2023年房地產(chǎn)企業(yè)增值稅政策實務(wù)總結(jié)

第9頁共9頁2023年?房地產(chǎn)企業(yè)?增值稅政策?實務(wù)總結(jié)?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)銷售自?行開發(fā)的房?地產(chǎn)項目，?包括在依法?取得土地使?用權(quán)的土地?上進行基礎(chǔ)?設(shè)施和房屋?建設(shè)或以接?盤等形式購?入未完工的?房地產(chǎn)項目?繼續(xù)開發(fā)建?設(shè)，房屋建?設(shè)完工后以?自己的名義?立項銷售。?（定義概括?自國家稅務(wù)?___公告?__年第_?_號）0?1一般納?稅人新老項?目不同的計?稅方式房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)開發(fā)的，?開工日期在?__月__?日之前的同?一《施工許?可證》下的?不同房產(chǎn)，?如開發(fā)項目?中既有普通?住房，又有?別墅，屬于?同一房地產(chǎn)?項目，只能?選擇適用一?種計稅方法?。02?銷售自行開?發(fā)地產(chǎn)項目?增值稅一般?納稅政策?03預(yù)收?款采取預(yù)?收款方式銷?售自行開發(fā)?的房地產(chǎn)項?目增值稅預(yù)?繳政策：?預(yù)收款開票?房地產(chǎn)企?業(yè)向購房者?開具增值稅?普通___?，使用“未?發(fā)生銷售行?為的不征稅?項目”編碼?，602“?銷售自行開?發(fā)的房地產(chǎn)?項目預(yù)收款?”，___?稅率欄應(yīng)填?寫“不征稅?”。（國家?稅務(wù)___?公告__年?第__號）?。后續(xù)不需?紅字沖回。?已申報繳?納營業(yè)稅的?預(yù)收款，未?開具營業(yè)稅?___房?地產(chǎn)企業(yè)向?購房者開具?增值稅普通?___，使?用“未發(fā)生?銷售行為的?不征稅項目?”編碼，6?03“已申?報繳納營業(yè)?稅未開票補?開票”，_?__稅率欄?應(yīng)填寫“不?征稅”。（?國家稅務(wù)_?__公告_?_年第__?號）。預(yù)?收款范圍?全國層面的?稅收文件無?詳細規(guī)定，?部分地區(qū)國?稅機關(guān)有出?具相應(yīng)的政?策解答，一?般認為房地?產(chǎn)企業(yè)銷售?房產(chǎn)預(yù)收款?范圍包括具?有法律約束?力的定金、?分期取得的?預(yù)收款（含?首付款、按?揭款和尾款?）和全款。?若當(dāng)?shù)貒?稅稅務(wù)未出?具明確的文?件或政策解?答，則一般?結(jié)合預(yù)售情?況，是否已?有確定的房?型、銷售單?價、銷售面?積，已收取?的誠意金、?認籌金或訂?金的金額大?小、期限長?短綜合判斷?是否屬于預(yù)?收款范圍，?需要與稅務(wù)?審核員進一?步的核實溝?通。各地?營改增政策?解答政策?解答內(nèi)容?___省國?家稅務(wù)__?關(guān)于全面推?開營改增有?關(guān)政策問題?的解答（之?二）預(yù)收?款包括分期?取得的預(yù)收?款（首付+?按揭+尾款?）、全款取?得的預(yù)收款?。定金屬于?預(yù)收款；誠?意金、認籌?金和訂金不?屬于預(yù)收款?。___?省國家稅務(wù)?__關(guān)于全?面推開營改?增有關(guān)政策?問題的解答?（之八）?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)以訂金?、意向金、?誠意金、認?籌金等各種?名目向購房?人收取的款?項不同時符?合下列條件?的均屬于預(yù)?收款性質(zhì)，?應(yīng)按規(guī)定預(yù)?繳增值稅：?（一）收?取的款項金?額不超過_?__萬元（?含___萬?元）；（?二）收取的?款項從收取?之日起三個?月內(nèi)退還給?購房人。?___國稅?全面推開營?改增試點政?策指引（六?）房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)取?得的預(yù)收款?包括定金、?分期取得的?預(yù)收款（含?首付款、按?揭款和尾款?）和全款。?誠意金、?認籌金和訂?金不屬于預(yù)?收款。_?__國稅營?改增問題快?速處理機制?專期九“?定金”是一?個法律概念?，屬于一種?法律上的擔(dān)?保方式，《?___擔(dān)保?法》第八十?九條規(guī)定：?當(dāng)事人可以?約定一方向?對方給付定?金作為債權(quán)?的擔(dān)保。債?務(wù)人履行債?務(wù)后，定金?應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r?款或者收回?。給付定金?的一方不履?行約定的債?務(wù)的，無權(quán)?要求返還定?金；收受定?金的一方不?履行約定的?債務(wù)的，應(yīng)?當(dāng)雙倍返還?定金。簽合?同時，對定?金必需以書?面形式進行?約定，同時?還應(yīng)約定定?金的數(shù)額和?交付期限。?定金數(shù)額可?以由合同雙?方當(dāng)事人自?行約定，但?是不得超過?主合同總價?款的___?%，超過_?__%部分?無效。“?訂金”目前?我國現(xiàn)行法?律中沒有明?確規(guī)定，它?不具備“定?金”的擔(dān)保?性質(zhì)，當(dāng)合?同不能履行?時，除不可?抗力外，應(yīng)?根據(jù)雙方當(dāng)?事人的過錯?承擔(dān)違約責(zé)?任，一方違?約，另一方?無權(quán)要求其?雙倍返還，?只能得到原?額，也沒有?___%比?例的限制。?“意向金?（誠意金）?”在我國現(xiàn)?行法律中不?具有法律約?束力，主要?是房產(chǎn)中介?行業(yè)為試探?購房人的購?買誠意及對?其有更好的?把控而創(chuàng)設(shè)?出來的概念?，在實踐中?意向金（誠?意金）未轉(zhuǎn)?定金之前客?戶可要求返?還且無需承?擔(dān)由此產(chǎn)生?的不利后果?。綜上，?定金、訂金?、意向金、?誠意金中，?只有“定金?”具有法律?約束力，而?訂金、意向?金、誠意金?都不是法律?概念，無論?當(dāng)事人是否?違約，支付?的款項均需?返還。因此?，房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)收到?購房人的定?金，可視同?收到預(yù)收款?；收到訂金?、意向金、?誠意金，不?視同收到預(yù)?收款。_?__123?66營改增?熱點問答（?7.4）?銷售行為成?立時，誠意?金、定金的?實質(zhì)是房屋?價款的一部?分，需要計?算繳納增值?稅。銷售行?為不成立時?，如果誠意?金、定金退?還，不屬于?納稅人的收?入，不需要?計算繳納增?值稅；如果?誠意金、定?金不退還，?屬于納稅人?的營業(yè)外收?入，不需要?計算繳納增?值稅。不?同項目預(yù)收?款能否混抵?依據(jù)國家?稅務(wù)___?公告__年?第__號《?___全面?推開營業(yè)稅?改征增值稅?試點后增值?稅納稅申報?有關(guān)事項的?公告》附件?2中關(guān)于第?28欄“①?分次預(yù)繳稅?額”填報說?明規(guī)定：“?3.銷售不?動產(chǎn)并按規(guī)?定預(yù)繳增值?稅的納稅人?，其可以從?本期增值稅?應(yīng)納稅額中?抵減的已繳?納的稅款，?按當(dāng)期實際?可抵減數(shù)填?入本欄，不?足抵減部分?結(jié)轉(zhuǎn)下期繼?續(xù)抵減”，?因此并未要?求分項目抵?減，可以適?用對納稅人?有利的混合?抵減。0?4銷售跨?地區(qū)開發(fā)項?目納稅地點?1）一般?納稅人銷售?房地產(chǎn)老項?目，適用一?般計稅方法?—不動產(chǎn)所?在地___?%預(yù)繳，機?構(gòu)所在地納?稅申報財?稅〔__〕?__號附件?二第一條第?（十）點規(guī)?定：房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)中?的一般納稅?人銷售房地?產(chǎn)老項目，?以及一般納?稅人出租其?__年__?月__日前?取得的不動?產(chǎn)，適用一?般計稅方法?計稅的，應(yīng)?以取得的全?部價款和價?外費用，按?照___%?的預(yù)征率在?不動產(chǎn)所在?地預(yù)繳稅款?后，向機構(gòu)?所在地主管?稅務(wù)機關(guān)進?行納稅申報?。2）其?他項目——?全國層面稅?收文件無明?確規(guī)定，各?地政策不一?一般本著?不影響現(xiàn)有?財政利益格?局的原則，?建議房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)在?每個項目所?在地均辦理?營業(yè)執(zhí)照和?稅務(wù)登記，?獨立計算和?繳納稅款。?避免跨地?區(qū)政策不一?致產(chǎn)生稅收?爭議，建議?在項目當(dāng)?shù)?成立項目公?司單獨運營?。05?土地價款?土地價款，?是指向政府?、土地管理?部門或受政?府委托收取?土地價款的?單位直接支?付的土地價?款，開發(fā)企?業(yè)應(yīng)當(dāng)取得?省級以上（?含省級）財?政部門監(jiān)（??。┲频呢?政票據(jù)。?__法院_?__書不能?作為土地扣?除憑證先?受讓土地后?設(shè)立項目公?司導(dǎo)致土地?價款扣除憑?證名稱不一?致房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)（?包括多個房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)組成的聯(lián)?合體）受讓?土地向政府?部門支付土?地價款后，?設(shè)立項目公?司對該受讓?土地進行開?發(fā)，由于后?續(xù)是由項目?公司申報繳?納增值稅，?但是土地支?付價款扣除?憑證是原來?受讓單位的?名稱，導(dǎo)致?項目公司在?申報扣除土?地價款時票?據(jù)不合規(guī)，?該種情況下?財稅[__?]___號?第八條規(guī)定?只要同時符?合以下規(guī)定?，可由項目?公司按規(guī)定?扣除房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)向?政府部門支?付的土地價?款：（一?）房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)、項?目公司、政?府部門三方?簽訂變更協(xié)?議或補充合?同，將土地?受讓人變更?為項目公司?;（二）?政府部門出?讓土地的用?途、規(guī)劃等?條件不變的?情況下，簽?署變更協(xié)議?或補充合同?時，土地價?款總額不變?；（三）?項目公司的?全部股權(quán)由?受讓土地的?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)持有。?“一次拿?地、分次開?發(fā)”土地成?本扣除分?次開發(fā)的每?一期都是作?為單獨項目?進行核算，?項目口徑執(zhí)?行《建筑工?程施工許可?證》?？?供銷售建筑?面積無法一?次全部確定?的，按照均?衡配比的原?則，按以下?順序計算當(dāng)?期允許扣除?的土地價款?：1）首?先，計算出?已開發(fā)項目?所對應(yīng)的土?地價款：?已開發(fā)項目?所對應(yīng)的土?地價款=支?付的土地總?價款_（已?開發(fā)項目占?地面積÷開?發(fā)用地總面?積）2）?然后，再按?照以下公式?計算當(dāng)期允?許扣除的土?地價款：?當(dāng)期允許扣?除的土地價?款=（當(dāng)期?銷售房地產(chǎn)?項目建筑面?積÷當(dāng)期已?開發(fā)房地產(chǎn)?項目可供銷?售建筑面積?）_已開發(fā)?項目所對應(yīng)?的土地價款?。—《_?__省國稅?營改增試點?___個重?點難點問題?問答》0?6進項稅?不同項目?無法劃分進?項稅額房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)銷售自行?開發(fā)的房地?產(chǎn)項目，兼?有一般計稅?方法計稅、?簡易計稅方?法計稅、免?征增值稅的?房地產(chǎn)項目?而無法劃分?不得抵扣的?進項稅額的?，應(yīng)以《建?筑工程施工?許可證》注?明的“建設(shè)?規(guī)模”為依?據(jù)進行劃分?。進項稅?額抵扣憑證?其他抵扣?政策房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?自行開發(fā)的?房地產(chǎn)項目?，融資租入?的不動產(chǎn)，?以及在施工?現(xiàn)場修建的?臨時建筑物?、構(gòu)筑物，?其進項稅額?不適用分_?__年抵扣?的規(guī)定。（?財稅【__?】__號附?件2、國家?稅務(wù)___?公告__年?第__號）?07出?租自行開發(fā)?房地產(chǎn)政?策文件財?稅[__]?__號《_?__明確全?面推開營改?增試點有關(guān)?再保險、不?動產(chǎn)租賃和?非學(xué)歷教育?等政策__?_》一般?納稅人小?規(guī)模納稅人?08其?他納稅義?務(wù)發(fā)生時間?納稅人發(fā)?生應(yīng)稅行為?并收訖銷售?款項或者取?得索取銷售?款項憑據(jù)的?當(dāng)天；先開?具___的?，為開具_?__的當(dāng)天?。納稅人?發(fā)生應(yīng)稅行?為是納稅義?務(wù)發(fā)生的前?提。按照各?地營改增政?策解答，一?般房地產(chǎn)公?司銷售不動?產(chǎn)，以房地?產(chǎn)公司將不?動產(chǎn)交付給?買受人的當(dāng)?天作為應(yīng)稅?行為發(fā)生的?時間。交付?時間，以《?商品房買賣?合同》上約?定的交房時?間為準(zhǔn)；若?實際交房時?間早于合同?約定時間的?，以實際交?付時間為準(zhǔn)?。房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)“?代建”房屋?的行為營?改增之前國?稅函〔__?〕___號?對“代建”?行為的規(guī)定?為：“房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?〔以下簡稱?甲方〕取得?土地使用權(quán)?并辦理施工?手續(xù)后根據(jù)?其他單位〔?以下簡稱乙?方〕的要求?進行施工，?并按施工進?度向乙方預(yù)?收房款，工?程完工后，?甲方替乙方?辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)?移等手續(xù)。?甲方的上述?行為屬于銷?售不動產(chǎn)，?應(yīng)按‘銷售?不動產(chǎn)’稅?目征收營業(yè)?稅；如甲方?自備施工力?量修建該房?屋，還應(yīng)對?甲方的自建?行為，按‘?建筑業(yè)’稅?目征收營業(yè)?稅?！睜I?改增后，房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)“代建”?房屋的行為?，若只自備?施工力量修?建房屋不替?乙方辦理產(chǎn)?權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)?的，應(yīng)按照?建筑業(yè)稅目?征收增值稅?；若自備施?工力量修建?房屋的同時?替乙方辦理?產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手?續(xù)的，應(yīng)按?照銷售不動?產(chǎn)稅目征收?增值稅。?銷售精裝修?房是否視同?銷售問題?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)銷售精?裝修房，已?在《商品房?買賣合同》?中注明的裝?修費用（含?裝飾、設(shè)備?等費用），?已經(jīng)包含在?房價中，不?屬于稅法中?所稱的無償?贈送，無需?視同銷售。?房地產(chǎn)企業(yè)?“買房贈家?電”等營銷?方式的納稅?比照本原則?處理。例?如：房地產(chǎn)?公司銷售精?裝修房一套?，其中精裝?修部分含電?器、家具的?購進價格為?___萬元?，銷售價格?___萬元?，并按照_?__萬元全?額開具增值?稅___，?按照___?%稅率申報?銷項稅額。?此時，無需?對___萬?元電器部分?單獨按照銷?售貨物征收?___%增?值稅。房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)向被拆遷?業(yè)主交付回?遷房房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?以自己名義?立項，開發(fā)?回遷房并向?被拆遷業(yè)主?無償轉(zhuǎn)讓回?遷房所有權(quán)?的行為，按?照《營業(yè)稅?改征增值稅?試點實施辦?法》第十四?條之規(guī)定，?視同銷售不?動產(chǎn)征收增?值稅。區(qū)分?以下兩種情?形：（一?）房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)在承?擔(dān)土地出讓?價款的土地?上開發(fā)回遷?房并向被拆?遷業(yè)主無償?轉(zhuǎn)讓回遷房?所有權(quán)的，?其銷售額按?下列方法和?順序確定：?1、按照?本企業(yè)最近?時期銷售同?類房產(chǎn)的平?均價格確定?。2、按?照其他房地?產(chǎn)企業(yè)最近?時期銷售同?類房產(chǎn)的平?均價格確定?。（二）?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)在不承?擔(dān)土地出讓?價款的土地?上開發(fā)回遷?房并向被拆?遷業(yè)主無償?轉(zhuǎn)讓回遷房?所有權(quán)的，?其銷售額按?組成計稅價?格確定。組?成計稅價格?公式為：?組成計稅價?格=成本_?（1+成本?利潤率）（?成本不包含?土地成本）?成本利潤?率在國家稅?務(wù)___未?發(fā)布之前，?暫按照《國?家稅務(wù)__?_<房地產(chǎn)?開發(fā)經(jīng)營業(yè)?務(wù)企業(yè)所得?稅處理辦法?>___》?（國稅發(fā)【?__】