上東大街定價(jià)策略課件

2008年5月23日上東大街定價(jià)策略目錄

一、影響單價(jià)的權(quán)益因素

二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表

四、商鋪返租計(jì)算

五、銷售策略貨包價(jià)值分析

六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程

七、投資計(jì)劃舉例1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2商鋪位置影響因素1.3商鋪使用功能影響因素1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級(jí)

商鋪內(nèi)開(kāi)間大，室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)罴选級(jí)

商鋪內(nèi)開(kāi)間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。C級(jí)商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng)，此類商鋪較差。D級(jí)

商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.2商鋪位置影響因素A級(jí)

臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道1.2商鋪位置影響因素B級(jí).臨次干道的商鋪（原東莊大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素C級(jí).臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪（原彩云街、天子街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素D級(jí).在商鋪內(nèi)街的商鋪（9＃樓內(nèi)街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9＃摟內(nèi)街1.3商鋪使用功能影響因素1.3.1預(yù)留可做餐飲條件的商鋪（7＃、15＃、16＃）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素1.3.2可滿足汽車美容要求的商鋪（10＃）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.4商鋪層層數(shù)影影響因因素臨主干干道的的二層層商鋪鋪（1＃、6＃、7＃、8＃A區(qū)域））一、影影響單單價(jià)的的權(quán)益益因素素蔡鍔大大道上東大大道AAAA1.4商鋪層層數(shù)影影響因因素臨次干干道的的二層層商鋪鋪（12＃，B區(qū)域））一、影影響單單價(jià)的的權(quán)益益因素素東莊大大道B1.商業(yè)摟摟層越越往上上價(jià)值值越低低，通通常如如果是是4層商業(yè)業(yè)，則則四樓價(jià)價(jià)格是是一樓樓的1/8；三樓樓價(jià)格格是一一樓的的1/4；二樓樓是一一樓的1/2。2.考慮昆昆明消消費(fèi)者者的逛逛街習(xí)習(xí)慣，，二層層商業(yè)業(yè)銷售售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高高。3.為降低低二層層商鋪鋪銷售售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，利利用價(jià)價(jià)格杠杠桿，，采用用將一一層與二層層以上上商鋪鋪價(jià)格格拉開(kāi)開(kāi)較大大差距距的方方式，，吸引引部分分實(shí)力力相對(duì)較低低的投投資客客，低低價(jià)購(gòu)購(gòu)買二二層商商鋪。。天方觀觀點(diǎn)：：二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)1一層33834.5927000142萬(wàn)～1048萬(wàn)114萬(wàn)～837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)～425萬(wàn)132萬(wàn)～276萬(wàn)145二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)～642萬(wàn)320萬(wàn)～512萬(wàn)76一層33834.592700085萬(wàn)～384萬(wàn)68萬(wàn)～306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)～720萬(wàn)345萬(wàn)～575萬(wàn)67一層31328.4625000106萬(wàn)～1881萬(wàn)84萬(wàn)～1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)～843萬(wàn)181萬(wàn)～673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)～537萬(wàn)115萬(wàn)～428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)～500萬(wàn)100萬(wàn)～399萬(wàn)38一層31328.322500090萬(wàn)～336萬(wàn)72萬(wàn)～268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)～366萬(wàn)157萬(wàn)～292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)～100萬(wàn)32萬(wàn)～96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)～76萬(wàn)15萬(wàn)～73萬(wàn)119一層25062.662000012萬(wàn)～116萬(wàn)10萬(wàn)～93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)～335萬(wàn)251萬(wàn)～267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)～50萬(wàn)15萬(wàn)～48萬(wàn)13二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬(wàn)～221萬(wàn)29萬(wàn)～177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)～99萬(wàn)12萬(wàn)～95萬(wàn)1411一層商鋪20050.131600071萬(wàn)～194萬(wàn)56萬(wàn)～155萬(wàn)512一層22556.391800064萬(wàn)～559萬(wàn)51萬(wàn)～446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)～225萬(wàn)51萬(wàn)～180萬(wàn)513一層22556.391800039萬(wàn)～337萬(wàn)31萬(wàn)～269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)～144萬(wàn)66萬(wàn)～115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)～75萬(wàn)17萬(wàn)～72萬(wàn)1214一層商鋪22556.391800067萬(wàn)～166萬(wàn)53萬(wàn)～132萬(wàn)1515一層28822.0623000143萬(wàn)～216萬(wàn)114萬(wàn)～173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)116一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1合計(jì)商鋪191/公寓57不同總總價(jià)區(qū)區(qū)間商商鋪分分布明明細(xì)表表?xiàng)澨?hào)50萬(wàn)以下50-100萬(wàn)100-300300-500萬(wàn)500萬(wàn)-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上小計(jì)1＃00141311295＃00061076＃0114530237＃008451188＃016400119＃151361003510＃7320001211＃032000512＃2480101513＃3541001314＃01410001515＃005100616＃0000112合計(jì)27447035123191合計(jì)14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以以上價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間為為價(jià)格格表的的總價(jià)價(jià)二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表1＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927000142萬(wàn)～1048萬(wàn)114萬(wàn)～837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)～425萬(wàn)132萬(wàn)～276萬(wàn)141＃樓一一層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表1＃樓二二層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表5＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)～642萬(wàn)320萬(wàn)～512萬(wàn)75＃樓一一層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表5＃樓二二層二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表6＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.592700085萬(wàn)～384萬(wàn)68萬(wàn)～306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)～720萬(wàn)345萬(wàn)～575萬(wàn)6二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表6＃樓一一層6＃樓二二層7＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.4625000106萬(wàn)～1881萬(wàn)84萬(wàn)～1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)～843萬(wàn)181萬(wàn)～673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)～537萬(wàn)115萬(wàn)～428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)～500萬(wàn)100萬(wàn)～399萬(wàn)3二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表7＃樓一一層7＃樓二二層7＃樓三三層7＃樓四四層8＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.322500090萬(wàn)～336萬(wàn)72萬(wàn)～268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)～366萬(wàn)157萬(wàn)～292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)～100萬(wàn)32萬(wàn)～96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)～76萬(wàn)15萬(wàn)～73萬(wàn)11二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表8＃樓一一層公寓部部分8＃樓二二層公寓部部分9＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層25062.662000012萬(wàn)～116萬(wàn)10萬(wàn)～93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)～335萬(wàn)251萬(wàn)～267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)～50萬(wàn)15萬(wàn)～48萬(wàn)13二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表9＃樓一一層公寓大大堂9＃樓二二層公寓部部分10＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600037萬(wàn)～221萬(wàn)29萬(wàn)～177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)～99萬(wàn)12萬(wàn)～95萬(wàn)14二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表10＃樓一一層公寓大大堂10＃樓二二層公寓部部分11＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬(wàn)～194萬(wàn)56萬(wàn)～155萬(wàn)5二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表11＃樓一一層12＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800064萬(wàn)～559萬(wàn)51萬(wàn)～446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)～225萬(wàn)51萬(wàn)～180萬(wàn)5二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表12＃樓一一層12＃樓二二層13＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800039萬(wàn)～337萬(wàn)31萬(wàn)～269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)～144萬(wàn)66萬(wàn)～115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)～75萬(wàn)17萬(wàn)～72萬(wàn)12二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表13＃樓一一層公寓大大堂13＃樓二二層公寓部部分14＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪22556.391800067萬(wàn)～166萬(wàn)53萬(wàn)～132萬(wàn)15二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表14＃樓一一層15＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層28822.0623000143萬(wàn)～216萬(wàn)114萬(wàn)～173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)1二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表15＃樓一一層15＃樓二二、三三層16＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1二、各各棟樓樓價(jià)格格區(qū)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)表16＃樓一一層三、各各棟價(jià)價(jià)格總總額統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表表?xiàng)澨?hào)類型銷售面積實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)對(duì)外均價(jià)1＃商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705＃商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666＃商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657＃商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658＃商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339＃商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310＃商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311＃商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312＃商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313＃商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314＃商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915＃商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216＃商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計(jì)22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷銷售策策略貨貨包價(jià)價(jià)值分分析開(kāi)盤(pán)日期區(qū)域銷售對(duì)象總建面積比例實(shí)收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92%合計(jì)22781.59㎡364623780元五、商商鋪返返租計(jì)計(jì)算價(jià)格表表總價(jià)價(jià)=實(shí)收總總價(jià)/0.84/0.95（平均均折扣扣率））根據(jù)估估算價(jià)價(jià)格表表得出出：返租部部分的的對(duì)外外均價(jià)價(jià)為20050/㎡㎡六、平平均折折扣率率計(jì)算算過(guò)程程平均折折扣率率——是指樓樓盤(pán)各各種情情況下下打折折總和和后的的平均均值，，是在在做價(jià)價(jià)格表表時(shí)上上浮的的比例例。六、平平均折折扣率率計(jì)算算過(guò)程程1．一次性付付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032．領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8達(dá)證10