2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)困局沒松動(dòng)房?jī)r(jià)依然漲-

房地產(chǎn)困局沒松動(dòng)房?jī)r(jià)依然漲?加息的問題不要看得過分嚴(yán)峻，假如說從今開頭，利率向市場(chǎng)化進(jìn)發(fā)，這是好事

一旦目前的小幅加息難以達(dá)到估計(jì)的目標(biāo)，很可能會(huì)再次加息

土地市場(chǎng)的管理應(yīng)當(dāng)是行政手段與市場(chǎng)手段的并重，不行能會(huì)對(duì)現(xiàn)在緊縮的土地市場(chǎng)立刻放開口子

據(jù)鄒玉川透露，在一些房地產(chǎn)進(jìn)展非?？焖俚某鞘校踔劣?0萬畝的存量土地資源，這些土地政府確定會(huì)逼出來進(jìn)行消化

“加息的問題不要看得過分嚴(yán)峻，假如說從今開頭，利率向市場(chǎng)化進(jìn)發(fā)，這是好事。但是就怕又搞壟斷，貸款上浮不封頂，存款下浮封頂，存款上浮也要封頂，利差可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，這意味著我們現(xiàn)在的貸款利差已經(jīng)三點(diǎn)幾，幾乎是暴利?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)高校房地產(chǎn)討論中心主任印堃華在11月2日的“2022長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資潛力研討會(huì)”上，對(duì)于央行10月28日的突然加息表現(xiàn)出一臉的從容。在他看來，這樣小幅的加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不重要，關(guān)鍵問題是不是信貸的閘門能從今稍稍開啟。

加息代表市場(chǎng)化

11月2日的這次研討會(huì)由于是在加息剛過的敏感時(shí)期，因此吸引到了上海眾多大牌進(jìn)展商的到場(chǎng)。

在這個(gè)特別的時(shí)候，進(jìn)展商對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來的進(jìn)展，其實(shí)心里也都沒有底，因此盼望能從這樣大規(guī)模的研討會(huì)上更多地聽取到業(yè)內(nèi)的其他聲音。

印堃華的觀點(diǎn)無疑為這些心懷忐忑的進(jìn)展商們定心不少。事實(shí)上在加息消息傳出的第一時(shí)間，記者采訪到的上海方面的專家大多持有相同的觀點(diǎn)，那就是此次加息27點(diǎn)幅度不大，對(duì)熱忱高漲的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來說心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所帶來的實(shí)際影響，因此完全不必慌張。

而印堃華更是表示出對(duì)加息的支持態(tài)度，緣由主要在于加息本身體現(xiàn)出了市場(chǎng)化進(jìn)展的方向是可喜的。“前一段時(shí)間信貸的狀況很不好，銀監(jiān)會(huì)、央行一刀切以后，各地有一些過敏性反應(yīng)，進(jìn)展商的貸款遇到了許多的障礙?！庇胰A對(duì)于銀行系統(tǒng)前一段時(shí)間行政手段的調(diào)控深為不滿，“這里面還是一個(gè)觀念問題，銀行系統(tǒng)的觀念很落后，銀行放貸也是一種買賣，是做交易，接受貸款的對(duì)象就是銀行的顧客，是銀行的上帝，是銀行的衣食父母，我們中國(guó)銀行的觀點(diǎn)就是排隊(duì)、審批，要請(qǐng)客吃飯，要關(guān)系搞好才放貸款，這是不對(duì)的，做買賣就要擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

很多專家學(xué)者都對(duì)加息后銀行的市場(chǎng)化運(yùn)作寄予了厚望。復(fù)旦高校房地產(chǎn)討論中心副主任華偉曾樂觀估量，加息后雖然對(duì)于開發(fā)商來說增加了一些成本，但是基準(zhǔn)利率的上浮對(duì)于開發(fā)商來說其緊繃的資金鏈有可能得到緩解，他們將從以前無法得到銀行信貸，向現(xiàn)在怎樣達(dá)到條件獲得貸款轉(zhuǎn)移。

但是對(duì)于信貸方面的掌握，銀行界的專家認(rèn)為市場(chǎng)化的進(jìn)展還在于中國(guó)金融系統(tǒng)制度上的問題，事實(shí)上，之前很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款都是在沒有達(dá)到要求的狀況下由銀行發(fā)放的，因此不規(guī)范的操作所造成的金融風(fēng)險(xiǎn)是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的重要成因。

因此對(duì)于加息后銀行系統(tǒng)能否嚴(yán)格根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款，很多業(yè)內(nèi)專家心存疑慮，但是這至少表現(xiàn)出中央政府在宏觀調(diào)控的手段上力圖向市場(chǎng)化方向努力。而今后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控確定會(huì)連續(xù)依靠于加息手段進(jìn)行。

加息還可能連續(xù)

針對(duì)目前加息對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，記者采訪了幾個(gè)進(jìn)展商，幾乎無一例外地都向記者表示27個(gè)點(diǎn)的幅度確定不會(huì)對(duì)上海市場(chǎng)有影響。

而從加息過后的市場(chǎng)反映來看，在二手房市場(chǎng)方面僅僅引起的是零星的拋盤現(xiàn)象，與加息當(dāng)日的緊急氣氛相比，投資者好像顯得更加有急躁。而在需求方面，調(diào)查顯示大多數(shù)的購(gòu)房者并沒有受到加息的影響，很多購(gòu)房者的方案依舊堅(jiān)決。

因此，中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)分析師陳晟認(rèn)為房?jī)r(jià)不行能消失下滑，高品質(zhì)的房產(chǎn)仍舊會(huì)漲。不過他認(rèn)為，“現(xiàn)在投資者擔(dān)憂的是央行是否會(huì)連續(xù)加息，加息想要達(dá)到什么樣的效果，要達(dá)到這個(gè)效果利率要調(diào)整到什么樣的水平?！?/p>

參與了當(dāng)天研討會(huì)的中國(guó)土地協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄒玉川會(huì)后也對(duì)記者表示，現(xiàn)在看來，小幅的加息難以達(dá)到估計(jì)的目標(biāo)，很可能會(huì)再次加息。

市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，中國(guó)將來幾個(gè)月的CPI數(shù)據(jù)和固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)通貨膨脹仍舊面臨很大壓力，而且存款負(fù)利率問題依舊沒有得到解決，因此分析人士估計(jì)將來幾個(gè)月仍舊會(huì)面臨再次加息的壓力。

鄒玉川曾是建設(shè)部的副部長(zhǎng)，也曾擔(dān)當(dāng)過中國(guó)土地局的局長(zhǎng)，因此他在這次研討會(huì)的發(fā)言被很多人看作是對(duì)目前中央土地政策的一個(gè)解讀。

鄒玉川在他的發(fā)言中首先提到了10月28日下午國(guó)務(wù)院召開的電視電話會(huì)議，“這是個(gè)特地講深化改革、嚴(yán)格土地管理的電視電話會(huì)議，主要是落實(shí)嚴(yán)格管理土地的措施，以保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的進(jìn)展，這次的會(huì)議溫家寶總理作了講話，可見這個(gè)會(huì)議是相當(dāng)重要的?！?/p>

土地緊箍咒依舊在念

鄒玉川認(rèn)為土地仍舊是最為麻煩的問題，也得到了中央的高度重視，現(xiàn)在看來，雖然國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)4月29日暫停土地項(xiàng)目審批的禁令已經(jīng)解除，但是對(duì)土地的管理依舊不會(huì)松懈。

“應(yīng)當(dāng)說土地使用制度的改革，土地以市場(chǎng)手段配置，使用權(quán)轉(zhuǎn)入市場(chǎng)以后，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展起了一個(gè)很大的促進(jìn)作用，對(duì)房地產(chǎn)也會(huì)起很大的促進(jìn)作用。首先是土地使用權(quán)出讓，為政府積累了一筆相當(dāng)可觀的建設(shè)資金，長(zhǎng)江三角洲各省市土地收益都在千億元以上，有的市是幾千個(gè)億，這都是1994年的數(shù)字，現(xiàn)在估量比這個(gè)數(shù)字還要大?！编u玉川從土地市場(chǎng)的源頭講起，認(rèn)為土地的全部者和使用者都獲得了巨大的利益。但是也正由于有這樣的巨額利潤(rùn)，一些地方開頭犧牲珍貴的土地資源來搞建設(shè)，形成了以犧牲資源搞惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀況。

依據(jù)去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)開發(fā)區(qū)是1641個(gè)，開發(fā)區(qū)的規(guī)劃面積是3.75萬平方公里，假如把這些公里開發(fā)完，每平方公里投資按2億元算，也許要7萬多億元，這么大的投資是不行能在短時(shí)間內(nèi)就能投入的，在這種狀況下有不少地方把土地圈起來了，包括長(zhǎng)三角地區(qū)還有不少閑置的土地。

“從1996年的10月31日，到去年的10月31日，整整削減了1億畝的耕地，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于國(guó)家耕地的50％以上?！编u玉川認(rèn)為這樣的狀況觸目驚心，利益的驅(qū)使造成了地產(chǎn)開發(fā)的過熱。

土地已經(jīng)解凍，但是鄒玉川在面對(duì)記者的采訪時(shí)仍舊表示，接下來對(duì)土地的管理應(yīng)當(dāng)是行政手段與市場(chǎng)手段的并重，不行能會(huì)對(duì)現(xiàn)在緊縮的土地市場(chǎng)立刻放開口子。

土地管理方式變化

事實(shí)上，對(duì)于宏觀調(diào)控之后，房?jī)r(jià)不降反升、地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減的局面，銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，在投資需求沒有下降的條件下，收緊土地供應(yīng)后造成了市場(chǎng)供應(yīng)削減的后果，因此房?jī)r(jià)依舊高企。

不過依據(jù)現(xiàn)在的土地供應(yīng)狀況，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融討論所金融進(jìn)展室主任易憲容比鄒玉川更為樂觀。他認(rèn)為中央政府開頭適度放松對(duì)土地的掌握，而且在土地方面的調(diào)控正在表現(xiàn)出明顯的市場(chǎng)化調(diào)整傾向，與之前著重行政手段的宏觀調(diào)控有了區(qū)分。

“嚴(yán)格土地管理不等于說土地一點(diǎn)不用，解凍以后土地確定還是要批一些的，但是無論如何不會(huì)像過去那樣亂批、亂占。我估量下一步的土地供應(yīng)從總量上，從供應(yīng)的速度上不會(huì)太大和太快，特殊是農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這個(gè)總量肯定要掌握，不是說單個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)速度，就是投放量的速度確定也不會(huì)像過去那樣快。”鄒玉川實(shí)際上透露出的仍舊是土地閘門的松動(dòng)，與之前關(guān)緊的土地閘門相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量今后必定是增加的。

鄒玉川仍舊和記者提到10月28日下午國(guó)務(wù)院召開的電視電話會(huì)議，溫家寶總理的發(fā)言強(qiáng)調(diào)了“掌握建設(shè)用地增量、盤活土地存量?！彼J(rèn)為今后一段時(shí)間中央政府會(huì)要求盡量消化存量土地，而且存量土地方面的文章還挺大。

“6月份我在杭州參與一個(gè)土地推介會(huì)，就有30多個(gè)城市帶著土地來到會(huì)上推舉。那是在國(guó)家緊縮土地供應(yīng)的時(shí)候，竟然還有這么多的土地能拿出來，集中在各地政府和進(jìn)展商手里的