙廣告告）和房產(chǎn)中中介第一財(cái)經(jīng)頻道道的地產(chǎn)節(jié)目目是消費(fèi)者比比較多提及的的電視節(jié)目東方早報(bào)/外外灘畫(huà)報(bào)/周周末畫(huà)報(bào)外企外籍高管管歐美留學(xué)歸國(guó)國(guó)創(chuàng)業(yè)人士財(cái)力雄厚的港港臺(tái)商人外企高管、高高級(jí)白領(lǐng)/金金領(lǐng)國(guó)企高管高薪律師、會(huì)會(huì)計(jì)師和高級(jí)級(jí)知識(shí)分子中小企業(yè)主——上海高端客戶(hù)戶(hù)職業(yè)特征——七大代表職業(yè)香港人高級(jí)白領(lǐng)為主主多數(shù)重視工作作的便捷性暫時(shí)居住，關(guān)關(guān)注轉(zhuǎn)手的難難易程度臺(tái)灣人以臺(tái)商為主關(guān)注居住的舒舒適和保值增增值偏好成熟的生生活氛圍，如如古北偏好大面積住住宅單價(jià)參考臺(tái)北北，3萬(wàn)是道道坎浙商投資客為主，，如溫州炒房房團(tuán)短線投資獲取取差價(jià)為目的的外資投資客的的跟隨者上海本地人明顯的地域情情結(jié)重視物有所值值對(duì)社區(qū)綠化率率環(huán)保十分重重視東南亞人以外企高管為為主重視工作便捷捷如果攜家來(lái)滬滬、尤其關(guān)注注孩子和妻子子的居住需要要山西煤老板生態(tài)移民或?yàn)闉樽优逃宰橹?，注注重私密安全全歐美人以外企業(yè)高管管為主重視社區(qū)居民民身份的同質(zhì)質(zhì)性注重會(huì)所和小小區(qū)綠化七大典型來(lái)源地——上海高端端客戶(hù)來(lái)源地特征——工作型生活型身份尊型總體特征臺(tái)灣人相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)以在上海定居發(fā)展作為其長(zhǎng)期目標(biāo)，因此會(huì)較多地考慮自住需求另外，投資需求也是臺(tái)灣人考慮的一個(gè)因素，但是他們?cè)诳紤]上海的房?jī)r(jià)時(shí)，會(huì)較多地以臺(tái)北的房?jī)r(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)權(quán)衡是否值得投資臺(tái)灣客群區(qū)域性較強(qiáng)。虹橋、青浦區(qū)域?qū)胄詮?qiáng)。購(gòu)買(mǎi)力層次差異性較大。背景來(lái)滬工作的高級(jí)白領(lǐng)來(lái)滬工作的高級(jí)白領(lǐng)或生意人士帶家人一起在滬定居來(lái)滬定居的企業(yè)老板資金雄厚購(gòu)房考慮因素周邊生活配套的完備交通便利保值周邊生活配套的完備未來(lái)保值與增值重視風(fēng)水社區(qū)的檔次（鄰居的素質(zhì)和層次）房屋的高標(biāo)配帶來(lái)的居住舒適購(gòu)房動(dòng)機(jī)偏好交通便捷的中心城區(qū)（如徐匯和靜安）偏好生活配套（購(gòu)物/飯店/娛樂(lè)等）成熟的區(qū)域（如古北）喜歡客廳大，臥室也大的方方正正的房子不考慮保姆房偏好稀缺的地段（如浦東濱江）偏好靠水近，風(fēng)水好偏好南北通透不考慮保姆房典型群體分析：臺(tái)灣人人口特征：一般都是山西西做煤炭生意意的老板購(gòu)房動(dòng)機(jī)：為子女教育在上海有生意意往來(lái)（主要要是包鋼的供供應(yīng)商）生態(tài)移民（山山西的居住、、教育環(huán)境較較差）這部分消費(fèi)者者規(guī)模不會(huì)太太大上海不是他們們移民的首選選地，大多會(huì)會(huì)選擇北京不以純投資為為目的，而是是以自住為主主要目的購(gòu)買(mǎi)行為特征征小孩的需求影影響較大主要集中在靜靜安、浦東和和虹橋別墅區(qū)區(qū)喜歡氣派的大大堂、寧?kù)o的的小區(qū)、不喜喜歡沒(méi)有人氣氣的社區(qū)比較注重隱私私、低調(diào)內(nèi)斂斂，不喜歡在在家里進(jìn)行商商務(wù)性社交活活動(dòng)別墅喜歡簡(jiǎn)潔潔的風(fēng)格由于大多數(shù)是是商人，存在在著商務(wù)需求求對(duì)高端房產(chǎn)并并沒(méi)有太多認(rèn)認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)，，可能會(huì)用價(jià)價(jià)格和開(kāi)發(fā)商商品牌/物業(yè)業(yè)公司品牌來(lái)來(lái)衡量高端房房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)一次性付款朋友介紹時(shí)很很重要的渠道道典型群體分析：山西商人人口特征：一般是來(lái)上海海工作兩年或或者以上的企企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)，從事著廣廣告、營(yíng)銷(xiāo)、、或者其他高級(jí)管理理職位。他們一般都擁?yè)碛泄咎峁┕┑淖》拷蛸N貼。在中國(guó)的的主要目的就就是工作，沒(méi)沒(méi)有長(zhǎng)期定居的打算算。購(gòu)房動(dòng)機(jī)：不想租房，更更好地利用津津貼，把津貼貼轉(zhuǎn)化為個(gè)人人資產(chǎn)。另外，具有保保值/投資需需求購(gòu)買(mǎi)行為特征征以工作便利為為主要購(gòu)房考考慮要素，因因此購(gòu)買(mǎi)交通通便利、或者者靠近工作地地點(diǎn)的住房。。例如徐匯、、靜安等地方方追捧香港本土開(kāi)發(fā)商品品牌，區(qū)域性弱。。易轉(zhuǎn)手：樓層層中高（8-20樓），，樓盤(pán)不要太太大，外力面面要求耐性好好需要有會(huì)所，，進(jìn)行商務(wù)活活動(dòng)購(gòu)買(mǎi)房型是三三房以上，往往往要求有客客人房偏好裝修房，，需要有衛(wèi)星星電視重視物業(yè)服務(wù)務(wù)（熱情周到到的服務(wù)，能能夠提供需要要的幫助）典型群體分析：香港人人口特征：大多數(shù)是外派派到中國(guó)，一一般都擁有比比較高的管理理職位，享有有公司提供的的住房津貼對(duì)于東南亞人人來(lái)說(shuō)，分為為兩種不同的的群體獨(dú)自一人來(lái)中中國(guó)與家人一起來(lái)來(lái)中國(guó)購(gòu)房特征：：對(duì)于第一類(lèi)人人（獨(dú)自來(lái)中中國(guó)）而言，，其消費(fèi)需求求類(lèi)似于香港港人，以工作作便利利為為驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)，，重重視視房房子子的的易易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手性性對(duì)于于第第二二類(lèi)類(lèi)人人而而言言，，其其購(gòu)購(gòu)房房特特征征：：重視視家家庭庭需需求求，，尤尤其其是是小小孩孩的的需需求求優(yōu)優(yōu)先先生活活便便利利要求求有有國(guó)國(guó)際際學(xué)學(xué)校校，，重重視視中中文文和和英英文文的的教教育育，，小小孩孩今今后后能能夠夠適適應(yīng)應(yīng)本本國(guó)國(guó)的的文文化化氛氛圍圍典型群體分析：東南亞人人口口特特征征：：大多多數(shù)數(shù)是是外外派派到到中中國(guó)國(guó)，，一一般般都都擁?yè)碛杏斜缺容^較高高的的管管理理職職位位，，享享有有公公司司提提供供的的住住房房津津貼貼三口口之之家家，，多多小小孩孩客戶(hù)戶(hù)層層次次較較東東南南亞亞人人更更高高購(gòu)房房特特征征：：重視視家家庭庭需需求求，，尤尤其其是是小小孩孩的的需需求求優(yōu)優(yōu)先先會(huì)所所設(shè)設(shè)施施齊齊全全，，是是其其重重要要的的社社交交場(chǎng)場(chǎng)所所生活活便便利利，，家家樂(lè)樂(lè)福福、、英英文文招招牌牌的的西西餐餐廳廳必必不不可可少少要求求有有國(guó)國(guó)際際學(xué)學(xué)校校，，重重視視中中文文和和英英文文的的教教育育，，小小孩孩今今后后能能夠夠適適應(yīng)應(yīng)本本國(guó)國(guó)的的文文化化氛氛圍圍典型群體分析：歐美人人口口特特征征：：本地地土土生生土土長(zhǎng)長(zhǎng)的的成成功功人人士士，，觀觀念念較較為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)。。親親戚戚朋朋友友一一大大堆堆，，有有自自己己的的生活活圈圈子子，，來(lái)來(lái)往往密密切切的的多多是是中中學(xué)學(xué)、、大大學(xué)學(xué)同同學(xué)學(xué)或或新新同同事事。。事事業(yè)業(yè)上上的的拼拼搏搏讓讓他們們已已經(jīng)經(jīng)感感覺(jué)覺(jué)有有些些疲疲憊憊。。購(gòu)房房特特征征：：位置置或或地地段段在在市市中中心心等等傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的““上上只只角角””。。周?chē)鷩罨钆渑涮滋淄晖陚鋫?，，大大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)、、便便利利店店，，甚甚至至不不排排斥斥菜菜市市場(chǎng)場(chǎng)。。對(duì)社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境要要求求較較高高，，綠綠化化率率高高、、安安靜靜。。典型群體分析：本地人高端端客客戶(hù)戶(hù)細(xì)細(xì)分分解解析析PARTⅡⅡ同樣樣，，通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征的的分分析析，，可可以以推推導(dǎo)導(dǎo)出出其其對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的高高端端客客戶(hù)戶(hù)。。通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)不不同同類(lèi)類(lèi)別別的的高高端端客客戶(hù)戶(hù)的的購(gòu)購(gòu)房房態(tài)態(tài)度度研研究究，，推推導(dǎo)導(dǎo)出出其其喜喜好好的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征?！?gòu)購(gòu)房房態(tài)態(tài)度度&產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征————地段周邊配套小區(qū)環(huán)境產(chǎn)品類(lèi)型裝修風(fēng)格建筑風(fēng)格最高層級(jí)升級(jí)層級(jí)基本層級(jí)來(lái)源地關(guān)注度高端居住體驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)力階層財(cái)富符號(hào)享受舒適便利求異針對(duì)對(duì)不不同同能能夠夠類(lèi)類(lèi)別別高高端端客客戶(hù)戶(hù)的的購(gòu)購(gòu)房房態(tài)態(tài)度度，，對(duì)對(duì)其進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)分分。。共共10大大類(lèi)類(lèi)別別。?！?xì)細(xì)分分群群體體————標(biāo)簽簽型型高端端新新體體驗(yàn)驗(yàn)型型尊貴貴型型生活活享享受受型型自我我陶陶醉醉型型享樂(lè)樂(lè)型型適度度理理財(cái)財(cái)型型生活活便利利型型舒適適型型工作作便便利利型型最高高型型升級(jí)級(jí)型型基本本型型200萬(wàn)萬(wàn)富富裕裕級(jí)級(jí)300萬(wàn)萬(wàn)富富貴貴級(jí)級(jí)600萬(wàn)萬(wàn)富富豪豪級(jí)級(jí)階層層符符號(hào)號(hào)財(cái)財(cái)富富享享受受舒舒適適便便利利求求異異———高高端端新新體體驗(yàn)驗(yàn)型型————典型型客客戶(hù)戶(hù)中青青年年，，生生意意人人/白白領(lǐng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力剛剛夠夠進(jìn)進(jìn)入入高高端端市場(chǎng)場(chǎng)客戶(hù)戶(hù)描描述述初次次進(jìn)進(jìn)入入高高端端物物業(yè)業(yè)的的消消費(fèi)費(fèi)者者希望望獲獲得得改改進(jìn)進(jìn)的的居居住住體體驗(yàn)驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力中等等房屋屋需需求求產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)型型偏偏好好：：受受高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)的的某某些些因因素素（（如如復(fù)復(fù)式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、別別墅墅等等））的的吸吸引引力力而而沖沖動(dòng)動(dòng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房屋屋態(tài)態(tài)度度：主要要還還是是中中檔檔房房產(chǎn)產(chǎn)的的要要求求（（主主要要關(guān)關(guān)注注工工作作和和生生活活的的便便利利））尋求求一一種種新新鮮鮮的的與與中中低低端端不不同同的的居居住住經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)認(rèn)知知度度：：對(duì)對(duì)高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)需需求求認(rèn)認(rèn)知知較較少少，，要要求求比比較較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單購(gòu)房房行行為為總體體來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)是是屬屬于于中中端端消消費(fèi)費(fèi)者者的的需需求求行行為為可能能會(huì)會(huì)有有其其中中某某某某方方面面特特別別吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者，，與與一一般般中中端端房房產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)隔隔，，從從而而吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者去去購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，，例例如如：：戶(hù)型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：復(fù)復(fù)式式、、別別墅墅不同同的的外外立立面面不同同的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格不同同的的社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境或或自自然然資資源源代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：：新新江江灣灣的的高高檔檔公公寓寓———工工作作便便利利型型————典型型客客戶(hù)戶(hù)中青青年年，，高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)，，大都都是是港港臺(tái)臺(tái)或或外外籍籍華華人，，事事業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)定定客戶(hù)戶(hù)描描述述沒(méi)有有在在中中國(guó)國(guó)定定居居的的打打算算利用用住住房房津津貼貼來(lái)來(lái)購(gòu)購(gòu)房房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力中等等房屋屋需需求求功能能需需求求交通通便便利利居住住便便利利房產(chǎn)產(chǎn)保保值值購(gòu)房房行行為為大都都偏偏好好靠靠近近工工作作地地或或交交通通便便利利的的鬧鬧市市區(qū)區(qū)附附近近的的高高檔檔公公寓寓偏好好酒酒店店公公寓寓式式物物業(yè)業(yè)管管理理（（物物業(yè)業(yè)可可以以在在生生活活上上提提供供幫幫助助））偏好好裝裝修修重視視轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手租租賃賃的的容容易易度度以以及及保保值值增增值值空空間間代表表樓樓盤(pán)盤(pán)：：東方方曼曼哈哈頓頓、、永永新新城城、、靜靜安安四四季季、、靜靜安安楓楓景景———生生活活便便利利型型————典型型客客戶(hù)戶(hù)事業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)定定，，重重心心從從工工作作逐逐步步向向生生活活過(guò)過(guò)渡渡客戶(hù)戶(hù)描描述述重視視孩孩子子和和家家人人的的生生活活需需要要通常常家家庭庭成成員員較較多多（（至至少少有有孩孩子子））重視視成成熟熟生生活活，，配配套套會(huì)會(huì)選選擇擇商商業(yè)業(yè)配配套套，，教教育育配配套套完完備備成成熟熟的的區(qū)區(qū)域域很多臺(tái)臺(tái)灣人人和本本地人人都屬屬于此此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)力力中等房屋需需求便利：：生活活配套套齊全全（如如購(gòu)物物/娛娛樂(lè)/飯店店等））舒適：：居住住空間間足夠夠大周?chē)∽?hù)要要有較較好的的素質(zhì)質(zhì)戶(hù)型：：合理理、科科學(xué)購(gòu)房行行為偏好鬧鬧中取取靜的的區(qū)域域（如如靜安安，臺(tái)臺(tái)灣人人則回回選擇擇古北北）社區(qū)內(nèi)內(nèi)有可可供孩孩子娛娛樂(lè)嬉嬉戲的的場(chǎng)所所會(huì)所有有游泳泳池、、健身身房物業(yè)要要求提提供安安保服服務(wù)（（最好好是人人保））代表樓樓盤(pán)：：古北二二期、、靜安安楓景景、中中凱城城市之之光——舒舒適型型———典型客客戶(hù)中青年年，高高級(jí)白白領(lǐng)，，事業(yè)業(yè)發(fā)展展穩(wěn)定定，缺缺乏足足夠的的高端端居住住體驗(yàn)驗(yàn)客戶(hù)描描述希望改改善生生活品品質(zhì)，，追求求舒適適生活活環(huán)境境通常在在前幾幾年已已經(jīng)購(gòu)購(gòu)置過(guò)過(guò)一套套不錯(cuò)錯(cuò)的中中檔房房產(chǎn)有豐富富的中中端房房產(chǎn)的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)，有有成熟熟的置置業(yè)觀觀，但但對(duì)高高端房房產(chǎn)認(rèn)認(rèn)知不不多購(gòu)買(mǎi)力力中等偏偏上房屋需需求舒適：：雖然然缺乏乏足夠夠的高高端住住宅的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)，但但對(duì)房房產(chǎn)的的居住住舒適適度有有明確確要求求便利：：大都都目前前尚處處于事事業(yè)發(fā)發(fā)展期期，工工作的的便利利性也也是需需要兼兼顧考考慮的的購(gòu)房行行為1偏好鬧鬧中取取靜的的區(qū)塊塊，往往來(lái)人人流不不要太太多太太雜社區(qū)居居民層層次高高（相相信價(jià)價(jià)格是是區(qū)分分人群群層次次的有有效手手段））周邊交交通便便利：：靠近近工作作地點(diǎn)點(diǎn)或打打車(chē)/開(kāi)車(chē)車(chē)距離離不遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏好現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的的建筑筑風(fēng)格格代表樓樓盤(pán)：：長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)（延延安路路附近近高檔檔公寓寓），，浦東東世紀(jì)紀(jì)公園園附近近購(gòu)房行行為2物業(yè)：：保安要要控制制好進(jìn)進(jìn)出的的人流流提供一一些生生活上上的幫幫助（（如代代繳費(fèi)費(fèi)，待待叫車(chē)車(chē)、叫叫水等等）房型：：偏好面面積大大，大大戶(hù)型型層高要要高，，不壓壓抑至少要要有四四房（（一主主臥、、一書(shū)書(shū)房、、孩子子房、、一客客房））社區(qū)區(qū)配配套套社區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)所所至至少少要要有有游游泳泳池池，，網(wǎng)網(wǎng)球球，，還還有有比比較較好好的的餐餐廳廳和和比比較較好好的的服服務(wù)務(wù)，，供供招招待待商商務(wù)務(wù)上上的的朋朋友友社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境綠綠化化率率高高，，最最好好有有山山有有水水有有景景致致———生生活活享享受受型型————典型型客客戶(hù)戶(hù)中年年，，高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)或或成成功功生生意意人人，，事事業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)定定，，很很可可能能會(huì)會(huì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別別墅墅（（獨(dú)獨(dú)棟棟））客戶(hù)戶(hù)描描述述社會(huì)會(huì)成成功功人人士士（（目目前前沒(méi)沒(méi)有有太太大大的的生生活活壓壓力力））可能能有有國(guó)國(guó)外外高高端端住住宅宅的的居居住住體體驗(yàn)驗(yàn)有成成熟熟的的居居住住理理念念對(duì)房房產(chǎn)產(chǎn)的的各各項(xiàng)項(xiàng)需需求求明明確確（（如如物物業(yè)業(yè)要要求求較較高高））對(duì)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的關(guān)關(guān)注注度度很很高高，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)制制定定者者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力較高高，，可可以以為為了了某某種種目目的的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一一處處住住宅宅房屋屋需需求求功能能性性需需要要：：偏好好別別墅墅小區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)精精細(xì)細(xì)而而講講究究，，讓讓人人感感覺(jué)覺(jué)置置身身幽幽靜靜的的歐歐洲洲小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)會(huì)重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注小小孩孩的的需需求求情感感性性需需求求：：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)享享受受的的生生活活氛氛圍圍和和生生活活方方式式購(gòu)房房行行為為1（（成成熟熟的的別別墅墅體體驗(yàn)驗(yàn)））開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：做做事事比比較較規(guī)規(guī)范范由國(guó)國(guó)外外設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師進(jìn)進(jìn)行行整整體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)國(guó)外外設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師具具有有居居住住體體驗(yàn)驗(yàn)，，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)較較豐豐富富注重細(xì)節(jié)節(jié)（包括括開(kāi)關(guān)的的位置等等都非常常合理））一部分人人不喜歡歡中國(guó)人人和國(guó)外外人一起起設(shè)計(jì)的的別墅，，中西結(jié)結(jié)合不好好，不倫倫不類(lèi)。。代表樓盤(pán)盤(pán)：綠寶園，，碧云社社區(qū)公寓寓，匯賢賢居，靜靜安豪景景，虹橋橋別墅區(qū)區(qū)，蘭喬喬圣菲等等購(gòu)房行為為2（成成熟的別別墅體驗(yàn)驗(yàn)）社區(qū)周邊邊配套：：希望社區(qū)區(qū)周?chē)杏泻玫牟筒宛^和農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)從小孩角角度考慮慮，希望望周邊有有國(guó)際學(xué)學(xué)校從投資角角度考慮慮，希望望周邊有有很多大大公司，，出租會(huì)會(huì)很容易易，（因因此金橋橋別墅很很受歡迎迎）社區(qū)內(nèi)部部配套社區(qū)有國(guó)國(guó)外的感感覺(jué)（很很干凈、、草地多多，房子子看上去去很舒服服，生活活環(huán)境好好）社區(qū)環(huán)境境好，綠綠化好（（樹(shù)多而而大，樹(shù)樹(shù)的種類(lèi)類(lèi)多而名名貴，綠綠草如茵茵）會(huì)所內(nèi)希希望項(xiàng)目目多（足足球場(chǎng)、、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、籃球球場(chǎng)，室室外游泳泳池；室室內(nèi)的籃籃球場(chǎng)和和羽毛球球場(chǎng)，游游泳池，，壁球，，冰球，，練瑜伽伽）購(gòu)房行為為3（成成熟的別別墅體驗(yàn)驗(yàn)）房屋屬性性：車(chē)庫(kù)的要要求希望車(chē)庫(kù)庫(kù)一定要要寬敞，，最好有有雜物間間，還有有放自行行車(chē)的地地方不喜歡建建在地下下室，也也不喜歡歡是傾斜斜的，最最好在一一個(gè)平面面上車(chē)庫(kù)外可可以做一一個(gè)籃球球場(chǎng)架，，帶小孩孩打籃球球自家的院院子要大大，最好好分前院院和后院院房型要求求非常重視視主餐廳廳的設(shè)計(jì)計(jì)，希望望有一個(gè)個(gè)正餐廳廳和一個(gè)個(gè)早餐廳廳，早餐餐廳可以以提供給給女主人人一邊準(zhǔn)準(zhǔn)備早餐餐一邊與與家人聊聊天二樓以上上是專(zhuān)屬屬家人的的活動(dòng)空空間需要有臥臥房（每每個(gè)房間間都有一一個(gè)衣帽帽間），，書(shū)房大露臺(tái)家人專(zhuān)用用小廳一樓和地地下室需要保姆姆室（裝裝修很好好的套間間）和一一個(gè)大廳廳地下室的的廳作為為小孩的的活動(dòng)室室廚房的裝裝修需求求設(shè)計(jì)合合理，功功能區(qū)齊齊備，做做到小而而全——適度度理財(cái)型型——典型客戶(hù)戶(hù)中老年，，高級(jí)白白領(lǐng)，對(duì)對(duì)事業(yè)沒(méi)沒(méi)有太高高的追求求和目標(biāo)標(biāo)，希望望平穩(wěn)的的享受生生活客戶(hù)描述述購(gòu)房需求求成熟，，未來(lái)升升級(jí)可能能性小已購(gòu)置了了多處高高端房產(chǎn)產(chǎn)房屋被視視為財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的物化化形式購(gòu)買(mǎi)力中等偏上上房屋需求求重視房屋屋的保值值和增值值等理財(cái)財(cái)功能，，因此重重視房屋屋的地段段和物業(yè)業(yè)有高端房房產(chǎn)的居居住體驗(yàn)驗(yàn)，了解解高端房房產(chǎn)的需需求購(gòu)房行為為房型：采光（全全朝陽(yáng)，，陽(yáng)光普普照）衛(wèi)生間，，廚房一一定要寬寬敞衛(wèi)生間雙雙衛(wèi)客廳一定定要寬敞敞，（要要求寬４４米４，，高３米米）四房比較較合適，，有主臥臥，兒童童房，客客臥，書(shū)書(shū)房或健健身房。。代表樓盤(pán)盤(pán)：國(guó)際麗都都城購(gòu)房行為為２偏好自己己裝修，，裝修材材料要非非常講究究，潔具具要求名名牌看中建筑筑材質(zhì)，，外立面面（這會(huì)會(huì)影響房房屋的耐耐久性，，進(jìn)而影影響房屋屋的投資資價(jià)值））社區(qū)配套套社區(qū)綠化化３０％％左右，，且綠化化一定不不要千篇篇一律，，要不同同地點(diǎn)有有不同的的綠化（（顏色，，植物都都有變化化）社區(qū)會(huì)所所最好有有游泳池池，網(wǎng)球球場(chǎng)（收收費(fèi)也能能接受））物業(yè)：物業(yè)只要要做到保保潔和保保安工作作既可不要特別別奢華的的服務(wù)（（２４小小時(shí)熱水水，中央央空調(diào)））供水水質(zhì)質(zhì)好，社社區(qū)本身身可凈水水，純凈凈水到戶(hù)戶(hù)——尊貴貴型———典型客戶(hù)戶(hù)中年以上上，企業(yè)業(yè)家或事事業(yè)有成成的生意意人士（（山西人人也屬于于該群體體）客戶(hù)描述述已經(jīng)擁有有多套高高端住宅宅重視“身身份尊貴貴”的階階層概念念希望占有有稀缺資資源（如如佘山，，浦江））重視住房房的私密密性購(gòu)買(mǎi)力較高，可可以為了了某種目目的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一處住住宅房屋需求求重視房屋屋的保值值和增值值等理財(cái)財(cái)功能，，因此重重視房屋屋的地段段和物業(yè)業(yè)有高端房房產(chǎn)的居居住體驗(yàn)驗(yàn)，了解解高端房房產(chǎn)的需需求購(gòu)房行為為靠近絕對(duì)對(duì)稀缺景景觀資源源：水對(duì)對(duì)他們來(lái)來(lái)說(shuō)是財(cái)財(cái)富的體體現(xiàn)而且且要求是是景觀最最好的希望社區(qū)區(qū)居民與與其身份份相符合合，一些些名人、、企業(yè)家家入住對(duì)對(duì)其非常常具有吸吸引力氣派設(shè)計(jì)計(jì)：大堂堂氣派，，房間層層高要高高，大于于３．１１米面積要大大，三房房以上，，至少兩兩間房朝朝南，通通風(fēng)性好好視野要寬寬和遠(yuǎn)，，樓間距距要大，，對(duì)別墅墅而言，，希望有有許多樹(shù)樹(shù)木掩蓋蓋注重私隱隱性，不不喜歡在在家會(huì)見(jiàn)見(jiàn)一般的的商業(yè)性性朋友，，因此具具有商務(wù)務(wù)功能的的會(huì)所對(duì)對(duì)他們來(lái)來(lái)說(shuō)比較較重要風(fēng)水因素素會(huì)重視視代表樓盤(pán)盤(pán)：虹橋高爾爾夫，財(cái)財(cái)富海景景，衡山山路４１１號(hào)——享樂(lè)樂(lè)型———典型客戶(hù)戶(hù)３０歲上上下，出出身巨富富家庭客戶(hù)描述述重視生活活享受偏好享樂(lè)樂(lè)型配套套較為成成熟的中中心城區(qū)區(qū)購(gòu)買(mǎi)力較高房屋需求求功能性需需要：看重周邊邊的生活活環(huán)境是是否適合合自己的的生活方方式注重與朋朋友的聯(lián)聯(lián)系，會(huì)會(huì)考慮朋朋友的需需求情感性需需要：享樂(lè)生活方式式購(gòu)房行為為地段：喜喜歡靜安安，新天天地附近近的地段段；平常常的生活活?yuàn)蕵?lè)比比較方便便，和朋朋友聚會(huì)會(huì)比較方方便社區(qū)：幽幽靜，適適合散步步社區(qū)周邊邊生活配配套的便便利性，，就把，，小店等等比較多多，方便便逛街；；房型：方方正，朝朝南樓層高，，視野廣廣需要有客客人房自己裝修修物業(yè)重視視安全和和服務(wù)周周到代表樓盤(pán)盤(pán)：新天地附附近高端端樓盤(pán)（（如匯賢賢居，翠翠湖天地地雅苑，，錦麟天天地等））9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。03:24:1503:24:1503:241/5/20233:24:15AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2303:24:1503:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:24:1503:24:1503:24Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2303:24:1503:24:15January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20233:24:15上上午午03:24:151月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/53:24:1503:24:1505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的