世聯(lián)深圳光明大第項(xiàng)目XXXX年?duì)I銷執(zhí)行策略

光明大第項(xiàng)目2012年?duì)I銷執(zhí)行策略2012-2-13謹(jǐn)呈：深圳市金城光明房地產(chǎn)有限公司第2頁目錄項(xiàng)目價值梳理123客戶定位、形象定位4營銷執(zhí)行策略市場占位第3頁1項(xiàng)目價值梳理第4頁產(chǎn)品容積率：2.01、2棟：89㎡復(fù)式3棟：79㎡、135㎡4、5、8、9棟：89㎡

、155㎡6、7棟：89㎡

、135㎡、175㎡別墅：250㎡

、280㎡9棟8棟7棟6棟5棟4棟3棟2棟1棟79-175㎡平層，89㎡復(fù)式，250-280的別墅中低容積率產(chǎn)品線豐富，從78-135的剛需及首改產(chǎn)品155-175的高層大戶以及250-280高端別墅產(chǎn)品第5頁教育配套：教育資源基本配備光明新區(qū)公共事業(yè)“十二五”規(guī)劃透露，未來五年內(nèi)將選擇一所國內(nèi)外知名院校落戶，優(yōu)先考慮境外著名大學(xué)。（光明曾與香港城市大學(xué)密切接觸。）到2015年，將增加幼兒園24所、九年一貫制學(xué)校2所，改擴(kuò)建中小學(xué)9所，新辦高中1所。公明中學(xué)、公明第一小學(xué)、光明中學(xué)、光明小學(xué)、東周小學(xué)均為省一級學(xué)校。擬引進(jìn)境外名高校，曾與香港城市大學(xué)接觸光明新區(qū)現(xiàn)有各類學(xué)校71所，第6頁“十二五”期間將建成最完善的教育配套第7頁醫(yī)療配套相對完善：醫(yī)院3家，社康中心32個新明醫(yī)院：2008年經(jīng)市發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)，建設(shè)規(guī)模為800張住院病床，總建筑面積135000平方米，總投資為10.3億多元。項(xiàng)目選址于新區(qū)光僑路東側(cè)、圳輝路北側(cè)，用地面積80503.20平方米，2012年上半年可以動工，2015年建成投入使用。建成后的新明醫(yī)院將成為集標(biāo)準(zhǔn)化、智能化與現(xiàn)代化以及綠色節(jié)能建筑等于一體的大型三級甲等綜合性醫(yī)院，成為光明新區(qū)乃至深圳西北部地區(qū)的區(qū)域醫(yī)療中心。光明醫(yī)院：位于深圳市光明新區(qū)光明辦事處華夏路東，現(xiàn)隸屬光明新區(qū)公共事業(yè)局。前身為光明華僑畜牧場衛(wèi)生所，由企業(yè)創(chuàng)辦于1958年，1999年政企分家后轉(zhuǎn)歸政府管理。2001年由政府投資在光明中心區(qū)華夏路建設(shè)光明新醫(yī)院，占地面積46182平方米，現(xiàn)已投入使用的是門診醫(yī)技樓，建筑面積16717平方米；住院大樓續(xù)建工程立項(xiàng)已獲批，2010年3月動工興建，按一次規(guī)劃、分期建設(shè)方針，一期投資1.2億元，建筑面積26640平方米，規(guī)劃建設(shè)成具備500張床位，以婦幼保健與康復(fù)特色?？茷榘l(fā)展重點(diǎn)，集醫(yī)療、教學(xué)、科研、婦幼保健與康復(fù)功能為一體的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院。公明人民醫(yī)院：是光明新區(qū)公共事業(yè)局下轄的一所集醫(yī)療、康復(fù)、預(yù)防、保健、科研、教學(xué)為一體的綜合性、非營利性全民所有制二級醫(yī)院。是廣東省“百家文明醫(yī)院”、“愛嬰醫(yī)院”、深圳市“綠色醫(yī)院”、深圳市醫(yī)療保險定點(diǎn)單位、廣東省高等醫(yī)學(xué)院校教學(xué)醫(yī)院、廣東醫(yī)學(xué)院教學(xué)醫(yī)院，全國首批全科醫(yī)學(xué)示范教學(xué)基地。醫(yī)院占地面積32673平方米（包括家屬區(qū)），醫(yī)療區(qū)占地面積25481平方米，建筑面積23400平方米。第8頁廣深港鐵路客運(yùn)專線簡介：北起廣州新客站，由西北向東南經(jīng)過廣州、東莞、深圳三市，從地下穿越深港邊境，抵達(dá)香港西九龍站，全長142公里，設(shè)計(jì)時速350公里廣州—東涌—虎門—光明—深圳北—福田—香港香港段投資395億元，修建長度為26公里廣州—深圳段：2005年12月底動工，2011年12月26日通車深圳—香港段：2010年01月底動工，計(jì)劃2016年通車交通配套：廣深港高鐵打造亞太經(jīng)濟(jì)樞紐中心廣深港客運(yùn)專線設(shè)計(jì)時速350公里，2015年建成后將大大縮短光明與香港、廣州及深圳市區(qū)的時空距離第9頁公交：規(guī)劃9條線路接駁光明高鐵站市交委針對光明城站和深圳北站，該委規(guī)劃配套了26條公共汽車線路，其中光明城站配套9條，深圳北站配套17條，福田站位處市中心區(qū)，公交配套完善，已有33條既有公共汽車線路可以提供接駁服務(wù)。公交配套情況●光明城站：

B807、M213、M336、M356、機(jī)場5線、M337、B836、M215、M218;●深圳北站：

E22、M341、M343、M299、M300、M347、M344、M360、E11、B742、B666、B667、M352、M353、M354、B647、B730;第10頁深圳光明農(nóng)場位于深圳西北部，距市區(qū)30分種車程，占地55平方公里，擁有31平方公里山林，上萬畝果園，森林覆蓋率達(dá)70%，七個姿態(tài)各異大小水庫和眾多的魚塘明灑落其中。深圳光明牧場綠色環(huán)保，綠色農(nóng)場乳鴿、牛奶、水果，又有觀覽奶牛的風(fēng)姿等特色項(xiàng)1、光明之綠：光明農(nóng)場綠地面積占95%，森林覆蓋率達(dá)70%，，到處青山綠水，是名副其實(shí)的“世外桃源”是深圳市的“都市后花園”。

2、光明之色：光明農(nóng)場以橡草地，牛奶，家肥形成了綠-白-黑三色循環(huán)的生態(tài)鏈，產(chǎn)生出良好的生態(tài)效益。

3、光明之族：光明自然田園風(fēng)光，迷人的天鵝湖，亞洲最大的鴿子城，牛奶生產(chǎn)基地，萬畝荔枝園，全國最大的滑草場和滑車場。是集觀光，休閑，度假，體育健身于一體的生態(tài)旅游區(qū)。4、光明四寶：紅燒乳鴿，甜玉米，牛奶，荔枝等綠色食品構(gòu)成了光四寶，有滋陰補(bǔ)腎，強(qiáng)身健體的功效最優(yōu)資源：光明農(nóng)場第11頁最優(yōu)資資源：：紅花花山公公園地處深深圳市市光明明新區(qū)區(qū)公明明鎮(zhèn)中中心,位居松松白公公路的的北端端,紅花山山公園園處處處是精精雕細(xì)細(xì)刻的的綠色色，整整潔、、美麗麗的紅紅花山山公園園就像像一出出浴的的少女女你無無法拒拒絕她她的溫溫柔。。登上上僅百百米的的紅花花山極極目遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺，，樓群群與樹樹木花花草相相互掩掩映,經(jīng)過修修剪的的樹木木造型型別致致分列列公路路兩旁旁。第12頁最優(yōu)資資源：：越南南風(fēng)情情生態(tài)態(tài)園光明新新區(qū)有有歸僑僑、僑僑眷8504人（其其中歸歸僑4033人，僑僑眷4471人），，越南南歸僑僑、僑僑眷人人數(shù)較較多。。新區(qū)區(qū)成立立以來來，積積極解解決歸歸僑、、僑眷眷的實(shí)實(shí)際困困難。。新區(qū)區(qū)擬打打造的的“越越南風(fēng)風(fēng)情生生態(tài)園園”位位于光光明辦辦事處處圳美美社區(qū)區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)用用地246畝，由由市委委駐社社區(qū)工工作組組與光光明辦辦事處處共同同籌劃劃開發(fā)發(fā)，以以圳美美社區(qū)區(qū)的綠綠色自自然資資源為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以越南南特色色物產(chǎn)產(chǎn)為““主角角”，，建設(shè)設(shè)集休休閑、、度假假、飲飲食、、文化化、娛娛樂、、購物物為一一體的的生態(tài)態(tài)園區(qū)區(qū)，從從業(yè)人人員主主要來來自歸歸僑、、僑眷眷。一一方面面可以以解決決社區(qū)區(qū)僑民民就業(yè)業(yè)等一一系列列問題題，提提高僑僑民生生活水水平；；另一一方面面，把把“越越南風(fēng)風(fēng)情生生態(tài)園園”作作為僑僑民自自主創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的的孵化化園，，積極極鼓勵勵支持持僑民民自主主創(chuàng)業(yè)業(yè)。第13頁區(qū)域定定位：：綠色色、創(chuàng)創(chuàng)新、、科技技的宜宜居城城市龍崗中中心城城南山松崗光明寶安中中心區(qū)區(qū)石巖觀瀾羅湖福田龍華沙井前海西鄉(xiāng)福永鹽田前海中中心：：重點(diǎn)發(fā)發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)新金金融、、現(xiàn)代代物流流、總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、科技技及專專業(yè)服服務(wù)等等領(lǐng)域域。西鄉(xiāng)：：通過舊舊城改改造，，產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整整升級級，完完善配配套設(shè)設(shè)施，，提高高城市市化質(zhì)質(zhì)量，，使之之成為為集居居住、、商貿(mào)貿(mào)、先先進(jìn)工工業(yè)于于一體體的綜綜合片片區(qū)。。福永：依托深圳圳國際機(jī)機(jī)場和大大鏟灣港港區(qū)發(fā)展展現(xiàn)代物物流業(yè)和和科技型型、城市市型工業(yè)業(yè)；航空空運(yùn)營與與商貿(mào)中中心沙井：重點(diǎn)發(fā)展展商貿(mào)、、金融、、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，以以舊村改改造為主主，結(jié)合合沙井中中心區(qū)的的規(guī)劃建建設(shè)形成成組團(tuán)中中心的綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)松崗：結(jié)合舊村村舊城改改造，形形成設(shè)施施配套完完善的綜綜合生活活區(qū)。重重點(diǎn)發(fā)展展商貿(mào)、、金融、、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。光明：建設(shè)成為為商業(yè)辦辦公、商商業(yè)服務(wù)務(wù)和文化化教育中中心，，綠色、創(chuàng)創(chuàng)新、科科技的宜宜居城市市。第14頁光明新區(qū)區(qū)是“綠綠色新城城、創(chuàng)業(yè)業(yè)新城、、和諧新新城”光明新區(qū)區(qū):2007年成立新新區(qū)，政政府賦予予建設(shè)““綠色新城城、創(chuàng)業(yè)業(yè)新城、、和諧新新城”的發(fā)展定定位和神神圣使命命六個率先先新區(qū)綠色色建筑示示范區(qū)建建設(shè)工作作實(shí)現(xiàn)““六個率率先”：：率先提提出綠色色建筑示示范區(qū)的的基本概概念；率率先啟動動編制綠綠色建筑筑示范區(qū)區(qū)專項(xiàng)規(guī)規(guī)劃；率率先在保保障性住住房推廣廣綠色建建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；率先先強(qiáng)制政政府投資資項(xiàng)目及及一定規(guī)規(guī)模的社社會項(xiàng)目目實(shí)施綠綠色建筑筑標(biāo)準(zhǔn)；；率先規(guī)規(guī)?；ńㄔO(shè)綜合合管溝；；率先建建設(shè)低沖沖擊開發(fā)發(fā)雨水綜綜合利用用示范區(qū)區(qū)。六個綠色色“六個綠綠色”示示范區(qū)建建設(shè)內(nèi)容容為“六六個綠色色”，以以綠色建建筑為核核心和基基礎(chǔ)，同同時涵括括綠色空空間、綠綠色生態(tài)態(tài)環(huán)境、、綠色交交通、綠綠色經(jīng)濟(jì)濟(jì)、綠色色社區(qū)等等六個方方面，以以整體區(qū)區(qū)域概念念建設(shè)示示范區(qū)。。四個100%項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)現(xiàn)““四個100%”：實(shí)現(xiàn)保保障性住住房項(xiàng)目目100%實(shí)施綠色色建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、舊舊城改造造項(xiàng)目100%實(shí)施綠色色建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、政政府投資資項(xiàng)目100%實(shí)施綠色色建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、啟啟動區(qū)（（光明中中心區(qū)8平方公里里、高新新技術(shù)園園區(qū)20平方公里里、公明明中心區(qū)區(qū)4.1平方公里里）內(nèi)的的社會投投資項(xiàng)目目100%實(shí)施綠色色建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。第15頁進(jìn)駐的企企業(yè)目前已有有杜邦太陽陽能、TPC、世紀(jì)晶晶源、蘇寧、海海王英特龍項(xiàng)項(xiàng)目、深深圳世紀(jì)紀(jì)恒豐科科技有限限公司等等品牌企企業(yè)進(jìn)駐駐，研祥計(jì)算算機(jī)正在興建建，騰訊、中中國節(jié)能能環(huán)保(集團(tuán))公司和京東商城城公司即將入駐駐光明新新區(qū)，將將有助于于新區(qū)進(jìn)進(jìn)一步完完善產(chǎn)業(yè)業(yè)布局，，形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模，是新新區(qū)開始始實(shí)施其其大項(xiàng)目目帶動發(fā)發(fā)展和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)培育育倍增計(jì)計(jì)劃的明明顯訊號號。光明高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)：國家家級高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶西西部最大大片區(qū)世界５０００強(qiáng)、、產(chǎn)業(yè)巨巨頭、本本土領(lǐng)軍軍企業(yè)。。大量高端端人才的的進(jìn)入第16頁核心價值值地段城市占位位區(qū)位高端規(guī)劃劃極速交通通內(nèi)部外部產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)配套套片區(qū)價值值景觀配套套教育資源源商業(yè)核心心本體屬性性戶型價值值物業(yè)管理理附加值光明新區(qū)區(qū)，綠色色新城綠色、創(chuàng)創(chuàng)新、科科技的宜宜居城市市廣深港高高鐵、雙雙地鐵高新科技技園，世世界500強(qiáng)總部基基地新區(qū)政府府旁的純純居住區(qū)區(qū)牛山公園園、中央央公園、、體育公公園環(huán)繞繞教育配套套完善，，起步領(lǐng)領(lǐng)先咫尺繁華華的商業(yè)業(yè)中心新亞洲立立面，東東南亞中中央園林林二房-五房墅質(zhì)質(zhì)大宅金牌管家家小區(qū)智能能化立足光明明新區(qū)綠綠色新城城+政府旁的的高尚住住宅+10分鐘到達(dá)達(dá)市區(qū)片區(qū)占位位高，但但在產(chǎn)品品的附加加值提升升上需注注重個性性化打造造，增加加競爭力力共有個性第17頁市場占位位2第18頁供應(yīng)量2012~2013年區(qū)域供供應(yīng)啟動動放量寶安中心心組團(tuán)：：以逐漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)闉殛P(guān)內(nèi)競競爭片區(qū)區(qū)。沿海組團(tuán)團(tuán)：熱點(diǎn)點(diǎn)過去，，2012-2013供應(yīng)量小小。光明新區(qū)區(qū)：正在在崛起，，作為新新熱點(diǎn)異異軍突起起。寶安中心心區(qū)40萬碧海中心心區(qū)122萬新安、西西鄉(xiāng)169萬福永50萬沙井25萬松崗24萬公明光明觀瀾50萬石巖6萬沿海組團(tuán)團(tuán)：福松松沙供應(yīng)量相相對寶安安中心組組團(tuán)較少少，以舊舊改為主主，以福福永供應(yīng)應(yīng)量占主主導(dǎo)地位位寶安中心心組團(tuán)全面高端端化，供供應(yīng)量大大，包括括寶安中中心區(qū)、、碧海中中心區(qū)、、新安西西鄉(xiāng)三個個片區(qū)內(nèi)陸組團(tuán)團(tuán)：光明明新區(qū)光明、公公明供應(yīng)應(yīng)量持續(xù)續(xù)加大中中注：數(shù)據(jù)據(jù)來源世世聯(lián)平臺臺不完全全統(tǒng)計(jì)光明新區(qū)區(qū)100萬第19頁北組團(tuán)競競爭分析析北部組團(tuán)團(tuán)——未來供應(yīng)應(yīng)放量，，項(xiàng)目入入市及持持銷期間間面臨激激烈競爭爭2012年2014年2013年2011年寶安山莊莊二期,總建4.8萬,中小戶型型33696936912111212沙浦工業(yè)業(yè)片區(qū)舊舊改，占占地42.8萬松崗老政政府片區(qū)區(qū)改造，，占地11.78萬東方舊工工業(yè)區(qū)舊舊改，占占地11萬宏發(fā)松崗崗項(xiàng)目，，總建8.4萬沙浦工業(yè)業(yè)片區(qū)舊舊改，占占地42.8萬松崗沙井萬科翡麗麗郡,總建25萬,中小戶型型華盛西薈薈城，總總建20萬,90/90限制福永懷德翠崗西西項(xiàng)目，總總建15萬，中大戶戶型光明本項(xiàng)目,總建13萬，中等至至中大戶型型+別墅商業(yè)中心舊舊改,總建19.7萬，綜合體體，住宅中中小戶公明宏發(fā)上域，，總建14萬，中小戶戶型為主光明東周舊舊改，占地地6.8萬御景水岸花花園,總建10萬，別墅、、高層懷德舊改，，總建74.6萬注：數(shù)據(jù)來來源世聯(lián)平平臺不完全全統(tǒng)計(jì)深房光明項(xiàng)項(xiàng)目18萬。中大戶戶型+別墅,公明創(chuàng)維舊舊改，住宅宅20萬，商業(yè)2.8萬公明成龍舊舊改，建面面10萬，中大戶戶型第20頁本片區(qū)面臨臨主要競爭爭項(xiàng)目是深深房光明、、光明商業(yè)業(yè)中心項(xiàng)目目2012年2011年2013年2014年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度光明商業(yè)中中心舊改,總建17.3萬萬,綜合體傳麒山，總總建20.24萬，中大戶型型+別墅世紀(jì)晶源項(xiàng)項(xiàng)目,總建8.86萬萬光明保利項(xiàng)項(xiàng)目,總建12.34萬,綜合體城投光明,總建13.4萬萬宏發(fā)上域,總建14萬,中小戶型為為主光明公明光明新區(qū)供供應(yīng)公明創(chuàng)維舊舊改，住宅宅20萬，商業(yè)2.8萬公明成龍舊舊改，建面面10萬，中大戶戶型第21頁一期預(yù)計(jì)2012年下半年入入市，高層率先啟啟動；二期入市時時間待定，，與本項(xiàng)目目存在交叉叉競爭一期二期二期：占地：37089.93平米建面：74180平米商業(yè)：2000平米產(chǎn)品類型：：別墅+小高層主力面積：：高層以120～150平米主，別別墅有264平米、281平米、293平米三種戶戶型，共37套一期：占地：53647.16平米建面：107290平米商業(yè)：3000平米產(chǎn)品類型：：別墅+小高層主力面積：：高層130～170平米三房、、四房；別別墅以250平米為主深房光明第22頁光明商業(yè)中中心光明商業(yè)中中心——17萬平中大規(guī)規(guī)模綜合體體項(xiàng)目，東東地塊以90平米以下中中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品為主，，預(yù)計(jì)2013年年初入市市與項(xiàng)目存存在較大的的競爭總用地：3.57萬住宅：6.12萬商業(yè)：2.82萬寫字樓：3.45萬商務(wù)公寓：：4.57萬寫字樓公寓住宅住宅保障房幼兒園公寓第23頁宏發(fā)上域地處光明新新城民生路路與華發(fā)路路交匯處，，西靠風(fēng)景景優(yōu)美的紅紅花山，南南邊緊臨成成熟小區(qū)宏宏發(fā)雍景城城，東面有有明聯(lián)購物物廣場。項(xiàng)項(xiàng)目自身規(guī)規(guī)劃約17000平米的商業(yè)業(yè)，其中集集中性商業(yè)業(yè)14000平米，沿街街商鋪3000平米。大型集中商商業(yè)還包含含星級影城城、大型商商場，目前前接洽的是是星美影院院、金逸影影院、華潤潤萬家、吉吉之島；第24頁競爭項(xiàng)目對對比分析根據(jù)入市時時機(jī)及物業(yè)業(yè)屬性，深深房是本案案入市時片片區(qū)內(nèi)的主主力競爭項(xiàng)項(xiàng)目，但兩兩者在戶型型尺度有一一定差異。。第25頁市場競爭關(guān)關(guān)系剖析：：對外競合合對外樹立區(qū)區(qū)域形象對外聯(lián)合占占位，建立立區(qū)域影響響力，強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)域價值值深房光明金城光明光明商業(yè)中中心光明新區(qū)高高尚住宅區(qū)區(qū)利用集群效效應(yīng)使相對對陌生板塊塊迅速成為為市場焦點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)合合作多贏第26頁對內(nèi)差異競競爭，強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品差異異優(yōu)勢市場競爭關(guān)關(guān)系剖析：：對內(nèi)差異異強(qiáng)化產(chǎn)品差差異化價值值第27頁客戶定位、、形象定位位3第28頁客戶前期以以本地及周周邊公明、、觀瀾、石石巖相鄰區(qū)區(qū)域?yàn)橹?，，后期周邊邊?zhèn)區(qū)與關(guān)關(guān)內(nèi)客戶比比例增加。。前期來源：：本地、公公明客戶及及周邊觀瀾瀾、石巖等等為核心及及重要客戶戶后期來源：：后期別墅墅的客群范范圍輻射增增加，區(qū)域域外客戶比比例增加，，深圳關(guān)內(nèi)內(nèi)及龍華客客群增加核心客戶60%-70%：光明、公明明本地客戶戶：本地中高管管、私企業(yè)業(yè)主、村民民重要客戶20%-30%：松崗、觀瀾瀾、石巖相相鄰周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)：公務(wù)員、企企業(yè)中高管管、企業(yè)主主、白領(lǐng)游離客戶5%-10%：關(guān)內(nèi)、寶安安投資或第第二居所高高端客戶核心客戶重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶輔助客戶核心客戶40%-50%：本地及周邊邊鎮(zhèn)區(qū)重要客戶20%-30%：關(guān)內(nèi)及龍華華、寶安客客戶輔助客戶20%-25%：其他鎮(zhèn)區(qū)客客戶前期后期客戶定位第29頁區(qū)域以本地地居民及工工業(yè)園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶為為主，有一一定的購買買力核心客群：：本地客戶戶角色：核心心客戶光明、公明明客戶關(guān)注社區(qū)品質(zhì)、、舒適性、、生活配套套第30頁重要客群：：周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)客戶角色：重要要客戶松崗、福永永、沙井、、觀瀾、石石巖、西鄉(xiāng)鄉(xiāng)等鎮(zhèn)區(qū)客客戶關(guān)注社區(qū)品質(zhì)、、產(chǎn)品、生生活配套第31頁角色：游離離客戶南山、福田田、龍華客客戶，目的的改善或自自住兼投資資游離客群：：關(guān)內(nèi)客戶戶關(guān)注價格、區(qū)域域前景、生生活配套第32頁講求身份標(biāo)簽、榮耀感、追求品質(zhì)生活本地原住中中上階層，，講求尊貴、、榮耀感，，希望能在在圈層中體體現(xiàn)自我實(shí)實(shí)力與品位位。公務(wù)員：更更關(guān)注社區(qū)區(qū)環(huán)境，講講求生活品質(zhì)與與舒適度的。希望擁擁有安穩(wěn)又又有檔次的的第一居所所。私企業(yè)主：：敢于犒賞賞自我，追追求社區(qū)、、園林生活活環(huán)境，考考慮兒女教教育、相關(guān)關(guān)醫(yī)療服務(wù)務(wù)。產(chǎn)業(yè)區(qū)中高高管：注重重生活品位位，因工作作繁忙，空空余時間有有較高的休閑與娛樂樂需求。對新新事物接受受能力強(qiáng)客戶特征第33頁屬性定位屬性定位：：借助新區(qū)定定位及周邊邊政府、公公園等配套套資源優(yōu)勢勢、以及項(xiàng)項(xiàng)目自身產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢新區(qū)政府會會展中心文文化藝藝術(shù)中心商商業(yè)業(yè)中心中央公園園光光明農(nóng)場場高高爾夫夫俱樂部部智智慧慧城創(chuàng)創(chuàng)想想新城產(chǎn)品區(qū)位綠色新城城·墅質(zhì)生活活新高度度特色“五大新新高度””生活新高度：倡導(dǎo)前前所未有有的高端端居住感感受，綠綠色、生生態(tài)生活活圈建筑新高度：高層享享有無限限景觀視視野，越越過深房房品質(zhì)新高度：中央水水景園林林，享有有高端品品質(zhì)感受受（人無無我有））財(cái)富新高度：華僑城城、騰訊訊總部、、招商智智慧城、、華強(qiáng)集集團(tuán)，集集中發(fā)力力交通新高度：高鐵開開通，15分鐘連接接福田第34頁營銷執(zhí)行行鋪排4第35頁思考一：：光明客客群容量量有限，，公明及相相鄰觀瀾瀾、石巖巖區(qū)域成為拓客客重點(diǎn)；；思考二：：高層產(chǎn)產(chǎn)品在性性價比及及地理位位置原因因，對關(guān)關(guān)內(nèi)及其其它寶安安區(qū)域客客戶拉動動力不強(qiáng)強(qiáng)；但別別墅產(chǎn)品品受稀缺缺性影響響，關(guān)內(nèi)內(nèi)客及其其它寶安安區(qū)域客客有望拉拉動，在形象占占位高度度及渠道道鋪排上上以本地地為主兼兼顧關(guān)內(nèi)內(nèi)思考三：：針對客客戶置業(yè)業(yè)驅(qū)動因因素分析析，區(qū)域前景景及升值值潛力成為本項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷價值灌灌輸?shù)闹刂攸c(diǎn)之一一；思考四：：策略上上需根據(jù)據(jù)客戶特特征和營營銷費(fèi)效效比選擇擇最精準(zhǔn)有有效的渠渠道和媒媒體；同時采采用借勢引流流蓄客，節(jié)約營營銷成本本；營銷執(zhí)行行的思考考第36頁競爭策略：形形象展示示力爭勝勝出，建建立片區(qū)區(qū)高端品品質(zhì)形象象地位主旨：首席展示示，細(xì)節(jié)節(jié)突出，，樹立第第一形象象區(qū)域內(nèi)全全面拓展展，建立立第一知知名度高端活動動，制造造第一影影響力競爭戰(zhàn)略略核心思思考策略：聯(lián)合造勢勢，提升升片區(qū)影影響力，，吸引客客戶關(guān)注注度主旨：聯(lián)合政府府、開發(fā)發(fā)商資源源片區(qū)宣宣傳，改改變區(qū)域域認(rèn)知，，灌輸區(qū)區(qū)域價值值渠道鋪排排上考慮慮合力借借勢，共共引客源源競合第37頁整體開發(fā)發(fā)計(jì)劃8月11月12月1月4月8月11月3月9月20121、3#201320148月高層銷售售期：別墅銷售售期：2、4#5#6、8#7、9#主銷3個月主銷4個月主銷4個月軸北側(cè)16套軸南側(cè)16套北側(cè)18套北側(cè)12套北側(cè)18套12月主銷4個月1.20除夕1.30除夕2.9除夕主銷9個月主銷12個月現(xiàn)樓現(xiàn)樓整體主銷銷期2年半根據(jù)蓄客客情況可可進(jìn)行調(diào)調(diào)整，壓壓縮周期期售開樣開樣開樣開推售：2012-2013高層，2013-2014別墅，2014-2015高層第38頁高占位區(qū)區(qū)域價值值引導(dǎo)聯(lián)合多方方造勢塑造項(xiàng)目目高端個個性形象象高占位深挖掘強(qiáng)展示選擇精準(zhǔn)準(zhǔn)有效的的渠道媒媒體精耕細(xì)作作鋪排到到位借勢引流流蓄客營銷推廣廣策略——三大舉措措首席展示示、細(xì)節(jié)節(jié)突出以點(diǎn)見面面，展示示個性第39頁6.18.1外展開10.1售開10.3樣開11.3開盤元旦高占位：：區(qū)域炒炒作項(xiàng)目形象象宣傳2012年?duì)I銷節(jié)節(jié)點(diǎn)安排排節(jié)奏：形象樹立立期價值推廣廣期集中蓄客客期深挖掘：：項(xiàng)目核核心價值值落地第一階段段：高占占位——聯(lián)合多方方造勢，，炒作光光明新區(qū)區(qū)，引起起市場關(guān)關(guān)注線上推廣廣先行，，配合現(xiàn)現(xiàn)場圍墻墻及戶外外，傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目基基本形象象。第二階段段：深挖挖掘——從形象建建立到項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品價值落落地，快快速高質(zhì)質(zhì)蓄客全面推廣廣啟動，，項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布會，營營銷中心心開放，，客戶可可以感受受推廣品品質(zhì)和逐逐步感知知產(chǎn)品價價值，逐逐步建立立客戶購購買信心心。第三階階段：：強(qiáng)展展示——深入感感受光光明大大第項(xiàng)項(xiàng)目價價值，，梳理理誠意意客戶戶開盤盤園林、、樣板板房開開放，，梳理理誠意意客戶戶，建建立客客戶購購買信信心和和溢價價，從從而順順利達(dá)達(dá)成銷銷售目目標(biāo)。。強(qiáng)展示示：客客戶梳梳理臨開第40頁聯(lián)合多多方資資源與與政府府共同同炒作作區(qū)域域，打打造核核心影影響力力區(qū)域大大背景景、項(xiàng)項(xiàng)目大大事件件有效效嫁接接建立立項(xiàng)目目形象象策略一一：高高占位位——共同區(qū)區(qū)域造造勢第41頁4月，微微博營營銷啟啟動，，炒作“深圳圳史上上首個個綠色色生活活區(qū)，，光明明”1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月微傳播播：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷銷體系系推廣計(jì)計(jì)劃：：話題發(fā)發(fā)起：：深圳史史上首首個綠綠色生生活區(qū)區(qū)在哪里里？新聞主主題：：眾多多品牌牌開發(fā)發(fā)商云云集光光明深度新新聞話話題炒炒作：：話題1：繼華華僑城城之后后，又又一宜宜居豪豪宅片片區(qū)話題2：十年年磨一一劍，，光明明綻放放光明明活動新新聞專專題策策劃：：話題1：綠色色光明明暢想想季話題2：秋交交會史史上第第一次次區(qū)域域大規(guī)規(guī)模集集合展展第42頁圖片新新聞市場動動態(tài)項(xiàng)目論論壇熱點(diǎn)專專題網(wǎng)絡(luò)專專題網(wǎng)絡(luò)立立體營營銷體體系利用二二大網(wǎng)網(wǎng)站和和專業(yè)業(yè)劍客客建立立網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷銷體系系，，每周周5篇軟文文，5個話題題，從從不同同角度度發(fā)帖帖，50個馬甲甲灌水水500帖，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)里里鋪天天蓋地地都是是；低成本本高效效，話話題最最關(guān)鍵鍵，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)口口碑建建立1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月《東南亞亞最宜宜居之之地，，史上上第一一個政政府引引領(lǐng)打打造的的綠色色居所所》與政府府、區(qū)區(qū)域伙伙伴、、地產(chǎn)產(chǎn)劍客客、網(wǎng)網(wǎng)站合合作，，發(fā)布布項(xiàng)目目及片片區(qū)發(fā)發(fā)展的的各類類話題題，并并在新新浪網(wǎng)網(wǎng)、房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息網(wǎng)、、搜房房網(wǎng)等等網(wǎng)絡(luò)絡(luò)論壇壇發(fā)帖帖形式式進(jìn)行行網(wǎng)絡(luò)絡(luò)炒作作。第43頁高占位位——最具高高度的的片區(qū)區(qū)形象象炒作作，改改變區(qū)區(qū)域認(rèn)認(rèn)知區(qū)域炒炒作信息傳傳遞展示說說明聯(lián)合政政府以以公名名義報報紙、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體開辦辦光明明新區(qū)區(qū)專題題，炒炒作綠綠色新新城，，下一一個綠綠色生生活新新中心心；光明高高鐵、、品牌牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)軍、、高新新產(chǎn)業(yè)業(yè)園進(jìn)進(jìn)駐（（華僑僑城創(chuàng)創(chuàng)想新新城、、招商商智慧慧城等等）等等區(qū)域域利好好消息息不停停傳遞遞區(qū)域域價值值；政府規(guī)規(guī)劃辦辦公大大廳區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃展展；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月光明新新區(qū)報報紙、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體，區(qū)區(qū)域炒炒作專專欄第44頁短信廣廣告：：選取項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶群群，根根據(jù)客客戶特特征，，分段段篩選選；結(jié)合銷銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)發(fā)發(fā)布：：每周周約100萬條；；（1）銷售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（2）項(xiàng)目目信息息/賣點(diǎn)（（3）活動動廣告告廣覆蓋蓋：短信信1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第45頁時間：：9月初，，前期期預(yù)熱熱階段段建議以以公信力力強(qiáng)的的媒體體沙龍龍及峰峰會形式開開展《光明新新區(qū)發(fā)發(fā)展論論壇》：產(chǎn)業(yè)：：高新新科技技/創(chuàng)意文文化特色：：生態(tài)、、綠色色垂直城城市新新都會會《光明新新區(qū)發(fā)發(fā)展論論壇》綠色光光明暢暢想季季區(qū)域聯(lián)聯(lián)合炒炒作之之論壇壇峰會會、主主動出出擊五巨頭頭(華僑城城+招商+城投+深房+光明商商業(yè)中中心)+新區(qū)政政府1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第46頁主要選選擇《晶報》，集中中投放放，塑塑造形形象。。炒作片片區(qū)、、交通通升級級、萬萬科品品牌、、區(qū)域域改造造、商商業(yè)升升級、、銷售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)等信信息《晶報》為寶安安客戶戶閱讀讀較為為廣泛泛的報報媒。。樹價值值----報紙1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第47頁產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會會---開啟綠綠色人人居生生活華華章邀請深圳規(guī)規(guī)劃局發(fā)言言人、大商商業(yè)代表、、深交委代代表、地產(chǎn)產(chǎn)資深人士士、各新聞聞媒體、傳傳播媒體規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人發(fā)言介介紹區(qū)域發(fā)發(fā)展未來、、地產(chǎn)資深深人士評論論高鐵、地地鐵物業(yè)、、各傳媒代代表提問，，相關(guān)節(jié)目目表演。產(chǎn)品發(fā)布會會1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第48頁區(qū)域聯(lián)合炒炒作之秋交交會目標(biāo)——借勢秋交會會，引起市市場及消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注；；展示光明大大第項(xiàng)目形形象，建立立市場良好好口碑。參展目的——區(qū)域及項(xiàng)目目聯(lián)合展示示為主參展主題——生長的城市市，下一個個新中心““光明”方式一：城城投、建工工30周年慶品牌牌聯(lián)展，打打造國企品品牌高端占占位方式二：聯(lián)聯(lián)合政府，，借勢炒作作。光明新新區(qū)綠色新新城價值釋釋放1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月光明新區(qū)首首次區(qū)域大大規(guī)模聯(lián)合合展第49頁光明千人綠綠色休閑之之旅走進(jìn)光明:就走進(jìn)了一一個綠色的的王國，一一個讓生命命徹底舒展展的世界。。通過網(wǎng)絡(luò)論論壇、微博博等方式組組織寶安各各區(qū)域及關(guān)關(guān)內(nèi)客戶參參加“光明千人人派對”，形成包括括參觀光明明農(nóng)場（騎騎馬、摘草草莓、吃乳乳鴿等活動動），然后后可在牛山山公園、或或農(nóng)場里舉舉辦千人派派對（與相相親網(wǎng)合作作舉辦），，后到達(dá)金金城光明售售樓處參觀觀項(xiàng)目現(xiàn)場場及品味水水果飲料休休息。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第50頁策略二：深深挖掘——渠道精耕細(xì)細(xì)作原則一：根根據(jù)客群來來源及推售售節(jié)奏，推推廣范圍由由覆蓋本地地與周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、延伸伸至寶安中中心周邊地地區(qū)及關(guān)內(nèi)內(nèi)。原則二：推推廣的核心心在于主動動出擊，擴(kuò)擴(kuò)大圈層營營銷及口碑碑傳播精準(zhǔn)客戶、、精確制導(dǎo)導(dǎo)第51頁全面覆蓋截截流全面覆蓋計(jì)計(jì)劃：4售樓處蓄客客，深入客戶中中心，全面面覆蓋，多多售樓處并并舉、同步步接待，快快速拓展異異區(qū)客群臨時售樓處處公明外展點(diǎn)點(diǎn)周邊鎮(zhèn)區(qū)巡巡展點(diǎn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8月1日6月1日現(xiàn)場售樓處處10月1日第52頁世聯(lián)鎮(zhèn)區(qū)精精準(zhǔn)二級拓拓展?fàn)I銷二級精細(xì)化營銷銷團(tuán)購花園掃樓行行動行會客戶鎖定企事業(yè)業(yè)單位公務(wù)務(wù)員、產(chǎn)業(yè)業(yè)園客戶拓展光明、、公明、觀觀瀾、石巖巖等重點(diǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)商會、企業(yè)業(yè)協(xié)會光明、公明明等餐飲旺旺地、商業(yè)業(yè)客戶挖掘掘渠道選擇方式和內(nèi)容容一級精準(zhǔn)營銷城鎮(zhèn)派單掃掃客高端商業(yè)客客戶1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第53頁二、執(zhí)行細(xì)細(xì)節(jié)開發(fā)商聘請請臨時派單單人員組團(tuán)規(guī)模：：30－50人，PT為主操作要點(diǎn):由營銷部及及世聯(lián)統(tǒng)一一著裝，統(tǒng)統(tǒng)一培訓(xùn)、、管理、考考核；建立立獎罰制度度設(shè)立上門門誠意登記記贈送精美美禮品，為為鼓勵客戶戶上門，起起到提高誠誠意登記質(zhì)質(zhì)量的目的的海報上標(biāo)明明鎮(zhèn)區(qū)名稱稱，如光明明、公明、、石巖等，，客戶憑刻刻海報領(lǐng)取取精美禮品品；一、目標(biāo)市市場鎮(zhèn)區(qū)白領(lǐng)階階層，原住住民、專業(yè)業(yè)市場連續(xù)派發(fā)一一周，考察察鎮(zhèn)區(qū)效果果，若個別別鎮(zhèn)區(qū)效果果明顯，則則考慮增設(shè)設(shè)分展場；；鎮(zhèn)區(qū)多點(diǎn)開開花，紅動動寶安配合特色裝裝扮，打造造個性吸引引眼球拓客：“百百人”派單單。全城攪攪動Angel派單員1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第54頁目標(biāo)市場：：光明、公公明高新科科技產(chǎn)業(yè)園園大型企業(yè)業(yè)推廣形式：：深入各單單位推廣項(xiàng)項(xiàng)目信息，，開展針對對產(chǎn)業(yè)園高高端人才優(yōu)優(yōu)惠團(tuán)購活活動（尋求求中間機(jī)構(gòu)構(gòu)滲入華僑僑城、招商商局、騰訊訊企業(yè)內(nèi)部部通道）產(chǎn)業(yè)園高端端人才團(tuán)購購計(jì)劃開展展拓客：高端端人才引進(jìn)進(jìn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第55頁主要傳遞信信息：項(xiàng)目區(qū)域價價值傳遞時間節(jié)點(diǎn)預(yù)預(yù)告節(jié)日關(guān)懷短短信引客：傳統(tǒng)統(tǒng)渠道合作短信公公司區(qū)域潛在需求客客戶名單樓盤聯(lián)動寶安10載，百盤累客項(xiàng)目前期營銷活活動積累潛在需求客客戶世聯(lián)獨(dú)有超超過20萬個寶安潛在需求客客戶名單海量CALL客+立體短信，，環(huán)環(huán)相扣扣，多重洗洗腦動作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第56頁光明、公明明及周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)商場、、酒店及酒酒樓廣告：：在本區(qū)中中高端人群群較為集中中的高檔酒酒店及酒樓樓等處開發(fā)發(fā)新媒體，，投放定點(diǎn)點(diǎn)廣告，進(jìn)進(jìn)行信息滲滲透、強(qiáng)化化。展架示意餐桌牌廣告告開發(fā)客戶覆蓋面面:針對本區(qū)居居住客戶，，商務(wù)客戶戶，企業(yè)客客戶進(jìn)行信信息傳播。。拓客：餐飲飲、商業(yè)客客戶光明大第光明大第光明大第光明大第光明大第動作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第57頁二、執(zhí)行細(xì)節(jié)節(jié)利用行業(yè)協(xié)會舉辦辦活動期間以以贊助方式滲透在協(xié)會刊物投放放廣告在協(xié)會活動場場所擺放易拉拉寶一、行會對象象企業(yè)協(xié)會臺、港商協(xié)會會車主會拓客：行業(yè)協(xié)協(xié)會行會組織宣傳傳滲透動作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第58頁【樣板房品鑒之之名流私宴】10月中旬嘉賓：高新產(chǎn)業(yè)園企企業(yè)主、中高高管、開發(fā)商合作作單位+媒體+地產(chǎn)界中高層層人士+前期VIP客戶地點(diǎn)：區(qū)域高端酒店店（自助餐會會）形式：名流私宴為噱噱頭，席間，，發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)向業(yè)主介紹紹項(xiàng)目產(chǎn)品。。席上播放項(xiàng)項(xiàng)目價值點(diǎn)鎖客：配合關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)滲透透價值動作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月以圈層營銷力力量，建立““蜘蛛網(wǎng)””式客戶影響響力，聚焦光光明及周邊高高端客戶資源源第59頁6.1臨開8.1巡展開10.1售開10.3樣開11.3開盤元旦高占位：區(qū)域域炒作項(xiàng)目形象宣傳傳節(jié)奏：形象樹立期價值推廣期集中蓄客期深挖掘：項(xiàng)目目核心價值落落地強(qiáng)展示：客戶戶梳理線上推廣：戶外、圍墻區(qū)域新聞、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、論壇炒炒作短信/樓體條幅/燈光字項(xiàng)目新聞、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、論壇炒炒作報版硬廣、軟軟文線下渠道：客戶拓展（陌陌拜、團(tuán)購、、派單啟動））多點(diǎn)巡展異地地蓄客行業(yè)協(xié)會、政政府部門高端端拓展世聯(lián)資源啟動動（CALL客/聯(lián)動）活動：10.1秋交會區(qū)域展展10.3售開活動/10.3樣板開放11.3開盤周末旺場活動動8月中論壇炒作2012年?duì)I銷鋪排秋交會聯(lián)展產(chǎn)品發(fā)布會光明千人游第60頁策略三：強(qiáng)展展示——樹立項(xiàng)目第一一形象在景觀資源、、規(guī)模、噪音音干擾、戶型型尺度不如深深房項(xiàng)目的情情況下，如想想突破價格區(qū)區(qū)間，現(xiàn)場的的展示就變成成重中之重通過周邊私家家路、園林景景觀主軸、售售樓處與樣板板房將為展示示的靈魂要點(diǎn)點(diǎn)所在第61頁策略三：強(qiáng)展展示——樹立片區(qū)第一一形象第一印象——城際界定路旗/圍墻/戶外/樓體字/崗?fù)r截第一享受——賣場營造私家路/售樓處/商業(yè)第一體驗(yàn)——實(shí)景樣板區(qū)園林/大堂/樣板房第62頁一期展示區(qū)范范圍及開放時時間第63頁第63頁本案可選之地：觀觀光路本項(xiàng)目具備臨臨街展示面，，此處路旗作作用不強(qiáng)傳麒山無展示示面，此處路路旗為其必爭爭之地，本項(xiàng)項(xiàng)目也可采用用坐收漁利的的策略沿項(xiàng)目周邊道道路設(shè)置路旗旗第一印象——城際界定路旗/圍墻/導(dǎo)視/樓體字/攔截崗?fù)け貭幹兀喉?xiàng)項(xiàng)目東北西三三面道路嚴(yán)格界定區(qū)分分本項(xiàng)目與傳傳麒山第64頁第一印象——城際界定路旗/圍墻/導(dǎo)視/樓體字/攔截崗?fù)鷫ΓňC合考慮成成本與展示效效果）角部8米高，突出氣氣勢中間圍墻2.5米高（中間預(yù)預(yù)留施工出入入口）精神堡壘強(qiáng)烈識別性和和導(dǎo)示性8米圍墻施工出入口施工出入口施工出入口施工出入口2.5-4米圍墻半徑長度15米15米15米15米15米圍墻與精神堡堡壘兼具形象象展示與導(dǎo)示示功能精神堡壘第65頁第65頁2.5-8米高圍墻，局局部采用異形形第66頁第66頁觀光路與33號路交匯處，，以富于質(zhì)感感的色系作為為主色調(diào)，制作大型外部導(dǎo)引引系統(tǒng)，整體造型追追求立體感，展示高端端氣質(zhì)，吸引引關(guān)注，截留留周邊客群。。精神堡壘具備備強(qiáng)烈識別性性和導(dǎo)示性第67頁第67頁將工地起落架架全部用大燈燈包裝，使得得項(xiàng)目工地現(xiàn)現(xiàn)場渲染夜間間熱火朝天氣氣氛。光明大第隨樓升高，工工地變秀場第一印象——城際界定路旗/圍墻/導(dǎo)視/樓體字/攔截崗?fù)さ?8頁第68頁項(xiàng)目西北角正正對深房售樓樓處，設(shè)置保保安崗?fù)ず碗婋娖寇?，截流流深房客戶第一印象——城際界定路旗/圍墻/立柱/樓體字/攔截崗?fù)ど罘渴蹣翘幍?9頁強(qiáng)展示——樹立片區(qū)第一一形象第一印象——城際界定路旗/圍墻/立柱/樓體字/攔截崗?fù)さ谝幌硎堋u場營造私家路/售樓處/商業(yè)第一體驗(yàn)——實(shí)景樣板區(qū)園林/大堂/樣板房第70頁第一享受——賣場營造私家路/售樓處/商業(yè)停車場入口入口通過外部綠化化（領(lǐng)養(yǎng)部分分市政綠化））、標(biāo)志物、、崗?fù)さ葼I造造私家路的感感覺入口第71頁第71頁第一享受——賣場營造私家路/售樓處/商業(yè)案例：中央原原著-私家綠化道。。進(jìn)入社區(qū)的的儀式感極強(qiáng)強(qiáng)，依次經(jīng)過過私家路、入入口廣場、大大門，整個行行進(jìn)路線都經(jīng)經(jīng)過精心打造造，傳遞項(xiàng)目目豪宅標(biāo)簽。。內(nèi)外景觀軸線線交匯處，利利用多套別墅墅聯(lián)合打造第72頁停車場：生態(tài)態(tài)停車場，注注重細(xì)節(jié)的藝藝術(shù)化處理停車場生態(tài)停車場的打造，符合項(xiàng)目特質(zhì)質(zhì)，使客戶進(jìn)入項(xiàng)目的的第一步感受非凡第73頁特邀大師設(shè)計(jì)計(jì)，彰顯氣派派與尊貴高文安香港頂級設(shè)計(jì)計(jì)師之一擅長進(jìn)行歐式式奢華風(fēng)格演演繹第一享受——賣場營造私家路/售樓處/商業(yè)梁景華設(shè)計(jì)大師六度獲得內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)奧斯卡之之稱的AndrewMartinInternational年度大獎師第74頁系統(tǒng)搭建：3D影視片+環(huán)幕+數(shù)字沙盤+可升降舞臺總體費(fèi)用：約約100萬（包包括影影視片片、投投影設(shè)設(shè)備、、數(shù)字字沙盤盤、升升降舞舞臺））五星級級3D影音室室，強(qiáng)力洗洗腦關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)3維影視視片，時長長約5分鐘，，對于于項(xiàng)目目價值值的充充分演演繹，，配合合動態(tài)態(tài)小沙沙盤形形成互互動效效果。。采用環(huán)環(huán)幕，表現(xiàn)現(xiàn)出高高分辨辨率、、大視視角范范圍的的顯示示效果果，可可以給給客戶戶帶來來新穎穎的視視覺體體驗(yàn)，，讓客客戶感感受到到強(qiáng)烈烈的視視覺震震撼和和身臨臨其境境的感感覺，，如電電影般般，聲聲光色色影讓讓客戶戶沉浸浸其中中?？缮到凳轿栉枧_，滿足足活動動及模模型展展示雙雙重要要求，，打造造歌劇劇院式式舞臺臺效果果。碧桂園園：十十里銀銀灘碧桂園園：十十里銀銀灘殿堂級級歌劇劇室第一享享受——賣場營營造私家路路/售樓處處/商業(yè)第75頁數(shù)字投投影沙沙盤是是在在傳統(tǒng)統(tǒng)的沙沙盤模模型上上，增增加了了多媒媒體展展示、、互動動功能能。通通過聲聲、光光、電電、圖圖像、、三維維動畫畫以及及計(jì)算算機(jī)程程控技技術(shù)與與實(shí)體體模型型相融融合，，可以以充分分體現(xiàn)現(xiàn)區(qū)位位特點(diǎn)點(diǎn)，達(dá)達(dá)到一一種惟惟妙惟惟肖、、變化化多姿姿的動動態(tài)視視覺效效果。。珠海十十字門門中央央商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)域模模型城市感感為最最關(guān)鍵鍵要素素系統(tǒng)搭搭建：：區(qū)域域沙盤盤+動畫效效果渲渲染設(shè)設(shè)備總體費(fèi)費(fèi)用：：約80萬珠海十十字門門中央央商務(wù)務(wù)區(qū)第一享享受——賣場營營造私家路路/售樓處處/商業(yè)第76頁樓體模模型制作要要點(diǎn)：：注重重細(xì)節(jié)節(jié)表現(xiàn)現(xiàn)（外外立面面、園園林、、泳池池）結(jié)構(gòu)：：完全全按照照施工工圖實(shí)實(shí)施。。外立面面：按按效果果圖來來上色色不能能偏色色。園林：：綠化化的風(fēng)風(fēng)格符符合本本地域域的環(huán)環(huán)境，，工藝藝細(xì)致致。光電：：小區(qū)區(qū)萬家家燈火火，商商業(yè)建建筑通通亮。。樓體模模型區(qū)區(qū)增加加項(xiàng)目目價值值點(diǎn)展展板豐豐富信信息展展示量量。樓體模模型沙沙盤樓體模模型底底座沙盤底底座添添置綠綠色或或銀色色光源源，增增強(qiáng)觀觀感模型區(qū)區(qū)展板板樓體模模型費(fèi)費(fèi)用：：約30萬第一享享受——賣場營營造私家路路/售樓處處/商業(yè)第77頁戶型模模型別墅、、復(fù)式式、平平層戶戶型模模型第一享享受——賣場營營造私家路路/售樓處處/商業(yè)關(guān)注精精細(xì)細(xì)細(xì)節(jié)制制作，，別墅墅模型型輔于于園林林景觀觀。第78頁品牌展展示品牌廳廳內(nèi)放放置項(xiàng)項(xiàng)目展展板、、照片片等形形式將將金城城光明明品牌牌的發(fā)發(fā)展歷歷程傳傳達(dá)給給客戶戶，引引導(dǎo)其其對發(fā)發(fā)展商商品牌牌的認(rèn)認(rèn)同和和信心心。展板+照片發(fā)展商商品牌牌、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)、、建筑筑單位位、園園林設(shè)設(shè)計(jì)單單位介介紹第一享享受——賣場營營造私家路路/售樓處處/商業(yè)第79頁第79頁工法展展示潛龍曼曼海寧寧-材料展展示廳廳對于項(xiàng)項(xiàng)目用用材、、外立立面、、大堂堂、電電梯廳廳、入入戶門門、玻玻璃窗窗、管管道等等用材材的展展示以以及建建筑設(shè)設(shè)計(jì)、、園林林的展展示，，強(qiáng)化化客戶戶購買買信心心。這這個區(qū)區(qū)域需需要銷銷售人人員的的正確確引導(dǎo)導(dǎo)，而而不僅僅僅是是由客客戶自自己看看，自自己去去體驗(yàn)驗(yàn)。增加透透明度度，強(qiáng)強(qiáng)化客客戶購購買信信心。。第一享享受——賣場營營造私家路路/售樓處處/商業(yè)第80頁洽談區(qū)區(qū)亮點(diǎn)打打造：：與生生態(tài)元元素相相融合合的洽洽然空空間與生態(tài)態(tài)元素素相結(jié)結(jié)合，，給客客戶身身臨其其境感感覺。。內(nèi)部部水水景景布布置置李益益中中設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)作作品品:重慶慶金金科科廊廊橋橋水水岸岸-洽談?wù)剠^(qū)區(qū)內(nèi)部部植植物物營營造造氛氛圍圍第一一享享受受———賣場場營營造造私家家路路/售樓樓處處/商業(yè)業(yè)第81頁強(qiáng)展展示示———樹立立片片區(qū)區(qū)第第一一形形象象第一一印印象象———城際際界界定定路旗旗/圍墻墻/立柱柱/樓體體字字/攔截截崗崗?fù)ねさ谝灰幌硐硎苁堋u場場營營造造私家家路路/售樓樓處處/商業(yè)業(yè)第一一體體驗(yàn)驗(yàn)———實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)園林林/大堂堂/樣板板房房第82頁第一一體體驗(yàn)驗(yàn)———實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)園林林/大堂堂/樣板板房房主入入口口水水景景噴噴泉泉疊水水景景觀觀社區(qū)區(qū)主主入入口口營營造造高高端端品品質(zhì)質(zhì)和和氣氣勢勢第83頁園林林、、泳泳池池：：深深圳圳首首創(chuàng)創(chuàng)東東南南亞亞濕濕地地園園林林風(fēng)風(fēng)格格1、游游泳泳池池周周邊邊設(shè)設(shè)置置休休閑閑式式座座椅椅，，讓讓走走過過看看樓樓通通道道的的客客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)未未來來居居住?。?；2、泳泳池池邊邊上上設(shè)設(shè)置置景景觀觀小小品品，，體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目精精雕雕細(xì)細(xì)琢琢的的品品質(zhì)質(zhì)第一一體體驗(yàn)驗(yàn)———實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)園林林/大堂堂/樣板板房房第84頁第84頁清晰晰、、品品質(zhì)質(zhì)，，與與園園林林融融為為一一體體設(shè)計(jì)計(jì)要要求求：：通通過過金金屬屬質(zhì)質(zhì)的的導(dǎo)導(dǎo)示示制制作作體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次景點(diǎn)點(diǎn)導(dǎo)導(dǎo)視視及及區(qū)區(qū)域域整整體體導(dǎo)導(dǎo)視視設(shè)設(shè)置置，，整整體體樓樓棟棟及及景景點(diǎn)點(diǎn)分分布布圖圖，，以以大大理理石石底底座座加加相相框框設(shè)設(shè)置置，，并并將將景景點(diǎn)點(diǎn)穿穿插插其其中中，，增增添添趣趣味味品品位位；；以東東南南亞亞生生態(tài)態(tài)感感覺覺的的特特色色設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)導(dǎo)導(dǎo)式式牌牌，，增增添添園園林林趣趣味味全實(shí)實(shí)物物導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)，，真真實(shí)實(shí)生生活活場場景景體體驗(yàn)驗(yàn)第一一體體驗(yàn)驗(yàn)———實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)園林林/大堂堂/樣板板房房第85頁架空空層層的的地地面面鋪鋪裝裝，，小小品品與與綠綠植植搭搭配配，，與與園園林林融融為為一一體體，，強(qiáng)強(qiáng)化化整整體體園園林林的的層層次次感感中信信紅紅樹樹灣灣架架空空層層香蜜蜜湖湖1號部分分架架空空層層納納入入園園林林展展示示空空間間第一一體體驗(yàn)驗(yàn)———實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)園林林/大堂堂/樣板板房房第86頁大型型水水晶晶吊吊燈燈、、全全大大理理石石豪豪華華裝裝修修，，體體現(xiàn)現(xiàn)豪豪宅宅氣氣質(zhì)質(zhì)；；藝藝術(shù)術(shù)名名畫畫提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次。。設(shè)置置入入口口接接待待臺臺、、吧吧臺臺、、休休閑閑區(qū)區(qū)、、訪訪客客等等候候區(qū)區(qū)大堂堂內(nèi)內(nèi)部部精精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，突突出出大大堂堂的的空空間間感感和和奢奢華華感感，，提提升升客客戶戶的的面面子子感感第一一體體驗(yàn)驗(yàn)———實(shí)景景樣樣板板區(qū)區(qū)園林/大堂/樣板房第87頁一期三期二期售樓處精裝樣板房房1棟135㎡2棟交樓標(biāo)準(zhǔn)89㎡79㎡135㎡89㎡89㎡89㎡155㎡89㎡89㎡5棟4棟89㎡89㎡89㎡136㎡89㎡89㎡89㎡89㎡89㎡175㎡89㎡135㎡㎡175㎡155㎡89㎡根據(jù)推售節(jié)奏選擇樣板房房；選擇主力產(chǎn)品作為樣板房房展示；選擇較佳的景觀觀展示面；選擇距離較較短的看樓樓線路；考慮到樣板板房需展示示較好的園園林景觀及及視野，建議樓層設(shè)設(shè)置在8-12F之間（需根據(jù)工工程進(jìn)度確確定）。結(jié)合推售批批次設(shè)置第一體驗(yàn)——實(shí)景樣板區(qū)區(qū)園林/大堂/樣板房89㎡155㎡135㎡㎡3棟79㎡89㎡136㎡89㎡第88頁風(fēng)格建議第一體驗(yàn)——實(shí)景樣板區(qū)區(qū)園林/大堂/樣板房第89頁附加值提升升策略：增加項(xiàng)目附附加價值，，通過小區(qū)區(qū)配置提升升產(chǎn)品價值值第90頁機(jī)關(guān)幼兒園園：就讀者大多多家境較富富裕和當(dāng)?shù)氐毓賳T的孩孩子，有能能力付得起起相對來講講比較高昂昂的學(xué)費(fèi)。。師資力量往往往比大多多數(shù)幼兒園園優(yōu)秀許多多倍，并且且比其他幼幼兒園享有有許多方面