世聯(lián)-寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享

世聯(lián)—寫字樓顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題Question>世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題2.基于競(jìng)爭(zhēng)的片區(qū)分析1.城市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展階段的判斷核心要點(diǎn)2.1片區(qū)在城市中的占位2.2片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)格局2.3項(xiàng)目與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和1.2產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1.3城市的總體規(guī)劃1.4城市寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)3.項(xiàng)目與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系3.1開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益的關(guān)系3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關(guān)系3.4利潤(rùn)導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5本項(xiàng)目與企業(yè)其它項(xiàng)目的關(guān)系世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題4.產(chǎn)品策略5.商業(yè)部分的開發(fā)策略核心要點(diǎn)4.1項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)4.2功能定位（可以考慮包含公寓的功能）4.3開發(fā)次序4.4寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1商業(yè)物業(yè)的定位5.2商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值5.3商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系6.寫字樓營銷策略6.1產(chǎn)品形象主題的確立6.2啟動(dòng)營銷策略6.3渠道策略6.4關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.5公共關(guān)系營銷6.6定價(jià)策略世聯(lián)寫字樓模塊顧問服務(wù)的

業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究寫字樓市場(chǎng)研究地塊價(jià)值研究開發(fā)模式與盈利模式研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目整體功能定位研究功能分區(qū)及功能比例劃分研究寫字樓物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)……項(xiàng)目定位營銷策略消費(fèi)者價(jià)值取向研究項(xiàng)目賣點(diǎn)整合與營銷SWOT分析定價(jià)研究營銷總策略和啟動(dòng)策略研究……世聯(lián)寫字樓業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容世聯(lián)對(duì)寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會(huì)大廈時(shí)代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會(huì)中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場(chǎng)捷美中心新世界中心……雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫字樓發(fā)展共性以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場(chǎng)投資價(jià)值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢顧問公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場(chǎng)等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳CBD寫字樓客戶演變以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計(jì)形象較好形象好、設(shè)計(jì)較人性化形象好、設(shè)計(jì)人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會(huì)所、會(huì)議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無部分運(yùn)用重點(diǎn)營造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律

時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；早期推出定位空間較大，從甲級(jí)、乙級(jí)到商務(wù)公寓均有市場(chǎng);由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對(duì)頂端客戶的消化，其它開發(fā)項(xiàng)目以乙級(jí)寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級(jí)物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場(chǎng)整體年推出量在7萬以下；每個(gè)項(xiàng)目單一物業(yè)類型推出市場(chǎng)的容量約為3萬左右；如果單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模較大，則一般由多種功能組合；二、、三三線線城城市市辦辦公公物物業(yè)業(yè)啟啟動(dòng)動(dòng)與與發(fā)發(fā)展展歷歷程程萌芽芽階階段段啟動(dòng)動(dòng)階階段段發(fā)展展階階段段成熟熟階階段段辦公公需需要要住宅宅改改辦辦公公草創(chuàng)創(chuàng)型型企企業(yè)業(yè)住宅宅無改善善環(huán)環(huán)境境住宅宅立立項(xiàng)項(xiàng)、、商商務(wù)務(wù)辦辦公公成長(zhǎng)型中中小企業(yè)業(yè)第一代商商務(wù)公寓寓位置價(jià)格交通使用成本本動(dòng)因表現(xiàn)形式式產(chǎn)品特征征入駐公司司特征客戶關(guān)注注點(diǎn)追求形象象純商務(wù)形形象迅速發(fā)展展的中小小企業(yè)初具規(guī)模模的企業(yè)業(yè)純寫字樓樓開始出出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍圍需求多樣樣化多樣化各種類型型企業(yè)寫字樓與與新一代代商務(wù)公公寓并存存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)風(fēng)景世聯(lián)研究究寫字樓的的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體系系寫字樓產(chǎn)品價(jià)值體系關(guān)鍵公共共空間打打造專業(yè)業(yè)辦公形形象展示示區(qū)高形象展展示體系系獨(dú)特功能能構(gòu)建低門檻，，低使用用成本。。品牌整合合打造形形象光環(huán)環(huán)辦公生態(tài)態(tài)化商務(wù)中心心低成本價(jià)價(jià)值構(gòu)建建寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品四種種模式的的競(jìng)爭(zhēng)分分析市場(chǎng)先機(jī)型成本領(lǐng)先型適用條件：項(xiàng)目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開發(fā)即將開始。啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏大勢(shì)，是市場(chǎng)先機(jī)型成功的要素；項(xiàng)目采用提早開發(fā)，搶占先機(jī)的競(jìng)爭(zhēng)策略；適用條件：項(xiàng)目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤(rùn)目標(biāo)低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競(jìng)爭(zhēng)模式的成功背景是周邊住宅價(jià)格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊(cè)周邊高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格與寫字樓差距不大，不會(huì)影響商住公寓的價(jià)格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟；推出超前的概念可以引起市場(chǎng)的共鳴；市場(chǎng)購買以自用為主，對(duì)價(jià)格不太敏感，對(duì)新概念關(guān)注；世聯(lián)寫字字樓開發(fā)發(fā)顧問的的工作方方法Method>世聯(lián)顧問問服務(wù)內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目定位位顧問服服務(wù)城市相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)及及商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展前前景預(yù)測(cè)測(cè)相關(guān)領(lǐng)域域市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入戰(zhàn)略略及發(fā)展展策略可行性研研究報(bào)告告金融投資資機(jī)構(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目咨詢?cè)兩虡I(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)投資合合作咨詢?cè)兪袌?chǎng)定位位案例專專題研究究項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展建議顧問問服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)顧問項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議項(xiàng)目啟啟動(dòng)策策略研研究規(guī)劃方方案的的市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)價(jià)價(jià)租售價(jià)價(jià)值及及項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)估估營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略與與策略略顧問服服務(wù)招商服服務(wù)招商策策略及及條件件制定定/招招商實(shí)實(shí)施及及推廣廣方案案/招招商現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理及及控制制……………銷售服服務(wù)營銷執(zhí)執(zhí)行策策略制制定/營銷銷實(shí)施施及推推廣方方案/項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格策略略及價(jià)價(jià)格方方案/銷售售組織織框架架及管管理制制度建建議……………前期顧顧問工工作階階段劃劃分與與服務(wù)務(wù)內(nèi)容容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目定位1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2宏觀背景分析3項(xiàng)目解析4項(xiàng)目定位5案例借鑒6物業(yè)類型規(guī)劃/配比7經(jīng)濟(jì)測(cè)算8項(xiàng)目分期計(jì)劃9規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1《項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告2形成《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)4要點(diǎn)建議5建筑風(fēng)格/外立面建議6環(huán)境/景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)7配套設(shè)施建議8社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1《項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》報(bào)告2形成《建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書》1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：營銷戰(zhàn)略與策略1投資群體研究2自用客戶群體研究3主流營銷手段分析4營銷案例借鑒5項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略6項(xiàng)目營銷策略7營銷費(fèi)用預(yù)算1《項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略》報(bào)告2報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1市場(chǎng)調(diào)研五天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)或重要的項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，則需提前三天出具參會(huì)邀請(qǐng)函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會(huì)視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會(huì)。專案團(tuán)團(tuán)隊(duì)架架構(gòu)及及崗位位職責(zé)責(zé)人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人力配備：2-3位市場(chǎng)研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評(píng)審顧問報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢(shì)八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大的顧問平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢(shì)豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)工商項(xiàng)目經(jīng)理市場(chǎng)研究人員世聯(lián)知知識(shí)平平臺(tái)+內(nèi)部部|外外部專專家世聯(lián)顧顧問服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容大大綱市場(chǎng)深深度研研究市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析項(xiàng)目分分析項(xiàng)目診診斷案例研研究我們的的解決決之道道商業(yè)地地產(chǎn)市市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境研究結(jié)結(jié)論商業(yè)地地產(chǎn)市市場(chǎng)角角度商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境角角度競(jìng)爭(zhēng)分分析結(jié)結(jié)論地塊價(jià)價(jià)值解解析基于商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)的的角度度分析析地塊塊價(jià)值值基于商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境的的角度度分析析地塊塊價(jià)值值項(xiàng)目分分析結(jié)結(jié)論項(xiàng)目整整體定定位診診斷功能分分區(qū)與與指標(biāo)標(biāo)確定定診斷建筑設(shè)設(shè)計(jì)與與產(chǎn)品品診斷斷項(xiàng)目營營銷診診斷項(xiàng)目診診斷結(jié)結(jié)論具體內(nèi)容詳見見“世聯(lián)提交交的關(guān)于本項(xiàng)項(xiàng)目的顧問工工作建議書””世聯(lián)寫字樓營營銷顧問業(yè)務(wù)務(wù)Sale>營銷顧問———工作方式營銷階段銷售經(jīng)理|招招商經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理|策策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理|招招商經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理|策策劃經(jīng)理前期策略專案案團(tuán)隊(duì)工商部總監(jiān)負(fù)負(fù)責(zé)人力配備宣傳方案效果果評(píng)估修正推廣方案案集中解決重要要問題參加專業(yè)聯(lián)席席會(huì)議監(jiān)督方案執(zhí)行行集中解決重要要問題制訂宣傳推廣廣方案制訂開盤策略略制訂價(jià)格方案案開盤前籌備工工作招商/銷售培培訓(xùn)主要服務(wù)內(nèi)容前四個(gè)月開盤日后三個(gè)月后六個(gè)月依托深圳總部部資源優(yōu)勢(shì)重要問題由執(zhí)執(zhí)委會(huì)討論解解決重要問題由執(zhí)執(zhí)委會(huì)討論解解決降低發(fā)展商試試錯(cuò)成本強(qiáng)大的策劃知知識(shí)平臺(tái)數(shù)百百成功案例的的積累嚴(yán)格的方案評(píng)評(píng)審制度服務(wù)優(yōu)勢(shì)營

銷

顧問問

：工工

作

階段段服務(wù)階段前期策略階段儲(chǔ)客期強(qiáng)銷期平穩(wěn)期時(shí)間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開盤前四個(gè)月正式開盤后四個(gè)月銷售曲線示意服務(wù)成果1《項(xiàng)目定位修正與項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略/策略》報(bào)告1招商方面：A項(xiàng)目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B招商策略及條件制定；C招商實(shí)施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制；F活動(dòng)方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；G協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J招商人員測(cè)評(píng)；K招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制；2銷售方面：A項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷售執(zhí)行策略制定；C銷售實(shí)施及推廣方案；D項(xiàng)目入市銷售執(zhí)行方案；E項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格方案；F月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G銷售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷售控制；H方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；I協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J銷售診斷及調(diào)整方案；K銷售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；L銷售組織框架及管理制度建議；M銷售人員測(cè)評(píng).服務(wù)時(shí)間30個(gè)日歷天N個(gè)月建議開盤前四個(gè)月N個(gè)月建議開盤后四個(gè)月N個(gè)月人員配備工商部總監(jiān)帶隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊(duì)3-4人項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬元整首月駐場(chǎng)35萬元20萬元·10天/月20萬元·10天/月10萬元·4天/月營銷顧問———顧問服務(wù)品品質(zhì)管理累積數(shù)百成功功策劃代理案案例、上千專專業(yè)策劃報(bào)告告、模塊化工工具與模型第一層品質(zhì)支支撐：三級(jí)四四點(diǎn)評(píng)審制度度三級(jí)：專案團(tuán)團(tuán)隊(duì)自評(píng)、顧顧問部執(zhí)委會(huì)會(huì)評(píng)審、集團(tuán)團(tuán)評(píng)審委員會(huì)會(huì)評(píng)審四點(diǎn)：即四個(gè)個(gè)層次判斷（（四點(diǎn)），項(xiàng)項(xiàng)目定位、推推廣方案、價(jià)價(jià)格方案、開開盤方案第二層品質(zhì)支支撐：強(qiáng)大的的知識(shí)平臺(tái)世聯(lián)寫字樓開開發(fā)項(xiàng)目顧問問成功案例簡(jiǎn)簡(jiǎn)介Case>案例：深圳國際商會(huì)會(huì)大廈形象——“中中國商宣言””，“中國商商人做世界生生意”推廣——充分分挖掘和展示示區(qū)域未來街街區(qū)價(jià)值啟動(dòng)時(shí)機(jī)———中心區(qū)六大大公建項(xiàng)目已已經(jīng)動(dòng)工，中中心區(qū)概念深深入人心；銷控——特定定的寫字樓銷銷控方式，不不留尾盤項(xiàng)目位置：深深圳CBD建筑面積：62481平平方米；容積率：5.73；價(jià)格：9000元/平方方米；層高：28層層；標(biāo)準(zhǔn)層面積：：1300平平方米；功能構(gòu)成：地地下兩層停車車場(chǎng)，1、2層商業(yè)、金金融，3層商商務(wù)會(huì)所，4-28層辦辦公間；時(shí)間：2001、2002年案例：深圳國際商會(huì)會(huì)大廈自由間隔、獨(dú)獨(dú)立空調(diào)、獨(dú)獨(dú)立洗手間、、24小時(shí)辦辦公，管理費(fèi)費(fèi)便宜；案例：深圳國際商會(huì)會(huì)大廈成功原因分析析：?jiǎn)?dòng)時(shí)機(jī)搶先先中心區(qū)概念認(rèn)認(rèn)可；CBD首個(gè)正正式公開發(fā)售售的高檔智能能化寫字樓；；發(fā)售期內(nèi)，CBD區(qū)內(nèi)供供應(yīng)不大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較??；寫字樓市場(chǎng)大大勢(shì)正逐步向向好，搶先一一步跑贏大勢(shì)勢(shì)，成為復(fù)蘇蘇的寫字樓市市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；；機(jī)會(huì)點(diǎn)定位定位為市場(chǎng)復(fù)復(fù)蘇后，第一一批需求者，，創(chuàng)業(yè)型公司司；產(chǎn)品形象好，，價(jià)格適中，，性價(jià)比高；；世聯(lián)價(jià)值：樹立榮超品牌牌；實(shí)現(xiàn)了片區(qū)高高價(jià)——銷售售價(jià)格比預(yù)期期提升30％％；開盤6個(gè)月內(nèi)內(nèi)銷售85％％；最終在計(jì)劃的的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)100％銷銷售案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)（A座）物業(yè)地址：深深圳福田深南南大道和農(nóng)園園路交匯處，，深圳中心心西區(qū)；時(shí)間：2003年占地面積：11679.45平方米米；建筑面積：84502.24平方米米；容積率：：5.50；樓宇狀況：A棟為28層層寫字樓，B棟為25層層商住公寓；；總戶數(shù)：：330；停車位：：230；寫字樓案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)（A座）成功原因分析析：低成本，高形形象財(cái)富廣場(chǎng)是以以土地為住宅宅用地推向市市場(chǎng)，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是住宅用用地產(chǎn)權(quán)，因因此客戶的貸貸款成數(shù)與年年限都增加了了，降低了購購買壓力；公建立面，昭昭示性強(qiáng)，提提高項(xiàng)目形象象；低成本，其公公共部分采用用中央空調(diào)，，每個(gè)單位內(nèi)內(nèi)采用分體式式空調(diào)；案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)（A座）案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)（B座）戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)

平面

52.78

案例：深圳圳財(cái)富富廣廣場(chǎng)場(chǎng)（（B座座））成功功原原因因分分析析項(xiàng)目目推推出出背背景景：：周周邊邊住住宅宅價(jià)價(jià)格格高高啟啟，，因因此此商商住住公公寓寓價(jià)價(jià)格格上上升升空空間間較較大大；；商住住公公寓寓功功能能：：可可商商可可住住；；商住住公公寓寓可可供供企企業(yè)業(yè)注注冊(cè)冊(cè)掛掛牌牌；；商住住公公寓寓形形象象高高、、自自由由空空間間、、多多元元功功能能，，吸吸引引投投資資客客、、小小型型公公司司、、自自由由工工作作者者的的眼眼球球；；商住公寓寓辦公費(fèi)費(fèi)用低；；世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：項(xiàng)目定位位銷售執(zhí)行行案例：深圳國際際銀座地理位置置：福田田深南大大道與香香蜜湖路路交匯；；時(shí)間：2003年項(xiàng)目規(guī)模模：辦公公建筑面面積26999

㎡，，商業(yè)建建筑面積積3026㎡㎡；項(xiàng)目概況況：4層層為商務(wù)務(wù)會(huì)所;28層層為健康康會(huì)所;1-2層為商商務(wù)配套套:咖啡啡吧\中中西餐廳廳\美容容美發(fā)廳廳；案例：深圳國際際銀座戶型設(shè)計(jì)計(jì)：銀座座國際的的扁梁無無柱設(shè)計(jì)計(jì)，為客客戶提供供了面積積從68-1134㎡㎡的““百變””“X””辦公空空間，空空間可隨隨意組合合；項(xiàng)目推出出“會(huì)呼呼吸的寫寫字樓””概念；；案例：深圳國際際銀座成功原因因分析首推“生生態(tài)健康康辦公””概念項(xiàng)目推出出背景：：周邊寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品成熟熟，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，因因此引入入全新寫寫字樓概概念，提提升了項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)；首次在深深圳寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)推出““生態(tài)健健康辦公公”的概概念；“生態(tài)健健康辦公公”是寫寫字樓發(fā)發(fā)展的新新趨勢(shì)，，項(xiàng)目順順應(yīng)其趨趨勢(shì)，并并概念深深入到項(xiàng)項(xiàng)目中；；項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品上，，有所創(chuàng)創(chuàng)新，使使用扁梁無柱設(shè)設(shè)計(jì)，并推推出部分躍躍式辦公間間；世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：充分發(fā)揮世世聯(lián)渠道的的價(jià)值，直直接引進(jìn)大大型商家客客戶（海港港城酒樓——名廚飯飯?zhí)茫?，?shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)的的整體銷售售；率先提出綠綠色生態(tài)寫寫字樓概念念案例：上海綠地商商務(wù)大廈時(shí)間：2005年項(xiàng)目位置：：上海市長(zhǎng)長(zhǎng)寧區(qū)愚園園路1240號(hào)，中中山公園商商圈內(nèi)，，緊鄰區(qū)政政府項(xiàng)目規(guī)模：：20481平方米米（辦公部部分）項(xiàng)目界定：：中山公園園·愚園路路·5A甲甲級(jí)寫字樓樓發(fā)展商：綠綠地集團(tuán)客戶面臨的的困惑：項(xiàng)項(xiàng)目處于新新興商圈非非核心地段段，新政下下房市萎靡靡不振，如如何尋求銷銷售突破口口，爭(zhēng)取半半年內(nèi)消化化？世聯(lián)提供服服務(wù)：全程程營銷顧問問世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：形象定位、、營銷總綱綱、價(jià)格策策略、客戶戶定位、策策略調(diào)整、、尾盤方案案世聯(lián)價(jià)值：通過對(duì)市市場(chǎng)的判斷斷、客戶的的定位和對(duì)對(duì)項(xiàng)目自身身價(jià)值的深深入挖掘，，將項(xiàng)目拔拔高到“精精神商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)地”層面面，輔以系系列營銷手手段，創(chuàng)造造了淡市熱熱銷的盛況況，實(shí)現(xiàn)了了快速消化化的目的。。案例：深圳諾德中中心項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：92648㎡項(xiàng)目界定：：中心區(qū)甲甲A級(jí)寫字字樓客戶面臨的的困惑：市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)、高高速世聯(lián)提供服服務(wù)：全程程策劃、銷銷售代理世聯(lián)價(jià)值：：超越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手、實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)案例：深圳中國鳳鳳凰大廈項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：110000㎡項(xiàng)目界定：：中心區(qū)甲甲級(jí)寫字樓樓+公寓客戶面臨的的困惑：產(chǎn)產(chǎn)品無優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但須實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)、、市場(chǎng)最高高速度世聯(lián)提供服服務(wù)：策劃劃代理世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：鳳凰品牌牌資源整合合、形象定定位世聯(lián)價(jià)值：：開盤2個(gè)個(gè)月，公寓寓售罄案例：深圳華融大大廈項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：73655㎡項(xiàng)目界定：：中心區(qū)甲甲級(jí)寫字樓樓客戶面臨的的困惑：避避免長(zhǎng)期停停工帶來的的負(fù)面影響響，短期內(nèi)內(nèi)回籠一定定資金，而而且要保證證價(jià)格世聯(lián)提供服服務(wù)：策劃劃代理世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：低推廣費(fèi)費(fèi)用，快速速銷售世聯(lián)價(jià)值：：渠道價(jià)值值，平臺(tái)資資源案例：大中華國際際交易廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：310633㎡項(xiàng)目界定：：中國寫字字樓王客戶面臨的的困惑：爛爛尾樓影響響，實(shí)現(xiàn)深深圳最高價(jià)價(jià)格世聯(lián)提供服服務(wù)：突破破深圳寫字字樓價(jià)格世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：樹立高端端形象，區(qū)區(qū)別其他項(xiàng)項(xiàng)目案例：深圳英龍大大廈項(xiàng)目位置：：深圳中心心西區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：：28018㎡項(xiàng)目界定：：中心西區(qū)區(qū)客戶面臨的的困惑：實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷銷售世聯(lián)提供服服務(wù)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)高價(jià)價(jià)、高速世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：率先提出出綠色生態(tài)態(tài)寫字樓概概念案例：深圳金潤(rùn)大大廈項(xiàng)目位置：：深圳中心心西區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：：50831㎡項(xiàng)目界定：：中心西區(qū)區(qū)公寓式寫寫字樓客戶面臨的的困惑：實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷銷售世聯(lián)提供服服務(wù)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)高價(jià)價(jià)、高速案例：深圳天利中中央廣場(chǎng)位于南山濱濱海CBD1、2期總總建面24萬平方米米寫字樓、商商業(yè)大型綜綜合體項(xiàng)目目案例：北京京西單安福福大廈項(xiàng)目目項(xiàng)目位置：：北京西單時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)南南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面面積約18萬平方米米項(xiàng)目界定：大型都市市綜合體客戶面臨的的困惑：項(xiàng)目可以發(fā)發(fā)展酒店、、寫字樓、、商場(chǎng)、公公寓等各類類型物業(yè)，，究竟怎樣樣組合是最最優(yōu)的？商業(yè)部分選選擇什么樣樣的形式，，選擇何種種業(yè)態(tài)？項(xiàng)目運(yùn)作資資金的靜態(tài)態(tài)和動(dòng)態(tài)的的現(xiàn)金流是是怎樣的？？世聯(lián)提供服服務(wù)：通過分析項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的的KPI體體系和城市市綜合體發(fā)發(fā)展模式，，提出了適適合本項(xiàng)目目的酒店、、寫字樓、、商場(chǎng)、公公寓等各種種功能均衡衡發(fā)展的模模式；通過過研究商業(yè)業(yè)物業(yè)的發(fā)發(fā)展規(guī)律和和成功案例例，提出了了項(xiàng)目可選選擇的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)及比比例、主力力店的選擇擇等專項(xiàng)問問題的解決決方案；項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作資資金的靜態(tài)態(tài)和動(dòng)態(tài)的的現(xiàn)金流的的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算。案例：北京京杏石口低低密度辦公公項(xiàng)目項(xiàng)目位置：北京海淀區(qū)杏杏石口路項(xiàng)目規(guī)模：占地面積821畝項(xiàng)目界定：高檔低密度度辦公物業(yè)客戶面臨的困困惑：在住宅價(jià)值很很高的區(qū)域內(nèi)內(nèi)，低密度辦辦公項(xiàng)目的前前景與發(fā)展方方向？世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：區(qū)域辦公物業(yè)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、、項(xiàng)目定位及及物業(yè)發(fā)展建建議案例：北京長(zhǎng)長(zhǎng)安西點(diǎn)項(xiàng)目目項(xiàng)目位置：北京西長(zhǎng)安街街永定路口項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積積約5萬平米米項(xiàng)目界定：寫字樓與商商業(yè)綜合體客戶面臨的困困惑：項(xiàng)目為住宅立立項(xiàng)，但容積積率過高，如如何在本體條條件較差的情情況下獲取高高收益？區(qū)域沒有辦公公物業(yè)，本項(xiàng)項(xiàng)目如何進(jìn)行行辦公物業(yè)定定位？世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：高容積率住宅宅物業(yè)可能的的發(fā)展方向；；中小企業(yè)對(duì)對(duì)辦公物業(yè)的的需求特征；；項(xiàng)目定位及及物業(yè)發(fā)展建建議；產(chǎn)品功功能創(chuàng)新建議議世聯(lián)服務(wù)其他他寫字樓案例例概覽（（2001-2005）項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱深圳市寶安廣場(chǎng)創(chuàng)展中心國際文化大廈南山金融中心現(xiàn)代之窗國際商會(huì)大廈財(cái)富廣場(chǎng)中電信息大廈金鐘大廈……廣州市臨江國際中旅廣場(chǎng)……項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱惠州市城市1號(hào)公寓……東莞市新中心區(qū)商業(yè)辦公項(xiàng)目松山湖生產(chǎn)力促進(jìn)基地總部大廈項(xiàng)目……合肥市財(cái)富廣場(chǎng)建設(shè)廣場(chǎng)……其它：南京銀城大廈珠海格力廣場(chǎng)淄博綜合體項(xiàng)目青島世紀(jì)廣場(chǎng)……THEEND9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:49:4403:49:4403:491/5/20233:49:44AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:49:4403:49Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:49:4403:49:4403:49Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2303:49:4403:49:44January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:49:44上上午03:49:441月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:49上上午午1月-2303:49January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/53:49:4403:49:4405January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:49:44上午3:49上上午03:49:441月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:49:4403:49:4403:491/5/20233:49:44AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:49:4403:49Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03