萬豪君天下營銷推廣

萬豪君天下營銷推廣第二步

內(nèi)外并進(jìn)階段一、營銷策略安排1、萬豪2號樓市場部銷售任務(wù)（6月9日—7月15日）總銷售額2號樓共210套，包括12套復(fù)式，均價11600元/平米（含全套精裝修白家、電冰箱、洗衣機(jī)、微波爐），地上銷售面積約18000平米；2號樓總建筑面積3.45萬平米，總計(jì)4.002億。銷售任務(wù)額除去2號樓保留的11套戶型2929.07平米，除去2號樓已售的17套戶型3109.45平米，余下182套共計(jì)28461.5平米銷售面積。銷售額共計(jì)3.30億元左右。以80%銷售額計(jì)算，計(jì)2.64億元左右。

每月銷售任務(wù)03年6月至04年春節(jié)2月之前八個月，平均每月完成22.75套任務(wù)。以80%銷售套數(shù)計(jì)算，必須平均每月完成18.2套的銷售任務(wù)。按平層平均150平米戶型面積計(jì)算，平均每月必須完成3132萬元的銷售任務(wù)。本月銷售任務(wù)鑒于6月中旬之后于主流媒體才開始真正刊登廣告，加上房展一般持續(xù)10天左右的消化過程，且受到非典后期一定影響，預(yù)計(jì)至7月中旬，在內(nèi)外功修備前提下，計(jì)劃完成銷售15套左右，平均銷售額2610萬元。

2、萬豪國際公寓2號樓君天下營銷推廣概算

2號樓既定完成銷售額共計(jì)3.30億元左右，營銷推廣費(fèi)用按1.5%計(jì)算，共計(jì)495萬元。自2003年6月至2004年1月底，平均每月61.87萬元。具體推廣投入計(jì)劃如下：

銷售額3.30億元的80%=2.64億元，平均每月計(jì)劃完成3300萬元銷售額，即平均每月完成總?cè)蝿?wù)指標(biāo)的12.5%。導(dǎo)入期2003年6—8月份此階段是萬豪項(xiàng)目整體形象及口碑的重塑期，是決定項(xiàng)目整體發(fā)售成功與否的最關(guān)鍵階段。雖為房地產(chǎn)相對的傳統(tǒng)淡季，但無論從推廣力度強(qiáng)度與完成銷售指標(biāo)的比例，均應(yīng)遵循“高強(qiáng)度投入，高成交率的原則”。計(jì)劃完成總銷售額的40%左右，即1.056億元左右，以150平米為單位，共計(jì)70.4套左右，平均每月23.5套；計(jì)劃投入總費(fèi)用的40%，即198萬元，其中6月份以新聞造勢及硬廣、展會為主，6月份最終共計(jì)68萬元；7月份以促銷活動及開辟第二營銷渠道為主，8月份組合營銷為主。

3、促銷主要內(nèi)容確定關(guān)于價格優(yōu)惠的申請：萬豪君天下2號樓均價11600元/平米（含全精裝），市場部計(jì)劃在此價格基礎(chǔ)上限量推出10套130平米以上的戶型，

折優(yōu)惠；限量推出69、99平米的中小戶型10套，

折優(yōu)惠。有效期6月19日至7月19日一個月。關(guān)于2號樓室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定及贈送物件說詞及內(nèi)容確定推廣中可以直接宣傳運(yùn)用的促銷內(nèi)容確定：69平米以上（不含69平米）送100平米不等亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使用權(quán)，使用權(quán)15年；69平米送50平米不等的亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使用權(quán)，使用權(quán)15年。另簽贈地協(xié)議；入住交房后游艇免費(fèi)使用一年等銷售過程中承諾兌現(xiàn)內(nèi)容確定：會所視部分客戶要求承諾免費(fèi)使用一年等

4、關(guān)于德潤世紀(jì)廣告公司的配合建議通過與德潤世紀(jì)廣告公司一周左右時間正面及側(cè)面的工作接觸，建議增設(shè)專業(yè)人員以對項(xiàng)目做有效配合。為使德潤廣告公司對市場部營銷推廣的工作配合再上臺階，大大提高每月的工作配合效率，從而對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生直接的促動，建議由我推薦一名優(yōu)秀文案指導(dǎo)與一名拔尖設(shè)計(jì)總監(jiān)（工資分別為8000元，可以迅速上崗），為德潤集團(tuán)屬下廣告公司的迅速發(fā)展及項(xiàng)目銷售配合打下良好基礎(chǔ)。

5、銷售提傭與銷售任務(wù)結(jié)合現(xiàn)市場購房過程已基本不受非典影響，為盡大可能調(diào)動全體銷售人員的積極性，根據(jù)房市變化及營銷方案執(zhí)行對銷售額帶來的提升，同時為使提傭制度更趨鮮活力，提出以下方案：銷售副經(jīng)理—程葆公傭提成比例為項(xiàng)目總銷售額的0.5‰，6月至7月15日如完不成2610萬元的既定目標(biāo)銷售額，公傭提成比例下調(diào)為0.4‰；以后此傭金調(diào)整比例均按照當(dāng)月既定目標(biāo)銷售額執(zhí)行；銷售主管/銷售員—由于銷售主管現(xiàn)提傭兌現(xiàn)方式為個人銷售額的3.6‰，而不是銷售組的公傭提成，建議銷售主管與銷售員統(tǒng)一實(shí)行跳點(diǎn)制。6月15--7月15日既定目標(biāo)銷售額為2610萬元；以標(biāo)準(zhǔn)層平均戶型建筑面積150平米為單位，計(jì)算平均單套總價為174萬元，每個銷售主管與銷售員必須完成3套總價為522萬元的任務(wù)。如完不成任務(wù)者，將以100萬元為基數(shù)，個人傭金比例由3.6‰下調(diào)0.5‰，封底為2.1‰；如完成任務(wù)并超額完成任務(wù)者，以100萬元為基數(shù)，個人傭金比例由3.6‰上浮0.5‰，封頂為4.1‰。以后每月此傭金調(diào)整比例均按照當(dāng)月既定目標(biāo)銷售額執(zhí)行。

6、市場部薪資制度建議1）、市場部程葆原為銷售主管，原薪資待遇底薪3000+3.6‰銷售組公傭；現(xiàn)提為銷售副經(jīng)理；底薪調(diào)為4000，提傭?yàn)轫?xiàng)目公傭0.4‰；2）、市場部李銳原為公關(guān)部人員，底薪2500；現(xiàn)提為市場部客服主管，底薪調(diào)為30003）、市場部袁雪松原為企劃副經(jīng)理，底薪2000；現(xiàn)調(diào)為3000；4）、市場部銷售即日起分為兩個組，兩位主管底薪2000元不變，提傭仍維持3.6‰；5）、業(yè)務(wù)員職稱改為置業(yè)顧問，底薪1000+提傭3.6‰不變；6）、趙慧穎調(diào)為總監(jiān)行政助理，底薪由原先的1800元調(diào)為2000元；7）、前臺張劍堃1800，張夢1200，孫蕾1200待遇不變；8）、服務(wù)員胡美容、保潔張海梅底薪各800不變。

獎勵基金市場部獎勵基金為當(dāng)月總銷售額的0.2‰，其中——客服/策劃分別為0.05‰，當(dāng)月銷售冠軍0.1‰

7、銷售工具的存量運(yùn)用1）、2號樓文化街：薄厚樓書共3萬本——展會針對潛在客戶發(fā)放折頁，計(jì)劃為5000份左右；針對意向客戶發(fā)放樓書，計(jì)劃為2000份左右。同時用于售樓處2）、請?zhí)汗?400個——內(nèi)容更換，用于展會小戶型促銷3）、單張戶型：1號樓69平米12000個（可用于展會），167平米12000個，189平米12000個，203平米25000個。——視退房客戶可用于促銷4）、手提袋：800個——展會一次性針對發(fā)放完畢5）、信封：10包，2800冊——用于業(yè)主答謝信及客戶公關(guān)，行政使用6）、封套：2000個——用于售樓處及展會意向客戶7）、臺歷：2袋，約30個——展會針對性全部送出8）、市場部所有員工名片1次只能印刷一盒，用完再印

8、直接競爭樓盤對比萬豪——正北一居戶型占20%正西正東/西北東北二居133、160平米40%東南、西南三居165平米20%東北、西北235平米20%室內(nèi)贈送廚衛(wèi)用品電梯品牌：富士達(dá)使用率83%通用——東南西南246平米三居占37．5%350、354、246平米四居戶型62．5%1號樓90%銷售率，2號樓30%205平米為滯銷戶型，北朝向

9、售樓處/現(xiàn)場包裝清單根據(jù)實(shí)地了解及營銷推廣整合，市場部已于6月10日左右拉出項(xiàng)目售樓處及工地現(xiàn)場清單，限于時間緊迫，已讓德潤世紀(jì)廣告公司分頭配合設(shè)計(jì)?，F(xiàn)將清單補(bǔ)報如下：售樓處——門口燈箱案名萬豪君天下設(shè)計(jì)

門口廣告對聯(lián)“依水稀居現(xiàn)房/萬國文化街區(qū)”設(shè)計(jì)

背景牌Logo及案名/廣告語“一切尊享

因稀居徹變”

沙盤標(biāo)牌設(shè)計(jì)“1、2號樓、會所、商業(yè)街”名稱

室內(nèi)兩根柱子包裝：廣告語配圖樓盤現(xiàn)場—沿河圍檔及社區(qū)圍檔（內(nèi)容已基本擬出）

燈箱（施工位置待確定）

社區(qū)交通指示牌（需添加公益型內(nèi)容）

現(xiàn)房工程竣工快報（內(nèi)容已出，待確定張貼欄）

致1號樓業(yè)主答謝信（計(jì)劃于6月底內(nèi)容完成）

二、、銷銷售售力力軟軟硬硬攻攻勢勢1、、6月19日周周四四北北青青時時代代版版豪豪華華銅銅版版紙紙半半版版軟軟文文長安街/CBD/賽特/通通惠河———究竟誰的的天下？？序：天下，，代表著著國際和和個性張張力。在在隨處可可見的熱熱點(diǎn)區(qū)域域叫囂聲聲中，筆筆者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了一個個值得關(guān)關(guān)注的半半公開秘秘密區(qū)，，低調(diào)空空白但足足以四享享天下。。一句話話來形容容：我不不在長安安街，就就在CBD；不在賽特特，就在在通惠河河畔。神州長安安街，承承載著中中國光輝輝歷史與與經(jīng)濟(jì)文文化發(fā)展展的最高高榮耀；；東長安安街核心心，鑒證證泱泱大大國商業(yè)業(yè)與商務(wù)務(wù)的鼎級級繁榮；；CBD，，世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)的十字字路口；；賽特，，高含金金量的投投資特區(qū)區(qū)；通惠惠河，智智慧與成成功，財(cái)財(cái)富與夢夢想的都都會源泉泉。任何一個個具備雄雄厚實(shí)力力的開發(fā)發(fā)商，都都不會輕輕易放過過這四方方鍍金領(lǐng)領(lǐng)域中的的任何一一張投資資王牌；；所有駐駐扎此地地的國際際名紳旺旺族，均均會深深深浸染著著與之匹匹配的尊尊崇身份份與氣質(zhì)質(zhì)。萬豪君天天下———北距長長安街300米，南抵抵通惠河河65米，東距距CBD30米，西鄰鄰賽特250米。東西西南北炙炙手可熱熱的交叉叉地域圍圍合，及及以米度度量高倍倍含金量量的距離離，這樣樣的區(qū)位位氛圍及及地域優(yōu)優(yōu)勢，恐恐怕京城城很難找找出第二二家。““4張24小時的國國際步行行通行證證”，令令簇居此此地的業(yè)業(yè)主隨心心所欲地地變換領(lǐng)領(lǐng)主身份份，穿梭梭享受““以步代代車”式式的綜合合便利與與四區(qū)域域不同文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)的“天天下”繁繁華。投資牌/豪宅熱熱/商住住風(fēng)/郊郊區(qū)健康康論———城區(qū)高端端住宅到到底應(yīng)跟跟誰的風(fēng)風(fēng)？2003上半年年的北京京房市，，秉承了了02年年下半年年以來高高端公寓寓租售價價格的持持續(xù)下浮浮，經(jīng)歷歷了房產(chǎn)產(chǎn)投資市市場的一一路萎靡靡，經(jīng)受受了非典典深入全全面的變變革洗禮禮后，開開始顯示示出積蓄蓄已久的的樓市爆爆發(fā)力和和堅(jiān)挺的的反彈力力。置業(yè)選擇擇非主流流投資、、非城區(qū)區(qū)豪宅、、非商住住新生代代、非郊郊外健康康產(chǎn)品的的城區(qū)高高端住宅宅產(chǎn)品，，今年下下半年信信心指數(shù)數(shù)如何？？從CBD規(guī)劃伊始始“住宅開發(fā)發(fā)要降溫溫”，“房價價變了投投資潑冷冷水”到到“豪宅宅供應(yīng)與與需求結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡”，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)都會中中央的高高端居住住產(chǎn)品的的置業(yè)良良機(jī)業(yè)已已來臨。。購買既有有熱點(diǎn)城城區(qū)的高高端居住住產(chǎn)品，，實(shí)際上上是買CBD的便捷與與氛圍，，長安街街的身份份，賽特特的成熟熟，通惠惠河的都都會居住住形態(tài)。。但CBD少有低于于10萬萬平米的的規(guī)模適適中的純純居樓盤盤，賽特特缺乏終終極住區(qū)區(qū)的歸宿宿感，長長安街東東段沒有有居住的的氛圍，，唯一可可圈可點(diǎn)點(diǎn)的是不不久將來來要全新新治理的的通惠河河區(qū)。如果將房房地產(chǎn)置置業(yè)成功功的機(jī)會會一分為為二，一一半交給給先入為為主的““搶奪先先機(jī)”，，另一半半交給后后發(fā)制勝勝的“巧巧等時機(jī)機(jī)”。無無論何種種機(jī)會，，眼下新新推出的的萬豪君君天下都都屬值得得理性沖沖動的機(jī)機(jī)會性樓樓盤：規(guī)規(guī)劃調(diào)整整后8萬萬余平米米的建筑筑面積只只有兩棟棟高塔，，僅供400余余戶，屬屬豎向城城市的稀稀居產(chǎn)品品；介于于長安街街、CBD、、賽特、通通惠河之之間，是是整合優(yōu)優(yōu)化城市市機(jī)能的的純粹住住區(qū)產(chǎn)物物；依水水、稀居居、現(xiàn)房房及橫貫貫賽特與與CBD的200余余米萬萬國文文化街街足以以讓““回歸歸城區(qū)區(qū)健康康住宅宅”的的高端端買家家心動動不已已；更更不算算通惠惠河順順風(fēng)依依水的的空氣氣常年年保鮮鮮價值值。我們完完全有有理由由重新新審度度一下下萬豪豪君天天下的的神秘秘含金金量：：君天天下使使CBD遠(yuǎn)期的的投資資回報報與賽賽特的的成熟熟相結(jié)結(jié)合，，不再再井水水不犯犯河水水，純純居住住可以以遭遇遇投資資；現(xiàn)現(xiàn)房灣灣天下下可以以使雷雷聲大大雨點(diǎn)點(diǎn)小的的CBD住宅供供量在在批判判中早早熟，，翻出出奇跡跡；灣灣天下下的地地域不不適合合做豪豪宅的的土壤壤，但但完全全讓拒絕叫叫囂式式的淺淺層次次健康康貴族族，找找到了了豎向城市的最最佳橫向選擇擇。私家游艇、純凈生活、獨(dú)獨(dú)立會所、尊邸現(xiàn)現(xiàn)房……君天天下是長安街街、CBD、賽特、通惠河河的貴鄰，也也是下半年投資厚土的神神秘掘金地。。萬豪君天下下正式啟動現(xiàn)現(xiàn)房誠信工程程，有機(jī)會讓讓我們再做更更深的了解。。業(yè)主特邀置業(yè)業(yè)顧問/劉旭濤2、6月26日北青新聞聞版半版軟性性文章萬豪君天下———稀居沖擊下半半年北京房市市房以稀為貴，，僅供1/100000以內(nèi)的人住住居。——題題記CBD/賽特/長安街街/通惠河———行將絕版的四四重價值土地地資源超過50%供供量的CBD住宅開發(fā)要降降溫，其背后后含義是遏制制住宅公建立立項(xiàng)的商住公公寓或商務(wù)公公寓，對中央央商務(wù)區(qū)集中中地商務(wù)氛圍圍的稀釋與影影響。在CBD核心心區(qū)區(qū)，，與與商商務(wù)務(wù)辦辦公公配配套套的的純純居居住住項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)在在是是寥寥寥寥無無幾幾。?！@這就就給給后后續(xù)續(xù)批批地地的的項(xiàng)項(xiàng)目目及及時時下下居居住住型型項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供了了難難能能可可貴貴的的限限量量。。長安安街街與與通通惠惠河河平平行行地地帶帶，，左左CBD右賽賽特特。。賽賽特特商商圈圈更更廣廣泛泛的的意意義義甚甚至至是是租租務(wù)務(wù)市市場場，，CBD賣的的是是未未來來三三五五年年的的前前景景。。但但無無論論如如何何，，在在這這四四區(qū)區(qū)圍圍合合交交際際的的都都會會中中央央地地帶帶，，居居住住型型的的項(xiàng)項(xiàng)目目今今天天不不會會再再有有拿拿地地的的可可能能，，明明天天更更沒沒有有批批地地的的可可能能。。萬豪豪君君天天下下，，就就處處在在這這樣樣一一個個寸寸土土寸寸金金的的地地域域中中間間，，建建筑筑面面積積89000平平米米，，住住區(qū)區(qū)只只有有兩兩棟棟樓樓，，南南北北樓樓距距近近70米米，，僅僅供供400余余戶戶，，旺旺中中獨(dú)獨(dú)靜靜，，依依水水而而居居。。由由于于高高昂昂的的土土地地成成本本，，今今天天不不會會再再有有第第二二家家開開發(fā)發(fā)投投資資商商舍舍得得為為了了區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)兩兩棟棟樓樓，，卻卻要要搭搭上上近近3萬萬平平米米的的配配套套；；明明天天也也不不會會再再有有開開發(fā)發(fā)商商為為了了滿滿足足CBD成功人士的的純居住取取得薄利，，而因“量量小”而為為之。四區(qū)難覓的的稀有現(xiàn)房房住居半月前筆者者走訪了幾幾位資深的的三次置業(yè)業(yè)以上的購購房人士。。有的對CBD清一色過萬萬元單價的的項(xiàng)目、供供量過大有有可能產(chǎn)生生的未來泡泡沫表示堪堪憂；有的的因?yàn)檠胄行?21號號文件帶來來對期房的的影響，而而取消了購購買期房的的打算；有有已購買CBD商住準(zhǔn)現(xiàn)房房項(xiàng)目的表表示后悔，，無論自住住或收租預(yù)預(yù)計(jì)在未來來一兩年均均面臨兩難難。新落成的居居住型準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房屈指可可數(shù)，CBD、賽特、長安安街、通惠惠河四區(qū)現(xiàn)現(xiàn)房更是百百般難覓。。房市供量量激增帶來來售價、收收租、政策策、客群等等一系列的的變化，使使得高端項(xiàng)項(xiàng)目消化過過程的不確確定性增加加，“變現(xiàn)現(xiàn)”成為買買房人和賣賣房人不謀謀而合的時時下約定。。萬豪君天下下1號樓業(yè)業(yè)已入住，，2號樓03年10月底精裝裝交房；投資資11.8億元元的的通通惠惠河河北北路路快快速速線線（（社社區(qū)區(qū)段段））2003年11月15日竣竣工工通通車車；；萬萬國國文文化化街街西西半半部部分分6月底底前前竣竣工工；；社社區(qū)區(qū)北北側(cè)側(cè)永永安安南南街街10月30日左左右右完完工工；；星星級級豪豪華華會會所所6月30日前前投投入入使使用用；；園園林林綠綠化化10月底底前前完完工工…………兩兩艘艘““德德潤潤號號””專專屬屬游游艇艇，，隨隨時時于于5000米長長的的通通惠惠河河碼碼頭頭整整裝裝待待命命，，（（萬萬豪豪君君天天下下專專屬屬碼碼頭頭，，附附有有關(guān)關(guān)單單位位簽簽署署的的常常年年使使用用權(quán)權(quán)協(xié)協(xié)議議））聽聽侯侯尊尊貴貴業(yè)業(yè)主主的的調(diào)調(diào)遣遣。。一區(qū)區(qū)一一街街一一園園一一河河一一艇艇一一岸岸————跨越越社社區(qū)區(qū)的的泛泛生生活活方方式式有一一類類產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不叫叫豪豪宅宅，，卻卻擁擁有有比比豪豪宅宅更更豪豪更更闊闊的的版版圖圖和和領(lǐng)領(lǐng)域域；；有有一一份份純純凈凈，，在在城城區(qū)區(qū)，，在在回回歸歸豎豎向向城城市市的的交交匯匯中中央央，，卻卻能能守守住住住住區(qū)區(qū)的的一一片片真真空空；；有一款生生活，叫叫簇居，，卻能享享受到比比簇居更更獨(dú)立更更自由更更奔放的的人文；；有一種種形態(tài)，，會延伸伸，隔絕絕都會喧喧囂，穿穿透豎向向城市，，跨越城城區(qū)領(lǐng)土土，家天天下。健康主題題不變，，生活徹徹底變了了。當(dāng)寸土寸金金的地段段遭遇高高樓林立立的建筑筑密度，，高層建建筑地面面上下空空間發(fā)展展失衡，，萬豪君君天下選選擇了““穿越城城區(qū)版圖圖的泛生生活”。。從中國首首席中央央商務(wù)區(qū)區(qū)到投資資王國賽賽特；從從長安街街國街的的神圣版版圖到5000米長幅幅通惠河河；從70年專專署的私私家游艇艇使用、、常年空氣氣保鮮、、常年獨(dú)享享的通惠惠河專署署碼頭，，到15年亞北北紅楓湖湖生態(tài)花花園種植植樂園的的使用———這就就是萬豪豪君天下下的“三三權(quán)主義義”社區(qū)區(qū)生活領(lǐng)領(lǐng)域。從透氣通通風(fēng)采光光良好、、順風(fēng)面面水的內(nèi)內(nèi)港式布布局，到3000平米米帶空中中標(biāo)準(zhǔn)泳泳池的獨(dú)獨(dú)立會所所；從1：1．．2單元元式全地地下車位位，到（（即將取取代馳名名中外唐唐人街））動靜分分區(qū)1萬萬平米萬萬國文化化街，再再到修繕繕后通惠惠河兩岸岸綠樹風(fēng)風(fēng)光，———這就就是萬豪豪君天下下“現(xiàn)房無敵敵、依水水碼頭游游艇專署署、跨地地域?qū)ｉT門組合、、領(lǐng)主專專享”的稀居三合合一。有一種延延伸，可可以征服服別墅和和豪宅；；有一種種居住形形態(tài)，在在調(diào)集事事業(yè)天下下的城市市中央，，擁有低低板沒有有的稀居居流動指指數(shù)；萬豪君天天下，超超越奢侈侈的峰巔巔生活現(xiàn)現(xiàn)已真實(shí)實(shí)展現(xiàn)。。業(yè)主特邀邀置業(yè)顧顧問：劉劉旭濤3、7月17日周四北北青半版版軟文稀居/水水居/泛泛居———三棲棲建建筑筑今今天天家家天天下下“如如果果選選擇擇市市中中心心生生活活，，首首先先是是低低密密度度板板樓樓，，建建筑筑臨臨界界面面短短薄薄的的點(diǎn)點(diǎn)板板最最好好；；其其次次奢奢求求旁旁邊邊有有個個公公園園，，或或者者小小區(qū)區(qū)挨挨著著河河也也挺挺棒棒；；真真沒沒有有那那就就中中心心花花園園一一定定要要寬寬綽綽，，上上萬萬平平米米的的那那種種，，但但千千萬萬不不要要全全家家三三五五年年時時間間住住進(jìn)進(jìn)幾幾十十萬萬平平米米的的大大工工地地里里；；再再者者樓樓上上樓樓下下亂亂七七八八糟糟夾夾雜雜商商住住的的，，我我不不喜喜歡歡。?！@這一一切切，，放放在在如如今今的的時時代代，，都都別別問問我我為為什什么么。?！薄比龡珬ńㄖ牡恼Q誕生生，，健健康康不不變變，，選選擇擇全全變變了了。。城市市內(nèi)內(nèi)化化的的獨(dú)獨(dú)立立空空間間“在在最最大大限限度度的的擁擁擠擠中中保保持持盡盡可可能能文文明明的的生生活活；；有有秩秩序序地地提提供供良良好好服服務(wù)務(wù)的的生生活活空空間間，，成成為為文文明明高高度度發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的標(biāo)標(biāo)志志””。。北京京CBD是一一個個以以綜綜合合體體建建筑筑為為核核心心、、迅迅速速生生長長的的豎豎向向城城市市，，未未來來三三五五年年居居住住氛氛圍圍或或多多或或少少均均會會受受到到期期房房工工地地影影響響，，辦辦公公與與居居住住分分區(qū)區(qū)顯顯得得尤尤為為重重要要，，這這就就要要求求居居住住型型物物業(yè)業(yè)從從配配套套至至居居家家環(huán)環(huán)境境，，對對外外向向功功能能盡盡可可能能的的進(jìn)進(jìn)行行內(nèi)內(nèi)化化，，以以純純凈凈對對抗抗復(fù)復(fù)雜雜，，確確保保住住居居品品質(zhì)質(zhì)。。位居居CBD核心心縱縱軸軸30米米的的萬萬豪豪君君天天下下，，擁擁有有京京城城獨(dú)獨(dú)有有的的雙雙塔塔稀稀居居規(guī)規(guī)劃劃，，89000平平米米的的適適中中規(guī)規(guī)模模，，配配套套與與住住區(qū)區(qū)動動靜靜分分區(qū)區(qū)的的1萬萬平平米米萬萬國國商商業(yè)業(yè)街街，，并并與與CBD其他他項(xiàng)項(xiàng)目目的的社社會會商商業(yè)業(yè)街街不不同同，，主主供供社社區(qū)區(qū)和和周周邊邊人人群群進(jìn)進(jìn)行行日日消消費(fèi)費(fèi)；；3000平平米米的的五五星星級級會會所所，，只只對對本本小小區(qū)區(qū)開開放放，，完完全全獨(dú)獨(dú)立立；；1：：1．．2的的全全地地下下停停車車位位，，更更將將城城市市空空間間進(jìn)進(jìn)一一步步內(nèi)內(nèi)化化，，兩兩棟棟樓樓地地下下相相互互獨(dú)獨(dú)立立，，互互不不干干擾擾。。社社區(qū)區(qū)單單元元主主義義內(nèi)內(nèi)享享的的獨(dú)獨(dú)立立性性，，成成為為““三三棲棲建建筑筑””的的第第一一大大特特征征。。移動式水生活活“對建筑的解解讀將深深依依賴于對其周周圍環(huán)境的深深入理解，在在完全人工的的環(huán)境中提供供最低限度的的與自然之接接觸”。獨(dú)立社區(qū)擁有有其他項(xiàng)目難難以匹敵的綜綜合配套優(yōu)勢勢，在京城已已屬罕見，同同質(zhì)階層社區(qū)區(qū)水生活方式式的延展，更更是令人咋舌舌。萬豪君天天下不僅開辟辟了CBD罕有現(xiàn)房發(fā)售售的先河，更更將兩棟高塔塔與通惠河零零距離的依水水優(yōu)勢發(fā)揮到到極致。80余米高的的兩棟樓體間間距近70米米，北賞長安安街景，西觀觀賽特，南眺眺通惠河，三三面視野無遮遮擋；出門即即是社區(qū)專署署的5000米長幅通惠惠河碼頭（與與有關(guān)單位獨(dú)獨(dú)家簽署常年年使用權(quán)），，“德潤號””私家游艇業(yè)業(yè)已通航兩年年，專供尊貴貴業(yè)主生日及及宴會派對使使用。在北京的人工工造景史中，，受高管理成成本及季節(jié)氣氣候或小區(qū)規(guī)規(guī)模局限，噴噴泉水景偶爾爾開放一次，，已屬不易；；主打公園水水景或河畔賣賣點(diǎn)的物業(yè)，，要么水域不不是活水，要要么遛彎還得得橫穿馬路，，享受不便；；更勿奢求擁擁有“屬于自自己的”專署署碼頭和豪華華游艇，中國國亦是罕見。。萬豪君天下下順風(fēng)依水，，門內(nèi)奢華的的精裝生活，，延展到水上上的游艇生活活，為三棲建建筑的“水景景生活”提供供最佳注解。。反城市跨越領(lǐng)領(lǐng)域“都市人應(yīng)當(dāng)當(dāng)盡可能并且且有可能接近近自然，保持持頭腦清醒，，不被機(jī)器文文明淹沒”。。——上世紀(jì)紀(jì)杰出建筑評評論家劉易斯斯?芒福德長安街、第一一使館區(qū)與通通惠河的向背背關(guān)系，CBD與賽特的城市市坐標(biāo)，為萬萬豪君天下的的尊貴業(yè)主，，確立了五重重貴賓級領(lǐng)主主的身份與地地位；通惠河河游艇和碼頭頭，成為萬豪豪君天下的專專署生活標(biāo)志志?！@這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠。在跨越89000平平米的社區(qū)界界限和5000米通惠河河流域的同時時，萬豪君天天下從項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃伊始，就就明確提出““不做短壽建建筑，拒絕時時裝建筑”的的理念，要將將業(yè)主70年年的生活內(nèi)涵涵成倍放大。。萬豪君天下在跨越“集中”生活方式的同同時，倡導(dǎo)““泛居”生活活理念。穿過過都市版圖，，駛上八達(dá)嶺嶺高速路，縱縱橫20公里里的經(jīng)緯線———到達(dá)亞北北紅楓湖生態(tài)態(tài)花園。在這這里，您隨時時抽調(diào)周末一一至兩天的時時間，放縱于于迷人的田園園生活種植樂樂園，享受種種植的樂趣，，并采摘自己己親手種下的的花果，享有有萬豪君天下下奉送的15年種植樂園園領(lǐng)養(yǎng)權(quán)。豪宅不敵公寓寓，低板不敵敵高塔，低密密度不及稀居居率，規(guī)模社社區(qū)不及獨(dú)立立領(lǐng)域。萬豪豪君天下的““稀居、水居居、泛居”三三棲生活方式式，僅供108位業(yè)主享享有，依水稀稀居精裝現(xiàn)房房，伴隨著市市政對通惠河河快速路11．8億元的的投資及永安安南街的即將將竣工，二次次調(diào)價在即。?！凹姨煜隆薄钡奶丶壣罨?個月的時時間將全面展展現(xiàn)。業(yè)主特邀顧問問：劉旭濤4、6月19日周四四北青青新聞聞版整整版廣廣告依水稀稀居現(xiàn)現(xiàn)房計(jì)計(jì)劃一一1）、、名稱稱/Logo/主題：：萬豪豪君天下下2）、、輔助助主題題：國際街區(qū)區(qū)依依水稀居居現(xiàn)房3）、主主文案：：神秘封封盤近一一年的萬萬豪國際際公寓，，今日隆隆重推出出豪宇““灣天下下”，并并向社會會各界正正式公開開“依水水·稀居·現(xiàn)房”計(jì)計(jì)劃。全全樓總供供168席，臻臻品單套套總價139——415萬元，，現(xiàn)房限限量發(fā)售售（前十十名親臨臨鑒賞者者有驚喜喜）。一切尊享享因因稀居徹徹變！廣告設(shè)計(jì)計(jì)要求：：現(xiàn)房實(shí)實(shí)景照片片/區(qū)位圖標(biāo)標(biāo)明售樓樓處位置置賣點(diǎn)文案案依水稀居居現(xiàn)房計(jì)計(jì)劃——本著著尊重CBD、、尊重長安安街、尊尊重賽特特、尊重重城區(qū)稀稀有水域域的誠信信再造精精神，四四重國賓賓級居邸邸身份的的萬豪灣灣天下，，南北樓樓距70米，三三面視野野開闊無無遮擋。。順風(fēng)面面水的內(nèi)內(nèi)港式布布局，空空氣常年年保鮮，，透氣通通風(fēng)采光光更上華華階，俯俯攬無限限絢麗與與風(fēng)光。。獨(dú)立式國國際街區(qū)區(qū)——10000余平米米、東西西長達(dá)200余余米的恢恢弘國際際商業(yè)步步行文化化街，灣灣羅國際際各國百百款文化化神髓，，將取代代馳名國國際的唐唐人街而而更勝一一籌，于于君天下下西端冊冊封定格格自成屏屏障，成成為主供供社區(qū)業(yè)業(yè)主尊享享的相對對獨(dú)立的的中外名名街。私家游艇艇/會所所/尊域域——私家家旅游觀觀光游艇艇，傲居居通惠河河中央碼碼頭，隨隨心游弋弋通惠港港，飽覽覽CBD晝夜風(fēng)景景；3000余余平米帶帶空中游游泳池會會所+10000平米米文化街街+1：：1單元元式獨(dú)立立車位，，徹底自自由放松松的戶均均室外空空間成倍倍延伸，，與臨水水獨(dú)棟濠濠閣動靜靜分區(qū)，，國際名名紳的純純凈生活活由此展展現(xiàn)。依水稀居居現(xiàn)房快快報?投資資11.8億元元、縱長長5公里里、雙向向六車道道的通惠惠河北路路快速線，伴伴隨著北北側(cè)25米寬綠綠化隔隔離帶，，于社區(qū)區(qū)段率先先啟動，2003年年11月月15日日竣工通通車；?君天下下現(xiàn)進(jìn)行行內(nèi)裝修修，2003年年10月月15日日左右竣竣工；?君天下下樣板間間2003年6月10日竣工工；?國際文文化街西西半部分分2003年6月30日以前前竣工；；?唐人街街旁道路路2003年10月30日左左右完工工；?會所2003年6月月30日日前投入入使用；；?君天下下園林綠綠化10月完工工……5、推廣廣主線獨(dú)一無二二的四重重區(qū)位價價值四區(qū)罕有有的精裝裝現(xiàn)房實(shí)實(shí)景足以帶動動全盤發(fā)發(fā)售、提提升項(xiàng)目目高附加加值的嶄嶄新形象象無人可比比的“依依水稀居居現(xiàn)房萬國文化化街區(qū)””推廣定定位只要全力力貫徹執(zhí)執(zhí)行以上上第一條條針對本本案的三三個推廣廣核心并并得以良良好表現(xiàn)現(xiàn)，從投投入產(chǎn)出出比來講講，預(yù)計(jì)計(jì)當(dāng)日有有效客群群來電量量將超過過6月19日整版的的反饋，，將達(dá)到到10通有效來來電量。。6、6月月25日日北青周周三新聞聞版半版版硬廣Logo及案名：：萬豪君君天下推廣定位位：依水水稀居現(xiàn)現(xiàn)房財(cái)財(cái)智人人生哲學(xué)學(xué)推廣主題題：獨(dú)獨(dú)享享專署碼碼頭的水水岸尊邸邸主文案：：穿越豎豎向城市市，跨越越社區(qū)領(lǐng)領(lǐng)域，超超越豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)———巔峰峰階層的的15種種稀居生生活方式式今天同同步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)！核心創(chuàng)意意

外圍推廣廣主畫面面：東CBD、、西賽特、、南通惠惠河、北北長安街街的區(qū)位位地圖及及距離表表現(xiàn)；

內(nèi)圍推廣廣主畫面面B：15張主畫面面：現(xiàn)房房實(shí)景照照片為主主（會所所3張、、現(xiàn)房2張、游游艇2張張、通惠惠河1張張、碼頭頭1張、、綠地1張、商商業(yè)街1張、車車位1張張、2號號樓樣板板間三張張以上等等）

以上每一一張圖片片下文均均備注一一種特殊殊的生活活方式。。如：通惠河核核心段獨(dú)獨(dú)有專署署碼頭常常年使用用權(quán)、專專署游艇艇常年享享受權(quán)、、15年年亞北生生態(tài)花園園種植樂樂園領(lǐng)養(yǎng)養(yǎng)權(quán)將界界定三種種生活方方式等。。核心廣告告語：一一切尊享享○因稀稀居領(lǐng)域域徹變??！11000元/平米（含含全精裝裝）（有有效期半半個月，，調(diào)價在在即?。?、健康康特色樓樓盤參評評項(xiàng)目項(xiàng)目名稱稱：萬豪君天天下位置：朝陽區(qū)永永安西里里靈通觀觀5號規(guī)模：89000平方方米推薦人：劉旭濤濤候選原因因：稀居規(guī)規(guī)劃、透透氣通風(fēng)風(fēng)、視野野開闊、、依水保保鮮特色一：北距長長安街300米米，東距距CBD核心區(qū)30米，，西鄰賽賽特250米，，介于三三區(qū)交匯匯處，規(guī)規(guī)劃相對對獨(dú)立，，是整合合優(yōu)化城城市機(jī)能能的純粹粹住區(qū)產(chǎn)產(chǎn)物；南南抵通惠惠河僅65米，，屬順風(fēng)風(fēng)面水的的內(nèi)港式式布局。。特色二：都會核心心區(qū)少有的的依水現(xiàn)房房項(xiàng)目，住住區(qū)只供兩兩棟樓，南南北樓間距距近70米；戶型套套數(shù)總共400余套，高塔塔人均室外外面積充足足，是豎向向城市的稀稀居產(chǎn)品。。特色三：萬豪君天天下1號樓樓業(yè)已入住住，2號樓樓10月底底之前交房房，遠(yuǎn)離施施工干擾；；近1萬平平米萬國文文化街，3000平平米獨(dú)立會會所，1：：1.2車位………社區(qū)內(nèi)外步步行就能享享受到成熟熟配套的國國際生活。。特色四：萬國文化化街與住區(qū)區(qū)動靜分區(qū)區(qū)；5層規(guī)規(guī)劃分別為為美國、歐歐洲、日本本、韓國、、港臺等各各國文化區(qū)區(qū)，灣羅國國際多國百百款文化精精髓，精神神、物質(zhì)雙雙層面吻合合國際人士士的品位及及國際化的的各種生活活需求。特色五：內(nèi)墻選用用德國舒爾爾茨環(huán)保涂涂料，業(yè)主主入住后常常年享受專專署游艇、、專署碼頭頭，并可領(lǐng)領(lǐng)養(yǎng)擁有15年使用權(quán)的的亞北紅楓楓湖生態(tài)花花園作為種種植園，注注重從靜態(tài)態(tài)動態(tài)、社社區(qū)內(nèi)外、、物質(zhì)精神神方面打造造回歸城區(qū)區(qū)的健康住住宅。三、展會營營銷策略1、參展通通知參展內(nèi)容名稱：2003年北北京夏季露露天房地產(chǎn)產(chǎn)展示交易易會主辦：北京京市建委承辦：北京京四季房展展組委會地點(diǎn)：北京京工人體育育場布展時間：：6月25—6月26日上午午9：00—下午6：00展期時間：：6月27—6月29日共三三天展位區(qū)號：：東一區(qū)2017、、2018、2026、2027共四四個展位工作套餐：：每展位工工作套餐限限定2人市場部參展展通知項(xiàng)目參展主主題：萬豪豪君天下參展目的：：截至7月19日，69平米投資小小戶型計(jì)劃劃銷售10套以上人員安排：：6月27日參展第一一天——6月28日參展第二二天——6月2日參展第三三天——2、展會小小戶型促銷銷內(nèi)容主文案口號：投資資天下只有有一個君君天天下主題：萬豪豪君天下獨(dú)占CBD核心/賽特特投資專域域/通惠河河畔/長安安街腹地四四圈交匯點(diǎn)點(diǎn)依水稀居現(xiàn)現(xiàn)房萬萬國文化街街區(qū)一切尊享因因稀居徹變變!行將絕版的的投資型國國際標(biāo)準(zhǔn)一一居現(xiàn)房限量發(fā)發(fā)售，隨購購隨租15萬元即即可壟斷““君天下下”投資發(fā)發(fā)言權(quán)一切投資因因萬豪徹變變！附：現(xiàn)房實(shí)實(shí)景圖戶型檔案CBD稀有現(xiàn)房小小戶型投資資全攻略戶型：69．24平平米國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的一室室一廳一衛(wèi)衛(wèi)均價：11600（（全精裝））展會期間：：6月27—7月18日97折，僅限限10套！！折后單價：：11252元/平平米首付：159088元月租金：5000元元投資回報率率：11%左右（八八至九年收收回成本））套內(nèi)建筑面面積：58．28平平米使用率：84%附：一居戶戶型圖精裝修品牌牌全面提升升全精裝：內(nèi)內(nèi)墻：德國國舒爾茨環(huán)環(huán)保涂料頂棚：德國國舒爾茨環(huán)環(huán)保涂料地面：客廳廳、室內(nèi)走走廊瓷磚統(tǒng)統(tǒng)一為匯亞亞高檔瓷磚磚臥室地板采采用柚木王王或同等檔檔次品牌現(xiàn)陽臺瓷磚磚保持門窗：入戶戶門：三防防實(shí)木門配配高級可視視對講門鈴鈴套內(nèi)門：高高級實(shí)心木木門窗戶戶：雙層層中空玻璃璃鋁合金窗窗廚房：地面面、墻面高高級瓷磚為為雙喜品牌牌鋁扣板吊頂頂；意大利利軒尼斯或或同等檔次次廚具衛(wèi)生間：主主衛(wèi)地面墻墻面高級瓷瓷磚為嘉達(dá)達(dá)；次衛(wèi)卡卡納爾鋁扣板吊頂頂；科勒潔潔具、科勒勒按摩浴缸缸進(jìn)口大理石石臺面其他：進(jìn)口口五金件、、中法合資資羅格朗開開關(guān)、兩條條IDD線入戶、寬帶入入戶附：精裝修修品牌房展期間八八大贈送1、送中美美合資特靈靈分戶式中中央空調(diào)機(jī)機(jī)2、送松下下微波爐3、送西門門子洗衣機(jī)機(jī)4、送依萊萊克斯電冰冰箱（白家家）5、送高檔檔灶具6、送普田田抽油煙機(jī)機(jī)7、69平平米送50平米不等等的亞北紅紅楓湖生態(tài)態(tài)花園土地地使用權(quán)，，使用權(quán)15年。另另簽贈地協(xié)協(xié)議8、入住交房房后游艇免免費(fèi)使用一一年關(guān)于展會促促銷工具的的申請及運(yùn)運(yùn)用上次搞活動動所用的請請柬共余18袋約5400個。為節(jié)約成成本、最大限限度地發(fā)揮銷銷售工具的功功效，內(nèi)以價格低廉廉的黑白32開設(shè)計(jì)。現(xiàn)房工程程快報?投資11.8億元、、縱長5公里、、雙向六六車道的的通惠河河北路快快速線，，伴隨著北側(cè)25米寬寬綠化隔隔離帶，，于社區(qū)區(qū)段率先先啟動，，2003年11月15日竣工通車車；?灣天下下現(xiàn)進(jìn)行行內(nèi)裝修修，2003年年10月月15日日左右竣竣工；?灣天下下樣板間間2003年6月10日竣工工；?國際文文化街西西半部分分2003年6月30日以前前竣工；；?唐人街街旁道路路2003年10月30日左左右完工工；?會所2003年6月月30日日前投入入使用；；?灣天下下園林綠綠化10月完工………備注：即日起萬萬豪君天天下正式式啟動現(xiàn)現(xiàn)房誠信信工程，，歡迎社社會各界界及新老老業(yè)主監(jiān)監(jiān)督。投投訴監(jiān)督督專線：：010--852884343、露天天展會現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容及及要求一、門楣楣正面內(nèi)內(nèi)容：萬萬豪君天天下門楣西側(cè)側(cè)內(nèi)容：：依水稀稀居精裝裝現(xiàn)房門門楣東東側(cè)內(nèi)容容：四區(qū)區(qū)核心投投資天下下二、咨詢詢臺內(nèi)容容：Logo及案名前立柱內(nèi)內(nèi)容：一切投資資因因萬萬豪徹變變！側(cè)立柱內(nèi)內(nèi)容：一切尊享享因因稀稀居徹變變！三、主背背板內(nèi)容容投資天下只只有一個萬萬豪君君天下行將絕版的的69.24平米國國際標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房一居一一居投投資天下CBD/賽特/長安安街/通惠惠河四區(qū)投投資發(fā)言權(quán)權(quán)15萬元壟壟斷均價12000元/平米（含含全精裝））投資資專線：8528807585288076參展三天最最高折扣97折，僅僅限15套套！精裝現(xiàn)房，，當(dāng)天投資資，當(dāng)天出出租，附八八大贈送———四、工體北北門內(nèi)容大門——Logo及案名：萬萬豪君天下下內(nèi)內(nèi)容：：依水稀居居現(xiàn)房一一居居投資天下下85288075德德潤潤地產(chǎn)小門——Logo及案名：萬萬豪君天下下內(nèi)內(nèi)容容：一切投投資因因萬豪徹變變！85288075德潤地產(chǎn)4、6月1日—6月月30日來來電來訪量量總計(jì)

6月份有效效來訪量總總計(jì)6月19日日前有效客客戶統(tǒng)計(jì)市市場部原有有銷售編制制5人，有有效客戶積積累6名，，戶型大小需求各各一，較為為均衡；6月19—23日有效效來訪7位位，根據(jù)廣廣告的引導(dǎo)導(dǎo)作用，戶型面面積需求較較為均衡；；50%以上為中中小戶型；；6月24—30日日現(xiàn)場及售售樓處來訪11位；加之之6月30日當(dāng)天1位，共26位。

6月份有效效來電量總總計(jì)6月19至至6月23日，有效效來電量17通；6月24——6月30日，有效效來電量37通；6月份份有效來電電量總計(jì)54通。

房展有效客客戶76位位

6月份從從19日開開始統(tǒng)計(jì)，，總來電量量182通通，有效來來電量54通，有效效率29．67%，近1/3；有有效來訪量量共26位位。以上得得出：本案案是低來電電量、中來來訪量的高端項(xiàng)目。。

7月19日日前，保守預(yù)預(yù)計(jì)，展會成成交8套左右右，通過之前前媒體投放到到達(dá)售樓處及及現(xiàn)場的成交在在6套左右，，加之7月19日之前的的推廣（見7月推廣計(jì)劃劃），預(yù)計(jì)2套左右；6月19—7月19日實(shí)實(shí)際成交量基基本達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)2610萬元銷售售額。5、7月份重重在開辟第二二營銷渠道，，其他略，重重點(diǎn)以分銷為為主三大商場外賣賣活動是7月月份的銷售業(yè)業(yè)績重點(diǎn)，計(jì)計(jì)劃一個月的的時間至少成成交6套房。。望每位人員員謹(jǐn)遵以下工工作執(zhí)行。燕莎：上班時間：上上午9：00—晚上8：：00商商場派單人員員：商場促銷銷人員2人燕莎現(xiàn)場廣告告：展板及展展柜燕燕莎雜志廣告告：整版，月月底出刊，發(fā)發(fā)行3萬份燕莎現(xiàn)場輪班班人員：萬豪豪市場部每天天1人（務(wù)必必做好排班表表）午飯：鑒于燕燕莎吃飯較為為不便，15元報銷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，自行解決決發(fā)放資料：二二次印刷家天天下版DM單為主賽特：上午10：00—晚上8：00商商場派單人員員：商場促銷銷人員2人賽特現(xiàn)場廣告告：燈箱及衣衣物柜發(fā)發(fā)放資料：：一次印刷投投資版DM單為主百盛：上午9：00—晚上8：：00商商場派派單人員：1人發(fā)放資料：綜綜合備注：商場促銷人人員培訓(xùn)時間間：7月17日下午2點(diǎn)點(diǎn)市場部所有人人員務(wù)必不能能遲到，不能能早退，不能能松散，不得得逛商場，公公司總部及市市場部將每天天不定點(diǎn)去現(xiàn)現(xiàn)場審查。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:12:2503:12:2503:121/5/20233:12:25AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，