上海2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：決定房地產(chǎn)供給量的因素試題

上海2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：決定房地產(chǎn)供給量的因素試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，有關(guān)部門可以__。A.征收土地閑置費(fèi)B.無償收回土地使用權(quán)C.解除出讓合同D.變更出讓合同2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是（）。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差4、已知某筆貸款的名義利率為12%,若年實(shí)際利率為12.68%,則該筆貸款每年計(jì)息一次。246125、以下房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或營業(yè)的是。A：餐館B：旅館C：寫字樓D：特殊廠房E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格6、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%,該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。457.40476.98686.10715.487、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的組織實(shí)施。A：省級人民政府B：市、縣人民政府C：市、縣人民政府土地管理部門D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從起計(jì)。A：估價(jià)時點(diǎn)B：估價(jià)作業(yè)期C：出具估價(jià)報(bào)告之日D：簽訂估價(jià)委托合同之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、某宗房地預(yù)計(jì)未來每年凈收益為16萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%,假設(shè)該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價(jià)值為。A：158萬元B：156萬元C：176萬元D：178萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格10、房地產(chǎn)的供給曲線表示。A：房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系B：房地產(chǎn)的出售量與購買量的關(guān)系C：房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系D：房地產(chǎn)的供給量與購買量的關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格11、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫?。A：被拆除房屋的所有人B：被拆除房屋的使用人C：被拆除房屋的所有人和使用人D：被拆除房屋的代管人E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、—指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法13、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價(jià)格為萬元。（說明：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說明，確定收益期限依據(jù)不充分）A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格14、資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。準(zhǔn)予延續(xù)的，有效期延續(xù)年。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2,外墻面積6m2,單元間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2,那么，可出租面積應(yīng)為_。33m240m2C.43m2D.47m216、下列關(guān)于強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的，表述不正確的是。A：強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的，是指被人民法院在執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)并委托商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)B：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)C：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為人民法院委托拍賣人進(jìn)行拍賣的財(cái)產(chǎn)D：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的須為人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、凍結(jié)）的財(cái)產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為一年。A.37B.40C.43D.5018、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其—由國務(wù)院代表國家行使。A.使用權(quán)B.征收權(quán)C.購買權(quán)D.所有權(quán)19、—是開發(fā)利潤與總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。A.開發(fā)利潤率B.財(cái)務(wù)利潤率C.項(xiàng)目利潤率D.成本利潤率20、某宗估價(jià)對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。3842586021、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/近，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格22、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有的特性。A：變現(xiàn)性差B：易受政策影響C：依賴專業(yè)管理D：效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同23、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限至少年。A：5B：8C：10D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、某宗土地面積2000m2,征地費(fèi)600元/m2,土地使用權(quán)出讓金150元/m2,達(dá)到宗地狀況的土地開發(fā)費(fèi)用800元/m2,管理費(fèi)用100元/m2,貸款利率8%,開發(fā)周期為2年，銷售費(fèi)用率、銷售稅費(fèi)率和開發(fā)成本利潤率分別為6%、10%和15%,土地取得費(fèi)在項(xiàng)目期初一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，則該宗土地的積算價(jià)格為。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格25、在現(xiàn)實(shí)中主要存在著下列相鄰關(guān)系_。A.通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系和險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系B.通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系和友好睦鄰的相鄰關(guān)系C.友好睦鄰的相鄰關(guān)系和險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系D.通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系，友好睦鄰的相鄰關(guān)系和險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、臨時建筑是指的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。A：必須限期拆除B：結(jié)構(gòu)簡易C：結(jié)構(gòu)復(fù)雜D：永久性E：臨時性2、價(jià)高者得規(guī)則是為買方的競爭而設(shè)定，需在拍賣現(xiàn)場通過比較得出，比較的基礎(chǔ)是。A：拍賣人宣布的起拍價(jià)B：買方的報(bào)價(jià)C：拍賣的保留價(jià)D：競買人的報(bào)價(jià)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則_。A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同B.估價(jià)的方法有可能不同C.估價(jià)對象的范圍有可能不同D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途4、在項(xiàng)目評估中，說明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報(bào)表是。A：投資計(jì)劃與資金籌措表B：資金來源與運(yùn)用表C：營業(yè)利潤測算表D：全部投資現(xiàn)金流量表E：借款合同5、企業(yè)財(cái)務(wù)分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標(biāo)有。（2008年試題）A：資產(chǎn)報(bào)酬率B：銷售凈利率C：資產(chǎn)負(fù)債率D：存貨周轉(zhuǎn)率E：股東權(quán)益報(bào)酬率6、—是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。A.物業(yè)稅B.地產(chǎn)稅C.契稅D.增值稅7、估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的（）。A.融資計(jì)劃B.出租計(jì)劃C.銷售計(jì)劃D.租售計(jì)劃8、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件。A：以出讓方式取得的土地使用權(quán)B：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)C：以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)D：以出租方式取得的土地使用權(quán)E：以抵押方式取得的土地使用權(quán)9、按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國，物業(yè)管理的委托方有三類主體。A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B：政府物業(yè)管理職能部門C：公房出售單位D：業(yè)主大會E：業(yè)主委員會10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。1618202211、住房公積金管理中心不是_。A.住房公積金委員會各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)B.住房公積金運(yùn)作管理部門C.住房公積金管理的主體D.住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)12、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有三種形式，其中不包括_。A.保證B.信譽(yù)C.抵押D.質(zhì)押13、《刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處_,并處罰金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑14、對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，—進(jìn)行估價(jià)。A.難以采用假設(shè)開發(fā)法B.可以采用比較法C.難以采用成本法D.可以采用收益法15、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地的用途分為。A：農(nóng)用地B：其他農(nóng)用地C：建設(shè)用地D：商業(yè)用地E：未利用地16、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為萬元。A：39.34B：19.67C：20.38D：30.56E：借款合同17、在采用市場法估價(jià)時也可以根據(jù)估價(jià)對象、估價(jià)時點(diǎn)等情況，有針對性地搜集一些__。A.市場案例B.交易實(shí)例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值18、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，故不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類不正確的一項(xiàng)是_。A.不可預(yù)見費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用B.土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)19、下列屬于普通股股東權(quán)利的有_。A.有限的表決權(quán)B.股票的轉(zhuǎn)讓權(quán)C.對公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)D.對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)E.要求贖回權(quán)20、下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，表述錯誤的是。人：按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)B：房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取C：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)D：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累退計(jì)費(fèi)E：實(shí)行獨(dú)家代理的由雙方協(xié)商，但房屋買賣代理收費(fèi)最高不超過成交價(jià)格的0.5%21、短期資金市場主要由等子市場構(gòu)成。A：同業(yè)拆借市場B：票據(jù)市場C：大額定期存款單市場D：回購協(xié)議市場E：資本市場22、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對應(yīng)正確的是。A：最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對應(yīng)B：普適性原則與特殊原劇對應(yīng)C：謹(jǐn)慎原即與特殊原則對應(yīng)D：技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原