某地產(chǎn)城市花園商業(yè)定位及營銷方案建議

【萬科城市花園】廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司二○○五年六月商業(yè)定位及營銷方案建議目錄第一部分綜合調(diào)研總結分析第二部分項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議第三部分項目營銷推廣建議第一部分綜合調(diào)研總結分析消費者調(diào)研總結1、消費者調(diào)查總結1）區(qū)域消費群家庭收入較低家庭月收入3991元/月方舟去掉2000元/月收入以下之家庭分析，估計黃埔區(qū)普遍家庭平均收入仍會偏低2）家庭月消費平均約900元/月方舟去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍會降低月消費金額為1000元/月以上的亦占34.3%3）消費者較重視有一定檔次的飲食場所以上相關詳細內(nèi)容請見方舟市調(diào)報告4）消費者認為極高檔及低檔的商場均不適合在黃埔區(qū)內(nèi)開設 如:友誼商店和狀元坊；5）消費者對中高檔、健康、休閑的場所有一定的需求 如:對天河城廣場的需求和認同度是最高的；6）中低檔品牌是目前區(qū)域消費者的主流；7）消費群中4000-10000元或以上的家庭約有35% 這類群體對中高檔產(chǎn)品亦有一定的消費能力及追求； 去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍會降低8）“好又多”對吸引黃埔區(qū)域的人群有一定的作用 （可考慮業(yè)態(tài)互補）以上相關詳細內(nèi)容請見方舟市調(diào)報告家庭月收入對比業(yè)主市調(diào)=63組，方舟市調(diào)=490組2、萬科業(yè)主調(diào)查分析（問卷調(diào)查）小結：業(yè)主的總體收入水平明顯高于區(qū)域消費者的整體水平，尤其是在5000元以上的區(qū)間；70%以上的家庭月收入在5000元以上。月消費金額對比業(yè)主市調(diào)=63組，方舟市調(diào)=490組小結：業(yè)主的月消費金額盡管相比區(qū)域消費者略高，但整體水平仍然不高，主要集中在800-2000元/㎡左右。平時會去的娛樂場所對比備注：該項為多選項小結：業(yè)主平時的娛樂場所和區(qū)域消費者相比較類似，最高的是咖啡廳、健康俱樂部和茶館。希望的飲食配套對比備注：該項為多選項小結：業(yè)主對飲食配套的需求亦很大，且相比區(qū)域消費者的需求檔次偏高，主要反映在高檔西餐廳和高檔粵菜館的比例上；同時，業(yè)主調(diào)查顯示對麥當勞、風味菜、普遍粵菜館和茶餐廳的需求比例亦頗高。商業(yè)參考項項目調(diào)研總總結調(diào)查商業(yè)區(qū)區(qū)域/項目目的背景及及原因區(qū)域/項目背景調(diào)查原因區(qū)域發(fā)展背景及環(huán)境相似2.調(diào)查范圍之商業(yè)業(yè)態(tài)與本項目所在的緊鄰業(yè)態(tài)接近由于黃埔區(qū)過往商業(yè)發(fā)展相對落后，找出區(qū)域發(fā)展背景及環(huán)境相似度高的地域作分析，有助更適當?shù)刈鞒鱿鄳捻椖繕I(yè)態(tài)布局區(qū)內(nèi)消費群特征相近，有原居民，且家庭收環(huán)境一般或屬國企或大型企業(yè)的員工宿舍區(qū)2.區(qū)域當中夾雜有新建住宅項目，引入新的消費群且消費水平會比原居民略高這些區(qū)域地段的商鋪經(jīng)營狀況、業(yè)態(tài)分布及消費群類似程度、對產(chǎn)品價格承受能力等分析，對本項目的各項產(chǎn)品定位及規(guī)劃分布有較大幫助商業(yè)項目的規(guī)劃、規(guī)?；蛐螒B(tài)和所坐落位置與本項目可作參考此類項目過往及現(xiàn)時的經(jīng)營中出現(xiàn)的成敗得失及場地氣氛等資料對本項目具啟發(fā)性純小區(qū)生活配套型之商業(yè)業(yè)態(tài)、以住宅小區(qū)居民的日常生活消費者為主導由于本項目位置相對孤立，必然成為業(yè)主及周邊小區(qū)日常生活基本消費之所在，故分析此類商業(yè)業(yè)態(tài)，可客觀及準確的得悉本項目所需要的基本小區(qū)配套商業(yè)行業(yè)之比例，對本項目規(guī)劃及定位具有參考價值廣州市內(nèi)各各類比項目目/區(qū)域編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示1廣源新村（景泰直街）大型超市及品牌主力店帶動下形成以居民消費為主的商圈生活超市吸引區(qū)域居民，品牌主力店拉動消費需求編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示2海珠區(qū)赤崗新朝傳說原為較落后的居住區(qū)域，經(jīng)近年發(fā)展成為地鐵沿線商住項目，帶動區(qū)域商業(yè)生活超市吸引區(qū)域居民，地段發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)有良好的未來拉升潛力編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示3海珠區(qū)下渡路中小型餐飲帶動片區(qū)其它配套行業(yè)大眾及特色餐飲對形成消費人流有很大的磁力作用編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示4海珠區(qū)中海名都商鋪欠缺統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，且租金過高脫離市場必要的經(jīng)營規(guī)劃對未來的商業(yè)發(fā)展打下良好的基礎編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示5天河區(qū)天河都市廣場區(qū)域環(huán)境較混雜，周邊居民消費力一般；亮點配套獨立商業(yè)，服務周邊區(qū)域居民獨立商業(yè)既可為社區(qū)住戶共享，亦有成為片區(qū)商業(yè)核心的潛力編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示6天河區(qū)車陂路天朗明居純粹的社區(qū)配套，多為個體經(jīng)營商戶，依托社區(qū)居民消費好又多滿足社區(qū)及周邊居民的基本生活需求，通過業(yè)態(tài)互補形成雙贏編號區(qū)域/項目最具參考性要點分析對本項目啟示7天河區(qū)華景路華景新城依托大型社區(qū)和大量的居民，發(fā)展成熟的社區(qū)配套商業(yè)，商戶經(jīng)營穩(wěn)定大眾化的生活配套和餐飲對滿足片區(qū)居民的日常消費需求是十分重要的，亦是有生命力的外區(qū)商業(yè)調(diào)調(diào)查總結:大部分生活活密度較大大的區(qū)域、、項目主要要業(yè)態(tài)以服服務周邊居居民的生活活配套業(yè)態(tài)態(tài)為主，且且經(jīng)營生命命力較穩(wěn)定定，其租金金隨著區(qū)域域的成熟不不斷上升；；以集中餐飲飲成為商區(qū)區(qū)吸引周邊邊客戶消費費的熱點，，并通過客客流對周邊邊的商鋪起起著良好的的帶動作用用；服飾精品類類普遍在商商業(yè)環(huán)境較較為成熟的的區(qū)域中經(jīng)經(jīng)營較好，，對于社區(qū)區(qū)項目的商商業(yè)配套來來說，其經(jīng)經(jīng)營有一定定難度；百佳、好又又多、麥當當勞、肯德德基這幾個個品牌主力力店是帶動動周邊居民民消費人流流和吸引商商家及投資資者的有力力支持。黃埔區(qū)商業(yè)業(yè)調(diào)研總結結編號區(qū)域/項目商業(yè)業(yè)態(tài)特點1大沙地西路區(qū)域內(nèi)最為成熟的商業(yè)路段，以百貨零售為主的成熟商圈2港灣路以生活區(qū)日常生活和飲食商業(yè)為主3豐樂北路中小型餐飲帶動片區(qū)商業(yè)4黃埔東路（怡港花園）主要以生活配套的大品牌主力店如百佳超市、永樂家電、麥當勞形成社區(qū)配套商業(yè)黃埔區(qū)商業(yè)業(yè)調(diào)查各路段大沙地西路港灣路豐樂北路黃埔東路（怡港花園）調(diào)查總面積（㎡）約17521㎡約11389㎡約10611㎡約15735㎡業(yè)態(tài)面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例餐飲業(yè)態(tài)13127%3794.534%874082%3502%百貨零售1225671%115610%————231515%生活配套242814%162014%6466%1297082%休閑娛樂6053%321028%4905%————其他9205%161014%7377%1021%備注：以上上調(diào)查面積積為實地目目測面積，，僅供參考考。黃埔各調(diào)查查區(qū)域的業(yè)業(yè)態(tài)比例行業(yè)分類位置面積(㎡)大沙地西路元/㎡港灣路元/㎡豐樂北路元/㎡黃埔東路元/㎡餐飲類大型餐飲首、二、三層2000以上-----3020～30-----中型餐飲首、二層400～80035～4020～4030～50-----小型餐飲首層50～25030～5020～4040～50-----生活配套超市首層100～150035～5025-----35～50便利店首層20～6080～100——----------百貨零售、精品類首層20～400100～25080～120-----60-100休閑娛樂類二層以上40～5004020～3020～40-----黃埔區(qū)域市市場平均租租金水平分分析黃埔區(qū)商業(yè)業(yè)調(diào)查總結結黃埔區(qū)最成成熟的商圈圈集中在大大沙地西，，主要的業(yè)業(yè)態(tài)為百貨貨零售為主主，其中不不乏中高檔檔品牌店如如服裝、精精品、珠寶寶、手機專專賣店………港灣路作為為大沙商圈圈的輔助性性消費業(yè)態(tài)態(tài)，主要為為大眾型日日常中低檔檔消費為主主；豐樂北路依依靠大眾餐餐飲的磁力力作用，吸吸引了區(qū)域域居民到此此的飲食消消費；黃埔東路怡怡港花園一一帶擁有相相當數(shù)量的的居民，而而怡港花園園更是黃埔埔區(qū)的前年年明星項目目，為配合合社區(qū)居民民的需要，，其商業(yè)主主要引進了了知名超市市百佳和永永樂家電服服務社區(qū)居居民。意向投資資者調(diào)研研總結備注：意意向投資資者是指指自行到到售樓部部咨詢商商業(yè)的客客戶，總總調(diào)查客客戶數(shù)量量72個個需求面積（㎡）數(shù)量10-29730-501451-805100-2003200以上1備注：總總調(diào)查客客戶數(shù)量量72個個1、意意向購購買客客戶調(diào)調(diào)查情情況小結：：從需求求的面面積來來看，，目前前主要要是個個體投投資者者為主主；而而從其其意向向價格格反饋饋來看看，主主要接接受的的價格格區(qū)間間是10000-15000元/㎡；；能承承受15000-20000高價價的客客戶亦亦有了了4位位，占占13%的的比例例。意向單價水平（元/㎡）數(shù)量10000以下510000-130001213001200004未透露3意向購購買客客戶（（30個））備注：：除1人未未表明明需求求樓層層外，，其余余29人全全部需需求首首層單單位。。需求面積（㎡）數(shù)量10-29530-50451-80——80-1001100以上——備注：：總調(diào)調(diào)查客客戶數(shù)數(shù)量72個個2、意意向租租賃客客戶調(diào)調(diào)查情情況小結：：從需求求的面面積來來看，，以中中小面面積商商鋪經(jīng)經(jīng)營者者為主主；而而從其其意向向租金金反饋饋來看看，普普遍接接受的的價格格區(qū)間間是60-100元元/㎡㎡左右右。意向租金價格（元/㎡）數(shù)量60以下261-80181-993100以上1未透露3意向租租賃客客戶（（10個））備注：：2人人表示示可接接受二二層，，其余余8人人全部部需求求首層層單位位。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量窗簾家飾1服裝精品2藥店1個體飲食2干衣店1未透露3————————3、意意向購購買/租賃賃客戶戶經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)查查情況況小結：：從意向向經(jīng)營營的業(yè)業(yè)態(tài)來來看，，購買買的客客戶主主要目目的是是投資資放租租；其其余自自行經(jīng)經(jīng)營的的主要要業(yè)態(tài)態(tài)均為為社區(qū)區(qū)服務務的配配套業(yè)業(yè)態(tài)為為主。。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量投資放租16兒童用品1電腦音像1加盟店2冰庫1個體飲食2日用、服裝1未透露6意向租租賃客客戶（（10個））意向購購買客客戶（（30個））綜合調(diào)調(diào)研總總結啟啟示綜合調(diào)調(diào)研總總結依托周周邊和和本項項目未未來大大量的的居民民數(shù)量量，生生活配配套的的需求求對本本項目目商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展有有長遠遠的生生命力力；（（如華華景、、廣源源一帶帶商業(yè)業(yè)）根據(jù)類類似商商業(yè)片片區(qū)的的業(yè)態(tài)態(tài)形成成及組組合經(jīng)經(jīng)驗，，通過過引進進一定數(shù)數(shù)量的的品牌牌店———如如麥當當勞、、7-11等，，并在在業(yè)態(tài)態(tài)選擇擇上與與好又又多形形成互互補，，形成成共贏贏的局局面；；大眾型型及特特色餐餐飲對對形成成消費費人流流有很很大的的磁力力作用用，因因此對對于本本項目目來說說中大大型餐餐飲及及特色色餐飲飲的品品牌商商家引引進是是重要要的方方向之之一；；（（如下下渡路路、華華景一一帶商商業(yè)））業(yè)態(tài)恰恰當比比例的的組合合，能能平衡衡商戶戶自下下而上上空間間及合合理利利潤，，如能能配合合有一一定的的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃和管管理，，可令令項目目整體體商業(yè)業(yè)所經(jīng)經(jīng)營的的產(chǎn)品品及服服務形形成具具生命命力的的格局局。以上相相關詳詳細市市調(diào)分分析報報告請請見附附件（（一））第二部部分項項目定定位及及業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃建議議項目定定位深深化考慮定定位時時需注注意的的因素素？1）主主要目目標消消費群群的消消費次次數(shù)（（密度度）2）主主要目目標消消費群群的消消費能能力3）主主要目目標消消費群群的主主力業(yè)業(yè)態(tài)需需要評評估4）萬萬科對對城花花業(yè)主主的開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營責責任感感及企企業(yè)形形象品品牌5）推推動項項目對對LOFT出售售的影影響6）兼兼顧產(chǎn)產(chǎn)品/行業(yè)業(yè)定位位在區(qū)區(qū)內(nèi)地地理位位置的的經(jīng)營營效果果、租租金收收益及及商戶戶的生生存空空間1）主主要目目標消消費群群是項項目周周邊的的居民民和未未來社社區(qū)住住戶，，輻射射人群群好又又多的的消費費客戶戶和黃黃埔區(qū)區(qū)其它它路段段的客客戶；；2）整整體區(qū)區(qū)域消消費者者經(jīng)濟濟實力力偏低低；城城花業(yè)業(yè)主整整體經(jīng)經(jīng)濟水水平較較好；；3）消消費者者需求求中高高檔、、形象象好、、具備備一定定休閑閑娛樂樂的消消費場場所；；4）必必須有有日常常生活活基本本配套套及有有一定定良好好形象象的配配套行行業(yè)；；6）商商場的的裝飾飾明亮亮，檔檔次要要偏中中高檔檔，商商戶業(yè)業(yè)態(tài)應應需要要有規(guī)規(guī)范性性的經(jīng)經(jīng)營劃劃分。。5）須須滿足足體現(xiàn)現(xiàn)項目目的第第一印印象及及未來來LOFT住戶戶的出出入環(huán)環(huán)境；；定位因素分析項目定定位建建議——具具規(guī)范范經(jīng)營營管理理和良良好的的整體體形象象，滿滿足項項目及及周邊邊居民民的生生活消消費、、日常常休閑閑娛樂樂和餐餐飲需需求品味社社區(qū)生生活坊坊萬科城城市1道項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建建議1、項項目業(yè)業(yè)態(tài)品品牌及及比例例建議議檔次產(chǎn)業(yè)／行業(yè)舉例所占比例建議中高檔或具知名度品牌快餐類：麥當勞；

便利店：包括７－１１便利店、ＯＫ便利店；

休閑型面包店：香港圣安娜、東海堂等。

電訊：中國移動自動營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳；

銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等；

旅游公司：廣之旅、南湖國旅等；沖印店：富士、柯達；15%中檔消費產(chǎn)業(yè)及品牌餐飲：大型海鮮酒樓包括炳勝、新南海城等；

藥店：同濟、海王星辰、健民等；

書店：漢得；

音像制品：中國唱片、新華音像；

服飾：城市麗人、古川奇、翩翩女孩；

洗衣店：天天洗衣等；

地產(chǎn)中介：經(jīng)緯、滿堂紅等；

美容美發(fā)：名發(fā)城、達芬尼斯等；

煙酒專賣店：廣州金葉、廣東煙酒專賣店等；童裝：嬰兒用品店；寵物用品店75%中低檔產(chǎn)業(yè)及品牌涼茶店：黃振龍、金葫蘆、鄧老涼茶等；

送水：日之泉、長壽村、大峽谷等；

修鞋：摩登修鞋等；

彩票中心：中國福利彩票、中國體育彩票

其它如配匙、五金、水果檔、個體音像、維修店……10%業(yè)態(tài)類別設置比例備注生活配套50%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生活需求為主零售消費10%引入部分時尚型消費，增加購物樂趣娛樂休閑5%-10%滿足居民對娛樂休閑的需求中大型餐飲35%-40%符合區(qū)域居民普遍需求2、項項目業(yè)業(yè)態(tài)分分布比比例建建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議社區(qū)服務店銀行或茶餐廳、粥粉面店美容天地美容、護膚、美甲形象生活坊連鎖加盟店（如麥當勞）、連鎖便利店、特色餐飲（考慮連二層）、地產(chǎn)代理公司、眼鏡連鎖店、知名藥店、電信營業(yè)廳、面包、西餅屋、知名旅行社、品牌沖印店、精品服裝、、煙酒專賣店……運動天地運動服裝、運動用品、運動鞋形象主力店服飾形象店、精品形象店、化妝品形象店、家飾形象店……生活配套五金、家裝、廚具、水族、水店、家政中心、維修店、發(fā)廊特色街區(qū)鮮花店、休閑食品、零食店、服飾(皮具、手袋、男女裝、童裝、內(nèi)衣……)、家飾（布藝、床上用品、家居裝飾……）、精品、發(fā)飾、休閑鞋類、文印店……社區(qū)配套面包屋、地產(chǎn)代理、音像、寵物店、茶葉店、彩票中心、煙酒店休閑飲食特色雪糕屋、連鎖甜品店、休閑咖啡店郵局、生鮮超市市政指定行業(yè)生鮮超市郵局社區(qū)服務店形象生活坊形象主力店美容天地休閑飲食特色街區(qū)運動天地社區(qū)配套生活配套石化路A入B入備注：：暫考考慮回回遷商商鋪可可作統(tǒng)統(tǒng)一返返租處處理。。首層規(guī)規(guī)劃布布局平平面圖圖規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議文化娛樂、纖體美容社區(qū)書吧或發(fā)廊、美容纖體中心……（或考慮結合首層）社區(qū)服務店銀行辦公區(qū)或茶餐廳、粥粉面（連首層）特色餐飲茶餐廳、西餐、料理、燒烤、風味中餐……（可考慮連首層）大型連鎖餐飲中餐休閑茶座露天吧茶座、露天吧、休閑咖啡……生鮮超市市政指定行業(yè)生鮮超超市文化娛娛樂纖體美美容特色餐餐飲休閑茶茶坐露露天吧吧社區(qū)服務店店大型連連鎖餐餐飲二層規(guī)規(guī)劃布布局平平面圖圖規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議大型連鎖餐飲中西餐康體娛樂或兒童天地沐足、棋牌或兒童用品（兩者選一）大型酒樓康體娛樂或兒童天地三層規(guī)規(guī)劃布布局平平面圖圖項目租租售價價格建建議租金分分析建建議行業(yè)分類位置面積㎡景泰直街元/㎡新朝傳說元/㎡下渡路元/㎡中海名都元/㎡天河都市廣場元/㎡車陂路天朗明居元/㎡華景新城元/㎡餐飲類大型餐飲首、二層2000以上40—60/40—50/五層40//中型餐飲首、二層200-2000100-120二層6040-60/60-80/40-60小型餐飲首層200以下90-1108050-70/505040生活配套超市首層500-2萬354030/40/30便利店首層100-220120-150300150110200100120-130百貨零售精品類首層20-200150-220100-18080-130/110-18080-100120-200休閑娛樂類二層以上1000-5000304030///301、各各調(diào)查查區(qū)域域/項項目市市場平平均租租金水水平分分析行業(yè)分類位置面積(㎡)大沙地西路元/㎡港灣路元/㎡豐樂北路元/㎡黃埔東路元/㎡餐飲類大型餐飲首、二、三層2000以上-----3020～30-----中型餐飲首、二層400～80035～4020～4030～50-----小型餐飲首層50～25030～5020～4040～50-----生活配套超市首層100～150035～5025-----35～50便利店首層20～6080～100——----------百貨零售、精品類首層20～400100～25080～120-----60-100休閑娛樂類二層以上40～5004020～3020～40-----2、黃黃埔區(qū)區(qū)域市市場平平均租租金水水平分分析石化路好又多豐樂北路豐樂中路黃埔東路大沙地東路港灣路廣州港碼頭KFC麥當勞黃埔書城蘇寧電器圣景大廈商場大沙地購物城時尚坊百事佳中國稅務工商銀行豐樂商場金隆園大沙鎮(zhèn)政府大沙體育館黃埔區(qū)政府泰景花園黃埔體育館石化大院百事佳文沖村委黃埔東方街市文沖幼兒園新安苑黃埔花園金逸雅居悅濤雅苑怡港花園黃埔公園貨柜碼頭電信城樂圖捷廣場黃埔少年宮黃埔干部學校百佳黃埔酒店永樂KFC100－150元／㎡40－50元／㎡80－150元／㎡80－100元／㎡怡園小區(qū)150－250元／㎡100－180元／㎡20－40元／㎡40－80元／㎡40－80元／㎡3、黃埔區(qū)各路段租金情況4、租租金價價格定定位建建議分析情況低租金區(qū)中租金區(qū)高租金區(qū)首層鋪70-8090-110140-180二層鋪40-5050-6070-80三層鋪30-4040-5050-60銷售均均價分分析建建議黃埔區(qū)域調(diào)查所得項目銷售均價項目/區(qū)域商鋪形式銷售均價（元/m2)備注怡港花園小區(qū)裙樓14,000均為首層商鋪怡園生活區(qū)小區(qū)裙樓12,000黃埔花園小區(qū)裙樓13,000石化路臨街商鋪8,000大沙地西路臨街商鋪20000-40000項目價價值評評估方方面，，根據(jù)據(jù)萬科科城市市花園園的地地理位位置、、綜合合素質(zhì)質(zhì)等條條件，，選取取與萬萬科城城市花花園位位置接接近、、經(jīng)營營性質(zhì)質(zhì)類似似的商商用物物業(yè)的的銷售售均價價作為為比較較案例例，利利用市市場比比較法法的計計算方方式評評估其其比準準價值值。具具體是是———怡港花花園怡園生生活區(qū)區(qū)黃埔花花園案例名稱怡港花園怡園生活區(qū)黃埔花園市場售價（元/m2）14,00012,00013,000比較因素權分

區(qū)域因素地理位置10111111城市規(guī)劃5444交通條件9101010商業(yè)環(huán)境10111110人流量13131313小計47484847個別因素知名度5633商場規(guī)模9927發(fā)展商品牌9857平面布局3212內(nèi)部裝修8848物業(yè)管理9858物業(yè)剩余年限3333建筑剩余年限4434小計50492643推出時間3333權分合計1001007893綜合修正系數(shù)

100.00%128.21%107.53%加權系數(shù)

0.340.330.33加權平均值（元/平方米/月）

14449.8263本項目目二層層及以以上部部分評評估過過程由于本本項目目周邊邊缺乏乏二層層及以以上售售價可可比性性實例例，因因此根根據(jù)商商業(yè)用用房樓樓層價價格變變化規(guī)規(guī)律及及顧客客心理理，首首層、、二層層、三三層的的價值值比率率為100%、、50%、、35%。。并據(jù)據(jù)此計計算出出本項項目二二層及及以上上部分分的租租賃均均價：：首層評估價與首層均價比例樓層評估價格二層14450X50%=7300三層14450X35%=5100層數(shù)建議售價均價（元/平方）備注首層14000-16000最好位置的鋪位有機會可達18000-20000元/㎡位置較偏的內(nèi)鋪預計在9000-11000元/㎡二層7000-8000——三層5000-5500——5、項項目各各層租租售價價定位位第三部部分項項目營營銷建建議市場營營銷方方式列列舉售后返返租先租后后售/帶租租約銷銷售減免首首期款款以租代代售回購銷銷售（（無理理由退退鋪））1、目目前市市場上上主要要銷售售方式式近期部部分具具參考考價值值商業(yè)業(yè)項目目情況況一覽覽表項目名稱商業(yè)總建面積經(jīng)營定位雍景新都會約6萬㎡大型購物百貨各地特色美食時尚知名消費品牌休閑娛樂機構光大花園1200㎡中、低檔社區(qū)休閑及生活配套保利香檳波爾卡街4000㎡法式風情商業(yè)街開創(chuàng)專屬高端消費群體的休閑消費區(qū)天河都市廣場2.8萬㎡中檔綜合性商場中山七商業(yè)廣場7000㎡中、低檔社區(qū)休閑及生活配套英豪商城2000㎡中、低檔社區(qū)休閑及生活配套2、近近期市市場上上主要要營銷銷手法法項目名稱經(jīng)營定位主要銷售手段主要招商手段回報率雍景新都會大型購物百貨各地特色美食時尚知名消費品牌休閑娛樂機構主要以同步租售及售后反租的銷售方式銷售賣點:

●９８﹪超高使用率，最大程度保證每一分投資產(chǎn)生收益；

●0.8元／㎡超低管理費；

●自主經(jīng)營，靈活多變，超低風險；

●“四建立、五保障、六統(tǒng)一”服務承諾，提升投資價值和經(jīng)營質(zhì)量；

●統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，發(fā)展商提供首３年每年返還２１﹪的投資回報。以大型百貨、特色知名美食等為龍頭，帶動其他中小型經(jīng)營商。建立“品牌加盟服務中心”為進駐的商家提供免費的推廣。平均21%光大花園中、低檔社區(qū)休閑及生活配套主要以先租后售/連租約銷售的銷售方式

銷售賣點:

●９０﹪實用率，7.9ｍ層高，買一得二

●打造“江南西．新濱江核心商圈”升值街鋪地標

●輻射１０多萬常住高消費人群

●僅３８個珍罕席位基本上以小區(qū)民生配套為主。平均7%保利香檳波爾卡街法式風情商業(yè)街開創(chuàng)專屬高端消費群體的休閑消費區(qū)主要以先租后售/連租約銷售的銷售方式

銷售賣點:

●300ｍ長全臨街的超級街鋪；

●96.93﹪超高實用率

●高樓復式商鋪概念

●打造珠江新城唯一的“法式風情商業(yè)街”整體法式古典商鋪設計，開創(chuàng)專屬高端消費群體的“休閑消費區(qū)”。建構具法國風情的商業(yè)街，面向高端消費群的休閑區(qū)。平均7%近期部部分具具參考考價值值商業(yè)業(yè)項目目銷售售、招招商賣賣點匯匯總表表一項目名稱經(jīng)營定位主要銷售手段主要招商手段回報率天河都市廣場中檔綜合性商場主要以同步租售及售后反租的銷售方式

銷售賣點:

●城市新中軸線天河商圈核心

●天河東首家一站式大型購物中心

●臨地鐵五號線員村出口站

●雄踞高尚住宅、酒店、商業(yè)為一體的新天河居住中心員村核心圈以大型超市、特色知名美食等為龍頭，帶動其他中小型經(jīng)營商。平均7%中山七商業(yè)廣場中、低檔社區(qū)休閑及生活配套主要以先售后租的銷售方式

銷售賣點:

●市中心首批超少投資金額社區(qū)商鋪

●投資風險低，經(jīng)營靈活

●社區(qū)商鋪是一種具有穩(wěn)健持續(xù)增值功能的投資品種基本上以小區(qū)民生配套為主。平均7%英豪商城中、低檔社區(qū)休閑及生活配套主要以先售后租的銷售方式

銷售賣點:

●銷售方式為投標的模式基本上以小區(qū)民生配套為主。平均7%近期部部分具具參考考價值值商業(yè)業(yè)項目目銷售售、招招商賣賣點匯匯總表表二目前，，市場場上商商業(yè)的的銷售售方式式普遍遍以售售后返返租、、租售售并行行、和和帶租租約發(fā)發(fā)售為為主；；總體面面積較較小的的項目目（如如英豪豪商城城）則則采取取自然然銷售售（拍拍賣））的形形式；；目前投投資社社區(qū)商商業(yè)普普遍接接受回回報率率是7%。。小結結營銷操操作建建議目的：：以大眾型及特色色餐飲對形成成消費人流，，而引進中大大型餐飲及特特色餐飲的品品牌商家令本本項目對消費費人群更富有有吸引力。主力店帶散戶戶品牌旺經(jīng)營以餐飲主力品品牌店帶動消消費人流，與與好又多人流流產(chǎn)生聯(lián)動目的：首層市場價值值較高，以投投資回報概念念增強首層的的投資價值，，促進銷售。。統(tǒng)一經(jīng)營售后返租，針針對投資客戶戶，適用于首首層，可操作作性較強。目的：明確整體項目目的后期經(jīng)營營推廣主題，，增強經(jīng)營者者、投資者對對項目、對萬萬科的信心。。統(tǒng)一推廣設立推廣基金金，在項目開開售前確定本本項目開業(yè)后后1-2年的的經(jīng)營推廣計計劃及費用預預算目的：針對商場定位位進規(guī)劃性招招商，保證商商場經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的合理性、、互補性、可可持續(xù)經(jīng)營性性。統(tǒng)一管理規(guī)劃招商，統(tǒng)統(tǒng)一招商，針針對租賃客戶戶，根據(jù)定位位進行規(guī)劃性性招商。項目銷售方式式建議項目銷售方式式建議層數(shù)銷售方式原因分析首層售后返租確立統(tǒng)一經(jīng)營管理格局,為商業(yè)的長遠發(fā)展打下基礎通過統(tǒng)一招商加強投資者和商家的經(jīng)營信心二層租售并行/帶租約發(fā)售二層商鋪投資買家較少，因此可在銷售同時進行招商，招商成功后帶租約發(fā)售，加強投資者的回報信心三層以租先行/以租代售因主要為大型餐飲功能，面積大而租金較低，難以短期找到投資買家，所以可考慮以一定期限內(nèi)租金作為首期款，吸引經(jīng)營者購買備注：生鮮超超市建議先采采取租給專業(yè)業(yè)的經(jīng)營管理理公司，如政政策允許出售售再考慮賣給給經(jīng)營者或投投資者。項目營銷推廣廣建議6798101112123452005年商業(yè)裙樓土建建完工，開始始進行外立面面等工程8月6日正式式對外開放商業(yè)示范區(qū)包包裝3月底商業(yè)交交付使用2006年工程進度營銷階段劃分分679810111212345市場預預熱期期首次亮相暨招招商推介會公開發(fā)發(fā)售期主力銷售期銷售延續(xù)期交鋪開業(yè)2005年2006年公開招商期主力商戶談判期商家簽約高高峰期招商階段銷售階段根據(jù)萬科暫定定的工程進度度，以下為招招商及銷售的的階段劃分，，可因應工程程進度延后或或提前。策略重點：““前期籌備，，宣傳滲透””時間：：2005年6月下下旬-7月底底銷售工作部署署目的：：作好項目目入市鋪墊，，預熱目標市市場工程進度：商商場主體完工工、商業(yè)示范范區(qū)整體包裝裝工程完成宣傳主題———萬科城市一一道，黃埔首席黃金商業(yè)業(yè)街區(qū)階段一：市市場預熱期區(qū)域滲透宣傳傳——戶外外廣告、候車車亭廣告、區(qū)區(qū)域夾報主要工作事項項：銷售資料準備備——落實實有關收費標標準、合同、、價目表等示范區(qū)包裝設設計——8月月前完成商業(yè)業(yè)示范區(qū)的整整體包裝銷售工作配合合——銷售售人員培訓及及銷講，客戶戶意向登記及及跟進策略重點：：“正式公開開亮相，迅速速聚焦市場””時間：：2005年8月月上旬-9月月中旬目的：：消化化前期儲備客客戶，為下階階段主力銷售售期打好基礎工程進度：：商業(yè)示范范區(qū)開放宣傳主題———萬科城市一一道，直達黃黃金商業(yè)走廊廊階段二：公開開發(fā)售期主力推貨：：首層全層層可銷售面積積發(fā)展商配合：：取得商場預預售證炒作宣傳——戶外廣廣告、候車亭亭廣告、區(qū)域域夾報主要工作事項項：銷售資料啟用用——有關收收費標準、合合同、價目表表等可正式對對外示范區(qū)開放——8月6日開放日活活動，邀請業(yè)業(yè)主、萬客會會會員、經(jīng)緯客戶戶資源庫策略重點：““主力店進駐駐，區(qū)域熱點點”時間：：2005年9月下旬旬-2006年1月目的：：利用主力力店的招商進進度促進銷售售，以前期熱熱銷營造口碑工程進度：商商場全面裝修修、安裝機電電設備宣傳主題———萬科城市一一道，黃埔社社區(qū)鋪王熱銷銷中銷售范圍：商商場整體可銷銷售面積階段三：主力力銷售期主要工作事項項：黃金周買黃金金鋪——10月月1日至7日日與住宅聯(lián)動動舉辦大型展展銷活動，邀請業(yè)業(yè)主、經(jīng)緯客客戶資源庫一二手聯(lián)動銷銷售——結合招招商進度，以以主力店進駐駐帶動租售暢暢旺，運用經(jīng)緯緯一二手客戶戶資源，促進進銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升升正式對外銷售售——報紙廣廣告、COLD-CALL、短信群群發(fā)招商工作部署署策略重點：““前期籌備，，宣傳滲透””時間：：2005年年6月下旬-7月底目的：：作好項目目入市鋪墊，，預熱目標市市場工程進度：商商場主體完工工、商業(yè)示范范區(qū)整體包裝裝工程完成階段一：市場場預熱期宣傳主題———萬科城市一一道，黃埔首首席黃金商業(yè)業(yè)街區(qū)示范區(qū)正式亮亮相——商業(yè)示示范區(qū)、示范范概念店全面宣傳——報紙廣廣告、區(qū)域夾夾報、戶外廣廣告、候車亭亭廣告主要工作事項項：開展招商人員員培訓及前期期蓄客工作策略重點：1、主力商戶戶談判及意向向確定，加強強經(jīng)營者信心心2、萬客會商商家聯(lián)盟帶動動招商工作時間：：2005年8月下旬旬-2006年3月底階段二：主力力商戶談判及及公開招商期期目的：：銷售售與招招商同同步進進行，，促進進銷售售速度度工程進進度：：06年3月交交鋪宣傳主主題———萬萬科城城市一一道，，直達達黃金金商業(yè)業(yè)走廊廊萬客會會商家家聯(lián)盟盟——時時間：：9月開始正正式公公開招招商，，通過過萬客客會的的渠道道，實實行商商家聯(lián)聯(lián)盟，并并通過過主力力商家家的影影響，，帶動動整體體的招招商推推廣工工作主要工工作事事項：：主力商商家招招商會會——時時間：：8月月下旬旬目標客客戶：：經(jīng)經(jīng)緯客客戶資資源庫庫、萬萬客會會特約約商戶戶工作內(nèi)內(nèi)容：：介介紹定定位及及相關關資料料，初初步落落實客客戶意向發(fā)展商商配合合：：現(xiàn)場場動線線主題題包裝裝謝謝?。。ㄈ赴竿辏?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:15:5122:15:5122:151/6/202310:15:51PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:15:5122:15Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:15:5122:15:5122:15Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:15:5122:15:51January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月202310:15:51下下午午22:15:511月-2315、比不不了得得就不不比