中介二手房買賣合同的注意事項(xiàng)完整版

□□中介二手房買賣合同的注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)一：合同中藥明確房屋坐落，產(chǎn)別，書證號(hào)等房屋基本概況的規(guī)定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產(chǎn)權(quán)證但拿不到房屋使用權(quán)的情況;告知抵押情況，以免對(duì)對(duì)以后產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間以及房款的交付方式造成影響?！踝⒁馐马?xiàng)二：合同中應(yīng)約定房屋按套轉(zhuǎn)讓，可避免因雙方對(duì)產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛。注意事項(xiàng)三：合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)證過戶方式及稅費(fèi)支付方式的約定，能讓雙方對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)做到心中有數(shù)。注意事項(xiàng)四：合同中應(yīng)明確房款的支付方式和時(shí)間的.事先約定以避免因約定不清而產(chǎn)生糾紛和糾紛發(fā)生后因無相應(yīng)的約定而導(dǎo)致的糾紛無法處理的情況。注意事項(xiàng)六：合同中應(yīng)明確傭金的約定，提醒買賣雙方支付傭金是自己的義務(wù)，從而避免中介方因收不到傭金而與買賣雙方產(chǎn)生的糾紛。注意事項(xiàng)七：合同中應(yīng)明確對(duì)合同變更的相關(guān)規(guī)定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛。注意事項(xiàng)八：合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什么情況該承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，這有效避免了糾紛產(chǎn)生后因約定不清而導(dǎo)致糾紛無法處理的情況。注意事項(xiàng)九：合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產(chǎn)生后能按照合法、有序的方式去解決。簽二手房買賣合同應(yīng)注意什么？□□關(guān)于簽二手房買賣合同應(yīng)注意什么？□簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)該注意的問題:一、購房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí),也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。二、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?2、房產(chǎn)面積多大?4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。換句話說,這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果房子正在出租,轉(zhuǎn)讓后是不會(huì)受影響的,可能會(huì)延誤購房者入住時(shí)間?！酢酢酢鹾灦址抠I賣合同時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)□□簽二手房買賣合同時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)□如何簽訂二手房買賣合同其實(shí)不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應(yīng)該把以下幾個(gè)內(nèi)容說清楚：1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實(shí)、有效可以辦理權(quán)屬過戶、稅務(wù)登記、貸款等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜，并保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、房屋成交價(jià)格，應(yīng)當(dāng)明確該成交價(jià)格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項(xiàng)。如果包括前兩項(xiàng)，應(yīng)該用附件方式另行說明其具體狀況。5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約定，要明確約定買賣各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)種類，如約定不明或國家政策變化產(chǎn)生新的稅費(fèi)，由誰來負(fù)擔(dān)。6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過戶手續(xù)，主要是哪天過戶一定要說清楚，買方交錢和過戶的時(shí)間間隔不宜過長，越短越好以免夜長夢多，如果能在交款當(dāng)天過戶是最好不過了。7、房屋交接，也就是交房問題，該條款包括交房時(shí)間，可以先交房再過戶也可以反過來，交房前賣方應(yīng)當(dāng)結(jié)清水電煤、暖氣、物業(yè)、電話、有線電視等一切費(fèi)用，交房前（后）多少天賣方應(yīng)當(dāng)辦理戶口遷出手續(xù)。同時(shí)，還要考慮交錢、過戶和交房之間的銜接問題過戶以后再交房的，買方的購房款不宜在過戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗(yàn)完畢、各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清以后再支付剩余尾款，這筆款項(xiàng)哪怕只有一兩萬，也能起到約束賣方的作用。8、違約責(zé)任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認(rèn)為不宜過低，低了對(duì)賣方就沒有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競合問題。買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項(xiàng)條款，就可以說基本上完整了內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護(hù)買方權(quán)益，律師在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，還可以加上以下幾個(gè)條款：1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價(jià)格中都包含了公共維修基金款項(xiàng)。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專項(xiàng)維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時(shí)間。需要指出的是：加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。3、關(guān)于預(yù)告登記的約定：預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個(gè)新制度，它是指在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動(dòng)產(chǎn)，雙方按合同約定將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時(shí)進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)?？梢?，賣方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請(qǐng)進(jìn)行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。□簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意的事項(xiàng)□□簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意的事項(xiàng)隨著二手房交易量的增加，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)也時(shí)有發(fā)生，其中最關(guān)鍵的部分就是簽訂二手房買賣合同，那么在簽訂二手房買賣合同的時(shí)候應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?首先，在二手房買賣合同中應(yīng)明確房屋的具體情況。寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。對(duì)于房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的（如測繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等），應(yīng)在二手房買賣合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是雙方重新測繪面積。第二，要在二手房買賣合同中寫明房價(jià)具體包括哪些設(shè)施在合同中注明，屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房價(jià)之內(nèi)，哪些是要另外計(jì)算費(fèi)用的？如房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等等是否包括在房價(jià)之內(nèi)。注意要把口頭的各種許諾，變成白紙黑字的書面約定。第三，要明確如何付購房款。付款是房屋買賣中最重要的步驟，因此付款方式的約定是很重要的。最好約定分階段付款，比如簽約時(shí)付部分、辦理過戶手續(xù)時(shí)付部分、房屋交接時(shí)付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。第四，房屋交接時(shí)間也要約定好。這里面涉及到兩個(gè)時(shí)間，即房屋過戶日期和交房日期。在二手房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)，如屋內(nèi)的水電氣等費(fèi)用。第五，還要寫明違約責(zé)任。包括違約情形，即在二手房買賣合同中標(biāo)明各方的權(quán)利義務(wù)；違約后果，即哪些情形要處以違約金，哪些則可以解除二手房買賣合同。當(dāng)然，如果是處以違約金的，還要約定每項(xiàng)違約金的數(shù)額或計(jì)算方法。最后需要注意的是，還得約定爭議解決條款。如果協(xié)議雙方不愿意通過仲裁解決糾紛，希望去法院解決，就應(yīng)該將仲裁條款劃掉。如果不劃除，事后雙方又不能就爭議解決方式達(dá)成一致的，就只能去仲裁解決。（轉(zhuǎn)自房不剩房網(wǎng)）簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意的事項(xiàng)隨著二手房交易量的增加，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)也時(shí)有發(fā)生，其中最關(guān)鍵的部分就是簽訂二手房買賣合同，那么在簽訂二手房買賣合同的時(shí)候應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?首先，在二手房買賣合同中應(yīng)明確房屋的具體情況。寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。對(duì)于房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的（如測繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等），應(yīng)在二手房買賣合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是雙方重新測繪面積。第二，要在二手房買賣合同中寫明房價(jià)具體包括哪些設(shè)施在合同中注明，屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房價(jià)之內(nèi)，哪些是要另外計(jì)算費(fèi)用的？如房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等等是否包括在房價(jià)之內(nèi)。注意要把口頭的各種許諾，變成白紙黑字的書面約定。第三，要明確如何付購房款。付款是房屋買賣中最重要的步驟，因此付款方式的約定是很重要的。最好約定分階段付款，比如簽約時(shí)付部分、辦理過戶手續(xù)時(shí)付部分、房屋交接時(shí)付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。第四，房屋交接時(shí)間也要約定好。這里面涉及到兩個(gè)時(shí)間，即房屋過戶日期和交房日期。在二手房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)，如屋內(nèi)的水電氣等費(fèi)用。第五，還要寫明違約責(zé)任。包括違約情形，即在二手房買賣合同中標(biāo)明各方的權(quán)利義務(wù)；違約后果，即哪些情形要處以違約金，哪些則可以解除二手房買賣合同。當(dāng)然，如果是處以違約金的，還要約定每項(xiàng)違約金的數(shù)額或計(jì)算方法。最后需要注意的是，還得約定爭議解決條款。如果協(xié)議雙方不愿意通過仲裁解決糾紛，希望去法院解決，就應(yīng)該將仲裁條款劃掉。如果不劃除，事后雙方又不能就爭議解決方式達(dá)成一致的，就只能去仲裁解決。（轉(zhuǎn)自房不剩房網(wǎng)）簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項(xiàng)需要特別關(guān)注的呢？簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)：一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。三、查看是否有私搭私建部分1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房將一間分隔成兩間;3、陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;3、最保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);2、管線是否太多或者走線不合理;3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。六、考核房屋的市政配套1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;5、 電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;口6、 煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;7、 小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;8、 冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。七、 了解裝修的狀況1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等以便重新裝修。八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳三表是否出戶;2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。九、了解以后居住的費(fèi)用1、水、電、煤、暖的價(jià)格;2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);3、車位的費(fèi)用。十、追溯舊房的歷史1、哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限;2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。十二、算計(jì)一下房價(jià)1、自己通過對(duì)市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;2、委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。十四、請(qǐng)律師1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;2、公房上市的時(shí)間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī);3、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。十五、找代理行1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房?十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證：1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化;2、媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息;3、向律師及中介代理行咨詢;4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。十八、產(chǎn)權(quán)是否完整1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛;2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題;2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。第一，注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。第二，注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金。房屋價(jià)款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價(jià)，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房價(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。第三，必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。第四，注意對(duì)交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。第五，注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任、違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。律師提醒賣房人：簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)出售房屋對(duì)于普通市民來講，是一件重要兼陌生的事。以往我們律師事務(wù)所承辦的大量出賣人起訴的案件，絕大多數(shù)是因?yàn)槌鲑u人沒有出售房屋經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)簽訂《房屋買賣合同》導(dǎo)致。所以我們根據(jù)承辦案件的經(jīng)驗(yàn)對(duì)出賣人容易與第三人產(chǎn)生爭議的事項(xiàng)，整理成文，供廣大市民參考：1、出賣人應(yīng)要求買受人本人在合同中簽字，否則買受人可以隨時(shí)否認(rèn)代理人代為簽字的行為，并有權(quán)拒絕履行合同。如買受人確因特殊原因無法親自到場簽字，應(yīng)要求代理人出具買受人代為購買房屋的公證委托書。2、現(xiàn)行住房限購的政策，需審核買受人的購房資格。一般審核資格是在簽訂《房屋買賣合同》之后進(jìn)行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導(dǎo)致合同無法履行，或是購房資格未能按原雙方約定的時(shí)間審查通過，導(dǎo)致履行合同的時(shí)間遲延，出賣人可能會(huì)非常被動(dòng)。對(duì)此我們建議：3、如出售房屋有抵押貸款，出賣人需收取買受人的首付款解抵押的。出賣人應(yīng)在《房屋買賣合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》中注明，買受人支付首付款數(shù)額、支付時(shí)間，以及支付首付款用于解抵押的說明則按北京建委和工商局2007年發(fā)布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第二條的約定，只注明了出賣人解抵押的時(shí)間，未對(duì)解抵押的資金來源特別說明，在我們律師事務(wù)所代理的案件中，在此處產(chǎn)生爭議，雙方起訴到法院的很多。4、出賣人如出售已出租的房屋，首先應(yīng)要求承租人簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，并應(yīng)在《房屋買賣合同》中注明房屋交付的條件，比如房屋過戶當(dāng)天應(yīng)視為出賣人交付房屋，租金轉(zhuǎn)由買受人收取等。5、如買賣雙方約定，交易稅費(fèi)應(yīng)由買受人承擔(dān)，雙方在約定總成交價(jià)時(shí)，最好注明房屋的總成交價(jià)為出賣人的凈得價(jià)，以避免對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)主體約定不清或不全的情況下產(chǎn)生爭議。6、對(duì)購房首付款的問題。如果買受人為全款現(xiàn)金購買房屋，首付款的數(shù)額、支付時(shí)間應(yīng)在《房屋買賣合同》中注明。否則，在履行過程中，容易產(chǎn)生爭議（參照本網(wǎng)站案例）。如買受人為貸款購買房屋，除應(yīng)在合同中約定首付款數(shù)額，支付時(shí)間外，還應(yīng)注明如銀行批貸額度低于申請(qǐng)額度時(shí)，買受人應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊首付款。7、買受人以貸款方式購買房屋，按北京建委和工商局2007年發(fā)布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第四條第（三）項(xiàng)的約定：如果因買受人自身原因未獲得貸款的，有三個(gè)選項(xiàng)，1、為以現(xiàn)金形式補(bǔ)齊；2、繼續(xù)向其他銀行申請(qǐng)貸款，至貸款批準(zhǔn)；3、合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。實(shí)踐中通過中介公司成交簽訂的《房屋買賣合同》，大多選擇第2項(xiàng)，其實(shí)第二項(xiàng)根本不具可操作性，尤其對(duì)出賣人不利，因?yàn)槌鲑u人出售房屋是想盡快拿到房款，如此約定，出賣人想拿到房款就遙遙無期。對(duì)此，出賣人可以要求在合同中注明，買受人最遲獲得批貸函的時(shí)間，如果不能，出賣人可以