上海新江灣鐵獅門項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

鐵獅門新江灣.F地塊項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告目錄寫在前面3壹?

項(xiàng)目宗地認(rèn)知6交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競(jìng)爭(zhēng)貳?板塊項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)7板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)變化8板塊未來發(fā)展趨勢(shì)17叁?項(xiàng)目定位19創(chuàng)智天地項(xiàng)目借鑒20本案定位22肆?企劃傳播23

企劃傳播歷史24企劃表現(xiàn)一30企劃表現(xiàn)二42媒體策略原則55公關(guān)活動(dòng)原則56企劃傳播57伍?住宅產(chǎn)品建議63

F2地塊宗地價(jià)值分析64規(guī)劃建議66戶型面積建議68室內(nèi)裝修建議73商業(yè)配套建議74陸?住宅銷售計(jì)劃與執(zhí)行75我們的銷售經(jīng)驗(yàn)76我們的銷售資源77我們的銷售團(tuán)隊(duì)79我們的銷售模式81我們的銷售計(jì)劃84我們的銷售方法85壹?

項(xiàng)目宗地認(rèn)知交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競(jìng)爭(zhēng)新江灣城90萬方國(guó)際綜合體項(xiàng)目2011年即將上市對(duì)于本案而言中環(huán)線更利于新江灣城對(duì)浦東地區(qū)的出行；10號(hào)線的通車增強(qiáng)外客運(yùn)通道。教育配套的成熟人文價(jià)值凸顯，為客戶提供“一站式”教育服務(wù)。目前區(qū)域商業(yè)主要集中在五角場(chǎng)商圈，本案的商業(yè)規(guī)模大應(yīng)與其形成差異化業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)集中在九龍倉(cāng)（未定）、仁恒（疊墅）、城投（未定）等品牌開發(fā)商。項(xiàng)目宗地認(rèn)知區(qū)域現(xiàn)狀及未來競(jìng)爭(zhēng)貳?板塊項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)變化板塊未來發(fā)展趨勢(shì)全面而具體的規(guī)劃，土地屬性被重新認(rèn)知板塊市場(chǎng)變化1996年新江灣城航拍圖2000年新江灣城航拍圖2004年新江灣城航拍圖從“軍用機(jī)場(chǎng)用地”到“上海市中心最大規(guī)模的待開發(fā)用地”……是對(duì)土地屬性的一種重新認(rèn)知成功的土地運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致土地價(jià)格迅速攀升，土地價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)2003年8月，新江灣城的土地開發(fā)全面啟動(dòng)2005年1月，新江灣城的土地出讓工作全面啟動(dòng)2006年至今新江灣城的土地價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)2005年1月2006年11月C1:599.3萬元/畝樓板價(jià)：5617元/㎡C2:700萬元/畝樓板價(jià)6600元/㎡D1：1400萬元/畝樓板價(jià)12500元/㎡2007年6月D3:1608萬元/畝樓板價(jià)20000元/㎡2007年11月F（商辦）：1683萬元/畝樓板價(jià)7498元/㎡為引進(jìn)世界頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，價(jià)格較低。2008年1月周邊住宅價(jià)格土地價(jià)格2000年上海市示范居住區(qū)定位，供應(yīng)配套商品房2003-2005年隆杰、銀雁、國(guó)云、建德等公司通過建設(shè)市政配套換土地7000-9000元/㎡8000-10000元/㎡12000-15000元/㎡14000-17000元/㎡18000-42000元/㎡2500-3000元/㎡4000-5000元/㎡板塊市場(chǎng)變化

通過成功的土地運(yùn)營(yíng)推廣，城區(qū)土地出讓取得轟動(dòng)效應(yīng)，屢次上演“面粉比面包貴”局面，掀起“新江灣城現(xiàn)象”，城區(qū)土地價(jià)格迅速攀升，土地價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品的升級(jí)，使板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格升級(jí)、客戶升級(jí)板塊市場(chǎng)變化從06年發(fā)展至今，板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)2006年以前2006-2007年2008年2009年市場(chǎng)孕育期板塊成長(zhǎng)期高端導(dǎo)入期階段發(fā)展高點(diǎn)交通配套依靠私家車通行板塊內(nèi)無基本配套M3、M8延長(zhǎng)線貫通五洲大道通車M10號(hào)線施工地面公交改善M10號(hào)線年底通車，屆時(shí)板塊交通將徹底改善代表項(xiàng)目建德國(guó)際公寓雍景苑一期合生江灣國(guó)際公寓涵碧景苑華潤(rùn)橡樹灣加州水郡價(jià)格表現(xiàn)8000-10000元/㎡12000-16000元/㎡18000-22000元/㎡38000-42000元/㎡24000-30000元/㎡產(chǎn)品屬性小高層公寓常規(guī)戶型小高層公寓戶型豐富小高層公寓疊加別墅小高層公寓舒適型平層產(chǎn)品客戶變化周邊（中原等）居民楊浦及北區(qū)客戶導(dǎo)入外區(qū)及市中心中高端客戶導(dǎo)入外省市客戶導(dǎo)入，境外客戶開始關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)2006年以前市場(chǎng)孕育期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期2008年高端導(dǎo)入期2009年階段發(fā)展高點(diǎn)建德國(guó)際公寓雍景苑一期合生江灣國(guó)際公寓涵碧景苑華潤(rùn)橡樹灣加州水郡房型面積占比房型面積占比房型面積占比房型面積占比1R60-909.6%1R70-900.5%---－－－2R80-12050.6%2R90-13012.2%---2R110-13023.6%3R120-14034.5%3R120-16040.6%3R130-16074.5%3R160-19047.1%4R140-1501.3%4R150-25038.7%4R170-1800.3%4R190-31028.5%復(fù)式200-2504%復(fù)式150-3508%疊加150-25025.2%復(fù)式250-3501%

隨著板塊開發(fā)的成熟，客戶由首次置業(yè)變?yōu)槭赘目蛻舻皆俑目蛻?，產(chǎn)品發(fā)生了質(zhì)的飛躍，戶型也隨之變得更為舒適（面積范圍逐漸增大）戶型面積變化—客戶置業(yè)的戶型產(chǎn)品向舒適型靠攏2006年以前市場(chǎng)孕育期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期2008年高端導(dǎo)入期2009年階段發(fā)展高點(diǎn)新江灣城公寓價(jià)格走勢(shì)0100002000030000200601200701200801200901893810541172381880124500單位：元/㎡

數(shù)據(jù)來源：CRIC決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑：新江灣城板塊住宅項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)，截止至2009.10.10<1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-30000>30000各單價(jià)段成交比重變化（按套數(shù)）銷售單價(jià)變化—20000-30000元/㎡是目前的主力單價(jià)段，同比上漲40%

20000-30000元/㎡是目前的主力單價(jià)段，同比上漲40%；09年的單價(jià)水平較06年上漲了160%。2006年以前市場(chǎng)孕育期期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期期2008年高端導(dǎo)入期期2009年階段發(fā)展高高點(diǎn)<100100-150150-200200-300300-400400-500>500各總價(jià)段成成交比重變變化（按套套數(shù)）單位：萬元元數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑：新新江灣城板板塊住宅項(xiàng)項(xiàng)目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至2009.10.1056.4%35.7%49.2%20.7%40.1%23.0%22.8%38.7%銷售總價(jià)變變化—200-400萬/套的產(chǎn)品是是現(xiàn)階段的的主力150萬/套的產(chǎn)品逐逐漸退出市市場(chǎng)，200-400萬/套的產(chǎn)品是是現(xiàn)階段的的主力；09年400萬/套以上的產(chǎn)產(chǎn)品比重明明顯擴(kuò)大。。2006年以前市場(chǎng)孕育期期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期期2008年高端導(dǎo)入期期2009年階段發(fā)展高高點(diǎn)一房1.1%3.0%0.6%1.0%二房﹤1000.4%11.0%10.4%8.6%≥10046.6%38.1%22.4%26.0%三房﹤1200.9%≥12045.1%33.3%47.3%44.9%四房﹤1500.9%0.2%≥1506.5%6.9%11.0%16.2%五房0.5%0.2%復(fù)式0.4%5.5%4.2%1.6%疊加3.8%1.6%數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑：新新江灣城板板塊住宅項(xiàng)項(xiàng)目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至2009.10.10各戶型成交交比重變化化（按套數(shù)數(shù)）客戶置業(yè)偏偏好變化—二房的面積積100㎡以上，三房房的面積120㎡以上二房的建筑筑面積100㎡以上，三房房的建筑面面積120㎡以上，房間間的功能性性需求增強(qiáng)強(qiáng)。2006年以前市場(chǎng)孕育期期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期期2008年高端導(dǎo)入期期2009年階段發(fā)展高高點(diǎn)楊浦72%北區(qū)17%其它區(qū)域9%數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑：新新江灣城板板塊住宅項(xiàng)項(xiàng)目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至2009.10.10說明：北區(qū)區(qū)含虹口、、閘北、寶寶山；其它它區(qū)域?yàn)樯仙虾Ｊ谐龡顥钇?、虹口口、閘北、、寶山以外外的區(qū)域；；本地客購(gòu)買買比重快速速下降，客客戶覆蓋面面不斷擴(kuò)大大。市中心心及外省市市的高端客客戶已經(jīng)導(dǎo)導(dǎo)入，外籍籍客戶正在在關(guān)注。客戶置業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入變化—本地置業(yè)比比重下降，，客戶覆蓋蓋面為全市市及外省市市客戶楊浦59%北區(qū)20%其它區(qū)域14%楊浦48%北區(qū)22%其它區(qū)域20%楊浦44%北區(qū)17%其它區(qū)域25%客戶來源比重變化上海外省市境外98.0%1.5%0.5%上海外省市境外93.0%6.0%1.0%上海外省市境外90.0%9.0%1.0%上海外省市境外86.0%12.5%1.5%上海外省市境外看類似板塊塊的成長(zhǎng)過過程，我們們發(fā)現(xiàn)商業(yè)業(yè)配套對(duì)于于板塊成熟熟度、高端端客戶導(dǎo)入入性有著極極大的作用用看聯(lián)洋板塊塊的成長(zhǎng)成成熟，尋找找其中可借借鑒得因素素浦東·聯(lián)洋板塊板塊由內(nèi)環(huán)環(huán)、楊高路路、民生路路、景繡路路四條路劃劃定，占地地面積2平方公里，，250萬建面，整整體容積率率2.3板塊配套：：大拇指廣廣場(chǎng)（含四四星酒店、、家樂福、、教堂、餐餐飲等）、、進(jìn)才高級(jí)級(jí)中學(xué)第一階段1999-2002年進(jìn)才中學(xué)大拇指廣場(chǎng)仁恒河濱城第九城市水清木華華麗家族天安花園聯(lián)洋花園1－3期當(dāng)代清水園聯(lián)洋年華御景園第二階段2002-2004年第三階段2004-2006年板塊發(fā)展從從周邊市場(chǎng)場(chǎng)開始起步步新上海富貴貴移民遷入入階段外籍高端客客戶導(dǎo)入階階段市場(chǎng)背景2號(hào)線世紀(jì)大道站開通板塊內(nèi)無配套世紀(jì)公園開放，進(jìn)才中學(xué)及大拇指廣場(chǎng)動(dòng)工大拇指投入使用板塊發(fā)展已基本成熟價(jià)格表現(xiàn)5000元/㎡7000元/㎡12000-18000元/㎡產(chǎn)品屬性小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房高層舒適型產(chǎn)品增多客戶變化陸家嘴地區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)為主，客戶群較單一新上海富貴遷入金橋張江的外籍客戶關(guān)注陸家嘴、金橋、張江德外籍客戶導(dǎo)入未來發(fā)展趨趨勢(shì)改善型需求求將成為未未來上海商商品住宅市市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)重要組成成部分理由一：上海市商品品住宅年均均成交量約約1500萬㎡，以每每戶套均面面積100㎡計(jì)算，每每年將有15萬套房源售售出由此推算2000年至今共有有150萬戶購(gòu)房假設(shè)每10年為一個(gè)換換房周期未來10年內(nèi)將有150萬戶的改善型需需求陸續(xù)釋釋放理由二：截止至2008年末，上海海常住人口口1888萬，以戶均均人口2.7人計(jì)算，共共700萬戶假設(shè)有20%的富裕家庭庭，每10年為一個(gè)換換房周期上海每年將將新增1400萬㎡的改善型需需求未來發(fā)展趨趨勢(shì)市場(chǎng)未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)◥未來10年內(nèi)將有150萬戶的改善善型需求陸陸續(xù)釋放。。◥上海每年將將新增1400萬㎡的改善善型需求。。“改善型需求求”將成為未來來上海商品品住宅市場(chǎng)場(chǎng)的一個(gè)重重要組成部部分。客戶戶價(jià)格格產(chǎn)品品◥通過過2007年至至今今新新江江灣灣城城板板塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格變變化化，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2011年6月新新江江灣灣板板塊塊均均價(jià)價(jià)為為33842元/㎡㎡。◥通過過樓樓價(jià)價(jià)與與項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤銷銷售售價(jià)價(jià)格格建建立立回回歸歸方方程程預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2011年年6月月新新江江灣灣板板塊塊均均價(jià)價(jià)為為42551元元/㎡㎡本項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格為為38196元/㎡㎡（毛毛坯坯））精裝裝修修三三房房、、四四房房功功能能設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)附附以以高高檔檔/特色色的的商商業(yè)業(yè)建建筑筑群群。。◥舒適適型型戶戶型型面面積積的的功功能能性性增增大大。。◥毛坯坯向向全全裝裝修修、、再再到到精精裝裝修修的的過過渡渡。◥具有有自自身身商商業(yè)業(yè)配配套套的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，贏贏得得客客戶戶認(rèn)認(rèn)同同。。改善善型型置置業(yè)業(yè)需需求求釋釋放放，，選選擇擇戶戶型型功功能能及及配配套套升升級(jí)級(jí)，，后后市市價(jià)價(jià)格格攀攀升升叁?項(xiàng)目目定定位位創(chuàng)智智天天地地項(xiàng)項(xiàng)目目借借鑒鑒本案案定定位位≠創(chuàng)智智天天地地案案例例借鑒鑒創(chuàng)創(chuàng)智智天天地地的的案案例例尋尋找找與與本本案案之之間間的的差差異異，，凸凸顯顯本本案案定定位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)?弱化化大大盤盤概概念念，，項(xiàng)項(xiàng)目目雖雖已已銷銷售售但但其其推推廣廣弱弱化化大體體量量開開發(fā)發(fā)概概念念市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響低低；；?板塊塊品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)雖雖已已形形成成但但項(xiàng)項(xiàng)目目與與品品牌牌開開發(fā)發(fā)商的的結(jié)結(jié)合合市市場(chǎng)場(chǎng)缺缺少少了了解解；；?各項(xiàng)項(xiàng)目目之之間間獨(dú)獨(dú)立立開開發(fā)發(fā)，，缺缺少少相相互互間間的的互互補(bǔ)補(bǔ)。。創(chuàng)智天地定位策略類似美國(guó)硅谷科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的模式

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目是教育、科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)的知識(shí)型社區(qū)。項(xiàng)目通過創(chuàng)智中心的媒體活動(dòng)培養(yǎng)一種居住、學(xué)習(xí)、工作為一體的生活體驗(yàn)。創(chuàng)智坊SOHO主力在售的是90-110二房未來將80-200的公寓，戶型跨度大創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智中心企業(yè)總部型辦公基地廣場(chǎng)式商業(yè)區(qū)創(chuàng)智智天天地地位位于于上上海海市市楊楊浦浦區(qū)區(qū)的的大大型型綜綜合合發(fā)發(fā)展展項(xiàng)項(xiàng)目目，，占占地地84萬平平方方米米（（84公頃頃）），，由由香香港港瑞瑞安安集集團(tuán)團(tuán)開開發(fā)發(fā)。。主主要要包包括括創(chuàng)創(chuàng)智智天天地地科科技技園園、、創(chuàng)創(chuàng)智智坊坊SOHO、創(chuàng)創(chuàng)智智中中心心（（企企業(yè)業(yè)總總部部型型辦辦公公基基地地和和廣廣場(chǎng)場(chǎng)式式商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)組組成成））、、江江灣灣體體育育中中心心。。行業(yè)業(yè)航航母母入入駐駐五五角角場(chǎng)場(chǎng)，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈逐逐漸漸形形成成industrialvaluechain：EMC中國(guó)研研發(fā)中中心、、甲骨骨文上上海研研發(fā)中中心(Oracle)、百度度上海海總部部、eBao（易保保網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）等等世界界著名名科技技企業(yè)業(yè)的入入駐，，帶動(dòng)動(dòng)了相相關(guān)企企業(yè)的的迅速速發(fā)展展。公司品品牌業(yè)業(yè)計(jì)算機(jī)機(jī)制造造業(yè)軟件與與服務(wù)務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈上游游產(chǎn)業(yè)鏈鏈中游游產(chǎn)業(yè)鏈鏈下游游消費(fèi)業(yè)業(yè)創(chuàng)智天天地案案例創(chuàng)智中中心雖雖企業(yè)業(yè)入駐駐定位位高，，但是是其租租金保保持低低位。。影響響度不不夠項(xiàng)目整整體定定位鐵獅門門90萬方國(guó)國(guó)際綜綜合體體鐵獅門90萬國(guó)際綜合體234規(guī)模?90萬方城市綜合體品牌?國(guó)際開發(fā)商開發(fā)地段?新江灣城門戶位置產(chǎn)品?生態(tài)濕地住宅1本于本本案的的定位位而言言應(yīng)與與創(chuàng)智智天地地項(xiàng)目目形成成差異異，同同時(shí)吸吸取其其開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，發(fā)發(fā)揮自自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，搶占占市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。肆?企劃傳傳播企劃傳傳播歷歷史企劃表表現(xiàn)一一企劃表表現(xiàn)二二媒體策策略原原則公關(guān)活活動(dòng)原原則企劃傳傳播回顧一一直以以來，，區(qū)域域內(nèi)的的各項(xiàng)項(xiàng)目的的賣點(diǎn)點(diǎn)分別別是什什么。。企劃傳傳播——?dú)v史2005年導(dǎo)入期期2006-2007年成長(zhǎng)期期2008年高端導(dǎo)導(dǎo)入期期2010年成熟期期新江灣灣城1號(hào)作品品華潤(rùn)橡橡樹灣灣加州水水郡鐵獅門門“FIRSTOFALL””“自然然而然然”“美式式經(jīng)典典公寓寓”？本土開開發(fā)。。新江江灣城城開始始有房房子賣賣了。。本土開開發(fā)的的升級(jí)級(jí)概念念。新新江灣灣城有有更好好的房房子賣賣了。。新江灣灣城終終于有有國(guó)際際品牌牌注入入了。。新江灣灣城有有真正正國(guó)際際化的的都市市綜合合體了了，不不僅賣賣房子子本身身，更更提供供的與與以往往不一一樣的的生活活方式式。時(shí)間小結(jié)口號(hào)項(xiàng)目對(duì)于把把項(xiàng)目目作為為都市市綜合合體的的傳播播，面面臨的的核心心問題題是什什么？？企劃傳傳播關(guān)系問題190萬方的的城市市綜合合體，，項(xiàng)目目與五五角場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)系是是什么么？企劃傳播五角場(chǎng)：平平民階層；；大眾消費(fèi)費(fèi)；本土商商業(yè)模式；；鐵獅門：中中產(chǎn)階層；；高檔/特色消費(fèi)；；國(guó)際商業(yè)業(yè)模式解決差異化的定定位與傳播播，在互補(bǔ)補(bǔ)與聯(lián)合之之后才能雙雙贏。五角角場(chǎng)加上鐵獅門，把把五角場(chǎng)作作為北上海海城市副中中心的地位位擴(kuò)大化。。試想一下，，以什么理理由能吸引引到一個(gè)生生活在浦東東或者閔行行的上海人人，在周末末的時(shí)候可可以穿越整整個(gè)上海，，來新江灣灣城的鐵獅獅門項(xiàng)目來來消費(fèi)？對(duì)于把項(xiàng)目目作為都市市綜合體的的傳播，面面臨的核心心問題是什什么？企劃傳播地位問題2項(xiàng)目作為新新江灣城門門戶，其與與眾多新江江灣城內(nèi)各各知名開發(fā)發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的相比比，地位如如何？企劃傳播物理屬性：：新江灣城城門戶心理屬性：：新江灣城城第一個(gè)都都市綜合體體，且是國(guó)國(guó)際化解決以都市綜合合體里的住住宅與普通通住宅競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)時(shí)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)立顯，此此時(shí)住宅產(chǎn)品品本身將變變得不那么么重要了，，而這也在在新江灣城城各項(xiàng)目的傳傳播歷史里里得到驗(yàn)證證。而這個(gè)都市市綜合體，，在整個(gè)上上海的縱向向比較中，，是為數(shù)極極少的位于于接近市中中心的位置置且擁有美美好生態(tài)的的，一個(gè)國(guó)國(guó)際化背景景的項(xiàng)目。。國(guó)際化生態(tài)都市綜合體“萬千錦繡，一城風(fēng)華”NOWISSPRING二次或以上上置業(yè)為主主，希望居居住品質(zhì)得得到更好提提升；他們希望通通過經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力得到自自我實(shí)現(xiàn)；；不希望離開開市中心，，繁華與寧寧?kù)o對(duì)其同同等重要他們希望購(gòu)購(gòu)買的新江江灣城的住住宅能帶來來一種新的的社交生活活，令其他他忙碌者稱稱羨；不僅關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，，還關(guān)注配配套服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)，要求求很多；他們具備圈圈層領(lǐng)袖的的社會(huì)地位位；在乎享享受與居住住的舒適度度，項(xiàng)目的的形象非常常重要，是是自己品位位的象征。。消費(fèi)者區(qū)域；新江江灣城門戶戶建筑風(fēng)格：：美式ART-DECO風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)：：商業(yè)、辦辦公、住宅宅應(yīng)有盡有，先期期開發(fā)住宅宅產(chǎn)品配套：更適適合生活/更具品質(zhì)感感的現(xiàn)代配套；；項(xiàng)目以產(chǎn)品戰(zhàn)/概念戰(zhàn)/細(xì)節(jié)戰(zhàn)為主主傳播的現(xiàn)現(xiàn)狀，某一一單純概念念已經(jīng)不能能完全吸引到消費(fèi)者者；市場(chǎng)的的細(xì)分導(dǎo)致致消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房更多的的考慮到未未來的居住?。皇袌?chǎng)來自美國(guó)的的鐵獅門背背景強(qiáng)大，，擁有全球球5大洲33個(gè)國(guó)家的開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，良好的高高端形象，，但市場(chǎng)上上缺少?gòu)V泛泛知名度。。母品牌企劃傳播與消費(fèi)者的的共鳴點(diǎn)企劃傳播——表現(xiàn)一主標(biāo)：一個(gè)個(gè)沸點(diǎn)的誕誕生副標(biāo)：鐵獅獅門全情打打造國(guó)際生生態(tài)都市綜綜合體主標(biāo)：一個(gè)個(gè)沸點(diǎn)的誕誕生副標(biāo)：鐵獅獅門全情打打造國(guó)際生生態(tài)都市綜綜合體主標(biāo)：沸城城崛起副標(biāo)：90萬方超大國(guó)國(guó)際生態(tài)都都市綜合體體主標(biāo)：沸城城崛起副標(biāo)：90萬方超大國(guó)國(guó)際生態(tài)都都市綜合體體主標(biāo)：江灣灣門戶，沸沸騰上海副標(biāo)：綠色色后盾，新新江灣城國(guó)國(guó)際生態(tài)都都市綜合體體主標(biāo)：江灣灣門戶，沸沸騰上海副標(biāo)：綠色色后盾，新新江灣城國(guó)國(guó)際生態(tài)都都市綜合體體企劃傳播——表現(xiàn)二主標(biāo)：1978年至今，我我們改變了了全球5大洲30多個(gè)城市的的天際線副標(biāo)：鐵獅獅門全情打打造國(guó)際生生態(tài)都市綜綜合體主標(biāo)：1978年至今，我我們改變了了全球5大洲30多個(gè)城市的的天際線副標(biāo)：鐵獅獅門全情打打造國(guó)際生生態(tài)都市綜綜合體主標(biāo)：萬千千錦繡，一一城風(fēng)華副標(biāo)：90萬方超大國(guó)國(guó)際生態(tài)都都市綜合體體主標(biāo)：萬千千錦繡，一一城風(fēng)華副標(biāo)：90萬方超大國(guó)國(guó)際生態(tài)都都市綜合體體主標(biāo)：絢爛爛的繁華背背后，是一一片寧?kù)o的的心靈的綠副標(biāo)：新江江灣城國(guó)際際生態(tài)都市市綜合體主標(biāo)：絢爛爛的繁華背背后，是一一片寧?kù)o的的心靈的綠副標(biāo)：新江江灣城國(guó)際際生態(tài)都市市綜合體企劃傳播——媒體策略原原則輿論宣傳>大型項(xiàng)目與與綜合體項(xiàng)項(xiàng)目需要的的是新聞的的公信力!企劃傳播——公關(guān)活動(dòng)原原則行為解釋>公關(guān)先行，，公關(guān)活動(dòng)動(dòng)是知名度度與影響力力的創(chuàng)造原原點(diǎn)！企劃傳播媒體傳播第一階段：：鐵獅門品品牌空降中中國(guó)事件一：鐵鐵獅門產(chǎn)品品文化展覽覽館事件二：項(xiàng)項(xiàng)目新聞發(fā)發(fā)布會(huì)/啟動(dòng)儀式事件三：主主流媒體的的全面跟蹤蹤報(bào)導(dǎo)企劃傳播媒體傳播第二階段：：鐵獅門+五角場(chǎng)，新新一輪完善善商業(yè)核心心事件一：媒媒體下午茶茶事件二：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體全全面鋪開輿輿論導(dǎo)向事件三：業(yè)業(yè)內(nèi)媒體的的持續(xù)關(guān)注注報(bào)導(dǎo)企劃傳播媒體傳播第三階段：：鐵獅門，，第一個(gè)城城市綜合體體，新江灣灣城明日之之星事件一：國(guó)國(guó)際城市發(fā)發(fā)展論壇峰峰會(huì)事件二：鐵鐵獅門項(xiàng)目目新品發(fā)布布會(huì)事件三：全全球范圍內(nèi)內(nèi)老業(yè)主邀邀約上海看房企劃傳播媒體傳播第三階段：：鐵獅門，，第一個(gè)城城市綜合體體，新江灣灣城明日之之星事件四：精精英銷售員員招聘事件五：核核心城市與與境外媒體體推廣事件六：主主流媒體的的深入報(bào)導(dǎo)導(dǎo)企劃傳播媒體傳播第四階段：：時(shí)尚地標(biāo)標(biāo)，鐵獅門門全面公開開事件一：建建立項(xiàng)目體體驗(yàn)區(qū)事件二：鐵鐵獅門時(shí)尚尚之夜事件三：領(lǐng)領(lǐng)事館招待待酒會(huì)企劃傳播——結(jié)語(yǔ)伍?住宅產(chǎn)品建建議F2地塊宗地價(jià)價(jià)值分析規(guī)劃建議戶型面積建建議室內(nèi)裝修建建議商業(yè)配套建建議用地性質(zhì)及及定位》F2地塊宗地價(jià)價(jià)值分析土地價(jià)值較低土地價(jià)值最高土地價(jià)值中間土地價(jià)值最最高區(qū)向西可觀大大型生態(tài)公公園景觀西側(cè)江灣城城路為休閑閑大道道路路，非交通通干道，環(huán)環(huán)境相對(duì)清清凈西側(cè)有大片片水面景觀觀土地價(jià)值中中間區(qū)位于F2地塊中央位位置，相對(duì)對(duì)可享小區(qū)區(qū)內(nèi)較好的的景觀資源源與西側(cè)建筑筑相對(duì)錯(cuò)開開，也可觀觀公園景觀觀土地價(jià)值較較低區(qū)臨近地塊東東側(cè)閘殷路路，環(huán)境受受到一定干干擾地塊東南側(cè)側(cè)景觀價(jià)值值目前未知知生態(tài)公園具體產(chǎn)品建建議用地性質(zhì)及及定位》F2地塊開發(fā)思思路將F2地塊土地價(jià)價(jià)值分解，，其中具有有高、中、、低三檔不不同價(jià)值的的土地。我我們期望通通過分別拔拔高不同檔檔次土地價(jià)價(jià)值，達(dá)到到最大最優(yōu)優(yōu)開發(fā)總體體地塊的目目的。土地價(jià)值最高區(qū)土地價(jià)值中間區(qū)土地價(jià)值較低區(qū)土地價(jià)值中區(qū)向高區(qū)延伸土地價(jià)值低區(qū)向中區(qū)延伸大面寬板式式高層建筑筑，無形中中將中區(qū)價(jià)價(jià)值向高區(qū)區(qū)延伸、將將低區(qū)價(jià)值值向中區(qū)延延伸。具體產(chǎn)品建建議》規(guī)劃建議住宅：住宅宅建筑錯(cuò)開開排布、盡盡量獲得較較好的觀景景面及最大大棟距，有有利通風(fēng)采采光及小區(qū)區(qū)內(nèi)部景觀觀規(guī)劃。商業(yè)：沿街街布置于地地塊西側(cè)，，為地塊內(nèi)內(nèi)部提供商商業(yè)配套的的同時(shí)，能能與西側(cè)F3地塊創(chuàng)意科科技辦公園園區(qū)形成商商業(yè)的補(bǔ)充充。建筑類型占地面積（約萬㎡）容積率建筑面積（約萬㎡）棟數(shù)32層高層19層高層0.586—15.4857商業(yè)配套（2層為主）0.725—地上1.5（地下0.6）2會(huì)所0.356—地上：0.35（地下：0.15）2小結(jié)1.552.3818.0811以62*13.5的高層建筑筑作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模塊計(jì)算算住宅層高3.1米沿街商業(yè)保保證進(jìn)深20-30米雙會(huì)所配套套，鄰里會(huì)會(huì)所和運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所小區(qū)主入口口設(shè)于西側(cè)側(cè)商業(yè)街中中間該地塊能夠夠進(jìn)行當(dāng)前前規(guī)劃思路路的開發(fā)建建造在F2地塊上述規(guī)規(guī)劃排布中中，建筑南南北棟距在在61-170米間，局部部最小41米，因建筑筑錯(cuò)開布置置，盡量避避免相互遮遮擋。具體產(chǎn)品建建議》規(guī)劃建議從地塊西北北側(cè)引水流流入地塊內(nèi)內(nèi)部，通過過河道將地地塊自然分分成2部分，其中中，河道西西南側(cè)布置置3棟19層、河道東東北側(cè)布置置4棟32層住宅，建建筑盡量錯(cuò)錯(cuò)開布置，，均可觀河河道景觀動(dòng)線設(shè)計(jì)上上注意人車車分流，形形成良好生生活環(huán)境具體產(chǎn)品建建議定位為“改善型換房房客戶”，客戶區(qū)域域楊浦及北北區(qū)占50%，上海市其其他區(qū)域25%，外省市、、港澳臺(tái)及及境外將達(dá)達(dá)到25%產(chǎn)品形態(tài)及及客戶定位位建議客戶區(qū)域定定位產(chǎn)品形態(tài)：：全部設(shè)計(jì)計(jì)高層公寓寓戶型建議：：舒適型戶戶型設(shè)計(jì)，，面積110-200平米裝修建議：：精裝修交交付戶型面積配配比建議戶型面積建議附加贈(zèng)送面積銷售面積實(shí)際使用面積戶型比例2R:80-90㎡－80-90㎡80-90㎡8%2R:110-120㎡10-15㎡110-120120-13524%3R:140-150㎡10-15㎡140-150150-16533%4R:180-200㎡－180-200㎡180-200㎡35%以三房、四四房為主力力戶型24%二房110-120㎡、33%三房140-150㎡實(shí)際使用面面積比銷售售面積增加加10-15㎡.市場(chǎng)創(chuàng)新型型產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)。房型配比差異化戶型型設(shè)計(jì)突破破板塊內(nèi)常常規(guī)舒適型型戶型設(shè)計(jì)計(jì)銷售賣點(diǎn)解解讀：1、客廳和餐餐廳同面寬寬2、玄關(guān)內(nèi)有有衛(wèi)生間3、大面積南南北陽(yáng)臺(tái)4、附加值5、雙衛(wèi)全明明6、南北通透透12334二房的銷售售面積，三三房的居住住空間項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值二二房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)二房房銷銷售售面面積積：：110-120㎡㎡實(shí)際際使使用用面面積積：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型建建議議銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)解解讀讀：：1、客客廳廳和和餐餐廳廳同同面面寬寬2、主主臥臥套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)3、大大面面積積南南向向陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)4、附附加加值值5、獨(dú)獨(dú)立立隱隱蔽蔽工工作作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)可可改改為為書書房房6、動(dòng)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)7、南南北北通通透透12345二房房的的銷銷售售面面積積，，三三房房、、四四房房的的居居住住空空間間項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值二二房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)二房房銷銷售售面面積積：：110-120㎡㎡實(shí)際際使使用用面面積積：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型建建議議項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值三三房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)三房房銷銷售售面面積積：：3R:140-150㎡㎡實(shí)際際使使用用面面積積：：150-165增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間12341234銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)解解讀讀：：1、主主臥臥套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2、南南向向兩兩臥臥室室，，客客廳廳朝朝南南3、附附加加值值4、獨(dú)獨(dú)立立隱隱蔽蔽工工作作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)三房房的的銷銷售售面面積積，，四四房房的的居居住住空空間間鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型建建議議裝修細(xì)節(jié)處理：收納系統(tǒng)合理化設(shè)計(jì)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》室內(nèi)內(nèi)裝裝修修部部分分細(xì)節(jié)節(jié)彰彰顯顯國(guó)國(guó)際際化化樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位方方向向智能化系統(tǒng):全面提升家居生活品質(zhì)品牌的提升:廚衛(wèi)潔具品牌化提升項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》商業(yè)業(yè)配配套套2萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套非非獨(dú)獨(dú)立立裙裙房房為為主主，，建建議議規(guī)規(guī)劃劃小小面面積積進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售銷售售型型經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)定定位位方方向向考慮慮到到項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃如如果果為為裙房房商商業(yè)業(yè)建建議議銷銷售售為為主主，2萬㎡㎡裙裙房房商商業(yè)業(yè)配配套套銷售售面面積積設(shè)設(shè)置置在在60-100㎡㎡/套。樓層層設(shè)設(shè)置置二二層層，，一層層層層高高5.4m二層層層高高4.6m總高高10m。建議議地地下下一一層層也也作作為為業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售，，增增強(qiáng)強(qiáng)商商業(yè)業(yè)立立體體空空間間價(jià)價(jià)值值。。陸?住宅宅銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃與與執(zhí)執(zhí)行行我們們的的銷銷售售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)我們們的的銷銷售售資資源源我們們的的銷銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)我們們的的銷銷售售模模式式我們們的的銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃我們們的的銷銷售售方方法法我們們的的銷銷售售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)代理理銷銷售售市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額上海海年年代代理理項(xiàng)項(xiàng)目目60個(gè)以以上上，，列列代代理理公公司司第第一一位位，，其其中中高高檔檔公公寓寓8-10個(gè)，，高高檔檔別別墅墅8-10個(gè)2009年典典型型案案例例：：浦東東星星河河灣灣產(chǎn)品品類類型型：：220-600平米大平層公公寓、集集中商業(yè)、五五星級(jí)酒店銷售業(yè)績(jī)：開開盤當(dāng)天成交交40億，創(chuàng)全國(guó)紀(jì)錄錄，同時(shí)開創(chuàng)創(chuàng)豪宅火爆開盤盤的先河萬源城產(chǎn)品類型：130萬平米含含公寓、、別墅、酒店店、辦公、商商業(yè)銷售業(yè)績(jī)：2009年上半年23.28億上海排名第二二嘉華慧芝湖湖2009年上半年20.03億華僑城浦浦江華僑城2009年上半年10億新江灣城2002年上上海城投土土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)策劃2006年上上海夢(mèng)想全全程程銷售策劃代代理2009年漢漢斯加州水郡郡全全程銷售策劃劃代理待續(xù)……14萬余名易居（中國(guó)）客戶資源平臺(tái)豪宅成交客戶庫(kù)易居臣信豪宅客戶庫(kù)上海易居會(huì)高端客戶庫(kù)市區(qū)高端豪宅物業(yè)客戶資源鉆石級(jí)會(huì)員500萬以上投資型會(huì)員30000多名浦東星河灣等高檔公寓20個(gè)，高檔別墅15個(gè)本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩(shī)凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源內(nèi)部資源體系外部整合平臺(tái)中國(guó)易居會(huì)客戶庫(kù)上海北京澳門武漢杭州等20多個(gè)城市

上海易居會(huì)白金客戶庫(kù)數(shù)據(jù)公司戰(zhàn)略合作中智-外企雇員61270位嘉讕-10-20萬車價(jià)車主：76267位羅維-企業(yè)中層管理人員31153位紐米萊-全球通VIP會(huì)員67080位塞諾貝斯-儲(chǔ)蓄額≥100萬的儲(chǔ)戶諾亞財(cái)富-理財(cái)金額500萬上:20000名等等我們的銷售資資源：整合內(nèi)外部高高端客戶資源源為項(xiàng)目?jī)?chǔ)客客所用我們的銷售資資源廣告全程策劃媒體整合發(fā)布蘭博華東事業(yè)業(yè)總部（上海海）蘭博華中事業(yè)業(yè)總部（武漢漢）悟?qū)嵦煜拢ū北本┨熳總髅綕?rùn)島易居中國(guó)旗下下新增板塊——傳媒板塊控股7家主流房地產(chǎn)產(chǎn)媒體；組織34家房地產(chǎn)媒體體聯(lián)誼會(huì)；經(jīng)驗(yàn)—6年市場(chǎng)歷練，300多個(gè)全程營(yíng)銷服務(wù)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)—整合市場(chǎng)上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)作與競(jìng)爭(zhēng)共存媒體—權(quán)威媒體獨(dú)家合作，傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補(bǔ)結(jié)合服務(wù)—一站式全方位服務(wù)信息—立足克爾瑞研究院提供的全面，真實(shí)信息決定策略我們的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)總監(jiān)案場(chǎng)經(jīng)理業(yè)務(wù)人員副經(jīng)理市場(chǎng)支持公司其他團(tuán)隊(duì)隊(duì)企劃部門客戶資源部銷售培訓(xùn)部門門CRIC二手門店媒體部門以總監(jiān)組織整整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)；案場(chǎng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)責(zé)銷售；后臺(tái)市場(chǎng)、客客戶、企劃、、銷售管理培培訓(xùn)專職部門門配合；CRIC強(qiáng)大信息支持持；二手門店渠道道支持；媒體部門配合合資源我們的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)我們的總監(jiān)：：5-10年操盤經(jīng)驗(yàn)，，5個(gè)以上10萬平米以上樓樓盤操盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)我們的經(jīng)理：：3年以上案場(chǎng)管管理經(jīng)驗(yàn)，2個(gè)以上10萬平米以上操操盤經(jīng)驗(yàn)我們的業(yè)務(wù)人人員：合理人人員配比，以以老帶新，老老銷售員經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富，新手手極具激情，，形成最佳配配置團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)5年以上經(jīng)驗(yàn)2年以上經(jīng)驗(yàn)新手占比28%37%35%業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)選拔拔：上海公司司480名銷售人員本科及以上50%大專40%其他10%年銷售額2億以上12名年銷售額1-2億26名年銷售額0.5-1億56名常規(guī)銷售模式式銷售公司基本本都能夠采用用模式特點(diǎn)：依靠廣告宣傳傳，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行接待模式單一，儲(chǔ)儲(chǔ)客手段單一一基本采用的銷銷售模式常規(guī)銷售模式式一：廣告宣宣傳+現(xiàn)場(chǎng)接待目前上海僅2-3家公司采用模式特點(diǎn)：依靠廣告宣傳傳，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行接待增加二手門店店渠道兩個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行行一手房銷售售常規(guī)銷售模式式二：模式一一基礎(chǔ)上增加加二手門店我們的銷售模模式一：內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)+外場(chǎng)+門店三和和一創(chuàng)新銷售模式式：內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)(金鷹隊(duì))+門店場(chǎng)內(nèi)資源場(chǎng)外資源專職案場(chǎng)銷售售團(tuán)隊(duì)高素質(zhì)案場(chǎng)銷銷售人員構(gòu)成成，并有相關(guān)職能能部門提供專專業(yè)支持。金鷹隊(duì)滬上首創(chuàng)，現(xiàn)現(xiàn)有120人，維護(hù)案場(chǎng)秩序序，確?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)不受干擾。。門店資源易居臣信門店店上海市范圍內(nèi)內(nèi)共有門店75家，門店內(nèi)設(shè)置專專門展示區(qū)域域用于終端宣宣傳。易居獨(dú)有我們的銷售模模式二：內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)+外場(chǎng)+門店+渠道整合資源源模式創(chuàng)新銷售模式式：內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)(金鷹隊(duì))+門店+渠道資源（樂樂居會(huì)、媒體體俱樂部、新新浪購(gòu)房團(tuán)等等）場(chǎng)內(nèi)資源場(chǎng)外資源專職案場(chǎng)銷售售團(tuán)隊(duì)高素質(zhì)案場(chǎng)銷銷售人員構(gòu)成成，并有相關(guān)職能能部門提供專專業(yè)支持。金鷹隊(duì)滬上首創(chuàng)，現(xiàn)現(xiàn)有120人，專職維護(hù)重點(diǎn)點(diǎn)案場(chǎng)的秩序序，確?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)不受干擾。。門店資源易居臣信門店店上海市范圍內(nèi)內(nèi)共有門店75家，門店內(nèi)設(shè)置專專門展示區(qū)域域用于終端宣宣傳。渠道資源客戶會(huì)易居會(huì)/樂居會(huì)，共約約50余萬名會(huì)員媒體讀者俱樂樂部新聞晨報(bào)/新民晚報(bào)，共共約100余萬名會(huì)員媒體看房團(tuán)新浪萬人看看房團(tuán)，24小時(shí)征集，，不定期組組織客戶看看房易居獨(dú)有我們的銷售售計(jì)劃計(jì)劃一：24個(gè)月，2011年6月-2013年6月達(dá)達(dá)到到98%以上銷售計(jì)劃二：18個(gè)月，2011年6月-2012年12月達(dá)達(dá)到95%以上銷售10年下11年上11年下12年上12年下一期銷售二期銷售13年上計(jì)劃一售罄一期銷售二期銷售計(jì)劃一售罄售罄售罄鐵獅門16萬平米住宅宅，約1000套房屋銷售條件：：提前4-6個(gè)月：樹立立精神堡壘壘、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1-2個(gè)月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法精準(zhǔn)蓄客，，集中認(rèn)購(gòu)購(gòu)精準(zhǔn)蓄客開盤前不報(bào)報(bào)價(jià)格,在目標(biāo)客戶戶群中自發(fā)發(fā)形成口碑傳播精確摸底客戶心理價(jià)價(jià)位開盤日,集中大量客客戶到場(chǎng),“開閘放水”,形成壓迫式式氣場(chǎng),達(dá)成銷售目目標(biāo)銷售條件：：提前4-6個(gè)月：樹立立精神堡壘壘、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1個(gè)月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法最大的提前前儲(chǔ)客手段段：易居客戶資資源邀約現(xiàn)場(chǎng)客戶攔攔截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶搶奪門店客戶帶帶看金鷹隊(duì)客戶戶帶看活動(dòng)邀約客客戶口碑傳播客客戶廣告媒體客客戶2000組客戶參觀500組客戶開盤當(dāng)天到到達(dá)開盤98%以上銷售柒?易居及團(tuán)隊(duì)隊(duì)架構(gòu)3,000個(gè)專業(yè)房地地產(chǎn)專業(yè)信信息分析師師500個(gè)行業(yè)專家家資源網(wǎng)絡(luò)絡(luò)50個(gè)本地化城城市100,000本專業(yè)房地地產(chǎn)報(bào)告3,000,000條以上房地地產(chǎn)海量信信息數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)10年的信息研研究咨詢專專業(yè)經(jīng)驗(yàn)易居中國(guó)旗旗下，中國(guó)國(guó)最大的房房地產(chǎn)研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)——易居房地產(chǎn)產(chǎn)研究院，，與中國(guó)最最大的房地地產(chǎn)信息系系統(tǒng)——CRIC關(guān)于易居研研究院相關(guān)行業(yè)中中豐富的咨咨詢經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新且符合合實(shí)際的解解決方案項(xiàng)目資源投投入保證12345對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)各各物業(yè)類類型、各各研究領(lǐng)領(lǐng)域的深深刻理解解在專業(yè)房房地產(chǎn)服服務(wù)領(lǐng)域域的豐富富經(jīng)驗(yàn)與一線地地產(chǎn)品牌牌最高的的合作成成功率強(qiáng)烈的創(chuàng)創(chuàng)新和客客戶定制制精神公司資源源投入保保證的承承諾項(xiàng)目成功功要素易居（中中國(guó)）的特點(diǎn)87Documentnumber本項(xiàng)目的的成功執(zhí)執(zhí)行必須須具備的的三個(gè)條條件，我我們都擁?yè)碛幸拙淤Y源源區(qū)域開發(fā)發(fā)住宅酒店服務(wù)公寓寓商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃產(chǎn)品定位位及開發(fā)發(fā)策略可行性分分析營(yíng)銷執(zhí)行行市場(chǎng)推廣廣投資買賣賣易居資源源易居（中中國(guó)）在在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的相關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目和研研究經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)涉及到到各個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)以及各各項(xiàng)專題題易居中國(guó)國(guó)全國(guó)知知名房地地產(chǎn)部分合作作企業(yè)易居中國(guó)國(guó)海外知知名房地地產(chǎn)部分合合作企企業(yè)易居中中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)部分合合作企企業(yè)易居資資源易居中中國(guó)擁?yè)碛写蟠罅康牡钠放婆崎_發(fā)發(fā)商資資源，，能為為項(xiàng)目目招商商提供供強(qiáng)力力支撐撐萬科集集團(tuán)中海地地產(chǎn)中海地地產(chǎn)碧桂園園集團(tuán)團(tuán)華遠(yuǎn)地地產(chǎn)合生創(chuàng)創(chuàng)展富力地地產(chǎn)SOHU中國(guó)恒大地地產(chǎn)保利地地產(chǎn)華潤(rùn)置置地招商地地產(chǎn)綠地集集團(tuán)陽(yáng)光100上海復(fù)復(fù)地上實(shí)地地產(chǎn)中心集集團(tuán)北辰實(shí)實(shí)業(yè)上海投投資大華集集團(tuán)上海古古北金融街街新世界界地產(chǎn)產(chǎn)陸家嘴嘴地產(chǎn)產(chǎn)上海城城開北京建建設(shè)上海城城建首創(chuàng)置置業(yè)寶地置置業(yè)中星集集團(tuán)金地集集團(tuán)首開集集團(tuán)中華企企業(yè)HinesKalongChinaPropertyGroup吉寶和記黃黃埔香港利利星行行長(zhǎng)江實(shí)實(shí)業(yè)嘉華中中華恒基中中國(guó)新鴻基基（香香港））香港九九龍倉(cāng)倉(cāng)首創(chuàng)置置業(yè)瑞安地地產(chǎn)恒隆地地產(chǎn)香港興興業(yè)CreortSuissoMorganStanleyF&N基金SIGM招商銀銀行浦東發(fā)發(fā)展銀銀行投資基基金：：瑞士信信貸、、花旗旗、摩摩根、、美林林……品牌酒酒店：：喜達(dá)屋屋集團(tuán)團(tuán)、凱凱賓斯斯基、、錦江江國(guó)際際……商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商：僑樂、、OUTLET、百聯(lián)聯(lián)……旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：華僑城城、大大連海海昌、、浙江江宋城城……教育：：中福利利幼兒兒園、、美國(guó)國(guó)學(xué)校校、德德法學(xué)學(xué)校……休閑娛娛樂：：MGM、澳大大利亞亞MOB、SMP極限公公園、、一兆兆偉德德…………易居資資源易居（（中國(guó)國(guó)）還還擁有有大量量相關(guān)關(guān)行業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作伙伙伴，，這是是確保保咨詢?cè)兂晒M快快落實(shí)實(shí)的重重要保保障以上人人員須須由項(xiàng)項(xiàng)目的的啟動(dòng)動(dòng)時(shí)間間最終終確定定，易易居中中國(guó)將將及時(shí)時(shí)通知知并提提供資資歷相相當(dāng)或或更好好的咨咨詢顧顧問易居中國(guó)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)資源支持40個(gè)城市分分支文化地地產(chǎn)研究所所政策信信息研究所所房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究所所專家團(tuán)隊(duì)復(fù)合地地產(chǎn)專家旅游地地產(chǎn)專家住宅研研究專家易居項(xiàng)目小小組團(tuán)隊(duì)架架構(gòu)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的易居居中國(guó)國(guó)組織織將分分成四四個(gè)層層次：：項(xiàng)目目專家家團(tuán)隊(duì)隊(duì)、項(xiàng)項(xiàng)目輔輔助研研究機(jī)機(jī)構(gòu)、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源源和項(xiàng)項(xiàng)目小小組CRIC團(tuán)隊(duì)核核心成成員職業(yè)經(jīng)經(jīng)歷:公司職職位:總經(jīng)理理易居中中國(guó)/克而瑞瑞（中中國(guó)））上海海事業(yè)業(yè)部于丹丹丹9年房地地產(chǎn)開開發(fā)、、房地地產(chǎn)流流通服服務(wù)、、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投投資決決策咨咨詢、、項(xiàng)目目咨詢?cè)兗肮芄芾斫?jīng)經(jīng)驗(yàn)為ORIX基金、、富蘭蘭克林林基金金中國(guó)國(guó)地區(qū)區(qū)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)評(píng)評(píng)估、、并購(gòu)購(gòu)、參參建、、股權(quán)權(quán)合作作運(yùn)作作顧問問全程參參與韓韓國(guó)KAMCOO銀行評(píng)評(píng)估收收購(gòu)廣廣州時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目教育程程度：：工商管管理碩碩士紐約都都靈大大學(xué)文學(xué)學(xué)學(xué)士燕山大大學(xué)李振宇宇高級(jí)分分析師師政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)碩士士8年地產(chǎn)產(chǎn)咨詢?cè)兘?jīng)驗(yàn)驗(yàn)金丹客戶經(jīng)經(jīng)理經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)學(xué)士士9年地產(chǎn)產(chǎn)咨詢?cè)兘?jīng)驗(yàn)驗(yàn)咨詢組組提供房房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢?cè)冄芯烤糠?wù)務(wù)王方敏敏盧峻峰峰吳夏舜舜產(chǎn)品組組提供房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品咨詢?cè)兎?wù)務(wù)客戶組組提供CRIC支持及及客戶戶服務(wù)務(wù)何明產(chǎn)品總總監(jiān)注冊(cè)造造價(jià)師師、估估價(jià)師師9年地產(chǎn)產(chǎn)咨詢?cè)兘?jīng)驗(yàn)驗(yàn)葉露初杰CRIC團(tuán)隊(duì)核核心成成員職業(yè)經(jīng)經(jīng)歷:公司職職位:執(zhí)行總總經(jīng)理理易居中中國(guó)上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部宗磊9年房地地產(chǎn)開開發(fā)、、管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。主主要從從事大大客戶戶部、、別墅墅項(xiàng)目目服務(wù)務(wù)。代表性性個(gè)案案：浦東星星河灣灣、中中糧海海景1號(hào)、城城開萬萬源城城、漢漢斯加加州水水郡、安亭亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)、中中信泰泰富朱朱家角角新城城、萬萬科金金色里里程、、萬科科白馬馬花園園、萬萬科·蘭喬圣圣菲、、怡水水豪庭庭、華華盛盛辦公公樓及及商業(yè)業(yè)街等等EJ團(tuán)隊(duì)核核心成成員張斌執(zhí)行副副總經(jīng)經(jīng)理易居中中國(guó)上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部9年房房地產(chǎn)產(chǎn)代理理行業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)代表性性個(gè)案案：中糧海海景1號(hào)瑞瑞安安創(chuàng)智智天地地、萬科科金色色里程程、萬萬科金金色雅雅筑、、萬科科金色色城品品、萬萬科白白馬花花園思思南路路88號(hào)、瑞瑞虹新新城三三期、、慧芝芝湖花花園二二期、、安亭亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)等梁治輝輝執(zhí)行副副總經(jīng)經(jīng)理易居中中國(guó)上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部9年房地地產(chǎn)代代理行行業(yè)從從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)代表性性個(gè)案案：萬萬科·蘭喬圣圣菲、、萬科科·紅郡、、圣安安德魯魯斯、、浦江江華僑僑城、、尚東東國(guó)際際、富富力桃桃園、、富力力灣等等王闖企劃總總監(jiān)易居中中國(guó)上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部10年4A廣告公公司和和房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)代表性性個(gè)案案：新江灣灣城1號(hào)作品、漢漢斯.加州水郡、、華潤(rùn)橡橡樹灣合生東紫園園安亭亭新鎮(zhèn)、上上海灘花園園、河谷3號(hào)、中海萬萬錦城、慧慧芝湖花園園二期等韓蓓麗市場(chǎng)經(jīng)理易居中國(guó)上上海房屋屋銷售中心心上海事事業(yè)部6年房地產(chǎn)產(chǎn)代理行業(yè)從從業(yè)經(jīng)驗(yàn)代表性個(gè)案