世聯(lián)-成都香頌湖國際社區(qū)別墅項目階段性營銷策略總綱-

2023/1/19香頌湖國際社區(qū)階段性營銷策略總綱謹呈：四川鴻景實業(yè)有限公司回顧篇上階段營銷回顧A:產(chǎn)品銷售壓力分析C:前期推廣分析B:項目市場形象分析A:產(chǎn)品銷售壓力分析客戶需求銷售驗證競爭比較哪條產(chǎn)品線面臨更大的銷售壓力？（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從客戶需求來看：聯(lián)排>獨棟，進線客戶需求聯(lián)排：獨棟=8：2，上門客戶需求聯(lián)排：獨棟=6：4，聯(lián)排需求相比較高客戶需求（開盤前）6聯(lián)排需求明顯高于獨棟，洋房存在一定需求，限于經(jīng)濟承受力，客戶對非臨水聯(lián)排接受度最高，獨棟臨水單位和非臨水單位需求基本持平客戶需求以聯(lián)排、雙拼和獨棟為主，分別占48%和38%；洋房需求占有一定比例，為11%。由于經(jīng)濟承受力有限，客戶對非臨水聯(lián)排接受度相比最高，占51%；其次為臨水帶地下室獨棟和不帶地下室獨棟，分別為20%和19%?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）7獨棟價格明顯高于客戶意向價格，市場抗性和銷售壓力較大，項目需立足一線別墅持續(xù)擴大市場影響力，大幅提升客戶對項目價值的感知，從而不斷提升客戶接受度客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向獨棟總價以300萬以下為主；意向總價在300萬以上不足15%；意向總價在240-300萬約占30%；意向總價在240萬以下占58%。客戶意向獨棟單價以12000-13000元/平米為主，占2/3?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）8聯(lián)排價格略高于客戶意向價格，客戶抗性相比獨棟小，銷售壓力相比較小，可通過項目價值的充分傳遞和感知，以獨棟高價值的杠桿作用，可極大促進聯(lián)排單位的銷售客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向聯(lián)排總價以145萬以下為主，占70%；意向總價在160萬以上約占25%；意向總價在130-160萬占40%?？蛻粢庀蚵?lián)排單價以9500-11000元/平米為主，占44%?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從成交結果來看：聯(lián)排>獨棟，客戶需求和成交均以聯(lián)排為主，獨棟實際成交相比上門需求呈收縮趨勢（由39%下降至22%）銷售驗證通過上述客戶需求綜合分析得出：按市場接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（獨棟）>173㎡左右（獨棟）從市場競爭來看，本案各類產(chǎn)品中，獨棟總價優(yōu)勢并不明顯，且總價越高銷售壓力越大，銷售壓力分級：獨棟>聯(lián)排競爭比較銷售壓力獨棟聯(lián)排類別項目總價獨棟麓山700-1000萬元長橋郡500-530萬元蔚藍卡地亞800萬起保利198800萬起中糧御嶺灣378-450萬元純水岸860-900萬逸嶺錦江420-530萬聯(lián)排芙蓉青城157-200萬元類別總價臨水獨棟420-540萬元不臨水獨棟290-340萬元臨水聯(lián)排190-220萬元合院125-168萬元VSA:產(chǎn)品銷售壓壓力分析Q1：下階段，，如何確立立產(chǎn)品推售售策略和地地塊開發(fā)順順序？綜上所述，，獨棟的銷銷售壓力遠遠大于聯(lián)排排，這是一一個不容回回避的嚴峻峻問題！B:項目市場形形象分析市場反饋銷售驗證市場形象香頌湖在市市場上處于何種地地位？超過80%的上門客戶戶對項目現(xiàn)現(xiàn)場展示達達到成都高高端別墅的的水準表示示認同；———“香頌湖湖好好漂亮啊，，想不到這這里還有一一個這么漂漂亮的地方方”———“麓山的高爾爾夫不錯，，不過你們們水景做得得很好”———“你們的園林林和長橋郡郡有的一比比，但是那那邊沒有湖湖”———“麓山國際和和卡地亞那那邊就沒有有這么漂亮亮的水景””專業(yè)人士對對項目高標標準展示水水平表示肯肯定；———“香頌湖的現(xiàn)現(xiàn)場展示在在全成都都都算非常好好的”———“景觀做的不不錯，這么么大的展示示區(qū)能做到到這么精致致，非常難難得了”展示區(qū)整體體恢宏大氣氣，細部景景觀精致細細膩，具有有較強打動動力，達到到成都主流流別墅市場場較好的展展示水準，，受到客戶戶和專業(yè)人人士的廣泛泛好評市場反饋本項目規(guī)模宏宏大氣勢磅礴礴，展示區(qū)打打動力較強，，上門客戶表表示與本項目目可類比項目目為成都和青青城山第一梯梯隊別墅項目目市場反反饋青城山山成都逸嶺錦錦江云棲谷谷小院青青城麓山山國國際際社社區(qū)區(qū)長橋橋郡郡蔚藍藍卡卡迪迪亞亞上善善棲棲青城城山山房房芙蓉青城城一覽365宅院中糧御嶺嶺灣今日田園園雅居樂花花園本項目價價格已經(jīng)經(jīng)進入主主流別墅墅第一梯梯隊檔位位，經(jīng)過過銷售驗驗證價格格已經(jīng)得得到市場場認可，，意味著著項目具具備進入入主流別別墅第一一梯隊的的條件銷售驗證證板塊項目建筑面積花園面積建筑形態(tài)、格局主力戶型面積單價區(qū)間總價華陽板塊麓山國際430-460㎡200-400㎡獨棟430-4601.6-2.1萬700-1000萬牧馬山板塊長橋郡370-420200-2000㎡獨棟，前二后三370-4201.35萬500-530萬溫江板塊芙蓉古城400、495㎡159-300㎡雙拼，四聯(lián)排495㎡0.9-1.1萬445-545萬龍泉板塊中糧御領灣270-300㎡150㎡左右獨棟270-300㎡1.4-1.5萬378-450萬青城山前上善棲60-200㎡無公寓100㎡左右1.1-1.35萬110-135萬200左右300獨棟200㎡3萬600萬逸嶺錦江280-360㎡100-800㎡小獨棟280㎡1.5萬420萬左右600-800㎡200-2000㎡大獨棟668-693㎡0.8-1.2萬530-830萬青城山房140-226㎡180-510㎡合院175-180㎡1.2萬左右210-220萬香頌湖首首批次開開盤熱銷銷9成，市場場接受度度較高，，從價格格來看，，本項目目已進入入主流別別墅市場場第一梯梯隊陣營營（典型型項目：：華陽板板塊麓山山國際、、蔚藍卡卡迪亞和和牧馬山山板塊長長橋郡等等）。對項目現(xiàn)現(xiàn)場的認認同不等等于對項項目的認認同，事事實上尚尚未被廣廣泛客戶戶和業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認認為是一一線別墅墅?！澳銈儍r格太高高了，青城山山哪有這么貴貴”———“這里怎么和麓麓山比，也就就比青城山房房好點”———“你們畢竟是第第一期，后續(xù)續(xù)開發(fā)還是未未知，就像麓麓山一期期一樣很多人人會質疑。””但目前項目未未達到成都主主流別墅市場場普遍認同的的高度，仍面面臨著市場和和客戶的種種種質疑，尚未未真正進入主主流別墅市場場第一梯隊，需不斷擴大大市場影響力力，才能確保保項目持續(xù)熱熱銷市場形象高占位高價格麓山國際蔚藍卡地亞龍湖長橋郡主流別墅第一一梯隊B:項目目市場形象象分析Q2：下階段，，如何擴大大項目在主主流別墅市市場的影響響力？綜上所述，，香頌湖未未達到成都都主流別墅墅市場普遍遍認同的高高度，面臨臨著市場和和客戶的種種種質疑，，尚未真正正進入主流流別墅市場場第一梯隊隊！C:前期推廣分分析推廣渠道價值傳遞到到位，渠道精準鎖鎖定？“中國資源源別墅新典典范”的高高占位，奠奠定了項目目全國營銷銷高度，有有助于拔升升項目形象象；但另一一方面，““資源別墅墅新典范”區(qū)隔性不強強，且略籠籠統(tǒng)推廣屬性定位語語“湖溪原原野·別墅群島””在推廣廣上力度顯顯弱，容易易被市場淹淹沒，不便便于體現(xiàn)一一個千畝級級大盤在別別墅市場的的應有的影影響力和號號召力推廣湖溪原野·別墅群島國際文化生生態(tài)大宅燈箱和戶外外出街物料料產(chǎn)品及熱熱銷信息文文字顯小，，信息傳播播效果略差差推廣除路過外，，商報和友友介是客戶戶上門最主主要的信息息獲知渠道道，可啟動動老帶新強強化友介上上門效果，，其他渠道道有一定效效果，目前前已衰減，，可考慮精精準鎖定其其他渠道渠道客戶信息獲獲知渠道主主要為路過過、商報和和朋友介紹紹，分別約約為50%，26%和18%；此外其他渠渠道也有一一定效果，，包括燈箱箱廣告、戶戶外廣告、、網(wǎng)絡和活活動等，這這些渠道不不能直接促促動客戶上上門，但在在其他渠道道信息再次次覆蓋時，，能有效促促使上門。。客戶信息獲獲知渠道主主要為路過過、商報和和朋友介紹紹，分別為為54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商報是客戶戶來電獲知知信息的最最主要渠道道，此外網(wǎng)網(wǎng)絡和戶外外也有明顯顯效果，后后期可持續(xù)續(xù)增強此渠渠道效果，，其他渠道道也有一定定效果渠道客戶信息獲獲知渠道主主要為商報報，約占85%；其次為戶外外廣告、網(wǎng)網(wǎng)絡和路過過，合計14%，其他渠道道不足1%?？蛻粜畔@獲知渠道主主要為商報報，占82%；其次為網(wǎng)絡絡，占9%；此外為朋友友介紹、戶戶外和路過過。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前前期期推推廣廣分分析析Q3：下下階階段段，，如如何何更更精精準準傳傳播播項項目目價價值值，，以以及及渠渠道道精精準準鎖鎖定定？？綜上上所所述述，，前前期期推推廣廣價價值值基基本本到到位位，，部部分分渠渠道道有有一一定定效效果果，，但但不不太太明明顯顯!再開開篇篇Q1：下下階階段段，，如如何何確確立立產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略和和地地塊塊開開發(fā)發(fā)順順序序？？Q2：下下階階段段，，如如何何擴擴大大項項目目在在主主流流別別墅墅市市場場的的影影響響力力？？Q3：下下階階段段，，如如何何更更精精準準傳傳播播項項目目價價值值以以及及渠渠道道精精準準鎖鎖定定？？Q1：下下階階段段，，如如何何確確立立產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略和和地地塊塊開開發(fā)發(fā)順順序序？？破局局一一：：后后續(xù)續(xù)地地塊塊開開發(fā)發(fā)順順序序破局局二二：：產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略28世聯(lián)聯(lián)觀觀點點：：項項目目口口碑碑從從何何而而來來？？旺市市高高價價者者引引人人注注目目，，淡淡市市熱熱銷銷者者令令人人矚矚目目這個個項項目目還還是是很很不不錯錯的的，，可可惜惜賣賣得得太太貴貴了了，，自自己己被被自自己己頂頂死死了了，，現(xiàn)現(xiàn)在在的的銷銷售售情情況況就就可可以以看看出出來來這這里里根根本本值值不不了了那那么么多多錢錢。。賣得得不不錯錯，，其其實實價價格格再再高高一一點點應應該該也也能能賣賣得得動動，，可可能能企企業(yè)業(yè)想想快快速速出出貨貨。。爛項目目，賣賣得那那么便便宜還還賣不不動。。產(chǎn)品品和營營銷都都有問問題。。代表：紫檀代表：譽峰代表：麓山簡直就就是一一個奇奇跡，，敢在在這種種市場場賣這這種價價格，，關鍵鍵還真真有那那么多多人去去買。。銷量價格市場口口碑香頌湖湖的價價格已已經(jīng)得得到市市場認認可，，切忌忌留下下“價價高賣賣不動動”的的市場場口碑碑29持續(xù)銷售是是最重要的的、第一位位的市場口口碑！回顧：2010年原開發(fā)計計劃30物業(yè)形態(tài)開盤時間(初步預估)套數(shù)建筑面積（㎡）聯(lián)院6月5日10112410.86獨棟6月5日5612919花園洋房7月30日46853735.94E地塊小聯(lián)排9月上旬未確定15000H-02聯(lián)排10月下旬未確定13100G-06獨棟10月下旬未確定21000合計128165.82010香頌湖待售售產(chǎn)品盤點點疑問：多條產(chǎn)品線線承擔的功功能各是什什么？彼此此之間的關關系如何清清晰界定？？在新的市場場環(huán)境和一一批次銷售售驗證下，，開發(fā)內(nèi)容容和先后順順序有無調調整必要？？產(chǎn)品線分析析——聯(lián)排別墅相相對獨棟別別墅銷售壓壓力更小，，價值感更更強31銷售壓力臨水獨棟不臨水獨棟棟合院臨水聯(lián)排類別總價備注臨水獨棟420-540萬元資源較好，但總價較高不臨水獨棟290-340萬元總價相比臨水獨棟低幅較大合院125-168萬元資源相比臨水聯(lián)排差臨水聯(lián)排190-220萬元資源較好，與臨水獨棟價差大產(chǎn)品線分析析——洋房產(chǎn)品對對客戶的吸吸引力相對對有限，但但可在別墅墅價格反襯襯下體現(xiàn)價價值感從目前的市市場態(tài)勢與與區(qū)位條件件來看，無無論是成都都的度假客客戶或是都都江堰的自自住客戶，，其短期內(nèi)內(nèi)對洋房的的需求都存存在極大的的不確定性性；主力面積區(qū)區(qū)間為120-140的洋房，設設計時功能能定位為自自住，對客客戶的吸引引力相對有有限以5000元均價預估估，洋房主主力戶型總總價范圍為為60-70萬元，相比比120萬元以上的的別墅，還還是能夠體體現(xiàn)出產(chǎn)品品的價格感感。物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）戶型類別套數(shù)小計套數(shù)比面積小計（㎡）面積比花園洋房90-100E-12，F(xiàn)-9，A-6，E-6449.40%4167.387.29%100-110B-6，C-12，G-8，C-11

D-6265.56%2668.004.67%110-120G-7，F(xiàn)-3E-5，F(xiàn)-8，A-5，B-5，C-10，G-6，C-9，E-11D-57816.67%8804.6215.40%120-130E-4，F(xiàn)-7，A-4，B-2B-3，B-4，C-4，C-6

C-8，G-4，G-5，C-3

C-5，C-7，E-2，F(xiàn)-4

F-5，A-2，A-1，G-2

E-3，D-3，D-4，E-10

F-6，D-2，A-323450.00%29587.9051.74%130-145E-1，B-1，C-2，F(xiàn)-2G-3，E-8，E-9，C-1

F-1，G-1，D-1，E-78618.38%11960.8420.91%2房共78套3房共390套項目一期D地塊戶型配比比狀況借助波士頓矩矩陣分析香頌頌湖各產(chǎn)品線線內(nèi)部關系33香頌湖產(chǎn)品線線分類——不是所有的產(chǎn)產(chǎn)品都是用來來賺錢的34獨棟別墅承擔擔的功能：搏高價對外推廣的產(chǎn)產(chǎn)品形象反襯其他產(chǎn)品品線價值核心展示內(nèi)容容明星產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品聯(lián)排別墅承擔擔的功能：主力回現(xiàn)產(chǎn)品品利潤主要來源源“熱銷”市場場口碑的強力力支撐洋房承擔的功功能：旺丁不旺財消化認同項目目但無力支付付別墅的客群群相對市場份額額市場增長率基于對產(chǎn)品線線承擔功能的的清晰界定重重新思考后續(xù)續(xù)開發(fā)計劃35獨棟別墅：作為維持項目目高價高形象象的明星產(chǎn)品品，在實際銷銷售中面臨了了客群窄、價價格抗性大、、銷售壓力大大的問題，銷銷售上很難加加速，建議今今年不另外開開工新的地塊塊，剩余51套單位在2010年夠賣了。聯(lián)排合院別墅墅：不僅是當前也也是整個一期期的主力銷售售產(chǎn)品，下半半年營銷上主主攻的產(chǎn)品線線，銷售壓力力小具備加速速的條件，建建議加快后續(xù)續(xù)地塊的設計計。洋房：已完工產(chǎn)品搭搭配別墅銷售售，后續(xù)開發(fā)發(fā)必須調整產(chǎn)產(chǎn)品后推出。。世聯(lián)觀點36動工順序NO.1H-02地塊聯(lián)排產(chǎn)品資源性較好能能保證推出市場價格格穩(wěn)中有升動工順序NO.4G-06地塊獨棟產(chǎn)品在項目開發(fā)中中期開始逐漸漸轉向以獨棟棟別墅為主力力產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)動工順序NO.3E地塊聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品定位與H-02類似，但資源源性較差，如如較早推出可可能面臨更大大的價格壓力力，建議在H-02進入銷售期后后開工動工順序NO.2D地塊未開工部部分公寓產(chǎn)品調整戶型，完完善項目產(chǎn)品品線，聚人氣氣保證產(chǎn)品線完完整的同時，，在開發(fā)初期以以聯(lián)排別墅作作為主力開發(fā)發(fā)產(chǎn)品后續(xù)開發(fā)順序建議37穩(wěn)步完完善配配套體體系，，在2010年重點點完善善SPA功能及及會議議功能能后續(xù)配配套完善建建議SPA功能會議功功能生活配配套有業(yè)主主入住住后逐逐步完完善，，近1、2年可暫暫緩呈呈現(xiàn)增加特特色度度假體體驗的的關鍵鍵元素素，能能夠豐豐富現(xiàn)現(xiàn)場體體驗性性和可可參與與性，，并且且可為為現(xiàn)場場帶來來人氣氣。青城山山一貫貫具備備相當當強的的會議議功能能，但但區(qū)域域內(nèi)除除豪生生外會會議接接待能能力較較弱，，建議議項目目開發(fā)發(fā)初期期重點點呈現(xiàn)現(xiàn)此功功能并并以無無利潤潤價格格和高高品質質吸引引成都都各大大企業(yè)業(yè)在此此開會會，從從而為為項目目帶來來人氣氣。38“夾層層贈送送”、、“單單價低低”兩兩個賣賣點在在某種種意義義上是是互相相排斥斥的，，我們們不能能兩個個價值值點同同等強強度地地釋放放給客客戶。。相比比之下下，我們認認為價價格對對客戶戶的影影響更更大，，因此此建議議統(tǒng)一一加裝裝樓板板，同時時在說說辭上上優(yōu)先先釋放放最終終交房房的使使用面面積，，淡化化產(chǎn)權權面積積概念念，從從而引引導客客戶主主動通通過實實得面面積計計算單單價。。啟動動區(qū)區(qū)別別墅墅全全部部由由公公司司在在交房房后后統(tǒng)統(tǒng)一一加加蓋蓋樓樓盤盤，，加加蓋蓋成成本本算算進進總總價價推售售策策略略一一客戶戶語語錄錄：：———你們們?nèi)龑訉诱f說是是不不計計產(chǎn)產(chǎn)權權，，實實際際上上還還不不是是算算在在總總價價里里面面了了，，相相當當于于三三層層的的錢錢我我照照付付，，還沒沒給給我我搭搭樓樓盤盤；；———三層層自自己己搭搭樓樓板板太太麻麻煩煩了了，，這這地地方方裝裝修修肯肯定定很很成成問問題題，，裝裝修修公公司司搭搭的的我我又又不不放放心心；；——你們推薦的的施工單位位我也不放放心，你合合同上寫的的是三層挑挑空，那三三層以后出出什么問題你們是是不需要負負責的；——你說你們別別墅好，三三層是贈送送的，算單單價的時候候又要我把把三層算進進去，那不不是等于兩頭都討好好嗎。39房號總總價取取整總價價5425750545萬元4285180430萬元9 4757690475萬元10 4191950420萬元11 3397560340萬元2928820295萬元……模擬戶型介介紹口徑：：您好，您現(xiàn)現(xiàn)在所在的的這一套別別墅總價545萬元，交房房時您可以以得到420平米的花園園以及345平米的室內(nèi)內(nèi)使用面積積……現(xiàn)有產(chǎn)品總總價全部以以5萬元為為單位取整整，更加強化以以總價賣房房的概念推售策略二二獨棟別墅價價格取整示示意40周末賣房模模式推售安排活動配合旺場措施價格策略每周末拿出出5-8套“主推房房源”，房源可為新新取得預售售證房號，，也可為前前期未售單單位，同時時對外釋放放加推產(chǎn)品品信息。（（未售完單單位可在1、2周后重新打打包重新““加推”。。）每周舉辦圈圈層活動拉目標客戶戶到現(xiàn)場，，既直接帶帶來客戶，，也增強現(xiàn)現(xiàn)場人氣以以便逼定客客戶。周末旺場措措施（現(xiàn)場氛圍圍部分詳細細闡述）。。針對當周加加推房源調調整價格關關系，以凸顯加加推單位的的價值感。。培訓策略每周針對當當周預備加加推房源進進行深入價值挖挖掘，以強化置置業(yè)顧問對對加推單位位的認可度度以便對客客戶強勢引引導。啟動區(qū)剩余余別墅主要要銷售模式式——周末賣賣房推售策略三三41洋房承擔的的功能既不不是“形象象標桿”，，也不是““回現(xiàn)主力力”，而是是一個“旺丁不旺旺財”的工具，很很難將取得得利潤的希希望寄托在在洋房這一一產(chǎn)品線。。洋房必須依靠與別墅墅的價格對對比凸顯自自身價值感感，以合院別別墅120萬元總價來來看，洋房房主力戶型型總價不宜宜超過70萬元。世聯(lián)關于洋洋房的觀點點洋房以成本本價略微上上浮銷售，，在聯(lián)排別墅墅形成穩(wěn)定定銷售量之之后對外自自然發(fā)售推售策略四四42推售總控圖圖推售總結獨棟聯(lián)排洋房10年6月10年12月以長湖島已已開發(fā)獨棟棟別墅持銷銷，2010年不加推獨獨棟名瀾灣2、3批次別墅持持銷10年10月加推H-02地塊聯(lián)排10年7月7月中旬，聯(lián)聯(lián)排別墅形形成穩(wěn)定銷銷量后，洋洋房對外自自然發(fā)售為了了確確保保項項目目持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷，，實實現(xiàn)現(xiàn)市市場場口口碑碑和和銷銷量量雙雙贏贏，，如如果果不不立立足足一一線線擴擴大大在在主主流流別別墅墅市市場場的的影影響響力力是是不不行行的的繼續(xù)續(xù)擴擴大大項項目目在在主主流流別別墅墅市市場場的的影影響響力力實現(xiàn)良好口口碑和銷量量突破Q2：下階段，，如何擴大大項目在主主流別墅市市場影響力力？破局一：建建立業(yè)內(nèi)影影響力破局二：建建立目標客客戶影響力力破局三：建建立泛客戶戶影響力策略一：在在香頌湖高高調舉行2010年蓉城樓市市第一盛事事——“西南地區(qū)房房地產(chǎn)淡市市營銷論壇壇”破局一：建建立業(yè)內(nèi)影響力力策略思路：：借勢世聯(lián)地地產(chǎn)在行業(yè)業(yè)內(nèi)的高知知名度和廣廣泛影響力力，結合時時勢高端對對話，制造造蓉城地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)第一一盛事；利用世聯(lián)強強大客戶資資源，邀請請成都一線線開發(fā)商與與會，形成成行業(yè)年度度熱點事件件，借此契契機提升香香頌湖在業(yè)業(yè)內(nèi)的影響響力。操作思路：：擬邀請一線線開發(fā)商：：萬科地產(chǎn)產(chǎn)、華潤地地產(chǎn)、中海海地產(chǎn)、中中信地產(chǎn)、、保利地產(chǎn)產(chǎn)等；擬邀請世聯(lián)聯(lián)嘉賓：邀邀請世聯(lián)地地產(chǎn)重量級級人物包括括董事長陳陳勁松，集集團代理部部副總李榮榮、甘偉等等；邀請政府相相關主管部部門、主流流媒體等（（配合炒作）。以世聯(lián)之名名，締造2010年蓉城地產(chǎn)產(chǎn)屆第一盛盛事!破局一：建建立業(yè)內(nèi)影響力力策略二：設立業(yè)內(nèi)接接待日，迎迎接業(yè)內(nèi)最最挑剔的目目光；接受業(yè)內(nèi)的的專業(yè)檢驗驗，有實力力就該更自自信。策略思路：：面向業(yè)內(nèi)人人士，設置置業(yè)內(nèi)接待待日，可自自由拍攝照照片，自信信地讓其傳傳播香頌湖湖的頂級展展示標準，，同時贈送送香頌湖實實景精美畫畫冊；通過過業(yè)內(nèi)人士士的專業(yè)檢檢驗，傳播播香頌湖的的一流示范范標準，傳傳播項目口口碑。操作思路：：實施方式：：高姿態(tài)、、高調實施施（配合炒作）；時間設置：：周二或周周三（不影影響項目正正常接待））；信息釋放：：線上報版版高調宣傳傳，線下同同行推薦；；自由拍攝攝：包括括景觀展展示區(qū)、、樣板區(qū)區(qū)；贈送物料料：香頌頌湖實景景精美畫畫冊一份份（邀請請一流攝攝影師，，拍攝精精美實景景圖片））。以香頌湖湖之名，，迎接業(yè)業(yè)屆最挑挑剔的目目光，傳傳播蓉城城主流別別墅示范范標準！！破局一：：建立業(yè)內(nèi)影響響力策略二：：設立業(yè)內(nèi)內(nèi)接待日日，迎接接業(yè)內(nèi)最最挑剔的的目光；；接受業(yè)內(nèi)內(nèi)的專業(yè)業(yè)檢驗，，有實力力就該更更自信。。聘請一流流攝影師師，捕捉捉現(xiàn)場不不同時段段、角度度最美麗麗的光影影瞬間，，制作香香頌湖實實景畫冊冊！案例：萬萬科清林林徑，聘聘請頂級級攝影師師拍攝作作品，并并上傳網(wǎng)網(wǎng)絡。破局二：：建立目標客戶戶影響力力策略：面面向目標標客群，，在項目現(xiàn)現(xiàn)場每兩兩周一次次開展““富富氧生活活論壇”系列活動動，并結結合抽獎獎形式策略思路路：通過系列列化專業(yè)業(yè)論壇，，不斷向向市場和和客戶傳傳播項目目獨特價價值，建建立項目目在目標標客群中中的影響響力。操作思路路：時間設置置：每兩兩周一次次；論壇主題題：風水講座座、中國國資源別別墅論壇壇、青城城山度假假生活論論壇、養(yǎng)養(yǎng)生保健健論壇、、醫(yī)療熱熱礦泉療療養(yǎng)論壇壇、回歸歸自然感感悟生命命論壇等等；參與客戶戶：上門門客戶、、進線客客戶、成成交業(yè)主主、以往往項目目客戶戶、網(wǎng)絡絡定向召召集；消息釋放放：線上上推廣，，網(wǎng)絡召召集（實實景圖片片配合傳傳播），，短信投投放等；；物料配合：基基本銷售物料料+香頌湖實景精精美畫冊；抽獎配合：為為了增加客戶戶參與熱情，，需抽獎配合合。以“富氧生活活”價值，確確立項目在客客群中的影響響力！破局三：建立立泛客戶影響力力策略一：建立香頌湖婚婚慶基地，““魯豫見證你你的幸福時刻刻”——商報邀約99對新人在香頌頌湖舉行婚禮禮策略思路：通過嫁接婚慶慶主題，讓香香頌湖成為時時尚、浪漫代代名詞，實則以此為載載體傳播香頌頌湖優(yōu)越的自自然景觀資源源，擴大社會知知名度和影響響力。操作思路：主辦方及承辦辦方：商報主主辦，遠鴻承承辦（利用商報的媒媒體公信力和和廣泛影響力力，進行宣傳傳和后續(xù)炒作作）；主持人：邀請請魯豫現(xiàn)場主主持，抬高活活動起點；車隊：50輛奔馳車隊，，約7.5萬元；牧師：邀請成成都最大的教教堂（平安橋橋天主堂））牧師主主持婚禮禮；婚禮方式：按按照草坪婚禮禮的要求籌備備。讓香頌頌湖成成為蓉蓉城““2010年時尚尚、浪浪漫””的代代名詞詞！破局三三：建建立泛客戶戶影響響力策略二二：建立香香頌湖湖婚慶慶基地地，可可進行行“婚婚紗外外景拍拍攝、、草坪坪婚禮禮”，傳播播香頌頌湖資資源價價值影影響力力策略思思路：：通過嫁嫁接婚婚慶主主題，，讓香香頌湖湖成為為時尚尚、浪浪漫代代名詞詞，實實則傳傳播香香頌湖湖優(yōu)越越的景景觀資資源價價值，，擴大大社會會知名名度和和影響響力。。操作思思路：：接待時時間：：設立立婚慶慶接待待日，，原則則上不不影響響客戶戶接待待均可可考慮慮，此此外婚婚慶可可成為為客戶戶的一一個體體驗點點；婚慶方方式：：草坪坪婚禮禮、外外景拍拍攝；；前期簽簽約影影樓：：初期期為保保證社社會影影響力力，可可簽約約5家成都都頂級級影樓樓（V2視覺、、帆攝攝影、、費司司攝影影、奎奎恩視視覺、、古攝攝影），，以以保保證證足足夠夠的的人人氣氣和和較較好好傳傳播播效效果果；；后期期簽簽約約影影樓樓：：進進入入正正軌軌后后，，為為避避免免婚婚慶慶頻頻繁繁帶帶來來的的銷銷售售干干擾擾，，僅僅簽簽約約2-3家影影樓樓。。不是是誰誰都都可可以以———以香香頌頌湖湖之之名名，，為為新新人人們們提提供供多多一一個個選選擇擇?。eyword:影響響力力2010，蓉蓉城城樓樓市市關關鍵鍵詞詞不不能能沒沒有有業(yè)內(nèi)影響響力舉措措目標客戶戶影響力力舉措泛客戶影影響力舉舉措一項業(yè)界界的宏偉偉盛事一次業(yè)界界的尊貴貴體驗一本體現(xiàn)現(xiàn)頂級展展示的圖圖冊一系列““富氧生生活論壇壇”一段感悟悟生命的的歷程一件轟動動蓉城的的浪漫傳傳奇一段讓人銘記記的浪漫之旅旅香頌湖之成都都主流別墅影影響力舉措——香頌湖！擴大項目在主主流別墅市場場的影響力，，為項目的持持續(xù)銷售奠定定堅實的基礎礎！如何有效的直直擊客戶，傳傳遞項目價值值，大幅度提提升客戶上門門量，是實現(xiàn)現(xiàn)銷量突破的的前提條件推廣上更精準準地傳播項目目價值渠道優(yōu)選確保保更精準、更更有效地直擊擊客戶Q3：下階段，如如何更精準傳傳播項目價值值，以及渠道道精準鎖定？？高速咽喉滲透透青城山高檔場場所滲透海航航班滲透透線上高舉高打打線下價值嫁接接媒體選擇推廣渠道高舉高打：短短期延用中國國資源別墅新新典范形象，，長期思考更更具突破性的的核心價值所所在并對外集集中釋放線“上”突破價值嫁接：線線下輸出“再再造一個麓山山國際社區(qū)”，與價值標桿桿對位，實現(xiàn)現(xiàn)價值拔升線“下”突破香頌湖國際社社區(qū)麓山國際社區(qū)區(qū)價值支撐區(qū)位共性城市邊緣規(guī)模共性千畝級別墅大大盤配套共性完善的配套設設施資源共性強勢資源質素素占位共性主流別墅市場場報紙——每周一次頻率率亮相，持續(xù)續(xù)向市場發(fā)出出聲音，釋放放項目加推熱熱銷消息和現(xiàn)現(xiàn)場系列活動動信息媒體體選選擇擇策略略：：周周末末賣賣房房方方式式銷銷售售，，結結合合兩兩周周一一次次的的系系列列現(xiàn)現(xiàn)場場活活動動，，通通過過報報版版持持續(xù)續(xù)制制造造項項目目影影響響力力并并釋釋放放相相關關信信息息;方式式：：硬廣廣+軟文文；頻頻率率：：每周周一一次次；推廣廣強強度度時間間報紙紙———每周周一一次次頻頻率率亮亮相相，，持持續(xù)續(xù)向向市市場場發(fā)發(fā)出出聲聲音音，，釋釋放放項項目目加加推推熱熱銷銷消消息息和和現(xiàn)現(xiàn)場場系系列列活活動動信信息息媒體體選選擇擇廣告時間廣告內(nèi)容（示意）釋放信息6月6日香頌湖長湖島、名瀾灣46套別墅，從開盤到售罄，2小時而已開盤熱銷信息6月25日以中國資源型別墅新典范作為核心內(nèi)容，重復強調香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨棟、雙拼12席，敬請蒞臨現(xiàn)場垂詢6月30日以中國資源型別墅新典范作為核心內(nèi)容，重復強調香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨棟、雙拼12席，敬請蒞臨現(xiàn)場垂詢以6月26日的的周周末末推推售售為為時時間間節(jié)節(jié)點點，，26日前前的的推推售售批批次次以以反反復復梳梳理理、、解解決決老老客客戶戶為為主主，，線線上上無無廣廣告告支支持持；；26日的的推推售售批批次次之之后后開開始始以以每每周周1個報報廣廣的的頻頻率率釋釋放放項項目目推推售售產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息。。戶外——以熱銷信息為為主標，輔助助加推信息；；燈箱——可考慮簡化畫面元素素（最好做純純色底版）+放大文字信息息媒體選擇擇戶外：更換文字字信息，，以熱銷銷信息為為主標，，輔助加加推信息息，相比比之前的的形象推推廣應該該更直接接。市區(qū)戶外外燈箱：：畫面更換換：根據(jù)據(jù)實地察察看的效效果，戶戶外燈箱箱與車行行道距離離稍遠，，目前的的設計形形式畫面面不直觀觀、文字字尺寸較較小，很很難在行行車過程程中看清清楚，建建議重新新設計畫畫面。方方向為——簡化畫面面元素（（最好做做純色底底版）+放大文字字信息。。文字調整整：與戶戶外大牌牌保持廣廣告主標標的一致致性。影院——近期暫無無契合熱熱映影片片，暫不不考慮；；網(wǎng)絡——主流網(wǎng)絡絡媒體持持續(xù)投放放；雜志——持續(xù)傳播播價值媒體選擇擇影院網(wǎng)絡因院線廣廣告需要要依托熱熱映影片片投放才才有效果果，而近近期投入入、影響響較大的的影片只只有7月月28日日上映的的馮小剛剛導演的的《大地地震》，，此主題題又容易易引發(fā)不不恰當?shù)牡穆?lián)想。。建議近期不考考慮此推推廣渠道道，或者觀觀望如有有可能產(chǎn)產(chǎn)生熱映映效果的的影片再再行深入入考慮。。投放考慮慮：持續(xù)續(xù)輸出信信息，擴大市場場知名度度和行業(yè)業(yè)影響力力；投放對象象：持續(xù)續(xù)投放搜房網(wǎng)、、焦點網(wǎng)網(wǎng)和大成成網(wǎng)，制造影影響力；；炒作作內(nèi)內(nèi)容容：：項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息和和活活動動信信息息。。暫不不考考慮慮雜志志行業(yè)業(yè)雜雜志志：：《局周周刊刊》、《成都都樓樓市市》，持續(xù)續(xù)釋釋放放信信息息。。航空空雜雜志志：：《頭等等艙艙》《西南南航航空空》《四川川航航空空》《新華華航航空空》持續(xù)續(xù)傳傳播播高高端端形形象象。。Keyword:影響響力力線上上抬抬升升形形象象，，線線下下價價值值嫁嫁接接，，塑塑造造項項目目全全新新形形象象，，確確立立主主流流別別墅墅市市場場影影響響力力延用用中中國國資資源源別別墅墅新新典典范范形形象象線下下輸輸出出““再再造造一一個個麓麓山山國國際際社社區(qū)區(qū)””線上上高高舉舉高高打打線下下價價值值嫁嫁接接價值值精精準準傳傳播播更精精準準地地傳傳播播項項目目價價值值，，確確立立香香頌頌湖湖———一個個千千畝畝級級巨巨擘擘項項目目應有的市場地地位！策略：滲透進入青城城山方向的所所有高速收費費站，發(fā)送香香頌湖實景圖圖片DM和行車路線圖圖，憑DM領取油卡渠道一：高速速咽喉滲透策略思路：滲透高速收費費站，通過項項目實景圖片片吸引客戶上上門，達到全全面攔截進入入青城山的客客戶的目的。。操作思路：收費站：進入入青城山方向向的所有收費費站，包括成成溫卭高速、、成灌高速等等；實景圖片DM：項目實景大大圖2-3張，具有較強強的視覺沖擊擊力和煽動力力，附行車路路線；油卡：憑DM單在現(xiàn)場領取取50元面額油卡（（樂觀地預估估非周末每天天上門50批，周末每天天上門100批，則一周上上門可增加450批，費用22500元，和報版動動輒10多萬費用相比比，其費效比比優(yōu)勢明顯））；現(xiàn)場配合：為為了留住客戶戶了解項目，，需提供果汁汁和點心（如如果能讓客戶戶事后為項目目作宣傳，現(xiàn)現(xiàn)場餐飲費用用實在是用的的很值得）；；調整：根據(jù)操操作效果進行行調整。以“不變”應應“萬變”，，終極覆蓋青青城山高端游游客，讓香頌頌湖成為青城城山的下一站站！青城山的下一一站！策略：青城山高端場場所放置項目目實景圖片精精美畫冊，在在末端二次攔攔截高端客戶戶渠道二：青城城山高端場所滲透透策略思路：通過青城山高高端場所的二二次攔截，刺刺激未上門客客戶到達項目目現(xiàn)場。操作思路：高端場所選擇擇：豪生酒店店、鶴翔山莊莊、青城山溫溫泉、青城山山高爾夫；擺放資料：項項目實景圖片片精美畫冊；；擺放位置：收收費臺。全面布局之下下，點式爆破破；二次攔截，直直擊高端客戶戶！策略：海航進入成都都所有航班內(nèi)內(nèi)，放置項目目專刊（以實實景精美為主主）渠道三：海航航航班滲透策略思路：充分利用海航航資源，直擊擊高端客戶。。操作思路：航班：海航進進入成都的所所有航班；資料：項目專專刊，以實景景圖片為主；；優(yōu)惠：海航尊尊貴乘客，可可享受一定折折扣優(yōu)惠，給給足客戶尊貴貴感，同時刺刺激客戶了解解項目。充分挖掘海航航資源，重點點突破Keyword:精準“點、線、面面”立體覆蓋蓋高速咽喉滲透透精準化渠道滲滲透——直擊高端客戶戶！青城山高檔場場所滲透海航航班滲透透“面”覆蓋——青城山“點”覆蓋——高端場所“線”覆蓋——航線提升現(xiàn)場煽動動性和生活關關聯(lián)性，給客客戶一個留下下來休閑半日日的理由！破局一：情景景化生活展示示體驗破局二：休閑閑體驗點感知知破局三：西餐餐廳免費就餐餐附件：香頌湖湖“半日游”計劃——““現(xiàn)場吸吸附力力的另另一個個途徑徑”生活情情景雕雕塑：：在展示示區(qū)點點綴布布置生生活情情景雕雕塑（（位置置可考考慮在在湖區(qū)區(qū)、香香頌大大道和和樣板板展示示區(qū)等等）破局一一：生生活情景化化展示示關鍵詞詞：休閑感感；話題題感感；；生活活趣趣味味。。關鍵鍵詞詞：：生活活場場景景；；休閑閑感感；；成都都特特色色；；結合合水水景景。。情景景燒燒烤烤臺臺展展示示：：在湖湖區(qū)區(qū)設設置置燒燒烤烤臺臺（（展展示示生生活活情情景景，，不不具具備備功功能能）），，營營造造出出休休閑閑的的生生活活氛氛圍圍破局局一一：：生生活活情景景化化展展示示情景景燒燒烤烤臺臺，，烘烘托托濃濃郁郁的的休休閑閑氣氣氛氛，，可可在在湖湖區(qū)區(qū)結結合合水水景景考考慮慮。。休閑閑垂垂釣釣：：設置置垂垂釣釣區(qū)區(qū)，，邀邀請請客客戶戶垂垂釣釣，，體體驗驗香香頌頌湖湖寧寧靜靜的的午午后后（（準準備備漁漁具具、、魚魚餌餌，，購購買買魚魚投投放放湖湖內(nèi)內(nèi)））破局局二二：：休休閑閑體驗驗點點感感知知結合合親親水水平平臺臺設設置置，，同同時時需需考考慮慮遮遮陽陽傘傘、、座座椅椅和和安安全全提提示示等等；；鑒鑒于于香香頌頌湖湖面面積積較較大大，，需需購購買買魚魚投投放放湖湖內(nèi)內(nèi)，，讓讓客客戶戶真真正正的的體體驗驗垂垂釣釣的的樂樂趣趣。。高爾爾夫夫推推桿桿體體驗驗：：做好好高高爾爾夫夫推推桿桿體體驗驗場場的的物物料料準準備備，，邀邀請請客客戶戶體體驗驗推推桿桿，，讓讓客客戶戶融融入入香香頌頌湖湖破局局二二：：休休閑閑體驗驗點點感感知知既然然有有推推桿桿練練習習場場，，就就讓讓客客戶戶體體驗驗，，讓讓客客戶戶愛愛上上香香頌頌湖湖，，而而不不是是匆匆匆匆而而過過！！需準準備備好好推推桿桿、、球球、、標標旗旗等等必必備備物物料料。。自行行車車漫漫騎騎體體驗驗：：準備備好好自自行行車車，，讓讓客客戶戶在在香香頌頌大大道道騎騎一一圈圈，，感感知知香香頌頌湖湖2000畝的胸襟襟和休閑閑氣質破局二：：休閑體驗點感感知漫騎道餐飲配合合：現(xiàn)場來訪訪較大，，平時可提提供點心心，周末末提供法法式BBQ燒烤（既可以以旺場，，也是一一種休閑閑體驗））破局二：：休閑體驗點感感知西餐廳免免費就餐餐：如果是高高誠意客客戶，不不妨讓客客戶在西西餐廳就就餐時再再考慮一一下（控控制名額額即可））破局三：：西餐廳廳免費就餐餐目的：增增強客戶戶體驗，，以助于于臨門一一腳逼定定；免單權數(shù)數(shù)量：銷銷售員免免單權每每周2位，銷售售經(jīng)理免免單權每每周7位；流程把控控：銷售售員須經(jīng)經(jīng)銷售經(jīng)經(jīng)理把關關，確認認為高誠誠意客戶戶才予以以免單。。Keyword:體驗香頌湖““半日游游”計劃生活情景景雕塑香頌湖““半日游游”計劃劃——這只是生生活的一一部分??！燒烤臺情情景展示示情景化生生活展示示體驗休閑體驗驗點感知知西餐廳免免費就餐餐休閑垂釣釣高爾夫推推桿自行車漫漫騎就餐逼定定讓客戶在在現(xiàn)場感感知未來來的生活活，然后后在去釣釣釣魚、、騎騎車車，如果果他心動動了，就就請他去去西餐廳廳就餐，，順便下下單！餐飲配合合讓更多的的人享受受真正的的地產(chǎn)服服務世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)Youenjoy.Weserve.9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中