廣佛智城策劃招商實(shí)施方案

策劃招商實(shí)施方案

1目錄Contents

序1.項(xiàng)目概述PART1.市場(chǎng)調(diào)研PART2.項(xiàng)目定位及目標(biāo)群體分析PART3.業(yè)態(tài)布局PART4.比例劃分PART5.價(jià)格制定PART6.財(cái)務(wù)分析PART7.招商策略PART8.推廣策略及目標(biāo)PART9.推廣物料PART10.招商實(shí)施2序1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近400畝，總建筑面積超83萬(wàn)平米。項(xiàng)目首啟部分計(jì)劃2013年12月底開(kāi)業(yè)，包括商業(yè)及寫(xiě)字樓：商業(yè)部分：商業(yè)步行街區(qū)3、4、5、6、8號(hào)樓，總建筑面積為23,158平方米，合計(jì)479間商鋪；寫(xiě)字樓部分為4、8、9號(hào)樓【8、9號(hào)樓為L(zhǎng)OFT】，其中4號(hào)樓可租面積6,350平方米【剩余部分為預(yù)留單位】，單層面積約1,000平方米。3PART1.市場(chǎng)調(diào)研關(guān)鍵詞：市場(chǎng)概述、供應(yīng)量、存量4佛山/南海商業(yè)市場(chǎng)概述佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近1，400萬(wàn)平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般；萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科等大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐和天河城、永旺【吉之島】急速擴(kuò)張，針對(duì)中高端消費(fèi)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將會(huì)更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；佛山商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為多區(qū)域開(kāi)發(fā)，消費(fèi)市場(chǎng)分散；佛山商業(yè)市場(chǎng)概述南海商業(yè)市場(chǎng)概述南海板塊將近100萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度大；廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)總面積達(dá)380萬(wàn)平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場(chǎng)達(dá)15個(gè)。5佛山/南海寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述佛山經(jīng)濟(jì)以制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，但因?qū)懽謽堑墓┬桕P(guān)系原因，導(dǎo)致市場(chǎng)整體租金相對(duì)較低；未來(lái)佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，2013年預(yù)計(jì)推出量為180萬(wàn)平方米，其中廣東金融高新區(qū)今明兩年預(yù)計(jì)推出60萬(wàn)平米，禪桂中心區(qū)約50萬(wàn)平方米。目前佛山寫(xiě)字樓主要分布在禪桂兩地和廣東金融高新區(qū)、季華七路、東平路；南海周邊現(xiàn)多為中小型企業(yè)，分布在一些低端寫(xiě)字樓里面，租金多在20元上下；佛山/南海寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述啟示：佛山當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓市場(chǎng)總體租金不高、競(jìng)爭(zhēng)巨大，但項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)密集，匯聚大量中小型企業(yè)。隨著佛山經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行，一旦需求釋放，未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)看好。6佛山商業(yè)、寫(xiě)字樓存量及未來(lái)供應(yīng)行政分區(qū)商圈寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)租金售價(jià)禪城祖廟6010,00020035,000季華7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千燈湖7519,00012025,000順德德勝5010,00010023,000注：南海寫(xiě)字樓租金價(jià)格主要為片區(qū)較好的中心城區(qū)價(jià)格2012年佛山存量商鋪總計(jì)199萬(wàn)㎡其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有88萬(wàn)㎡的商業(yè)，占44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個(gè)片區(qū)為主，總共有68萬(wàn)㎡占比34%，順德片區(qū)43萬(wàn)㎡，占比22%。2012年佛山市各區(qū)商鋪存量7佛山商業(yè)、寫(xiě)字樓存量及未來(lái)供應(yīng)類別區(qū)域年份20122013201420152012-2015寫(xiě)字樓全市2315-2159六大商圈1815-2154購(gòu)物中心全市5373--126六大商圈765--72城市綜合體全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823單位：百萬(wàn)平方米8項(xiàng)目分析項(xiàng)目外部分析小結(jié)項(xiàng)目位于佛山城市中軸，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯1公共交通配套不足，客戶達(dá)到性不佳2周邊商業(yè)場(chǎng)所尚未形成，難以吸引消費(fèi)人群3項(xiàng)目周邊處于開(kāi)發(fā)階段，暫未形成商業(yè)氛圍4項(xiàng)目前期招商經(jīng)營(yíng)有一定的難度。如何創(chuàng)新定位吸引商家進(jìn)駐，是目前重點(diǎn)考慮的主要因素。9消費(fèi)者區(qū)域分析區(qū)域消費(fèi)占比項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)者交通工具分析公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，配備未完善注重品牌吸引力、購(gòu)物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消費(fèi)群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費(fèi)。項(xiàng)目分析——消費(fèi)者分析10項(xiàng)目分析——市場(chǎng)調(diào)研及及項(xiàng)目分析析思路回歸歸項(xiàng)目條件決決定項(xiàng)目商商業(yè)定位屬屬性從項(xiàng)目區(qū)位位特性來(lái)分分析：目前傳統(tǒng)商商業(yè)未來(lái)供供應(yīng)量巨大大，且同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重，，繼續(xù)發(fā)展展同類型商商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較較大，可結(jié)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的整體體發(fā)戰(zhàn)略，，打造廣東東省智慧城城市，佛山山南海城市市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。。向電子商商務(wù)發(fā)展，，符合商家家對(duì)電子商商務(wù)發(fā)展的的需求。從商業(yè)現(xiàn)狀狀來(lái)分析：：項(xiàng)目周邊商商業(yè)整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次較較低，發(fā)展展高端消費(fèi)費(fèi)模式存在在較大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但發(fā)展展檔次低、、同質(zhì)化的的商業(yè)模式式同樣不符符合市場(chǎng)需需求，因此此必須走特特色化、一一體化經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式。從項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模來(lái)分析析：項(xiàng)目總體83萬(wàn)平方米超超大規(guī)模，，且產(chǎn)業(yè)部部分的規(guī)劃劃占整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的比重重較高，必必須發(fā)展多多功能一體體化話，特特色化商業(yè)業(yè)，且商業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)性強(qiáng)的商商業(yè)模式。。11市場(chǎng)綜合環(huán)環(huán)境決定項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)發(fā)展方向從區(qū)域的消消費(fèi)特性來(lái)來(lái)分析：寫(xiě)字樓客戶戶特性分析析：項(xiàng)目周周邊存在大大量廉價(jià)寫(xiě)寫(xiě)字樓，且且大多為中中小型企業(yè)業(yè)，如果沒(méi)沒(méi)有較大的的市場(chǎng)動(dòng)力力，幫助企企業(yè)進(jìn)行升升級(jí)發(fā)展，，寫(xiě)字樓招招租難度較較大。商業(yè)消費(fèi)者者特性分析析：當(dāng)?shù)厥惺忻窠?jīng)濟(jì)收收入高，消消費(fèi)能力強(qiáng)強(qiáng)，但因臨臨近廣州、、禪桂兩地地，分流消消費(fèi)客群，，如何通過(guò)過(guò)個(gè)性化、、特色化、、一體化的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式將他他們留在本本區(qū)域是關(guān)關(guān)鍵，另外外他們餐飲飲的支出占占總比例的的三分之一一，項(xiàng)目首首啟應(yīng)加大大餐飲業(yè)態(tài)態(tài)比例。從周邊現(xiàn)有有商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)現(xiàn)狀分析析：周邊商業(yè)同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次較較低、輻射射力較弱。。因此本項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)規(guī)劃定位位，必須與與其他商業(yè)業(yè)形成區(qū)分分，打造一一個(gè)具有“差異化特特色”的商業(yè)模式式。項(xiàng)目分析——市場(chǎng)調(diào)研及及項(xiàng)目分析析思路回歸歸12定位的唯一一性——具備新穎、、時(shí)尚、絢絢麗的外觀觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)創(chuàng)造行業(yè)數(shù)數(shù)個(gè)“第一一”綜合平平臺(tái)。消費(fèi)力的持持久性——項(xiàng)目定位主主題和經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合合區(qū)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)群的長(zhǎng)期期需求。業(yè)態(tài)的豐富富性——單一業(yè)態(tài)、、或者只只依靠某單單一主力店店來(lái)吸引人人流的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃會(huì)使使項(xiàng)目流于于平庸，業(yè)業(yè)態(tài)的豐富富性、多樣樣性、互補(bǔ)補(bǔ)性才能吸吸引不同目目的消費(fèi)人人群。運(yùn)營(yíng)模式的的創(chuàng)新性——通過(guò)創(chuàng)新模模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)同商商業(yè)的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，帶帶動(dòng)商鋪和和寫(xiě)字樓的的租售。項(xiàng)目分析——項(xiàng)目定位應(yīng)應(yīng)具備以下下基本特性性13PART2.定位支支撐、招招商目標(biāo)群群體分析關(guān)鍵詞：電電商、家家飾、家居居、首席、、體驗(yàn)、配配套14項(xiàng)目自身定定位、綜合合服務(wù)平臺(tái)臺(tái)及硬件支支撐順應(yīng)“智慧慧廣東”和和佛山城市市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)潮潮流；周邊產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)雄厚，，企業(yè)、商商家發(fā)展電電子商務(wù)的的需求旺盛盛；佛山商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展同同質(zhì)化嚴(yán)重重，普遍發(fā)發(fā)展艱難，，空置大；；電子商務(wù)為為未來(lái)企業(yè)業(yè)、商家發(fā)發(fā)展的必然然選擇，順順勢(shì)而為乃乃智城的明明智之選。。項(xiàng)目定位“中國(guó)最大電電子商務(wù)體體驗(yàn)之都”確立依據(jù)——政府號(hào)召及及市場(chǎng)需求求支撐依據(jù)——電商服務(wù)綜綜合平臺(tái)a人力資源及及培訓(xùn)中心心b營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心cIT應(yīng)用及信息息服務(wù)中心心d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)中心心f貨源采購(gòu)中中心g企業(yè)家生活活服務(wù)部h倉(cāng)儲(chǔ)物流中中心i知識(shí)產(chǎn)權(quán)及及法務(wù)中心心j金融中心k研發(fā)及供應(yīng)應(yīng)鏈管理中中心L檢測(cè)認(rèn)證中中心通過(guò)引入電電子商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下下游的企業(yè)業(yè)，形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的有效效聚集，從從而為傳統(tǒng)統(tǒng)企業(yè)提供供一體化、、集成式的的電子商務(wù)務(wù)配套服務(wù)務(wù)，協(xié)助傳傳統(tǒng)企業(yè)、、商家突破破傳統(tǒng)營(yíng)銷銷模式，實(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型與發(fā)展展提速。。15項(xiàng)目自身定定位、綜合合服務(wù)平臺(tái)臺(tái)及硬件支支撐配套引入硬件支撐將引進(jìn)眾多多電子商務(wù)務(wù)配套服務(wù)務(wù)中心，為為企業(yè)發(fā)展展電子商務(wù)務(wù)提供專業(yè)業(yè)解決方案案。電子商務(wù)外外圍客戶，，例如電子子商務(wù)代運(yùn)運(yùn)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推廣、品品牌公關(guān)、、電商托管管、攝影、、設(shè)計(jì)、物物流、模特特、廣告等等配套服務(wù)務(wù)公司智·薈所多功能展廳廳酒店式公寓寓社區(qū)服務(wù)配配套國(guó)際影院餐飲配套員工食堂配配套員工宿舍租租賃接駁巴士16目標(biāo)商家電子商務(wù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)愿意投入產(chǎn)產(chǎn)品和資源源進(jìn)入電子子商務(wù)領(lǐng)域域的傳統(tǒng)企企業(yè)大型電子商商務(wù)運(yùn)營(yíng)平平臺(tái)和運(yùn)營(yíng)營(yíng)中介服務(wù)務(wù)公司17商家訪談品牌名稱所屬行業(yè)訪談人聯(lián)系方式面積需求租金承受力租約年限其它嘉勵(lì)家私家居陳用500㎡不超出100元/㎡/月3—5年租金年遞增不超過(guò)5%硬件、配套需求自己已經(jīng)在做電商，對(duì)項(xiàng)目定位“廣東電商體驗(yàn)之都”很贊同，如果項(xiàng)目擁有大力宣傳推廣，能幫助商家提升品牌形象，會(huì)考慮進(jìn)駐開(kāi)間要規(guī)整，門(mén)面寬度要求4—6米需要商場(chǎng)內(nèi)部交通發(fā)達(dá)/需要物流配套/需要餐飲配套/需要停車(chē)位配套覺(jué)得公司的食堂配套和宿舍租賃配套很貼心其它需求要有行業(yè)龍頭商家進(jìn)駐需要最少半年免租期免租期后租金單價(jià)不能太高、租金年遞增不能幅度太大對(duì)智城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)及建議關(guān)注本項(xiàng)目周邊保利住宅交付情況，認(rèn)為項(xiàng)目周邊有住宅區(qū)，可以引起家居品牌進(jìn)駐本項(xiàng)目的興趣招商建議1：可以考慮聯(lián)系業(yè)內(nèi)渠道商專業(yè)人士合作，例如：聯(lián)系吉盛偉邦、紅星美凱龍、維加斯、馬會(huì)家居、紅樹(shù)灣、金海馬等項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)合作，開(kāi)發(fā)商家；招商建議2：通過(guò)接洽行業(yè)內(nèi)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，引入業(yè)內(nèi)龍頭商家進(jìn)駐，再帶動(dòng)業(yè)內(nèi)中小型商家合共訪談專專業(yè)家居企企業(yè)（經(jīng)營(yíng)營(yíng)商）七家家。18商家訪談目標(biāo)商戶訪訪談小結(jié)1、家居行業(yè)業(yè)對(duì)進(jìn)駐廣廣佛智城有有一定的意意向。主要要原因有二二，傳統(tǒng)的家居居銷售企業(yè)業(yè)在地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控下下受到很大大影響；而而重點(diǎn)發(fā)展展電子商務(wù)務(wù)的尚品宅宅配、歐派派等家居企企業(yè)逆勢(shì)上上揚(yáng)，尚品品宅配2012年銷售額遞遞增近600%；保利中央公公館，73萬(wàn)平米的體體量，住宅宅家居需求求；廣佛智城近近40萬(wàn)平米寫(xiě)字字樓辦公家家居需求。。2、普遍對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目人流不不足表示擔(dān)擔(dān)心，希望望在租金跟跟免租期方方面有優(yōu)惠惠；3、對(duì)本項(xiàng)目目的商務(wù)配配套需求迫迫切，其中中最為關(guān)注注電商服務(wù)務(wù)中心、公公共交通、、公寓、餐餐飲等方面面。4、期望有行行業(yè)龍頭企企業(yè)帶動(dòng)發(fā)發(fā)展。19PART3.鋪間比比例劃劃分20門(mén)口、通道道、間隔劃劃分、實(shí)用用率【首啟商業(yè)】各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)樓號(hào)樓層商鋪數(shù)據(jù)通道寬度（M）數(shù)量（間）門(mén)面寬度（M)開(kāi)間面積(㎡)實(shí)用率主通道次通道3號(hào)樓1F544—630—11970%632F584—624—346433F444—624—346434F364—632—69434號(hào)樓1F403.6—521—91432F413.6—58—336433F343.6—516—100435號(hào)樓1F184—4.239—659全街鋪，無(wú)通道2F134—4.227—94443F194—4.58—24542.54F114—4.729—203436號(hào)樓1F204—4.244—118全街鋪，無(wú)通道2F284—4.221—69443F124.2—629—73連接平臺(tái)，無(wú)通道8號(hào)樓1F183.8—4.943—74442F253.8—4.916—90443F83.8—4.934—28742.521PART4.業(yè)態(tài)布布局定定位Businesslayout關(guān)鍵詞：占占比、面面積22公共服務(wù)配套套32%580m2中式餐飲57%770m2休閑餐飲32%667m2中式餐飲68%1452m2家居（線上品品牌）34%889m2家居（傳統(tǒng)品品牌）66%1714m2家飾飾（（線線上上品品牌牌））57%1562m2休閑閑餐餐飲飲10%256m2家飾飾（（傳傳統(tǒng)統(tǒng)品品牌牌））33%905m23號(hào)樓樓占比比面面積積23休閑閑餐餐飲飲21%256m2特色色餐餐飲飲79%921m2家居居（（線線上上品品牌牌））32%469m2家居居（（傳傳統(tǒng)統(tǒng)品品牌牌））43%621m2家飾飾（（傳傳統(tǒng)統(tǒng)品品牌牌））37%610m2兒童童時(shí)時(shí)尚尚42%345m2家飾飾（（線線上上品品牌牌））21%345m24號(hào)樓樓兒童童時(shí)時(shí)尚尚25%335m2占比比面面積積24特色色餐餐飲飲100%1106m2休閑閑餐餐飲飲19%211m2特色色餐餐飲飲81%943m2家居居（（線線上上品品牌牌））60%357m2家居居（（傳傳統(tǒng)統(tǒng)品品牌牌））20%125m2休閑閑餐餐飲飲10%292m2休閑閑餐餐飲飲20%118m2公共共服服務(wù)務(wù)(銀行行)配套套30%626m25號(hào)樓樓占比比面面積積25休閑閑餐餐飲飲32%667m2中式式餐餐飲飲68%1452m2家居居（（線線上上品品牌牌））34%889m2家居居（（傳傳統(tǒng)統(tǒng)品品牌牌））66%1714m2家飾飾（（線線上上品品牌牌））57%707m2休閑閑餐餐飲飲10%122m2家飾飾（（傳傳統(tǒng)統(tǒng)品品牌牌））38%525m26號(hào)樓樓占比比面面積積26特色色餐餐飲飲75%616m2家居居（（線線上上品品牌牌））90%710m2休閑閑餐餐飲飲10%70m2家飾（線線上品牌牌）31%288m2休閑餐飲飲27%255m2家飾（傳傳統(tǒng)品牌牌）48%488m28號(hào)樓占比面面積積家飾（傳傳統(tǒng)品牌牌）42%399m227價(jià)格制制定定PART5.pricesetting關(guān)鍵詞：：比較較法、因因素修正正法、權(quán)權(quán)重28商鋪定價(jià)價(jià)租金制定定策略項(xiàng)目定位位為“中中國(guó)最大大電子商商務(wù)體驗(yàn)驗(yàn)之都””，項(xiàng)目目本身硬硬件設(shè)置置為傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)布布局，創(chuàng)創(chuàng)新結(jié)合合新型電電子商貿(mào)貿(mào)平臺(tái)。。租金價(jià)價(jià)格跟傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)可比性性不強(qiáng)，，所以租租金價(jià)格格在參考考周邊項(xiàng)項(xiàng)目的情情況下，，進(jìn)行相相應(yīng)的修修正。周邊參考考地理位置位于廣云公路及廣佛公路的交匯處項(xiàng)目占地面積約2萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約6萬(wàn)平方米層數(shù)地下2層、地上6層（每層8400㎡）車(chē)位約600個(gè)實(shí)用率59％首層租金均價(jià)300元/㎡二層租金均價(jià)180元/㎡三層租金均價(jià)100元/㎡四層租金均價(jià)60元/㎡經(jīng)營(yíng)理念念：““時(shí)尚生生活SHOPPINGMALL”南海新新都都會(huì)29商鋪定價(jià)價(jià)保利水城城地理位置佛山市南海區(qū)千燈湖內(nèi)項(xiàng)目占地面積約10萬(wàn)㎡項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約16萬(wàn)㎡層數(shù)地下一層地上四層車(chē)位地下約990個(gè)室外約250個(gè)管理費(fèi)30元/㎡實(shí)用率50％首層租金均價(jià)350元/㎡二層租金均價(jià)210元/㎡三層租金均價(jià)120元/㎡四層租金均價(jià)70元/㎡經(jīng)營(yíng)理念念：“水景”概念的大型綜合合性購(gòu)物物中心地理位置位于南海大瀝城南二路項(xiàng)目占地面積約4萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約6萬(wàn)平方米層數(shù)地上4層（分南北區(qū)）車(chē)位約900個(gè)（共兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)）實(shí)用率53.5％首層租金均價(jià)170元/㎡二層租金均價(jià)100元/㎡三層租金均價(jià)40元/㎡四層租金均價(jià)20元/㎡巴黎春天天·商業(yè)步行行街經(jīng)營(yíng)理念念：一站站式全方方位多體驗(yàn)購(gòu)物物步行街街30商鋪定定價(jià)大瀝寶寶盈國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理理念：：大瀝瀝最具具影響響力的的商業(yè)廣廣場(chǎng)地理位置佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)廣云路（321國(guó)道）旁項(xiàng)目占地面積約4萬(wàn)㎡建筑面積約11萬(wàn)㎡層數(shù)共-1至3層車(chē)位540個(gè)實(shí)用率商體50%，街區(qū)70%首層租金均價(jià)100元/㎡二層租金均價(jià)70元/㎡三層租金均價(jià)45元/㎡31商鋪定定價(jià)——參考權(quán)權(quán)重計(jì)計(jì)算【首層定定價(jià)】市場(chǎng)比比較法法按以上上市場(chǎng)場(chǎng)比較較法表表格推推出本本項(xiàng)目目首層層商鋪鋪?zhàn)饨鸾鹁鶅r(jià)價(jià)為：：232元/㎡。項(xiàng)目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分定位優(yōu)勢(shì)20%14529651311523651310020硬件設(shè)施15%10515.75659.7513019.560910015物業(yè)管理8%1159.2655.21209.6705.61008物業(yè)內(nèi)部環(huán)境17%12020.4559.3512521.257011.910017交通便利性15%11016.5801210515.757511.2510015停車(chē)位10%858.580812512.5858.510010規(guī)劃15%120187010.511517.25801210015100%117.3567.8118.8571.25100100%15%30%15%40%102所占比例首層的租價(jià)(元9835461256本案首層平均租價(jià)(元/平方米)2321510690.85參考項(xiàng)目首層租價(jià)(元/170350100300參考項(xiàng)目權(quán)重參考項(xiàng)目與本案的對(duì)比0.581.010.61項(xiàng)目及權(quán)重本案巴黎春天商業(yè)步行保利水城寶盈廣場(chǎng)南海新都會(huì)32商鋪定定價(jià)——參考權(quán)權(quán)重計(jì)計(jì)算1F2F3F4F均價(jià)：：46×（1－3%）=45元/㎡（餐飲飲行業(yè)業(yè)租金金承受受能力力較低低，租租金單單價(jià)下下調(diào)3%）3F均價(jià)：：78×（1－3%）=72元/㎡（餐飲飲行業(yè)業(yè)租金金承受受能力力較低低，租租金單單價(jià)下下調(diào)3%）2F均價(jià)：：140×（1－5%）=133元/㎡（家居居行業(yè)業(yè)租金金承受受能力力較低低，租租金單單價(jià)下下調(diào)5%）1F均價(jià)：：232元/㎡注：最最終的的各層層定價(jià)價(jià)按市市場(chǎng)推推算價(jià)價(jià)后，，稍作作調(diào)整整后得得出的的本項(xiàng)項(xiàng)目各各層商商鋪?zhàn)庾饨鹁鶅r(jià)。。4F33寫(xiě)字樓樓定價(jià)價(jià)定價(jià)參參考周周邊項(xiàng)項(xiàng)目華創(chuàng)商商業(yè)廣廣場(chǎng)地理位位置比比廣佛佛智城城有優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；寫(xiě)字樓樓下面面為專專業(yè)市市場(chǎng)，，人流流混亂亂，檔檔次較較低；；6.5萬(wàn)平米只有有300來(lái)個(gè)車(chē)位，，明顯不夠夠用；寫(xiě)字樓跟商商場(chǎng)公用電電梯，辦公公專屬性不不強(qiáng)。外立面顏色色像倉(cāng)庫(kù)，，內(nèi)部梁柱柱較多，實(shí)實(shí)用性不佳佳。發(fā)展商廣東華創(chuàng)集團(tuán)地理位置廣佛路平地段88號(hào)占地約2萬(wàn)平方米建筑面積6.5萬(wàn)平方米招商現(xiàn)狀暫未正式招商，以銷售為主車(chē)位約300個(gè)實(shí)用率70％電梯3條單層面積/層高2000平米/3.2米中央空調(diào)無(wú)【預(yù)留空調(diào)位】租金30元/平米/月管理費(fèi)8元/平米/月華創(chuàng)商業(yè)廣廣場(chǎng)是以廣廣州最成成功的“萬(wàn)萬(wàn)菱模式””為模板，，定位佛山山首席國(guó)際際精品采購(gòu)購(gòu)中心，打打造華南重重要的精品品采購(gòu)基地地。項(xiàng)目建建筑面積超超6萬(wàn)㎡,其中1～4層為獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪;5～10層為展貿(mào)式式寫(xiě)字樓，，超10,000㎡商業(yè)廣場(chǎng)。34寫(xiě)字樓定價(jià)中盈廣場(chǎng)地理位置比廣廣佛智城有優(yōu)優(yōu)勢(shì)；寫(xiě)字樓下面為為專業(yè)市場(chǎng)，，人流混亂，，檔次較低；；6.5萬(wàn)平米只有300來(lái)個(gè)車(chē)位，明明顯不夠用；；寫(xiě)字樓跟商場(chǎng)場(chǎng)公用電梯，，辦公專屬性性不強(qiáng)。外立面顏色像像倉(cāng)庫(kù)，內(nèi)部部梁柱較多，，實(shí)用性不佳佳。中盈廣場(chǎng)，是是大瀝城區(qū)的的核心地段，，包括兩棟21層甲級(jí)寫(xiě)字樓樓，1-3層為商業(yè)以及及23層的四星級(jí)酒酒店，功能形形態(tài)涉及國(guó)際際金融中心、、CEO俱樂(lè)部、整層層辦公空間和和城市核心商商務(wù)廣場(chǎng)等四四大功能分區(qū)區(qū)。地理位置南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道6號(hào)占地約7000平方米建筑面積10萬(wàn)平方米招商現(xiàn)狀招商中，入住率40%車(chē)位500個(gè)實(shí)用率70％電梯6條單層面積/層高1100平米【10個(gè)單元】/3.6米中央空調(diào)有租金50元/平米/月物管?chē)?guó)際高力物業(yè)管理費(fèi)18元/平米/月35寫(xiě)字樓定價(jià)金安一號(hào)項(xiàng)目位于南海海區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃劃打造金融區(qū)區(qū)板塊，打造造低碳、生態(tài)態(tài)、節(jié)能環(huán)保保5A寫(xiě)字樓，11米超高豪華商商務(wù)大堂，中中空肺葉結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)，空氣氣自然對(duì)流，，二層空中花花園設(shè)計(jì)。區(qū)域發(fā)展前景景好，周邊配配套不成熟；；項(xiàng)目提供帶裝裝修標(biāo)準(zhǔn)，可可省去小型公公司裝修費(fèi)用用，且差價(jià)不不大，對(duì)廣佛佛智城具備一一定參考意義義地理位置南海大道和海五路交匯處建筑面積10層獨(dú)棟招商現(xiàn)狀招商中，入住率50%車(chē)位400個(gè)實(shí)用率70％電梯7條日立品牌電梯單層面積/層高5000平米【10個(gè)單元】單層12戶，偶數(shù)層24戶/3.6米中央空調(diào)有租金帶裝修：45元/平米/月毛坯：38元/平米/月物管?chē)?guó)際高力物業(yè)管理費(fèi)13元/平米/月36寫(xiě)字樓定價(jià)南方廣場(chǎng)南方廣場(chǎng)集購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)、休休閑娛樂(lè)、商商務(wù)、服務(wù)、、辦公等綜合合性于一體的的廣場(chǎng),總建筑面積35000平方米。地理理位置優(yōu)越,成熟社區(qū)、商商圈圍繞、學(xué)學(xué)校、幼兒園園集中、交通通便利。已有有多個(gè)上市公公司進(jìn)駐,中國(guó)人壽、中中國(guó)平安、7天酒店、貿(mào)易易公司等。地理位置比較較好，周邊商商貿(mào)環(huán)境較好好；當(dāng)?shù)乇容^典型型的多功能、、多業(yè)態(tài)的綜綜合性項(xiàng)目，，跟項(xiàng)目有一一定參考價(jià)值值；商務(wù)配套成熟熟，但整體規(guī)規(guī)模較?。坏乩砦恢眉沃輳V場(chǎng)對(duì)面樓宇狀況共8層，4層以上為寫(xiě)字樓招商現(xiàn)狀入住率近80成車(chē)位300個(gè)實(shí)用率80％電梯3條單層面積/層高1000平米【10個(gè)單元】，層高有4.5m和3.2m兩種空調(diào)只有4.5m層高的帶空調(diào)；租金帶空調(diào)：35元/平米/月不帶空調(diào)：30元/平米/月管理費(fèi)包括在租金里37寫(xiě)字樓定價(jià)市場(chǎng)比較法項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目華創(chuàng)中盈金安壹號(hào)南方廣場(chǎng)區(qū)位20%85178517901890188517交通20%50107014701475157515商業(yè)配套30%5015601870216519.56519.5硬件20%70145010901880165010軟件10%656.5505707707505合計(jì)100%

62.5

64

78

75.5

66.5參考比重

40%20%20%20%參考權(quán)重

98%80%83%94%參考項(xiàng)目租價(jià)(元/平方米/月)

30503830參考項(xiàng)目相對(duì)參考項(xiàng)目的租價(jià)(元/平方米/月)

29403128項(xiàng)目租金均價(jià)(元/平方米/月)

321286638寫(xiě)字樓定價(jià)參數(shù)修正法項(xiàng)目及權(quán)重項(xiàng)目華創(chuàng)中盈金安南方廣場(chǎng)區(qū)位10%858.5858.5808909808交通20%50105010701475157014商業(yè)配套25%5012.560157017.56516.256015硬件【辦公智能配套】25%7017.55012.5802080205012.5軟件【物業(yè)管理】20%65135010701470145010合計(jì)100%

61.5

56

73.5

74.25

59.5參考比重

40%20%20%20%參考項(xiàng)目與本案的對(duì)比權(quán)重

110%84%83%103%參考項(xiàng)目租價(jià)(元/平方米/月)

30503830參考項(xiàng)目相對(duì)參考項(xiàng)目的租價(jià)(元/平方米/月)

33423131項(xiàng)目租金均價(jià)(元/平方米/月)

3413866修正根據(jù)：電子商務(wù)企業(yè)業(yè)區(qū)位要求不不高，主要為為廣佛智城內(nèi)內(nèi)部項(xiàng)目企業(yè)業(yè)服務(wù)，故將將區(qū)位的權(quán)重重進(jìn)行調(diào)低；；寫(xiě)字樓多為電電子商務(wù)服務(wù)務(wù)的相關(guān)營(yíng)銷銷、攝影、金金融等配套公公司對(duì)交通跟跟硬件及物管管要求高，故故進(jìn)行調(diào)高。。39寫(xiě)字樓定價(jià)樓層租金定價(jià)價(jià)樓層套數(shù)總建面積均價(jià)層差月租金5層19949.6325023740.756層19945.627025531.27層19949.6327225640.018層19947.8229027486.789層19918.5229226637.0810層19945.631029313.611層19949.6331229438.5312層19945.633031204.813層19930.6333030710.7914層19944.6635233063.115層19949.7337235140.0116層19944.6639236841.7417層19955.6841239182.8818層19953.0443240980.72合計(jì)總體均價(jià)33元/平方米/月價(jià)格綜合建議定價(jià)方式市場(chǎng)比較法參數(shù)修正法參考租價(jià)（元/㎡）3234參考權(quán)重70%30%權(quán)重得分22.410.2確定租金32.6綜合項(xiàng)目寫(xiě)字字樓整體均價(jià)價(jià)定價(jià)為33元/平方米/月40財(cái)務(wù)分析析PART6.結(jié)合招商工作作年度計(jì)劃，，按2013年12月底完成首啟啟100%招商率，初步步推算：首啟商業(yè)街部部分2014年租金收益約約1467.3萬(wàn)元；2015年租金收益約約2934.6萬(wàn)元。兩年總收益：：約4108.4萬(wàn)元首啟寫(xiě)字樓部部分2014年租金收益約約100.6萬(wàn)元；2015年租金收益約約201.2萬(wàn)元。兩年總收益：：約328.1萬(wàn)元首啟收益合計(jì)計(jì)2014年商業(yè)街寫(xiě)字字樓：1568萬(wàn)2015年商業(yè)街寫(xiě)字字樓：3136萬(wàn)兩年總收益：：約4704萬(wàn)元41備注：總體均價(jià)：：132元租金優(yōu)惠政政策：凡2013年12月31日前認(rèn)租的的客戶可享享受租金8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠惠：6個(gè)月結(jié)合招商工工作年度計(jì)計(jì)劃，按照照2013年12月底完成首首啟100%招商率，初初步推算出出首啟商業(yè)業(yè)街部分2014年年租金收收益約1467.3萬(wàn)元；2015年年租金收收益約2934.6萬(wàn)元。2年總收益：：約4401.9萬(wàn)元。42備注：租金優(yōu)惠政政策：凡2013年12月31日前認(rèn)租的的客戶可享享受租金8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠惠：6個(gè)月結(jié)合招商商工作年年度計(jì)劃劃，按照照2013年12月底完成成首啟100%招商率，，初步推推算出首首啟寫(xiě)字字樓部分分2014年年租金金收益約約100.6萬(wàn)元；2015年年租金金收益約約201.2萬(wàn)元。2年總收益益：約301.8萬(wàn)元43招商策策略略PART7.attractinvestmentstrategy關(guān)鍵詞：：目的的、目標(biāo)標(biāo)、階段段44策略總綱綱借助政府府平臺(tái)力力量，塑塑造、充充實(shí)“行行業(yè)領(lǐng)頭頭”的項(xiàng)項(xiàng)目注釋釋內(nèi)涵及及指導(dǎo)效效應(yīng)；借助各類類商會(huì)、、行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)、非非營(yíng)利指指導(dǎo)機(jī)構(gòu)構(gòu)的作用用力，進(jìn)進(jìn)行深度度合作；；利用“行行業(yè)論壇壇”等活活動(dòng)提升升項(xiàng)目的的專業(yè)地地位、引引領(lǐng)地位位的形象象，同時(shí)時(shí)搜尋相相應(yīng)的目目標(biāo)客戶戶；善用行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)資資料，收收集目標(biāo)標(biāo)商家信信息，進(jìn)進(jìn)行傳統(tǒng)統(tǒng)的電話話拜訪和和上門(mén)拜拜訪；積極利用用第三方方（包括括各種形形式的中中介代理理）資源源，以更更快的速速度完成成招商；；利用現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)、、媒體軟軟文的影影響力，，強(qiáng)化表表現(xiàn)項(xiàng)目目特性、、資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，沖沖擊舊有有模式商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)。展現(xiàn)現(xiàn)商家進(jìn)進(jìn)入后的的美妙前前景；優(yōu)先、特惠性性條件先行引引入電商配套套的周邊企業(yè)業(yè)、商家，以以此落實(shí)“體體驗(yàn)之都”專專業(yè)性、完完美性的鏈條條式基地平臺(tái)臺(tái)；45目的及原則目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟啟區(qū)域3、4、5、6、8號(hào)樓商業(yè)街于于2013年12月底對(duì)外試業(yè)業(yè)、4號(hào)樓寫(xiě)字樓進(jìn)進(jìn)駐率達(dá)100%以上的工作目目標(biāo)；兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾諾，增強(qiáng)新、、老客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的信心，，使本項(xiàng)目物物業(yè)的銷售、、開(kāi)發(fā)、招商商、經(jīng)營(yíng)具備備更強(qiáng)的生命命力，可持續(xù)續(xù)發(fā)展原則：以電子商務(wù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)作為為龍頭，形成成集約效應(yīng)；；以愿意投入入產(chǎn)品和資源源，進(jìn)入電子子商務(wù)領(lǐng)域的的傳統(tǒng)企業(yè)作作為主力；以以電子商務(wù)外外圍客戶，例例如攝影、設(shè)設(shè)計(jì)、物流、、模特、電子子商務(wù)代運(yùn)營(yíng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)推廣廣、廣告等配配套服務(wù)公司司作為配合，，以餐飲、休休閑娛樂(lè)作為為配套，共同同搭建電商體體驗(yàn)平臺(tái)，打打造集傳統(tǒng)商商業(yè)優(yōu)勢(shì)和電電子商務(wù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)于一體的特特色商業(yè)。46實(shí)施手段*梳理原有客戶戶資源，根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)定位策策略，進(jìn)行分分組專人定向向招商；*與廣東省電子子商務(wù)協(xié)會(huì)進(jìn)進(jìn)行合作招商商；*充分發(fā)掘、利利用智城現(xiàn)有有的，過(guò)往的的合作單位的的客戶資源，，拓寬招商客客戶渠道；*通過(guò)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺(tái)搜索客客戶資源；16人的招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)，分為四組組，具體如下下：團(tuán)隊(duì)1：馮亦、鐘兆兆斌、黃理平平、伍振君；；團(tuán)隊(duì)2：簡(jiǎn)偉民、何何丹妮、鐘錦錦明、陳曦；；團(tuán)隊(duì)3：周文聰、關(guān)關(guān)穎鴻、及2名招商專員（（本地招聘））；團(tuán)隊(duì)4：招鐵波、劉劉定江、及2名招商專員（（本地招聘））；47實(shí)施手段現(xiàn)有跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)所屬業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)對(duì)口的第三方公司/個(gè)人時(shí)間安排團(tuán)隊(duì)4餐娛配套西餐行業(yè)協(xié)會(huì)；鄧之湖日本料理、肇寶貿(mào)易有限公司；海港城集團(tuán)……；5月20日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì)3家居行業(yè)黃石家私大廣場(chǎng)、嘉勵(lì)家私、五洲裝飾、馬會(huì)家居……團(tuán)隊(duì)4寫(xiě)字樓大瀝社區(qū)報(bào)、高力、中原、合富……團(tuán)隊(duì)2電商周邊

（寫(xiě)字樓、商業(yè)）省電商協(xié)會(huì)；廣東省國(guó)際商會(huì)電子信息專業(yè)委員會(huì)；廣州市天河區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)（總商會(huì)）；國(guó)聯(lián)通信；紅酒城香港有限公司…….；5月10日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì)2寫(xiě)字樓、少兒時(shí)尚省服協(xié)；第一商業(yè)網(wǎng)；贏商網(wǎng)；龍圖；佛山市企業(yè)聯(lián)合會(huì)及企業(yè)家協(xié)會(huì)；名匠家居；聯(lián)通佛山分公司……；5月10日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì)1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大EMBA同學(xué)會(huì)、海南商會(huì)、香港商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會(huì)、廣東省電腦商會(huì)……；6月10日前對(duì)接完成，6月30日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。拓展團(tuán)隊(duì)3家居行業(yè)廣東省家居協(xié)會(huì)；廣州市家居協(xié)會(huì)；東莞市家居協(xié)會(huì)……6月10日前對(duì)接完成，6月30日前落實(shí)合作、合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作團(tuán)隊(duì)1家電行業(yè)廣州小家電企業(yè)家協(xié)會(huì)……團(tuán)隊(duì)4餐娛配套順德餐飲協(xié)會(huì)、潮菜餐系協(xié)會(huì)……團(tuán)隊(duì)3寫(xiě)字樓金融協(xié)會(huì)、企業(yè)家商會(huì)、媒體公司、設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)……*發(fā)動(dòng)第三方單單位(行業(yè)協(xié)會(huì))/個(gè)人，共同參參與智城項(xiàng)目目的招商工作作；48實(shí)施手段*側(cè)重區(qū)域延伸伸次序，優(yōu)先先本地，逐步步延伸至外圍圍，按區(qū)域延延伸循序進(jìn)行行市場(chǎng)資源拓拓展；49推廣策略略及目目標(biāo)PART8.Promotionstrategy關(guān)鍵詞：訴訴求對(duì)象、媒媒體、總量、、階段、組合合比例50推廣訴求對(duì)象象分析電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)營(yíng)企業(yè)愿意投入產(chǎn)品品和資源進(jìn)入入電子商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企企業(yè)從事電子商務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)已久，，熟知電子商商務(wù)營(yíng)運(yùn)核心心要素，對(duì)新新的平臺(tái)要求求完美。較多接觸傳媒媒種類：手機(jī)機(jī)信息；電子子傳媒；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息；電視視媒介一直從事傳統(tǒng)統(tǒng)商務(wù)運(yùn)營(yíng)，，被潮流所推推趕，看到別別的電商務(wù)營(yíng)營(yíng)運(yùn)成功，未未知如何保障障嘗試成功。。較多接觸傳媒媒種類：手機(jī)機(jī)信息；傳統(tǒng)統(tǒng)紙媒；人際際關(guān)系網(wǎng)信息息；電視媒介介主要決策者：：企業(yè)主、營(yíng)營(yíng)銷高管、網(wǎng)網(wǎng)營(yíng)顧問(wèn)公司司。主要決策者：：企業(yè)主考慮因素：目目標(biāo)群體的媒媒體習(xí)慣、目目標(biāo)群體的媒媒體喜好度、、目標(biāo)群體的的生活習(xí)慣、、目標(biāo)群體的的興趣、市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境及廣告告?zhèn)鬟f模式。。51推廣訴求對(duì)象象分析大型電子商務(wù)務(wù)大型運(yùn)營(yíng)平平臺(tái)電商周邊配套套——攝影服務(wù)公司司、模特公司、設(shè)計(jì)公司、廣告公司、物流服務(wù)公司司、電子商務(wù)務(wù)代運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司、、網(wǎng)絡(luò)推廣廣公司、、需求實(shí)物物體驗(yàn)的的網(wǎng)購(gòu)參參與人群群電子商務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)引引領(lǐng)者，，精通電電子商務(wù)務(wù)營(yíng)運(yùn)核核心要素素，希望望開(kāi)拓新新擴(kuò)展平平臺(tái)。較多接觸觸傳媒種種類：手手機(jī)信息息；電子子傳媒；；網(wǎng)絡(luò)信信息；電電視媒介介電商的制制造者和和參與者者，但不不局限于于概定范范圍，參參與為拓拓展業(yè)務(wù)務(wù)。所有潮流流電子信信息；活活動(dòng)、展展場(chǎng)及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。主要決策策者：營(yíng)營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)隊(duì)成員。。主要決決策者者：企企業(yè)主主電商的的參與與消費(fèi)費(fèi)者，，從實(shí)實(shí)體消消費(fèi)中中轉(zhuǎn)變變過(guò)來(lái)來(lái)，被被價(jià)格格吸引引但看看重體體驗(yàn)。。較多接接觸傳傳媒種種類：：手機(jī)機(jī)信息息；電電子傳傳媒；；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息息；電電視媒媒介較多接接觸傳傳媒種種類：：手機(jī)機(jī)信息息；電電子傳傳媒；；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息息；電電視媒媒介52媒體應(yīng)應(yīng)用地地域界界定電商周邊支持企業(yè)傳統(tǒng)企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）已有電商企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）參與體驗(yàn)群體區(qū)域項(xiàng)目所在媒體傳達(dá)距離53選用媒媒介的的特點(diǎn)點(diǎn)高投入入低投入入利于建建立偏偏好度度利于建建立市市場(chǎng)聲聲勢(shì)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)專業(yè)雜雜志現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)報(bào)紙電視戶外平平面廣播報(bào)紙——傳統(tǒng)紙紙媒，，散播播面廣廣，普普遍性性信息為主主，時(shí)時(shí)效性性短。。電視——傳統(tǒng)媒媒體，，接觸觸群體體專一一，前前期制作投投入成成本高高效果果分散散廣播——單點(diǎn)成成本低低，受受眾面面兩極極化，，適合大眾眾消費(fèi)費(fèi)或快快速消消費(fèi)品品推廣廣戶外、、平面面——投入成成本不不高，，影響響范圍圍有限不不利輻輻射現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)——投入較較大、、專項(xiàng)項(xiàng)性強(qiáng)強(qiáng)、時(shí)時(shí)效性強(qiáng)、、輻射射影響響面窄窄，適適宜專指目目標(biāo)小小眾。?；ヂ?lián)網(wǎng)網(wǎng)——最熱、、最潮潮流的的電子子媒介介，區(qū)區(qū)域范圍圍廣大大，無(wú)無(wú)遠(yuǎn)不不達(dá)。。手段段模式多多樣，，群體體區(qū)別別性強(qiáng)強(qiáng)，但但較年休休閑化化。專業(yè)雜雜志——單點(diǎn)成成本極極高，，專業(yè)業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)，受眾面面窄，，但指指向性性和權(quán)權(quán)威性性使其有其其他媒媒體難難以替替代54推廣費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)劃品牌管理報(bào)紙軟文報(bào)廣及第三方資源購(gòu)買(mǎi)專業(yè)雜志路牌平面公關(guān)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣宣傳物料100151002030901252020%3%20%4%6%18%25%4%各種媒媒體費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)計(jì)各種媒媒體費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)計(jì)直直觀圖圖此費(fèi)用用為以以報(bào)公公司財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算內(nèi)內(nèi)的總總體策策略計(jì)計(jì)劃，，含已已支出出費(fèi)用用，后后期將將按實(shí)實(shí)際的的招商商進(jìn)度度及市市場(chǎng)反反映進(jìn)進(jìn)行細(xì)細(xì)致調(diào)調(diào)整。。55品牌管理報(bào)紙軟文報(bào)紙硬廣專業(yè)雜志路牌平面現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣6月8月10月11月12月第一階段5月份銷售量占比20%第二階段6～7月份銷售量占比50%第三階段8～9月份銷售量占比30%第四階段10～11月份銷售量占比10%第五階段12月份銷售量占比10%試業(yè)階段廣告投入占總比40%廣告投入占總比20%廣告投入占總比15%廣告投入占總比10%廣告投入占總比10%廣告投入占總比5%計(jì)劃市場(chǎng)推廣熱度度走勢(shì)曲線媒體組合比例例及推廣節(jié)奏奏56推廣物料料PART9.57推廣活動(dòng)及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣廣告物料招商手冊(cè)及招招商單張商場(chǎng)平面圖紙紙寫(xiě)字樓平面圖圖紙戶外廣告（大大型吊幅）圍墻廣告路旗廣告58招商活動(dòng)所需需物料及必須須配備時(shí)間列列表培訓(xùn)資料：1/百問(wèn)百答【完成】2/統(tǒng)一口徑【完成】3/招商說(shuō)辭【完成】4/項(xiàng)目目介介紹紹【完成】5/招商簽約流程程【完成】6/第三方合作相相關(guān)資料【已建立】7/針對(duì)不同業(yè)態(tài)態(tài)的招商推介介【待招商政策審審批完】物業(yè)資料：1/項(xiàng)目效果圖【完成】2/物業(yè)效果圖或或相片【完成】3/平面圖【首啟招商已完完成】4/招商價(jià)目表【待均價(jià)公司確確定后進(jìn)行】5/招商政策【提交，待審批批】租賃文件：1/租賃優(yōu)惠政策策【提交，待審批批】2/招商簽約流程程及相關(guān)應(yīng)用用文件【完成】3/合同文本【完成】洽談物料：1/招商畫(huà)冊(cè)【設(shè)計(jì)中】2/折頁(yè)【完成】3/單張【完成】配備日期：2013年4月30日配備日日期：：2013年5月10日配備日日期：：2013年5月10日配備日日期：：2013年5月10日59招商商目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任及及進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃PART10.Objectiveresponsibility關(guān)鍵詞詞：階階段段、百百分比比、總總量、、細(xì)分分任務(wù)務(wù)60首期區(qū)區(qū)域商商鋪貨貨量明明細(xì)樓層3號(hào)樓面積4號(hào)樓面積5號(hào)樓面積6號(hào)樓面積8號(hào)樓面積備注1層2741.641611.291574.641354.871002.128284.562層2603.651425.51600.581032.45780.426442.613層2119.091177.911154.73826.76696.975975.464層1349.02/1106.87//2455.89合計(jì)8813.404214.714436.823214.082479.5123158.52目標(biāo)商家分類：定制家居住宅家具、辦公家具家裝家飾精品家紡、、智能化家家居、燈飾飾照明、精精品家飾餐娛配套中式餐飲、、特色餐飲飲、休閑餐餐飲、休閑閑餐飲功能配套電商配套、、社區(qū)行政政服務(wù)配套套、銀行配配套61商業(yè)階階段任務(wù)招商蓄水期第一階段2013.4-5月主力招商期第二階段2013.6-7月持續(xù)招商期第三階段2013.8-9月商家進(jìn)場(chǎng)前后招商期第四階段2013.10-11月試業(yè)前后招商期第五階段2013.12月100%90%80%50%20%0%4600m211600m218700m220800m223100m2624號(hào)寫(xiě)字樓貨貨量明細(xì)目標(biāo)商家分類：樓層可出租面積（M2）樓層可出租面積（M2）5層949.6312層945.66層預(yù)留13層842.277層377.3114層預(yù)留8層747.7015層預(yù)留9層592.3916層預(yù)留10層945.617層預(yù)留11層949.6318層預(yù)留住宅家具商商家辦公需需求辦公家具商商家辦公需需求以電子商務(wù)務(wù)外圍客戶戶；攝攝影、設(shè)設(shè)計(jì)、物物流、模特特、電子商商務(wù)代運(yùn)營(yíng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)推推廣、廣告告等配套服服務(wù)公司區(qū)域金屬回回收行業(yè)公公司需求63寫(xiě)字樓階階段任務(wù)務(wù)招商蓄水期第一階段2013.4-5月主力招商期第二階段2013.6-7月持續(xù)招商期第三階段2013.8-9月100%80%30%0%1905m25080m26358m2商鋪招商量量100%23100m2寫(xiě)字樓招租租量100%6358m264招商組各階階段主要工工作第一階段：：招商人員培培訓(xùn)；目標(biāo)商家梳梳理；聯(lián)系家居渠渠道商，對(duì)對(duì)家居業(yè)態(tài)態(tài)具體落位位收集建議議及溝通合作方案聯(lián)系家居協(xié)協(xié)會(huì)（廣州州家協(xié)、省省家協(xié)、東東莞家協(xié)））對(duì)家居業(yè)業(yè)態(tài)具體落落位收集建建議及溝通合作方案;通過(guò)協(xié)會(huì)推推薦和行業(yè)業(yè)論壇方式式直接準(zhǔn)確確地尋找到到目標(biāo)客戶戶;通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文推薦薦決定目標(biāo)標(biāo)商家;啟動(dòng)商家資資料庫(kù)，對(duì)對(duì)目標(biāo)商家家進(jìn)行電話話COLDCALL邀約，儲(chǔ)儲(chǔ)備意向向商家資資源；外圍拓展展，對(duì)目目標(biāo)商家家進(jìn)行拜拜訪，儲(chǔ)儲(chǔ)備意向向商家資資源；原有商家家招商工工作持續(xù)續(xù)推進(jìn)，，并發(fā)動(dòng)動(dòng)舊商家家介紹新新商家，，儲(chǔ)備意意向商家家資源；；針對(duì)此階階段進(jìn)行行推廣工工作（詳詳見(jiàn)推廣廣配合））。65招商組各各階段主主要工作作第二階段段：根據(jù)上階階段招商商工作情情況，進(jìn)進(jìn)行個(gè)別別招商人人員培訓(xùn)訓(xùn)；舉行品牌牌商家簽簽約儀式式及相關(guān)關(guān)招商推推廣活動(dòng)動(dòng)；參加家居居行業(yè)內(nèi)內(nèi)相關(guān)活活動(dòng)（參參展、發(fā)發(fā)布、推推廣）;持續(xù)電話話COLDCALL邀約目標(biāo)標(biāo)商家，，來(lái)訪參參觀項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)；；招商人員員現(xiàn)場(chǎng)接接待目標(biāo)標(biāo)商家，，介紹項(xiàng)項(xiàng)目亮點(diǎn)點(diǎn)，促成成商家進(jìn)進(jìn)駐；電話跟進(jìn)進(jìn)意向目目標(biāo)商家家，進(jìn)行行游說(shuō)，，促成商商家進(jìn)駐駐儲(chǔ)備；；外圍拓展展，對(duì)目目標(biāo)商家家進(jìn)行拜拜訪，促促成商家家進(jìn)駐；；加大大餐餐娛娛配配套套、、定定制制家家居居業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)商商家家的的招招商商引引入入，，重重點(diǎn)點(diǎn)引引入入行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)龍龍頭頭商商場(chǎng)場(chǎng);原有有商商家家招招商商工工作作持持續(xù)續(xù)推推進(jìn)進(jìn)，，并并發(fā)發(fā)動(dòng)動(dòng)舊舊商商家家介介紹紹新新商商家家，，儲(chǔ)儲(chǔ)備備意意向向商商家家資資源源；；針對(duì)對(duì)此此階階段段進(jìn)進(jìn)行行推推廣廣工工作作（（詳詳見(jiàn)見(jiàn)推推廣廣配配合合））。。66招商商組組各各階階段段主主要要工工作作第三三、、四四、、五五階階段段：：舉行行招招商商推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)（（進(jìn)進(jìn)駐駐商商家家產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)意意發(fā)發(fā)布布）），，吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)商商家家到到場(chǎng)場(chǎng)，，促促成成商商家家進(jìn)進(jìn)駐駐；；持續(xù)續(xù)電電話話COLDCALL邀約約目目標(biāo)標(biāo)商商家家，，來(lái)來(lái)訪訪參參觀觀項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)；；招商商人人員員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)接接待待目目標(biāo)標(biāo)商商家家，，介介紹紹項(xiàng)項(xiàng)目目亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，促促成成商商家家進(jìn)進(jìn)駐駐；；電話話跟跟進(jìn)進(jìn)意意向向目目標(biāo)標(biāo)商商家家，，進(jìn)進(jìn)行行游游說(shuō)說(shuō)，，促促成成商商家家進(jìn)進(jìn)駐駐儲(chǔ)儲(chǔ)備備；；外圍拓拓展，，對(duì)目目標(biāo)商商家進(jìn)進(jìn)行拜拜訪，，促成成商家家進(jìn)駐駐；舉辦電電商講講座，，吸引引商家家到場(chǎng)場(chǎng)，促促成目目標(biāo)商商家進(jìn)進(jìn)駐原有商商家招招商工工作持持續(xù)推推進(jìn)，，并發(fā)發(fā)動(dòng)舊舊商家家介紹紹新商商家，，儲(chǔ)備備意向向商家家資源源；針對(duì)此此階段段進(jìn)行行推廣廣工作作（詳詳見(jiàn)推推廣配配合））。舉行商商場(chǎng)試試業(yè)推推廣活活動(dòng)（（盛大大啟動(dòng)動(dòng)儀式式），，吸引引目標(biāo)標(biāo)商家家、消消費(fèi)者者來(lái)訪訪；針對(duì)剩剩余面面積商商鋪進(jìn)進(jìn)行目目的性性招商商，增增加試試業(yè)期期間開(kāi)開(kāi)業(yè)率率；舉行招招商推推廣活活動(dòng)（（電子子商務(wù)務(wù)平臺(tái)臺(tái)、公公關(guān)服服務(wù)平平臺(tái)啟啟動(dòng)儀儀式；配套、、DIY創(chuàng)意店店等小小比例例商家家，進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充性性招商商；67策劃、、招商商工作作項(xiàng)目目進(jìn)度度總表表詳見(jiàn)附附件689、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。