號地商業(yè)成功前期發(fā)展策劃報告

中央政務區(qū)·首席體驗式購物中心

——35/36號地商業(yè)成功前期發(fā)展策劃報告謹呈：××投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2010.11項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報告思路及目錄商鋪推廣策略2商業(yè)部分概念性報告概要發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主題特色可出售性靈活性招商策略——分階段招商重點，對于主力店不惜代價，以面積換單價出售策略——不同位置采用不同出售方式選擇最佳出售時機（確定主力店后）項目定位——中央政務區(qū)·首席體驗式購物中心

海洋主題StreetMall（街區(qū)購物中心）餐飲娛樂型準區(qū)域性以品牌超市為核心的購物中心媒介策略——基本沿用外銷媒介策略，內(nèi)外銷主要是推廣主題不同，以大理和昆明為推廣核心區(qū)域，以現(xiàn)場展示，活動營銷，戶外廣告為主要推廣媒介規(guī)劃創(chuàng)新——垂直空間2+1模式水平空間的全街鋪規(guī)劃模式海洋主題的景觀街區(qū)下沉式廣場主入口及中庭負一層變首層商鋪功能轉(zhuǎn)換的兩種模式（正式與非正式）3項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略4項目分析——經(jīng)濟技術(shù)指標各項指標35號地塊36號地塊360136023603占地面積（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二類居住用地使用年限（年）70707070容積率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%綠地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停車位（個）-293312592商業(yè)面積比例（%）30%15%15%

商業(yè)面積（M2）5290544034688

合計商業(yè)面積（M2）619965優(yōu)勢緊鄰未來?？谑姓怪行?，片區(qū)發(fā)展前景較好；有西海岸最具規(guī)模的商業(yè)配套；臨濱海大道、長濱路，有利于商業(yè)開發(fā)。西海岸二線海景資源，屬高檔片區(qū)，片區(qū)消費能力較強；劣勢容積率高，建筑密度低地塊分割嚴重，規(guī)劃限制條件多區(qū)域目前人口密度較小,商業(yè)氛圍冷清機會海南國際旅游島-帶來相關(guān)政策利好；東環(huán)鐵路開通-拉近消費距離跨海大橋–提升片區(qū)商業(yè)輻射能力南港碼頭-三港合一帶動片區(qū)商業(yè)發(fā)展盈濱半島-與片區(qū)通車，擴大商業(yè)輻射范圍商業(yè)—商業(yè)片區(qū)發(fā)展日益成熟，商業(yè)互動性威脅海甸島美麗沙商圈形成競爭態(tài)勢片區(qū)商業(yè)用地較多，未來招商壓力較大政府政策性風險項目商業(yè)SWOT分析6項目關(guān)鍵問題項目所在商圈未來發(fā)展速度的不確定性較大；項目35號地高容積率商業(yè)部分可出售性較差。（一般規(guī)劃層數(shù)較高）7項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略8解放大同路商圈國貿(mào)、玉沙路商圈海秀東商圈?？谌笊倘ΑＰ銝|商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈目前，?？谑兄袑儆谑屑壍纳倘τ?個，大小級別依次為：海秀東商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈、。其余的海甸島、秀英、濱海路、龍昆、府城商圈南等都屬于城市片區(qū)級商圈，影響力和輻射力都不及三大商圈。9海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈商圈分析指標海秀東商圈1.人口規(guī)模及特征分析?？诤诵纳倘?，輻射全市，乃至吸引下屬縣市消費；消費人口年齡22-55歲，教育水平高，收入中上且穩(wěn)定；以公務員、醫(yī)生、律師、商人等職業(yè)居多。2．經(jīng)濟狀況分析處于強勢核心商業(yè)地位，大型商場云集，酒店眾多；從業(yè)人員以從商、政府、服務行業(yè)居多，居民收入兩極化現(xiàn)象明顯，消費能力強弱分化；節(jié)假日消費強、旅游消費多。3．競爭狀況分析同業(yè)競爭激烈，大商場定位雷同，經(jīng)營手段單一，集中在一條街道兩側(cè)，市場相對飽和；專賣店眾多，與商場專柜形成競爭。4．交通條件分析海秀路為海口市東西方向主干道之一，由于規(guī)劃原因，已出現(xiàn)停車場緊缺的現(xiàn)象，各商場相互爭奪車位，車位不足也給消費者驅(qū)車購物帶來不便。5．客流量分析多數(shù)為自身客流，滯留時間較長，目的性強。在節(jié)假日消費相當集中，周末的客流量大過平日，晚上的客流量大過白天。6．環(huán)境分析地理位置為絕對的城市中心、商業(yè)旺區(qū)，區(qū)內(nèi)酒店林立，消費場所眾多。7．自身分析中高檔商品聚集，經(jīng)營品種以珠寶、化妝品、服飾、食品、皮具、超市、電腦、電子、通訊等產(chǎn)品為主；賣場設計布置現(xiàn)代、漂亮，為目前?？谑凶詈?；經(jīng)營方式上充分利用門前廣場和大型顯示屏，活動促銷頻繁，聚集人氣。8．城市規(guī)劃是政府扶持發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，也是發(fā)展最成熟的一個區(qū)域；但由于前期規(guī)劃的缺位，出現(xiàn)了諸如車位、同業(yè)競爭等問題。海秀路商圈是?？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘Γ唐焚Q(mào)易輻射范圍涉及到整個海南，在海秀東路一帶集中了?？趲讉€最大的shopingmaill，人流車流也是最大的。該商圈由上世紀八十年代起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成熟，主力商業(yè)中心有明珠廣場、DC數(shù)碼城、第一百貨、南亞廣場等。10海秀路商圈———南亞廣場場南亞廣場項目位于?？谑泻８放c和平南路的交匯處，商住綜合樓，總25層占地面積23528平方米建筑面積128392平方容積率3.5商業(yè)面積51977平方米商業(yè)層數(shù)5層所處商圈海口最大商圈海秀東路、明珠商圈，附近常住人口25萬主力店家樂福，2、3層，營業(yè)面積約2萬停車位地上54，地下及立體停車樓約730，總車位約780狀態(tài)?？谧钤绲拇笮统?，目前經(jīng)營狀況良好租金業(yè)態(tài)套數(shù)營業(yè)方式負一層160-180元/㎡各類服裝、內(nèi)衣、床上用品、家居飾品；75店鋪、柜臺首層200-220元/㎡化妝品珠寶首飾店鋪、柜臺64店鋪、柜臺二層家樂福超市，?？诘谝患壹覙犯Ｈ龑铀膶硬蛷d、娛樂城、影院、美容11店鋪、開放式11解放西大同路路商圈分析解放西、大同同路商圈是得得勝沙、解放放路、新華南南、博愛路傳傳統(tǒng)歷史商業(yè)業(yè)街區(qū)的延伸伸，是海口商商業(yè)的發(fā)源地地，?？跉v史史最古老的商商圈，起源于于上個世紀初初，很多南洋洋風情的騎樓樓街具有歷史史文化保留意意義，如新華華南的家電、、中山路的交交電、博愛路路的小商品、、得勝沙的服服裝，這是我我市的商業(yè)文文脈和多年商商貿(mào)業(yè)的積淀淀。這里將來來將被改造成成?？谥饕牡纳虡I(yè)步行街街。該商圈主主要的商業(yè)中中心有友誼商商業(yè)廣場、百百貨大樓、泰泰龍城等。商圈分析指標解放路商圈1．人口規(guī)模及特征分析?？诖渭壣倘?，部分商品具有全市壟斷性地位；消費年齡10-60歲，跨度較大；教育水平參差不齊，收入中等或中低水平，穩(wěn)定性差；以個體戶、學生、職員、營業(yè)員等為消費主體。2．經(jīng)濟狀況分析公共文化配套設施密集，吸引了年輕人消費；小商戶云集，政府再就業(yè)安排渠道之一；居民收入狀況一般，消費能力中等。3．競爭狀況分析新華南電器一條街，博愛路小商品一條街、解放西、得勝沙路服裝鞋包一條街，聚集了大批小商戶，各商戶相互依存，形成了專業(yè)市場格局，占據(jù)了?？谑袎艛嘈缘匚?。4．交通條件分析屬于街區(qū)性質(zhì)，道路縱橫、四通八達，公交路線發(fā)達；停車場地有限，僅部分大型商廈有停車場，如多寶利、東方廣場等；區(qū)內(nèi)規(guī)劃有步行街，禁止機動車進入。5．客流量分析客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時間長，目的性強，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。6．環(huán)境分析歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，位于城市地理中心，建筑陳舊、配套落后，集中大批中小商戶、手工業(yè)者，若不改造發(fā)展前景被限。7．自身分析電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。除電器產(chǎn)品外，很少采用活動促銷經(jīng)營，以議價經(jīng)營為主。8．城市規(guī)劃政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學的規(guī)劃、建設和引導。海旅集團負責的海口騎樓老街項目已完成《?？谀涎篁T樓項目示范區(qū)可行性研究報告》。12解放西大同路路商圈——友友誼商業(yè)廣場場友誼商業(yè)廣場簡述經(jīng)營樓層7層，停車收費，3元一次，以中高檔物品為主、店面大的以保底聯(lián)營的方式出租所處商圈大同路商圈商業(yè)層數(shù)7層停車收費3元一次業(yè)態(tài)租金營業(yè)方式首層名品店、快餐、銀行、珠寶、化妝品、皮鞋、鐘表480-500元/㎡柜臺、商鋪二層各類女裝服飾美容230-280元/㎡柜臺、商鋪三層運動、休閑服裝、戶外用品運動品樂器皮具180元/㎡柜臺、商鋪四層男裝、童裝、極速樂園開放式五層KTV、咖啡廳、餐廳開放式13國貿(mào)商圈分析析——最新的的商圈國貿(mào)商圈是近近年隨著海口口灣片區(qū)開發(fā)發(fā)而新型的商商圈，也是海?？谖ㄒ坏腃BD商圈，，起源于九十十年代，近年年新開張的商商業(yè)項目有：：宜欣購物廣廣場、上邦百百匯城，本片片區(qū)匯集了海?？谧疃嗟膴蕣蕵穲鏊?，是是?？跁r尚文文化集散地。。商圈分析指標國貿(mào)商圈1．人口規(guī)模及特征分析消費年齡22—60歲，人口密度比海秀路稍遜，教育水平高、收入穩(wěn)定且位于中上水平，職業(yè)以大中公司職員，銀行、證券金融機構(gòu)職員、律師、商人、教師等居多。2．經(jīng)濟狀況分析?？贑BD，寫字樓密集（玉沙國際、國貿(mào)中心、深發(fā)展大廈、珠江廣場、南洋大廈等等），辦公人群集中，區(qū)內(nèi)有椰樹集團，居民收入高，消費能力強，外來人口多，有度假季節(jié)性消費特點。3．競爭狀況分析存在市場空白，但由于目前幾家商場定位雷同，仍競爭激烈；區(qū)內(nèi)餐飲娛樂業(yè)和服務業(yè)較發(fā)達，外來人口比較樂于居住在該區(qū)域。4．交通條件分析區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。5．客流量分析多為分享客流和派生客流。白天的客流多過晚上、工作日客流多過周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂業(yè)和服務業(yè)帶來的客流較多。6．環(huán)境分析海口商務中心區(qū)域，商務氣氛濃厚7．自身分析商品經(jīng)營品種多為服裝、家居、珠寶、化妝品等傳統(tǒng)百貨，中等檔次，價格昂貴，賣場布置一般，經(jīng)營手段單一，幾乎沒有促銷活動。8．城市規(guī)劃政治、文化中心、全市的核心區(qū)14國貿(mào)商圈———上邦百匯城城上邦百匯城簡述上邦百匯城位于海口市龍華路，與宜欣廣場相距僅500米，項目占地面積47613㎡，建筑面積93713㎡，商業(yè)面積7.7萬㎡，12000㎡中心廣場，1條步行街，3座主建筑，業(yè)態(tài)分布為主題百貨、電影院、大型餐飲娛樂／KTV／酒吧、休閑特色餐飲、時尚精品購物、家樂福、肯德基等。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)3-5層1條步行街，3座主建筑占地面積47613㎡建筑面積93713㎡商業(yè)面積7.7萬㎡主力店家樂福，地下1層，租賃面積1.6萬平方停車位地上200，地下350，總車位750租金外圍的商業(yè)樓鋪面90-110元/㎡要求簽兩年，第二年加20%租金外場的地面攤位租金277-333元/㎡，9㎡以內(nèi)經(jīng)營狀態(tài)08年7月開業(yè)，不到一年時間，已經(jīng)成為?？谥饕牟惋嫛蕵?、時尚集中地15國貿(mào)商圈———宜欣商業(yè)廣廣場宜欣商業(yè)廣場簡述該項目占地60畝，總體建筑面積10萬平方米，主體建筑面積8.8萬平方米，分為地上5層和地下2層。5層是電影院；4層是潮州菜館和健身中心；3層是休閑及文化用品等；2層為品牌女裝和休閑品牌等；1層設置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負二層為停車場，整個面積達2萬多平方米。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)6層地下一層，地上5層占地面積60畝建筑面積10萬平方米商業(yè)面積8.8萬平方米主力店大潤發(fā)超市，經(jīng)營于地下一層，營業(yè)面積約2萬停車位地上290，地下170，總車位460業(yè)態(tài)負二層停車場負一層大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街1層銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌2層品牌女裝和休閑品牌等3層休閑及文化用品等4層潮州菜館和健身中心5層電影院經(jīng)營狀態(tài)07年開業(yè)，目前大潤發(fā)宜欣店營業(yè)額排大潤發(fā)華南區(qū)營業(yè)額第一，日每平方營業(yè)額50-60元，年營業(yè)額超過3億16?？谏倘Ψ治鑫鼋Y(jié)論分析結(jié)論———本項目是潛在在的未來市級級商圈但5年年內(nèi)內(nèi)區(qū)區(qū)級級商商圈圈的的可可能能性性較較大大詳細細研研究究見見附附件件：：海?？诳谏躺倘θρ醒芯烤繄髨蟾娓?doc17項目目分分析析商圈圈分分析析國內(nèi)內(nèi)外外案案例例分分析析項目目商商業(yè)業(yè)部部分分發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略報告告思思路路業(yè)態(tài)態(tài)組組合合定定位位招商商策策略略建建議議規(guī)劃劃創(chuàng)創(chuàng)新新建建議議出售售策策略略建建議議商鋪鋪推推廣廣策策略略18CanalCity日日本本博博多多水水城城19CanalCity日日本本博博多多水水城城20CanalCity日日本本博博多多水水城城21CanalCity日日本本博博多多水水城城22BluewaterShoppingPark23BluewaterShoppingPark24BluewaterShoppingPark25香港港朗朗豪豪坊坊————天空空之之城城的的中中庭庭設設計計，，將將顧顧客客帶帶到到充充滿滿迷迷幻幻色色彩彩的的未未來來世世界界“天天空空之之城城””是是日日本本新新一一代代建建筑筑師師的的構(gòu)構(gòu)想想，，原原意意是是有有限限的的室室內(nèi)內(nèi)空空間間里里，，創(chuàng)創(chuàng)造造無無限限的的視視覺覺舒舒展展空空間間。。香港港朗朗豪豪坊坊在在““通通天天梯梯””的的頂頂端端，，即即在在購購物物中中心心十十三三樓樓以以上上的的天天幕幕上上，，設設置置了了一一張張巨巨大大的的數(shù)數(shù)碼碼天天幕幕————全全亞亞洲洲首首創(chuàng)創(chuàng)、、長長達達138米米的的類類似似美美國國拉拉斯斯維維加加斯斯凱凱撒撒皇皇宮宮的的天天幕幕。。朗豪豪坊坊擁擁有有十十三三層層的的商商場場，，這這在在購購物物中中心心的的經(jīng)經(jīng)營營規(guī)規(guī)劃劃中中是是不不多多見見的的。。當當商商場場的的樓樓層層達達到到一一定定的的高高度度如如何何將將顧顧客客吸吸引引上上更更高高的的樓樓層層，，是是一一門門經(jīng)經(jīng)營營的的哲哲學學，，更更是是一一門門經(jīng)經(jīng)營營的的科科學學。。朗朗豪豪坊坊在在中中庭庭營營造造了了““天天空空之之城城””，，并并用用““通通天天梯梯””吸吸引引人人們們往往上上走走，，達達到到促促進進高高層層商商場場經(jīng)經(jīng)營營，，實實現(xiàn)現(xiàn)整整體體商商業(yè)業(yè)價價值值最最大大化化的的目目標標。。香港港朗豪豪坊坊————天天空空之之城城26香港港朗朗豪豪坊坊————天天空空之之城城27朗豪豪坊坊28朗豪豪坊坊29朗豪豪坊坊30朗豪豪坊坊31香港港青青衣衣城城————海海洋洋主主題題購購物物中中心心32香港港青青衣衣城城————海海洋洋主主題題購購物物中中心心33香港港青青衣衣城城————海海洋洋主主題題購購物物中中心心34案例例:廣廣州州正正佳佳廣廣場場定位位：：亞亞洲洲第第一一SHOPPINGMALL(大大型型綜綜合合購購物物娛娛樂樂休休閑閑中中心心））主題題：：亞亞洲洲首首席席體體驗驗之之都都規(guī)模模：：占占地地5.7萬萬m2，，總總建建42萬萬平平方方米米；；裙裙樓樓商商場場30萬萬平平方方米米（（地地上上七七層層，，地地下下兩兩層層半半）），，除除停停車車場場外外純純商商業(yè)業(yè)面面積積為為22萬萬平平方方米米；；東東塔塔樓樓為為48層層五五星星級級酒酒店店式式公公寓寓；；西西塔塔樓樓為為30層層超超甲甲級級寫寫字字樓樓。。實用用率率：：50％配比比：：零零售售、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為52：：18：：3035案例例————廣廣州州正正佳佳廣廣場場F1時尚都會中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌專賣店，百貨飲食、高檔服飾、精品百貨F3多彩生活婦嬰用品專賣服飾、寵物用品專賣、汽車用品專賣F4動感之都潮流家電、IT產(chǎn)品、運動保健用品。匯集各式嶺南特色的嶺南風情街F5繽紛城市家居飾品、文具精品、音像圖書，休閑食品、真冰溜冰場F6美居與美食家具、燈市、主題餐廳F7世紀歡樂城4維電影院電動游戲世界婚紗禮堂規(guī)劃劃特特色色：：劇劇場場式式設設計計、、空空間間層層層層遞遞增增，，7米米高高7000平平方方米米園園林林生生態(tài)態(tài)中中庭庭，，拉拉斯斯維維加加斯斯夢夢幻幻天天幕幕，，廣廣交交會會展展廳廳、、大大型型國國際際電電影影城城、、威威尼尼斯斯水水城城餐餐廳廳、、真真冰冰溜溜冰冰場場、、5-7層層間間的的““空空中中過過山山車車””及及室室內(nèi)內(nèi)水水族族館館等等。。36案例———北北京東東方廣廣場商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和規(guī)模模東方廣廣場的的形成成時間間較晚晚，所所以其其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)新，，類似似于上上海新新天地地，屬屬于streetmall，比比較符符合城城市新新銳階階層的的口味味，而而其規(guī)規(guī)模比比恒基基和新新世界界要大大得多多，也也符合合商業(yè)業(yè)的聚聚集原原則。。主力業(yè)業(yè)態(tài)：：數(shù)十十家全全部經(jīng)經(jīng)營歐歐洲高高檔名名牌的的歐洲洲精品品廊以以及京京城最最大、、種類類最全全的體體育用用品中中心，，一個個歐洲洲家居居用品品精品品店。。37案例———北北京東東方廣廣場女士服裝玄色衣裳、MARYMADESIGN、百圖、艾格、淑女屋、KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、愛維、東北皮草行、佛羅倫、靖麗丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯羅蒂雅、EPISODE、JESSICA、MOISELLE、FAGE、MORGAN、KARRAIMPLANT、MARISFROLG、翠貝卡、JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、TSE、MAXMARA、PORTS、ERICBOMPARD、VOROMODA、APART、法涵詩等男士服裝PYE、JACK&JONES、FAIRWHALE、LAMPO、TONYWEAR、IECOLSITALY、CANALI、ARDMIER、WEIBERY、AUTASON、TREK&TRAVEL休閑服裝COLOR18、ESPRIT、OXYGEN、SISLEY、WEEKENDWORKSHOP、NIKE、KUHLE、LAPARGAY、ONLY、G-STAR等皮具、飾品、禮品OXETTE、西村名物、法藍瓷、銀鎮(zhèn)、TUMASEKPEWTER、PARKER、海盜船、SKAP、星空、NANMOHATS、CLARKS、奧卡索、MIRIAM、接吻貓、BELLE、NARAYA、琉璃坊、SWAROVSKI、TEENMIX、ECCO、SHE‘S、BALLY、PHYMESMUSIC、OLMECSHOP、HUSHPUPPIES等珠寶、鐘表、眼鏡TIMECITY名表城、TITONI、LYNN‘SJEWELLERY、TIANQIJEWELLERY、PLOYPAILIN、ALEXISOPITICAL、ASPIAL、HIERSUNDIMONDPALACE、SWATCH等餐飲麥當勞、哈根達斯、TCBY、天福茗茶、DQ冰淇淋、吉野家、MR。PIZZA、面愛面、元福回轉(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、STARBUCKS、KFC等娛樂、展廳、影音及圖書精彩無限數(shù)碼廣場、高永信攝影器材中心、索尼探夢、愛普生影音坊、ROLLS-ROYCEMOTORCARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀影院、B&W、POGGENPOHL櫥柜百貨、超市晨曦百貨、華潤超市、WATSON‘S、運動10038深圳華華潤中中心————萬象象城萬象城城———18.8萬平平方米米的大大型綜綜合性性購物物及娛娛樂中中心，，包含含零售售、餐餐飲、、娛樂樂休閑閑、文文化、、康體體等諸諸多消消費元元素，，由超超級市市場、、大型型百貨貨商店店、時時尚零零售商商店、、電影影院、、真冰冰溜冰冰場及及各類類餐飲飲等近近300家家零售售店面面組成成。2003年年底，，REEL時尚尚百貨貨、華華潤萬萬家CITYVALLUE超超級廣廣場、、嘉禾禾電影影城及及“冰冰紛萬萬象””真冰冰滑冰冰場等等四家家主力力店簽簽約入入駐萬萬象城城。“半主主力店店”包包括ESPRIT時時裝旗旗艦店店、以以女裝裝休閑閑品牌牌為主主的NOVO生生活空空間、、包攬攬頂級級時裝裝到潮潮流品品牌的的i．．t、、運動動休閑閑為主主“運運動100”、、擁有有全國國最大大商用用宴會會廳的的“王王子國國宴飯飯店””以及及AZONAA02時裝裝概念念店等等，80多多個品品牌則則以國國內(nèi)外外知名名的服服裝服服飾品品牌為為主，，餐飲飲包括括星巴巴克，，百勝勝集團團屬下下的必必勝客客、塔塔可鐘鐘、肯肯德基基等。。“RéEL””是一一家海海外財財團投投資的的百貨貨公司司，位位于深深圳最最大的的購物物及娛娛樂中中心““華潤潤中心心·萬萬象城城”內(nèi)內(nèi)，共共四層層，面面積達達2萬萬平方方米。。以玻玻璃、、石材材、木木材為為主要要裝飾飾材料料的店店面設設計創(chuàng)創(chuàng)造出出清新新、優(yōu)優(yōu)雅、、浪漫漫、自自由的的購物物休閑閑空間間。39國內(nèi)外外案例例分析析結(jié)論論主力店店和主主題特特色是新興興區(qū)域域和郊郊區(qū)購購物中中心發(fā)發(fā)展的的制勝勝關(guān)鍵鍵因素素40項目分分析商圈分分析案例分分析項目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新建建議出售策策略建建議報告思思路商鋪推推廣策策略41?？谏躺倘ρ醒芯拷Y(jié)結(jié)論——本本項目目所在在商圈圈是潛潛在的的未來來市級級商圈圈，但但5年年內(nèi)區(qū)區(qū)級商商圈的的可能能性較較大。。國內(nèi)外外案例例經(jīng)驗驗——主主力店店和主主題特特色是是新興興區(qū)域域和郊郊區(qū)購購物中中心發(fā)發(fā)展的的制勝勝關(guān)鍵鍵因素素。項目分分析結(jié)結(jié)論——可可出售售性，，靈活活性是是應對對商圈圈成長長不確確定性性及周周邊競競爭的的制勝勝關(guān)鍵鍵因素素。項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略———項項目制制勝關(guān)關(guān)鍵主力店店靈靈活性性主主題特特色可可出出售性性本項目目商業(yè)成成功的的4個個發(fā)展展戰(zhàn)略略42戰(zhàn)略下下的行行動建建議大大綱可出售售性商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的2+1模模式（（降低低總層層數(shù)））StreetMall———街街區(qū)化化購物物中心心(外外街））購物中中心室室內(nèi)部部分街街區(qū)化化（內(nèi)內(nèi)街））下沉式式廣場場及中中庭———負負一層層變首首層增增強可可出售售性主題特特色海洋主主題景景觀購購物中中心餐飲mall主主題———第第一階階段以以餐飲飲mall主題題吸引引外圍圍商圈圈的消消費靈活性性動態(tài)適適時的的主力力業(yè)態(tài)態(tài)———分階階段引引進適適當主主力業(yè)業(yè)態(tài)，，確保保每階階段都都成功功萬能小小獨棟棟———部分分商業(yè)業(yè)面積積可以以靈活活的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為其他他功能能先租后后售———選選擇最最佳出出售時時機（（主力力超市市確定定后為為最佳佳出售售時機機）主力店店———提前前規(guī)劃劃，提提前洽洽談，，不惜惜代價價，以以面積積換價價格20%的面面積實實現(xiàn)80%的商商鋪銷銷售額額，用用80%的的面積積吸引引人氣氣43項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位位招商策略建議議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議商鋪推廣策略略44本項目商業(yè)面面積約6萬平平方米——屬屬區(qū)域性級商商業(yè)和社區(qū)商商業(yè)之間商業(yè)級別市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪45業(yè)態(tài)組合定位位——餐飲娛娛樂型的購物物中心主力店+餐飲飲娛樂型的準準區(qū)域性購物物中心46區(qū)域型購物中中心往往以百百貨為核心主主力店，社區(qū)區(qū)型購物中心心往往以超市市為核心主力力店。區(qū)域型購物中中心以百貨公公司作為核心心主力店的現(xiàn)現(xiàn)象比較普遍遍。社區(qū)型購物中中心的核心消消費群體以周周邊消費者為為主，往往以以超市為核心心主力店，以以更多地滿足足消費者日常常消費需要。。本購物中心以以超市為核心心主力店，同同時可引進進高端百貨。。47第一階段：餐餐飲（36號號地）第二階段：超超市/娛樂（35號地））第三階段：百百貨/品牌專專賣店/專業(yè)業(yè)店（35號地））動態(tài)的主力業(yè)業(yè)態(tài)——不同同階段不同的的招商重點48本項目的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合定定位建議項目配套功能主要商家類型引進階段餐飲Mall大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲第一階段大型超市家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市第二階段娛樂休閑電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場第二階段精品百貨各種品牌服飾第二階段專賣店待定第三階段專業(yè)店待定第三階段引進品牌知名名大型超市和和精品百貨是是業(yè)態(tài)定位組組合的關(guān)鍵49?？谑准艺姹锉鶊觯ńńㄗh與其他投投資方合辦提提升購物中心心人氣及住宅宅檔次）505152將餐飲場所設設置于溜冰場場上空，推動動娛樂觀賞化化、餐飲娛樂樂化。推動娛樂觀賞賞化，餐飲娛娛樂化，成為為購物中心吸吸引客源的重重要手段。真冰溜冰場設設置在中央挑挑空空間的下下方，沿溜冰冰場的邊緣位位置配置了餐餐桌，提供餐餐飲。53項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位位招商策略建議議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議商鋪推廣策略略54商業(yè)規(guī)劃的垂垂直方向上的的選擇——2+1還是5+0？（35號地）2層地上+1整層地下室室5層地上地上每層約1萬平米，地地下整層約為為3萬平方米米。雖然地下下的造價要高高于地上，但但地下一層的的可出售性和和可規(guī)劃性都都要好于地上上三四五層，，所以我們建議采用用2+1的垂垂直規(guī)劃模式式比較55商業(yè)規(guī)劃的水水平方向上的的選擇——室室外景觀街區(qū)區(qū)和室內(nèi)步行行街區(qū)（雙街街并存的StreetMall）35號地2層地上+1整層地下室室地上地下中庭庭及主通道室內(nèi)步行街區(qū)區(qū)次通道（通往往外街）室外景觀街區(qū)區(qū)（外圍外街街)地上地下中庭庭及主通道地上全街鋪模模式地下街街鋪+主力店店（StreetMall模式）住宅半圍合布布局56StreetMall要素及案案例StreetMall在英文中中的原意指的的是購物林蔭蔭道，它提供供給顧客閑庭庭信步、而又又不用經(jīng)受雨雨雪風霜之苦苦的購物樂趣趣。StreetMall，意為為“中央休憩憩式商業(yè)街區(qū)區(qū)”，屬于一一種復合型商商業(yè)業(yè)態(tài)，是是繼連鎖店、、專賣店、折折扣店、超市市、購物中心心、shoppingmall之之后在商業(yè)流流通領(lǐng)域興起起的最新業(yè)態(tài)態(tài)，集購物、、餐飲、娛樂樂、休閑、旅旅游、社交、、商務等功能能于一體，通通過設置大型型百貨和超市市大賣場及各各類專賣店、、游樂設施、、文化廣場、、旅游觀光、、休閑餐飲以以覆蓋各個層層次不同類型型的顧客，為為消費者提供供包羅萬有的的一站式休閑閑服務，在建建筑上兼有長長廊、廣場、、庭院的特點點。57規(guī)劃建議———街道家具具/景觀元素素項目目前規(guī)劃劃缺少室外空空間，室外空空間是進入商商業(yè)空間的緩緩沖地帶，增增強商業(yè)的延延展性，吸引引足夠的商業(yè)業(yè)人流。可以以考慮在湖貝貝路沿線設置置室外休閑長長廊。58規(guī)劃建議———StreetMall概念念設計StreetMall概念設計計可以參考QueenStreetMall與建外外SOHO商商業(yè)街的設計計。Foldedstreet——與與周邊環(huán)境相相結(jié)合的小規(guī)規(guī)模體塊組合合而成，使街街區(qū)生動活潑潑觀景平臺———體塊相互錯錯落，形成了了豐富的空間間層次，同時時營造出生態(tài)態(tài)觀景平臺59規(guī)劃建議———StreetMall概念念設計街道名稱：建建外SOHO街16條步行小小街，300個沿街店鋪鋪SOHO商鋪鋪全部沿街設設立，獨立進進出，面積從從100平米米到600平平米不等，設設施齊全。目目前已有茶館館、咖啡館、、火鍋店、料料理店、音像像店、美容院院、時裝店等等多家商業(yè)單單位進住SOHO街，未未來的SOHO街將是北北京新的時尚尚集中地60StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案案例——深圳圳萬科城規(guī)劃管理經(jīng)驗驗借鑒：1、全街鋪規(guī)規(guī)劃。2、先招商后后出售。3、聘請仲量量聯(lián)行作為商商業(yè)管理的顧顧問。4、街鋪大部部分面積較小小。5、引進主力力超市店和品品牌店提升價價值。6、融入風情情主題步行街街概念。61商業(yè)面積的功功能轉(zhuǎn)換———正式的與非非正式的兩種種方式功能轉(zhuǎn)換方式具體轉(zhuǎn)換步驟報建方式正式的通過關(guān)系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務公寓及酒店公寓。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換）住宅及商務公寓非正式通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。（比如萬能小獨棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用）商業(yè)62非正式的商業(yè)業(yè)規(guī)劃的功能能轉(zhuǎn)換——萬萬能小獨棟（（辦公，商鋪鋪，公寓，酒酒店，企業(yè)總總部皆可）2層層地地上上+1整整層層地地下下室室室外外景景觀觀街街區(qū)區(qū)（（外外圍圍外外街街)萬能能小小獨獨棟棟萬能能小小獨獨棟棟提升升項項目目的的可可出出售售性性63主入入口口設設計計創(chuàng)創(chuàng)新新————下下沉沉式式廣廣場場，，醒醒目目標標志志，，知知名名商商家家，，使使其其成成為為人人流流集集中中和和各各類類活活動動的的焦焦點點。。在主主入入口口設設計計醒醒目目的的標標識識，，其其目目的的在在于于形形成成該該購購物物中中心心獨獨有有的的記記憶憶符符號號，，并并促促進進人人流流集集中中，，使使這這里里成成為為人人流流集集中中和和各各類類活活動動的的焦焦點點。。時代代廣廣場場：：大大鐘鐘、、大大型型電電視視屏屏幕幕海港港城城：：大大型型電電視視屏屏幕幕朗豪豪坊坊：：極極具具抽抽象象藝藝術(shù)術(shù)氣氣息息的的雕雕塑塑，，象象是是一一位位狂狂放放的的歡歡迎迎者者深圳圳萬萬象象城城：：下下沉沉式式廣廣場場，，知知名名星星巴巴克克咖咖啡啡主要要賣賣點點為為：：突突出出了了雙雙首首層層概概念念，，使使商商業(yè)業(yè)的的使使用用更更便便利利，，提提高高了了商商業(yè)業(yè)價價值值64主入入口口案案例例————香香港港海海港港城城65主入入口口案案例例————深深圳圳萬萬象象城城：：下下沉沉式式廣廣場場，，知知名名星星巴巴克克咖咖啡啡，，地地下下一一層層變變首首層層提提升升整整體體商商業(yè)業(yè)價價值值66主入入口口另另類類處處理理案案例例————Box的的建建筑筑形形式式67停車車場場建建議議———不不把把停停車車場場只只放放在在負負一一層層，，而而是是將將停停車車場場進進行行多多樓樓層層設設置置，，進進行行人人流流引引導導不把把停停車車場場只只放放在在負負一一層層，，而而是是將將停停車車場場進進行行多多樓樓層層布布置置，，其其目目的的不不僅僅是是在在城城市市中中心心，，寸寸土土寸寸金金的的地地方方創(chuàng)創(chuàng)造造更更多多的的停停車車位位，，而而且且停停車車場場多多樓樓層層設設置置的的結(jié)結(jié)果果更更便便于于人人流流引引導導，，使使購購物物中中心心人人流流的的進進入入途途徑徑和和分分布布更更加加合合理理。。商場場商場場負一一層層停停車車場場交通樞紐68不要要把把熱熱商商（（人人氣氣商商業(yè)業(yè)））放放在在一一個個區(qū)區(qū)域域，，而而是是要要多多點點多多層層的的設設置置，，通通過過熱熱商商帶帶動動常常規(guī)規(guī)商商業(yè)業(yè)人人氣氣，，提提升升常常規(guī)規(guī)商商業(yè)業(yè)的的價價值值。。購物物中中心心的的主主力力店店與與娛娛樂樂及及餐餐飲飲設設置置一一般般采采取取集集中中和和分分期期相相結(jié)結(jié)合合的的方方法法，，多多點點多多層層，，讓讓購購物物中中心心的的人人氣氣商商業(yè)業(yè)無無處處不不在在，，這這樣樣也也實實現(xiàn)現(xiàn)了了主主力力店店與與娛娛樂樂/餐餐飲飲功功能能的的休休閑閑化化。。購物物中中心心除除了了在在某某一一個個固固定定的的區(qū)區(qū)域域設設置置美美食食廣廣場場，，還還應應考考慮慮到到餐餐飲飲與與娛娛樂樂及及百百貨貨等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的互互動動性性。。69不允許在在購物中中心內(nèi)部部出現(xiàn)任任何一條條“陰陽陽街”人流布局局方式：：主動線線、副動動線、店店內(nèi)動線線相結(jié)合合。主動線：：主要考考慮整個個商場人人流在商商場內(nèi)流流動的完完整對流流性，以以及客流流在商場場內(nèi)的平平衡流動動和到達達各個功功能區(qū)域域，類似似人的主主動脈。。副動線：：通過與與主動線線的連接接，使客客流在商商場平均均流動，，把顧客客盡可能能送到每每個商鋪鋪前面，，維持各各商鋪客客流的平平衡。店內(nèi)動線線：展示示點，通通過展示示點把最最希望推推銷的商商品展示示出來，，從而將將顧客引引導到陳陳列區(qū)或或交易區(qū)區(qū)，完成成客流的的定向引引導功能能。陰陽街：：在某些些街道只只有一邊邊有商家家在經(jīng)營營，另一一邊則無無任何商商業(yè)氣氛氛。商業(yè)經(jīng)營營的實踐踐表明：：在購物物中心內(nèi)內(nèi)，“陰陰陽街””的經(jīng)營營幾乎沒沒有成功功的可能能。70將主力店店設置于于購物中中心的兩兩端，將將一般商商戶設置置于購物物中心的的中部購物中心心內(nèi)部的的人流動動線規(guī)劃劃是購物物中心規(guī)規(guī)劃的靈靈魂。內(nèi)內(nèi)部人流流動線設設計的基基本要求求是晝引引導人流流經(jīng)過每每一間店店鋪，使使每一間間店鋪都都擁有足足夠多的的人流，，使每一一平方米米的室內(nèi)內(nèi)空間都都能為購購物者創(chuàng)創(chuàng)造愉悅悅的體驗驗，使每每一間店店鋪都創(chuàng)創(chuàng)造盡可可能多的的營業(yè)額額。購物中心心的人流流動線規(guī)規(guī)劃與地地塊形狀狀有關(guān)，，與出入入口的設設置有關(guān)關(guān)，與主主力店的的位置安安排有關(guān)關(guān)。當?shù)貕K形形狀為長長條形時時，購物物中心的的經(jīng)驗是是將主力力店設置置于兩端端，將一一般承租租商戶設設置于中中間的方方式。71示意簡圖圖：

F4影城/兒童世界/電玩/主題餐飲/西餐咖啡（特色商業(yè)、人氣）F3配套商業(yè)F2配套商業(yè)

F1主力商家-----熱商（人氣）

P-停車

交通樞紐主力店與與一般承承租戶的的動線安安排，其其基本原原則在于于利用主主力店與與一般承承租商有有戶的不不同位置置，吸引引消費者者在購物物中心內(nèi)內(nèi)做雙向向流動，，這樣才才能獲得得最大的的消費效效果。72案例介紹紹：香港港又一城城又一城的的LG1層平面面當中，，其兩端端分別是是香港唱唱片旗艦艦店和AMC電電影院，，而一般般的承租租商戶則則分布于于中間。。這樣在在兩大主主力店的的拉動下下，中間間的一般般承租戶戶就能享享受更多多的人流流，實現(xiàn)現(xiàn)資源互互動，人人流共享享的目的的。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶73規(guī)劃前與主主力店的初初步溝通———了解主主力店的需需求超市主力店初步要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12--15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬－4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40--50米以上；臨街面大于70米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8樓板承重賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200停車場300個以上顧客免費停車位，20個以上免費貨車停車位免費提供至少600個機動車停車位，非機動車停車場地2000平米400～600車位(上海,北京,廣州)150～300車位(其他);600～1000自行車位相關(guān)配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達供水200～250噸/天;供氣排水通道\通風\發(fā)電機\消防\環(huán)保其他2個主出入口；外立面廣告3個；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負責管理免費廣告牌：高炮2個；門頭2個合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年－30年）74規(guī)劃前的對對餐飲等商商家需求的的了解連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市商務型餐廳:以商務酬賓為銷售對象，選址于商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭\個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議同右；大餐廳，設置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu);層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面商務型150~1000平方米、大眾型80~200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應的停車場120~500平方米、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳配套設施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應;有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道同普通餐飲75規(guī)劃前的對對餐飲等商商家需求的的了解茶坊、酒吧、咖啡

面館面包、面點房商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者；消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設；品牌企業(yè)多開設在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審同意；國家對酒吧課以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準，方可經(jīng)營；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50~400平方米；對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設置隔音層80-200平米；其余與普通餐廳相同60~120平方米；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應與普通餐廳相同與普通餐廳相同76規(guī)劃創(chuàng)新———無處不不在的海洋洋主題77建筑設計商業(yè)街區(qū)在在設計上可可協(xié)調(diào)海洋洋主題，以以生態(tài)的結(jié)結(jié)構(gòu)、柔和和舒展的線線條打造親親近自然的的建筑空間間，形成獨獨特的空間間體驗。結(jié)合水岸資資源，與場場地相呼應應，形成自自然舒展的的室外遮蔽蔽空間，提提供住戶在在水岸豐富富的空間感感受。78項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部部分發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定定位招商策略建建議規(guī)劃創(chuàng)新建建議出售策略建建議商鋪推廣策策略79樹立品牌、、整體招商商、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)一一經(jīng)營管理理通過推廣實實現(xiàn)良好的的市場品牌牌度和知名名度，將有有助于項目目整體租金金水平的提提高。樹立立品牌的另另一個含義義就是通過過先進的商商業(yè)經(jīng)營管管理模式和和良好的服服務理念爭爭服顧客，，贏得市場場，最終保保障整個商商業(yè)獲得長長期的租金金收益和經(jīng)經(jīng)營收益。。項目目的的總總體體招招商商思思路路————分分階階段段動動態(tài)態(tài)的的主主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，主主力力超超市市提提前前招招商商后后期期進進場場80樹立立品品牌牌、、整整體體招招商商、、統(tǒng)統(tǒng)一一形形象象、、統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理項目目進進行行整整體體招招商商。。項目目的的總總體體招招商商思思路路81樹立立品品牌牌、、整整體體招招商商、、統(tǒng)統(tǒng)一一形形象象、、統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理是指指統(tǒng)統(tǒng)一一商商業(yè)業(yè)的的整整體體，，包包括括內(nèi)內(nèi)部部店店鋪鋪的的裝裝修修風風格格、、統(tǒng)統(tǒng)一一商商業(yè)業(yè)服服務務人人員員的的著著裝裝，，統(tǒng)統(tǒng)一一進進行行宣宣傳傳推推廣廣，，這這樣樣能能夠夠很很大大程程度度上上提提高高商商場場的的物物業(yè)業(yè)檔檔次次，，從從而而滿滿足足高高檔檔的的商商業(yè)業(yè)定定位位，，同同時時也也能能大大大大改改善善項項目目的的購購物物和和經(jīng)經(jīng)營營環(huán)環(huán)境境，，有有利利于于提提升升項項目目的的品品牌牌知知名名度度，，構(gòu)構(gòu)筑筑核核心心競競爭爭力力；；統(tǒng)一一培培訓訓管管理理，，以以此此提提高高整整體體服服務務水水平平，，降降低低營營銷銷成成本本。。項目目的的總總體體招招商商思思路路82先招招主主力力餐餐飲飲和和主主力力超超市市，，超超市市可可以以在在后后期期幾幾年年內(nèi)內(nèi)進進場場，，也也可可以以考考慮慮超超市市的的社社區(qū)區(qū)店店先先進進場場；；項目目的的總總體體招招商商策策略略————分分階階段段動動態(tài)態(tài)的的主主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，主主力力超超市市提提前前招招商商后后期期進進場場主力力餐餐飲飲和和超超市市在在招招商商條條件件上上給給予予最最大大程程度度的的優(yōu)優(yōu)惠惠。。主力力超超市市店店和和餐餐飲飲娛娛樂樂店店的的要要保保留留功功能能上上的的預預留留，，并并且且保保證證一一定定的的靈靈活活性性；；分三三階階段段招招商商，，分分階階段段開開業(yè)業(yè)確確保保每每一一階階段段成成功功；；在品品牌牌和和鋪鋪位位的的選選擇擇上上要要堅堅持持檔檔次次相相似似的的原原則則。。83項目目分分析析商圈圈分分析析案例例分分析析項目目商商業(yè)業(yè)部部分分發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略報告告思思路路業(yè)態(tài)態(tài)組組合合定定位位招商商策策略略建建議議規(guī)劃劃創(chuàng)創(chuàng)新新建建議議出售售策策略略建建議議商鋪鋪推推廣廣策策略略84項目目售售賣賣模模式式分分析析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商沒有后顧之憂；但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前前市市場場上上常常用用的的商商鋪鋪銷銷售售方方式式85目前前項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域還還不不能能給給到到市市場場信信心心，，還還需需要要一一定定的的培培育育期期，，且且項項目目要要實實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營，，所以主力店位位置的商鋪采采用帶租約銷銷售的方式，既能在培育育期給到客戶戶信心，又能能將項目良好好的形象建立立起來。項目出售策略略分析——不不同的位置采采用不同的出出售方式主力店及主題題娛樂-----帶租約約銷售方式精品商鋪-----業(yè)業(yè)態(tài)限制性銷銷售86“核心售賣””與銀行無關(guān)，，操作簡單，，可以做為一一種銷售方式式。發(fā)展商某經(jīng)營公司統(tǒng)一管理投資客戶銷售關(guān)系確定銷售價格格主力店進駐/招商投資客戶與發(fā)發(fā)展商簽定銷銷售合同同時時，簽定“委委托經(jīng)營協(xié)議議書”，同意意將10年收收益權(quán)抵付尾尾款。投資客戶只付付首期，不需需月供，即可可享有物業(yè)升升值的好處。。87項目出售策略略分析結(jié)論———不同位置置采用不同的的出售方式直接銷售+帶帶租約銷售+核心售賣模模式位置建議主要的出售方式臨街鋪面（實現(xiàn)主要商業(yè)價值）直接銷售（主要銷售方式）內(nèi)步行街直接銷售+帶核心售賣模式主力店及主題休閑娛樂帶租約銷售88項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位位招商策略建議議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議商鋪推廣策略略89項目推廣—商鋪入市策略略1）商鋪銷售時時機：商業(yè)街區(qū)展示示區(qū)全實景展展示，已簽約約1-2家主主力大商家；；2）先預熱先展示示再認籌：主體部分的外外裝修及街區(qū)區(qū)環(huán)境完成之之后再登記咨咨詢；3）推售節(jié)奏：商鋪分3批銷銷售，每批單單位分次推出出，每次推出出即售完；4）制造營銷熱點點，持續(xù)舉行行活動：不斷制造營銷銷熱點，持續(xù)續(xù)舉辦體驗式式營銷活動，，持續(xù)制造區(qū)區(qū)域人氣，提提高社會關(guān)注注度。90事件營銷1：招商推介新聞聞發(fā)布會某五星級賓館館（暫未定））地點:項目預熱，項項目整體推介