東方新天地新營銷執(zhí)行報告

東方新天地新營銷執(zhí)行報告中原地產(chǎn)東方新天地項目組08年10月架構(gòu)東方新天地發(fā)展回顧廣告策略市場背景新思路下的定位和營銷策略項目現(xiàn)狀分析2營銷回顧項目背景項目定位目標(biāo)客戶群項目包裝3項目前身為海景大廈，為大亞灣標(biāo)志性的爛尾樓，爛尾年限超過10年，在當(dāng)?shù)乜诒畼O差，因此，項目要改造，首先必須擺脫爛尾樓形象，樹立新的形象及口碑。行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值營銷回顧項目背景項目定位目標(biāo)客戶群項目包裝4投入成本分析額外硬件配套致命因素及規(guī)避手法寫字樓1、增加辦公通訊相關(guān)設(shè)施，如空調(diào)費、公共部分裝修費等；2、增設(shè)附加值，如空中花園、多功能會議廳、商務(wù)中心配套3、對外立面、形象檔次要求較高1、本項目對寫字樓的改造存在較大限制與困難產(chǎn)權(quán)式酒店1、投入大量裝修、家私家電成本2、投入完善的商務(wù)配套1、成本增加；風(fēng)險增大2、犧牲商業(yè)部分的利潤3、需要引進專業(yè)的酒店管理公司小戶公寓1、架空層2、高實用率1、犧牲第四層商業(yè)利潤2、價格上升空間較小3、地塊價值得不到體現(xiàn)酒店式公寓1、部分帶豪華精裝修即可2、引進知名酒店顧問3、達到酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)即可1、以居家式和辦公式兩種分散風(fēng)險2、價格上升空間較大，可實現(xiàn)較高利潤小結(jié)：酒店式公寓具有1）投入成本相對較少、2）可上升利潤相對較高3）與本項目自身現(xiàn)狀相適合三大特征，具有可操作性。經(jīng)濟指標(biāo)一期二期總計規(guī)劃用地3087㎡2244㎡5331㎡建筑占地面積1847㎡1400㎡3247㎡總建筑面積43946㎡————商場（群樓三層）5319㎡————酒店公寓38627㎡————地下室面積2365㎡（一層）————套數(shù)468套————車位地上35個————容積率13.46————營銷回顧項目背景項目定位目標(biāo)客戶群項目包裝5自用投資海內(nèi)外常駐大亞灣分公司或辦事處大亞灣石化上下游產(chǎn)業(yè)高級白領(lǐng)經(jīng)常在大亞灣中短期駐足（2、3個月）的公干人員深圳客戶及香港人經(jīng)常往返大亞灣的商旅人士商務(wù)人士及年輕高級白領(lǐng)一族為大亞灣服務(wù)的本地生意人具有敏銳眼光熱衷于投資的專業(yè)投資人士對大亞灣石化帶來的商機充滿信心的投資者少量的投機者本地蓄勢待發(fā)的有錢人營銷回顧項目背景項目定位目標(biāo)客戶群項目包裝6燈箱、戶外立柱、路旗、銷售物料營銷回顧項目背景項目定位目標(biāo)客戶群項目包裝7市場背景區(qū)域客戶需求及本項目的出路區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展07－08銷售樓盤情況8世界500強已有12家落戶大亞灣，投資額超過百億。07年前10個月，全區(qū)實現(xiàn)GDP116億多元，比增55%。己落戶石化區(qū)的項目34個，總投資額約810億元。汽車零部件、電子信息、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有近80家，投資額近百億。市場背景區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展07-08銷售樓盤情況區(qū)域客戶需求及本項目的出路種種數(shù)據(jù)表明，大亞灣世界級經(jīng)濟圈已成雛形，隨著石化區(qū)和西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)各產(chǎn)業(yè)的日益豐富和完善，大亞灣世界級經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)所帶來的經(jīng)濟效應(yīng)是不可估量的。92007年年1至至8月月，，大大亞亞灣灣區(qū)區(qū)批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售商商品品房房項項目目有有6個個，，審審批批預(yù)預(yù)售售面面積積近近19萬萬平平方方米米，，占占批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售面面積積的的75%以以上上。。到8月月底底，，大大亞亞灣灣區(qū)區(qū)在在建建在在售售商商品品房房項項目目有有7個個，，審審批批預(yù)預(yù)售售面面積積近近20萬萬平平方方米米。。市場場背背景景區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展07-08銷銷售售樓樓盤盤情情況況區(qū)域域客客戶戶需需求求及及本本項項目目的的出出路路從上上述述圖圖例例可可以以看看出出，，06年年全全年年商商品品房房投投資資額額為為2.8億億，，而而07年年7個個月月的的投投資資額額已已接接近近06年年全全年年的的，，由由此此可可以以判判斷斷，，大大亞亞灣灣房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在07年年有有了了質(zhì)質(zhì)的的突突破破。。據(jù)據(jù)中中原原了了解解，，08年年將將是是大大亞亞灣灣房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)達達到到顛顛峰峰的的一一年年。。10市場場背背景景區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展07-08銷銷售售樓樓盤盤情情況況區(qū)域域客客戶戶需需求求及及本本項項目目的的出出路路區(qū)域已售項目統(tǒng)計片區(qū)項目名稱房型、面積、比例比例上市時間均價（元/㎡）交樓標(biāo)準(zhǔn)銷售率惠陽都市廣場1房（37-51㎡）2房（71-77㎡）76%24%06.103200毛坯100%廣場明珠1房（53-62㎡）2房（68.49-93㎡）3房（122-142㎡）25%30%45%06.103200毛坯100%傾城名鉆1房（39-64㎡）2房（89㎡）3房（109-122㎡）60%32%8%07.53600毛坯100%開城公寓1房（38~51㎡）2房（55~63㎡）60%32%07.53300毛坯100%壹品上城1房（40-47.5㎡）2房（54-61㎡）3房（141.16㎡）70%25%5%07.14200帶500元/㎡裝修100%城市麗景2房（69-85㎡）3房（112-125㎡）40%60%07.84500帶400元/㎡裝修100%大亞灣君豪公寓單房（28.6㎡）1房（36.4-50.7㎡）2房（61.8-67.8㎡）25%31%44%07.13300帶500元/㎡裝修一期100%美岸棲庭單房（34.51㎡）1房（42.9㎡）2房（71.85㎡）19%56%25%07.55000帶500元/㎡精裝修一期100%由此此可可見見，，信信貸貸政政策策前前，，惠惠陽陽、、大大亞亞灣灣小小戶戶型型銷銷售售速速度度非非常?？炜欤?，均均價價也也在在節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)攀攀升升。。但但政政策策后后市市場場銷銷售售速速度度明明顯顯放放緩緩，，市市場場售售價價也也停停滯滯不不前前，，有有的的甚甚至至降降低低售售價價以以更更快快地地回回收收資資金金。。而在在08年年，，市市場場放放量量將將非非常常大大，，競競爭爭很很激激烈烈。。如如在在同同質(zhì)質(zhì)化化的的產(chǎn)產(chǎn)品品中中取取得得差差異異化化營營銷銷是是項項目目制制勝勝的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。08年待售項目統(tǒng)計項目名位置占地面積建筑面積戶型預(yù)計上市時間振業(yè)項目三和開發(fā)區(qū)61萬㎡約92萬㎡，——08年10月碧桂園項目三和開發(fā)區(qū)200萬㎡————08年初東部項目大亞灣大道旁61萬㎡————08年中建藝項目熊貓正對面15萬約34萬㎡——08年上半年星河項目大坑水庫103萬㎡————08年下半年金海岸霞涌162萬㎡————08年底天安新陽城人民四路43萬㎡————08年中新際首府澳霞大道以北9萬㎡約21萬㎡1房:50㎡

2房:70~80㎡3房:100~130㎡

4房:140~150㎡

聯(lián)排:210~250㎡07年底美域項目金惠大道白云坑路段2萬多㎡約10萬㎡單房：30~40㎡

1房：40~50㎡

2房：47~60㎡

3房：103㎡07年底金山美地大亞灣中心區(qū)，虎頭山腳下7.6萬㎡5.6萬㎡——暫無動態(tài)金匯園西二大道，菩提園西側(cè)7萬多㎡15萬㎡——08年中榆霖項目西三大道與西c大道（規(guī)劃中）交匯處2.3萬㎡9萬多㎡——08年初太東項目人民4路3.6萬㎡——08年中麗晶項目麗景酒店旁9千㎡約5萬㎡——08年下半年11市場場需需求求分分析析：：通過過對對市市場場已已售售和和未未售售產(chǎn)產(chǎn)品品的的分分析析，，我我們們可可以以看看到到，，08年年市市場場將將涌涌現(xiàn)現(xiàn)大大量量大大規(guī)規(guī)模模居居住住型型樓樓盤盤及及投投資資型型小小戶戶型型，，同同質(zhì)質(zhì)化化現(xiàn)現(xiàn)象象嚴嚴重重。。酒酒店店式式物物業(yè)業(yè)不不再再稀稀缺缺。。在眾多項目爭爭奪有限的自自住和投資客客戶資源時，，選擇差異化化的目標(biāo)客戶戶是樓盤完成成銷售的重要要保證。由此導(dǎo)出本項項目的出路：：1、市場稀缺缺高檔次的商商務(wù)型公寓，，本項目應(yīng)作作為惠州頂級級商業(yè)綜合物物業(yè)的參照物物；2、大亞灣缺缺乏豪華消費費場所，我們們在配套方面面，將以滿足足南中國富豪豪圈層在大亞亞灣商務(wù)、享享受為基準(zhǔn)，，打造出大亞亞灣真正的商商務(wù)、休閑樂樂園；3、投資客戶戶需要高回報報產(chǎn)品，而本本項目在首批批單位推出時時已高出市場場均價1千多多元，在投資資回報上讓客客戶沒有信心心，后續(xù)產(chǎn)品品在推出的同同時，既要漲漲價還要保證證客戶的投資資回收，因此此只有不斷增增加項目附加加值才能使項項目獲得持銷銷及利潤雙贏贏。市場背景區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展展區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展07-08銷銷售樓盤情況況區(qū)域客戶需求求及本項目的的出路12項目現(xiàn)狀分析析營銷執(zhí)行情況況客戶積累情況況配套和管理情情況銷售情況存在的問題13進駐惠陽麗晶晶酒店外展場場8月底撤離外外展場9月初進駐現(xiàn)現(xiàn)場銷售中心心9月29日正正式認籌2007年5月8月12月9月10月12月1日樣樣板房開放12月8日開開盤10月24日日中原內(nèi)部推推介項目現(xiàn)狀分析析營銷執(zhí)行情況況客戶積累情況況配套和管理情情況銷售情況存在的問題14分類累積來電量1130個到訪量992個認籌量276個成交量39個統(tǒng)計時段：：2007年5月17日———2007年12月月8日項目現(xiàn)狀分分析營銷執(zhí)行情情況客戶積累情情況配套和管理理情況銷售情況存在的問題題15項目配套情情況：目前項目自自身無任何何配套，外外部配套很很豐富，如如學(xué)校、銀銀行、醫(yī)院院、商場等等，但都屬屬于低端消消費型，無無法匹配項項目檔次。。物業(yè)管理：：暫定為第第一太平戴戴維斯工程：工程程除進度緩緩慢之外，，無任何工工程意外；；銷售中心：：中原銷售售嚴格按照照開發(fā)商和和中原公司司的銷售管理條例來來執(zhí)行。對于本項目目來說，下下一步的走走向至關(guān)重重要。在現(xiàn)現(xiàn)階段，本本項目實現(xiàn)現(xiàn)了區(qū)域最最高銷售均均價，但是是周邊配套套對于項目目支撐并不不成立，因因此，為保障項目目順利銷售售，我們必必須提升自自身價值，，著手打造造頂級商業(yè)業(yè)、會所、、引進5星星級酒店和和提供酒店店服務(wù)等軟軟、硬件方方向的措施施，從而對對項目售價價形成支撐撐，此舉迫在眉眉睫。項目現(xiàn)狀分分析營銷執(zhí)行情情況客戶積累情情況配套和管理理情況銷售情況存在的問題題162007年年12月8日上午10點15分，東方方新天地大大廈在深圳圳大中華喜喜來登酒店店六樓宴會會廳舉行了了首批單位位開盤儀式式，總成交套數(shù)數(shù)：39套套總成交面積積：2730.68平米總成交金額額：14750952元均價6000元/平平米，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域銷售售單價新高高。本次可售單單位為A、、B兩棟的的5—10樓，共計計108套套，開盤當(dāng)當(dāng)天售出39套（認認籌客戶成成交33套套，新到客客戶成交6套），成成交率為36%。成成交面積約約2730.68平平米，占首首批單位可可售面積的的33%。。東方新天地地大廈首批批38套單單位超量完完成，取得得了階段性性的勝利??！總成交套數(shù)數(shù)：39套套總成交面積積：2730.68平米總成交金額額：14750952元均價6000元/平平米，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域銷售售單價新高高。項目現(xiàn)狀分分析營銷執(zhí)行情情況客戶積累情情況配套和管理理情況銷售情況存在的問題題171、項目包包裝不到位位，例如：：部分樓體體目前處于于水泥外露露狀態(tài)，客客用電梯仍仍用木板包包裹等，十十分影響樓樓盤形象；；2、軟、硬硬件配合不不到位，例例如：銷售售物料檔次次低等；3、工程進進度緩慢，，例如：原原定11月月初開放樣樣板房，實實際12.1日才勉勉強開放，，且展示效效果非常差差；4、在客戶戶中誠信度度極低，例例如：始終終無法明示示樣板房裝裝修標(biāo)準(zhǔn)，，原說有高高層單位發(fā)發(fā)售結(jié)果只只可買低層層單位等；；5、項目首首批單位的的高價開盤盤，后續(xù)營營銷配合不不明朗，銷銷售艱難；；6、合同、、按揭仍未未明確，引引發(fā)客戶不不便和怨言言；8、項目銷銷售人員對對樓盤缺乏乏深入的新新認識，感感覺迷惘?！，F(xiàn)在項目面面臨內(nèi)外兩兩重壓力，，一是外界界市場政策策對整個房房地產(chǎn)的壓壓力，二是是項目首批批單位高價價發(fā)售，項項目價格支支撐仍未有有實質(zhì)進展展，銷售壓壓力巨大。。另外項目在在工程、營營銷方面又又存在諸多多問題。要想解決目目前存在的的問題，不不僅要將項項目重新定定位，還要要全面包裝裝，制定下下一步的營營銷執(zhí)行及及廣告鋪排排，盡早邁邁出整裝后后的步伐。。項目現(xiàn)狀分分析營銷執(zhí)行情情況客戶積累情情況配套和管理理情況銷售情況存在的問題題18新思路下的的定位和營營銷定位推導(dǎo)營銷策略19思考客戶認為是是相關(guān)連的的或可以相相互代替的的一類項目目歸為一個個品類。觀點將房地產(chǎn)項項目劃分為為若干個品品類進行細細分，通過過對地塊屬屬性和價值值的判斷，，及可類比比項目的分分析，為項項目定位。。策略依據(jù)品類劃劃分不同的的土地屬性性，1234方向再將其所代代表的客戶戶置業(yè)及需需求特征，，定位客戶戶從而進行科科學(xué)的產(chǎn)品品定位。依據(jù)品類屬屬性確物業(yè)業(yè)。方向：品類類定位。新思路下的的定位和營營銷定位推導(dǎo)營銷策略20新思路下的的定位和營營銷定位推導(dǎo)營銷策略定位模型不同屬性的的土地打造造出不同的的產(chǎn)品催生不同屬屬性的住宅宅吸引著不同同類型的客客戶21本項目片區(qū)區(qū)為城市完完善區(qū)新思路下的的定位和營營銷定位推導(dǎo)營銷策略土地屬性分分類即位于城市市的新興發(fā)展區(qū)域域，片區(qū)城市形象已已基成形，，但尚不具備備城市所有功能，并并作為一個城市發(fā)展展新區(qū)域，，正在迅速掘掘起，它屬于都市的的范疇，但只能是規(guī)規(guī)劃利好，，現(xiàn)狀有待提提升。城市發(fā)展區(qū)區(qū)一般位于一一個城市的郊區(qū)，片片區(qū)農(nóng)村形象鮮鮮明，沒有一個城城市的基本配套，，多以中低端物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀為主，居住人口口多以城市中低務(wù)工工者為主。。城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)區(qū)即位居城市中心區(qū)域現(xiàn)代化生活活配套十分完備備，生活十分便利利，享有一個城市市的現(xiàn)代文明。為為一個城市的城區(qū)區(qū)概念板塊。，城市完善區(qū)區(qū)22主流住區(qū)高端住區(qū)住宅總體分分類傳統(tǒng)的別墅墅、類別墅墅、新興城城市高尚住住宅、商務(wù)務(wù)綜合物業(yè)業(yè)；。如：：圣莫利斯斯、觀瀾湖湖、星河丹丹堤、金域域藍灣、金金中環(huán)等。。社會主流居居住人群的的第一居所所，無論是是其為了投投資目的，，還是居住住目的，其其使用價值值的體現(xiàn)途途徑均以社社會主流居居家為主。。如：萬科科城等不同屬性住宅宅的土地屬性性遞歸新思路下的定定位和營銷定位推導(dǎo)營銷策略23城市發(fā)展區(qū)CITY系列列城市完善區(qū)GORDEN系列城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)TOWM系列列高端住區(qū)TOP1型中心豪宅、商商務(wù)綜合體（景觀/城市市配套資源））TOP2型城郊豪宅（城市/景觀觀/自然生態(tài)態(tài)資源）TOP2型城郊豪宅（景觀/自然然生態(tài)資源））土地屬性的產(chǎn)產(chǎn)品遞歸新思路下的定定位和營銷定位推導(dǎo)營銷策略24城市發(fā)展區(qū)CITY系列列主流住區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)TOWM系列列主流住區(qū)G1型小小戶商務(wù)C型城市邊緣/新新城區(qū)、政府府規(guī)劃、低密密度舒適型T1型城鄉(xiāng)結(jié)合、遠遠郊、經(jīng)濟務(wù)務(wù)實G2型城城市改善型G3型價價值敏感型T2型享受型、遠郊郊、聯(lián)排土地屬性的產(chǎn)產(chǎn)品遞歸新思路下的定定位和營銷定位推導(dǎo)營銷策略25符合推導(dǎo)，價價格支撐不足足TOP1型城城市完善區(qū)區(qū)中中心豪宅、、商務(wù)綜合體體（景觀/城市市配套資源））G1型主流流住區(qū)小戶商商務(wù)完全可行新思路下的定定位和營銷定位推導(dǎo)營銷策略26市場定位：城市完善區(qū)中中心地標(biāo)商務(wù)務(wù)綜合體項目位于大亞亞灣中心區(qū)的的最中心位置置，無可復(fù)制制，不可比擬擬，樓盤具有有獨特的外形形和材質(zhì)，在在區(qū)域中形象象顯著耀目，，周邊享有成成熟的生活配配套，未來有有完善的市政政配套，交通通便利，因此此我們是中心地標(biāo)。項目引進喜來來登酒店經(jīng)營營和提供物業(yè)業(yè)管理，潮江江春頂級食府府提供最奢華華的味覺享受受，國際金融融機構(gòu)提供商商業(yè)便利，高高檔零售業(yè)滿滿足消費需求求，因此我們們是商務(wù)綜合型物物業(yè)；我們的定位支支撐在于：新思路下的定定位和營銷定位推導(dǎo)營銷策略27營銷策略營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表新思路下的定定位和營銷定位推導(dǎo)營銷策略配套和管理項目規(guī)劃調(diào)整整鎖定客戶群投入和回收關(guān)注和支持28營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收東方新天地正正以劃時代、、超越空間、、跨越地域的的姿態(tài)，創(chuàng)造造21世紀(jì)惠惠州乃至南中中國的營銷奇奇跡偉大的創(chuàng)舉，，需要偉大的的統(tǒng)帥感謝黃主席為為東方新天地地引入喜來登登、潮江春、、指引圈層營營銷道路以及及對營銷投入入的支持。世界因您而精精彩，東方新新天地因您而而榮耀！292個中心：實實現(xiàn)項目利潤潤最大和大中中華企業(yè)品牌牌雙贏1個目標(biāo)：締締造21世紀(jì)紀(jì)大亞灣世界界級經(jīng)濟圈商商業(yè)綜合性物物業(yè)的經(jīng)典3條主線：主主線1-喜來來登、潮江春春進駐、主線線2-招商和和商鋪銷售、、主線3-產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店、、商務(wù)公寓公公開銷售5個節(jié)點：喜喜來登旗艦店店標(biāo)志進駐潮潮江春大大亞灣召集豪豪門夜宴全全球招商啟啟動聚寶寶金鋪發(fā)售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店、商務(wù)公公寓限量推出出4大策略：推推廣策略、招招商策略、推推售策略、、圈層營銷6塊賣點：大大亞灣中心地地標(biāo)商務(wù)綜合合體、喜來登登惠州旗艦店店、潮江春豪豪門頂級食府府、海景富豪豪專屬產(chǎn)權(quán)酒酒店、商業(yè)和和居住多功能能商務(wù)公寓、、21世紀(jì)大大亞灣版金融融，商業(yè)領(lǐng)地地營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收30營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收樓層A棟B棟占用面積說明26-30喜來登酒店喜來登酒店包含惠州最完備會所、大型會議廳、宴會廳燈11-25喜來登酒店產(chǎn)權(quán)發(fā)售喜來登酒店產(chǎn)權(quán)發(fā)售5-10樓商務(wù)公寓商務(wù)公寓3樓商鋪潮江春潮江春2樓商鋪潮江春潮江春1樓商鋪喜來登大堂國際品牌快餐、進口專營超市2期商業(yè)暫不不規(guī)劃，預(yù)計計為高檔服裝裝、精品、法法國餐廳、星星巴克等31營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收區(qū)域樓盤均價價4000-4500元元/㎡，主要要目標(biāo)客戶為為小投資客、、年輕白領(lǐng)只要是狼，必必定成群，以以群區(qū)別身份份，以圈層說說明層次，以以擁有東方新新天地驗證財財富東方新天地均均價8000元/㎡，以以深圳的價格格買大亞灣的的物業(yè)，以買買3房的總價價，買東方新新天地的2房房白領(lǐng)和小投資資客無法承受受之輕完全超越市場場的價格，只只有專屬于完完全超越市場場的客戶最頂尖的樓盤盤，最頂尖的的價格，我們們只賣給最頂頂尖的人群———南中國真真正的富豪級級人群32營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收現(xiàn)目標(biāo)均價8千元/㎡，，可售面積35527㎡㎡，銷售收入預(yù)計計為2.841億以3%營銷投投入計算，追追加營銷推廣廣投入531萬，其它如如工程改造等等費用，暫不不可預(yù)計07年07.12月月1月2月3月4月6月7月8月投入預(yù)算至1月內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)2200萬銷銷售至3月商務(wù)公公寓共實現(xiàn)4千千萬銷售實現(xiàn)1千萬銷售資金回收5月9月08年10月11月12月需要以8千均均價，按銷售售70%計算算共實現(xiàn)金額額33形象調(diào)整期07年銷售節(jié)奏安排排招商期商鋪推售期產(chǎn)權(quán)酒店，剩剩余商務(wù)公寓寓推售期二期至1月內(nèi)完成成套數(shù)40%銷銷售至3月商務(wù)公公寓共完成套數(shù)65%銷售完成商鋪60%銷售二期銷售進度07.12月月1月2月3月4月6月7月8月簽約潮江春銷售節(jié)點5月9月08年簽約喜來登，，招商啟動新聞發(fā)布會10月11月12月B棟1樓街鋪鋪認籌，對外外宣稱商務(wù)公公寓封盤街鋪開盤11-20層層產(chǎn)權(quán)酒店認認籌11-20層層產(chǎn)權(quán)酒店開開盤暨21-25層認籌籌21-30層層開盤，剩余余商務(wù)公寓推推出喜來登酒店開開業(yè)2期認籌完成產(chǎn)權(quán)酒店店70%，商商務(wù)公寓95%銷售營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收正式進駐交易易廣場外展參加12個1月的圈層活活動“劃海為疆””出?；顒愉N售活動12.8開盤盤，5-10層公開銷售售奢侈品展，借借用交易廣場場場地舉辦慈善義賣賣會活動二期媒體配合頂級的項目，，只出現(xiàn)在一一流的媒體，，我們將占據(jù)據(jù)最佳戶外資資源、鎖定特特報、房信網(wǎng)網(wǎng)、航空雜志、奢奢侈品雜志、、深圳電視臺臺等代言時尚尚、財富的權(quán)權(quán)威媒體和欄欄目，主攻形形象塑造招商祝捷發(fā)布布會34時間：2007.12月月10——2008.1月第一階段：形形象調(diào)整期具體策略明確樓盤新營銷思路，總結(jié)開盤成績，將新形象逐步導(dǎo)入市場，引起市場關(guān)注營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收銷售節(jié)點銷售進度活動配合媒體配合備注12.8開盤，5-10層公開銷售至1月內(nèi)完成套數(shù)40%銷售12月27日新聞發(fā)布會重新塑造樓盤新形象12月27日進駐交易中心外展場參加12和1月的圈層活動35時間：2008.2月———2008.3月第二階段：招招商期具體策略通過商業(yè)的招商，提升商務(wù)公寓價值，鋪墊商鋪銷售.銷售節(jié)點銷售進度活動配合媒體配合備注招商至3月商務(wù)公寓共完成套數(shù)65%銷售2月簽約喜來登，招商啟動期間保持每2周一次的媒體曝光，不斷報道招商利好消息3月簽約潮江春營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收36營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收時間：2008.4月———2008.5月第三階段：商商鋪推售期具體策略將商業(yè)裙樓包裝到位,充分展示商業(yè)魅力,然后返租約發(fā)售,可以使發(fā)展商先行回收部分資金銷售節(jié)點銷售進度活動配合媒體配合備注B棟1樓街鋪認籌完成商鋪60%銷售奢侈品展，借用交易廣場場地期間保持每2周一次的媒體曝光，以商鋪銷售印證物業(yè)價值對外宣稱商務(wù)公寓封盤招商祝捷發(fā)布會街鋪開盤開盤活動37營銷策略關(guān)注和支持項目規(guī)劃調(diào)整整營銷總綱各階段營銷策策略項目營銷工作作時間表鎖定客戶群投入和回收時間：2008.6月———2008.10月第四階段：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店，剩剩余商務(wù)公寓寓推售期具體策略此時商業(yè)帶動住宅的策略已成熟,項目形成了自身的配套,增加了附加值,順勢推出產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓，實現(xiàn)大部分資金回收銷售節(jié)點銷售進度活動配合媒體配合備注11-20層產(chǎn)權(quán)酒店認籌完成產(chǎn)權(quán)酒店70%，商務(wù)公寓95%銷售集中認籌活動期間保持在主流媒體的高度曝光率，僅以高端形象展示為主，配合銷售信息，杜絕通過媒體促銷“劃海為疆”出?；顒?1-20層產(chǎn)權(quán)酒店開盤暨21-25層認籌開盤暨認籌活動21-25層開盤，剩余商務(wù)公寓推出舉辦慈善義賣會活動開盤活動38廣告策略39ThankYou?。?0謝謝1月月-2311:37:4411:3711:371月月-231月月-2311:3711:3711:37:441月-231月-2311:37:442023/1/511:37:449、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:37:4511:37:4511:371/5/202311:37:45AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2311:37:4511:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:37:4511:37:4511:37Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2311:37:4511:37:45January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202311:37:45上午午11:37:451月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2311:37上上午1月-2311:37January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/511:37:4511:37:4505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。11:37:45上午午11:37上上午11:37:451月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒