某地產(chǎn)滟瀾山營(yíng)銷策略提案

龍湖·滟瀾山營(yíng)銷策略提案1949地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2011.31949是什么？1949是一家本土公司1949是一家負(fù)責(zé)任的公司1949不是一家任意附和開發(fā)商的公司1949是一家本著客觀冷靜的態(tài)度真正想要解決問題的公司

針對(duì)龍湖滟瀾山1949這次將要扮演一次醫(yī)生

而且是個(gè)中醫(yī)

我們將從病情分析和對(duì)癥下藥兩個(gè)部分來解析滟瀾山項(xiàng)目病情分析客觀地來說，龍湖地產(chǎn)特別是滟瀾山項(xiàng)目進(jìn)入沈陽的第一年的營(yíng)銷推廣工作并不是很成功，或者從某種程度上來講是比較失敗的。無論從銷售業(yè)績(jī)、市場(chǎng)口碑、行業(yè)影響力等等方面來講都難盡人意。最起碼是與龍湖地產(chǎn)本身的實(shí)力所應(yīng)有的表現(xiàn)相距甚遠(yuǎn)。為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？下面我們從品牌、客層、產(chǎn)品、廣告表現(xiàn)等方面一一進(jìn)行解析！品

牌東北人非常好面子，特別是像買別墅這種大宗商品而且又具有身份象征的地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，更加注重形象與面子問題。我們看一下沈陽別墅市場(chǎng)近幾年銷售非常強(qiáng)勁的項(xiàng)目：萬科蘭喬圣菲、保利十二橡樹、華潤(rùn)橡樹灣、億達(dá)唯美十方等等。這些都是全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)品牌，而且在沈陽都已經(jīng)耕耘數(shù)年，在沈陽形成了非常強(qiáng)勢(shì)的品牌影響力，客戶買上述開發(fā)商的產(chǎn)品，先不管產(chǎn)品是不是真正適合和喜歡，最重要的是品牌的影響力和知名度就能夠給與客戶非常優(yōu)越的身份象征，說白了就是能夠給足他們面子，這是東北人最重視的。而龍湖地產(chǎn)雖然是中國房地產(chǎn)別墅領(lǐng)域里最突出的品牌，但是由于剛剛進(jìn)入沈陽，之前沒有任何品牌力的積累，只有房地產(chǎn)的從業(yè)人士以及有過其他大城市長(zhǎng)期生活經(jīng)歷的人才了解龍湖，對(duì)大眾還屬于一個(gè)陌生的品牌。而且在進(jìn)入沈陽的第一年的營(yíng)銷推廣工作中又沒有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌落地階段，沒有大規(guī)模的、集中的、單獨(dú)的、強(qiáng)勢(shì)的品牌宣傳期，只是在產(chǎn)品的宣傳物料中簡(jiǎn)單的體現(xiàn)。導(dǎo)致龍湖在沈沈陽的品牌影影響力和品牌牌號(hào)召力比較較弱。沒有品牌力就就沒辦法給東東北人面子，，自然也就不不被消費(fèi)者所所認(rèn)可。另外對(duì)于品牌牌的定位—“16載別墅專家”這種表達(dá)也不不太符合沈陽陽當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。。東北不認(rèn)專家家，只認(rèn)老大大。“專家”給客戶的利益益點(diǎn)是產(chǎn)品的的優(yōu)秀和精雕雕細(xì)琢，而“老大”給客戶的利益益點(diǎn)才是面子子問題。所以在我們今今年的品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略上，我們們要重點(diǎn)體現(xiàn)現(xiàn)龍湖地產(chǎn)作作為別墅行業(yè)業(yè)的老大的形形象定位，解解決東北人的的面子問題?？蛯?xùn)|北人要面子子的另一方面面需求，就是是與產(chǎn)品之間間精神層面的的共鳴。他需要產(chǎn)品倡倡導(dǎo)的精神主主張與自己的的精神世界深深度交合。而且這種精神神主張必須的的獨(dú)特的、體體現(xiàn)個(gè)性和自自身特有的精精神追求的。。他們需要與產(chǎn)產(chǎn)品之間是一一種互為知己己，互吐心聲聲的感覺。其實(shí)這也是所所有高端項(xiàng)目目業(yè)主的一個(gè)個(gè)共同特點(diǎn)，，也是大多數(shù)數(shù)高端地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目都需要具具備和彰顯的的。而龍湖滟瀾山山在第一年的的營(yíng)銷推廣工工作中卻忽略略了這一點(diǎn)，，整個(gè)項(xiàng)目沒沒有一種鮮明明的精神主張張。雖然龍湖地產(chǎn)產(chǎn)一直在強(qiáng)調(diào)調(diào)“善待你一生”的精神訴求，，但是這只是是整個(gè)集團(tuán)的的主張，不是是沈陽滟瀾山山項(xiàng)目所獨(dú)有有的，不是專專屬的。而且“善待你一生”這種訴求和表表達(dá)也不符合合東北人的口口味，不符合合滟瀾山客層層最深層次的的內(nèi)心追求。。給沈陽滟瀾山山一個(gè)獨(dú)特的的精神主張，，是我們今年年要補(bǔ)上的重重要一課。產(chǎn)品類獨(dú)棟的產(chǎn)品品與純獨(dú)棟的的銷售說辭的的脫節(jié)可以說龍湖小小看了東北人人的眼界東北的別墅客客戶基本上都都是見多識(shí)廣廣又自以為是是大多數(shù)客戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看了之后后都有一種被被欺騙的感覺覺，結(jié)果就是是他們不但不不會(huì)購買，同同時(shí)也會(huì)影響響周邊的朋友友不會(huì)購買，，成為了一個(gè)個(gè)惡性的口碑碑傳播者。因此我們建議議今年的營(yíng)銷銷推廣工作中中，放棄“純獨(dú)棟”表達(dá)方式。東北人買別墅墅除了要面子子之外還有另另外一方面心心理要求，那那就是占便宜。目前沈陽成功功的別墅產(chǎn)品品，大多都有有超大面積的的贈(zèng)送，一般般都是首層（（或者地下一一層）面積全全部贈(zèng)送，基基本都在百平平以上，充分分地滿足了東東北人愛占便便宜的心理。。而沈陽滟瀾山山的產(chǎn)品，幾幾乎沒有贈(zèng)送送面積，三層層空間全都計(jì)計(jì)算面積，讓讓消費(fèi)者沒有有絲毫便宜可可占。而和其他項(xiàng)目目按照全部所所得面積之后后核算相比，，本身的價(jià)位位也不低，在在這方面就更更加沒有優(yōu)勢(shì)勢(shì)可言。沈陽日?qǐng)?bào)整版版廣告表現(xiàn)沈陽日?qǐng)?bào)整版版沈陽日?qǐng)?bào)整版版遼沈晚報(bào)整版版遼沈晚報(bào)整版版華商晨報(bào)整版版遼沈整版華商晨報(bào)整版版推廣主題總結(jié)結(jié)時(shí)間媒體版式廣告語主題6.10沈陽日?qǐng)?bào)整版硬廣一樣龍湖兩樣墅享龍湖地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng)6.10沈陽日?qǐng)?bào)整版類軟花墅雙盤

一墅傾城一墅醉山龍湖地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng)6.11沈陽日?qǐng)?bào)整版硬廣一樣龍湖兩樣墅享龍湖地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng)6.24遼沈晚報(bào)整版硬廣輝山下溪谷畔

一墅醉一生滟瀾山首次亮相，銷售中心開放6.24遼沈晚報(bào)整版類軟發(fā)現(xiàn)沈城最美的時(shí)光滟瀾山景觀特色7.1華商晨報(bào)整版硬廣遇見最美的時(shí)光滟瀾山景觀特色7.15遼沈晚報(bào)整版硬廣百聞不如一見實(shí)景體驗(yàn)區(qū)開放7.16華商晨報(bào)整版硬廣百聞不如一見實(shí)景體驗(yàn)區(qū)開放龍湖的營(yíng)銷推推廣工作，最最開始在說龍龍湖在沈陽的的雙盤聯(lián)動(dòng)，但是并沒有強(qiáng)勢(shì)的品品牌營(yíng)銷階段段。接下來是滟瀾山的亮相相，但是“輝山下溪谷畔一墅醉一生”的定位單純來來說項(xiàng)目的地地段特色，并并沒有把滟瀾瀾山的核心產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)現(xiàn)出來。下一個(gè)階段說說景觀特色，但是是表達(dá)達(dá)得并并不清清晰，，最突突出的的景觀觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)并沒沒有表表達(dá)得得充分分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有達(dá)達(dá)到讓讓消費(fèi)費(fèi)者向向往的的程度度。然后就就匆匆匆轉(zhuǎn)到到示范區(qū)區(qū)開放放的信信息，品牌牌影響響力沒沒有樹樹立、、項(xiàng)目目核心心特色色沒有有說透透，完完全沒沒有產(chǎn)產(chǎn)品的的精神神主張張，急急于告告知具具體的的示范范區(qū)開開放信信息，，整個(gè)個(gè)營(yíng)銷銷系統(tǒng)統(tǒng)談不不上成成功。。另外在在媒體體選擇擇上過過于分分散，，不同同類型型和層層次的的三個(gè)個(gè)媒體體平均均分布布。顯然不不符合合高端端別墅墅項(xiàng)目目的媒媒體應(yīng)應(yīng)用原原則。。畫面表表現(xiàn)總總結(jié)畫面的的總體體表現(xiàn)現(xiàn)以合成效效果圖圖為主園林和和建筑筑在畫畫面中中均等等表現(xiàn)現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有達(dá)達(dá)到龍龍湖別別墅應(yīng)應(yīng)有的的表現(xiàn)現(xiàn)水平平和風(fēng)風(fēng)格，，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有將將龍湖湖的產(chǎn)產(chǎn)品核核心特特色表表現(xiàn)出出來。。與市場(chǎng)場(chǎng)上其其他本本土中中小開開發(fā)商商運(yùn)作作的別別墅項(xiàng)項(xiàng)目的的畫面面表現(xiàn)現(xiàn)手法法和風(fēng)風(fēng)格相相差無無幾。。榮盛香香緹瀾瀾山畫面表表現(xiàn)對(duì)比其其他本本土項(xiàng)目的的畫面面表現(xiàn)現(xiàn)病情總總結(jié)病情的的根源源：對(duì)自己己太自自信+不熟悉悉本土土市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)果：：東北北人住住別墅墅所追追求的的東西西（要要面子子占便宜宜）一一樣都都沒滿滿足導(dǎo)致整整體營(yíng)營(yíng)銷推推廣工工作也也不成成功整個(gè)2010年的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，就好好像一一件精精美的的旗袍袍，穿穿在了了一個(gè)個(gè)高大大魁梧梧的男男士身身上，，雖然然兩者者都非非常優(yōu)優(yōu)越，，但是是搭配配在一一起，，毫無無美感感，格格格不不入。。相信開開發(fā)商商也意意識(shí)到到問題題的存存在2011年初已已經(jīng)作作出調(diào)調(diào)整高爾夫夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)引引入品牌落落地策策略凸凸顯新加坡坡幼兒兒園引引入我們可可以明明顯的的感覺覺到如上三三個(gè)方方面的的調(diào)整整，是是開發(fā)發(fā)商在在迎合合本土土市場(chǎng)場(chǎng)的一一種表表現(xiàn)，，是為為了更更加適適合沈沈陽市市場(chǎng)作作出的的一種種主動(dòng)動(dòng)調(diào)整整。但是我我們覺覺得如如上的的調(diào)整整似乎乎也沒沒有真真正把把到脈脈，反反而顯顯得是是開發(fā)發(fā)商一一種不不自信信的表表現(xiàn)。。為什么么這么么說？？高爾夫夫救不不了龍龍湖高爾夫夫并不不是沈沈陽富富豪的的普遍遍情節(jié)節(jié)沈陽的的高爾爾夫人人群大大多都都是附附庸風(fēng)風(fēng)雅之之輩，，而這這部分分人并并不是是滟瀾瀾山的的目標(biāo)標(biāo)客群群。另外高爾夫夫的概念在在沈陽并不不是一個(gè)新新穎和高端端的產(chǎn)品理理念，沈陽陽西一環(huán)的的普通住宅宅項(xiàng)目西堤堤國際，園園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)了一個(gè)4洞迷你高爾爾夫球場(chǎng)，，北二環(huán)的的普通住宅宅銀億萬萬萬城二期規(guī)規(guī)劃了中庭庭特里爾果果嶺場(chǎng)高爾爾夫推桿休休閑景觀……高爾夫概念念在沈陽的的中低端項(xiàng)項(xiàng)目中已經(jīng)經(jīng)屢見不鮮鮮。并不能能體現(xiàn)高端端別墅項(xiàng)目目獨(dú)有的項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)和和形象。龍湖引入入高爾夫夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)，是一一種沒有有原則的的迎合東東北市場(chǎng)場(chǎng)的做法法，丟失失了龍湖湖最本質(zhì)質(zhì)的東西西。品牌落地地的問題題以各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)?yōu)橐罁?jù)據(jù)來喊出出“17年墅立中中國影響響力”，明顯是是一種不不夠自信信的表現(xiàn)現(xiàn)，龍湖湖確立自自己的行行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者地位位必須是是以產(chǎn)品品的特點(diǎn)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來說，，而不是是以銷售售業(yè)績(jī)來來說?！?7年墅立中中國影響響力”，說法空空洞，單單純的口口號(hào)，言言之無物物，既沒沒有確立立行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖的地地位，也也沒有體體現(xiàn)出行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。引進(jìn)新加加坡雙語語幼兒園園僅僅是一一種項(xiàng)目目的產(chǎn)品品附加值值，而不不能從根根本上改改變項(xiàng)目目的核心心?？梢哉f現(xiàn)現(xiàn)在的龍龍湖迷茫茫了單純?yōu)榱肆擞媳颈就潦袌?chǎng)場(chǎng)有點(diǎn)找不不到自己己的靈魂魂了1949的價(jià)值我們需要要做的是是：幫龍湖找找回靈魂魂我們的戰(zhàn)戰(zhàn)略：基于龍湖湖提升龍龍湖基于龍湖湖核心理理念與靈靈魂的本本土化運(yùn)運(yùn)作（給給面子占便宜））無論是產(chǎn)產(chǎn)品還是是精神都都要忠于于龍湖原原本的靈靈魂對(duì)癥下藥藥龍湖的靈靈魂是什什么？不是建筑筑不是戶型型不是地段段龍湖的靈靈魂是景觀為什么說說龍湖的的靈魂是是景觀？？成樹園林林，全冠冠移植浪漫的景景觀主題題五重垂直直綠化高覆蓋立立體綠化化圖畫般的的平面構(gòu)構(gòu)圖色香味形形聲全感感官接觸觸烘托氣氛氛的主題題園曲徑通幽幽的景觀觀小徑情景化小小品無處不在在的壇壇壇罐罐嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)細(xì)節(jié)處理理細(xì)心的園園林維護(hù)護(hù)龍湖景觀觀特點(diǎn)解解析在環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)上，，龍湖講講究“植物是建建筑的外外立面”，項(xiàng)目未未動(dòng)，園園林先行行。龍湖的研研發(fā)、景景觀工程程人員在在深入研研究地區(qū)區(qū)特征、、自然環(huán)環(huán)境、植植物種類類甚至當(dāng)當(dāng)?shù)厝说牡钠弥?，以以同緯度選選樹為原原則，橫跨華北北、西北北、東北北等地，，建設(shè)大型型苗圃（目前已已有9個(gè)苗圃基基地），，選擇豐豐富樹種種，使成成樹順利利渡過放放根、馴馴化、移移栽、保保活等過過程，不不僅保證證園林的的多姿多多彩，且且解決了了成活率率的難題題。龍湖“成熟園林林”的呈現(xiàn)，，為了讓讓業(yè)主入入住時(shí)即即可成熟熟、豐富富、精致致的園林林景觀，，無需長(zhǎng)長(zhǎng)年等待待，龍湖湖采用了了全冠移移植的技技術(shù)手法法，在全全國同緯緯度地區(qū)區(qū)選購成成樹遷至至社區(qū)，，并保證證所有的的植物都都保持原原汁原味味的生長(zhǎng)長(zhǎng)形態(tài)。。成熟園林林，全冠冠移植龍湖造園園原則浪漫的景景觀主題題從平面構(gòu)構(gòu)圖、植植物的色色彩、小小品的設(shè)設(shè)置、小小游園的的主題等等等，都都極力烘烘托浪漫漫的景觀觀主題。。龍湖景觀觀主題層次豐富富的五重重垂直綠綠化第一重：：高7-15米，冠幅幅5-10米大喬木木第二重：：高4-5米，大灌灌木、小小喬木第三重：：2-3米高的灌灌木第四重：：花卉、、小灌木木第五重：：草坪、、地被等等高覆蓋的的立體綠綠化龍湖的項(xiàng)項(xiàng)目，大大多采用用徹底的的人車分分流，機(jī)機(jī)動(dòng)車進(jìn)進(jìn)入社區(qū)區(qū)后直接接入庫，，這樣減少了地地面的道道路面積積，保證證高綠化化覆蓋率率。高覆蓋的的立體綠綠化龍湖的綠綠化理念念要求硬質(zhì)質(zhì)鋪地在在20%以下，使每個(gè)個(gè)社區(qū)滿滿眼都是是綠色。。在龍湖的的項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)，可以以看到，，墻上、欄欄桿上都都有花草草覆蓋，或懸掛掛花盆花花籃，或或種植爬爬藤植物物。圖畫般的的平面構(gòu)構(gòu)圖綠化多采用曲曲線的平平面構(gòu)圖圖方式，水系、、花卉帶帶、步行行道都通通過科學(xué)學(xué)的弧度度計(jì)算排排布，特特別在低低密度項(xiàng)項(xiàng)目尤為為突出。。高層項(xiàng)目目，往往往以曲線線的平面面構(gòu)圖方方式為主主，在重重要景觀觀節(jié)點(diǎn)富富有規(guī)整整元素的的硬質(zhì)空空間做互互補(bǔ)，顯顯現(xiàn)高層層社區(qū)的的空間大大氣感。。成都三千千里重慶藍(lán)湖湖香頌西安曲江江盛景色、香、味、、形、聲色：四季常綠且要要感覺出季節(jié)節(jié)更替的變化化。對(duì)各種植物的的選擇配搭要要考究到四季有花，且夏天要清清雅，冬天要要鮮艷。香：植物的搭配要要考慮景觀具具有香氣，選選擇梅花、臘臘梅、紫薇、、桂花等香花花植物。味：全冠移植保證證了植物原汁原味的生長(zhǎng)形態(tài)。。色、香、味、、形、聲形：龍湖嚴(yán)格要求求成樹樹形要要美，在運(yùn)輸輸時(shí)是全冠移移植，有損壞壞就得退換，，并及時(shí)跟蹤蹤成活率，甚甚至就植物的的擺放角度也也是360度審視，找到到客戶最佳的的觀賞效果。。色、香、味、、形、聲聲：噴泉和跌水是是龍湖項(xiàng)目景景觀內(nèi)運(yùn)用的的重要小品，，經(jīng)常設(shè)置在在社區(qū)入口，，景觀視線焦焦點(diǎn)等處，不不僅是一處水水景，而且能能營(yíng)造出水聲聲，能聽到“景觀的聲音”。北京香醍溪岸岸北京滟瀾山上海滟瀾山營(yíng)造浪漫氣息息的主題園龍湖的景觀設(shè)設(shè)計(jì)通常會(huì)利利用項(xiàng)目周邊邊自然環(huán)境設(shè)設(shè)置森林走廊廊、森林河谷谷等景觀概念念的專屬園林林。在社區(qū)內(nèi)部，，布置香草叢叢林、薰衣草草園等富有浪漫元素素的主題園，主題園一般般作為示范區(qū)區(qū)的一部分提提前展示，起起到震撼的景景觀展示作用用。成都三千里愛侶園北京香醍別苑苑薰衣草園曲徑通幽的景景觀小徑彎曲的景觀小小徑也是龍湖湖景觀的一大大特色，小道道兩旁的鮮花花都經(jīng)過了精精心布置。硬質(zhì)鋪裝與周周圍景觀和諧諧相融，曲徑徑通幽，營(yíng)造出獨(dú)有的的私密感和溫溫馨感。重慶江與城北京滟瀾山北京花香盛醍醍貼合主題的情情景化小品龍湖的景觀小小品設(shè)置都經(jīng)經(jīng)過了精心的的設(shè)計(jì)和擺設(shè)設(shè)，造型獨(dú)具具匠心，營(yíng)造出很自然然的情景化生生活。同樣造型的景景觀小品會(huì)在在一些項(xiàng)目之之間復(fù)制，但但外在表現(xiàn)形形式又不完全全相同。成都長(zhǎng)橋郡重慶悠山郡上海滟瀾山無處不在的壇壇壇罐罐嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木坝^細(xì)細(xì)節(jié)低矮的花壇周周邊用植物包包圍植物包裹住建建筑的硬角嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木坝^細(xì)細(xì)節(jié)與景觀相融的的指示牌垃圾桶也有綠綠化裝飾標(biāo)明樹齡的銘銘牌嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木坝^細(xì)細(xì)節(jié)曲線段的鋪裝裝地面，弧形形采用板過渡渡。錯(cuò)縫排列的側(cè)側(cè)石與平石，，拼縫始終保保持居中錯(cuò)縫縫雨水蓋板的設(shè)設(shè)與側(cè)平石排排版模式一致致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木坝^細(xì)細(xì)節(jié)圓形壓頂?shù)氖钠唇?，圓圓周長(zhǎng)均分，，且所有拼縫縫需指向內(nèi)圓圓心多層樓梯踏步步轉(zhuǎn)角的拼縫縫保持上下一一致細(xì)心的園林維維護(hù)綠化部工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)草長(zhǎng)不得超過過10厘米。每平方米雜草草不得超過5株。根據(jù)整個(gè)社區(qū)區(qū)的美感來規(guī)劃每棵樹未未來的長(zhǎng)勢(shì)，，從而選擇不同同的修剪手法法。前一兩年屬保?；钫{(diào)整期，，不停與業(yè)主溝溝通、觀察，與配置置公司一起進(jìn)進(jìn)行整改，進(jìn)進(jìn)入下一季，，進(jìn)行補(bǔ)栽補(bǔ)補(bǔ)種等調(diào)整。。社區(qū)內(nèi)不能有有大片的枯枝枝敗葉出現(xiàn)，，如蔥蘭謝花時(shí)時(shí)常安排人員員一根根把枯枯的部分摘掉掉。龍湖的的景觀觀如此此優(yōu)越越、如如此獨(dú)獨(dú)特。。那么，，景觀觀對(duì)于于別墅墅具有有怎么么樣的的意義義？別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的購買買敏感感點(diǎn)排排序景觀建筑地段配套景觀是是最核核心的的因素素買別墅墅就是買買景觀觀別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的公理理景觀是是別墅墅的靈靈魂龍湖別別墅是是所有有別墅墅的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)龍湖別別墅的的價(jià)值值體系系是整整個(gè)別別墅行行業(yè)的的價(jià)值值準(zhǔn)則則景觀是是龍湖湖的靈靈魂景觀是是別墅墅的靈靈魂每個(gè)企企業(yè)、、每個(gè)個(gè)項(xiàng)目目都要要有自自己的的靈魂魂而且這這個(gè)靈靈魂一一定是是項(xiàng)目目獨(dú)有有的，，具有有強(qiáng)烈烈感染染力的的。案例分分享香格里里拉——一個(gè)有有獨(dú)特特靈魂魂的企企業(yè)以親切、、和諧諧及自自然美美的精精神為顧客客服務(wù)務(wù)是香香格里里拉酒酒店的的靈魂魂。解決手手段我們從從品牌牌戰(zhàn)略略、客客層定定位及及精神神主張張、產(chǎn)產(chǎn)品定定位、、廣告告表現(xiàn)現(xiàn)及營(yíng)營(yíng)銷策策略來來一一一解決決。品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略——解決東東北人人的面面子問問題之前我我們?cè)谠谡f龍龍湖是是“16載別墅墅專家家”/““17年墅立立中國國影響響力”。這種說說法首首先并并不符合合東北北人的的接受受習(xí)慣慣。東北人人愛面面子，，更愿愿意追追逐行行業(yè)的的領(lǐng)袖袖而對(duì)對(duì)所謂謂的專專家并并不感感冒。。同時(shí)如如上的的表達(dá)達(dá)并不具有有高度度。墅立中中國影影響力力好像像單純純的喊喊口號(hào)號(hào)，僅僅僅以以各個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的銷銷售額額來支支撐還還不足足以確確立行行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖的的地位位。我們對(duì)對(duì)于龍龍湖的的品牌牌戰(zhàn)略略理解解明確龍龍湖地地產(chǎn)作作為別別墅行行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的地位位龍湖地地產(chǎn)一一直具具備這這樣的的素質(zhì)質(zhì)，但但是一一直沒沒有說說出來來品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略——Slogan不龍湖湖不別墅墅之前沒有形形象主主張一墅醉醉一生生龍湖的的東北北化表表達(dá)，，符合合東北北人口口味兩個(gè)方方面解解析產(chǎn)品解解析：：景觀觀是別別墅的的靈魂魂，景景觀是是龍湖湖的靈靈魂，，龍湖湖是別別墅的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)品牌解解析：：全國國專業(yè)業(yè)做別別墅的的開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，別別墅領(lǐng)領(lǐng)域的的標(biāo)志志性企企業(yè)景觀豪豪宅的的標(biāo)志志性企企業(yè)——星河灣灣科學(xué)筑筑家的的標(biāo)志志性企企業(yè)——金地近郊高高品質(zhì)質(zhì)住宅宅的標(biāo)標(biāo)志性性企業(yè)業(yè)——萬科大眾化化住宅宅的標(biāo)標(biāo)志性性企業(yè)業(yè)——保利別墅行行業(yè)的的標(biāo)志志性企企業(yè)——龍湖我們判判斷龍龍湖之之所以以一直直沒有有提出出這種種方式式核心心理念念，主主要應(yīng)應(yīng)該是是因?yàn)闉樾判男膯栴}題。龍湖自自己也也沒有有信心心市場(chǎng)對(duì)對(duì)龍湖湖沒有有信心心客戶對(duì)對(duì)龍湖湖沒有有信心心但是我我們對(duì)對(duì)龍湖湖有信信心我們要要給龍龍湖以以信心心案例分分享蘭喬圣圣菲境界所所在人人杰在在——進(jìn)入沈沈陽是是最初初的slogan,顯然不不符合合東北北人的的口味味。無意爭(zhēng)爭(zhēng)峰自自成峰峰——后期調(diào)調(diào)整之之后的的項(xiàng)目目slogan，基于于萬科科理念念的東東北化化表達(dá)達(dá)。廣告表表現(xiàn)別墅是是有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的。必須先先育林林而后后建筑筑；每每棵樹樹必須須全冠冠“無傷”移植；；園區(qū)區(qū)內(nèi)草草坪不不得高高于10厘米，，每平平米草草坪內(nèi)內(nèi)雜草草不能能超過過5株；硬硬質(zhì)鋪鋪裝不不得高高于20%………這些僅僅是一一部分分。龍湖，，別墅墅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建立立者，，沒有有一定定高度度，怎怎能服服眾。。客層定定位及及精神神主張張影響別別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶，除除了本本身產(chǎn)產(chǎn)品的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)之外外，更更重要要的是是精神神層次次的吸吸引。。每一位位別墅墅業(yè)主主心理理都有有一種種更高高層次次的、、獨(dú)特特的、、反應(yīng)應(yīng)自我我意志志的精精神追追求。。他們更更需要要精神神與心心理的的理解解需要懂懂他們們的產(chǎn)產(chǎn)品深度的的靈魂魂與精精神溝溝通龍湖在在其他他一線線城市市大多多將客客層定定位于于“國際人人”，或者者純正正的中中產(chǎn)階階層，，但是是沈陽陽很明明顯這這部分分人群群很少少。在沈陽陽，買買得起起的不不喜歡歡，喜喜歡的的買不不起案例分分享陽光100國際新新城剛進(jìn)入入沈陽陽時(shí)：：為了青青年的的沈陽陽為了沈沈陽的的青年年后期調(diào)調(diào)整：：給渾河河以生生命賦城市市以靈靈魂龍湖客客戶的的解決決之道道在哪哪里？？沈陽的的龍湖湖客戶戶在哪哪里？？是一群什么么樣的人？？客層定位原原則基于產(chǎn)品——探尋客層的的精神訴求求基于產(chǎn)品特特點(diǎn)：真正的別墅墅標(biāo)準(zhǔn)絕無僅有的的景觀園林林戶型產(chǎn)品不不本土化能夠購買龍龍湖別墅的的客戶應(yīng)該該是：首先是真正正懂別墅的的人其次是善待待自己的人人忠于自己的的人，忠于于自己的意意志、忠于于自己的判判斷、忠于于自己的感感覺、忠于于自己的感感官、忠于于自己的心心、忠于自自己的靈魂魂……他們事業(yè)成成功、受人人景仰但是他們最最大的困惑惑是模仿別別人與做真真正的自我我之間的沖沖突。所處的地位位、環(huán)境使使得他們大大多數(shù)時(shí)間間都在模仿仿別人、學(xué)學(xué)習(xí)偶像、、扮演角色色，但是他他們內(nèi)心最最深處卻是是想做回真真正的自我我。他們厭惡被被環(huán)境所迫迫，厭惡看看別人的眼眼光、厭惡惡為了被眾眾人認(rèn)同而而和別人雷雷同。他們渴望按按照自己的的意愿來認(rèn)認(rèn)識(shí)世界、、改造世界界，按照自自己的意志志來作一切切決策，來來指引自己己的行為。。他們是一群群在不斷尋找找自己的人人但是他們?cè)谠谌粘５纳町?dāng)中很很難找到能能夠做真正正自我的土土壤，這種種情況讓他他們?cè)诒砻婷婀怩r背后后卻異常煎煎熬，無時(shí)時(shí)不刻都在在受到自己己內(nèi)心兩種種聲音的對(duì)對(duì)峙，讓他他們苦不堪堪言。龍湖滟瀾山山獨(dú)特的精精神主張尋找自己我們的項(xiàng)目目給這些人人一個(gè)真正正做自己、找找到自己的機(jī)會(huì)。能夠購買我我們項(xiàng)目的的客戶，必必然是遵從從自己意志志的人，真真正懂得別別墅生活，，而不會(huì)是是原本自己己喜歡，但但是為了滿滿足世俗的的眼光而另另覓他處的的人。通過這一次次選擇來達(dá)達(dá)成實(shí)現(xiàn)找找到自己的的意愿。另外，由于于龍湖滟瀾瀾山別墅獨(dú)獨(dú)特的產(chǎn)品品特色：絕絕無僅有的的園林景觀觀規(guī)模及特特色，獨(dú)特特的、高品品質(zhì)的、高高舒適度的的、文化特特色濃郁的的產(chǎn)品戶型型主張，讓讓居住在滟滟瀾山的客客戶都能夠夠真正的實(shí)實(shí)現(xiàn)為自己而活活的理想，在這里能能夠真正的的實(shí)現(xiàn)找到自己，，忠于自我我的生活方式式。通過這樣的的精神主張張的提出，，最終能夠夠?qū)崿F(xiàn)：項(xiàng)目與客戶戶的深度的的靈魂對(duì)接接互為知己，，互吐心聲聲是一種靈魂魂上的相互互吸引滟瀾山是對(duì)對(duì)這群人量量“心”定制的?！皩ふ易约骸钡捻?xiàng)目精神神主張與龍龍湖地產(chǎn)的的理念“善待你一生生”相匹配，是是對(duì)“善待你一生生”的傳承。滟瀾山精神神主張的客客觀影響我們相信通通過這樣精精神主張的的傳播，尋尋找自己的的人，與模模仿他人的的人都會(huì)欣欣賞我們的的精神主張張，所有人人內(nèi)心最深深處的尋找找自我的渴渴望被徹底底激發(fā)為尋找自己己的人是項(xiàng)項(xiàng)目的顯性性目標(biāo)客層層，是項(xiàng)目目的核心購購買者；為別人而活活的人是項(xiàng)項(xiàng)目的隱性性傳播人群群，即使他他不買，也也會(huì)欣賞和和認(rèn)可項(xiàng)目目的精神主主張，影響響周圍的人人群，傳播播本項(xiàng)目。。案例賞析旭日陽剛《春天里》原本講述的的是中低階階層人的奮奮斗和生活活的艱辛，，但是客觀觀的效果是是無論是處處于社會(huì)最最底層的人人還是中間間階層的人人，還是成成功人士看看過之后都都會(huì)從內(nèi)心心深處被打打動(dòng)。都會(huì)激發(fā)起起他們對(duì)當(dāng)當(dāng)下生活的的感悟和對(duì)對(duì)曾經(jīng)艱辛辛歲月的回回憶。廣告表現(xiàn)尋找自己是人的天性性西藏、內(nèi)蒙蒙古或埃及及，到自己己向往的地地方；古玩玩、CD甚至老黃歷歷，用收藏藏來體驗(yàn)滿滿足……人的最終成成就，就是是找到自己己的存在感感。尋找自自己的人，，才會(huì)領(lǐng)悟悟滟瀾山。。龍湖滟瀾山山，意境純純粹，尊重重天性。找到自己才是成功金錢的豐富富算不上成成功；商場(chǎng)場(chǎng)上的輝煌煌也未必代代表成功；；不一定事事業(yè)上的成成功才是成成功……人的最終成成就，就是是找到自己己的存在感感。找到自自己的人，，才會(huì)懂得得滟瀾山。。龍湖滟瀾瀾山，尊尊重內(nèi)在在，注釋釋成功。。項(xiàng)目在物物理屬性性上的特特定目標(biāo)標(biāo)人群對(duì)對(duì)接奧迪A6L目標(biāo)客戶戶他們是這這樣一群群人年齡：35-45歲職位：社社會(huì)各領(lǐng)領(lǐng)域各行行業(yè)的中中高層人人士收入：年年收入50-100萬之間或或者更高高，累計(jì)計(jì)財(cái)富500萬至千萬萬之間或或者更高高。人生階段段：事業(yè)業(yè)取得一一定成功功，具有有很可觀觀的財(cái)富富積累，，但無論論是事業(yè)業(yè)發(fā)展還還是財(cái)富富水平絕絕不是金金字塔的的頂尖，，還處于于事業(yè)的的上升期期。生活態(tài)度度：積極極進(jìn)取、、絕不固固步自封封、熱愛愛生活、、品味生生活龍湖核心心客層的的本土化化轉(zhuǎn)化北京——中產(chǎn)（國國際人））沈陽——大產(chǎn)轉(zhuǎn)化之后后，物理理屬性——奧迪A6L目標(biāo)客群群與奧迪A6L跨界營(yíng)銷銷廣告表現(xiàn)現(xiàn)：廣告告戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)合營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)：商家家戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟你的路未完待續(xù)續(xù)沒有了曾曾經(jīng)的四四處奔波波再不見沒沒有方向向的忙忙忙碌碌不斷的抉抉擇，不不斷的收收獲你的堅(jiān)持持還在你還在成成功的路路上先育林而而后建筑筑，每棵棵樹全冠冠“無傷”移植，每每平米草草坪內(nèi)雜雜草不能能超過5株，硬質(zhì)質(zhì)鋪裝不不得高于于20%………堅(jiān)持，也也是別墅墅的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。產(chǎn)品定位位緊緊把握項(xiàng)目目靈魂，以景觀園林林作為項(xiàng)目目的核心心產(chǎn)品主主張和差差異化表表達(dá)。產(chǎn)品定位位滟瀾山里里無建筑筑充分體現(xiàn)現(xiàn)景觀是是別墅的的靈魂建筑不是是別墅，，景觀才才是建筑是景景觀的一一部分廣告表現(xiàn)現(xiàn)滟瀾山里里無建筑筑找房子的的人不屬屬于滟瀾瀾山。找找自己的的人屬于于滟瀾山山。別墅的靈靈魂在于于景觀意意境，而而非建筑筑本身。。先育林而而后建筑筑，必須須全冠“無傷”移植；每每平米草草坪內(nèi)雜雜草不能能超過5株；硬質(zhì)質(zhì)鋪裝不不得高于于20%………這就是別別墅的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，別別墅的態(tài)態(tài)度。這就是滟滟瀾山，，這才是是別墅。。為你動(dòng)用1萬株大樹樹這就是滟滟瀾山10萬平果園園，3萬平苗圃圃，1萬余株參參天大樹樹，只為為一墅成成才。數(shù)數(shù)年孕育育，必須須全冠“無傷”移植，來來時(shí)正當(dāng)當(dāng)壯年。。每平米草草坪內(nèi)雜雜草不能能超過5株；園區(qū)區(qū)內(nèi)草坪坪不得高高于10厘米；路路面等硬硬質(zhì)鋪裝裝不得高高于20%………都是別墅墅該有的的標(biāo)準(zhǔn)，，以及態(tài)態(tài)度。這就是滟滟瀾山，，這才是是別墅。。腳下沒有有柏油路路這就是滟滟瀾山滟瀾山的的柏油路路只為輪輪胎服務(wù)務(wù)，回家家的腳步步，只響響在平坦坦的石板板路。而而這些路路也被限限定在園園區(qū)的20%以下，其其余的都都是花草草樹木。。必須先育育林而后后建筑；；每棵樹樹必須全全冠“無傷”移植；園園區(qū)內(nèi)草草坪不得得高于10厘米，每每平米草草坪內(nèi)雜雜草不能能超過5株……還有，這這里不缺缺高爾夫夫。這就是滟滟瀾山，，這才是是別墅。。你找不到到第５根根雜草這就是滟滟瀾山每平米草草坪內(nèi)雜雜草不能能超過5株，一項(xiàng)項(xiàng)硬性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，界界定了一一般園林林和服務(wù)務(wù)的難以以超越。。已經(jīng)孕育育了數(shù)年年的高大大林木，，必須全全冠“無傷”移植；園園區(qū)內(nèi)草草坪不得得高于10厘米；路路面等硬硬質(zhì)鋪裝裝不得高高于20%………都是別墅墅該有的的標(biāo)準(zhǔn)，，以及態(tài)態(tài)度。還還有，這這里不缺缺高爾夫夫。這就是滟滟瀾山，，這才是是別墅。。項(xiàng)目實(shí)景圖篇項(xiàng)目實(shí)景圖篇項(xiàng)目實(shí)景圖篇項(xiàng)目實(shí)景圖篇項(xiàng)目實(shí)景圖篇項(xiàng)目實(shí)景圖篇高爾夫練練習(xí)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品點(diǎn)需需要弱化化高爾夫救救不了龍龍湖高爾夫真真正的價(jià)價(jià)值可以以以項(xiàng)目目的景觀觀部分的的附加值值來體現(xiàn)現(xiàn)是龍湖整整個(gè)景觀觀體系中中的一個(gè)個(gè)重要組組成部分分，而不不是需要要用當(dāng)作作產(chǎn)品定定位來主主打的牌牌營(yíng)銷策略略營(yíng)銷理念念本土化，，適合沈沈陽市場(chǎng)場(chǎng)但不是一一味的迎迎合給面子給便宜原則是保保持龍湖湖的品牌牌形象和和行業(yè)地地位確立龍湖湖地產(chǎn)的的公信力力——給面子與政府合合作，修修建沈陽陽市某公公園，發(fā)發(fā)揮龍湖湖地產(chǎn)的的景觀園園林資源源的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。公園命名名，大眾眾宣傳，，確立公公信力贈(zèng)送精裝裝庭院——給便宜發(fā)揮項(xiàng)目目園林景景觀資源源的優(yōu)勢(shì)勢(shì)每棟別墅墅都贈(zèng)送送庭院里里的植物物，交房房時(shí)業(yè)主主可以利利用這些些植物來來布置自自己的庭庭院，開開發(fā)公司司提供專專業(yè)的園園藝師進(jìn)進(jìn)行定期期打理。。如果條件件允許，，開發(fā)商商可以直直接將庭庭院布置置好之后后，以精精裝庭院院送給客客戶，作作為項(xiàng)目目一種獨(dú)獨(dú)特的交交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。也可以提提供多種種形式的的菜單，，由客戶戶選擇。。媒體選擇擇原則專項(xiàng)媒體體的單一一化對(duì)每一類類媒體作作出評(píng)估估，專門門選擇效效果最好好、形象象最佳的的單一媒媒體作為為主要發(fā)發(fā)布渠道道。例如平面面類媒體體，主打打沈陽日日?qǐng)?bào)，其其他不打打或少打打。戶外廣告告只選擇擇五里河河區(qū)域和和棋盤山山區(qū)域的的戶外廣廣告牌，，長(zhǎng)期發(fā)發(fā)布。這種媒體體選擇的的方式，，也是展展現(xiàn)項(xiàng)目目形象和和公信力力的一種種表現(xiàn)。。營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)房產(chǎn)老總總看房團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)行行業(yè)的老老總，自自然是公公認(rèn)的領(lǐng)領(lǐng)域內(nèi)的的專家，，房地產(chǎn)產(chǎn)老總們們作出的的評(píng)價(jià)和和選擇自自然具有有很強(qiáng)的的權(quán)威性性和輿論論導(dǎo)向能能力。組織房地地產(chǎn)老總總到滟瀾瀾山參觀觀，通過過大眾媒媒體的報(bào)報(bào)道進(jìn)行行積極的的輿論導(dǎo)導(dǎo)向和宣宣傳，以以此來影影響潛在在目標(biāo)客客戶的購購買傾向向和購買買決定。。制作項(xiàng)目目理念宣宣傳片體現(xiàn)項(xiàng)目目的靈魂魂及精神神主張?zhí)嵘?xiàng)目目的形象象和品質(zhì)質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)播放放、禮品品贈(zèng)送1949獨(dú)特資源源頂級(jí)酒店店?duì)I銷頂級(jí)會(huì)所所營(yíng)銷頂級(jí)4s店?duì)I銷政府機(jī)構(gòu)構(gòu)營(yíng)銷沈陽萬豪豪、喜來來登、凱凱賓斯基基酒店客戶戶的深度度營(yíng)銷1949有渠道可可以對(duì)萬萬豪和喜喜來登，，凱賓斯斯基酒店店的入住住客戶或或者宴會(huì)會(huì)用餐的的客人進(jìn)進(jìn)行深度度營(yíng)銷。。具體方式式：給予予所有入入住萬豪豪和喜來來登酒店店的客戶戶贈(zèng)送鮮鮮花，在在贈(zèng)送鮮鮮花的同同時(shí)，附附帶贈(zèng)送送滟瀾山山項(xiàng)目的的紀(jì)念品品或簡(jiǎn)易易的宣傳傳資料。。奧迪A6車主的數(shù)數(shù)據(jù)庫營(yíng)營(yíng)銷1949有渠道可可以取得得沈陽所所有奧迪迪4S店的車主主名單及及聯(lián)系方方式，我我們可以以根據(jù)此此名單進(jìn)進(jìn)行數(shù)據(jù)據(jù)庫營(yíng)銷銷。具體的活活動(dòng)形式式：龍湖湖滟瀾山山針對(duì)奧奧迪車主主進(jìn)行點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷，所所有奧迪迪車主購購買滟瀾瀾山別墅墅均可享享受1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)優(yōu)惠。政府機(jī)構(gòu)構(gòu)營(yíng)銷1949有渠道可可以為政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)訂制龍龍湖筆記記本，會(huì)會(huì)議記錄錄本等營(yíng)營(yíng)銷工具具！金地會(huì)館館、海洋之星星、希爾爾斯池典典1949有渠道可可以置入入金地會(huì)會(huì)館、海海洋之星星、希爾爾斯池典典、等高高端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所零零錢袋營(yíng)營(yíng)銷廣告告！謝謝！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:18:5822:18:5822:181/6/202310:18:58PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:18:5822:18Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:18:5822:18:5822:18Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:18:5822:18:58Ja